標準房地產(chǎn)評估報告模板

1、 房房 地地 產(chǎn)產(chǎn) 估估 價價 報報 告告 項項 目目 名名 稱：稱： 委委 托托 方：方： 估估 價價 方：方： 估估 價價 人人 員：員： 估價作業(yè)日期：估價作業(yè)日期： 估價報告編號：估價報告編號：萬達房估字2007第 0756 號 目 錄 1 致 委 托 方 函 .2 估 價 師 聲 明 .3 估價的假設(shè)和限制條件.4 房 地 產(chǎn) 估 價 結(jié) 果 報告.5 一、委托方 .5 二、估價方 .5 三、估價對象 .5 四、估價目的.6 五、估價時點 .6 六、價值定義.6 七、估價依據(jù).6 八、估價原則 .7 九、估價方法 .7 十、估價結(jié)果 .7 十一、估價作業(yè)日期 .7 十二、估價報告應用

2、的有效期.7 十三、估價人員 .8 房 地 產(chǎn) 估 價 技 術(shù) 報告.10 一、個別因素分析 .10 二、區(qū)域因素分析 .10 三、市場背景分析 .10 四、最高最佳使用分析 .13 五、估價方法選用 .13 六、估價測算過程 .13 七、估價結(jié)果確定 .16 附件 2 致致 委委 托托 方方 函函 外婆家餐飲 ： 受貴酒店的委托，我公司于 2007 年 11 月 22 日至 12 月 22 日，對位于 杭 州市下沙高教園區(qū)西區(qū)， 建筑面積為 200m2好再來房地產(chǎn)進行市場價格評估， 為貴公司進入下沙開分店，購買該房地產(chǎn)提供參考依據(jù)。 估價人員根據(jù)估價目的，遵照我國相關(guān)的法律、法規(guī)和制度，遵循

3、估價原則， 按照估價程序，采用科學合理的估價方法，在綜合分析影響房地產(chǎn)價格因素的基 礎(chǔ)上，對該部分房地產(chǎn)在估價時點(基準日)的客觀合理價值進行了評定估算， 最終確定估價對象在估價時點的客觀合理價值(總價值)為人民幣 569060 元， 大寫: 伍拾陸萬玖仟零陸拾元整 杭州萬達房地產(chǎn)評估有限公司 法定代表人： 二七年一二月二二日 3 估估 價價 師師 聲聲 明明 我們鄭重聲明： 一、我們在本估價報告中陳述的事實是真實的和準確的。 二、本估價報告中的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和 結(jié)論，但受到本估價報告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制。 三、我們與本估價報告中的估價對象沒有利害關(guān)系

4、，也與有關(guān)當事人沒有個 人利害關(guān)系或偏見。 四、我們依照中華人民共和國國家標準房地產(chǎn)估價規(guī)范 進行分析，形 成意見和結(jié)論，撰寫本估價報告。 五、我們已對本估價報告中的估價對象進行了實地查勘。 六、我公司估價人員 2007 年 11 月 22 日至 12 月 22 日對該項目進行了實 地的調(diào)查和研究，并對該區(qū)域的其他同類房地產(chǎn)進行了比較，采集數(shù)據(jù)都是真實 可靠。 七、沒有人對本估價報告提供重要的專業(yè)幫助。 八、參加本次估價的估價師簽名： 估價師簽名 資格證書號 建房估證字 2005035 號 4 估估價價的的假假設(shè)設(shè)和和限限制制條條件件 一一、本本項項估估價價的的假假設(shè)設(shè)條條件件 1.本報告在評

5、估過程中， 假設(shè)委估房地產(chǎn) 為商業(yè)用途，在未來剩余使用年 限內(nèi)不改變房地產(chǎn)用途。 2.假設(shè)委估房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)合法，沒有產(chǎn)權(quán)糾紛。 3.假設(shè)委估房地產(chǎn)現(xiàn)狀滿足所采用的城市規(guī)劃、用途管制和限制條件，另有 說明的除外。 二二、本本項項估估價價的的限限制制條條件件 1.本報告有關(guān)資料由委托方提供，未對資料的真實性進行核實，如因資料不 實而導致估價失實 、失誤和錯誤 ，責任不在估價方 和估價人員 。 2.本報告僅供委托方 購買該房地產(chǎn) 提供參考 依據(jù)用，不對其他用途負責。 3.本報告未考慮抵押、擔保、出租等他項權(quán)利對委估對象實際價格的影響。 4.實地查勘時，對房屋僅進行一般性察看，并未進行結(jié)構(gòu)性測試，不可能

