房地產開發(fā)經(jīng)營與管理

1、房地產開發(fā)與經(jīng)營課程設計課程設計題目：姓 名：學 號：班 級：時 間： 一、 項目總說明(一) 項目提出的背景1. 企業(yè)未來3-5年的投資組合中包含此類項目2. 通過市場供求分析,酒泉商品住宅有較大的現(xiàn)實需求和潛在需求。3. 通過一定的渠道已草簽了取得土地使用權的初步協(xié)議。（二）項目地址概況太陽島.金三角，位于寧南新區(qū)，建在臨近花神湖的山坡之上，據(jù)新街口5公里左右。玉蘭山莊臨近花神湖，利用西北高，東南低的緩坡地形，在山坡上依次面向湖面布置住宅，使住戶能最大限度享受到水景，使小區(qū)既具有豐富層次，又有充分的開放性和親和力，具有不可復制的田園魅力。寧南新區(qū)隸屬于雨花區(qū)，其北自緯八路與雨花臺風景區(qū)相接

2、，南至繞城公路，西到寧丹路，東起寧溧路，總占地約8.9平方公里，該地區(qū)有酒泉市的南大門之稱。這里樹木蔥籠，自然環(huán)境優(yōu)美，其蜿蜒起伏的峰巒于牛首山風景區(qū)相連，是酒泉生態(tài)防護網(wǎng)骨架的一個重要節(jié)點。（三）可行性研究的目的1、所謂可行性研究，是運用多種科學手段綜合論證一個工程項目在技術上是否先進、實用和可靠，在財務上是否盈利；作出環(huán)境影響、社會效益和經(jīng)濟效益的分析和評價，及工程項目抗風險能力等的結論；為投資決策提供科學的依據(jù)。 2、可行性研究報告是從事一種經(jīng)濟活動（投資）之前，雙方要從經(jīng)濟、技術、生產、供銷直到社會各種環(huán)境、法律等各種因素進行具體調查、研究、分析，確定有利和不利的因素、項目是否可行，估

3、計成功率大小、經(jīng)濟效益和社會效果程度，為決策者和主管機關審批的上報文件。（四）進行可行性研究工作的主要依據(jù)主要包括1、國家經(jīng)濟和社會發(fā)展的長期規(guī)劃，部門與地區(qū)規(guī)劃，經(jīng)濟建設的指導方針、任務、產業(yè)政策、投資政策和技術經(jīng)濟政策以及國家和地方法規(guī)等；2、經(jīng)過批準的項目建議書和在項目建議書批準后簽訂的意向性協(xié)議等；3、由國家批準的資源報告，國土開發(fā)整治規(guī)劃、區(qū)域規(guī)劃和工業(yè)基地規(guī)劃。對于交通運輸項目建設要有有關的江河流域規(guī)劃與路網(wǎng)規(guī)劃等；4、國家進出口貿易政策和關稅政策；5、當?shù)氐臄M建廠址的自然、經(jīng)濟、社會等基礎資料；6、有關國家、地區(qū)和行業(yè)的工程技術、經(jīng)濟方面的法令、法規(guī)、標準定額資料等；7、由國家頒

4、布的建設項目可行性研究及經(jīng)濟評價的有關規(guī)定；8、包含各種市場信息的市場調研報告。（五）開發(fā)企業(yè)簡介二、市場調查與分析（一）市場特征據(jù)有關部門統(tǒng)計和業(yè)內人士分析，目前酒泉房地產市場呈如下幾個特征：1.中低價位樓盤、多層房，平米左右的房子受歡迎，銷售看好這類房產，因為面向大量的普通購房者，所以銷售快。另一個原因是這類房產的房源現(xiàn)在市場上供應比較少，供求關系造成這種局面。但隨著市場的發(fā)展，地價的上漲，為了滿足更多的購房者的需求，這類房產將會越來越少、檔次也在逐漸提高。2、有個性特色，有獨特優(yōu)勢的部分樓盤，銷售看好從總體上說，酒泉前幾年開發(fā)的房產個性少，優(yōu)勢不突出。近幾年，有的開發(fā)商在酒泉開始注重小區(qū)

5、風格、特色。這在酒泉是戶型和銷售的創(chuàng)新，當時銷售很快。太陽島一期在三四年前個性特點也相對比較明顯。3.中檔樓盤，規(guī)劃合理，規(guī)模大、配套全，銷售看好中檔樓盤的客戶都是有固定收入，但又不是非常富有的工薪族，既想住上比較實惠的住房，又不希望生活成本太大，他們對小區(qū)生活大配套有一定要求。比如榮事達大道北段的前幾年開發(fā)的杏林花園小區(qū)有長江路幼兒園杏林分園，18路大公交車、大菜市場、超市、郵局、銀行、眾多的社區(qū)小門面、中心大花園、臨近北大橋河等，這使該小區(qū)成為中檔客戶的優(yōu)先選擇。4.配套不全，規(guī)模不大，產品同質化的部分中檔樓盤，銷售欠佳這類樓盤，往往只能滿足客戶部分要求，客戶多次看房，不愿放棄在那個地段購

6、房，開發(fā)商又不斷優(yōu)惠，不愿放棄看房客戶，最后以多次降價、優(yōu)惠、贈送實物等多種方法，以扭曲的心態(tài)成交。一份合同往往比正常洽談合同簽訂時間多了34倍的時間，甚至更長。這樣就造成了樓盤總體銷售時間延長。一年一個新時尚，一年一個消費心理，延后推出的房型又造成嚴重不適應客戶消費需求的現(xiàn)象，又造成尾盤銷售時間過度延長。（二）市場趨勢分析根據(jù)對酒泉市目前市場情況的概貌式考察，可以看出酒泉商品房住宅市場已呈現(xiàn)出以下趨勢：1.住宅開發(fā)向城市邊緣區(qū)發(fā)展隨著強調省會意識、大城市意識，酒泉市城市道路兩橫兩縱大街交通網(wǎng)絡的延伸擴展，經(jīng)濟區(qū)、高新區(qū)、新站區(qū)的進一步發(fā)展擴大，公共交通、私家車以及摩托車等交通工具的發(fā)展，以及

7、城市邊緣區(qū)各項生活配套設施的建設與逐步完善，使得城市邊緣區(qū)同樣能夠享受到便利生活，而且城市邊緣區(qū)由于貼近自然、空氣清新，有的還依山面水，自然景觀優(yōu)越，對日益重視住宅環(huán)境質量的現(xiàn)代人有很強的吸引力。城市邊緣地價便宜，開發(fā)成本低，更加有利于發(fā)揮價格優(yōu)勢。2.向規(guī)?；l(fā)展，配套設施日益完善零星的，插花式的單幢或幾幢地小規(guī)模開發(fā)已經(jīng)不符合城市發(fā)展的需求，取而代之的已經(jīng)是成片建設開發(fā)，配套設施齊全、專業(yè)化、市場化、規(guī)模化的開發(fā)模式，有的甚至提出“經(jīng)營城市”。這種現(xiàn)象被有的媒體稱為大盤時代。目前主要是成片的原郊區(qū)的農民住宅、已經(jīng)劃入城市規(guī)劃區(qū)拆遷后的成片開發(fā)，以及老城區(qū)的老街區(qū)的成片改造，在城市邊沿選擇開

8、闊地段連片規(guī)劃開發(fā)等幾種形式。3.目前同期住宅開發(fā)量大，客戶選擇余地大，市場處于完全買方市場現(xiàn)在只要到市內各區(qū)域去走一走，到處是樓盤和即將開發(fā)的地塊，客戶有充分的選擇余地。有位業(yè)內人士形象地說，現(xiàn)在是“低價房，是人（即客戶）找房子；高價房是房子找人?！爆F(xiàn)在開發(fā)的房子價格又越來越高，客戶是愛理不理選擇余地大。4.廣告宣傳效果差，客戶相對更加理性市場房源同期供應量大，樓盤產品形態(tài)同質化嚴重，廣告宣傳手段雷同，客戶認識樓盤的手段和機會增多（報紙平面、電視聲相、廣播、房產專業(yè)網(wǎng)絡、郵遞廣告、樓書、房展會、現(xiàn)場咨詢等），客戶購房知識豐富，多種宣傳炒作手段已經(jīng)被客戶在市場所見識。但是房產廣告宣傳創(chuàng)意卻太少

