物業(yè)管理法規(guī)各章習(xí)題答案PPT學(xué)習(xí)教案

1、會計學(xué)1物業(yè)管理法規(guī)各章習(xí)題答案物業(yè)管理法規(guī)各章習(xí)題答案 物業(yè)管理法律答案1 1- -1 1 各章答案各章答案1 1-2 -2 作業(yè)答案作業(yè)答案1 1-3 -3 模擬題答案模擬題答案第1頁/共53頁 物業(yè)管理法律答案 各章答案各章答案 物業(yè)管理法規(guī)物業(yè)管理法規(guī)第2頁/共53頁 物業(yè)管理法律答案第第一一章章一、單選題一、單選題 1.A 2.D 3.D 4.B 5.A二、多選題二、多選題 1.ABCD 2.AB 3.ABCD 4.BCD 5.ABCD 6.ABC 7.AB三、判斷題（在正確的題后打三、判斷題（在正確的題后打，在錯誤的題后打），在錯誤的題后打） 1. 4. 6. 2.，物業(yè)管理條例不

2、是法律，是一部行政法規(guī)。 3.，物業(yè)管理法是調(diào)整物業(yè)范圍的各種社會關(guān)系，不僅只包括社經(jīng)濟關(guān)系。 5. 物業(yè)管理法規(guī)調(diào)整的對象是發(fā)生在物業(yè)管理過程中的各種社會關(guān)系，不僅平等的社會關(guān)系。第3頁/共53頁 物業(yè)管理法律答案四、簡答題四、簡答題1.答案：1)在小區(qū)濫設(shè)廣告，濫行張貼，影響小區(qū)觀瞻。2)毀損共用設(shè)施及設(shè)備。3)亂搭建，改變房屋和共用設(shè)施設(shè)備用途。4)管理的共用設(shè)備及設(shè)施造成他人損害。5)在修繕、拆毀、挪動建筑物及設(shè)施設(shè)備的管理行為中致人損害。第4頁/共53頁 物業(yè)管理法律答案2.2.簡述業(yè)主常見的行政違法行為。簡述業(yè)主常見的行政違法行為。答案：答案：1)在房屋裝修過程中擅自變動房屋建筑主

3、體和承重結(jié)構(gòu)。2)業(yè)主未申報登記而裝修的。3)業(yè)主將裝修工程委托給不具有相應(yīng)資質(zhì)的個人、企業(yè)。4)涉及改變住宅外立面等行為的，未經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)。5)將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛(wèi)生間、廚房或者拆除連接陽臺的磚、混凝土墻體。6)擅自拆改供暖、燃?xì)夤艿篮驮O(shè)施。7)未經(jīng)原設(shè)計單位或具有相應(yīng)資質(zhì)等級的設(shè)計單位提出設(shè)計方案，擅自超過設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)或規(guī)范，增加樓面荷載。第5頁/共53頁 物業(yè)管理法律答案3.3.舉例說明物業(yè)管理的無過錯法律責(zé)任。舉例說明物業(yè)管理的無過錯法律責(zé)任。答案：答案：例如，某物業(yè)公司在物業(yè)的外墻面作廣告，但一天突然掉下后把樓下二樓業(yè)主停放在樓下的轎車砸壞。根據(jù)物業(yè)管理的無過錯法律責(zé)任的

4、規(guī)定，建筑物或者其他設(shè)施以及建筑物上的擱置物、懸掛物發(fā)生倒塌、脫落、墜落造成他人損害的，它的所有人或者管理人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任就屬于無過錯法律責(zé)任。因此，該物業(yè)公司就此應(yīng)承擔(dān)無過錯法律責(zé)任。第6頁/共53頁 物業(yè)管理法律答案4.4.簡述物業(yè)管理法調(diào)整的對象。簡述物業(yè)管理法調(diào)整的對象。答案：答案：物業(yè)管理法調(diào)整的對象包括：平等主體之間的物業(yè)管理法律關(guān)系和不平等主體之間的物業(yè)管理法律關(guān)系。 (1)平等主體之間的物業(yè)管理法律關(guān)系主要包括：業(yè)主委員會和物業(yè)公司之間的法律關(guān)系；業(yè)主（使用人）之間的法律關(guān)系；物業(yè)公司與專業(yè)公司之間的法律關(guān)系。 (2)不平等主體之間的物業(yè)管理法律關(guān)系主要包括：物業(yè)管理行政主管

5、部門與物業(yè)公司之間的法律關(guān)系；物業(yè)管理行政主管部門與業(yè)主組織之間的關(guān)系；政府其他行政管理部門與物業(yè)公司之間的關(guān)系；政府專業(yè)管理部門與物業(yè)公司之間的關(guān)系。第7頁/共53頁 物業(yè)管理法律答案五、綜合題五、綜合題 案例案例11答案：答案：根據(jù)我國行政處罰法規(guī)定的行政處罰的行使權(quán)，只能由行政管理機關(guān)。而物業(yè)公司不是國家行政管理機關(guān)，不具有罰款的權(quán)利。因此，天津怡安物業(yè)公司不能對業(yè)主進行罰款。 案例案例22答案：答案：根據(jù)案情，本案分兩種情形：1）物業(yè)公司除有合同規(guī)定外，如物業(yè)公司的保安在被盜的當(dāng)日上午巡邏了，對于業(yè)主的物業(yè)被盜就不承擔(dān)法律責(zé)任。 2）物業(yè)公司除有合同規(guī)定外，如物業(yè)公司的保安在被盜的當(dāng)日

