土地估價(jià)方法、適用范圍及原則

1、一、評(píng)估方法（1）收益還原法（2）市場(chǎng)比較法（3）剩余法（4）成本逼近法（5）基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法二、評(píng)估方法的運(yùn)用1、收益還原法。（1）確定土地收益，應(yīng)通過(guò)調(diào)查市場(chǎng)實(shí)例進(jìn)行比較后得出，符合當(dāng)前市場(chǎng)的正?？陀^收益水平，并假設(shè)該收益水平在出讓年期內(nèi)保持穩(wěn)定。對(duì)于待建、在建的土地，按規(guī)劃建設(shè)條件選用可比較實(shí)例。用于測(cè)算收益水平的比較實(shí)例應(yīng)不少于3個(gè)。 （2）確定各項(xiàng)費(fèi)用時(shí)，應(yīng)采用當(dāng)前市場(chǎng)的客觀費(fèi)用。 （3）確定還原率時(shí)應(yīng)詳細(xì)說(shuō)明確定的方法和依據(jù)，應(yīng)充分考慮投資年期與收益風(fēng)險(xiǎn)之間的關(guān)系。2、市場(chǎng)比較法。（1）在綜合分析當(dāng)?shù)赝恋厥袌?chǎng)近三年交易實(shí)例的基礎(chǔ)上，優(yōu)先選用正常市場(chǎng)環(huán)境下的交易實(shí)例。原則上不采用競(jìng)

2、價(jià)輪次較多、溢價(jià)率較高的交易實(shí)例；不能采用樓面地價(jià)歷史最高或最低水平的交易實(shí)例。近三年內(nèi)所在或相似區(qū)域的交易實(shí)例不足3個(gè)的，原則上不應(yīng)選用市場(chǎng)比較法。 （2）比較實(shí)例的修正幅度不能超過(guò)30，即：（實(shí)例修正后的比準(zhǔn)價(jià)格-實(shí)例價(jià)格）實(shí)例價(jià)格30。（3）各比較實(shí)例修正后的比準(zhǔn)價(jià)格之間相差不能超過(guò)40。即（高比準(zhǔn)價(jià)格-低比準(zhǔn)價(jià)格）低比準(zhǔn)價(jià)格40，對(duì)超過(guò)40的，應(yīng)另選實(shí)例予以替換。實(shí)例不足無(wú)法替換的，應(yīng)對(duì)各實(shí)例進(jìn)行可比性分析，并作為確定取值權(quán)重考慮因素之一。3、剩余法。（1）在假設(shè)項(xiàng)目開發(fā)情況時(shí)，按規(guī)劃建設(shè)條件評(píng)估；容積率、綠地率等規(guī)劃建設(shè)指標(biāo)是區(qū)間值的在區(qū)間上限、下限值中按最有效利用原則擇一進(jìn)行評(píng)估。

3、 （2）假設(shè)的項(xiàng)目開發(fā)周期一般不超過(guò)3年。 （3）對(duì)于開發(fā)完成后擬用于出售的項(xiàng)目，售價(jià)取出讓時(shí)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)同類不動(dòng)產(chǎn)正常價(jià)格水平，不能采用估算的未來(lái)售價(jià)。 （4）開發(fā)完成后用于出租或自營(yíng)的項(xiàng)目，按照本規(guī)范收益還原法的有關(guān)技術(shù)要求評(píng)估。 （5）利潤(rùn)率宜采用同一市場(chǎng)上類似不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的平均利潤(rùn)率。利潤(rùn)率的取值應(yīng)有客觀、明確的依據(jù)，能夠反映當(dāng)?shù)夭粍?dòng)產(chǎn)開發(fā)行業(yè)平均利潤(rùn)水平。4、成本逼近法。（1）國(guó)家或地方擬從土地出讓收入或土地出讓收益中計(jì)提(安排)的各類專項(xiàng)資金，包括農(nóng)業(yè)土地開發(fā)資金、國(guó)有土地收益基金、農(nóng)田水利建設(shè)資金、教育資金、保障性安居工程資金等，以及新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)、新增耕地指標(biāo)和城鄉(xiāng)建

