柳州市舊城改造中被拆遷人的權(quán)益探討(論文)

1、1. 緒 論1.1 本論文研究的背景和目的伴隨經(jīng)濟的發(fā)展，城市化進程在全國各地以迅雷不及掩耳之勢大力推進?！安疬w大戲”也一再刺激著公眾的眼球. 即使公眾的輿論壓力再大完全不能讓“暴力拆遷”剎住車，反而在前階段有愈演愈烈之勢。每天的新聞總能看到哪里的拆遷又出問題了，前車之鑒并沒有成為后事之師。在全國拆遷還未得到有效規(guī)范之際，國家三令五申對地方而言也只是“撓撓癢”?！拔倚形宜亍币廊皇遣糠值胤秸牟疬w理念，“權(quán)力威脅”依舊是一些地方政府的拆遷手段，“野蠻暴力”還是一些地方政府的殺手锏。面對拆遷形式如此嚴(yán)峻，大多數(shù)拆遷戶的權(quán)益并不能夠較好的保障。近些年，柳州市也加快了對舊城區(qū)的改造，這段時間比較有名

2、的舊城改造項目就是位于柳北勝利路附近的勝利小區(qū)的舊城改造，柳州市房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司負責(zé)了這項工程。中房勝利小區(qū)項目是在舊區(qū)基礎(chǔ)上進行改造的，建成后原有5600戶近2萬人搬進新居住，工程總投資約30億元，建設(shè)用地478畝。中房勝利小區(qū)是柳州市建設(shè)于上世紀(jì)70年代最早的大板房相對集中的住宅小區(qū)，由于大板房設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)低，小區(qū)內(nèi)的生活配套設(shè)施及許多建筑已出現(xiàn)嚴(yán)重的破損。率先實施改造的第一期工程的第五村主要是華僑化纖廠、床單廠、毛巾廠、襪廠、躍進化工廠、第二棉紡廠等改制企業(yè)生活區(qū)，共2054戶，住戶中80%以上是改制企業(yè)的職工。1.2 本論文研究的意義本論文是在當(dāng)前國內(nèi)經(jīng)濟發(fā)展加快、城市化進程加速的背

3、景下。一方面，人們的生活水平提高，對住房的需求不斷提升，其中不乏對住宅品質(zhì)高要求；另一方面，城市化推動大多數(shù)城市對老城區(qū)、舊生活區(qū)的改造，以求城市品質(zhì)的提升。針對當(dāng)前社會拆遷工作中，對被拆遷戶權(quán)益的關(guān)注程度并不足夠，以及產(chǎn)生的一些負面影響，以此為背景，并以研究柳州市舊城改造中被拆遷人的權(quán)益為主要目的，以求探究出在柳州舊城改造的過程中，被拆遷人的權(quán)益現(xiàn)狀和出現(xiàn)這種問題的原因，以及如何處理被拆遷人權(quán)益的問題。1.3 本論文的研究方法及研究內(nèi)容本論文主要運用房地產(chǎn)學(xué)科基礎(chǔ)知識以及相關(guān)法律法規(guī)，結(jié)合柳州市實際情況，同時參考相關(guān)研究材料。本論文的調(diào)研群體以柳州市勝利小區(qū)被拆遷戶為主，并結(jié)合當(dāng)前中房勝利小

4、區(qū)的開發(fā)狀況進行研究。本論文的結(jié)構(gòu)共分為三大部分。第2、3節(jié)第一部分，主要內(nèi)容為調(diào)研背景與相關(guān)規(guī)定的介紹。第4節(jié)為第二部分，闡明現(xiàn)在柳州市舊城改造中被拆遷戶的現(xiàn)狀。第5節(jié)為第三部分，主要探討被拆遷人的權(quán)益問題，其中涉及到被拆遷人有哪些權(quán)益易被侵犯，侵犯形式，以及如何處理拆遷人的權(quán)益問題。2. 柳州市舊城改造的背景研究22.1 柳州市舊城改造的歷史根據(jù)柳州市政府網(wǎng)的信息，柳州市對舊城區(qū)的改造在2008年以前就已經(jīng)開始了。2008年7月15日，柳州市召開市委十屆六次全體(擴大)會議，明確提出柳州市新的發(fā)展戰(zhàn)略：扎實推進“三個同步”，全面“二次創(chuàng)業(yè)”，努力實現(xiàn)“經(jīng)濟升級，城市轉(zhuǎn)型”?！俺鞘修D(zhuǎn)型”，就