6、確 定其內(nèi)部缺損 。 5.本報告中的建筑面積按 房屋所有權(quán)證存根 所載數(shù)據(jù)計。 6.未經(jīng)本評估單位同意，評估報告的全部或任何一部分內(nèi)容不得使用其他與 本次項目無關(guān)的任何公開文件、通告或報告中，也不得以任何形式公開發(fā)表。 7.房地產(chǎn)估價報告?zhèn)洳榫幪枺?萬達房估字2007第 0435 號。 8.本報告一式 五份，四份提交委托方，一份留存評估公司。 5 杭州市下沙好再來酒家房地產(chǎn)估價結(jié)果報告杭州市下沙好再來酒家房地產(chǎn)估價結(jié)果報告 一一、委委托托方方 單位名稱： 外婆家餐飲 單位住址： 杭州文三 路 167 號 聯(lián)系電話 二二、估估價價方方 機構(gòu)名稱 ：杭州萬達房地產(chǎn)評估

7、有限公司 單位住址 ：杭州市文二路號 8 號 法定代表人： 李煥 聯(lián)系電話 三三、估估價價對對象象 物質(zhì)實體狀況 1.建筑物狀況 委估建筑物于 二年建成，維護保養(yǎng)情況較好，成新率為87%，建 筑面積為 200m2。 好再來 位于杭州市下沙高教園區(qū)西區(qū) ，鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，委估對象屬 弧 形臨街排房一層東側(cè)房產(chǎn) ，地面鋪地 瓷磚，內(nèi)墻 底部貼有白色瓷磚 ，上部白 色石灰粉刷，南面門口一側(cè)裝有大型玻璃窗口，東面弧形玻璃結(jié)構(gòu)。 2.委估對象利用現(xiàn)狀 委估房地產(chǎn)現(xiàn)作 酒樓，餐飲配套服務(wù) 設(shè)施好，宗地內(nèi)外開發(fā)程度均為五通 一平。 3.周圍環(huán)境 估價對象位于 杭州市下沙高教園區(qū)

8、西區(qū) ，街對面為育英學院 ，西面是十六 街區(qū)商鋪 ，正東面靠馬路通往 2 號大街和物美購物中心 方向，東南面為凱恩戴 斯大酒店。 委估對象地處 高教園區(qū)和經(jīng)濟開發(fā)區(qū) ，繁華程度 較高，交通方便， 人流量大，但周圍環(huán)境一般 。 6 權(quán)益狀況 委估對象位于 杭州市下沙高教園區(qū)西區(qū) ， 房屋所有權(quán)證 證號為杭房權(quán) 證字第 1234 號，權(quán)屬 下沙煤氣公司 所有。由于資料方面的原因，它項權(quán)利是否 受限無法核實。 四、估價目的四、估價目的 為購買該房產(chǎn) 提供價格參考依據(jù)。 五五、估估價價時時點點 2007 年 12 月 1 日。 六、價值定義六、價值定義 本報告提供的價格是估價對象在估價期日、在本報告的

9、全部限制條件下、XX 市房地產(chǎn)市場自由開放、完全競爭狀態(tài)下的公開市場價值。所謂公開市場價值是 在公開市場最可能形成的價格；采用公開市場價值標準時，要求評估的客觀合理 價值應是公開市場價值。 委估房地產(chǎn)的價格定義為：建筑物為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，用途為商業(yè)，經(jīng)濟耐用 年限為 50 年，已使用 7 年，尚可使用 43 年；委估宗地法定使用年限為50 年 (從 2000 年 11 月到 2007 年 11 月)，即委估宗地剩余使用年限為43 年。按房 地產(chǎn)收益的穩(wěn)健性原則，該房地產(chǎn)的收益年限按剩余使用年限43 年計的市場 價格。 七、估價依據(jù)七、估價依據(jù) （一） 行為依據(jù) 委托評估函 。 （二）法律法規(guī)依