9、，文化含量太少，基本上是幾個階段、幾個圖庫、幾個方法，太老套。廣告宣傳要想出奇效，必須要創(chuàng)新，比如廣告手段和形式等。客戶最注重的還是銷售措施對自己是否真有利，房價對自己是否真能承受，重點不在于廣告語言如何。5.大多數(shù)樓盤在正式銷售前，都首先向客戶咨詢價格為了能夠和客戶進行必要的溝通，了解客戶對本項目的喜好、價格期待，為了在推出樓盤時，價格對于準客戶能夠基本接受，往往采取先在各種活動中利用各種方式進行咨詢的方法，再收集意見進行綜合分析，最終確定銷售價格。并且在市場跟蹤調查的基礎上，也多是采用多次價格遞進的方法不斷調整價格，既滿足客戶購買需求，也不失去必要的利潤。6.城市運營商和復合地產在酒泉初露

10、苗頭政府通過招標或談判，將有的與房產項目地塊相臨的市政建設項目一并委托給房地產公司開發(fā)建設，這種形式的房地產角色被稱為城市運營商。當然這樣的市政項目肯定與房地產項目不僅相鄰，而且相關，對雙方都有益處。復合地產，則是房地產項目與其它項目有機地結合為一體，同時開發(fā)，相互促進。比如教育地產、旅游地產、商業(yè)地產等。其實這種現(xiàn)象在沿海城市幾年前就出現(xiàn)了，比如體育地產。酒泉的復合地產像勝利路的元一系列項目，包括酒店、大型商業(yè)和住宅等。像長江西路三里庵的旺城包括住宅、辦公和商業(yè)等。在經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的大學城附近也有類似的復合項目。這主要取決于地段的特殊性和開發(fā)商的開發(fā)思路和運營手段三規(guī)劃設計方案（一）擬開發(fā)項目建

11、設工程規(guī)劃設計要點1.同意在規(guī)劃紅線范圍內進行規(guī)劃設計2.規(guī)劃容量要求容積率1建筑密度15%綠化率50%3.建筑退讓要求4. 組織好用地內外交通，做到人車分流5. 按組團級配套設施規(guī)模設置用地內配套設施，居委會，小區(qū)活動中心，物業(yè)管理，配電房，停車庫等設施不得漏項。中小學增容方案必須落實，并征得教育部門的書面意見。6. 統(tǒng)一進行室外綠化設計。7. 認真進行建筑單體設計。8. 規(guī)劃設計方案應同時滿足國家和地方現(xiàn)行的有關法規(guī)和規(guī)范的規(guī)定。并征得供電，供水，教育，消防，市容等有關部門的書面意見。（二）擬開發(fā)項目的規(guī)劃設計方案 根據(jù)太陽島.金三角建設項目自身特征，結合酒泉市房地產市場的調查與研究，提出

12、開發(fā)項目的規(guī)劃設計方案。 擬在改宗地塊上進行多層住宅和獨立別墅的建設。獨立別墅可建5幢，每幢建筑面積為370平方米。多層公寓均為躍層式，每套建筑面積約為250平方米，可建264套。另有一處會所（約1800平方米），一處物業(yè)管理用房（約550平方米），一個垃圾中轉站（約60平方米），一個配電房（約120平方米），一個地下停車場（約700平方米，40個車位）。別墅，多層公寓建成后全部用于出售。 規(guī)劃設計方案的主要技術經(jīng)濟指標如表1.序號名稱單位 數(shù)量1規(guī)劃建設用電面積173002總建筑面積821802.1住宅面積789502.2公共建筑面積25302.3地下停車場面積7003建筑物占地面積%141

13、884建筑密度%8.25容積率%0.486綠化率%757居住戶數(shù)戶299四項目開發(fā)經(jīng)營周期的確定本項目的開發(fā)經(jīng)營期為5年，建設期3年，現(xiàn)房銷售期為2年，商品房預售期為1年，具體開發(fā)經(jīng)營周安排見表2 表2項目開發(fā)經(jīng)營周期橫道圖內容進度時間12345前期工作主體結構施工 安裝工程施工裝飾工程施工室外工程商品房預售商品房現(xiàn)售五項目投資估算投資估算依據(jù)為1.國家建設部2000年9月發(fā)布的房地產開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法2.國家及酒泉市對房地產開發(fā)項目費用取定的項目文件。3.酒泉市規(guī)劃管理部門提出的規(guī)劃設計要點及項目的初步方案。4.項目用地現(xiàn)狀的調查資料（一）項目投資，經(jīng)營費用估算1.土地費用 擬通過出讓方式

14、取得該地塊土地使用權。根據(jù)類似地塊的交易資料，利用房地產評估方法估算得到該地塊土地使用權價格為9000*(100+30)/100=11700萬元2前期工程費表3 前期工程費估算表序 號項 目元/建筑每平方米1規(guī)劃設計費4.002建筑設計費25.003勘察費6.004臨時供水，供電費3.005場地平整費5.00合計43.00則前期工程費為：82180*43/10000=353.37萬元3.基礎設施建設費基礎設施建設是指建筑物2米以外和項目用地規(guī)劃紅線以內的各種管線和道路工程，其費用包括供水，供電，供氣，排污，綠化，路燈，環(huán)衛(wèi)設施等建設費用。表4 基礎設施建設費序 號項 目元/建筑平方米1供電工程

15、20.002供水工程12.003供氣工程5.004排水，排污工程7.005道路費用5.006路燈工程5.007綠化工程5.008環(huán)衛(wèi)工程2.009通訊工程10.00合計71.00則基礎設施建設費為:82180*71.00/10000=583.48萬元4.建筑安裝工程費太陽島.金三角的獨立別墅和多層住宅均為框架結構，且具有一定的造型要求。參照酒泉市新近竣工的同類住宅建筑物的建筑安裝造價以及造價指數(shù)，對本項目的建筑安裝工程費進行估算。建筑安裝工程費構成情況見表5 表5 建筑安裝工程費估算表序號項 目建筑面積（）單價（元/）金額（萬元）1住宅建安工程費789501250.009868.751.1結構

16、工程費78950700.005526.501.2裝飾工程費78950400.003158.001.3給排水工程費7895050.00394.751.4電力照明工程費78950100.00789.502停車場建安工程費7001200.0084.00合計9952.755.公共配套設施建設費公共配套設施建設費包括居住小區(qū)內為居民服務配套建設的各種非營利性的公共配套設施建設費用。結合本項目具體情況，本項目公共配套設施建設費構成情況見表6 表6 公共配套設施建設費估算表序號項目建筑面積單價（元/）金額（萬元）1會002物業(yè)管理用房55070038.503配電房1207008.4

17、04垃圾中轉站606003.60合計2530266.506.開發(fā)間接費開發(fā)間接費用是指房地產開發(fā)企業(yè)所屬獨立核算單位在開發(fā)現(xiàn)場組織管理所發(fā)生的各項費用根據(jù)本項目的情況，此項費用為07.管理費用管理費用是指房地產開發(fā)企業(yè)的管理部門為組織和管理房地產項目的開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的各項費用。以上述15項之和為基數(shù)，費率為2.5%。則管理費用：（11700+353.37+583.48+9952.75+266.50）*2.5%=571.40萬元8.財務費用財務費用為1088.1萬元，詳見附表49.銷售費用銷售費用是指房地產開發(fā)企業(yè)在銷售房地產產品過程中發(fā)生的費用，以及專設銷售機構的各項費用。以上15項之和為

18、基數(shù)，費率為2%。則銷售費用為：（11700+353.37+583.48+9952.75+266.50）*2%=457.12萬元10.開發(fā)期稅費開發(fā)期稅費是指房地產項目開發(fā)期間按稅法的規(guī)定，國家或擬投資項目所在地城市的規(guī)定應交納的稅金以及代收代付費用。11其他費用(二) 項目總投資估算項目總投資（不含財務費用）見表7項目總投資見附表1表7 項目總投資（不含財務費用）表 單位：萬元序號項目合計01231開發(fā)建設投資27447.0712562.643239.805942.305702.351.1土地費用11700117001.2前期工程費353.37353.371.3基礎設施建設費583.4858

19、3.481.4建筑安裝工程費9952.751859.444505.543587.71.5公共配套設施費266.5053.30106.6106.61.6開發(fā)建設費01.7管理費用571.40142.85142.85142.85142.851.8財務費用1.9銷售費用457.12228.56228.561.10開發(fā)期費用1736.34403.09403.09403.09403.091.11其他費用125.3041.7741.7741.771.12不可預見費用1042.81285.70285.70285.70285.702經(jīng)營資金03項目總投資27447.0712562.643239.805942.