5、是針對當(dāng)前區(qū)域城市之間日趨激烈的競爭態(tài)勢，勵精圖治，奮起直追，用三年左右和更長的時間，重塑柳州形象，再振柳州雄風(fēng)，實現(xiàn)由傳統(tǒng)工業(yè)城市向現(xiàn)代工業(yè)城市轉(zhuǎn)型由傳統(tǒng)生產(chǎn)型城市向現(xiàn)代宜居城市轉(zhuǎn)型，由第二產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)型城市向第二與第三產(chǎn)業(yè)共同主導(dǎo)型城市轉(zhuǎn)型，由區(qū)域中心城市向區(qū)域核心城市轉(zhuǎn)型，由單一經(jīng)濟城市向文化、社會、生態(tài)、人民生活相協(xié)調(diào)的和諧城市轉(zhuǎn)型，把柳州建設(shè)成為三次產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展、經(jīng)濟綜合實力更加雄厚、城鄉(xiāng)統(tǒng)籌更加協(xié)調(diào)、文化支撐更加強勁、社會發(fā)展更加和諧、生態(tài)環(huán)境更加優(yōu)美、人民生活更加殷實的城市。其中，2008年的北祥新居、東祥福苑、溫馨陽光工程等屬于拆遷回建房工程。近段時間的舊城改造項目關(guān)注比較多的就是

6、位于柳北區(qū)的中房勝利小區(qū)。2.2 柳州市中房勝利小區(qū)舊城改造項目介紹中房勝利小區(qū)由中國房產(chǎn)柳州公司傾力打造。中房公司是柳州第一家房地產(chǎn)開發(fā)公司，廣西房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)二十強，擁有國家房地產(chǎn)一級開發(fā)資質(zhì)等級。中房勝利小項目位于柳北區(qū)核心地段的勝利路9號，臨近風(fēng)景秀美的雀山公園，規(guī)劃用地470畝，總建筑面積約141萬平方米，總投資約30億元，是柳州十大民生工程，全區(qū)規(guī)模最大的住宅小區(qū)之一。開盤推出房源大于1000套，目前，中一區(qū)在建、南一區(qū)封頂。老勝利小區(qū)是柳州市建設(shè)于上世紀(jì)70年代最早的大板房相對集中的住宅小區(qū)，由于大板房設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)低，小區(qū)內(nèi)的生活配套設(shè)施及許多建筑已出現(xiàn)嚴(yán)重的破損。2008年7月，勝

7、利小區(qū)作為柳州市第二批改制企業(yè)職工危舊房改造工程啟動，總建設(shè)用地面積是478畝，涉及到拆遷戶達5400多戶。3. 柳州市被拆遷人的權(quán)益研究33.1 被拆遷人的權(quán)益在我國城市房屋拆遷領(lǐng)域中，被拆遷人權(quán)益保護現(xiàn)狀堪憂，本應(yīng)彰顯政府形象的“民心工程”，卻蛻變成了以贏利為目的的“擾民工程”， 房屋拆遷已演化成為最易激發(fā)矛盾、引起沖突的領(lǐng)域之一。目前，與被拆遷人權(quán)益相關(guān)的權(quán)益如下：（1）拆遷許可證的知情權(quán)：即拆遷許可證頒發(fā)后，拆遷人應(yīng)就拆遷許可證的拆遷范圍、拆遷期限，補償資金、價格評估、及拆遷方面的法律、政策向被拆遷人進行充分的解釋與說明。（2）依法要求拆遷人給予合理的拆遷補償安置。（3）依法要求拆遷人

