商業(yè)地產(chǎn)的業(yè)態(tài)組合

1、關(guān)鍵詞： 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目業(yè)態(tài) 一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在一個(gè)地區(qū)能否成功，這沒(méi)有一個(gè)成熟的概念，在眾多的商業(yè)地產(chǎn)中由于不同的市場(chǎng)造就了許多成功的案例。但所有成功的案例都有一個(gè)同共點(diǎn)都有一個(gè)適合的業(yè)態(tài)組合?，F(xiàn)就商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目業(yè)態(tài)這部分淺析，常見的類型有：一 購(gòu)物中心購(gòu)物中心不完全是商業(yè)行為，應(yīng)劃歸為商業(yè)地產(chǎn)范疇。在此說(shuō)的購(gòu)物中心是個(gè)很大的范疇，如南寧商業(yè)步行街，在業(yè)態(tài)的配套分別要求有購(gòu)物中心交通規(guī)劃、購(gòu)業(yè)中心的人流、購(gòu)物中習(xí)的汽車交通等為條件：1購(gòu)物中心交通規(guī)劃分為兩部分，一部分是周圍道路把交通引入購(gòu)物中心，另一部分是購(gòu)物中心自身用地范圍內(nèi)的交通組織和規(guī)劃，以及建筑內(nèi)部的人流組織。2購(gòu)物中心的步行人流分為兩

2、種：一種是從停車場(chǎng)到購(gòu)物中心的運(yùn)動(dòng)；另一種是從購(gòu)物中心到購(gòu)物中心的運(yùn)動(dòng)。3車流包括購(gòu)物車流、貨運(yùn)車流和公共交通車流。交通組織的原則是分流，讓購(gòu)物交通和后勤貨運(yùn)交通各行其道。二商業(yè)街，商業(yè)街模式是現(xiàn)階段最為火熱的業(yè)態(tài)之一，這種模式都有此類型折扣型、專賣型、景觀型、娛樂(lè)型、生活型。商業(yè)街大致分三種：一種是shopping center這是一種主體性購(gòu)物中心，它是以某一大型商業(yè)業(yè)態(tài)為主體再輔以其他的一些商業(yè)業(yè)態(tài)和服務(wù)業(yè)態(tài)。主體性購(gòu)物中心又分兩種，一是以大型超市為主體，它的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)是，能夠進(jìn)入居民社區(qū)，能夠彌補(bǔ)大型超市在商品線上的不足，并可通過(guò)出租場(chǎng)地增加附屬的一些商業(yè)業(yè)態(tài)和服務(wù)業(yè)態(tài)，既可降低經(jīng)營(yíng)成本

3、又可增強(qiáng)對(duì)社區(qū)的服務(wù)功能；二是以大型百貨商店為主體的購(gòu)物中心，往往成為中心城區(qū)的商業(yè)中心，但一般很難在社區(qū)里生存。這種業(yè)態(tài)是以大型超市或大型百貨為主體，這樣的優(yōu)勢(shì)是以超市或百貨帶來(lái)的人流來(lái)增加物業(yè)內(nèi)其它部分的收益。一種是shopping mall，這種模式購(gòu)物中心是綜合性和超大型的，與主體性購(gòu)物中心不同的是，這種購(gòu)物中心里的商業(yè)形態(tài)是以三種商業(yè)業(yè)態(tài)為鼎足之勢(shì)，即百貨店、超市和許多專業(yè)專賣店，再輔以餐飲娛樂(lè)業(yè)的店鋪，它可以涵蓋所有零售業(yè)和服務(wù)業(yè)的內(nèi)容。購(gòu)物中心已經(jīng)不是一種商業(yè)業(yè)態(tài)，而是一種商業(yè)的組織模式，甚至于已經(jīng)作為城市整體規(guī)劃中的一種基本構(gòu)成，與機(jī)場(chǎng)、公園、體育中心等城市設(shè)施類似。這種模式在

