合同與招投標(biāo)：第六章 工程合同總體策劃與談判2

1、第六章第六章 工程合同總體策劃與談判工程合同總體策劃與談判第一節(jié)第一節(jié) 工程合同總體策劃工程合同總體策劃第二節(jié)第二節(jié) 工程采購模式工程采購模式第三節(jié)第三節(jié) 工程合同談判工程合同談判第二節(jié)第二節(jié) 工程采購模式工程采購模式n工程采購模式，是指工程實施中業(yè)主、監(jiān)理工程師、設(shè)計人、工程采購模式，是指工程實施中業(yè)主、監(jiān)理工程師、設(shè)計人、承包商、分包商、材料設(shè)備供應(yīng)商等工程活動參與人之間的承包商、分包商、材料設(shè)備供應(yīng)商等工程活動參與人之間的關(guān)系模式，包括合同關(guān)系、指令關(guān)系、協(xié)作關(guān)系。又稱為關(guān)系模式，包括合同關(guān)系、指令關(guān)系、協(xié)作關(guān)系。又稱為工工程項目管理模式程項目管理模式。n一、傳統(tǒng)工程采購模式一、傳統(tǒng)工程

2、采購模式n（一）傳統(tǒng)模式的組織（一）傳統(tǒng)模式的組織n項目前期，業(yè)主委托建筑師（咨詢工程師）進(jìn)行機(jī)會研究、項目前期，業(yè)主委托建筑師（咨詢工程師）進(jìn)行機(jī)會研究、可行性研究等；可行性研究等；n項目立項后，業(yè)主委托設(shè)計，項目立項后，業(yè)主委托設(shè)計，在設(shè)計階段進(jìn)行施工招標(biāo)準(zhǔn)備。在設(shè)計階段進(jìn)行施工招標(biāo)準(zhǔn)備。n設(shè)計完成后，通過招標(biāo)選擇承包商。設(shè)計完成后，通過招標(biāo)選擇承包商。第二節(jié)第二節(jié) 工程采購模式工程采購模式n一、傳統(tǒng)工程采購模式一、傳統(tǒng)工程采購模式n（二）傳統(tǒng)模式的特點（二）傳統(tǒng)模式的特點合同關(guān)系合同關(guān)系：業(yè)主：業(yè)主- -監(jiān)理工程師（建筑師、咨詢工程師），業(yè)主監(jiān)理工程師（建筑師、咨詢工程師），業(yè)主- -設(shè)

3、計（勘察）承包人，業(yè)主設(shè)計（勘察）承包人，業(yè)主- -施工承包商，業(yè)主施工承包商，業(yè)主- -直接供應(yīng)商直接供應(yīng)商指令（管理、協(xié)調(diào)）關(guān)系指令（管理、協(xié)調(diào)）關(guān)系：監(jiān)理工程師：監(jiān)理工程師- -其他合同當(dāng)事人（除其他合同當(dāng)事人（除業(yè)主、分包商之外）業(yè)主、分包商之外）協(xié)作（平行）關(guān)系協(xié)作（平行）關(guān)系：咨詢、設(shè)計、勘察、施工、直接供應(yīng)商：咨詢、設(shè)計、勘察、施工、直接供應(yīng)商之間；分包商之間之間；分包商之間第二節(jié)第二節(jié) 工程采購模式工程采購模式n一、傳統(tǒng)工程采購模式一、傳統(tǒng)工程采購模式n（二）傳統(tǒng)模式的特點（二）傳統(tǒng)模式的特點傳統(tǒng)工程采購模式傳統(tǒng)工程采購模式優(yōu)點優(yōu)點：管理方法成熟，業(yè)主對設(shè)計要求可控：管理方法成

4、熟，業(yè)主對設(shè)計要求可控制，雙方均熟悉合同文本。制，雙方均熟悉合同文本。缺點缺點：項目周期長，業(yè)主管理費(fèi)和前期投入高；變更時容易引：項目周期長，業(yè)主管理費(fèi)和前期投入高；變更時容易引起較多索賠起較多索賠第二節(jié)第二節(jié) 工程采購模式工程采購模式n二、建筑工程管理模式（二、建筑工程管理模式（CM模式模式）n（一）（一）CM模式的組織模式的組織CM模式，模式，又稱階段發(fā)包模式或快速軌道模式。又稱階段發(fā)包模式或快速軌道模式。該模式是階段性的，不必等設(shè)計圖紙全部完成，即可進(jìn)行招標(biāo)。該模式是階段性的，不必等設(shè)計圖紙全部完成，即可進(jìn)行招標(biāo)。n（二）（二）CM模式的特點模式的特點n業(yè)主與業(yè)主與CM經(jīng)理、建筑師之間是

