某地產(chǎn)成本管理制度范本

1、最新 精品 Word 歡迎下載 可修改第一章房地產(chǎn)成本管理制度一、總 則 l、為了增強成本控制力度，降低成本費用，提高市場競爭力，根據(jù)國家有關法規(guī)政策，結合成本管理的要求和經(jīng)驗、教訓，制定本制度。 2、成本管理的基本原則是：以市場需求為導向、保證質量為前提，過程控制為環(huán)節(jié)、規(guī)范操作為手段，提高經(jīng)濟效益為目的。3、成本監(jiān)控的任務是：遵守國家有關法規(guī)政策，落實成本崗位責任制，完善成本管理基礎，形成有效的成本監(jiān)控系統(tǒng)，努力降低成本，提高經(jīng)濟效益。二、房地產(chǎn)成本管理職責（一）成本管理部的成本管理職責 1、制定、修正成本管理制度，督促、指導各開發(fā)企業(yè)建立完善本單位成本管理制度；并跟蹤、檢查執(zhí)行情況，對成

2、本實行制度監(jiān)控。 2、進行房地產(chǎn)市場調研，對房地產(chǎn)市場走勢作出分析、判斷，及時提供、反饋給企業(yè)管理層作決策參考；保持對國家有關法規(guī)政策和成本管理環(huán)境的了解，協(xié)助房地產(chǎn)公司爭取優(yōu)惠政策、處理有關政策性問題。 3、組織各方面專業(yè)人士對擬建項目進行實地考察、立項聽證，按立項審批程序審查投資估算，把握投資決策，合理配置資源，幫助房地產(chǎn)公司做好項目前期策劃中的成本控制。立項審查的重點是： 立項資料是否齊全、規(guī)范； 市場定位是否明確、恰當； 投資成本估算是否經(jīng)濟、合理； 投資回報是否符合利潤目標要求； 投資風險能否有效控制。 4、跟蹤、落實各項目成本計劃及其執(zhí)行情況，適時了解各項目成本的實際構成，匯編成本

3、報表；分析、總結項目成本控制情況。協(xié)助、督促各開發(fā)企業(yè)做好項目操作過程中的成本控制工作。 5、建立成本信息監(jiān)控中心，及時收集各項目成本動態(tài)資料，為管理層提供充分、有效的決策依據(jù)，并按要求將有關意見反饋給各開發(fā)企業(yè)。 6、組織成本管理的信息交流，通過培訓、雙向交流、研修會等方式，增進全員的成本管理意識，推廣內外成本管理經(jīng)驗尋求降低成本的有效途徑，促進成本管理水平的提高。 7、根據(jù)管理的需要，派出審計小組對項目成本進行階段審計和決算審計，對項目成本發(fā)生的合理性、成本管理的規(guī)范性提出審計意見。并結合項目收益情況，考核項目的成本降低率、投入產(chǎn)出率、投資回報率等指標。 8、逐步排行成本管理及其信息交流電

4、腦化，搞好成本管理的綜合服務。（二）各執(zhí)行部門的成本管理職責1、認真執(zhí)行成本管理制度，結合實際制定本單位成本管理制度，并自覺接受監(jiān)督。2、根據(jù)本單位業(yè)務發(fā)展規(guī)劃、開發(fā)能力和市場情況，確定項目開發(fā)計劃，組織立項調研、選址和前期策劃，提出立項建議和開發(fā)設想，并按要求提交立項可行性報告，履行立項審批程序。3、規(guī)劃設計階段，應按市場定位和成本估算準確把握設計方案，組織審查設計概算的經(jīng)濟合理性，使規(guī)劃設計既符合規(guī)范，又體現(xiàn)成本控制的意識和要求。4、客觀、認真地進行項目成本費用測算，編制項目成本費用計劃，確定項目及每個單項工程的目標成本，分解成本費用控制指標，落實降低成本技術組織措施5、遵循基本建設程序，

5、進行項目實際操作，對房地產(chǎn)成本實行項目經(jīng)理負責制和全員全過程控制，對可控成本、變動成本和成本異常偏差實行有效監(jiān)控、保證將成本控制在目標成本范圍內。6、正確處理成本、市場、工程質量、開發(fā)周期、資源、效益之間的關系，防止和杜絕重大工程質量事故，努力縮短開發(fā)周期，嚴格控制項目的質量成本和期間費用，加速投資回報，提高投資回報率。7、組織項目開發(fā)成本費用核算，及時、全面、準確、動態(tài)地反映項目成本、費用情況，按規(guī)定編報成本會計報表等有關資料。堅持成本報告制度，保證成本信息交流的及時、有效。8、熟悉、掌握國家和當?shù)赜嘘P法規(guī)政策及市場需求、預算定額水平等成本控制因素，用足用活各種政策、資源，提高成本控制的預見

6、性，努力尋求降低成本費用的途徑。9、定期或不定期分析成本結構、差異及其原因、監(jiān)控措施及其效果、經(jīng)驗教訓，每年至少一次，并將分析報告報財務部。三、房地產(chǎn)成本監(jiān)控（一）成本監(jiān)控系統(tǒng)1、根據(jù)公司的管理體制 建立以管理監(jiān)控為中心、以操作監(jiān)控為中心的房地產(chǎn)成本監(jiān)控系統(tǒng)。實行總經(jīng)理領導下、項目經(jīng)理負責、各職能部門具體實施的運行機制。2、各監(jiān)控中心應樹立全員成本意識，對房地產(chǎn)成本實行全過程監(jiān)控3、各開發(fā)企業(yè)應根據(jù)管理需要和項目實際情況，設置審算部、工程部、財務部等成本管理職能部門或崗位，保證成本控制工作的順利進行。 （二）成本監(jiān)控的要求 制度建設l、根據(jù)管理的需要，各房地產(chǎn)公司應制訂和完善包括以下幾方面內容