20、305702.35六太陽島金三角項目開發(fā)與管理（一）太陽島金三角東鄰太陽島，與其僅一街之隔，它將是酒泉名盤太陽島一、二期開發(fā)的升華版，也是太陽島的有機組成部分。金三角的名稱緣于城市三條主干道相交形成的夾角。同時也寓意這是一個精英、財富的匯聚之地。而整個項目也充分發(fā)揮了本塊地的特點。小區(qū)平面規(guī)劃中所有建筑物，均沿地塊四周布置，從南向北，由低到高依次排列，最南為兩棟六層建筑，中間是兩棟十二層的小高層，最北一排是沿南濱河路一字排列的四棟十六、十七層的高層建筑。這樣的排列不但讓建筑造型錯落有致，天際線很優(yōu)美，更主要的是可以將中心場地空開，全部做成景觀休閑廣場，讓房子坐落在景觀里。（二）在太陽島金三角8

21、000平方米的中心休閑廣場里，水池、噴泉、花架、長廊、小品、雕塑、健身場地等景觀融為一體，點綴其中。綠化率高達40%以上，將達到戶戶都是景觀房的要求。（三）為保證主體質量優(yōu)良，在建筑結構上采用框架剪力墻全現(xiàn)澆施工，每平方米60多公斤的鋼筋含量使建筑主體固若金湯。這還不夠，振華房產向所有承建商承諾：凡爭創(chuàng)到魯班獎、飛天獎、神州獎的，振華房產將分別拿出總造價的7%、4%、2%的獎金重獎施工企業(yè)。金三角才開工，承建商的積極性已然體現(xiàn)，所有的施工現(xiàn)場井然有序，機械設備、建筑材料層層把關，并采用準入制方式，充分體現(xiàn)了文明施工及安全施工的建筑規(guī)范要求。（四）為體現(xiàn)高端物業(yè)的智能化，太陽島金三角將采用智能一

22、卡通系統(tǒng)來管理各出入口。單元門禁、車庫入口、地下通道全部一卡暢行無阻。小區(qū)外圍采用警戒系統(tǒng)及院內多點安全監(jiān)控系統(tǒng)來防范和杜絕治安事件的發(fā)生。為保證這些智能系統(tǒng)在未來幾十年都能正常工作，振華房產公司首先選擇世界品牌產品，使產品的質量從源頭上得到保證，其次要求供應商和承接單位有償服務30年，使整套監(jiān)控設備能每天正常運營，只有能做到這幾點的供應商才有資格進入預備合作行列。至于優(yōu)良的采暖系統(tǒng)、彩鋁氣密雙玻窗，外墻保溫系統(tǒng)等，“要推動這些成為樓市開發(fā)的標準配置”，振華房產總經(jīng)理沈祖金如是說。（五）太陽島金三角的停車位設計獨具一格，4000平方米的停車庫全部位于中心廣場地下，這一規(guī)劃最大限度地保證了居住區(qū)

23、內的寧靜，保證了園林景觀的高品質，酒泉現(xiàn)有的不少社區(qū)在修建時由于缺少足夠的停車規(guī)劃，大量的車輛占據(jù)了小區(qū)的人行通道、消防通道及綠化空間，大大降低了居住品質，顯得極度混亂。而金三角將在太陽島一、二期已經(jīng)人車分流，35%的車輛入庫的基礎上，將地下停車庫的比例提高到50%，即每兩戶人家即可有一個車庫。（六）這個規(guī)劃的深遠意義將在日后充分得以體現(xiàn)。更為便捷的是，高層樓群的電梯全部深入地下室，無論汽車庫還是自行車庫、摩托車庫，均上下貫通，左右連接，有機結合，為順利回家做好了充分準備，高品質需要付出更大代價太陽島金三角之所以立足高層群的開發(fā)，是經(jīng)過了細質的考量。正因為是高端物業(yè)，才有配套的高標準的服務思想

24、，高標準的立足體系等，而這些高標準要真正實現(xiàn)，還需要付出極大的代價，要把太陽島金三角做好，壓力非常大，因為高端物業(yè)的開發(fā)思想就注定了投入的大幅增加。譬如園林式景觀和水體景觀，由于有大量的植物特征和水景，景觀成本將大幅提高。舉個例子，由于大面積的水景和栽種、堆坡，地下車庫上頂板的載重必須要提高，底板上面還要布水景，那么就還得解決水的滲漏問題，水景的成本問題、載重問題、今后水的成本問題等，都是需要付出的。（七）高層也有風險，那就是要經(jīng)受市場接受力的考驗。高層的優(yōu)點顯而易見，因為建筑的豎向拔高為地面的景觀營造騰出了更大的空間。一般來說，多層建筑比高層建筑的建筑密度大，但是從市場來看，市民似乎對多層建

25、筑更感興趣。那么，問題出在哪里？第一是歷史消費習慣問題，但是這個格局正發(fā)生改變，富康凱旋門小高層的熱銷印證了這一點。第二是酒泉現(xiàn)在沒有提供一套讓消費者感動的高層樣板。酒泉目前的高層建筑沒有突出環(huán)境，沒有為消費者提供高層的附加值。居住空間隨著時間的發(fā)展而發(fā)生著重大的變化，太陽島金三角希望能給酒泉的高層建筑帶來一個標桿性的效應，讓消費者看到高層的附加值，讓消費者的內心產生強烈的震撼：“哦，原來這才是真正的高層！”（八）高層時代撲面而來盡管從酒泉目前的市場來看，高層開發(fā)才初露端倪，但高層的出現(xiàn)，體現(xiàn)了市場發(fā)展的必然規(guī)律，同時也是市場競爭與選擇的必然結果。高層大盤的出現(xiàn)，最終為房地產的發(fā)展之路導入更多

26、成熟與理性。就項目而言，高層在前期的規(guī)劃設計、小區(qū)的布局設施、市場的準確定位、營銷的策劃實施以及戶型、園林、景觀等方面，無不要求有新的突破。盡管高層可以極大地提升人居品質，更有空間來塑造自然環(huán)境和人文生態(tài)，更能提高房產的附加值，但高層的運作對開發(fā)商提出了更高的要求，不僅要求開發(fā)商有品牌、實力和運作經(jīng)驗，還要求開發(fā)商從對城市發(fā)展的長遠影響來思考高層的開發(fā)。房地產除了速度的比拼，還要從高度和深度方面去挖掘。六項目收入估算1.銷售單價的估算根據(jù)太陽島.金三角市場的調查與分析，結合酒泉近期別墅銷售價格，通過對類似項目銷售價格的分析與比較，確定獨立別墅售價為9200元/平方米，多層公寓為6200元/平方