6、上午未巡邏，對于業(yè)主的物業(yè)被盜就應(yīng)承擔(dān)一定法律責(zé)任。第8頁/共53頁 物業(yè)管理法律答案第第2 2章章一、單選題一、單選題 1.C 2.A 3.B 4. C 二、多選題二、多選題 1.ABC 2. ABCD 3.ABCD 4.ABCD 5.BD 三、判斷題（在正確的題后打三、判斷題（在正確的題后打，在錯誤的題后打，在錯誤的題后打） 1.；2.；3.；4.；5. ；6.第9頁/共53頁 物業(yè)管理法律答案四、簡答題四、簡答題1.1.物業(yè)權(quán)屬與物業(yè)權(quán)利的區(qū)別物業(yè)權(quán)屬與物業(yè)權(quán)利的區(qū)別答案：答案：物業(yè)權(quán)利指的是權(quán)利主體依法可為一定行為或不為一定行為或要求他人為一定行為，側(cè)重于權(quán)利本身所具有的內(nèi)容。如房屋所

7、有權(quán)人擁有占有、使用、從中獲得收益和處分房屋的權(quán)利；而物業(yè)權(quán)屬則更強調(diào)權(quán)利與權(quán)利主體的聯(lián)系，是有關(guān)行政部門依法行使行政管理職能進行確權(quán)后的結(jié)果。如土地所有權(quán)在我國主體只能是國家和集體。因此，對土地所有權(quán)權(quán)屬的確認(rèn)只能是國家或集體所有。2.2.物權(quán)法對建筑區(qū)劃內(nèi)的道路的規(guī)定物權(quán)法對建筑區(qū)劃內(nèi)的道路的規(guī)定 答案：答案：建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。第10頁/共53頁 物業(yè)管理法律答案 3.3.共同共有房屋和按份共有房屋的區(qū)別共同共有房屋和按份共有房屋的區(qū)別答案：答案： 1) 同共有共房屋的共有人不分份額地共同享有權(quán)利和承擔(dān)義務(wù)。共同共有人對共有的物業(yè)共同享有所有權(quán)。共有

8、人按照約定管理共有的物業(yè)；沒有約定或者約定不明確的，各共有人都有管理的權(quán)利和義務(wù)。處分共有的物業(yè)以及對共有的物業(yè)作重大修繕的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，但共有人之間另有約定的除外。 2) 按份共有是指兩個或兩個以上的共有人按照各自的份額分別對共有財產(chǎn)享有權(quán)利和承擔(dān)義務(wù)的一種共有關(guān)系。按份共有人對共有的物業(yè)按照其份額享有所有權(quán)。對于共有物業(yè)的管理費用以及其他負(fù)擔(dān)，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，按份共有人按照其份額負(fù)擔(dān)，共同共有人共同負(fù)擔(dān)。 第11頁/共53頁 物業(yè)管理法律答案 4.4.外籍人私有房屋權(quán)屬登記內(nèi)容外籍人私有房屋權(quán)屬登記內(nèi)容答案：答案

9、：外籍人私有房屋是指外籍人在中國境內(nèi)的個人所有、數(shù)人共有的住宅和非住宅房。對于這類房屋的所有權(quán)登記，除按城市私有房屋管理條例提交國籍證明、職業(yè)證明外，還應(yīng)按房屋所有權(quán)取得的不同方式，分別提交以下證件和證明文件。(1)新建、翻建的房屋，應(yīng)提交建筑許可證和建筑圖樣。(2)購買的房屋，應(yīng)提交原房屋所有權(quán)證、買賣合同；購買房地產(chǎn)開發(fā)公司的商品房屋，應(yīng)當(dāng)是事先已獲得外銷許可證。(3)接受贈與的房屋，應(yīng)提交原房屋所有權(quán)證，贈與書或遺贈書。(4)交換的房屋，應(yīng)提交雙方的房屋所有權(quán)證、協(xié)議書。(5)繼承的房屋，應(yīng)提交原房屋所有權(quán)證和遺產(chǎn)繼承證明。(6)分割的房屋，應(yīng)提交原房屋所有權(quán)證和房產(chǎn)分割協(xié)議書。 房屋所

10、有權(quán)人不能親自辦理登記手續(xù)時，可以委托代理人代理。第12頁/共53頁 物業(yè)管理法律答案五、綜合題五、綜合題 案例案例11答案：答案：根據(jù)物權(quán)法中關(guān)于區(qū)分所有權(quán)的規(guī)定：小區(qū)內(nèi)的道路屬于業(yè)主共有。因此，當(dāng)物業(yè)公司把小區(qū)內(nèi)的道路規(guī)劃成停車位時，供業(yè)主使用不應(yīng)收取費用。而物業(yè)公司同小區(qū)業(yè)主的車位租賃合同應(yīng)是無效的合同。 案例案例22答案：答案：根據(jù)案情1）共有人與劉某簽訂的房屋買賣協(xié)議無效。房屋買賣必須登記才生效。2）共有人向天津市某區(qū)房管所提出終止房屋買賣協(xié)議和劉某退回租賃的房屋的請求，人民法院不能支持。理由是：無效的協(xié)議法院不能支持；房屋租賃應(yīng)按合同規(guī)定的日期，不應(yīng)由法院裁決。 3）當(dāng)初房屋買賣是

11、雙方自愿，價格也是雙方自由商定的，但因房屋買賣具有特殊的規(guī)定，不同于一般商品的買賣。若共有人不賣房了，則應(yīng)退還劉某已經(jīng)支付的8萬元房款，并按協(xié)議規(guī)定，支付相應(yīng)的違約金，不應(yīng)是罰款。第13頁/共53頁 物業(yè)管理法律答案 案例案例33答案答案： 1.市規(guī)劃國土局不構(gòu)成侵權(quán)行為。理由是，國家建設(shè)公共設(shè)施，有權(quán)作出決定。并且市人民政府批準(zhǔn)，市環(huán)保局和市公安局消防支隊審核同意。經(jīng)省電力實驗研究所對類似變電站的實際檢測，認(rèn)為此類變電站的電磁強度對周圍環(huán)境的影響為零。 2.人民法院應(yīng)駁回原告的請求，原告所訴事實不符。第14頁/共53頁 物業(yè)管理法律答案第第3 3章章一、單選題一、單選題 1.A 2.B 3.

