登記程序介紹

1、L/O/G/O 2021/3/131 房地產(chǎn)登記技術(shù)規(guī)程房地產(chǎn)登記技術(shù)規(guī)程 -登記程序解讀登記程序解讀 2021/3/132 一、登記程序概述一、登記程序概述 登記程序的規(guī)定反映了登記的性質(zhì)和審查登記程序的規(guī)定反映了登記的性質(zhì)和審查 定位定位 2021/3/133 1.登記程序制定考慮的因素 資源的有限性資源的有限性 人員素質(zhì)的適應(yīng)性人員素質(zhì)的適應(yīng)性 發(fā)展水平的不平衡發(fā)展水平的不平衡 上位法的不可突破上位法的不可突破 取得法院的認(rèn)可取得法院的認(rèn)可 2021/3/134 2.登記程序問題導(dǎo)致的行政訴訟 行行 政政 不不 作作 為為 主主 體體 不不 適適 格格 未未 在在 先先 登登 記記 程程

2、 序序 缺缺 失失 程程 序序 倒倒 置置 超超 時(shí)時(shí) 限限 2021/3/135 3.3.閱讀和使用本章應(yīng)注意的事項(xiàng)閱讀和使用本章應(yīng)注意的事項(xiàng): : (1)帶帶”應(yīng)應(yīng)”的條款要嚴(yán)格遵守的條款要嚴(yán)格遵守; (2)強(qiáng)制性條款強(qiáng)制性條款必須無條件遵守必須無條件遵守; 2021/3/136 4.登記程序確立的幾個(gè)制度登記程序確立的幾個(gè)制度 (1)質(zhì)量檢查制度 (2)疑難業(yè)務(wù)會(huì)審制度 (3)合并辦理制度 (4)申請材料確認(rèn)制度 (5)登記官崗位責(zé)任制度 2021/3/137 二、一般規(guī)定二、一般規(guī)定 ( (一一) )關(guān)于登記總體程序關(guān)于登記總體程序 1.1.一般性程序一般性程序 申請受理審核 登簿發(fā)證

3、公告 2021/3/138 2.2.特殊性程序特殊性程序 3.3.個(gè)別性增加程序個(gè)別性增加程序 2021/3/139 ( (二二) )登記有關(guān)崗位設(shè)置和人員要求登記有關(guān)崗位設(shè)置和人員要求 1.1.房屋登記應(yīng)設(shè)置的崗位房屋登記應(yīng)設(shè)置的崗位 2.2.應(yīng)由登記官擔(dān)任的崗位應(yīng)由登記官擔(dān)任的崗位 3.3.不同環(huán)節(jié)崗位人員要求不同環(huán)節(jié)崗位人員要求 2021/3/1310 ( (三三) )審核委員會(huì)制度審核委員會(huì)制度 1.1.設(shè)立的原因和必要性設(shè)立的原因和必要性 2.2.人員構(gòu)成情況人員構(gòu)成情況 3.3.具體解決何種問題具體解決何種問題 4.4.會(huì)審結(jié)果的效力會(huì)審結(jié)果的效力 2021/3/1311 ( (四

4、四) )質(zhì)量檢查制度質(zhì)量檢查制度 1.1.質(zhì)量檢查的重要地位質(zhì)量檢查的重要地位 2021/3/1312 2.2.質(zhì)量檢查的大體要求質(zhì)量檢查的大體要求 3.3.質(zhì)量檢查的主要內(nèi)容質(zhì)量檢查的主要內(nèi)容: : 2021/3/1313 ( (五五) )質(zhì)量檢查的具體規(guī)定質(zhì)量檢查的具體規(guī)定 1.1.各類登記檢查比例各類登記檢查比例 2.2.檢查記錄及意見檢查記錄及意見 3.3.錯(cuò)件處理措施錯(cuò)件處理措施 4.4.形成檢查報(bào)告形成檢查報(bào)告 2021/3/1314 錯(cuò)件錯(cuò)件 處理處理 記錄記錄 定期定定期定 比例抽檢比例抽檢 形成形成 報(bào)告報(bào)告 質(zhì)量質(zhì)量 檢查檢查 2021/3/1315 ( (六六) )防偽加