4、城市化的擴(kuò)展，和汽車保有量的增加，效區(qū)shopping mall會(huì)出現(xiàn)一定的增加，效區(qū)shopping mall特點(diǎn)是要有足夠多的停車位且主體業(yè)態(tài)要有一定的號(hào)召力。一種是citymall： 即城市廣場(chǎng)，與shoppingmall不同的是，citymall并不限于購(gòu)物以及配套的餐飲、休閑、娛樂(lè)等，還將旅游、餐飲、休閑、娛樂(lè)理念組建成動(dòng)靜相宜、具備基本城市功能的聯(lián)合體。與shoppingmall相比，更加全面的citymall更適合城市人多方面的需求。這種在南寧很多商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目都在運(yùn)作。商業(yè)地產(chǎn)的字眼頻繁地出現(xiàn)在人們的視線里，一些在建的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目如火如荼，一時(shí)間似有鋪天蓋地之勢(shì)，引起了許多人士的

5、關(guān)注，但是人們對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的概念卻還相對(duì)模糊，甚至停留在最膚淺的字面理解。那么，什么是商業(yè)地產(chǎn)呢？商業(yè)地產(chǎn)是包括購(gòu)物中心、大賣場(chǎng)、商業(yè)街、shoppingmall、主題商場(chǎng)、專業(yè)市場(chǎng)、批發(fā)市場(chǎng)、折扣店、工廠直銷店、娛樂(lè)類商業(yè)地產(chǎn)、住宅和寫字樓的底層商鋪等與住宅類有很大區(qū)別的房地產(chǎn)產(chǎn)品。商業(yè)地產(chǎn)的形式多樣，規(guī)模也有大有小。規(guī)模大的商業(yè)地產(chǎn)如shoppingmall項(xiàng)目，可以達(dá)到幾十萬(wàn)平方米，規(guī)模小的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)H幾百平方米，甚至更小。對(duì)于規(guī)模龐大的商業(yè)地產(chǎn)，其經(jīng)營(yíng)多采用開發(fā)商整體開發(fā)，項(xiàng)目統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理，以收取租金為投資回報(bào)形式的模式；對(duì)于規(guī)模較小的商業(yè)地產(chǎn)而言，大多數(shù)項(xiàng)目依然采取在統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理模式

6、下租金回收的方式，但很多小規(guī)模商業(yè)地產(chǎn)中住宅、公寓、寫字樓等項(xiàng)目的底商和各類商業(yè)街、商品市場(chǎng)則采用商鋪出售、零散經(jīng)營(yíng)的模式。在現(xiàn)實(shí)生活中，我們接觸最多的便是社區(qū)商業(yè)、大賣場(chǎng)以及現(xiàn)在新興的shoppingmall三種業(yè)態(tài)，本文將著重介紹這三種業(yè)態(tài)的概念，分析其特點(diǎn)。shoppingmall最時(shí)髦的業(yè)態(tài)提起shoppingmall這個(gè)詞，許多消費(fèi)者并不陌生，因?yàn)樵?004年見諸報(bào)端的頻率并不低，福州就有三家商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目宣布自己的定位為shoppingmall，如寶龍城市廣場(chǎng)、冠亞廣場(chǎng)、萬(wàn)象城。shoppingmall其英文原意為“散步道式的商店街”。mall的原意是林陰道，shoppingmall

7、意為超大型購(gòu)物中心，即購(gòu)物猶如在林陰道上閑逛一樣舒適愜意。shoppingmall其實(shí)就是集美食、娛樂(lè)、購(gòu)物于一體的超大規(guī)模的購(gòu)物中心，這種商業(yè)模式于本世紀(jì)初產(chǎn)生于美國(guó)，在七八十年代開始盛行于歐美，在進(jìn)入日本、東南亞等國(guó)家后，也受到了歡迎。一個(gè)真正意義上的shoppingmall大體包括主力百貨店、大型超市、專賣店、美食街、快餐店、高檔餐廳、電影院、影視精品廊、滑冰場(chǎng)、大柵欄的茶館、酒吧、游泳館、主題公園，另外還配有停車場(chǎng)等。這樣大的購(gòu)物空間以及各種娛樂(lè)設(shè)施，即使逛上一整天都逛不完，最適合消費(fèi)者全家出動(dòng)。一個(gè)shoppingmall其實(shí)是一個(gè)小型社區(qū)。這個(gè)公共場(chǎng)所為人們提供吃、喝、玩、樂(lè)的一站