12、A 4.A 5.C 6.A 7.B 8.C 9.C 10.C 二、多選題二、多選題 1. ABC 2.ABCD 3. BCD 4.ABCD 5. ABC 6.ABD 7. ABCD三、判斷題（在正確的題后打三、判斷題（在正確的題后打，在錯誤的題后打），在錯誤的題后打） 1.1.； 2.；物業(yè)公司臨時資質(zhì)時間為1年。 3.；如果有限責(zé)任公司類型的物業(yè)公司股東人數(shù)較少和規(guī)模較小，可以設(shè)1名執(zhí)行董事，不設(shè)董事會，可以不設(shè)董事長。 4.；5. 第15頁/共53頁 物業(yè)管理法律答案四、簡答題四、簡答題1.1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利與義務(wù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利與義務(wù)答案：答案：(1)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利1)物業(yè)服務(wù)

13、企業(yè)可以制定管理區(qū)域內(nèi)的管理辦法。2)按照物業(yè)服務(wù)合同和管理辦法實施管理。3)按照物業(yè)服務(wù)合同和有關(guān)規(guī)定收取物業(yè)服務(wù)費用。4)有權(quán)制止和向有關(guān)行政主管部門匯報違反治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)和規(guī)章制度的行為；5)有權(quán)要求業(yè)主委員會協(xié)助履行物業(yè)服務(wù)合同。6)可以根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)項目。7)可以接受供水、供電、供氣等單位的委托代收相關(guān)費用。8)有權(quán)將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)。 9)經(jīng)業(yè)主大會的允許，可以實行多種經(jīng)營。第16頁/共53頁 物業(yè)管理法律答案 (2)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的義務(wù)1)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，提供相應(yīng)服務(wù)。2)接受業(yè)主、

14、業(yè)主大會和業(yè)主委員會對履行物業(yè)服務(wù)合同情況的監(jiān)督。3)重大的管理措施應(yīng)當(dāng)提交業(yè)主大會審議決定。4)接受房地產(chǎn)行政主管部門、有關(guān)行政主管部門及物業(yè)所在地人民政府的監(jiān)督指導(dǎo)。2.2.簡述物業(yè)服務(wù)企業(yè)未取得資質(zhì)證書的法律責(zé)任簡述物業(yè)服務(wù)企業(yè)未取得資質(zhì)證書的法律責(zé)任答案答案：未取得資質(zhì)證書從事物業(yè)管理的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門沒收違法所得，并處5萬元以上20萬元以下的罰款；給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。以欺騙手段取得資質(zhì)證書的，還應(yīng)由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷資質(zhì)證書。3.3.簡述物業(yè)服務(wù)企業(yè)各部門的主要職責(zé)簡述物業(yè)服務(wù)企業(yè)各部門的主要職責(zé)答案：略答案：略第17頁/共53頁 物業(yè)管

15、理法律答案 4.4.資質(zhì)一級企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)容資質(zhì)一級企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)容答案：答案：(1)注冊資本500萬元以上。(2)具有中級以上職稱的管理人員、工程技術(shù)人員不少于30人，企業(yè)經(jīng)理取得建設(shè)部頒發(fā)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)理崗位證書，80%以上的部門經(jīng)理、管理員取得從業(yè)人員崗位證書。(3)管理兩種類型以上的物業(yè)。(4)管理各類物業(yè)建筑面積分別占下列相應(yīng)計算基數(shù)的百分比之和不低于100%。計算基數(shù)：多層住宅200萬平方米，高層住宅100萬平方米，獨立式住宅（別墅）15萬平方米，辦公樓宇、工業(yè)區(qū)及其他物業(yè)50萬平方米。(5)20%以上的管理項目獲得建設(shè)部授予的“全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)）”稱號，20%

16、以上的管理項目獲得省級城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)）稱號。(6)具有健全的企業(yè)管理制度和符合國家規(guī)定的財務(wù)管理制度。 (7)建立了專項維修資金管理與使用制度。第18頁/共53頁 物業(yè)管理法律答案五、綜合題五、綜合題 案例案例11答案：答案： 1）部門或崗位人員的做法不正確。業(yè)主已經(jīng)繳過物業(yè)費，雖然收據(jù)已經(jīng)丟失，但作為負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的客戶部。主要負(fù)責(zé)日?？蛻艚哟?wù)、客戶投訴處理、日常物業(yè)管理檔案管理、開展綜合經(jīng)營服務(wù)。在發(fā)生業(yè)主收據(jù)丟失的告知后，就應(yīng)該負(fù)責(zé)與財務(wù)部門核實業(yè)主繳費的情況，不應(yīng)以業(yè)主沒有收據(jù)為名還反復(fù)催繳。 2）客戶服務(wù)部 第19頁/共53頁 物業(yè)管理法律答案 案例案