5、密設(shè)備的應(yīng)用防偽加密設(shè)備的應(yīng)用 1.1.虛假書證和虛假申請主體虛假書證和虛假申請主體 2.2.應(yīng)用防偽設(shè)備的現(xiàn)實(shí)必要性應(yīng)用防偽設(shè)備的現(xiàn)實(shí)必要性 3.3.身份證讀卡器識(shí)別身份證的真假身份證讀卡器識(shí)別身份證的真假 4.4.其他有條件的可應(yīng)用房產(chǎn)證、申請人其他有條件的可應(yīng)用房產(chǎn)證、申請人 的防偽設(shè)施的防偽設(shè)施 5.5.應(yīng)注意的事項(xiàng)應(yīng)注意的事項(xiàng) 2021/3/1316 2021/3/1317 三、關(guān)于申請的規(guī)定三、關(guān)于申請的規(guī)定 （一）申請的性質(zhì)和類別（一）申請的性質(zhì)和類別 1.1.申請的性質(zhì)申請的性質(zhì) 2.2.申請的作用申請的作用 2021/3/1318 3.申請的類別 申請方式 雙方與單方本人與代

6、理共同與單獨(dú) 2021/3/1319 ( (二二) )申請材料的總體要求申請材料的總體要求 總體要求 填寫完整齊全 內(nèi)容合法 真實(shí)有效 形式規(guī)范 2021/3/1320 ( (三三) )雙方申請和單方申請雙方申請和單方申請 1.1.雙方申請的法律必要性雙方申請的法律必要性 2.2.單方申請的具體類型單方申請的具體類型 3.3.各種單方申請的原理及注意點(diǎn)各種單方申請的原理及注意點(diǎn) 2021/3/1321 ( (四四) )共有房屋申請規(guī)定共有房屋申請規(guī)定 1.1.共有房屋應(yīng)共同申請共有房屋應(yīng)共同申請 2.2.共同共有房屋的申請共同共有房屋的申請 3.3.按份共有房屋的申請按份共有房屋的申請 202

7、1/3/1322 4.4.涉婚房屋的申請涉婚房屋的申請 2021/3/1323 ( (五五) )業(yè)主共有房屋申請業(yè)主共有房屋申請 1.1.如何界定業(yè)主共有房屋范圍如何界定業(yè)主共有房屋范圍 2.2.業(yè)主共有房屋申請主體業(yè)主共有房屋申請主體 3.3.業(yè)主共有房屋申請時(shí)點(diǎn)業(yè)主共有房屋申請時(shí)點(diǎn) 2021/3/1324 ( (六六) )委托申請登記委托申請登記 1.1.委托申請的主要情形委托申請的主要情形 2.2.委托申請應(yīng)注意的事項(xiàng)委托申請應(yīng)注意的事項(xiàng) 3.3.委托申請中的雙方委托委托申請中的雙方委托 2021/3/1325 ( (七七) )未成年人房產(chǎn)申請登記未成年人房產(chǎn)申請登記 1.1.未成年人的

8、監(jiān)護(hù)人未成年人的監(jiān)護(hù)人 2.2.未成年人房產(chǎn)取得的申請登記未成年人房產(chǎn)取得的申請登記 3.3.處分未成年人房產(chǎn)申請登記處分未成年人房產(chǎn)申請登記 4.4.其他限制或無民事行為能力人房產(chǎn)其他限制或無民事行為能力人房產(chǎn) 申請登記申請登記 2021/3/1326 ( (八八) )申請材料的確認(rèn)申請材料的確認(rèn) 1.1.哪些申請材料需要申請人確認(rèn)哪些申請材料需要申請人確認(rèn) 2.2.自然人確認(rèn)方式自然人確認(rèn)方式 3.3.法人或其他組織確認(rèn)方式法人或其他組織確認(rèn)方式 2021/3/1327 四、關(guān)于受理程序的有關(guān)規(guī)定四、關(guān)于受理程序的有關(guān)規(guī)定 （一）受理工作包括的主要內(nèi)容（一）受理工作包括的主要內(nèi)容 1.1.

9、各項(xiàng)內(nèi)容的大致情況介紹各項(xiàng)內(nèi)容的大致情況介紹 2.2.受理中各環(huán)節(jié)的先后順序受理中各環(huán)節(jié)的先后順序 3.3.需要錄入的信息需要錄入的信息 4.4.受理完成后的交接受理完成后的交接 2021/3/1328 ( (二二) )合并受理登記的情形合并受理登記的情形 1.1.需要合并受理的原由需要合并受理的原由 2.2.七種情形的不同法律關(guān)系對登記的要七種情形的不同法律關(guān)系對登記的要 求求 3.3.合并受理中應(yīng)注意的事項(xiàng)合并受理中應(yīng)注意的事項(xiàng) 4.4.具體案例操作剖析具體案例操作剖析 2021/3/1329 ( (三三) )查驗(yàn)申請主體的內(nèi)容查驗(yàn)申請主體的內(nèi)容 1.1.自然人主體查驗(yàn)時(shí)應(yīng)著重注意的地方自

