上海新天地商業(yè)景色賞析與商業(yè)模式探討PPT學習教案

1、會計學1上海新天地商業(yè)景色賞析與商業(yè)模式探上海新天地商業(yè)景色賞析與商業(yè)模式探討討2第1頁/共47頁3第2頁/共47頁4第3頁/共47頁5石庫門休閑吧休閑吧夜景廣場影城人工湖會所模式全都是故事.寶典歌吧第4頁/共47頁6第5頁/共47頁7第6頁/共47頁8第7頁/共47頁9第8頁/共47頁10第9頁/共47頁11第10頁/共47頁12第11頁/共47頁13第12頁/共47頁14第13頁/共47頁15第14頁/共47頁16第15頁/共47頁17第16頁/共47頁18A 太平橋人工湖綠地太平橋人工湖綠地 B 上海新天地上海新天地 C 翠湖天地翠湖天地D 企業(yè)天地企業(yè)天地E 瑞安總部大樓瑞安總部大樓

2、NS第17頁/共47頁19456123找準5%核心元素改造景觀環(huán)境注重功能型配套 周邊消費支持打造5%的樣板 帶動95%的其余地產 第18頁/共47頁20 “總結總結”是進步最快的方法；是進步最快的方法；“預測預測”是是增強決策能力的手段。增強決策能力的手段。 借鑒借鑒照搬，任何成功的案例，都是若干照搬，任何成功的案例，都是若干個成功元素的結合，都有它特定的背景，個成功元素的結合，都有它特定的背景，案例給我們帶來的只有啟示。案例給我們帶來的只有啟示。第19頁/共47頁21第20頁/共47頁22上海新天地所處地段的開發(fā)建設情況及目標上海新天地設計單位簡介上海新天地開發(fā)商簡介商業(yè)地產開發(fā)模式上海新

3、天地簡介石庫門簡介休閑吧新天地商業(yè)分析第21頁/共47頁23上海新天地簡介第22頁/共47頁24石庫門簡介1第23頁/共47頁25石庫門簡介2 石庫門建筑盛行于本世紀20年代，占據了當時民居的四分之三以上，至今還有近40的申城市民居住在有一個多世紀歷史的石庫門中。 石庫門多為磚木結構的二層樓房，坡型屋頂常帶有老虎窗，紅磚外墻，弄口有中國傳統(tǒng)式牌樓。大門采用二扇實心黑漆木門，以木軸開轉，常配有門環(huán)，進出發(fā)出的撞擊聲在古老的石庫門弄堂里回響。門楣做成傳統(tǒng)磚雕青瓦頂門頭，外墻細部采用西洋建筑的雕花刻圖。二樓有出挑的陽臺，總體布局采用了歐洲聯排式風格?，F在，上海注意保存老的建筑，一些具有海派特色的石庫

4、門里弄被作為近代優(yōu)秀建筑整組保存。 石庫門里弄住宅最典型的特征是中西合璧。石庫門有著江南傳統(tǒng)二層樓的三合院或四合院的形式，一般進門就是一小天井，天井后為客廳，之后又是一天井，后天井是灶臺和后門，天井和客廳兩側是左右?guī)?，一樓灶臺間上面為“亭子間”，再往上就是曬臺。在總體上采用的聯排式布局卻來源于歐洲，外墻細部有西洋建筑的雕花圖案，門上的三角形或圓弧形門頭裝飾也多為西式圖案。 上海民居有“弄”的稱法，其他城市的人甚至讀不準這個詞的音，其實，“弄”只是有別于街面房子的“胡同”的通稱。早期的石庫門大多叫弄、里，就是我們常說的“里弄”，又叫“弄堂”。弄堂常用弄、里、坊、村、公寓、別墅等名號，級別逐次提