7、的成本管理制度，并備案：u 成本管理責任制及監(jiān)控程序；u 計劃管理制度（包括指標、定頒、考核管理辦法）： u 招、投標管理制度；u 合同管理制度；u 工程（質量、進度、監(jiān)理、現(xiàn)場、工程盤點、期工驗收移交）管理制度；u 預決算（包括概算、設計變更、現(xiàn)場簽證、結算款項撥付僧理制度u 費用控制制度；u 材料設備管理制度。以上制度，各單位可分別制定也可綜合制定。2、公司應不斷總結成本控制經(jīng)驗，在此基礎上，逐步健全、完善公司的房地產(chǎn)成本管理制度。計劃管理1、各開發(fā)企業(yè)應按根據(jù)項目開發(fā)的節(jié)奏，及時編制成本計劃，并跟蹤、檢查、考核計劃的執(zhí)行情況：u 開發(fā)產(chǎn)品成本計劃（按完全成本口徑）；u 期間費用計劃；u

8、降低成本技術組織措施什劃。2、成本計劃以設計概算、施工圖預算、成本預測和決策為依據(jù)，綜合考慮各種因素進行編制，做到目標明確、先進、可行，盡量數(shù)據(jù)地、圖表化。3、各開發(fā)企業(yè)應完善成本考核辦法，確立成本降低率、費用節(jié)約額、項目投資回報率等成本考核指標。分析檢查1、 各開發(fā)企業(yè)在成本控制過程中，應定期、按開發(fā)階段對房地產(chǎn)成本的結構、差異及其原因、控制措施及其效果進行分析，以及時總結經(jīng)驗教訓，做好下一步成本控制工作、分析的重點是：u 計劃及其執(zhí)行盾況；u 實際成本與預算成本、計劃成本對比差異及其原因；u 分析棚內控制措施、效果、存在問題及改進意見、對策；u 評價、結論與揭示。2、 公司根據(jù)管理需要，應

9、按項目就成本控制情況進行分析檢查。信息交流1、 應上報的常規(guī)性成本資料主要包括：u 項目基本情況；u 按會計制從規(guī)定應編報的成本核算報表；u 成本動態(tài)情況及其分析資料；u 當?shù)卣咝允召M項目、內容、標準、依據(jù)及政策的適用期限、收費部門。2、按例外管理原則對下列成本異常偏差及其處置辦法應隨時上報；u 當?shù)赜嘘P法規(guī)政策的重大調整：u 成本超降率占單項工程成本總額10以上、占其本身預算成本或計劃成本30以上的的項目、事件（包括停工、嚴重南工、重大設計變更、計劃外增減項目、現(xiàn)場簽證、工程質量事故等因素影響造成的成本增、減項目、事件）：u 合作條件更改u 補交地價。3、各開發(fā)企業(yè)應建立成本信息庫，互相交

10、流成本控制的經(jīng)驗教訓。四、房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的成本控制（一）立項環(huán)節(jié)的成本控制1、各單位新項目立項時必須提交立項價示和詳細的可行性研究報告，并經(jīng)立項聽證會討論通過?？尚行匝芯繄蟾娉龖邆涞貕K基礎資料、周邊環(huán)境及其發(fā)展趨勢、合作方背景、合作方式及條件、初步規(guī)劃設計方案、開發(fā)節(jié)目及市場定位等基礎內容外，還須包括以下內容：u 成本費用估算和控制目標及措施；u 投資及效益測算、利潤體現(xiàn)安排；u 稅務環(huán)境及其影響；u 資金計劃；u 竟投方案（僅限招標、拍賣項目）；u 投資風險田信及相應的對策；u 項目綜合評價意見。 2、可行性研究報告應至少在立項聽證會前提前一周上交。 3、若項目立項后，合作條件或招標、拍賣

11、條件等關鍵因是發(fā)生變化，并將對我方構成重大不利影響時，應重新提交立項申請。 4、招標或拍賣項目的競價不得突破批準的最高限階；合作建房項目要充分考慮地價款的支平才方式及相應的資金成本； 5、招標、拍賣合同或合你開發(fā)合同應經(jīng)律師審核后正式簽署。 （二）規(guī)劃設計環(huán)節(jié)的成本控制 1、規(guī)劃設計單位的選擇由各開發(fā)單位自行負責，但應遵循以下原則：u 能由內部完成的規(guī)劃設計工作，應由內部自行完成；u 需委托設計院進行的規(guī)劃設計工作，應采取地標方式，擇優(yōu)確定。 2、總體規(guī)劃設計方案（必須包括建造成本控制總體目標），應首先上報領導牽頭組織的“規(guī)劃設計方案聽證會”審查，獲通過后方可進入下一設計階段（如單體設計、擴初

12、設計、施工圖設計）。每一階段都必須要求設計單位出具設計概（預）算，并在與上一階段的概（預）算進行認真分析、比較的基礎上編制我方的建造成本概（預）算，確定各成本單項的控制目標，并以此控制下一階段的設計。 3、施工圖設計合同應具備有關鋼筋、混凝土等建材用量要求的條款，并載明：設計單位的施工圖預算原則上不得突破我方編制的建造成本預算。4、設計、工程、預算人員應會同監(jiān)理人員組成聯(lián)合小組，對施工圖的技術性、安全性、周密性、經(jīng)濟性（包括建成后的物業(yè)管理成本）等進行會審，提出明確的書面審查意見，并督促設計單位進行修正，避免或減少設計不合理甚至失誤所造成的投資損失浪費。 （三）施工招標環(huán)節(jié)的成本控制 1、除壟

13、斷性質的工程項目外，其他工程的施工或作業(yè)單位，不得指定 2、主體施工單位的選擇，必須采取公開或邀請招標方式進行。 3、應組織設計、工程、預算、財務四大專業(yè)人員聯(lián)臺組成招標工作小組，就招標范圍、招標內容、招標條件等進行進詳細、具體的策劃，擬訂標書，開展招標活動；對投標單位應就其資質、經(jīng)濟實力、技術力量、以往施工項目和施工管理水平等進行現(xiàn)場考讀，提出書面考察意見；對投標情況進行評估，提出書面評估意見。 4、同等條件下，應盡量選擇企業(yè)類別或工程類別高而取費較低的單位。 5、凡投資額超過人民幣1，000萬元的工程項目若采取邀請招標方式。應事后提交有關招標、評標等工作的文字備忘。 6、零星工程應當在兩個