10、然人主體查驗(yàn)時(shí)應(yīng)著重注意的地方 2.2.法人或其他組織作為申請主體查驗(yàn)要法人或其他組織作為申請主體查驗(yàn)要 點(diǎn)點(diǎn) 2021/3/1330 ( (四四) )查驗(yàn)申請材料的要求查驗(yàn)申請材料的要求 1.1.申請材料的完整性方面申請材料的完整性方面 2.2.權(quán)屬證書或證明查驗(yàn)要求權(quán)屬證書或證明查驗(yàn)要求 3.3.有權(quán)部門出具的證明材料要求有權(quán)部門出具的證明材料要求 4.4.因民事行為形成的申請材料要求因民事行為形成的申請材料要求 2021/3/1331 ( (五五) )核對申請登記事項(xiàng)的要求核對申請登記事項(xiàng)的要求 做到做到“一符合一符合”、“一對應(yīng)一對應(yīng)”、“一不一不 沖突沖突” 1.1.申請材料內(nèi)容與登

11、記事項(xiàng)相符合申請材料內(nèi)容與登記事項(xiàng)相符合 2.2.申請材料之間的內(nèi)容相對應(yīng)申請材料之間的內(nèi)容相對應(yīng) 3.3.申請登記事項(xiàng)與登記簿不沖突申請登記事項(xiàng)與登記簿不沖突 2021/3/1332 ( (六六) )詢問的主要內(nèi)容及注意事項(xiàng)詢問的主要內(nèi)容及注意事項(xiàng) u1.1.詢問申請意愿的真實(shí)性詢問申請意愿的真實(shí)性 u2.2.詢問申請房屋的共有性質(zhì)和份額等詢問申請房屋的共有性質(zhì)和份額等 u3.3.應(yīng)景式詢問以驗(yàn)證所收材料的合法性應(yīng)景式詢問以驗(yàn)證所收材料的合法性 等等 u4.4.詢問結(jié)果的保存詢問結(jié)果的保存 2021/3/1333 ( (七七) )受理的兩種不同結(jié)果受理的兩種不同結(jié)果 1.1.準(zhǔn)予受理的準(zhǔn)予受

12、理的, ,應(yīng)當(dāng)如何告知及應(yīng)告知應(yīng)當(dāng)如何告知及應(yīng)告知 的內(nèi)容的內(nèi)容 2.2.不予受理的不予受理的, ,應(yīng)告知的內(nèi)容和方式應(yīng)告知的內(nèi)容和方式, ,以以 及申請材料的處理方式及申請材料的處理方式 2021/3/1334 五、關(guān)于審核程序的有關(guān)規(guī)定五、關(guān)于審核程序的有關(guān)規(guī)定 （一）審核工作應(yīng)包括的內(nèi)容（一）審核工作應(yīng)包括的內(nèi)容 1.1.各項(xiàng)內(nèi)容大致介紹各項(xiàng)內(nèi)容大致介紹 2.2.會(huì)審工作開展的具體程序會(huì)審工作開展的具體程序 2021/3/1335 提出會(huì)審 組織會(huì)審 形成結(jié)果 結(jié)果歸檔 2021/3/1336 ( (二二) )一致性審核的主要內(nèi)容一致性審核的主要內(nèi)容 即做到即做到”三一致三一致” 1.1

13、.主體身份信息與申請材料、登記簿記主體身份信息與申請材料、登記簿記 載一致載一致 2.2.登記客體信息與申請材料、登記簿記登記客體信息與申請材料、登記簿記 載一致載一致 3.3.實(shí)地查看結(jié)果與申請材料、登記簿記實(shí)地查看結(jié)果與申請材料、登記簿記 載一致載一致 2021/3/1337 （三）合法性審核的內(nèi)容（三）合法性審核的內(nèi)容 1.1.材料形式符合法律等規(guī)定材料形式符合法律等規(guī)定 2.2.初始登記或在建抵押房屋合法建造初始登記或在建抵押房屋合法建造 3.3.預(yù)告登記的預(yù)購房屋在可以銷售范圍預(yù)告登記的預(yù)購房屋在可以銷售范圍 內(nèi)內(nèi) 4.4.其他登記類型房屋在登記簿范圍內(nèi)其他登記類型房屋在登記簿范圍內(nèi)