5、高。后幾種又稱為新式里弄，居住條件已明顯優(yōu)于早期的老式石庫門，配有歐式壁爐、屋頂煙囪、通風口、大衛(wèi)生間等。 第24頁/共47頁26石庫門簡介3 新式里弄住宅出現于本世紀二十年代后期的租界內，總體上比石庫門更接近歐洲近代住宅的建筑風格。建筑形式多為混合結構，注重使用功能。新式里弄外形別致整齊，裝修精致舒適，室外弄道寬敞，樓前庭院蔥綠，居住環(huán)境優(yōu)美，有別于舊式石庫門。 正面設大玻璃陽臺，使房屋的通風采光條件更為良好；陜南村（原皇家花園，陜西南路151號），1930年由法國天主教會建造，抗日戰(zhàn)爭前該處全是外國人居住，由蝶式點狀型四層住宅組成一個建筑群。上海的民居除了弄堂外，大樓公寓式民居則體現了近代

6、建筑藝術的高雅華麗，能反映上海城市風貌和建筑設計師的獨具匠心。大樓公寓集中在當時的商業(yè)交通繁華路段，解放前多為中外高級職員居住。欣賞這樣的建筑，猶如欣賞一件件藝術珍品。如淮海中路雁蕩路上的永業(yè)大樓，采用四方攢頂和轉角處的園形屋頂，形成了大樓獨特的屋面輪廓線。如上海最早的外廊式公寓淮海路上的武康大樓（東美特公寓），有特色的仿生建筑武康路密丹公寓等等。這些大樓在現代化的建筑群中會顯得矮小蒼老，但它們所獨有的滄桑感和貴族氣卻是高樓新貴們無法比擬的。第25頁/共47頁27上海新天地開發(fā)商簡介 上海新天地及所處的太平橋改造項目，是由香港瑞安集團開發(fā)的。 瑞安集團由集團主席羅康瑞先生于一九七一年在香港創(chuàng)立

7、，至今已發(fā)展成為一個多元化的集團，旗下之房地產發(fā)展、建筑及建筑材料業(yè)務遍及香港、中國內地及北美洲。瑞安的機構文化及長遠目標，均反映了集團追求優(yōu)質、卓越及創(chuàng)新的精神。在一九九七年，集團之建筑及建筑材料業(yè)務重組成控股公司，名為瑞安建業(yè)有限公司(瑞安建業(yè))，并于同年二月在香港聯合交易所上市?，F時，瑞安建業(yè)主要從事水泥生產、建筑、建材及創(chuàng)業(yè)基金投資，并持有瑞安房地產發(fā)展有限公司超過百分之二十權益。瑞安房地產發(fā)展有限公司于二零零四年成立，是集團的地產旗艦公司，結合了瑞安在中國內地的主要房地產發(fā)展項目，并獲得多個著名國際投資者的支持。瑞安房地產發(fā)展的項目可分為兩大類別：集多種功能的大型市中心商住綜合發(fā)展項

8、目，以及配合城市總體規(guī)劃、提供全面配套設施的優(yōu)質綜合住宅發(fā)展項目。日后瑞安房地產將享有優(yōu)先參與集團內地房地產發(fā)展項目的權利。瑞安地產原為瑞安集團旗下的主要房地產開發(fā)公司，自集團于二零零四年把中國內地的主要地產發(fā)展項目注入瑞安房地產發(fā)展后，瑞安地產主要從事地產投資業(yè)務，在香港、中國內地及紐約均有投資項目。第26頁/共47頁28上海新天地設計單位簡介 美國SOM國際有限公司（簡稱：SOM）成立于1936年，提供建筑規(guī)劃，室內結構和工程設計方面的專業(yè)服務。SOM因在美國和全球四十多個國家為各種不同項目提出有創(chuàng)意的設計而領先同行并聞名于世。SOM的多項設計榮獲美國專業(yè)組織的各項大獎。設計項目主要有：芝