10、據(jù) 1.中華人民共和國土地管理法 。 2.中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法 。 3.房地產(chǎn)估價規(guī)范 （GBT 502911999） 。 4.城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程 (GB/T 18508-2001)。 5. 地方人民政府及有關(guān)部門頒布的法規(guī)文件。 （三）產(chǎn)權(quán)依據(jù) 7 房地產(chǎn)權(quán)證杭房權(quán)證字第 7894 號 （四）其他依據(jù) (1)評估約定書 (2)估價人員實地勘查所獲取的關(guān)于估價對象的現(xiàn)場資料; (3)本公司掌握的有關(guān)資料。 八八、估估價價原原則則 合法原則。 公平原則。 最高最佳使用原則。 替代原則。 需求與供應原則 估價時點原則。 協(xié)調(diào)原則 綜合分析原則及多種方法比較原則。 九九、估估價價方方法法 估

11、價人員在實地勘察的基礎(chǔ)上，對委托方提供的各種資料進行了認真分析， 根據(jù)估價期日委估房地產(chǎn)用途、估價目的、資料狀況和杭州市房地產(chǎn)市場的實 際情況，決定采用市場比較法和收益還原法來測算委估房地產(chǎn)的價格。 十十、估估價價結(jié)結(jié)果果 通過市場調(diào)查以及運用科學的估價方法，最后得出該房地產(chǎn)的價格為陸拾柒萬肆 仟元整 十十一一、估估價價作作業(yè)業(yè)日日期期 2007 年 11 月 22 日至 12 月 22 日。 十十二二、估估價價報報告告應應用用的的有有效效期期 本估價報告有效期為壹年，即從2007 年 12 月 22 日至 2008 年 12 月 22 日。 8 十十三三、估估價價人人員員 估價師簽名 資格證

12、書號 建房估證字 2005035 號 杭州萬達房地產(chǎn)評估有限公司 二七年一二月二二日 9 杭州市下沙好再來酒家房地產(chǎn)技術(shù)估價報告杭州市下沙好再來酒家房地產(chǎn)技術(shù)估價報告 一一、個個別別因因素素分分析析 物質(zhì)實體狀況 1. 建筑物狀況 委估建筑物于二 年建成，維護保養(yǎng)情況較好，成新率為 87%，建筑面積為 200m2。 好再來位于杭州市下沙高教園區(qū)西區(qū)，鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，委估對象 屬弧形臨街排房一層東側(cè)房產(chǎn)，地面鋪地瓷磚，內(nèi)墻底部貼有白色瓷磚， 上部白色石灰粉刷，南面門口一側(cè)裝有大型玻璃窗口，東面弧形玻璃結(jié)構(gòu)。 2.委估對象利用現(xiàn)狀 委估房地產(chǎn)現(xiàn)作酒樓，餐飲配套服務(wù)設(shè)施好，宗地內(nèi)外開發(fā)程度均為五 通

13、一平。 二二、區(qū)區(qū)域域因因素素分分析析 估價對象位于杭州市下沙高教園區(qū)西區(qū)，街對面為育英學院，西面是十 六街區(qū)商鋪，正東面靠馬路通往2 號大街和物美購物中心方向，東南面為 凱恩戴斯大酒店。委估對象地處高教園區(qū)和經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，繁華程度較高， 交通方便，人流量大，但周圍環(huán)境一般。具體區(qū)域因素分析如下： 商商服服繁繁華華度度： 估價對象 南面為育英學院，學生流量比較大，距離下沙物美 購物中心不到 200m，據(jù)凱恩戴斯大酒店約40m,估價項目又屬下沙經(jīng)濟開 發(fā)區(qū)，外來務(wù)工人員相對集中，因此繁華程度較好。 交交通通便便捷捷度度： 估價對象距 B1 公交車站約 200 米，附近有 校一線、 381 等 多條