14、以上的施工單位中，綜合考察其技術力量、報價等進行選擇。 7、壟斷性質的工程項目（如水、電、氣等）應盡力進行公關協(xié)調，最大程度降低造價。 8、施工合同談判人員至少應包括工程、預算兩方面的專業(yè)人員，合同條件必須符合招標條件，合同條款及內容概念應消晰，不得因工程緊而不簽合同就開工。 9 應建立健全施工隊伍檔案，跟蹤評估其資信、技術力量等 10、出包工程應嚴禁擅自轉包 （四）施工過程的成本控制 現(xiàn)場簽證 1、現(xiàn)場簽證要反復對照合同及有關文件規(guī)定慎重處理。 2、現(xiàn)場簽證必須列清事由、工程實物量及其價值量，并由甲方主管工程師和預算人員以及監(jiān)理單位現(xiàn)場管理人員共同簽名，其中甲方預算人員必須對工程量、單價、用

15、工量負責把關?，F(xiàn)場簽證的具體審批程序與權限，由各開發(fā)企業(yè)自行制定。 3、現(xiàn)場簽證必須按當時發(fā)生當時簽證的原則，在職后五日內辦理完畢，嚴禁事后補簽。簽證內容、原因、工程量必須清楚明了，涂改后的簽證及復印件不得作為結算依據(jù)。 4、凡實行造價大包干的工程和取費系數(shù)中已計取預算包干費或不可預見費的工程項目。在施工過程中不得辦理任何簽證。5、因業(yè)主要求或者因設計不當，確實需要變更設計的，應填寫設計變更審批表并編制預算，經(jīng)設計、監(jiān)理單位和我方有關負責人認可后，方可辦理，辦理過程中必須對照有關設計、施工或售樓合同，明確經(jīng)濟責任，杜絕盲目簽證。我方設計變更的審批權限由各開發(fā)單位根據(jù)自身實際情況而定。 工程質量

16、與監(jiān)理 1、項目開工前，原則上應通過招標方式擇優(yōu)選擇具有合法資格與有效資質等級的監(jiān)理單位。監(jiān)理單位應與所監(jiān)理工程的施工單位和供貨商無利益關系。 2、工程質量監(jiān)控人員應要求監(jiān)理單位密切配合，嚴格把關。一旦發(fā)現(xiàn)質量事故，必須組織有關部門詳細調查、分析事故原因，提交事故情況報告及防患措施，明確事故責任并督促責任單位，按照質檢部門認可的書面處理方案予以落實。爭故報告與處理方案應一并存檔備案。3、應特別重視隱蔽工程的監(jiān)理和驗收。隱蔽工程的驗收必須由工程、預算人員聯(lián)合施工單位、質檢部門共同參加并辦理書面手續(xù)。凡未經(jīng)驗收簽證的，應要求施工單位不得隱蔽和進入下道工序施工。隱蔽工程驗收記錄按順序進行整理，存入工

17、程技術檔案。 工程進度款 1、原則上不向施工單位支付備料款確需支付者 應不超過工程造價的15并在工程進度款支付到工程造價50時開始抵扣預付備料款。 2、工程進度款的撥付應當按下列程序辦理： 施工單位按月報送施工進度計劃和工程進度完成月報表 工程、預算部門會同監(jiān)理人員 對照施工合同及進度計劃，審核工程進度內容和完工部位（主體結構及隱蔽工程部分須提供照片）、工程質量證明等資料： 預算部門整理復核工程價值量 經(jīng)財務部門審核后按有關批準程序付款并登記付款臺帳。 3、應要求施工單位在我方開戶銀行開具結算帳戶，以便為我方融洽銀企關系和監(jiān)督工程款項的使用提供便利4、工程進度款支付達到工程造價85時 原則上應

18、停止付款，預留至少10工程尾款和5保修款以便掌握最終結算主動權。 （五）工程材料及設備管理 1、項目開工前，設計或工程管理部門應及時列出所需材料及設備消單，一般按照下列原則決定甲供、 甲定乙供和乙供，并在工程施工承包合同中加以明確： 1）、甲方能找到一級建材市場的、有進口免稅計劃指標的、有特殊質量要求和價格浮動幅度較大的材料和設備，應實行甲供或甲定乙供，其余實行乙供； 2）、實行甲供或甲定已供的材料和設備應盡量不支付采購保管費。 3）、應按工程實際進度合理安排采購數(shù)量和具體進貨時間，防止積壓或造成窩工現(xiàn)象 4）、甲供材料、設備的采購必須進行廣泛詢價，貨比三家，也可在主要設備和大宗建材采購上采用

19、招標方式在質量、價格、供貨時間均能滿足要求的前提下，應比照以下列條件擇優(yōu)確定供貨單位： 能夠實行賒銷或定金較低的供貨商： 愿意以房屋抵材料款，且接受正常樓價的供貨商： 能夠到現(xiàn)場安裝，接受驗收合格后再付款的供貨商； 售后服務和信譽良好的供貨商。 2、 工程管理部門對到貨的甲供材料和設備的數(shù)量、質量及規(guī)格，要當場檢查驗收并出具檢驗報告，辦理驗收手續(xù)，妥善保管。對不符臺要求的，應及時退貨并通知財務部拒絕付款 3、采購合同中必須載明：因供貨商供貨不及時成質量、數(shù)量等問題對工程進度、工程質量造成影響和損失的，供貨商必須承擔索賠責任 4、各單位必須建立健全材料的詢價、定價、簽約、進貨和驗收保管相分離的內

20、部牽制制度， 不得促成由一人完成材料采購全過程的行為 5、 對于乙供材料和設備，我方必須按認定的質量及選型在預算人員控制的價格上限范圍內抽取樣板，進行封樣，并盡量采取我方限價的措施同時在材料和設備進場時應要求出具檢驗合格證。 6、材料的代用應由工程管理部門書面提出，設計單位和監(jiān)理單位通過審算部門同意 領導批準7、甲供材料、設備的結算必須憑供貨合同、供貨廠家或商檢部門的檢驗合格證和我方工程管理部門的驗收檢驗證明以及結算清單經(jīng)審算、財務部門審核無誤后，方能辦理結算 （六）竣工交付環(huán)節(jié)的成本控制 1、單項工程和項目竣工應經(jīng)過自檢、復查、驗收三個環(huán)節(jié)才能移交 2、設計、工程、審算、銷售和物業(yè)管理部門必