17、例22答案：答案：根據(jù)案情，保安人員的作法是正確的，理由是：1）公司有規(guī)定，作為公司的保安部必須履行崗位職責(zé)，不然就是失職。2）作為物業(yè)小區(qū)的保安人員，對小區(qū)負(fù)有安全責(zé)任，對出入小區(qū)的人員、車輛、物品有檢查的權(quán)利。3）物業(yè)公司與業(yè)主的約定對業(yè)主和租戶都是有約束力的。在本案例中，物業(yè)公司與業(yè)主有租戶搬家需要有業(yè)主的書面通知才能放行的約定，所以，當(dāng)租戶搬家時，就要有業(yè)主的同意書，不然不能放行。如放行，造成業(yè)主經(jīng)濟損失公司就要負(fù)責(zé)賠償。3）本案租戶如有損失，由業(yè)主賠償。 案例案例33答案：答案：1.工程處作法不合適。因為，工程部是負(fù)責(zé)具體業(yè)務(wù)施工安裝、維修的部門，不負(fù)責(zé)綜合業(yè)務(wù)，所以，在沒有收到管理

18、處派單的情況下，承接制作業(yè)務(wù)是錯誤的行為。 2.管理處的做法正確。因為，管理處是負(fù)責(zé)管理轄區(qū)內(nèi)的綜合業(yè)務(wù)工作的開展，業(yè)主安裝廣告燈箱修應(yīng)同管理處聯(lián)系，管理處同意后，在通知工程處。因此，管理處的做法是正確的。 第20頁/共53頁 物業(yè)管理法律答案第第4 4章章二、單選題二、單選題 1.C 2.D 3.A 4. B 5.C 6.C 7.B 8.A 9.D 10.C 三、多選題三、多選題 1. ABCD 2.ABCD 3. ABCD 4.BCD 5. ABC 四、判斷題（在正確的題后打四、判斷題（在正確的題后打，在錯誤的題后打），在錯誤的題后打） 1.； 2.；業(yè)主大會有權(quán)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)代表全體業(yè)

19、主決定重大管理事項。3.；業(yè)主委員會可以監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)的工作，但不能撤換物業(yè)服務(wù)企業(yè)。4.；業(yè)主大會可以招標(biāo)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。五、簡答題五、簡答題答案：略第21頁/共53頁 物業(yè)管理法律答案六、綜合題六、綜合題 案例案例11答案：答案：1）張某的做法不合理。物業(yè)管理條例規(guī)定，交房后，業(yè)主是否入住都應(yīng)該交納物業(yè)費。因此，張某以未辦理入住手續(xù)，拒絕交納物業(yè)管理費是不合理的。 2）客戶服務(wù)部 案例案例22答案答案：根據(jù)物業(yè)相鄰權(quán)的規(guī)定，不得妨礙鄰人的生活，造成損失承擔(dān)賠償責(zé)任。至于地面如確實開發(fā)商的問題，在保質(zhì)期內(nèi)，李某可以賠償后再向開發(fā)商索賠。因此，李某應(yīng)就衛(wèi)生間地面漏水影響造成吳某的衛(wèi)生間的墻

20、壁破損進行賠償。 案例案例33答案：答案：1）根據(jù)民法通則的規(guī)定，在特殊情形下，為保護財產(chǎn)可以采取緊急避險措施。而本案中，符合緊急避險的條件，劉某與物業(yè)的作法是符合法律規(guī)定的。2）居民張某離家不管閉水管龍頭，造成漏水，使樓下居民劉某家造成危害，這在主觀上就存在過錯，對劉某造成的損失應(yīng)當(dāng)賠償。 基于以上原因，物業(yè)公司和劉某對張某不應(yīng)賠償，而張某應(yīng)當(dāng)賠償劉某損失。第22頁/共53頁 物業(yè)管理法律答案第第5 5章章一、單選題一、單選題 1.A 2.A 3.A 4. C 5.C 二、多選題二、多選題 1. ABC 2.ABCD 3. ABCD 4.ABCD 5. ABCD 三、判斷題（在正確的題后打三

21、、判斷題（在正確的題后打，在錯誤的題后打），在錯誤的題后打） 1. 2. 3.4. 5. 6. 7.四、簡答題四、簡答題答案：答案：略第23頁/共53頁 物業(yè)管理法律答案五、綜合題五、綜合題 案例1答案：乙、丙、丁企業(yè)的標(biāo)書。案例2答案： 1）天澤公司不可以同時代理多家投標(biāo)企業(yè)遞交標(biāo)書。2）投標(biāo)者不可以同時遞交多份標(biāo)書。 3）在宣布本次投標(biāo)作廢后，招標(biāo)者說明，應(yīng)邀參加二次招標(biāo)的本次投標(biāo)企業(yè)所交納的保證金一律不予退還，待二次招標(biāo)結(jié)束再根據(jù)中標(biāo)情況予以退還。招標(biāo)者做法不正確。第24頁/共53頁 物業(yè)管理法律答案第第6 6章章一、單選題一、單選題 1.A 2.C 3. C 4. B 5. B二、多選