8、式服務(wù)，同時(shí)在建筑物的遮蔽下，不論天氣如何，都可以進(jìn)行購(gòu)物、休閑或聚會(huì)。比較通俗的觀點(diǎn)認(rèn)為shoppingmall具有如下2個(gè)特征：一是大：占地面積大、公用空間大、停車場(chǎng)大、建筑規(guī)模大。由若干個(gè)主力店、眾多專業(yè)店和商業(yè)走廊形成封閉式商業(yè)集合體，從嚴(yán)格意義上講，大于0萬(wàn)平方米且業(yè)態(tài)復(fù)合度高的方可稱作mall。二是全：功能全，集購(gòu)物、餐飲、休閑、娛樂(lè)、旅游甚至金融、文化功能于一體，進(jìn)行全方位服務(wù)。這種商業(yè)地產(chǎn)投資巨大，對(duì)發(fā)展商的資金、管理、招商提出了很高的要求。shoppingmall跟百貨商場(chǎng)最大的區(qū)別就是，shoppingmall經(jīng)營(yíng)的是業(yè)態(tài)，是各種各樣的商店，而百貨商場(chǎng)里經(jīng)營(yíng)的是各種各樣的品

9、牌。一個(gè)完整意義上的shoppingmall必須擁有多種不同業(yè)態(tài)的主力店。大賣場(chǎng)高成長(zhǎng)的業(yè)態(tài)當(dāng)2000年麥德龍進(jìn)入倉(cāng)山時(shí)，福州市民對(duì)于大賣場(chǎng)有了真真切切的認(rèn)識(shí)。隨后，正大廣場(chǎng)、財(cái)富第一街、時(shí)代國(guó)際廣場(chǎng)等商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目中各種各樣的大型賣場(chǎng)的進(jìn)駐也將極大方便福州市民的生活。那么，什么是大賣場(chǎng)呢？一般來(lái)說(shuō)，對(duì)大賣場(chǎng)(hypermarket)的定義是：賣場(chǎng)面積至少在2500平方米以上，出售品種繁多的食品及非食用類產(chǎn)品。這幾年，大賣場(chǎng)已逐漸成為中國(guó)快速成長(zhǎng)的零售業(yè)中成功的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)。大賣場(chǎng)不但深受消費(fèi)者的喜愛，而且與超市、百貨公司等其他零售業(yè)態(tài)相比，利潤(rùn)更加豐厚。有統(tǒng)計(jì)數(shù)字表明，一家大型賣場(chǎng)能輻射周邊20萬(wàn)

10、30萬(wàn)的人口，因此，對(duì)于許多開發(fā)商而言，將自己的商業(yè)項(xiàng)目與大賣場(chǎng)合作是最好的選擇，同時(shí)也能夠最大程度地促進(jìn)自己的住宅產(chǎn)品的銷售。大賣場(chǎng)由于銷量大，往往能提供較為低廉的商品價(jià)格。有專家認(rèn)為，如果把零售行業(yè)看成金字塔，無(wú)論從國(guó)計(jì)民生上還是從技術(shù)含金量來(lái)看，大賣場(chǎng)都是處于塔尖位置，這種商業(yè)業(yè)態(tài)具有很強(qiáng)的現(xiàn)金流，極具競(jìng)爭(zhēng)力。大賣場(chǎng)本身就包含了兩個(gè)概念，一是大賣場(chǎng)管理，二是連鎖。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，大賣場(chǎng)是將來(lái)的發(fā)展主流，它的綜合實(shí)力、規(guī)模、購(gòu)物環(huán)境上都占有優(yōu)勢(shì)，應(yīng)該說(shuō)，前幾年大賣場(chǎng)的開業(yè)，極大地沖擊了最早在福州發(fā)展起來(lái)的標(biāo)準(zhǔn)超市經(jīng)營(yíng)模式，在大賣場(chǎng)不斷增多的將來(lái)，競(jìng)爭(zhēng)的重點(diǎn)必然會(huì)轉(zhuǎn)向賣場(chǎng)之間的競(jìng)爭(zhēng)，表現(xiàn)為同一