21、須參加工程結構驗收、裝修驗收及總體驗收等?！耙平蛔C明書” 應由施工單位、監(jiān)理單位和物業(yè)公司同時簽署 3、凡有影響使用功能和安全及不合設計要求的結構部位、安裝部位、裝飾部位和設備、設施均應限期整改直到復驗合格。因施工單位原因延誤工程移交，給我方造成經(jīng)濟損失的，要按合同追究其責任。 4、工程移交后，應按施工合同有關條款和物業(yè)管理規(guī)定及時與施工單位簽訂保修協(xié)議書，以明確施工單位的保修范圍、保修責任（包括驗收后出現(xiàn)的質量問題的保修責任的約定）及處罰措施等。 5、采取一次性扣留保修金、自行保修的開發(fā)企業(yè)，應對保修事項及其費用有充分的預計，留足保修費用。 6、甲方按租售承諾先行墊付的屬保修范圍的費用 應在

22、工程承包合同中便明確由乙方承擔 （七）工程結算管理 1、工程竣工結算應具備以下基本條件； 符合合同（協(xié)議）有關結算條款的規(guī)定： 具備完整有效的質量評定結果和符合規(guī)范要求的竣工驗收資料； 項目設計變更、現(xiàn)場簽證及其他有關結算的原始資料齊備； 工程遺留問題已處理完畢： 施工單位結算書按投求編制，所附資料齊全。 2、工程結算要以我方掌握的設計變更和現(xiàn)場簽證為準，施工單位提供的設計變更和現(xiàn)場簽證，一般只能作為參考 3“點工” 必須按照定頒價計取、結算 4、審算部門應詳細核對工程量審定價格、取費標準計算工程總造價做到資料完整有根有據(jù)，數(shù)據(jù)準確，也可聘請建行或國家有關部門進行復審 5、編制的預、結算書，應

23、當有工資、材料、設備和有關經(jīng)濟指標的計算過程及詳細的編制說明，扣清甲供材料款項 6、審算部門應對主體工程成本進行跟蹤分析管理進行“三算” 對比 找出工程成本超、降的因素，并提出改進措施和意見7、在審算部門提供的結算資料基礎上，財務部門應當結合預付備料款、代墊款項費用等債權、債務，對照合同詳細審核并編制工程財務決算書 （八）其他環(huán)節(jié)的成本控制 1、正式發(fā)售前，應組織銷售、設計、工程和預算人員擬訂詳細的銷售承諾事項清單逐項測算其建設成本，并對照原成本預算逐項審核對學校、交通、水塔等配套，應測算其運行成本，并列入項目完全成本范圍內銷售承諾事項清單及有關成本測算，須報各開發(fā)單位總經(jīng)理辦公會審查通過。

24、2、銷售過程中為增加“賣點”需增加或調整綠化、公建配套等項目時應事先編制預算并報各開發(fā)單位總經(jīng)理辦公會批準后方可實施。 3、應盡可能縮短項目開發(fā)經(jīng)營周期，減少期間費用。應保證向客戶承諾的交工日期，以避免趕工成本和延期賠償；在市場和經(jīng)營條件許可的情況下，應注意加快項目開發(fā)節(jié)奏：應減少現(xiàn)房積壓時間，減少利息費用等成本4、各開發(fā)企業(yè)應按回避、竟爭、平等、服務、距離、雙贏、公正、團隊合作的原則，正確處理與合作伙伴的關系五、附 則 1、本制度適用于各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應根據(jù)本單位的具體情況和項目特點，結合本制度的要求。制定本單位的成本管理制度或管理辦法在實際工作中不斷完善，并備案 2、本制度

25、未涉及到的內容或未盡事項應按照國家和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本管理的有關規(guī)定執(zhí)行。本制度由財務管理部根據(jù)成本管理的需要進行修訂和完善第二章 房地產(chǎn)企業(yè)成本核算指導一、 總 則11 為了加強成本管理，規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算，正確計算開發(fā)產(chǎn)品成本，便于成本資料的比較和分析，根據(jù)國家頒布的有關會計準則、會計制度以及制定的有關規(guī)定的要求、制定本指導。12 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算的任務是：建立和完善成本核算基礎工作，合理確定成本計算對象，正確歸集和分配開發(fā)成本的費用，及時、準確、完整地提供成本核算資料，以便及時發(fā)現(xiàn)成本管理中存在的問題，尋求降低成本的途徑。13 各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應建立成本核算責任制，不斷完

26、善成本核算基礎工作，改進成本核算方法，嚴格按照國家以及公司成本管理的要求，正確組織成本核算工作，并自覺接受公司監(jiān)督。二、 成本核算的基本程序成本核算的一般步驟：第一步：根據(jù)成本核算對象的確定原則和項目特點，確定成本核算對象。第二步：設置有關成本核算會計科目，核算和歸集開發(fā)成本費用。第三步：按受益原則和配比原則，確定應分攤成本費用在各成本核算對象之間的分配方法、標準。第四步：將歸集的開發(fā)成本費用按確定的方法、標準在各成本核算對象之間進行分配。第五步：編制項目開發(fā)成本計算表，計算各成本核算對象的開發(fā)總成本。第六步：正確劃分已完工和在建開發(fā)產(chǎn)品之間的開發(fā)成本，分別結轉完工開發(fā)產(chǎn)品成本。第七步：正確劃