8、就拆遷補償進行協(xié)商的權(quán)利。（4）選擇拆遷補償安置方式的權(quán)利，貨幣補償或產(chǎn)權(quán)調(diào)換。（5）評估機構(gòu)的選擇權(quán)：在拆遷人與被拆遷人不能達成補償協(xié)議時，雙方可協(xié)商或投票決定評估機構(gòu)對拆遷房屋進行市場評估。（6）評估結(jié)果的復(fù)核權(quán)：拆遷人與被拆遷人對評估結(jié)果不服時，均有提起復(fù)核的權(quán)利。（7）申請鑒定權(quán)：拆遷當(dāng)事人一方對評估結(jié)果有異議，則可申請房屋拆遷主管部門組織專家鑒定委員會對評估結(jié)果進行技術(shù)鑒定。（8）申請裁決權(quán)：達不成拆遷補償安置協(xié)議時，被拆遷人可以向拆遷管理部門申請行政裁決。（9）申請行政復(fù)議、提起訴訟權(quán)利。拆遷人與被拆遷人對行政機關(guān)作出的拆遷補償安置裁決不服時，任何一方均可依法申請行政復(fù)議或者向人民

9、法院提起訴訟。（10）依法請求回避的權(quán)利：a.請求評估機構(gòu)的工作人員回避。 b.請求作出行政裁決的工作人員回避。c.請求聽證主持人的回避。e.請求仲裁員的回避。f.請求審判工作人員的回避。4. 柳州市舊城改造中被拆遷人的現(xiàn)狀44.1 拆遷范圍及時間安排第一次拆遷范圍：該建設(shè)項目地字第450201200900047號建設(shè)用地規(guī)劃許可證及規(guī)劃定點紅線范圍內(nèi)第二號地塊柳州市勝利路11號、11-1號、11-3號；勝利小區(qū)五村12棟、14棟、15棟、16棟的房屋及附屬物。第一次拆遷期限：2009年9月3日至2009年12月31日。第二次拆遷范圍：柳州市勝利小區(qū)一村1棟、2棟、10棟、19棟、綜合西樓、綜

10、合東樓、菜市場等規(guī)劃紅線定點范圍內(nèi)國有土地上的房屋及附屬物。第二次拆遷期限：2010年8月21日至2010年12月31日。4.2 被拆遷人反應(yīng)的問題第一，住房面積問題。按柳政發(fā)（2008）28號2008年4月17日（柳州市人民政府關(guān)于改制企業(yè)職工危舊房集中區(qū)改造工程實施意見）其中說到，建筑面積以60-70平方米為主，最小戶型不小于48平方米，最大戶型原則上不超過90平方米。而現(xiàn)在，在教師公寓旁新建準(zhǔn)備安置五村居民的住戶，建筑面積為48平方米的住房占了絕大部分，根本沒有按文件的要求執(zhí)行。而且由于是電梯房，建筑面積為48平方米的住房，公攤面積就達到15個平方，套內(nèi)建筑面積僅為33平米。第二，房型設(shè)

11、計問題。內(nèi)部房型設(shè)計遠遠不如原五村的房型好。原來的房屋無論是客聽還是房間都是四方型的住房，非常容易擺放家具，房屋的使用率較高，而現(xiàn)在新建的房屋卻很多都是三角形房間，到頭來有很多死角是被浪費的。另外，由于一梯九戶的原因，采光和通風(fēng)根本無法和舊房相比，完全不在一個層次上。第三，租約公房的產(chǎn)權(quán)問題。勝利小區(qū)的這個工程項目原來是打著“改制企業(yè)職工危舊房改造”作為旗號，那么根據(jù)這個標(biāo)準(zhǔn)，被拆遷的改制企業(yè)職工是有很多項優(yōu)惠政策的。可是工程項目一但動工以后，便出現(xiàn)一個新標(biāo)準(zhǔn)，按照那個標(biāo)準(zhǔn)，只有由原單位統(tǒng)一建設(shè)的職工住房才能享受到這次改制企業(yè)職工的優(yōu)惠政策。那么這樣以來，勝利小區(qū)絕大多數(shù)的租約公房戶都達不到這

12、一標(biāo)準(zhǔn)。第四，一萬元的搬遷補償問題。在最早宣布進行勝利小區(qū)危舊房改造的時候，是明明寫著所有住戶都有一萬元的補償?shù)?，并沒有說無產(chǎn)權(quán)戶不能得到這一萬元的補償。而現(xiàn)在政策卻變成只有有產(chǎn)權(quán)戶才能拿到一萬元的補償，而無產(chǎn)權(quán)戶只有400元。5. 如何看被拆遷人的權(quán)益55.1 現(xiàn)行的被拆遷人的權(quán)益保護機制的缺陷5.1.1 審核失察和疏于監(jiān)管。在目前的拆遷許可證的發(fā)放過程中，行政機關(guān)往往在對申請拆遷人的資質(zhì)和實施拆遷的必要條件沒有經(jīng)過嚴(yán)格審查的情形下就輕易地發(fā)放拆遷許可證，使很多不具備法定許可條件的房地產(chǎn)開發(fā)商或其他組織獲得了進行拆遷的資格。而由于持有拆遷許可證就表示行政機關(guān)已經(jīng)審查并認可拆遷人達到拆遷資格，