4、設(shè)用地增減掛鉤節(jié)余指標(biāo)等指標(biāo)流轉(zhuǎn)費(fèi)用，不得計(jì)入土地成本，也不得計(jì)入出讓底價(jià)。 （2）土地取得成本應(yīng)通過(guò)調(diào)查當(dāng)?shù)卣Ｇ闆r下取得土地實(shí)際發(fā)生的客觀費(fèi)用水平確定，需注意與當(dāng)?shù)赝恋卣魇铡⒎课菡魇蘸桶仓醚a(bǔ)償?shù)葮?biāo)準(zhǔn)的差異。 （3）土地開發(fā)成本應(yīng)通過(guò)調(diào)查所在區(qū)域開發(fā)同類土地的客觀費(fèi)用水平確定。對(duì)擬出讓宗地超出所在區(qū)域開發(fā)同類土地客觀費(fèi)用水平的個(gè)例性實(shí)際支出，不能納入成本。 （4）評(píng)估工業(yè)用地出讓地價(jià)時(shí)，不得以當(dāng)?shù)毓I(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)為基礎(chǔ)，推算各項(xiàng)參數(shù)和取值后，評(píng)估出地價(jià)。5、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法。（1）采用的基準(zhǔn)地價(jià)，應(yīng)當(dāng)已向社會(huì)公布。采用已完成更新但尚未向社會(huì)公布的基準(zhǔn)地價(jià)，需經(jīng)市、縣國(guó)土資源主管部門書

5、面同意。 （2）在已經(jīng)開展標(biāo)定地價(jià)公示的城市，可運(yùn)用標(biāo)定地價(jià)系數(shù)修正法進(jìn)行評(píng)估。5估價(jià)方法市場(chǎng)法收益法剩余法基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法成本法（土地估價(jià)方法）適用范圍從適用條件來(lái)看，主要用于地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)達(dá)、有充足的具有替代性的土地交易案例的地區(qū)，交易案例甚少或無(wú)交易案例的地區(qū)則不適用。從評(píng)估目的和評(píng)估結(jié)果的形式來(lái)看，可直接用于評(píng)估土地的價(jià)格或價(jià)值，還可用于評(píng)估土地或房地產(chǎn)的租金，以及用于其他估價(jià)方法中有關(guān)參數(shù)的求取適用于有收益或有潛在收益（收益性）的土地、建筑物或是房地產(chǎn)的估價(jià)待開發(fā)房地產(chǎn)或待拆遷改造后在開發(fā)房地產(chǎn)的土地估價(jià)；僅將土地開發(fā)整理成可供直接利用的土地估價(jià)；現(xiàn)有房地產(chǎn)中地價(jià)的單獨(dú)評(píng)估特別適用于土

6、地出讓底價(jià)、土地抵押價(jià)格、課稅地價(jià)和國(guó)有企業(yè)兼并等行為中的土地資產(chǎn)評(píng)估。完成基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的城鎮(zhèn)中的土地估價(jià)由于土地的價(jià)格大部分取決于效用，而非取決于其成本，故采用成本逼近法有時(shí)可能會(huì)與市場(chǎng)產(chǎn)生偏差。故采用成本逼近法估價(jià)有一定的限制，一般成本逼近法適用范圍：1新開發(fā)土地，不適用建成區(qū)域已開發(fā)土地估價(jià)；2土地市場(chǎng)欠發(fā)育，交易實(shí)例少的地區(qū)，無(wú)法用市場(chǎng)比較法估價(jià)時(shí)采用；3工業(yè)用地估價(jià)，城區(qū)或市區(qū)工業(yè)用地除外；4，既無(wú)收益又無(wú)交易情況的學(xué)校、公園及公共建筑、公益設(shè)施、園地等特殊性土地的估價(jià)。估價(jià)方法原則合法原則、供需原則、價(jià)值主導(dǎo)原則替代原則合法原則、供需原則、價(jià)值主導(dǎo)原則預(yù)期收益原則合法原則、供需原則