5、合同關(guān)系。經(jīng)理、建筑師之間是合同關(guān)系。n業(yè)主任命的業(yè)主任命的CM經(jīng)理與各個施工、設(shè)計、設(shè)備供應(yīng)、安裝、運(yùn)經(jīng)理與各個施工、設(shè)計、設(shè)備供應(yīng)、安裝、運(yùn)輸?shù)瘸邪讨g則是業(yè)務(wù)上的管理和協(xié)調(diào)關(guān)系。輸?shù)瘸邪讨g則是業(yè)務(wù)上的管理和協(xié)調(diào)關(guān)系。nCM經(jīng)理的主要任務(wù)經(jīng)理的主要任務(wù)是對成本、質(zhì)量和進(jìn)度等進(jìn)行監(jiān)督，并預(yù)是對成本、質(zhì)量和進(jìn)度等進(jìn)行監(jiān)督，并預(yù)測和監(jiān)控成本與進(jìn)度的變化。測和監(jiān)控成本與進(jìn)度的變化。第二節(jié)第二節(jié) 工程采購模式工程采購模式n二、建筑工程管理模式（二、建筑工程管理模式（CM模式模式）nCM模式的優(yōu)點：可以大大縮減工程從規(guī)劃、設(shè)計到竣工的周模式的優(yōu)點：可以大大縮減工程從規(guī)劃、設(shè)計到竣工的周期，節(jié)約建

6、設(shè)投資，減少投資風(fēng)險，可以較早獲益。期，節(jié)約建設(shè)投資，減少投資風(fēng)險，可以較早獲益。nCM模式的缺點：分段招標(biāo)可能導(dǎo)致工程費(fèi)用較高。模式的缺點：分段招標(biāo)可能導(dǎo)致工程費(fèi)用較高。n（三）（三）CM模式的組織形式模式的組織形式代理型模式：代理型模式：CM經(jīng)理是業(yè)主的咨詢商和代理商，二者的服務(wù)經(jīng)理是業(yè)主的咨詢商和代理商，二者的服務(wù)合同采用固定酬金加管理費(fèi)辦法。合同采用固定酬金加管理費(fèi)辦法。風(fēng)險型模式：風(fēng)險型模式：CM經(jīng)理同時也擔(dān)任了施工總承包商的角色。經(jīng)理同時也擔(dān)任了施工總承包商的角色。第二節(jié)第二節(jié) 工程采購模式工程采購模式n三、設(shè)計三、設(shè)計-建造工程采購模式建造工程采購模式n（一）（一）設(shè)計設(shè)計-建造

7、建造模式的組織模式的組織業(yè)主首先委托專業(yè)咨詢公司研究擬建項目的基本要求。在項業(yè)主首先委托專業(yè)咨詢公司研究擬建項目的基本要求。在項目原則確定之后，業(yè)主通過招標(biāo)選擇設(shè)計目原則確定之后，業(yè)主通過招標(biāo)選擇設(shè)計-建造總承包商，負(fù)建造總承包商，負(fù)責(zé)項目的設(shè)計和施工，甚至包括項目融資、土地購買、設(shè)計、責(zé)項目的設(shè)計和施工，甚至包括項目融資、土地購買、設(shè)計、施工、設(shè)備采購、安裝和調(diào)試，紙質(zhì)竣工移交的全程服務(wù)。施工、設(shè)備采購、安裝和調(diào)試，紙質(zhì)竣工移交的全程服務(wù)。n（二）（二）設(shè)計設(shè)計-建造建造模式的特點模式的特點n該模式是以總價合同為基礎(chǔ)的，設(shè)計該模式是以總價合同為基礎(chǔ)的，設(shè)計-甜棗總承包商對整個項甜棗總承包商對

8、整個項目的成本負(fù)責(zé)。目的成本負(fù)責(zé)。第二節(jié)第二節(jié) 工程采購模式工程采購模式n三、設(shè)計三、設(shè)計-建造工程采購模式建造工程采購模式n（二）（二）設(shè)計設(shè)計-建造建造模式的特點模式的特點優(yōu)點：在項目初期確定成員，連續(xù)性好，責(zé)任單一，早期成優(yōu)點：在項目初期確定成員，連續(xù)性好，責(zé)任單一，早期成本有保證；可采用本有保證；可采用CM模式減少管理費(fèi)用、利息及價格上漲的模式減少管理費(fèi)用、利息及價格上漲的影響；項目初期考慮施工因素，可減少因設(shè)計錯誤、疏忽引影響；項目初期考慮施工因素，可減少因設(shè)計錯誤、疏忽引起的變更。起的變更。缺點：業(yè)主對最終設(shè)計和項目實施過程的細(xì)節(jié)控制能力降低，缺點：業(yè)主對最終設(shè)計和項目實施過程的細(xì)