9、加哥西爾斯大樓，上海金貿大樓，沙特阿拉伯國際機場，倫敦CANARY碼頭規(guī)劃設計，香港國際會議中心，北京工商銀行大樓等。第27頁/共47頁29上海新天地所處地段的開發(fā)建設情況及目標1地塊名稱規(guī)劃與建設情況基本目標A太平橋人工湖綠地 由上海市市政府、盧灣區(qū)區(qū)政府、瑞安集團三方共同投資，目前由瑞安集團負責其物業(yè)管理。整個項目耗資近10億人民幣，從2001年1月開工建設，建設歷時6個月。人工湖綠地占地4.4萬平方米，水面面積為1.2萬平方米，綠地下面的地下停車場可提供200多個車位 與政府合作開發(fā)人工湖綠地的基本目標是以先改善環(huán)境來提升該地區(qū)52公頃的土地的品質，帶動房地產的開發(fā)和銷售。太平橋人工湖綠

10、地目前已經成為上海市中心一個獨具特色的景觀空間B上海新天地 上海新天地占地3萬平方米，上海新天地氛圍南里、北里兩大部分。以石庫門建筑為主的北里，集合了來自世界各地風情餐廳、咖啡廳、酒吧、精品商店等，展現了新天地的國際元素。一、以現代化建筑為主的南里，除了臨湖的新天地酒店式服務公寓外，還有一個總面積達2.5萬平方米的購物、娛樂、休閑中心，是適合于時尚青年一族的休閑娛樂場所 開發(fā)新天地，主要是為該地區(qū)營造一個高品位的人文環(huán)境，再進行房地產開發(fā)，以實現經濟效益、社會效益雙贏。新天地的目標是既要體現上海的歷時文化風貌，又要體現上海的時尚新地標及品味，意欲成為一扇體現上海昨天、今天和明天的窗口式旅游景區(qū)

11、，成為集餐飲、商業(yè)、文化、娛樂為一體的綜合性時尚休閑步行街第28頁/共47頁30上海新天地所處地段的開發(fā)建設情況及目標2C翠湖 天地高級住宅小區(qū) 翠湖天地位于人工湖南側，整體規(guī)劃中占地面積最大的項目，總建筑面積68萬平方米。第一期包括三幢8至12層的低層大廈、兩幢19及23層的高層大廈以及兩幢低層的獨立別墅及相連復式別墅，共提供283個兩房至復式六房的住宅單位，每個單位建筑面積由105至500平方米。 基本目標是住宅小區(qū)較高的價格銷售，實現盈利。其中第一期五棟住宅樓于2002年下半年開始公開對外發(fā)售，三周內基本售完。一期售價每平方米高達1.7萬元2.5萬元D企業(yè)天地甲級辦公樓區(qū) 企業(yè)天地座落于

12、太平橋人工湖北畔，辦公樓將沿湖而建，形成一道1.2平方公里的湖邊建筑，總建筑面積逾50萬平方米，包括多棟甲級辦公樓、酒店、商場及其他配套設施。一期總建筑面積達7.8萬平方米，包括兩座辦公大樓，于2003年第四季度落成企業(yè)天地是淮海中路東段中央商務區(qū)的擴展，目標是營造一流的商圈，發(fā)展成為跨國公司總部所在地E瑞安集團總部大樓 按照太平橋地區(qū)改造整體規(guī)劃，還將在東部地區(qū)興建一棟白玉蘭花苞形狀的超高層建筑，這將是瑞安集團未來的總部白玉蘭是上海市花，本項目要成為太平橋項目的象征第29頁/共47頁31商業(yè)地產開發(fā)模式從中國商業(yè)地產的運營模式來看，基本有超級購物中心式地產、精品百貨式地產、奧特萊斯地產、老城

13、區(qū)地產、新城區(qū)地產、專業(yè)性地產、文化和旅游地產和創(chuàng)意地產這八類模式。這八類模式的分類標準暫時比較模糊，通常一個項目是幾種模式綜合的體現。超級購物中心式地產模式超級購物中心式地產模式，指的是最近幾年來在我國不斷升溫的以SHOPPING MALL為核心的地產開發(fā)模式，主要代表項目有“北京金源MALL”。精品百貨式地產模式精品百貨式地產模式，指的是傳統(tǒng)的商業(yè)地帶，以發(fā)展精品百貨、高端品牌為主的地產模式，主要代表項目有“臺灣新光百貨”。奧特萊斯地產模式奧特萊斯地產模式，譯為OUTLETS，是指名品折扣店，主要代表項目有“燕莎奧特萊斯購物中心”。老城區(qū)地產開發(fā)模式老城區(qū)地產開發(fā)模式，指的是對傳統(tǒng)的老城區(qū)