22、題二、多選題 1.ABCD 2.ABCD 3.ABCD 4.ABCD 5.ABCD 三、判斷題（在正確的題后打三、判斷題（在正確的題后打，在錯誤的題后打），在錯誤的題后打） 1.；2.；3.；4.； 5. 四、綜合題四、綜合題 案例案例11答案答案： 1)物業(yè)公司應(yīng)在危險的建筑、設(shè)施設(shè)置警示標(biāo)志，而本案天成物業(yè)公司并沒有采取措施，應(yīng)承當(dāng)賠償誤工費和醫(yī)藥費等。 2）小區(qū)道路在保修期內(nèi)，維修費應(yīng)該由建筑開發(fā)商支付。道路是由物業(yè)公司負(fù)責(zé)管理的公共部分，發(fā)生塌陷時沒有造成事故，而在小區(qū)居民多次找到天成物業(yè)公司后，物業(yè)公司竟然不問不顧，此次事故完全是因物業(yè)公司管理不善。所以，物業(yè)公司應(yīng)承當(dāng)賠償誤工費和醫(yī)

23、藥費等。第25頁/共53頁 物業(yè)管理法律答案 案例案例22答案答案： (1)本次事故，電梯廠家應(yīng)承擔(dān)責(zé)任。(2)受害人的損失，小區(qū)物業(yè)公司有責(zé)任賠償。(3)事故原因是電梯產(chǎn)品本身問題，與順泰公司無關(guān)，但對物業(yè)設(shè)備造成的損失，雖是生產(chǎn)廠家的問題，但也先由使用人先賠付。因此，物業(yè)公司先賠受害人，然后再向電梯廠家追償。 案例案例33答案答案：根據(jù)出租合同法規(guī)定，出租人對出租的房屋負(fù)有修繕的義務(wù)，不承擔(dān)責(zé)任的，承租人可以自己修繕，費用由出租人承擔(dān)。另，租期兩年，未到期，不能解除租賃合同。所以，本案馬某修繕房屋，不然出費用，租賃合同有效，不能解除。第26頁/共53頁 物業(yè)管理法律答案第第7 7章章一、單

24、選題一、單選題 1.A 2.A 3.D 4. D 5.B 二、多選題二、多選題 1. CD 2.ABCD 3. ABC 4.ABCD 5. AB 三、判斷題（在正確的題后打三、判斷題（在正確的題后打，在錯誤的題后打，在錯誤的題后打） 1.；物業(yè)公司公眾代辦性服務(wù)收費并不是向業(yè)主收取的手續(xù)費。 2.；3.；4.； 5. 物業(yè)公司收費靠的是與業(yè)主簽的合同，合同只對業(yè)主有約束力，因此，業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費用的，業(yè)主也要繳納物業(yè)費。 6.，物業(yè)服務(wù)合同沒有報有關(guān)物業(yè)管理行政主管部門備案，不影響合同效力。第27頁/共53頁 物業(yè)管理法律答案四、綜合題四、綜合題 案例案例11答案

25、：答案：本案中，物業(yè)公司并沒有收取業(yè)主的摩托車保管費，因此其不應(yīng)對住戶丟車一事負(fù)責(zé)。還舉證，該市物價局頒布的某市城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費實施細(xì)則（試行）的第7條第2款規(guī)定，摩托車停放保管服務(wù)費為每月每輛25元。但有小偷于夜晚將大門鏈條鎖剪斷潛入小區(qū)，偷走數(shù)輛住戶的摩托車，大門并沒保安人員負(fù)責(zé)，這與物業(yè)公司承諾的24小時管理有很大出入，則違背了合同的約定。所以，物業(yè)公司應(yīng)承擔(dān)經(jīng)濟賠償責(zé)任。 案例案例22答案：答案：1）天澤公司不可以同時代理多家投標(biāo)企業(yè)遞交標(biāo)書。2）投標(biāo)者不可以同時遞交多份標(biāo)書。 3）在宣布本次投標(biāo)作廢后，招標(biāo)者說明，應(yīng)邀參加二次招標(biāo)的本次投標(biāo)企業(yè)所交納的保證金一律不予退還，

26、待二次招標(biāo)結(jié)束再根據(jù)中標(biāo)情況予以退還。招標(biāo)者做法不正確。第28頁/共53頁 物業(yè)管理法律答案第第8 8章章一、單選題一、單選題 1.C 2.C 3. 4. B 5.C 二、多選題二、多選題 1.ABCD 2.ABCD 3.ABCD 4.ABCD 5. ABCD 三、判斷題（在正確的題后打三、判斷題（在正確的題后打，在錯誤的題后打），在錯誤的題后打） 1.；2.；房地產(chǎn)抵押未經(jīng)登記的也有優(yōu)先受償權(quán)。3.；4.； 5. ；面積誤差比絕對值超出3%時，買受人有權(quán)退房，而不是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將房價款返還買受人。第29頁/共53頁 物業(yè)管理法律答案四、綜合題四、綜合題 案例案例11答案：答案：根據(jù)租賃合同

27、的規(guī)定，買賣不破租賃的原則，承租人具有優(yōu)先權(quán)。本案中，泰達汽車維修中心與電纜廠簽訂房屋租賃協(xié)議，期限為2005年1月1日至2015年12月31日，租賃期限為10年。而2006年電纜廠就將出租的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓新陽公司，并沒有通知電纜廠。所以，泰達汽車維修中心有優(yōu)先購買權(quán)，電纜廠和新陽公司的買賣行為無效，并泰達汽車維修中心租賃協(xié)議依然有效。 案例案例22答案答案：根據(jù)商品房銷售管理辦法，不符合商品房銷售條件的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得銷售商品房，不得向買受人收取任何預(yù)訂款性質(zhì)的費用。本案中，雖然開發(fā)商獲得商品房預(yù)售許可證，但并未獲得土地使用權(quán)證書，并不符合商品房預(yù)售的條件。（至于開發(fā)商如何辦得商品房預(yù)售許可