13、并向公眾證明了這種資格，具有公示公信的效力。并且政府事先的行政許可，事實上使雙方當(dāng)事人失去了平等對話的平臺，從而使被拆遷人的權(quán)利極易受侵害。所以許可機關(guān)未盡嚴(yán)格審核的職責(zé)使得拆遷人在拆遷活動中有恃無恐，屢屢侵犯被拆遷人的合法權(quán)益，更有甚者，縱容姑息拆遷人，沒有嚴(yán)格執(zhí)法和嚴(yán)肅處理有關(guān)違法拆遷行為的責(zé)任人。5.1.2 拆遷許可審查方式不當(dāng)和拆遷許可發(fā)放的條件不嚴(yán)。從條例的規(guī)定來看，對拆遷申請人的拆遷申請主要是進行形式審查，即看相關(guān)文件、手續(xù)、證明等書面材料是否齊備，對于齊備者即發(fā)放拆遷許可證。這種審查方式對于拆遷許可而言是不科學(xué)的，不對拆遷申請人進行實質(zhì)審查就無法發(fā)現(xiàn)拆遷申請人不合許可條件的問題，

14、因為拆遷申請人提交的資料很難反映出他的真實情況。拆遷許可發(fā)放的條件中的拆遷計劃和方案是由拆遷申請人一手制訂的，根本沒有體現(xiàn)出被拆遷人的意志；而拆遷補償安置資金證明往往也缺乏證明力，因為金融機構(gòu)與房地產(chǎn)開發(fā)商之間存在密切的利益聯(lián)系，實踐中很多房地產(chǎn)開發(fā)商就是利用金融機構(gòu)出具的虛假資金證明騙領(lǐng)到拆遷許可證后進行拆遷，而一旦到了應(yīng)支付給被拆遷人拆遷補償安置費用的時候，房地產(chǎn)開發(fā)商卻一拖再拖，遲遲不能付清補償安置費用。所以拆遷許可審查方式不當(dāng)和拆遷許可發(fā)放的條件不嚴(yán)使房地產(chǎn)開發(fā)商空手套白狼的伎倆一再得逞，而被拆遷人的利益卻難獲保障。5.2 改造拆遷補償安置制度已刻不容緩5.2.2 拆遷補償范圍過窄，不

15、利于保護被拆遷人的利益。條例將拆遷補償范圍界定為：被拆除的房屋及其附屬物、被拆除的未超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑物、搬遷補助費、臨時安置補助費。但是，拆遷的真正目的就是要取得房屋及其附屬物的土地使用權(quán)，并非房屋本身。實際上，公民在購買城市房屋時本就支付了房屋所占土地的國有土地使用權(quán)出讓金，被拆遷人的房屋的價值并不僅僅包括其房屋所有權(quán)所體現(xiàn)的價值，還包括了國有土地使用權(quán)的價值，所以拆遷補償范圍排除被拆遷人的國有土地使用權(quán)的損失是極不合理的。5.2.2 拆遷補償僅是適當(dāng)補償，補償費用和標(biāo)準(zhǔn)不符合市場價值規(guī)律。條例確立的拆遷補償原則是適當(dāng)補償，但是在實踐中卻不斷出現(xiàn)變適當(dāng)補償為象征性補償?shù)淖鞣?。被拆遷人在