14、公交線路通過， 交通較方便 。附近地鐵站正在建設(shè)中， 一般來講， 常規(guī)公交車的行車速度是每小時14 公里至 18 公里，BRT(快速公交 )能達 到每小時 20 公里，而地鐵一旦建成后，能達到每小時30-40 公里。這可 是超過了現(xiàn)有速度的一倍多。同時，地鐵的運量是常規(guī)公交的10 倍。常 規(guī)的公交車一條線路的運量是每小時5000 人，而地鐵一條線的運量在 3 萬-4 萬人左右。 周周邊邊布布局局狀狀況況 ：估價對象周邊有 育英學院 、浙江理工大學，文化氛圍比較 好，附 近有東方醫(yī)院、物美購物中心、凱恩戴斯大酒店、博庫書店、大安 網(wǎng)盟，工商銀行、建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、郵政儲蓄等齊全。 城市基礎(chǔ)設(shè)施

15、完善度：水、電、氣、視、訊、路配套齊備； 環(huán)環(huán)境境質(zhì)質(zhì)量量狀狀況況： 空氣質(zhì)量一般，周邊環(huán)境一般。 三三、市市場場背背景景分分析析 1.一般因素 影響房地產(chǎn)價格的一般因素主要有地理位置和行政區(qū)劃、經(jīng)濟和社會 發(fā)展狀況、房地產(chǎn)市場等。 10 地理位置 下沙位于舉世聞名的錢塘江下游北岸，國家級開發(fā)區(qū)杭州經(jīng)濟 技術(shù)開發(fā)區(qū)、全國最大的高教園區(qū)浙江省高教園區(qū)、浙江杭州出口加 工區(qū)都座落在下沙街道境內(nèi)。下沙街道原屬余杭區(qū)，1996年5月劃入江干 區(qū)，1999年8月起委托杭州經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)管理，是杭州市“一主三副 ” 中“下沙副城 ”未來的行政中心、商貿(mào)中心、居住中心。全街道現(xiàn)區(qū)域面 積為95.3平方公里，

16、常住人口 2.35萬，暫住人口 6萬人，下轄 9個行政村 （頭格、中沙、上沙、下沙、元成、東方、新元、松合、灣南），3個社 區(qū)（智格、七格、高沙）和 1個居委會。 杭州經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)（簡稱杭州開發(fā)區(qū)）是1993年4月經(jīng)國務(wù)院批準 設(shè)立的國家級開發(fā)區(qū)，行政管轄面積104.7平方公里，目前建成區(qū) 34平方 公里，轄區(qū)人口 20萬。 綜合發(fā)展水平名列全國 49個國家級開發(fā)區(qū)前 15 位。2004年被日本貿(mào)易振興機構(gòu)評為中國 75個城市開發(fā)區(qū)投資環(huán)境最佳開 發(fā)區(qū)。 經(jīng)濟和社會發(fā)展狀況 杭州開發(fā)區(qū)秉承 “讓投資者獲利，讓創(chuàng)業(yè)者成功 ”的理念，大力開展 招商引資，發(fā)展壯大先進制造業(yè)基地。迄今，已吸引30個

17、國家和地區(qū)的 390家外商投資企業(yè)落戶，累計引進合同外資37億美元，實際利用外資 17億美元；引進內(nèi)資工業(yè)企業(yè) 248家，投資總額 155億元人民幣。其中列 入全球 500強的企業(yè)已有 24家公司在開發(fā)區(qū)投資 38個項目。 2000年4月設(shè) 立國家首批試點的浙江杭州出口加工區(qū)，2005年5月被國家信息產(chǎn)業(yè)部授 予國家（杭州）計算機與網(wǎng)絡(luò)產(chǎn)品產(chǎn)業(yè)園。 杭州開發(fā)區(qū)是我國最大的移動通信生產(chǎn)基地之一，聚集了摩托羅拉、 東方通信、三菱、富士康、華宇電子等主機及相關(guān)配套企業(yè)；日本東芝公 司建立了年產(chǎn) 240萬臺筆記本電腦的全球生產(chǎn)基地；是浙江省以生物基因工 程、天然藥物及制劑、醫(yī)療器械為重點的醫(yī)藥工業(yè)生產(chǎn)