14、 2021/3/1338 規(guī)劃面積與房產(chǎn)測繪面積的差異規(guī)劃面積與房產(chǎn)測繪面積的差異 2021/3/1339 39 2021/3/1340 5.5.房屋符合基本單元要求房屋符合基本單元要求 6.6.登記事項(xiàng)沒有登記簿記載的限制要求登記事項(xiàng)沒有登記簿記載的限制要求 7.7.需要公告的房屋沒有成立的異議需要公告的房屋沒有成立的異議 2021/3/1341 2021/3/1342 2021/3/1343 ( (四四) )實(shí)地查看的情形實(shí)地查看的情形 1.1.實(shí)地查看的意義實(shí)地查看的意義 2.2.實(shí)地查看的登記類型實(shí)地查看的登記類型 2021/3/1344 ( (五五) )初始登記實(shí)地查看的內(nèi)容初始登記

15、實(shí)地查看的內(nèi)容 1.1.房屋坐落實(shí)地與申請材料是否一致房屋坐落實(shí)地與申請材料是否一致 2.2.基本單元數(shù)量與申請材料是否一致基本單元數(shù)量與申請材料是否一致 3.3.房屋建造狀態(tài)房屋建造狀態(tài) 2021/3/1345 ( (六六) )在建工程實(shí)地查看的內(nèi)容在建工程實(shí)地查看的內(nèi)容 1.1.坐落是否與申請材料相符坐落是否與申請材料相符 2.2.工程形象進(jìn)度工程形象進(jìn)度 2021/3/1346 ( (七七) )房屋滅失登記實(shí)地查看內(nèi)容房屋滅失登記實(shí)地查看內(nèi)容 1.1.所滅失房屋的坐落是否與登記簿一致所滅失房屋的坐落是否與登記簿一致 2.2.房屋是否已滅失房屋是否已滅失 2021/3/1347 ( (八八

16、) )實(shí)地查看的要求實(shí)地查看的要求 1.1.實(shí)地查看人員要求實(shí)地查看人員要求 2.2.現(xiàn)場采集信息要求現(xiàn)場采集信息要求 3.3.記錄表單要求記錄表單要求 2021/3/1348 ( (九九) )需要公告的情形需要公告的情形 1.1.公告的意義公告的意義 2.2.當(dāng)前公告與以往的不同之處當(dāng)前公告與以往的不同之處 2021/3/1349 3.3.公告的幾種情形公告的幾種情形 證書作廢 集土房屋 初始登記 集土房屋 證書作廢 歷史遺 留問題 2021/3/1350 ( (十十) )公告載體公告載體 1.1.當(dāng)?shù)毓_發(fā)行的報(bào)紙或政府網(wǎng)站當(dāng)?shù)毓_發(fā)行的報(bào)紙或政府網(wǎng)站 2.2.集體土地房屋登記公告的特殊性

17、及操集體土地房屋登記公告的特殊性及操 作步驟作步驟 2021/3/1351 ( (十一十一) )公告期限公告期限 1.1.不少于五日不少于五日 2.2.公告的查詢公告的查詢 3.3.不同類型事項(xiàng)的公告應(yīng)設(shè)定不同的不同類型事項(xiàng)的公告應(yīng)設(shè)定不同的 公告期公告期 2021/3/1352 ( (十二十二) )補(bǔ)充材料的有關(guān)規(guī)定補(bǔ)充材料的有關(guān)規(guī)定 補(bǔ)充材料應(yīng)履行的義務(wù)補(bǔ)充材料應(yīng)履行的義務(wù) 告知需補(bǔ)充的材料和理由告知需補(bǔ)充的材料和理由 告知補(bǔ)正期限告知補(bǔ)正期限 2021/3/1353 ( (十三十三) )審核結(jié)果的兩種處理方式審核結(jié)果的兩種處理方式 1.1.審核通過的審核通過的, ,應(yīng)予以登記應(yīng)予以登記

18、2.2.審核不符合條件的審核不符合條件的, ,應(yīng)不予登記應(yīng)不予登記 3.3.不予登記的處理方式不予登記的處理方式 2021/3/1354 六、關(guān)于登簿程序的有關(guān)規(guī)定六、關(guān)于登簿程序的有關(guān)規(guī)定 （一）登簿的由來及重要性（一）登簿的由來及重要性 1.1.登簿的由來登簿的由來 2.2.登簿在整個(gè)程序中的地位登簿在整個(gè)程序中的地位 2021/3/1355 3.3.提高登記簿公信力的措施提高登記簿公信力的措施 (1)(1)形式簡單明了形式簡單明了 (2)(2)錄入信息完整錄入信息完整 (3)(3)登記程序合法登記程序合法 (4)(4)系統(tǒng)科學(xué)管理規(guī)范系統(tǒng)科學(xué)管理規(guī)范 2021/3/1356 ( (二二)