27、分可售面積、不可售面積（由主管部門劃分提供），根據(jù)有關規(guī)定分別計算可售面積、不可售面積應負擔的成本，正確結轉完工開發(fā)產(chǎn)品的銷售成本。第八步：編制成本報表，根據(jù)成本核算和管理要求，總括反映各成本核算對象的成本情況。三、 成本核算對象的確定31 成本的核算對象的確定原則：應滿足成本計算的需要;便于成本費用的歸集；利于成本的及時結算；適應成本監(jiān)控的要求。32 各單位可根據(jù)上述原則，參照下列條件，結合項目開發(fā)地點、規(guī)模、周期、方式、功能設計、結構類型、裝修檔次、層高、施工隊伍等因素和管理需要等當?shù)貙嶋H情況，確定具體成本核算對象。（1） 單位開發(fā)項目，一般以每一對立編制設計概算或施工圖預算所列的單項開發(fā)

28、工程為成本核算對象。（2） 在同一開發(fā)地點、結構類型相同、開竣工時間相近、由同一施工單位施工或總包的群體開發(fā)項目，可以合并為一個成本核算對象。（3） 對于開發(fā)規(guī)模較大、工期較長的開發(fā)項目，可以結合項目特點和成本管理的需要，按開發(fā)項目的一定區(qū)域或部位或周期劃分成本核算對象。成片分期（區(qū)）開發(fā)的項目，可以以各期（區(qū)）為成本核算對象。一項目有裙房、公寓、寫字樓等不同功能的，在按期（區(qū)）劃分成本核算對象的基礎上，還應按功能劃分成本核算對象。同一小區(qū)、同一期有高層、多層、復式等不同結構的，還應按結構劃分成本核算對象。（4） 根據(jù)核算和管理需要，對獨立的設計概算或施工圖預算的配套設施，不論其支出是否攤入房

29、屋等開發(fā)產(chǎn)品成本，均應單獨作為成本核算對象。對于只為一個房屋等開發(fā)項目服務的、應攤入房屋等開發(fā)項目成本且造價較低的配套設施，可以不單獨作為成本核算對象，發(fā)生的開發(fā)費用直接計入房屋等開發(fā)項目的成本。四、 成本費用項目及核算內容41 開發(fā)產(chǎn)品成本核算應視開發(fā)產(chǎn)品的具體情況，按制造成本法設置成本項目。成本項目一般包括系列六項：1） 土地獲得價款2） 開發(fā)前期準備費3） 主體建筑工程費4） 主體安裝工程費5） 社區(qū)管網(wǎng)工程費6） 園林環(huán)境工程費7） 配套設施費8） 開發(fā)間接費42各成本項目的開支范圍如下：土地獲得價款指為取得土地開發(fā)使用權而發(fā)生的各項費用，主要包括以下內容：二） 政府地價及市政配套費：

30、支付的土地出讓金、土地開發(fā)費，向政府部門交納的大市政配套費、交納的契稅、土地使用費、耕地占用稅，土地變更用途和超面積補交的地價。三） 合作款項：補償合作方地價、合作項目建房轉入分給合作方的房屋成本和相應稅金等。四） 紅線外市政設施費：紅線外道路、水、電、氣、通訊等建造費、管線鋪設費、接口補償費。五） 拆遷補償費：有關地上、地下建筑物或附著物的拆遷補償凈支出，安置及動遷支出，農作物補償費，危房補償費。開發(fā)前期準備費:指在取得土地開發(fā)權之后、項目開發(fā)前期的水文地質勘查、測繪、規(guī)劃、設計、可行性研究、籌建、“三通一平”等前期費用。主要包括以下內容：一） 勘查設計費（1） 勘測丈量費：包括初勘、祥勘。

31、主要有：水文、地質、文物和地基勘查費，沉降觀測費，日照測試費、拔地釘樁驗線費、復線費、定線費、放線費、建筑面積丈量費等。（2） 規(guī)劃設計費：規(guī)劃費：方案招標費、規(guī)劃設計模型制作費、方案評審費、效果圖設計費、總體規(guī)劃設計費。設計費：施工圖設計費、修改設計費等其他：可行性研究費、制圖、曬圖、趕圖費等。（3） 建筑研究用房費：包括材料及施工費二） 報建費（1） 報批報建費包括安檢費、質檢費、標底編制費、交易中心手續(xù)費、人防報建費、消防配套設施費、散裝水泥集資費、白蟻防治費、墻改基金、建筑面積丈量費、路口開設費等、規(guī)劃管理費、新材料基金（或墻改專項基金）、教師住宅基金（或中小學教師住宅補貼費）、拆遷管

32、理費、招投標管理費等。項目整體性批報建費：項目報建時按規(guī)定向政府有關部門交納的報批費。（2） 增榮費包括水、電、煤氣增榮費三）“三通一平”費：1） 臨時道路：接通紅線外施工用臨時道路的設計、建造費用2） 臨時用電：接通紅線外施工用臨時用電規(guī)劃設計費、臨時管線鋪設、改造、遷移、臨時變壓器安裝及拆除費用。3） 臨時用水：接通紅線外施工用臨時給排水設施的設計、建造、管線鋪設、改造、遷移等費用。4） 場地平整：場地清運費、舊房拆除等費用。三） 臨時設施費1） 臨時圍墻：包括圍墻、圍欄設計、建造、裝飾費用2） 臨時辦公室：租金、建造及裝飾費用3） 臨時場地占用費：含施工用臨時占道費、臨時借用空地租費4）

33、 臨時圍板：包括設計、建造、裝飾費用主體建筑工程費指項目開發(fā)過程中發(fā)生的主體內列入土建預算內的各項費用。主要包括：一） 基礎造價包括土石方、樁基、護壁（坡）工程費、基礎處理費、樁基咨詢及檢測費、降水二） 結構及粗裝修造價結構及粗裝修（含地下室部分），如系高層建筑，有裙房架空層及轉換層，原則上架空層結構列入裙樓，轉換層結構并入塔樓。三） 門窗工程主要包括室外門窗、戶門、防火門的費用四） 公共部位精裝修費主要包括大堂、樓梯間、屋面、外立面及雨蓬的精裝修費用五） 戶內精裝修費主要包括廚房、衛(wèi)生間、廳房、陽臺、露臺的精裝修費用。主體安裝工程費一） 室內水暖氣電管線設備費：1、 室內給排水系統(tǒng)費（自來水