16、城市房屋拆遷中所受的利益損失是為了滿足能夠房地產(chǎn)開發(fā)的需要或者是為了支持國家的經(jīng)濟建設(shè)，無論是出于公益目的還是商業(yè)目的，拆遷的最終結(jié)果是實現(xiàn)了更大的利益：政府不僅改善了城市環(huán)境，促進了經(jīng)濟發(fā)展，還獲取了大量的土地使用權(quán)出讓金；房地產(chǎn)開發(fā)商賺取了巨額利潤；不特定的社會公眾享受了居住條件和生活環(huán)境的改善。多方及被拆遷人除外的整個社會都通過拆遷而受益，完全沒有理由僅僅對被拆遷人進行適當(dāng)補償，使被拆遷人成為拆遷活動的利益受損者。5.2.3 拆遷補償不及時。房屋拆遷補償不及時的情況在我國非常嚴(yán)重。拆遷人往往在還不具有對被拆遷人進行補償?shù)馁Y力時，就開始拆遷行為，導(dǎo)致被拆遷人長期得不到相應(yīng)的補償，對被拆遷人

17、的正常生活造成了巨大的影響，嚴(yán)重侵害了被拆遷人的財產(chǎn)權(quán)利。5.2.4 拆遷安置不到位。主要表現(xiàn)在：被拆遷人原有的房屋面積較大足夠家庭正常的居住和生活，而安置的房屋面積較小不能滿足家庭成員起居的需要；被拆遷人原有的房屋戶型結(jié)構(gòu)較優(yōu)，而安置的房屋戶型結(jié)構(gòu)不合理影響被拆遷人的使用；被拆遷人原有的房屋是符合國家質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的，而安置的房屋質(zhì)量低劣對被拆遷人的生命財產(chǎn)安全構(gòu)成隱患；被拆遷人原有的房屋位于較好的地段，工作、子女教育、就診、營業(yè)等更為方便和有利，而安置的房屋所處的區(qū)位差影響了被拆遷人的正常的生產(chǎn)生活。5.3 被拆遷人的權(quán)益保護措施5.3.1完善拆遷許可制度1、嚴(yán)格設(shè)定發(fā)放拆遷許可的條件。目前發(fā)放

18、拆遷許可的條件較為寬松，導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)投資的居高不下和拆遷活動的不斷增多，不利于調(diào)節(jié)宏觀經(jīng)濟和保護被拆遷人的權(quán)益。因此有必要嚴(yán)格設(shè)定發(fā)放拆遷許可的條件以抑制房地產(chǎn)業(yè)的投資過熱從而使拆遷許可起到保護被拆遷人權(quán)益的作用。必要時可以將拆遷當(dāng)事人達成拆遷補償安置協(xié)議且拆遷人已履行協(xié)議作為拆遷許可證的法定條件。2、改現(xiàn)有的拆遷許可審查方式為實質(zhì)性審查并嚴(yán)格審核拆遷申請。許可機關(guān)對于拆遷申請不僅要看申請人所提交的書面材料是否齊備，還應(yīng)對相關(guān)文件、手續(xù)、證明、方案等進行實質(zhì)性審查，根據(jù)行政許可法的有關(guān)規(guī)定，依照法定權(quán)限、條件、程序指派兩名以上工作人員對拆遷申請人提交的申請材料的實質(zhì)內(nèi)容進行核查，以驗證申請材

19、料的真實性。另外，許可機關(guān)還應(yīng)加強內(nèi)部監(jiān)督，保證工作人員能遵紀(jì)守法、恪盡職守，做到對拆遷許可的嚴(yán)格審核，防止將拆遷許可證發(fā)放給不符合法定條件的拆遷申請人。3、加強對拆遷人實施拆遷許可的監(jiān)管。為了改變長期以來行政許可領(lǐng)域中存在的疏于對被許可人的監(jiān)督和管理的情況，行政許可法規(guī)定：行政機關(guān)應(yīng)當(dāng)建立健全監(jiān)督檢查制度，通過核查反映被許可人從事行政許可事項活動情況的有關(guān)材料，履行監(jiān)督責(zé)任。因此，為了保護被拆遷人的權(quán)益，拆遷許可機關(guān)應(yīng)嚴(yán)格遵循行政許可法的規(guī)定，加強對拆遷人實施拆遷許可的監(jiān)督和管理，督促拆遷人依法拆遷，規(guī)范拆遷人的行為，對于拆遷人在拆遷活動中侵犯被拆遷人權(quán)益的違法拆遷行為要及時糾正。5.3.2