7、、價(jià)值主導(dǎo)原則最有效利用原則、預(yù)期收益原則合法原則、供需原則、價(jià)值主導(dǎo)原則替代原則合法原則、供需原則、價(jià)值主導(dǎo)原則報(bào)酬遞增遞減原則（抵押評(píng)估，審慎原則；出讓價(jià)值評(píng)估，公開市場(chǎng)原則）三、評(píng)估原則1、合法原則土地估價(jià)應(yīng)以估價(jià)對(duì)象的合法權(quán)益為前提進(jìn)行。合法權(quán)益包括合法產(chǎn)權(quán)、合法使用、合法處分等幾個(gè)方面。在合法產(chǎn)權(quán)方面，應(yīng)以房地產(chǎn)權(quán)屬證書、權(quán)屬檔案的記載或其他合法證件為依據(jù)；在合法使用方面，應(yīng)以使用管制（如城市規(guī)劃、土地用途管制）為依據(jù)；在合法處分方面，應(yīng)以法律、法規(guī)或合同等允許的處分方式為依據(jù)。2、供需原則土地估價(jià)要以市場(chǎng)供需決定土地價(jià)格為依據(jù)，并充分考慮土地供需的特殊性和土地市場(chǎng)的地域性。3、價(jià)值

8、主導(dǎo)原則土地綜合質(zhì)量?jī)?yōu)劣是對(duì)土地價(jià)格產(chǎn)生影響的主要因素。4、替代原則土地估價(jià)應(yīng)以相鄰地區(qū)或類似地區(qū)功能相同、條件相似的土地市場(chǎng)交易價(jià)格為依據(jù)，估價(jià)結(jié)果不得明顯偏離具有替代性質(zhì)的土地正常價(jià)格。5、最有效利用原則土地估價(jià)應(yīng)以估價(jià)對(duì)象的最有效利用為前提估價(jià)。土地的權(quán)利、經(jīng)濟(jì)用途和利用程度是多方面的。不同的權(quán)利形態(tài)及不同的用途下，土地的價(jià)值不同;同一用途不同利用程度下土地價(jià)值也不同。只有當(dāng)土地利用在當(dāng)時(shí)當(dāng)?shù)靥幱谧钣行Ю脿顟B(tài)時(shí)，其土地價(jià)值才最大。以土地的最大價(jià)值進(jìn)行土地資源配置，有利于土地資源的最有效利用。6、預(yù)期收益原則遵循預(yù)期收益原則是指土地估價(jià)應(yīng)以估價(jià)對(duì)象在正常利用下的未來(lái)客觀有效的預(yù)期收益為基準(zhǔn)。預(yù)測(cè)的未來(lái)收益必須是客觀的、合理的，是在正常的市場(chǎng)狀況，經(jīng)營(yíng)管理水平下的土地純收益。7、報(bào)酬遞增遞減原則是指土地估價(jià)要考慮在技術(shù)等條件一定的前提下，土地純收益會(huì)隨著土地投資的增加而出現(xiàn)由遞增到遞減的特點(diǎn)。8、審慎原則在評(píng)估中確定相關(guān)參數(shù)和統(tǒng)計(jì)結(jié)果時(shí),應(yīng)分析并充分考慮土地市場(chǎng)運(yùn)行狀況、有關(guān)行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r,以及存在的風(fēng)險(xiǎn)。9、公開市場(chǎng)原則評(píng)估結(jié)果在公平、公正、公開的土地市場(chǎng)上可實(shí)現(xiàn)。10、多種方法相結(jié)合的原則隨著我國(guó)土地估價(jià)業(yè)的發(fā)展，目前比較實(shí)用的宗地估價(jià)方法有收益還原法、市場(chǎng)比較法、成本法、剩余法和基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法等方法。由于