34、/排水/直飲水/熱水）；2、 室內采暖系統(tǒng)費（地板熱/電熱膜/分戶燃氣爐/管道系統(tǒng)/暖氣片）；3、 室內燃氣系統(tǒng)費：室內電氣系統(tǒng)費（強、弱電預埋管）二） 室內設備及其安裝費1、 空調及安裝費2、 電梯及其安裝費3、 發(fā)電機及其安裝費4、 高低壓配電及安裝費5、 消防通風及安裝費6、 背景音樂及安裝費三） 室內智能化系統(tǒng)費1、 保安監(jiān)控及停車管理系統(tǒng)費用2、 電信網(wǎng)絡費用3、 衛(wèi)星電視費用4、 三表遠傳系統(tǒng)費用5、 家居智能化系統(tǒng)費用社區(qū)管網(wǎng)工程費一） 室外給排水系統(tǒng)費主要包括自來水系統(tǒng)、雨污水系統(tǒng)、直飲水系統(tǒng)、熱水系統(tǒng)二） 室外采暖系統(tǒng)費主要包括管道系統(tǒng)、熱交換站、鍋爐房費用三） 室外燃氣系統(tǒng)

35、費主要包括管道系統(tǒng)、調壓站四） 室外消防系統(tǒng)費主要包括高壓線路工程、低壓線路工程、配電站、開閉站五） 室外智能化系統(tǒng)費主要包括電信網(wǎng)絡系統(tǒng)、小區(qū)停車管理系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)、圍墻監(jiān)控照明系統(tǒng)園林環(huán)境工程費指項目所發(fā)生的園林環(huán)境造價，主要包括：1） 環(huán)境設計費2） 綠化建設費：區(qū)內、區(qū)外綠化支出3） 建筑小品：雕塑、噴泉、環(huán)廊、假山等4） 道路、廣場建造費、道路廣場鋪設、開設路口工程及補償費等5） 圍墻建造費：包括永久性圍墻、圍欄及大門6） 室外照明：室外照明電氣工程，如路燈、草坪燈7） 室外背景音樂8） 室外零星設施：各種指示牌、標識牌、示意圖等 配套設施費指房屋開發(fā)過程中，根據(jù)有關法規(guī)，產(chǎn)權及

36、其受益權補屬于開發(fā)商，開發(fā)商不能有償轉讓也不能轉作自留固定資產(chǎn)的公共配套設施支出。主要包括以下幾類：（1） 在開發(fā)小區(qū)內發(fā)生的不會產(chǎn)生經(jīng)營收入的不可經(jīng)營性公共配套設施支出，居委會、派出所、崗亭、兒童樂園、自行車棚等設施的支出。（2） 在開發(fā)小區(qū)內發(fā)生的根據(jù)法規(guī)或經(jīng)營慣例，其經(jīng)營收入歸于經(jīng)營者或業(yè)委會的可經(jīng)營性公共配套設施的支出，如建造幼托、郵局、圖書館、閱覽室、健身房、游泳池、球場等設施的支出。（3） 開發(fā)小區(qū)內城市規(guī)劃中規(guī)定的大配套設施項目不能有償轉讓和取得經(jīng)營收益權時，發(fā)生的沒有投資來源的費用。（4） 對于產(chǎn)權。收入歸屬情況較為復雜的地下室、車位等設施，應根據(jù)當?shù)卣ㄒ?guī)、開發(fā)商的銷售承諾

37、等具體情況確定是否攤入本成本項目。如開發(fā)商通過補交地價或人防工程費等措施，得到政府部門認可，取得了該配套設施的產(chǎn)權，則應作為經(jīng)營性項目獨立核算。該成本項目下按各項配套設施設立明細科目進行核算，如“1、 游泳池：土建、設備、設施2、業(yè)主會所：設計、裝修費、資產(chǎn)購置、單體會所結構3、幼兒園：建造成本及配套資產(chǎn)購置4、學校：建造成本及配套資產(chǎn)購置5、兒童游樂設施6、車站建造費：土建、設備、各項設施開發(fā)間接費開發(fā)間接費核算與項目開發(fā)直接相關、但不能明確屬于特定開發(fā)環(huán)節(jié)的成本費用性支出；以及與項目推廣銷售有關但發(fā)生在樓盤開盤前的費用支出。一） 工程管理費1）工程監(jiān)理費：支付給聘請的項目或工程監(jiān)理單位的費

38、用2）預結算編審費：為編制、審查施工圖概算、預算、結算所支付的費用3）行政管理費：直接從事項目開發(fā)的部門的人員的工資、獎金、補貼等人工費以及直接從事項目開發(fā)的行政費4）施工合同外獎金：趕工獎、進度獎5）質檢費：竣工驗收過程中的有關質檢費。二）營銷推廣費項目開盤前發(fā)生的廣告、策劃、樣板間、賣場建設、售樓書、模型等所有營銷推廣費用，主要包括：1）媒介廣告費：電視、廣播、互聯(lián)網(wǎng)、報紙、雜志、公交廣告、電子屏2）廣告設施及發(fā)布費：車站廣告、路牌廣告3）現(xiàn)場包裝費：彩旗、氣球、條幅、花架、花籃、花盆4）促銷活動費：場租、勞務費、活動場所布置、工作人員餐費5）宣傳資料及禮品費：售樓書、各種禮品6）接待廳裝

39、修、裝飾費：設計、工程、裝飾等7）現(xiàn)場銷售器具費：飲水機、家私等8）現(xiàn)場銷售人工費：工資、獎金、補貼等9）賣點增加費：10）看樓交通費：看樓專車運行費、修理費、司機行車費用11）樣板間：包括臨時樣板間的建造、設計、裝修等費用以及維持清潔、保安、維修費用。對于主體內的樣板間的設計、裝修以及家具、家私等費用，可收回部分從總費用中扣除。12）銷售模型費13）展銷費：展位費、布置費、制作費等14）其他三）資本化利息：直接用于項目開發(fā)所借入資金的利息支出、匯兌損失、減去利息收入和匯兌受益的凈額。四）物業(yè)管理完善費包括按應撥付給業(yè)主管理委員會的由物業(yè)管理公司代管的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他的專項基金