18、基地，引進了九源 基因、美國眼力健、康萊特、日本泰爾茂、旭化成醫(yī)療器械、浙大藥業(yè)等 一批生產(chǎn)企業(yè)和研發(fā)中心；是日本松下公司在中國建立的最大家電生產(chǎn)基 地，總投資 2.4億美元、占地 24萬平方米的松下杭州工業(yè)園正在全面建設(shè)； 是浙江省最大的飲料生產(chǎn)基地，集聚了可口可樂、康師傅、娃哈哈三大著 名品牌。 2004年，杭州開發(fā)區(qū)完成地區(qū)生產(chǎn)總值 130億元，工業(yè)總產(chǎn)值 504億元， 外貿(mào)出口 25.4億美元，分別位居全國 49個國家級開發(fā)區(qū)第 11位、第9位、 第7位。 杭州開發(fā)區(qū)大力實施 “科教強區(qū) ”戰(zhàn)略，建成浙江省最大規(guī)模的下沙 高教園區(qū)。下沙高教園區(qū)規(guī)劃面積10.91平方公里， 15所高校，

19、 15萬在校 大學生。經(jīng)過五年建設(shè)，下沙高教園區(qū)已全面建成投用。目前，中國計量 學院、浙江理工大學、杭州電子科技大學、浙江工商大學、浙江財經(jīng)學院、 浙江傳媒學院等 14所高校在校生已達 12萬人。依托下沙高教園區(qū)，開發(fā)區(qū) 管委會正在著力構(gòu)建產(chǎn)學研一體化平臺，建設(shè)大學科技園區(qū)、留學生創(chuàng)業(yè) 園，構(gòu)筑起 15所高校和 700多家現(xiàn)代制造企業(yè)互動發(fā)展的平臺，大力培育 發(fā)展具有自身特色的知識經(jīng)濟和技術(shù)密集型產(chǎn)業(yè)，努力增強開發(fā)區(qū)的核心 競爭力。 根據(jù)杭州市 “構(gòu)筑大都市、建設(shè)新天堂 ”的戰(zhàn)略目標，以杭州經(jīng)濟技 11 術(shù)開發(fā)區(qū)為核心的杭州城市東部 178平方公里是杭州大都市的副中心（即 下沙副城）。建設(shè)目標

20、是以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)與先進制造業(yè)為基礎(chǔ)，集教育科研、 商務(wù)居住等功能的花園式生態(tài)型的現(xiàn)代化新城。圍繞這一目標，杭州開發(fā) 區(qū)正在全面實施由 “建區(qū)”到“造城”的戰(zhàn)略調(diào)整，全面推進城市化進程， 大力培育發(fā)展城市功能。當前，正在全面推進下沙新城行政商務(wù)中心區(qū)（8 平方公里）、軌道交通、連接主城的快速公路和城市快速公交等重大基礎(chǔ)設(shè) 施建設(shè)。并充分利用 13公里的錢塘江江景資源，打造杭州東部最大的生態(tài) 濕地公園，規(guī)劃建設(shè) 15萬人居住規(guī)模的沿江大型生態(tài)居住區(qū)，建設(shè)福雷德 文化廣場、華元十六街區(qū)、西子陽光商城、金池商貿(mào)等一批大型商貿(mào)設(shè)施， 全面提升城市形象和城市功能，努力把開發(fā)區(qū)建設(shè)成為現(xiàn)代化、國際化、 人文

21、化的城市副中心。 房地產(chǎn)市場分析 據(jù)統(tǒng)計，今年下沙一共出讓了 1311畝土地，其中 2月6日，世茂集團 以8.2億元的價格競得杭政儲出 200651號地塊，出讓面積達 415畝，樓 面價1319元/平方米。 2月13日，南京朗詩置業(yè)股份有限公司以 3億元競得 杭政儲出 20072號地塊，出讓面積 109畝，樓面價 1683元/平方米。 5月 31日，北京金隅嘉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以12.4億元競得杭政儲出 200718號地塊，出讓面積 352畝，樓面地價約 2450元/平方米。 7月25 日出讓的 434畝杭政儲出 200735號地塊，即杭州經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū) (東南 沿江三號地塊)，經(jīng)過競拍單位