14、進行開發(fā)的模式主要代表項目為“上海新天地”。新城區(qū)地產開發(fā)模式新城區(qū)地產開發(fā)模式，指的是在政府新規(guī)劃的區(qū)域進行前瞻性分析進行開發(fā)的模式，主要代表項目為“廣州天河城”。專業(yè)性地產開發(fā)模式專業(yè)性地產開發(fā)模式，指以專業(yè)商業(yè)為主題的地產開發(fā)模式，主要的代表項目為“中關村商業(yè)街”文化和旅游地產開發(fā)模式文化和旅游地產開發(fā)模式，指的是近些年出現以深入挖掘地產的文化元素和旅游元素為切入點，通過文化牌和旅游牌來吸引消費者，繼而提升地產價值的開發(fā)模式，主要的代表項目為“北京蘋果社區(qū)”。創(chuàng)意地產開發(fā)模式創(chuàng)意地產開發(fā)模式，該模式的火爆與政府極力推動密切相關。北京市國民經濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要明確提出要將文化

15、創(chuàng)意產業(yè)列為北京市重點發(fā)展產業(yè)。主要的代表項目為“北京718創(chuàng)意產業(yè)園”。第30頁/共47頁32第31頁/共47頁33第32頁/共47頁345第33頁/共47頁354第34頁/共47頁363第35頁/共47頁372第36頁/共47頁381第37頁/共47頁39 START第38頁/共47頁40第39頁/共47頁41第40頁/共47頁42第41頁/共47頁43（1）定位）定位 上海新天地商業(yè)部分的規(guī)劃定位主要經歷了三個階段：第一個階段強調定位綜合性，因為當時上海沒有一個地方能夠將餐飲、娛樂、購物、旅游和文化等全部融合在一起，開發(fā)商覺得定位綜合性可能有很大的市場空間。第二階段的定位，投資方希望把上

16、海新天地建成為上海市中心最具有歷史文化特色的都市旅游景點，成為外地人到上海的必到之處。第三階段的定位是：把新天地建設成為一個國際交流和聚會的地方。為此瑞安集團在石庫門建筑改造的基礎上，提出要改變原先居住功能，賦予它新的商業(yè)經營價值，把百年的石庫門舊城區(qū)，改造成一片充滿生命力的新天地。第42頁/共47頁44（2）規(guī)模）規(guī)模 上海新天地占地面積3萬平方米，總建筑面積6萬平方米，從規(guī)模來看并不算大。上海目前開始營運的Mall就有8家，最大的上海正大廣場達24萬平方米，而較小的友誼南方商城也高達10萬平方米。第43頁/共47頁45（3）選址）選址 上海新天地位于上海盧灣區(qū)、緊鄰熱鬧的淮海南路，處于“市中心的中心”。淮海路是上海高檔消費的成熟商業(yè)區(qū)，這樣地段的商業(yè)不管怎樣都站在了一個良好的高起點。投資方香港瑞安集團的董事長羅康羅康瑞瑞因此而對上海新天地具有相當的信心，他認為，房地產跟經濟增長肯定是掛鉤的，在過去這10年中，上海的經濟增長平均達到了12%。在這樣的一座城市的市中心來做這樣的一個項目，如果沒人喜歡，沒人租，那就是不正常的。第44頁/共47頁46（4）模式）模式 管理者與經營者分離。上海新天地只租不賣，管理者與經營者相分離，這樣的模式與國際Mall運營模式同步，也被國內大部分專家認可。有了第一代Mall的前車之鑒，