20、 引入行政聽證程序。行政聽證制度是現(xiàn)代社會中行政程序法的重要制度，它強調(diào)行政決策過程的公開和相對人在行政主體作出行政決定前的參與，要求行政主體要充分聽取當(dāng)事人的意見并在行政決定中反映出當(dāng)事人的意志。為了體現(xiàn)民主和保證行政權(quán)力的正確行使以保護被拆遷人權(quán)益不受任意的侵犯，有必要擴大行政聽證在城市房屋拆遷中的適用領(lǐng)域。具體而言，要建立拆遷決定的聽證制度。即行政主體在正式作出拆遷決定前應(yīng)依法舉行聽證會，廣泛征求相關(guān)利害關(guān)系人的意見，然后在此基礎(chǔ)上公告征收決定，明確拆遷對象、拆遷范圍、拆遷時間、拆遷方式等。這樣可以避免以往行政主體在作出拆遷決定過程中的專擅壟斷，有利于被拆遷人制約行政權(quán)力以維護自身的權(quán)益

21、。5.3.3 應(yīng)當(dāng)實行補償裁決的司法化。自房屋拆遷制度開始建立時起，我國就相應(yīng)建立起了補償安置的行政裁決制度，拆遷人與被拆遷人不能就補償安置達成協(xié)議的，由房屋拆遷管理部門裁決，房屋拆遷管理部門為拆遷人的，由同級人民政府裁決。由于拆遷中大部分拆遷項目用于商業(yè)開發(fā)而非公益目的，因而，政府部門不可能動用公共財政去支付補償安置的費用，而開發(fā)商為了順利拿到開發(fā)用地，愿意承擔(dān)拆遷補償?shù)馁M用，于是，政府部門就將包括補償安置在內(nèi)的拆遷交由開發(fā)商去實施，政府為拆遷提供保障和支持，從而形成了由開發(fā)商主導(dǎo)的房屋拆遷，在這種由開發(fā)商主導(dǎo)的拆遷補償安置中，開發(fā)商為了降低開發(fā)成本，在補償安置的裁決中由拆遷人委托的評估機構(gòu)

22、作出的故意壓低被拆遷房屋價值的估價報告得到了普遍的支持，這種裁決體制嚴(yán)重損害了被拆遷人的權(quán)益，補償安置裁決爭議成為房屋拆遷爭議中最主要的爭議，雖然法律上規(guī)定被拆遷人對補償安置裁。結(jié) 論此次課題研究主要是針對被拆遷人的權(quán)益為目的，采取了直接走訪調(diào)查勝利小區(qū)拆遷戶的方法，并且參考政府對拆遷戶的政策安排，以及房地產(chǎn)開發(fā)公司的實際操作，最后結(jié)合個人所學(xué)專業(yè)知識得出以下幾點結(jié)論：1、根據(jù)憲法及相關(guān)的法律，為了公共利益的需要，國家才可以對土地、地上房屋及其他不動產(chǎn)進行征收。應(yīng)盡快對城市房屋拆遷管理條例進行修正，采用列舉的方式明確公共利益事項的大致范圍。對于沒有列舉的事項，是否是公共利益的需要，不能有當(dāng)?shù)卣?/p>

23、府單方說了算，應(yīng)該有個民主程序，讓當(dāng)?shù)氐拿癖姶砉餐瑓⑴c討論，達成共識。如不能達成共識，政府有權(quán)對是否符合公共利益做出決策，若被征收人對決策有異議，可以向法院提起訴訟，從而制約當(dāng)?shù)卣疄E用權(quán)力。其次，如確實出于公共利益的需要，國家應(yīng)依法對土地使用權(quán)及地上不動產(chǎn)進行征收，并給予被拆遷人補償，之后方能進入拆遷程序。征收、補償主體是政府，而不是開發(fā)商。在未對房屋進行征收前，房屋的所有權(quán)仍為單位或個人，任何組織（包括國家）無權(quán)將單位或個人的財產(chǎn)進行處分。純商業(yè)性開發(fā)的拆遷，根據(jù)憲法及相關(guān)法律的規(guī)定，征收、補償?shù)闹黧w是國家，拆遷補償屬于行政補償，應(yīng)該由市、縣級政府對被拆遷人進行補償安置，開發(fā)商不得參與。2、擴大補償范圍，將被拆遷人國有土地適用權(quán)的損失和可期待利益的損失列為補償范圍，拆遷補償范圍還應(yīng)該包括被拆遷人遭受的其他損失，才更符合公平公正的原則