22、多次激烈角逐之后，最終被北京保利地產(chǎn) 以22.8億元競得，樓面價格達到每平方米 3326元。 目前下沙房產(chǎn)已經(jīng)全面啟動，老居住區(qū)目前有11個樓盤，建筑面積 110萬平方米；沿江區(qū)域可開發(fā)面積有 300萬平方米，建成后將吸引 15萬 人口；中心區(qū)域可開發(fā)量達到 200萬平方米，將吸引 10萬人口居住。這也 就是說，下沙目前在開發(fā)的房產(chǎn)面積有610萬平方米。 可見下沙的房地產(chǎn) 市場是十分火爆的， 可歸結(jié)為以下幾個原因： 首 先，下沙是國際先進制造業(yè)基地。下沙第二產(chǎn)業(yè)的高度發(fā)達，為下沙形成 了雄厚的經(jīng)濟基礎(chǔ)，同時為下沙板塊的工業(yè)發(fā)展和高品質(zhì)生活提供了強有 力的物質(zhì)支持，去年我們?nèi)旯I(yè)總產(chǎn)值超過了1

23、10億元，是其他城市地 區(qū)所望塵莫及的。其次，下沙是大學城。目前已經(jīng)有14所大學在下沙正 常運轉(zhuǎn)，師生人口共有 18萬左右，這樣的智力水平也是不可小視的。同時 除了大學城以外，相關(guān)的教育設(shè)施也相當?shù)耐晟?，我們從幼兒園、小學、 中學到大學有一套完整的教育體系，包括一些比較知名的中小學也在下沙 落戶。另外，下沙副城作為花園式生態(tài)服務(wù)中心，為下沙板塊提供了后勁 十足的發(fā)展前景。下沙已經(jīng)真正做到了和主城區(qū)的無縫連接：德勝東路的 通車，九沙大道的實施，這些都是公路上的銜接；已開工的地鐵一號線在 下沙一共有七個站；快速公交也都將進入下沙。而且火車東站交通樞紐的 規(guī)劃建設(shè)以及汽車東站都在與下沙形成無縫連接。

24、 四四、最最高高最最佳佳使使用用分分析析 委估房地產(chǎn)位于 杭州市下沙經(jīng)濟開發(fā)區(qū) ，周圍多為 商鋪、企業(yè)，配 套設(shè)施齊全，交通便捷 ,人流量大。委估房地產(chǎn) 同時位于高教園區(qū)西區(qū)， 臨街分布 ，現(xiàn)作商鋪用，這和規(guī)劃的使用狀況一致。根據(jù)最高最佳使用原 12 則和合法原則的分析，該房地產(chǎn)保持現(xiàn)狀用途為最高最佳使用。 五五、估估價價方方法法選選用用 估價人員在實地勘察的基礎(chǔ)上，對委托方提供的各種資料進行了認真分 析，根據(jù)估價期日委估房地產(chǎn)用途、估價目的、資料狀況和杭州市房地 產(chǎn)市場的實際情況，決定采用市場比較法和收益還原法來測算委估房地產(chǎn) 的價格。 市場比較法：是將估價對象房地產(chǎn)與在近期已經(jīng)發(fā)生了交易的

25、類似房地 產(chǎn)加以比較對照，從已經(jīng)發(fā)生了交易的類似房地產(chǎn)的已知價格修正得出估 價對象價格的一種估價方法。 收益法：預計估價對象未來的正常凈收益，選用適當?shù)馁Y本化率將其折 現(xiàn)到估價時點后累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。 六六、估估價價測測算算過過程程 市場比較法 采用市場比法一般選取同一供需圈內(nèi)，近似委估房地產(chǎn) 檔次市場價 格進行比較，根據(jù)估價人員對 杭州市房地產(chǎn)市場的了解，分別選取如下可 比實例： 1. 確定比較因素 實例 比較項目 待估房產(chǎn)湯記餐廳味絕倫沙縣小吃錢玲玲新藝騰格 坐落位置十六街區(qū) 東側(cè) 育英學院 北面 育英學院 北面 育英學院 北面 十六街區(qū) 東側(cè) 凱恩戴斯大