40、。期間費用期間費用包括管理費用、營業(yè)費用、財務費用三類，均不屬于房地產(chǎn)的制造成本范疇，其科目設置、歸集內容、核算程序詳見費用核算辦法。三類期間費用與“開發(fā)間接費”均由聯(lián)系和區(qū)別，詳細界定與核算辦法詳見用核算辦法四、 會計科目與帳簿設置51“開發(fā)成本”科目：核算產(chǎn)品開發(fā)過程中所發(fā)生的各項費用。各級明細科目的詳置詳見“房地產(chǎn)成本核算科目明細表”在各級明細科目下，在按各成本核算對象設立核算項目，成本核算對象可分層次設立。為了歸集暫時不能確定特定成本核算對象的成本，以及需要先歸集后分配的成本，在每個項目的成本核算對象中，加設一條“待分攤成本”進行歸集。*項目 在建一期 住宅 裙樓 地下室 在建二期待開

41、發(fā)土地跨期待分攤成本項目開工前，所有成本均在成本核算對象待開發(fā)土地“中核算；項目開工后，將已開工部分逐期自”待開工土地“中轉入”在建*期“。52“開發(fā)間接費“科目：歸集和分配與項目開發(fā)直接相關、但不能明確屬于特定開發(fā)環(huán)節(jié)的成本費用性支出；以及與樓盤推廣銷售有關并發(fā)生在開盤前費用支出。這類費用先歸集，再并按一定標準分配計入各成本核算對象。各級明細科目的設置詳見“房地產(chǎn)成本核算科目明細表“。53“預提費用“科目：核算按權責發(fā)生制原則計提的，應由本受益期、受益對象承擔的已經(jīng)發(fā)生或將要發(fā)生、但尚未結算或支付的成本、費用。費用預提的時間：一般在結轉房屋等開發(fā)產(chǎn)品時預提。費用預提金額的確定：以電算化成本信

42、息系統(tǒng)中的動態(tài)成本總額減帳面已列入成本總額的差額計提。對于預提費用，也可不作帳務處理。在自定義資產(chǎn)負債表中，預提費用直接取帳套中“開發(fā)成本各成本核算對象的貸款余額“，存貨取帳套”開發(fā)成本各成本核算對象的借方余額“。54“待攤費用“科目：按權責發(fā)生制原則核算在本期發(fā)生但應由本期及以后各期共同負擔的、分攤期限在一年以內的費用。55“開發(fā)產(chǎn)品“科目：核算已開發(fā)完成并驗收合格的開發(fā)產(chǎn)品的實際成本。各單位在進行“開發(fā)產(chǎn)品“核算的同時，應收集、整理具體到每戶的可售面積構成、銷售及其回款情況的詳細資料。六、房地產(chǎn)成本核算科目明細表一級科目二級科目三級科目四級科目核算項目備注開發(fā)成本土地獲得價款按前述明細各成

43、本核算對象成本核算對象可分層次設立開發(fā)前期準備費按前述明細按前述明細各成本核算對象主體建筑工程費按前述明細按前述明細各成本核算對象主體安裝工程費按前述項目按前述項目各成本核算對象社區(qū)管網(wǎng)工程費按前述項目按前述項目各成本核算對象園林環(huán)境工程費按前述項目各成本核算對象配套設施費按前述項目各成本核算對象開發(fā)間接費按前述項目按前述項目各成本核算對象自一級科目開發(fā)間接費轉入開發(fā)間接費項目名稱工程管理費按前述明細定期轉入開發(fā)成本營銷費用按前述明細資本化利息物業(yè)管理完善費其他開發(fā)產(chǎn)品項目名稱成本核算對象設置面積或套數(shù)的數(shù)量金額帳七、成本費用的歸集與分配土地獲得價款一般能分清成本核算對象的，可直接將土地成本計

44、入特定的成本核算對象中；如果分不清成本核算對象，可先在“土地獲得價款”之“待分攤成本”的核算項目進行歸集，然后再在有關成本核算對象間分配；也可以不進行歸集而直接通過設定分攤方法分配計入有關成本核算對象。有關分配方法為： 按占地面積計征地價、進行補償、繳納市政配套費時：方法一: 先按小區(qū)的占地面積將土地成本分配到小區(qū);再將分配到小區(qū)內的土的成本,按小區(qū)內房屋等成本核算對象和道路,廣場等共用場所的占地面積進行直接分配,然后將分配到小區(qū)內道路,廣場等共用場所的占地面積的土地成本,按房屋等成本核算對象的占地面積進行間接分配,計入房屋等成本核算的開發(fā)成本; 房屋等成本核算對象的直接分配數(shù)加間接分配數(shù),即

45、為該房屋等成本核算對象應承擔的土地成本.方法二; 也可將共用占地面積分攤到房屋等成本核算對象的占地面積上, 房屋等成本核算對象自身的占地面積加分攤的公用占地面積,再乘以單位面積的土地成本來分配。按建筑面積征（或補償）時：按成本核算對象的建筑面積來分攤。開發(fā)前期準備費，主體建筑工程費，社區(qū)管網(wǎng)工程費，園林環(huán)境工程費，配套設施費。能夠分清成本核算對象的，可直接計入成本核算對象的相應成本項目；應由兩個或兩個以上的成本核算對象負擔的費用，可通過各成本項目下的“待分攤成本”之核算項目進行歸集，再按一定標準分配計入各成本核算對象。開發(fā)間接費應先通過“開發(fā)間接費”科目分項目歸集開發(fā)間接費的實際開發(fā)數(shù)，在每月