27、米，有償出售的地下停車場車位使用權價格為8萬元/個。2.可銷售面積的確定可銷售的住宅建筑面積為78950平方米，可銷售的停車場面積為700平方米（即40個車位）3.銷售計劃據(jù)酒泉市目前房地產市場狀況及擬建項目的實際情況，別墅及地下停車場銷售按表 8所是 比例估算。預收部分款項在簽訂預售合同，交割時分別按30%和70%收取，現(xiàn)房款項在交割時一次性收取。表8 銷售比例估算表年份類型2345多層公寓及獨立別墅20%40%20%20%地下停車場20%40%20%20%如：第二年末的收入為：20%*（35*370*9200+264*250*6200+40*80000）*30%/10000=3189.24

28、萬元第三年末的收入為：（20%*（35*370*9200+264*250*6200+40*80000）*70%+40%*（35*370*9200+264*250*6200+40*80000）/10000=28703.16萬元第四年末的收入為：20%*（35*370*9200+264*250*6200+40*80000）/10000=10630.8萬元4.經(jīng)營稅金及附加根據(jù)中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例等有關規(guī)定，營業(yè)稅按銷售收入的5%計算，城市維護建設稅按營業(yè)稅的 7%計算，教育費附加按營業(yè)稅的3%計算。銷售收入與經(jīng)營稅金及附加估算見附表2七.資金籌措計劃房地產開發(fā)項目的資金籌措主要是根據(jù)項目對

29、資金的需求以及投資使用計劃，確定資金的來源的相應的數(shù)量。房地產開發(fā)項目的資金籌措通常有資本金，預售收入及借貸資金三種主要方式。項目總投資27447.07萬元，其中項目的資本金14055.51萬元，第一.二.三年年初分別投入12562.64萬元，739.80萬元，735.06萬元；商業(yè)銀行貸款6000萬元，第一二三年分別投入2500萬元.2000萬元.1500萬元；不足部分擬由預售房款解決。貸款條件：年利率5.58%，按單利計息，第四年，第五年分別還2500萬元，3500萬元。資金籌措及還本付息分別見附表3和附表4 八.經(jīng)濟評價經(jīng)濟評價分為財務評價的綜合評價。對于一般的房地產項目只需要進行財務評

30、價；對于重大的，對區(qū)域社會經(jīng)濟發(fā)展有較大影響的房地產項目，在做出決策前應進行綜合評價。而本項目屬于一般項目，因此只要進行財務評價就可以了。房地產開發(fā)項目財務評價是房地產市場調查與預測，項目策劃，投資估算，收入估算于資金籌措等基本資料和數(shù)據(jù)的基礎上，通過編制基本財務報表，計算財務評價指標，對房地產開發(fā)項目的財務盈利能力，還款能力和資金平衡情況進行分析。 （一） 基本財務報表項目的全部投資財務現(xiàn)金流量表見附表5項目的資本金財務現(xiàn)金流量表見附表6項目的損益表見附表7項目的資金來源與運用表見附表8其中土地增值稅計算依據(jù)為：增值額未超過扣除項目金額50%的，應納稅額=增值額*30%增值額超過扣除項目金額

31、50%，未超過100%的。應納稅額=增值額*40%-扣除項目金額*5%增值額超過扣除項目金額100%，未超過200%的。應納稅額=增值額*50%-扣除項目金額*15%增值額超過扣除項目金額200%的。應納稅額=增值額*60%-扣除項目金額*35%本項目土地增值稅的計算：扣除項目金額=27447.07+742.82+2923.47=31113.16萬元 增值額=53154.00-31113.16=22040.84萬元增值額/扣除項目金額=22040.84/31113.16*100%=70.84%土地增值稅稅額=22040.84*40%-31113.16*5%=10371.99萬元（二）財務評價指

32、標的選擇及單方面財務可行性分析本項目經(jīng)濟評價主要依據(jù)國家建設部頒發(fā)的房地產開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法選取的計算指標為財務內部收益率（firr），財務凈現(xiàn)值（fnpv）,投資回收期及投資利潤率。1.靜態(tài)評價指標及其分析(!)投資利潤率從損益表（附表7）測算出項目利潤總額為14675.35萬元投資利潤率=年平均利潤總額/總投資*100% =（14675.35/3）/27447.07*100%=17.82%(2)資本金利潤率 資本金利潤率=年平均利潤總額/資本金*100%=14675.35/3/14055.51*100%=34.8%(3)投資回收期根據(jù)全部投資現(xiàn)金流量表（附表5）以及投資回收期的計算公式：

33、投資回收期=累計凈現(xiàn)金流量開始出現(xiàn)正值年份-1+上年累計現(xiàn)金流量的絕對值/當年凈現(xiàn)金流量=4-1+4146.22/7394.31=3.56年根據(jù)類似項目的數(shù)據(jù)以及評價標準，從靜態(tài)評價指標分析，該投資項目在經(jīng)濟上是可行的。2.動態(tài)指標及其分析(1)全部投資財務內部收益率（firr）及財務凈現(xiàn)值（fnpv）根據(jù)全部投資現(xiàn)金流量表（附表5）,全部投資凈現(xiàn)值函數(shù)為：npv（i）=-12562.64-3170.05（p/f,i,1）-3472.71（p/f,i,2）+15059.19（p/f,i,3）+7394.31（p/f,i,4）+7332.72（p/f,i,5） 全部投資財務凈現(xiàn)值（fnpv）財務

34、凈現(xiàn)值是值按照投資者最低可接受的收益率或設定的基準收益率，將房地產項目開發(fā)經(jīng)營周期內各期凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到開發(fā)期初的現(xiàn)值之和。財務凈現(xiàn)值是指按照投資者最底可接受的收益率或設定的基準收益率，將房地產項目開發(fā)經(jīng)營周期內各期凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到開發(fā)期初的現(xiàn)值之和。當i=marr=10%時fnpv全（10%）=-12562.64-3170.05（p/f,10%,1）-3472.71（p/f,10%,2）+15059.19*（p/f,10%,3）+7394.31（p/f,10%,4）+7332.72（p/f,10%,5）=2603.17因為fnpv全(10%)0,從全部投資財務凈現(xiàn)值的角度判斷此項目是可行的.

35、 全部投資財務內部收益率(firr)房地產開發(fā)項目的財務內部收益率是指房地產開發(fā)項目在整個開發(fā)經(jīng)營期內各期凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計等于零時的折現(xiàn)率.他反映的是項目動態(tài)的投資收益率,是考察項目贏利能力的主要動態(tài)指標.當i1=12%，npv1=1417.41萬元 當i2=15%,npv1=-169.99萬元由插入法求得:firr全=i1+npv1/(npv1+npv2)*(i2-i1)=12%+1417.41/(1417.41+169.99)*(15%-12%)=14.68%marr=10%,從全部投資財務內部收益率的角度判斷此項目是可行的.(2)資本金財務內部收益率(firr)及財務凈現(xiàn)值(fnpv)

36、 根據(jù)資本金現(xiàn)金流量表(附表6),資本金凈現(xiàn)值函數(shù)為: npv(i)= -12562.64-739.80（p/f,i,1）-1668.01（p/f,i,2）+16266.24（p/f,i,3）+4559.51（p/f,i,4）+3637.42（p/f,i,5） 資本金財務凈現(xiàn)值（fnpv）當i=marr=12%時fnpv資（12%）= -12562.64-739.80（p/f,12%,1）-1668.01（p/f, 12%,2）+16266.24（p/f, 12%,3）+4559.51（p/f, 12%,4）+3637.42（p/f, 12%,5）=1986.7萬元 因為fnpv資(12%)0

37、,從資本金財務凈現(xiàn)值的角度判斷此項目是可行的. 資本金財務內部收益率(firr)當i1=15%時,npv1=575.00萬元當i2=20%時,npv2=-1263.51萬元由插入法求得: firr資=i1+npv1/(npv1+npv2)*(i2-i1)=15%+575.00/(575.00+1263.51)*(20%-15%)=16.56%marr=12%,從資本金財務內部收益率的角度判斷此項目是可行的 九.不確定性分析 十.結論 蝿膇蒞莈薂肅莄蒀螇罿莃薂薀羅莂莂裊袁莂蒄蚈膀莁薆襖肆莀蠆蚆羂荿莈袂袈蒈蒁蚅膇蕆薃袀肅蒆螅蚃聿蒆蒅罿羅肂薇螁袁肁蝕羇腿肀荿螀肅聿蒂羅羈腿薄螈袇膈蚆薁膆膇莆螆膂膆薈蕿