19、 )登記簿建立方式登記簿建立方式 1.1.按基本單元建立按基本單元建立 2.2.具體情況的具體處理具體情況的具體處理: :如一個(gè)廠區(qū)內(nèi)如一個(gè)廠區(qū)內(nèi) 多幢房屋的登記多幢房屋的登記 2021/3/1357 ( (三三) )登記簿的形式登記簿的形式 1.1.登記簿采用的形式登記簿采用的形式 2.2.不同形式登記簿之間的關(guān)系不同形式登記簿之間的關(guān)系 3.3.不同形式登記簿的安全保存措施不同形式登記簿的安全保存措施 2021/3/1358 ( (四四) )登記簿的填寫和確認(rèn)登記簿的填寫和確認(rèn) 1. 1. 登記簿填寫人員的要求登記簿填寫人員的要求 2.2.登記簿填寫確認(rèn)的要求登記簿填寫確認(rèn)的要求 2021

20、/3/1359 ( (五五) )登記簿上權(quán)利人的記載登記簿上權(quán)利人的記載 各種不同申請人經(jīng)登記后轉(zhuǎn)化為權(quán)利人各種不同申請人經(jīng)登記后轉(zhuǎn)化為權(quán)利人 1.1.所有權(quán)人的記載所有權(quán)人的記載 2.2.抵押權(quán)人的記載抵押權(quán)人的記載 3.3.地役權(quán)人的記載地役權(quán)人的記載 4.4.預(yù)告權(quán)利人的記載預(yù)告權(quán)利人的記載 2021/3/1360 ( (六六) )合并辦理業(yè)務(wù)的結(jié)果記載合并辦理業(yè)務(wù)的結(jié)果記載 分述七種不同合并辦理登記的結(jié)果應(yīng)當(dāng)如分述七種不同合并辦理登記的結(jié)果應(yīng)當(dāng)如 何記載何記載 2021/3/1361 合并登記類型登記簿記載結(jié)果 預(yù)購商品房預(yù)告登記預(yù)購商品房預(yù)告登記 預(yù)購商品房抵押預(yù)告登記預(yù)購商品房抵押

21、預(yù)告登記 所有權(quán)預(yù)告權(quán)利所有權(quán)預(yù)告權(quán)利 抵押權(quán)預(yù)告權(quán)利抵押權(quán)預(yù)告權(quán)利 預(yù)購商品房預(yù)告登記轉(zhuǎn)房屋所有權(quán)預(yù)購商品房預(yù)告登記轉(zhuǎn)房屋所有權(quán) 轉(zhuǎn)移登記轉(zhuǎn)移登記 預(yù)購商品房抵押預(yù)告登記轉(zhuǎn)房屋抵預(yù)購商品房抵押預(yù)告登記轉(zhuǎn)房屋抵 押設(shè)立登記押設(shè)立登記 所有權(quán)所有權(quán) 抵押權(quán)抵押權(quán) 房屋所有權(quán)初始登記房屋所有權(quán)初始登記 在建工程抵押權(quán)登記轉(zhuǎn)為房屋抵押在建工程抵押權(quán)登記轉(zhuǎn)為房屋抵押 權(quán)設(shè)立登記權(quán)設(shè)立登記 所有權(quán)所有權(quán) 抵押權(quán)抵押權(quán) 2021/3/1362 合并登記類型登記簿記載結(jié)果 房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記 房屋抵押權(quán)設(shè)立登記房屋抵押權(quán)設(shè)立登記 所有權(quán)所有權(quán) 抵押權(quán)抵押權(quán) 房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移(變更變更)登記登記 地役權(quán)轉(zhuǎn)移地役權(quán)轉(zhuǎn)移(變更變更)登記登記 所有權(quán)所有權(quán) 地役權(quán)地役權(quán) 房屋所有權(quán)變更登記房屋所有權(quán)變更登記 抵押權(quán)變更登記抵押權(quán)變更登記 所有權(quán)所有權(quán) 抵押權(quán)抵押權(quán) 房屋所有權(quán)繼承房屋所有權(quán)繼承 轉(zhuǎn)讓等轉(zhuǎn)移登記轉(zhuǎn)讓等轉(zhuǎn)移登記 房屋所有權(quán)房屋所有權(quán) 抵押權(quán)抵押權(quán) 2021/3/1363 ( (