11、區(qū)域商圈、次商圈、核心商圈之間的大賣場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)。應(yīng)該說(shuō)，競(jìng)爭(zhēng)的結(jié)果必將是一輪又一輪的大洗牌。社區(qū)商業(yè)最便利的業(yè)態(tài)不用出小區(qū)大門，或者是走出小區(qū)500米之內(nèi)就可以買到自己所需要的生活用品，這就是社區(qū)商業(yè)所帶來(lái)的便利性。什么是社區(qū)商業(yè)呢？專家指出，社區(qū)商業(yè)是一種以社區(qū)范圍內(nèi)的居民為服務(wù)對(duì)象，以便民、利民，滿足和促進(jìn)居民綜合消費(fèi)為目標(biāo)的屬地型商業(yè)，社區(qū)商業(yè)是城市商業(yè)空間中的一個(gè)重要層次。社區(qū)商業(yè)所提供的服務(wù)主要是社區(qū)居民需要的日常生活服務(wù)，這些服務(wù)具有經(jīng)常性、便利性但不一定價(jià)格低廉的特點(diǎn)。社區(qū)商業(yè)最早于20世紀(jì)50年代在美國(guó)出現(xiàn)。當(dāng)時(shí)由于家庭汽車的普及，以及城郊新建的發(fā)達(dá)的高速公路，使得城市居民大量向

12、郊區(qū)擴(kuò)散，由此產(chǎn)生了專門為郊區(qū)新建居住區(qū)居民服務(wù)的社區(qū)商業(yè)。國(guó)內(nèi)的社區(qū)商業(yè)還處于起步階段，社區(qū)商業(yè)主要以歷史形成的沿街商鋪為載體。這種商業(yè)形式是自然形成的缺乏統(tǒng)一規(guī)劃，業(yè)態(tài)檔次普遍較低，社區(qū)商業(yè)功能不全。隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，特別是商業(yè)地產(chǎn)的逐漸成熟，社區(qū)商業(yè)得到了巨大的進(jìn)步。福州出現(xiàn)了一大批“購(gòu)物中心”、“生活廣場(chǎng)”、“娛樂(lè)休閑一條街”等眾多社區(qū)商業(yè)項(xiàng)目。它們可能在定位上提出超出社區(qū)服務(wù)范圍的口號(hào)，比如橫街改造項(xiàng)目群升國(guó)際的商業(yè)街，定位就是輻射整個(gè)城市。但是從實(shí)際情況來(lái)看，它們多數(shù)仍是以服務(wù)社區(qū)居民為主要目的，特別是居住區(qū)內(nèi)部的商業(yè)設(shè)施，比如東區(qū)的錢隆世家步行街、倉(cāng)山步行街等。從各城市的社區(qū)商業(yè)發(fā)展規(guī)劃可以看出未來(lái)社區(qū)商業(yè)將具有以下特點(diǎn)：各商業(yè)行業(yè)種類將采取超市、便利店、專賣店、連鎖店、專業(yè)店等先進(jìn)業(yè)態(tài)形式，根據(jù)用戶的需求，有效開展網(wǎng)上銷售、電話訂購(gòu)、送貨上門，送餐、送貨、上門理發(fā)、維修等項(xiàng)服務(wù)，而居民日常購(gòu)物消費(fèi)將在居住地500米范圍內(nèi)完成。福州的社區(qū)商業(yè)普遍位于小區(qū)的中心位置，涵蓋的商業(yè)行業(yè)種類有：早點(diǎn)快餐店、美發(fā)美容店、洗染店、攝影店、日用品小超市、生鮮副食土產(chǎn)店、肉制品專賣店、修配服務(wù)站、物資回收站、洗浴中心、服裝加工等。輻射范圍更廣的社區(qū)商業(yè)則