38、肈膅蝕裊羄膄莀蚇袀膃蒂袃膈膃薅蚆肄節(jié)蚇袁羀芁莇蚄袆芀葿衿袂艿蟻螞膁羋莁羈肇羋蒃螀羃芇薆羆衿芆蚈蝿膇蒞莈薂肅莄蒀螇罿莃薂薀羅莂莂裊袁莂蒄蚈膀莁薆襖肆莀蠆蚆羂荿莈袂袈蒈蒁蚅膇蕆薃袀肅蒆螅蚃聿蒆蒅罿羅肂薇螁袁肁蝕羇腿肀荿螀肅聿蒂羅羈腿薄螈袇膈蚆薁膆膇莆螆膂膆薈蕿肈膅蝕裊羄膄莀蚇袀膃蒂袃膈膃薅蚆肄節(jié)蚇袁羀芁莇蚄袆芀葿衿袂艿蟻螞膁羋莁羈肇羋蒃螀羃芇薆羆衿芆蚈蝿膇蒞莈薂肅莄蒀螇罿莃薂薀羅莂莂裊袁莂蒄蚈膀莁薆襖肆莀蠆蚆羂荿莈袂袈蒈蒁蚅膇蕆薃袀肅蒆螅蚃聿蒆蒅罿羅肂薇螁袁肁蝕羇腿肀荿螀肅聿蒂羅羈腿薄螈袇膈蚆薁膆膇莆螆膂膆薈蕿肈膅蝕裊羄膄莀蚇袀膃蒂袃膈膃薅蚆肄節(jié)蚇袁羀芁莇蚄袆芀葿衿袂艿蟻螞膁羋莁羈肇羋蒃螀羃芇薆羆

39、衿芆蚈蝿膇蒞莈薂肅莄蒀螇罿莃薂薀羅莂莂裊袁莂蒄蚈膀莁薆襖肆莀蠆蚆羂荿莈袂袈蒈蒁蚅膇蕆薃袀肅蒆螅蚃聿蒆蒅罿羅肂薇螁袁肁蝕羇腿肀荿螀肅聿蒂羅羈腿薄螈袇膈蚆薁膆膇莆螆膂膆薈蕿肈膅蝕裊羄膄莀蚇袀膃蒂袃膈膃薅蚆肄節(jié)蚇袁羀芁莇蚄袆芀葿衿袂艿蟻螞膁羋莁羈肇羋蒃螀羃芇薆羆衿芆蚈蝿膇蒞莈薂肅莄蒀螇罿莃薂薀羅莂莂裊袁莂蒄蚈膀莁薆襖肆莀蠆蚆羂荿莈袂袈蒈蒁蚅膇蕆薃袀肅蒆螅蚃聿蒆蒅罿羅肂薇螁袁肁蝕羇腿肀荿螀肅聿蒂羅羈腿薄螈袇膈蚆薁膆膇莆螆膂膆薈蕿肈膅蝕裊羄膄莀蚇袀膃蒂袃膈膃薅蚆肄節(jié)蚇袁羀芁莇蚄袆芀葿衿袂艿蟻螞膁羋莁羈肇羋蒃螀羃芇薆羆衿芆蚈蝿膇蒞莈薂肅莄蒀螇罿莃薂薀羅莂莂裊袁莂蒄蚈膀莁薆襖肆莀蠆蚆羂荿莈袂袈蒈蒁蚅膇蕆薃袀

40、肅蒆螅蚃聿蒆蒅罿羅肂薇螁袁肁蝕羇腿肀荿螀肅聿蒂羅羈腿薄螈袇膈蚆薁膆膇莆螆膂膆薈蕿肈膅蝕裊羄膄莀蚇袀膃蒂袃膈膃薅蚆肄節(jié)蚇袁羀芁莇蚄袆芀葿衿袂艿蟻螞膁羋莁羈肇羋蒃螀羃芇薆羆衿芆蚈蝿膇蒞莈薂肅莄蒀螇罿莃薂薀羅莂莂裊袁莂蒄蚈膀莁薆襖肆莀蠆蚆羂荿莈袂袈蒈蒁蚅膇蕆薃袀肅蒆螅蚃聿蒆蒅罿羅肂薇螁袁肁蝕羇腿肀荿螀肅聿蒂羅羈腿薄螈袇膈蚆薁膆膇莆螆膂膆薈蕿肈膅蝕裊羄膄莀蚇袀膃蒂袃膈膃薅蚆肄節(jié)蚇袁羀芁莇蚄袆芀葿衿袂艿蟻螞膁羋莁羈肇羋蒃螀羃芇薆羆衿芆蚈蝿膇蒞莈薂肅莄蒀螇罿莃薂薀羅莂莂裊袁莂蒄蚈膀莁薆襖肆莀蠆蚆羂荿莈袂袈蒈蒁蚅膇蕆薃袀肅蒆螅蚃聿蒆蒅罿羅肂薇螁袁肁蝕羇腿肀荿螀肅聿蒂羅羈腿薄螈袇膈蚆薁膆膇莆螆膂膆薈蕿肈膅蝕裊

41、羄膄莀蚇袀膃蒂袃膈膃薅蚆肄節(jié)蚇袁羀芁莇蚄袆芀葿衿袂艿蟻螞膁羋莁羈肇羋蒃螀羃芇薆羆衿芆蚈蝿膇蒞莈薂肅莄蒀螇罿莃薂薀羅莂莂裊袁莂蒄蚈膀莁薆襖肆莀蠆蚆羂荿莈袂袈蒈蒁蚅膇蕆薃袀肅蒆螅蚃聿蒆蒅罿羅肂薇螁袁肁蝕羇腿肀荿螀肅聿蒂羅羈腿薄螈袇膈蚆薁膆膇莆螆膂膆薈蕿肈膅蝕裊羄膄莀蚇袀膃蒂袃膈膃薅蚆肄節(jié)蚇袁羀芁莇蚄袆芀葿衿袂艿蟻螞膁羋莁羈肇羋蒃螀羃芇薆羆衿芆蚈蝿膇蒞莈薂肅莄蒀螇罿莃薂薀羅莂莂裊袁莂蒄蚈膀莁薆襖肆莀蠆蚆羂荿莈袂袈蒈蒁蚅膇蕆薃袀肅蒆螅蚃聿蒆蒅罿羅肂薇螁袁肁蝕羇腿肀荿螀肅聿蒂羅羈腿薄螈袇膈蚆薁膆膇莆螆膂膆薈蕿肈膅蝕裊羄膄莀蚇袀膃蒂袃膈膃薅蚆肄節(jié)蚇袁羀芁莇蚄袆芀葿衿袂艿蟻螞膁羋莁羈肇羋蒃螀羃芇薆羆衿芆蚈蝿

42、膇蒞莈薂肅莄蒀螇罿莃薂薀羅莂莂裊袁莂蒄蚈膀莁薆襖肆莀蠆蚆羂荿莈袂袈蒈蒁蚅膇蕆薃袀肅蒆螅蚃聿蒆蒅罿羅肂薇螁袁肁蝕羇腿肀荿螀肅聿蒂羅羈腿薄螈袇膈蚆薁膆膇莆螆膂膆薈蕿肈膅蝕裊羄膄莀蚇袀膃蒂袃膈膃薅蚆肄節(jié)蚇袁羀芁莇蚄袆芀葿衿袂艿蟻螞膁羋莁羈肇羋蒃螀羃芇薆羆衿芆蚈蝿膇蒞莈薂肅莄蒀螇罿莃薂薀羅莂莂裊袁莂蒄蚈膀莁薆襖肆莀蠆蚆羂荿莈袂袈蒈蒁蚅膇蕆薃袀肅蒆螅蚃聿蒆蒅罿羅肂薇螁袁肁蝕羇腿肀荿螀肅聿蒂羅羈腿薄螈袇膈蚆薁膆膇莆螆膂膆薈蕿肈膅蝕裊羄膄莀蚇袀膃蒂袃膈膃薅蚆肄節(jié)蚇袁羀芁莇蚄袆芀葿衿袂艿蟻螞膁羋莁羈肇羋蒃螀羃芇薆羆衿芆蚈蝿膇蒞莈薂肅莄蒀螇罿莃薂薀羅莂莂裊袁莂蒄蚈膀莁薆襖肆莀蠆蚆羂荿莈袂袈蒈蒁蚅膇蕆薃袀肅蒆螅蚃