9、節(jié)控制能力降低，工程設(shè)計可能會受施工者的利益影響。工程設(shè)計可能會受施工者的利益影響。DB：用于民用工程項目；：用于民用工程項目；EPC：用于工業(yè)建設(shè)項目：用于工業(yè)建設(shè)項目第二節(jié)第二節(jié) 工程采購模式工程采購模式n四、設(shè)計四、設(shè)計-管理工程采購模式管理工程采購模式n（一）（一）設(shè)計設(shè)計-管理管理模式的組織模式的組織n通常指設(shè)計任務(wù)的承包者，同時受業(yè)主委托提供施工管理通常指設(shè)計任務(wù)的承包者，同時受業(yè)主委托提供施工管理（監(jiān)理）服務(wù)。（監(jiān)理）服務(wù)。n設(shè)計設(shè)計-管理承包商常常是設(shè)計機(jī)構(gòu)與工程咨詢（工程監(jiān)理、施管理承包商常常是設(shè)計機(jī)構(gòu)與工程咨詢（工程監(jiān)理、施工管理）企業(yè)的聯(lián)合體。工管理）企業(yè)的聯(lián)合體。n（二

10、）（二）設(shè)計設(shè)計-管理管理模式的形式模式的形式業(yè)主與設(shè)計業(yè)主與設(shè)計-管理公司和施工總承包商分別簽訂合同。管理公司和施工總承包商分別簽訂合同。業(yè)主只與設(shè)計業(yè)主只與設(shè)計-管理公司簽訂合同，由設(shè)計管理公司簽訂合同，由設(shè)計-管理公司分別于各管理公司分別于各個單獨的承包商和供貨商簽訂合同。個單獨的承包商和供貨商簽訂合同。第二節(jié)第二節(jié) 工程采購模式工程采購模式n五、五、BOT采購模式采購模式（基礎(chǔ)設(shè)施項目）（基礎(chǔ)設(shè)施項目）n（一）（一）BOT模式的運(yùn)作程序（模式的運(yùn)作程序（建設(shè)建設(shè)- -運(yùn)營運(yùn)營- -移交移交）項目的提出與招標(biāo)項目的提出與招標(biāo)（政府審批（政府審批-可行性研究可行性研究-論證論證-招標(biāo)）招標(biāo)

11、）項目發(fā)起人組織投標(biāo)項目發(fā)起人組織投標(biāo)（需進(jìn)行深入的技術(shù)和財務(wù)的可行性研究）需進(jìn)行深入的技術(shù)和財務(wù)的可行性研究）成立項目公司，簽署各種合同與協(xié)議成立項目公司，簽署各種合同與協(xié)議項目發(fā)起人與政府談判，草簽特許權(quán)協(xié)議項目發(fā)起人與政府談判，草簽特許權(quán)協(xié)議組建項目公司，完成融資交割組建項目公司，完成融資交割項目公司與政府正式簽署特許權(quán)協(xié)議。項目公司與政府正式簽署特許權(quán)協(xié)議。獲得項目建設(shè)和經(jīng)營特許權(quán)之后，項目公司成為業(yè)主，通過招標(biāo)，與承包商獲得項目建設(shè)和經(jīng)營特許權(quán)之后，項目公司成為業(yè)主，通過招標(biāo)，與承包商簽署施工合同、設(shè)備和材料供貨合同、工程監(jiān)理合同、運(yùn)營養(yǎng)護(hù)合同、保險簽署施工合同、設(shè)備和材料供貨合同、

12、工程監(jiān)理合同、運(yùn)營養(yǎng)護(hù)合同、保險合同、專家咨詢合同等。合同、專家咨詢合同等。第二節(jié)第二節(jié) 工程采購模式工程采購模式n五、五、BOT采購模式采購模式（基礎(chǔ)設(shè)施項目）（基礎(chǔ)設(shè)施項目）n（一）（一）BOT模式的運(yùn)作程序（模式的運(yùn)作程序（建設(shè)建設(shè)- -運(yùn)營運(yùn)營- -移交移交）項目建設(shè)和運(yùn)營項目建設(shè)和運(yùn)營（保證項目順利實施和運(yùn)營）（保證項目順利實施和運(yùn)營）項目移交項目移交（特許期滿，移交政府）特許期滿，移交政府）n（二）（二）BOT模式的參與方及其職責(zé)模式的參與方及其職責(zé)政府政府：BOT項目的最終所有者，其職責(zé)為確定項目，頒布支項目的最終所有者，其職責(zé)為確定項目，頒布支持持BOT項目的政策；通過招標(biāo)確定項目發(fā)起人；授予項目的政策；通過招標(biāo)確定項目發(fā)起人；授予BOT項項目特許權(quán)；批準(zhǔn)成立項目公司；簽訂特許權(quán)協(xié)議；對項目宏目特許權(quán)；批準(zhǔn)成立項目公司；簽訂特許權(quán)協(xié)議；對項目宏觀管理；特許期滿接收項目；項目移交后的運(yùn)行。觀管理；特許期滿接收項目；項目移交后的運(yùn)行。第二節(jié)第二節(jié) 工程采購模式工程采購模式n（二）（二）BOT模式的參與方及其職責(zé)模式的參與方及其職責(zé)項目公