28、證與本案無關(guān)）因此，江豐房地產(chǎn)開發(fā)公司預(yù)收工貿(mào)公司850萬元房款應(yīng)退還。第30頁/共53頁 物業(yè)管理法律答案 案例案例33答案：答案： 根據(jù)轉(zhuǎn)租的規(guī)定，物業(yè)轉(zhuǎn)租，應(yīng)當(dāng)訂立書面轉(zhuǎn)租合同。轉(zhuǎn)租合同必須經(jīng)原出租人書面同意，并按照有關(guān)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)。本案中，個體工商戶轉(zhuǎn)租合同并未通知商業(yè)大廈，同受讓人訂立書面轉(zhuǎn)租合同。所以，原承租人有優(yōu)先購買權(quán)。 案例案例44答案答案：根據(jù)現(xiàn)行法律規(guī)定，1）抵押人出租抵押房地產(chǎn)的應(yīng)先通知抵押權(quán)人，抵押權(quán)人不同意的不得出租，出租合同無效；2）租賃合同無期限的可視為無定期，無定期的合同可以隨時解除，只要給承租人一定期限。 在本案中，陳某與張某的房屋租賃合同并沒有約定

29、租賃期限，張某出租抵押房地產(chǎn)的沒通知工商銀行。所以，張某抵押后，不可以與他人訂立租賃合同，陳某的租賃關(guān)系無效，不能得到人民法院保護。人民法院應(yīng)拍賣抵押房屋，從變賣中優(yōu)先受償。第31頁/共53頁 物業(yè)管理法律答案第第9 9章章一、單選題一、單選題 1.B 2.C 3. B 4. D 5.A 二、多選題二、多選題 1. ABCD 2.ABCD 3. ABCD 4.ABCD 5. ABCD 三、判斷題（在正確的題后打三、判斷題（在正確的題后打，在錯誤的題后打，在錯誤的題后打） 1.； 2.；不僅取得執(zhí)業(yè)資格證書，還得注冊。 3.；4.； 5. 第32頁/共53頁 物業(yè)管理法律答案四、綜合題四、綜合題

30、 案例案例11答案：答案：(1)中介服務(wù)公司的作法不妥當(dāng)。因為，商品房銷售管理辦法第25條規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)訂立書面委托合同，而本案中，中介服務(wù)公司并沒有與開發(fā)公司簽訂合同。(2)中介服務(wù)公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。 (3)該套房屋應(yīng)歸王某所有。房地產(chǎn)是特殊商品，所有權(quán)應(yīng)按房屋所有權(quán)證。而本案中，王某付清了全部房款，并憑購房合同及發(fā)票向房管局辦理了產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，領(lǐng)取了房屋所有權(quán)證。中介公司違規(guī)造成他人損失，應(yīng)當(dāng)負(fù)賠償劉某的經(jīng)濟損失。劉某退還房屋。 案例案例22答案：答案：根據(jù)合同法的規(guī)定，合同簽訂后，交納定金的，對方違約的須雙倍償還定金。而本案中，趙某與怡安房屋中介交易

31、所簽訂了購房協(xié)議書。并在協(xié)議合同中明確規(guī)定：如怡安房屋交易所不能滿足趙某的要求，就視為違約，同時趙某交納購房定金2萬元?，F(xiàn)中介交易所違約，所以應(yīng)雙倍償還定金。第33頁/共53頁 物業(yè)管理法律答案第第1010章章三、單選題三、單選題 1.D 2.C 3.B 4. D 5.B 四、多選題四、多選題 1.ABCD 2.ABCD 3.ACD 4.ABCD 5. ABCD 6.ABCD 7.ABCD 8.ABCD五、判斷題（在正確的題后打五、判斷題（在正確的題后打，在錯誤的題后打），在錯誤的題后打） 1.； 2.；3.；5.；7. 9. 10. 4.； 物業(yè)的上訴程序，是指上一級人民法院對第一審人民法院

32、已經(jīng)判決和裁定的，但未生效的案件提起上訴而對案件審理的程序。 6.，當(dāng)事人不服一審裁定的，應(yīng)在裁定書送達之日起10日內(nèi)向上級人民法院提出上訟。 8.，物業(yè)管理行政糾紛，不是審理中不能調(diào)解，而是行政糾紛就不能調(diào)解。第34頁/共53頁 物業(yè)管理法律答案六、綜合題六、綜合題 案例1答案： 1)董女士與物業(yè)公司的糾紛屬于民事糾紛。 2)董女士拆除部分房屋南側(cè)陽臺墻，就是不破壞了樓房整體結(jié)構(gòu)、影響了房屋安全，也影響物業(yè)整體外觀。根據(jù)現(xiàn)行法律，董女士要拆改房屋結(jié)構(gòu)，應(yīng)先向房屋主管部門申請，然后在向物業(yè)公司申請。董女士的行為沒有得到有關(guān)部門的允許，所以董女士應(yīng)恢復(fù)陽臺原狀。 案例案例22答案答案：1) 王某

33、與劉某的租期如2年，應(yīng)簽訂書面合同。2) 王某要求提高租金價格是正確的。合同法規(guī)定，出租房屋的，租期6個月以上的應(yīng)簽訂書面合同，未簽訂的合同為不定期租賃。而不定期租賃，雙方當(dāng)事人均可以隨時解除合同，但出租人解除合同應(yīng)當(dāng)在合理期限之前通知承租人。因此，王某隨時有權(quán)漲房租。 3) 仲裁機構(gòu)受理后，應(yīng)作如下處理：王某給劉某一定期限（根據(jù)實際情況定），然后解除合同。第35頁/共53頁 物業(yè)管理法律答案 作業(yè)答案作業(yè)答案 物業(yè)管理法規(guī)物業(yè)管理法規(guī)第36頁/共53頁 物業(yè)管理法律答案第第1 1章章 案例案例1 1 答案答案：飼養(yǎng)的動物造成他人損害的侵權(quán)行為適用無過錯責(zé)任原則，除非證明受害人自己有過錯，或者