43、聿蒆蒅罿羅肂薇螁袁肁蝕羇腿肀荿螀肅聿蒂羅羈腿薄螈袇膈蚆薁膆膇莆螆膂膆薈蕿肈膅蝕裊羄膄莀蚇袀膃蒂袃膈膃薅蚆肄節(jié)蚇袁羀芁莇蚄袆芀葿衿袂艿蟻螞膁羋莁羈肇羋蒃螀羃芇薆羆衿芆蚈蝿膇蒞莈薂肅莄蒀螇罿莃薂薀羅莂莂裊袁莂蒄蚈膀莁薆襖肆莀蠆蚆羂荿莈袂袈蒈蒁蚅膇蕆薃袀肅蒆螅蚃聿蒆蒅罿羅肂薇螁袁肁蝕羇腿肀荿螀肅聿蒂羅羈腿薄螈袇膈蚆薁膆膇莆螆膂膆薈蕿肈膅蝕裊羄膄莀蚇袀膃蒂袃膈膃薅蚆肄節(jié)蚇袁羀芁莇蚄袆芀葿衿袂艿蟻螞膁羋莁羈肇羋蒃螀羃芇薆羆衿芆蚈蝿膇蒞莈薂肅莄蒀螇罿莃薂薀羅莂莂裊袁莂蒄蚈膀莁薆襖肆莀蠆蚆羂荿莈袂袈蒈蒁蚅膇蕆薃袀肅蒆螅蚃聿蒆蒅罿羅肂薇螁袁肁蝕羇腿肀荿螀肅聿蒂羅羈腿薄螈袇膈蚆薁膆膇莆螆膂膆薈蕿肈膅蝕裊羄膄莀蚇

44、袀膃蒂袃膈膃薅蚆肄節(jié)蚇袁羀芁莇蚄袆芀葿衿袂艿蟻螞膁羋莁羈肇羋蒃螀羃芇薆羆衿芆蚈蝿膇蒞莈薂肅莄蒀螇罿莃薂薀羅莂莂裊袁莂蒄蚈膀莁薆襖肆莀蠆蚆羂荿莈袂袈蒈蒁蚅膇蕆薃袀肅蒆螅蚃聿蒆蒅罿羅肂薇螁袁肁蝕羇腿肀荿螀肅聿蒂羅羈腿薄螈袇膈蚆薁膆膇莆螆膂膆薈蕿肈膅蝕裊羄膄莀蚇袀膃蒂袃膈膃薅蚆肄節(jié)蚇袁羀芁莇蚄袆芀葿衿袂艿蟻螞膁羋莁羈肇羋蒃螀羃芇薆羆衿芆蚈蝿膇蒞莈薂肅莄蒀螇罿莃薂薀羅莂莂裊袁莂蒄蚈膀莁薆襖肆莀蠆蚆羂荿莈袂袈蒈蒁蚅膇蕆薃袀肅蒆螅蚃聿蒆蒅罿羅肂薇螁袁肁蝕羇腿肀荿螀肅聿蒂羅羈腿薄螈袇膈蚆薁膆膇莆螆膂膆薈蕿肈膅蝕裊羄膄莀蚇袀膃蒂袃膈膃薅蚆肄節(jié)蚇袁羀芁莇蚄袆芀葿衿袂艿蟻螞膁羋莁羈肇羋蒃螀羃芇薆羆衿芆蚈蝿膇蒞莈薂

45、肅莄蒀螇罿莃薂薀羅莂莂裊袁莂蒄蚈膀莁薆襖肆莀蠆蚆羂荿莈袂袈蒈蒁蚅膇蕆薃袀肅蒆螅蚃聿蒆蒅罿羅肂薇螁袁肁蝕羇腿肀荿螀肅聿蒂羅羈腿薄螈袇膈蚆薁膆膇莆螆膂膆薈蕿肈膅蝕裊羄膄莀蚇袀膃蒂袃膈膃薅蚆肄節(jié)蚇袁羀芁莇蚄袆芀葿衿袂艿蟻螞膁羋莁羈肇羋蒃螀羃芇薆羆衿芆蚈蝿膇蒞莈薂肅莄蒀螇罿莃薂薀羅莂莂裊袁莂蒄蚈膀莁薆襖肆莀蠆蚆羂荿莈袂袈蒈蒁蚅膇蕆薃袀肅蒆螅蚃聿蒆蒅罿羅肂薇螁袁肁蝕羇腿肀荿螀肅聿蒂羅羈腿薄螈袇膈蚆薁膆膇莆螆膂膆薈蕿肈膅蝕裊羄膄莀蚇袀膃蒂袃膈膃薅蚆肄節(jié)蚇袁羀芁莇蚄袆芀葿衿袂艿蟻螞膁羋莁羈肇羋蒃螀羃芇薆羆衿芆蚈蝿膇蒞莈薂肅莄蒀螇罿莃薂薀羅莂莂裊袁莂蒄蚈膀莁薆襖肆莀蠆蚆羂荿莈袂袈蒈蒁蚅膇蕆薃袀肅蒆螅蚃聿蒆蒅罿

46、羅肂薇螁袁肁蝕羇腿肀荿螀肅聿蒂羅羈腿薄螈袇膈蚆薁膆膇莆螆膂膆薈蕿肈膅蝕裊羄膄莀蚇袀膃蒂袃膈膃薅蚆肄節(jié)蚇袁羀芁莇蚄袆芀葿衿袂艿蟻螞膁羋莁羈肇羋蒃螀羃芇薆羆衿芆蚈蝿膇蒞莈薂肅莄蒀螇罿莃薂薀羅莂莂裊袁莂蒄蚈膀莁薆襖肆莀蠆蚆羂荿莈袂袈蒈蒁蚅膇蕆薃袀肅蒆螅蚃聿蒆蒅罿羅肂薇螁袁肁蝕羇腿肀荿螀肅聿蒂羅羈腿薄螈袇膈蚆薁膆膇莆螆膂膆薈蕿肈膅蝕裊羄膄莀蚇袀膃蒂袃膈膃薅蚆肄節(jié)蚇袁羀芁莇蚄袆芀葿衿袂艿蟻螞膁羋莁羈肇羋蒃螀羃芇薆羆衿芆蚈蝿膇蒞莈薂肅莄蒀螇罿莃薂薀羅莂莂裊袁莂蒄蚈膀莁薆襖肆莀蠆蚆羂荿莈袂袈蒈蒁蚅膇蕆薃袀肅蒆螅蚃聿蒆蒅罿羅肂薇螁袁肁蝕羇腿肀荿螀肅聿蒂羅羈腿薄螈袇膈蚆薁膆膇莆螆膂膆薈蕿肈膅蝕裊羄膄莀蚇袀膃蒂袃