46、末，根據(jù)實際發(fā)生數(shù)按一定標準分配計入各開發(fā)項目的各成本核算對象。 不能有償轉讓的配套設施，留作自用的固定資產(chǎn)，均不分配開發(fā)間接費。關于借貸費用資本化借貸費用資本化的期限：自開發(fā)投入起至完工交付日止的貸款費用可資本化，其間開發(fā)商主動實施的停工其間不包括在內；可資本化的借款費用包括：與開發(fā)項目直接相關的借款利息支出，匯兌損失等借款費用，但不包括借款手續(xù)費及傭金；可確定借款用途并專款專用于某特定開發(fā)項目的，可將貸款費用直接計入受益的開發(fā)項目；不能分清、具體用途的借款費用，可采用各項累計投資額，各項目缺口資金等標準在受益的各開發(fā)項目間分攤。八、附：“開發(fā)成本”科目編號一覽表科 目 名 稱編號（略）開發(fā)

47、成本土地獲得價款政府地價及市政配套費合作款項紅線外市政配套費拆遷補償費開發(fā)前期準備費勘察設計費勘查丈量費規(guī)劃設計費建筑研究用房報批報建費政府報批報建費增容費三通一平費臨時道路臨時用電臨時用水場地平整費臨時設施費臨時圍墻臨時辦公室臨時場地占用費臨時圍板主體建筑工程費基礎工程土方護壁(坡)樁基樁基檢測降水結構及粗裝工程門窗工程室外門窗戶門防火門公共部位精裝修大堂精裝修樓梯間精裝修屋面精裝修外立面精裝修室內裝修廚房精裝修衛(wèi)生間精裝修廳房精裝修陽臺、露臺精裝修主體安裝工程費室內水暖氣電管線設備費室內供排水系統(tǒng)費室內采暖系統(tǒng)費室內燃氣系統(tǒng)費室內電氣系統(tǒng)費室內設備及其安裝費空調及其安裝費電梯及其安裝費發(fā)電

48、機及其安裝費高低壓配電及其安裝費消防通風及其安裝費背景音樂及其安裝費室內智能化系統(tǒng)費保安監(jiān)控及停車管理費用電信網(wǎng)絡費用衛(wèi)星電視費用三表遠傳費用家居智能化費用社區(qū)管網(wǎng)工程費室外給排水系統(tǒng)費自來水系統(tǒng)雨污水系統(tǒng)直飲水系統(tǒng)熱水系統(tǒng)室外采暖系統(tǒng)費管道系統(tǒng)熱交換站鍋爐房室外燃氣系統(tǒng)管道系統(tǒng)調壓站室外高低壓系統(tǒng)費高壓線路工程低壓線路工程配電室開閉站室外消防系統(tǒng)費室外智能化系統(tǒng)費電信網(wǎng)絡系統(tǒng)費小區(qū)停車管理系統(tǒng)電子巡更系統(tǒng)圍墻監(jiān)控照明系統(tǒng)園林環(huán)境工程費環(huán)境設計綠化建設費建筑小品道路及廣場建設費圍墻建造費室外照明室外背景音樂室外零星設施配套設施費游泳池會所幼兒園學校網(wǎng)球場開發(fā)間接費工程管理費工程監(jiān)理費預結算編審

49、費行政管理費施工合同外獎金質檢費利息營銷費用媒介廣告費廣告設施及發(fā)布費物業(yè)完善費第三章 責任成本管理體系一、 目的為提高公司成本管理水平 形成分工負責、有機協(xié)調的成體系 特制定本管理指引。二、方法與過程控制4.1 責任成本體系釋義4.1.1 地產(chǎn)業(yè)務操作過程是程序性很強的專業(yè)合作過程各個專業(yè)過程所確定，形成的經(jīng)濟支出的迭加構成了房地產(chǎn)成本。4.1.2 房地產(chǎn)成本管理效果依賴于各環(huán)節(jié)自身的良好運作房地產(chǎn)成本管理依賴于各環(huán)節(jié)之間有機協(xié)調與配合4.1.3 責任成本體系旨在明確專業(yè)職能部門的成本管理職責，并借助技術經(jīng)濟指標反饋、考核評價其職責履行情況4.1.4 責任成本體系目在加強不同專業(yè)不同流程之間

50、的合作和溝通形成分工負責、有機協(xié)調的責任成本體系4.2 責任成本體系組成要素4.2.1 責任主體：以公司設計、工程、項目經(jīng)理部、銷售等職能部門為責任主體在各業(yè)務環(huán)節(jié)區(qū)分主導部門和配合部門。4.2.2 責任范圍；建造成本核發(fā)生程序劃分責任部門，建造成本以外按成本項目劃分責任范用4.2.3 責任目標：按公司成本管理宗旨，以經(jīng)濟合理性最大的成本提升產(chǎn)品的競爭力，并形成行業(yè)成本優(yōu)勢各個責任范圍內成本管理目標應以經(jīng)濟合理性、產(chǎn)品競爭力、行業(yè)成本優(yōu)勢為追求目標4.2.4 反饋指標：以定量指標為主反饋指標的系列數(shù)值反映項目成本特性單一反饋高低并不能如實反映成本理性4.2.5 評價部門：及時討書并提供反饋指標

51、在各部門發(fā)表自我評價的基礎上，就各責任成本管理結果是否經(jīng)濟合理 是否符合成本管理宗旨 發(fā)表評價意見并形成系統(tǒng)的項目責任成本分析報告第四章 目標成本管理實施細則一、 方法與控制目標成本釋義1、目標成本是公司基于市場狀況，并結合公司的經(jīng)營計劃，根據(jù)預期售價和目標利潤進行預先確定的，經(jīng)過努力所要實現(xiàn)的成本指標。應體現(xiàn)“以經(jīng)濟合理性最大的成本提升產(chǎn)品的競爭力，并形成行業(yè)成本優(yōu)勢”的成本管理宗旨。2、目標成本文件分為三個部分：目標成本測算表目標成本控制責任書動態(tài)成本月評估。3、目標成本測算表是反應項目的總目標成本和分項目標成本的金額。建設項目的總目標成本是建設項目成本的控制線，由各分項目標成本組成。各分項目標成本包括各專業(yè)工程造價指標及各種費用指標。4、目標成本控制責任書是對各項目費用的責任部門及其主要職責的說明，包括控制內容、控制要點和手段，需要注意的已完工程的失敗教訓。5、動態(tài)成本月評估反映各成本項目的動態(tài)變化情