34、由于第三人的過錯所至。在本案中，劉某狗將李某狗咬，李某花費2000元給狗治傷，致使李某受到損害，損失2000元的事實。因此，本案中劉某雖然沒有過錯，但是符合無過錯法律責(zé)任的構(gòu)成要件，所以劉某應(yīng)當(dāng)賠償給狗治療的2000元費用。 案例案例2 2 答案答案：物業(yè)公司的作法不正確。根據(jù)我國行政處罰法規(guī)定的行政處罰的行使權(quán)，只能由行政管理機關(guān)，而物業(yè)公司不是國家行政管理機關(guān)，不具有罰款的權(quán)利。物業(yè)公司與業(yè)主的問題可在裝修合同中規(guī)定相應(yīng)金額的違約金，當(dāng)業(yè)主違約時，就可交納該違約金。這樣物業(yè)公司就可以達到統(tǒng)一監(jiān)督管理的目的，而不違法。第37頁/共53頁 物業(yè)管理法律答案第第2 2章章1.1.答案答案: :公

35、告的主要原因是為了征詢要登記的房地產(chǎn)權(quán)屬的異議，為了進一步了解產(chǎn)權(quán)權(quán)屬而向社會發(fā)出產(chǎn)權(quán)征詢過程。征詢異議，就是將已經(jīng)初步核定的房屋所有權(quán)主要情況予以公布，以征求與產(chǎn)權(quán)有利害關(guān)系者對房屋產(chǎn)權(quán)的異議（其中也包括申請登記者對登記情況是否有異議）便于登記機關(guān)及時發(fā)現(xiàn)登記中的問題，以提高登記的準(zhǔn)確性。 2. 2.答案答案：墻界表是產(chǎn)權(quán)人向房地產(chǎn)登記機關(guān)提供的房屋（院落）四周墻體、使用土地的歸屬的自我認(rèn)定及有利害關(guān)系的鄰戶對其認(rèn)定的承認(rèn)和證明的書面申報。需要提交的證件根據(jù)登記種類和房地產(chǎn)的不同而有所不同。在登記時可根據(jù)城市私有房屋管理條例、城鎮(zhèn)房屋所有權(quán)登記暫行辦法、城市房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理暫行辦法，以及房地

36、產(chǎn)所在地人民政府房地產(chǎn)行政主管部門的規(guī)定提交相應(yīng)證件。第38頁/共53頁 物業(yè)管理法律答案第第3 3章章 案例案例11答案答案：1）物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)責(zé)任。物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須保證小區(qū)的建筑、道路安全性，不能威脅業(yè)主生命的安全，小區(qū)臨時施工必須有醒目的警示牌，提醒業(yè)主、行人注意安全，而小區(qū)夜間施工沒有設(shè)置指示燈，也沒有設(shè)置屏障，因此，負(fù)有賠償責(zé)任。 2）工程隊是否承擔(dān)責(zé)任。工程隊在施工時，就應(yīng)該設(shè)置指示燈和屏障，保證施工的安全性，沒有履行職責(zé)，是直接造成這次事故的責(zé)任人。因此，負(fù)有賠償責(zé)任。 3）業(yè)主可以分別向物業(yè)服務(wù)企業(yè)和工程隊主張賠償責(zé)任。 案例案例22答案：答案： 根據(jù)中華人民共和國公司登記管

37、理條例和中華人民共和國企業(yè)法人登記管理條例及物業(yè)管理行業(yè)管理相關(guān)規(guī)定、地方法規(guī)規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的設(shè)立程序一般包括可行性研究、名稱預(yù)先核準(zhǔn)、資質(zhì)審批、工商注冊登記、稅務(wù)登記和公章刻制等幾個步驟。第39頁/共53頁 物業(yè)管理法律答案第第4 4章章 案例案例11答案答案：1）業(yè)主張某必須承擔(dān)承擔(dān)責(zé)任。在物業(yè)管理的過程中，業(yè)主同物業(yè)公司的關(guān)系是通過物業(yè)服務(wù)合同來約定的，這份合同對業(yè)主形成的，而對其他關(guān)系人不構(gòu)成權(quán)利義務(wù)的約束力。例如，業(yè)主同租賃人之間的關(guān)系。因此，業(yè)主出租房屋，承租人造成的責(zé)任，由業(yè)主承擔(dān)，但業(yè)主承擔(dān)責(zé)任后，可向承租人追償。所以，在本案中，業(yè)主張某應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。 2）趙某承擔(dān)責(zé)任。

38、趙某是這次責(zé)任的直接責(zé)任人，是由他寵物羊損害了植物，理應(yīng)賠償。第40頁/共53頁 物業(yè)管理法律答案 案例案例22答案答案： 張某的作法不正確。物業(yè)服務(wù)費是物業(yè)服務(wù)合同約定的重要內(nèi)容之一。收費是嚴(yán)格按合同來履行，業(yè)主不交費，就是不履行合同，就是違約，還要交違約金。即使公司管理服務(wù)不符合要求，也不能以此來作為不交費的理由，除非業(yè)主與公司在物業(yè)服務(wù)合同中有規(guī)定，公司的現(xiàn)行為以構(gòu)成先違約。至于公司的服務(wù)問題，業(yè)主可以同公司協(xié)商或采取民事訴訟的辦法來解決，而不能以物業(yè)公司服務(wù)不到位為由拒絕交納物業(yè)服務(wù)費，這是兩種行為。第41頁/共53頁 物業(yè)管理法律答案 第第5 5章章1.1.簡述公開招標(biāo)優(yōu)點與缺點簡述