26、酒店西北面 交易時間2002/32005/112007/52004/112007/22005/11 用途商業(yè)商業(yè)商業(yè)商業(yè)商業(yè)商業(yè) 交易情況正常正常正常正常正常正常 交易方式提供依據(jù)出讓出讓出讓出讓出讓 中心職能總數(shù)222222 基礎(chǔ)設(shè)施狀況較好一般一般一般一般較好 公交流量較好較好較好較好較好較好 人流量較好較好較好較好較好較好 商業(yè)繁華程度一般一般一般一般一般一般 區(qū) 域 因 素 區(qū)域交通管制一般一般一般一般一般一般 附近公交情況較好較好較好較好較好較好 13 臨街寬度 （m） 6 6 6 6 6 6 面積（m2）2006227303055 房屋形狀不規(guī)測長方形長方形長方形長方形不規(guī)則 個

27、別 因 素 停車狀況一般一般一般一般一般一般 2. 確定比較因素系數(shù)見下表 項目 比較因素 待估房產(chǎn) 湯記餐廳味絕倫沙縣小吃錢玲玲新藝騰格 交易時間 1001001029910297 交易情況 100100100100100100 中心職能總 數(shù) 100100100100100100 基礎(chǔ)設(shè)施狀 況 10096969696100 公交流量 100100100100100100 人流量 100100100100100100 商業(yè)繁華程 度 100100100100100100 區(qū) 域 因 素 區(qū)域交通管 制 100100100100100100 附近公交情 況 10010010010010010

28、0 臨街寬度 100 98 9898 96 96 房屋形狀 10098989898100 個 別 因 素 停車狀況 100100100100100100 3. 比準價格確定 項目 湯記餐廳味絕倫沙縣小吃錢玲玲新藝騰格 14 比較因素 房地產(chǎn)價格 （元/m2） 32003200316031003150 交易時間 100/100100/102100/99100/102100/97 交易情況 100/100100/100100/100100/100100/100 中心職 能總數(shù) 100/100100/100100/100100/100100/100 基礎(chǔ)設(shè) 施狀況 100/96100/96100/9

29、6100/96100/100 公交流 量 100/100100/100100/100100/100100/100 人流量 100/100100/100100/100100/100100/100 商業(yè)繁 華程度 100/100100/100100/100100/100100/100 區(qū) 域 因 素 區(qū)域交 通管制 100/100100/100100/100100/100100/100 附近公 交情況 100/100100/100100/100100/100100/100 臨街寬 度 100/98 100/98100/98 100/96 100/96 房屋形 狀 100/98100/98100/9

30、8100/98100/100 個 別 因 素 停車狀 況 100/100100/100100/100100/100100/100 比準價格 34163402346233653436 根據(jù)上述計算的結(jié)果，求比準價格的算術(shù)平均值，則： （34163402346233653436）5=3416 元/m2 收益法 由于該 商鋪可用于出租，能比較合理地確定其租金收入，故也可用收 益法求取其價格。 1.估算總收益 通過調(diào)查 杭州市下沙地區(qū) 同類型、同地段、同規(guī)模，裝飾大致相同的 商鋪在裝修后的月出租價格一般為19 元/m2，租金損失為 1 個月，則年 總收益為： 19200（12-1）=41800 元 15 2.估算年房地產(chǎn)租賃總費用 總費用包括正常狀態(tài)下房地產(chǎn)出租過程中所必須支出的房屋修繕費、管 理費、保險費、稅金等。 房屋修繕費是指為保障房屋正常使用每年需支付的修繕費。行業(yè)慣例 按建筑物重置價的 0.3計算，據(jù) 下沙地區(qū)建筑物市場