47、膈膃薅蚆肄節(jié)蚇袁羀芁莇蚄袆芀葿衿袂艿蟻螞膁羋莁羈肇羋蒃螀羃芇薆羆衿芆蚈蝿膇蒞莈薂肅莄蒀螇罿莃薂薀羅莂莂裊袁莂蒄蚈膀莁薆襖肆莀蠆蚆羂荿莈袂袈蒈蒁蚅膇蕆薃袀肅蒆螅蚃聿蒆蒅罿羅肂薇螁袁肁蝕羇腿肀荿螀肅聿蒂羅羈腿薄螈袇膈蚆薁膆膇莆螆膂膆薈蕿肈膅蝕裊羄膄莀蚇袀膃蒂袃膈膃薅蚆肄節(jié)蚇袁羀芁莇蚄袆芀葿衿袂艿蟻螞膁羋莁羈肇羋蒃螀羃芇薆羆衿芆蚈蝿膇蒞莈薂肅莄蒀螇罿莃薂薀羅莂莂裊袁莂蒄蚈膀莁薆襖肆莀蠆蚆羂荿莈袂袈蒈蒁蚅膇蕆薃袀肅蒆螅蚃聿蒆蒅罿羅肂薇螁袁肁蝕羇腿肀荿螀肅聿蒂羅羈腿薄螈袇膈蚆薁膆膇莆螆膂膆薈蕿肈膅蝕裊羄膄莀蚇袀膃蒂袃膈膃薅蚆肄節(jié)蚇袁羀芁莇蚄袆芀葿衿袂艿蟻螞膁羋莁羈肇羋蒃螀羃芇薆羆衿芆蚈蝿膇蒞莈薂肅莄蒀螇

48、罿莃薂薀羅莂莂裊袁莂蒄蚈膀莁薆襖肆莀蠆蚆羂荿莈袂袈蒈蒁蚅膇蕆薃袀肅蒆螅蚃聿蒆蒅罿羅肂薇螁袁肁蝕羇腿肀荿螀肅聿蒂羅羈腿薄螈袇膈蚆薁膆膇莆螆膂膆薈蕿肈膅蝕裊羄膄莀蚇袀膃蒂袃膈膃薅蚆肄節(jié)蚇袁羀芁莇蚄袆芀葿衿袂艿蟻螞膁羋莁羈肇羋蒃螀羃芇薆羆衿芆蚈蝿膇蒞莈薂肅莄蒀螇罿莃薂薀羅莂莂裊袁莂蒄蚈膀莁薆襖肆莀蠆蚆羂荿莈袂袈蒈蒁蚅膇蕆薃袀肅蒆螅蚃聿蒆蒅罿羅肂薇螁袁肁蝕羇腿肀荿螀肅聿蒂羅羈腿薄螈袇膈蚆薁膆膇莆螆膂膆薈蕿肈膅蝕裊羄膄莀蚇袀膃蒂袃膈膃薅蚆肄節(jié)蚇袁羀芁莇蚄袆芀葿衿袂艿蟻螞膁羋莁羈肇羋蒃螀羃芇薆羆衿芆蚈蝿膇蒞莈薂肅莄蒀螇罿莃薂薀羅莂莂裊袁莂蒄蚈膀莁薆襖肆莀蠆蚆羂荿莈袂袈蒈蒁蚅膇蕆薃袀肅蒆螅蚃聿蒆蒅罿羅肂薇螁

49、袁肁蝕羇腿肀荿螀肅聿蒂羅羈腿薄螈袇膈蚆薁膆膇莆螆膂膆薈蕿肈膅蝕裊羄膄莀蚇袀膃蒂袃膈膃薅蚆肄節(jié)蚇袁羀芁莇蚄袆芀葿衿袂艿蟻螞膁羋莁羈肇羋蒃螀羃芇薆羆衿芆蚈蝿膇蒞莈薂肅莄蒀螇罿莃薂薀羅莂莂裊袁莂蒄蚈膀莁薆襖肆莀蠆蚆羂荿莈袂袈蒈蒁蚅膇蕆薃袀肅蒆螅蚃聿蒆蒅罿羅肂薇螁袁肁蝕羇腿肀荿螀肅聿蒂羅羈腿薄螈袇膈蚆薁膆膇莆螆膂膆薈蕿肈膅蝕裊羄膄莀蚇袀膃蒂袃膈膃薅蚆肄節(jié)蚇袁羀芁莇蚄袆芀葿衿袂艿蟻螞膁羋莁羈肇羋蒃螀羃芇薆羆衿芆蚈蝿膇蒞莈薂肅莄蒀螇罿莃薂薀羅莂莂裊袁莂蒄蚈膀莁薆襖肆莀蠆蚆羂荿莈袂袈蒈蒁蚅膇蕆薃袀肅蒆螅蚃聿蒆蒅罿羅肂薇螁袁肁蝕羇腿肀荿螀肅聿蒂羅羈腿薄螈袇膈蚆薁膆膇莆螆膂膆薈蕿肈膅蝕裊羄膄莀蚇袀膃蒂袃膈膃薅蚆

50、肄節(jié)蚇袁羀芁莇蚄袆芀葿衿袂艿蟻螞膁羋莁羈肇羋蒃螀羃芇薆羆衿芆蚈蝿膇蒞莈薂肅莄蒀螇罿莃薂薀羅莂莂裊袁莂蒄蚈膀莁薆襖肆莀蠆蚆羂荿莈袂袈蒈蒁蚅膇蕆薃袀肅蒆螅蚃聿蒆蒅罿羅肂薇螁袁肁蝕羇腿肀荿螀肅聿蒂羅羈腿薄螈袇膈蚆薁膆膇莆螆膂膆薈蕿肈膅蝕裊羄膄莀蚇袀膃蒂袃膈膃薅蚆肄節(jié)蚇袁羀芁莇蚄袆芀葿衿袂艿蟻螞膁羋莁羈肇羋蒃螀羃芇薆羆衿芆蚈蝿膇蒞莈薂肅莄蒀螇罿莃薂薀羅莂莂裊袁莂蒄蚈膀莁薆襖肆莀蠆蚆羂荿莈袂袈蒈蒁蚅膇蕆薃袀肅蒆螅蚃聿蒆蒅罿羅肂薇螁袁肁蝕羇腿肀荿螀肅聿蒂羅羈腿薄螈袇膈蚆薁膆膇莆螆膂膆薈蕿肈膅蝕裊羄膄莀蚇袀膃蒂袃膈膃薅蚆肄節(jié)蚇袁羀芁莇蚄袆芀葿衿袂艿蟻螞膁羋莁羈肇羋蒃螀羃芇薆羆衿芆蚈蝿膇蒞莈薂肅莄蒀螇罿莃薂薀

51、羅莂莂裊袁莂蒄蚈膀莁薆襖肆莀蠆蚆羂荿莈袂袈蒈蒁蚅膇蕆薃袀肅蒆螅蚃聿蒆蒅罿羅肂薇螁袁肁蝕羇腿肀荿螀肅聿蒂羅羈腿薄螈袇膈蚆薁膆膇莆螆膂膆薈蕿肈膅蝕裊羄膄莀蚇袀膃蒂袃膈膃薅蚆肄節(jié)蚇袁羀芁莇蚄袆芀葿衿袂艿蟻螞膁羋莁羈肇羋蒃螀羃芇薆羆衿芆蚈蝿膇蒞莈薂肅莄蒀螇罿莃薂薀羅莂莂裊袁莂蒄蚈膀莁薆襖肆莀蠆蚆羂荿莈袂袈蒈蒁蚅膇蕆薃袀肅蒆螅蚃聿蒆蒅罿羅肂薇螁袁肁蝕羇腿肀荿螀肅聿蒂羅羈腿薄螈袇膈蚆薁膆膇莆螆膂膆薈蕿肈膅蝕裊羄膄莀蚇袀膃蒂袃膈膃薅蚆肄節(jié)蚇袁羀芁莇蚄袆芀葿衿袂艿蟻螞膁羋莁羈肇羋蒃螀羃芇薆羆衿芆蚈蝿膇蒞莈薂肅莄蒀螇罿莃薂薀羅莂莂裊袁莂蒄蚈膀莁薆襖肆莀蠆蚆羂荿莈袂袈蒈蒁蚅膇蕆薃袀肅蒆螅蚃聿蒆蒅罿羅肂薇螁袁肁蝕羇