39、公開招標(biāo)優(yōu)點與缺點 答：答：公開招標(biāo)優(yōu)點是：透明度高，規(guī)范性好，系統(tǒng)、完整，能夠很好體現(xiàn)招標(biāo)公平、公正、合理的原則，招標(biāo)方選擇范圍較大。缺點是：競標(biāo)單位多，工作量大，時間長，成本較高。適用于規(guī)模較大的物業(yè)項目，尤其是收益性物業(yè)。第42頁/共53頁 物業(yè)管理法律答案第第6 6章章1.1.答：答：(1)驗收主體不同，接管驗收主體是物業(yè)服務(wù)企業(yè)；竣工驗收的主體是房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位和城市建設(shè)行政主管部門。(2)驗收性質(zhì)不同，接管驗收是為了再次檢驗物業(yè)主體結(jié)構(gòu)安全與滿足使用功能的狀況；而竣工驗收是為了查驗房地產(chǎn)建設(shè)工程項目是否達到規(guī)劃設(shè)計文件和建筑施工安裝所規(guī)定的要求。(3)驗收目的不同，接管驗收是物業(yè)

40、公司為分清管理責(zé)任；竣工驗收是工程項目建成后，對工程質(zhì)量合格與否的驗收。(4)移交對象不同，接管驗收后，物業(yè)由建設(shè)單位轉(zhuǎn)交給物業(yè)公司；竣工驗收后，物業(yè)由施工單位轉(zhuǎn)交給建設(shè)單位。案例2答：凡人為造成綠化及設(shè)施損壞的，根據(jù)政府的有關(guān)規(guī)定和管理合同的有關(guān)條文進行賠償和罰款處理。如屬兒童所為，應(yīng)由家長負(fù)責(zé)支付款項。所以，本案中應(yīng)由業(yè)主劉某賠償500元第43頁/共53頁 物業(yè)管理法律答案第第9 9章章1.1.答答：有下列情況之一的，由原注冊機構(gòu)注銷：不具備完全民事行為能力；受刑事處罰的；脫離房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)工作崗位連續(xù)2年（含2年）以上；同時在兩個及兩個以上的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)進行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動；嚴(yán)重違反職業(yè)道德

41、和經(jīng)紀(jì)行業(yè)管理規(guī)定第第1010章章 案例案例11答答:1）房產(chǎn)權(quán)屬管理部門作法不正確。根據(jù)法律，有糾紛的房產(chǎn)不能抵押，而房產(chǎn)權(quán)屬管理部門卻在明明知道當(dāng)事人房產(chǎn)有爭議，出具房產(chǎn)他項權(quán)利證書。2）銀行的損失，可以向張某追償；也可以向房產(chǎn)權(quán)屬管理部門要求賠償。根據(jù)國家賠償法，行政機關(guān)的工作人員作出的行為致使損害發(fā)生的，行政機關(guān)負(fù)有賠償責(zé)任。第44頁/共53頁 物業(yè)管理法律答案模擬試題答案模擬試題答案物業(yè)管理法規(guī)物業(yè)管理法規(guī)第45頁/共53頁 物業(yè)管理法律答案物業(yè)法規(guī)模擬試卷（一）物業(yè)法規(guī)模擬試卷（一）一、單選題（每題一、單選題（每題1 1分，共計分，共計1515題）題） 1.B 2.C 3.B 4.

42、C 5.D 6.D 7.B 8.B 9.B 10.D 11.A 12.D 13.B 14.B 15.C二、多選題（每題二、多選題（每題2 2分，共計分，共計3030題）題） 1.ABCD 2.ABCD 3.ABCD 4.ABCD 5.ABCD 6.BCD 7.ABC 8.CD 9.ABC 10.ABCD 11.ABCD 12.CD 13.ABCD 14.ACD 15.ABCD 三、判斷題（在正確的題后打三、判斷題（在正確的題后打，在錯誤的題后打，在錯誤的題后打，共計，共計2020分）分）1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10. 11. 12. 13. 14. 15. 16.17.18. 19.；款可以罰，是房地產(chǎn)主管部門，金額為500元1000元。20.第46頁/共53頁 物業(yè)管理法律答案 四、綜合案例題四、綜合案例題 案例1答案：根據(jù)案情分析1.當(dāng)?shù)毓?級風(fēng)，不屬于發(fā)生不可抗力，不夠成免責(zé)條件。因此，責(zé)任人夠不成免責(zé)。 2.物業(yè)公司雖然出租外墻面，不是使用人，但物業(yè)公司必須保證小區(qū)的物業(yè)設(shè)備設(shè)施及附屬安全可靠，對業(yè)主的安全負(fù)有責(zé)任。另外，出租人還應(yīng)當(dāng)負(fù)管理不善的責(zé)任。因此，物業(yè)公司應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。 3.廣告公司畢竟是使用人，對安裝的廣告的安全性應(yīng)有保證，不能對物、人構(gòu)成威脅，而現(xiàn)廣告公司的廣告體落下造成他人的經(jīng)濟損失。因此，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。 第4