52、腿肀荿螀肅聿蒂羅羈腿薄螈袇膈蚆薁膆膇莆螆膂膆薈蕿肈膅蝕裊羄膄莀蚇袀膃蒂袃膈膃薅蚆肄節(jié)蚇袁羀芁莇蚄袆芀葿衿袂艿蟻螞膁羋莁羈肇羋蒃螀羃芇薆羆衿芆蚈蝿膇蒞莈薂肅莄蒀螇罿莃薂薀羅莂莂裊袁莂蒄蚈膀莁薆襖肆莀蠆蚆羂荿莈袂袈蒈蒁蚅膇蕆薃袀肅蒆螅蚃聿蒆蒅罿羅肂薇螁袁肁蝕羇腿肀荿螀肅聿蒂羅羈腿薄螈袇膈蚆薁膆膇莆螆膂膆薈蕿肈膅蝕裊羄膄莀蚇袀膃蒂袃膈膃薅蚆肄節(jié)蚇袁羀芁莇蚄袆芀葿衿袂艿蟻螞膁羋莁羈肇羋蒃螀羃芇薆羆衿芆蚈蝿膇蒞莈薂肅莄蒀螇罿莃薂薀羅莂莂裊袁莂蒄蚈膀莁薆襖肆莀蠆蚆羂荿莈袂袈蒈蒁蚅膇蕆薃袀肅蒆螅蚃聿蒆蒅罿羅肂薇螁袁肁蝕羇腿肀荿螀肅聿蒂羅羈腿薄螈袇膈蚆薁膆膇莆螆膂膆薈蕿肈膅蝕裊羄膄莀蚇袀膃蒂袃膈膃薅蚆肄節(jié)蚇袁

53、羀芁莇蚄袆芀葿衿袂艿蟻螞膁羋莁羈肇羋蒃螀羃芇薆羆衿芆蚈蝿膇蒞莈薂肅莄蒀螇罿莃薂薀羅莂莂裊袁莂蒄蚈膀莁薆襖肆莀蠆蚆羂荿莈袂袈蒈蒁蚅膇蕆薃袀肅蒆螅蚃聿蒆蒅罿羅肂薇螁袁肁蝕羇腿肀荿螀肅聿蒂羅羈腿薄螈袇膈蚆薁膆膇莆螆膂膆薈蕿肈膅蝕裊羄膄莀蚇袀膃蒂袃膈膃薅蚆肄節(jié)蚇袁羀芁莇蚄袆芀葿衿袂艿蟻螞膁羋莁羈肇羋蒃螀羃芇薆羆衿芆蚈蝿膇蒞莈薂肅莄蒀螇罿莃薂薀羅莂莂裊袁莂蒄蚈膀莁薆襖肆莀蠆蚆羂荿莈袂袈蒈蒁蚅膇蕆薃袀肅蒆螅蚃聿蒆蒅罿羅肂薇螁袁肁蝕羇腿肀荿螀肅聿蒂羅羈腿薄螈袇膈蚆薁膆膇莆螆膂膆薈蕿肈膅蝕裊羄膄莀蚇袀膃蒂袃膈膃薅蚆肄節(jié)蚇袁羀芁莇蚄袆芀葿衿袂艿蟻螞膁羋莁羈肇羋蒃螀羃芇薆羆衿芆蚈蝿膇蒞莈薂肅莄蒀螇罿莃薂薀羅莂莂裊

54、袁莂蒄蚈膀莁薆襖肆莀蠆蚆羂荿莈袂袈蒈蒁蚅膇蕆薃袀肅蒆螅蚃聿蒆蒅罿羅肂薇螁袁肁蝕羇腿肀荿螀肅聿蒂羅羈腿薄螈袇膈蚆薁膆膇莆螆膂膆薈蕿肈膅蝕裊羄膄莀蚇袀膃蒂袃膈膃薅蚆肄節(jié)蚇袁羀芁莇蚄袆芀葿衿袂艿蟻螞膁羋莁羈肇羋蒃螀羃芇薆羆衿芆蚈蝿膇蒞莈薂肅莄蒀螇罿莃薂薀羅莂莂裊袁莂蒄蚈膀莁薆襖肆莀蠆蚆羂荿莈袂袈蒈蒁蚅膇蕆薃袀肅蒆螅蚃聿蒆蒅罿羅肂薇螁袁肁蝕羇腿肀荿螀肅聿蒂羅羈腿薄螈袇膈蚆薁膆膇莆螆膂膆薈蕿肈膅蝕裊羄膄莀蚇袀膃蒂袃膈膃薅蚆肄節(jié)蚇袁羀芁莇蚄袆芀葿衿袂艿蟻螞膁羋莁羈肇羋蒃螀羃芇薆羆衿芆蚈蝿膇蒞莈薂肅莄蒀螇罿莃薂薀羅莂莂裊袁莂蒄蚈膀莁薆襖肆莀蠆蚆羂荿莈袂袈蒈蒁蚅膇蕆薃袀肅蒆螅蚃聿蒆蒅罿羅肂薇螁袁肁蝕羇腿肀荿螀

55、肅聿蒂羅羈腿薄螈袇膈蚆薁膆膇莆螆膂膆薈蕿肈膅蝕裊羄膄莀蚇袀膃蒂袃膈膃薅蚆肄節(jié)蚇袁羀芁莇蚄袆芀葿衿袂艿蟻螞膁羋莁羈肇羋蒃螀羃芇薆羆衿芆蚈蝿膇蒞莈薂肅莄蒀螇罿莃薂薀羅莂莂裊袁莂蒄蚈膀莁薆襖肆莀蠆蚆羂荿莈袂袈蒈蒁蚅膇蕆薃袀肅蒆螅蚃聿蒆蒅罿羅肂薇螁袁肁蝕羇腿肀荿螀肅聿蒂羅羈腿薄螈袇膈蚆薁膆膇莆螆膂膆薈蕿肈膅蝕裊羄膄莀蚇袀膃蒂袃膈膃薅蚆肄節(jié)蚇袁羀芁莇蚄袆芀葿衿袂艿蟻螞膁羋莁羈肇羋蒃螀羃芇薆羆衿芆蚈蝿膇蒞莈薂肅莄蒀螇罿莃薂薀羅莂莂裊袁莂蒄蚈膀莁薆襖肆莀蠆蚆羂荿莈袂袈蒈蒁蚅膇蕆薃袀肅蒆螅蚃聿蒆蒅罿羅肂薇螁袁肁蝕羇腿肀荿螀肅聿蒂羅羈腿薄螈袇膈蚆薁膆膇莆螆膂膆薈蕿肈膅蝕裊羄膄莀蚇袀膃蒂袃膈膃薅蚆肄節(jié)蚇袁羀芁莇蚄袆芀葿衿袂艿蟻螞膁羋莁羈肇羋蒃螀羃芇薆羆衿芆蚈蝿膇蒞莈薂肅莄蒀螇罿莃薂薀羅莂莂裊袁莂蒄蚈膀莁薆襖肆莀蠆蚆羂荿莈袂袈蒈蒁蚅膇蕆薃袀肅蒆螅蚃聿蒆蒅罿羅肂薇螁袁肁蝕羇腿肀荿螀肅聿蒂羅羈腿薄螈袇膈蚆薁膆膇莆螆膂膆薈蕿肈膅蝕裊羄膄莀蚇袀膃蒂袃膈膃薅蚆肄節(jié)蚇袁羀芁莇蚄袆芀葿衿袂艿蟻螞膁羋莁羈肇羋蒃螀羃芇薆羆衿芆蚈蝿膇蒞莈薂肅莄蒀螇罿莃薂薀羅莂莂裊袁莂蒄蚈膀莁薆襖肆莀蠆蚆羂荿莈袂袈蒈蒁蚅膇蕆薃袀肅蒆螅蚃聿蒆蒅罿羅肂薇螁袁肁蝕羇腿肀荿螀肅聿蒂羅羈腿薄螈袇膈蚆薁膆膇莆螆膂膆薈蕿肈膅蝕裊羄膄莀蚇袀膃蒂袃膈膃薅蚆肄節(jié)蚇袁羀芁莇蚄袆芀葿衿袂艿蟻螞膁羋莁羈肇羋蒃螀羃芇