2目標(biāo)成本與動態(tài)成本

1、目標(biāo)成本與動態(tài)成本管理目標(biāo)成本與動態(tài)成本管理 王 芷一、目標(biāo)成本、動態(tài)成本的定義、邏輯一、目標(biāo)成本、動態(tài)成本的定義、邏輯 可研成本：在項目未獲取階段，根據(jù)有限的信息測算項目運作的可能成本； 目標(biāo)成本：項目獲取后，為實現(xiàn)預(yù)計效益與規(guī)避市場風(fēng)險，根據(jù)較完整的信息制定的通過努力可實現(xiàn)的成本結(jié)果； 動態(tài)成本：項目實施過程中，以一定周期動態(tài)反饋的項目實際成本； 結(jié)算成本：項目實施完畢后，最終實現(xiàn)的成本結(jié)果。目標(biāo)成本體系與責(zé)任成本體系：1 1、目標(biāo)成本要怎樣才能實現(xiàn)？必須有約束；2 2、怎樣約束？科學(xué)的分解、責(zé)任落實與反饋；（責(zé)任成本）舉例：成本分解的科學(xué)性與難處；法不責(zé)眾；對反饋結(jié)果的爭吵；3 3、如何

2、使責(zé)任落到實處？責(zé)任追究的文化、體制。 必須知道的幾個成本的新概念： 目標(biāo)成本與投資額；目標(biāo)成本管理與投資管理； 投資額對于老板來說更為敏感，是引起老板關(guān)注的新詞匯；目標(biāo)成本管理就是投資額度管理 目標(biāo)成本與測算成本； 沒有執(zhí)行力的目標(biāo)成本只是測算成本而已；形式上的目標(biāo)成本沒有實際意義與約束力二、目標(biāo)成本的構(gòu)成與核算成本制度二、目標(biāo)成本的構(gòu)成與核算成本制度 制定成本核算文件是包括目標(biāo)成本在內(nèi)的成本數(shù)據(jù)管理的先決條件。 成本核算文件應(yīng)包括以下內(nèi)容： 確定成本對象的方法；-高層、多層、別墅利潤結(jié)算，產(chǎn)品決策 成本分?jǐn)傇瓌t與方法；-地價、建安費用、景觀管網(wǎng)、間接費分期 各項成本科目的設(shè)置與定義；-成本

3、構(gòu)成，計算的基礎(chǔ) 成本計算的基本方法；-管理費、資金成本三、如何制定目標(biāo)成本（三、如何制定目標(biāo)成本（whenwhen、whowho、wherewhere、howhow）1、何時制定目標(biāo)成本？（1）考慮目標(biāo)成本制定的時間，應(yīng)首先對期望其發(fā)揮的作用給予準(zhǔn)確定位： 是指導(dǎo)設(shè)計施工采購？還是根據(jù)設(shè)計施工采購編制？（2）考慮目標(biāo)成本制定的時間，必須考慮不同階段編制成本的信息量： 越靠前，約束性越強；越往后，信息更全、更準(zhǔn)確 萬科制定目標(biāo)成本的時間中海制定目標(biāo)成本的時間2、何人編制目標(biāo)成本？ 編制目標(biāo)成本人員需要具備的幾個條件：（1）扎實的房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識；（2）豐富的房地產(chǎn)工作經(jīng)驗；（3）良好的溝通能力；

4、（4）建議：資格考試通過。 經(jīng)驗上，屬于成本部經(jīng)理左膀右臂的人員才能具備讓人放心的目標(biāo)成本編制能力。3、借助成本數(shù)據(jù)庫編制目標(biāo)成本數(shù)據(jù)從積累中來；只有建立成本數(shù)據(jù)庫，才能將個人智慧轉(zhuǎn)化為集體智慧；才能為公司創(chuàng)造持續(xù)價值；，可持續(xù)發(fā)展 4、各部門協(xié)作完成 在很多成本依據(jù)尚未確定的階段編制目標(biāo)成本，需要廣泛的溝通信息； 使得編制的目標(biāo)成本真正具備可行性； 編制完成后的責(zé)任分解過程中，要使成本分解得到支持，不積聚矛盾， 事前溝通與協(xié)作完成是必不可少的。 這就要求編制人員要具有很強的協(xié)調(diào)能力，即做事先做人5、目標(biāo)成本編制的明細(xì)程度 目標(biāo)成本編制的明細(xì)程度要兼顧效率、執(zhí)行與跟蹤反饋；并且與公司的資源、操

5、作習(xí)慣等均有關(guān)系； 例：A公司有自己的綠化公司，其綠化費用目標(biāo)成本編制：例：B公司沒有自己的綠化公司，其綠化費用目標(biāo)成本編制：6、風(fēng)險費與不可預(yù)見費（按是否可預(yù)計來劃分） 風(fēng)險費的概念、使用： 項目開發(fā)期內(nèi)可預(yù)計造成成本變動的事項，但不能完全確認(rèn)，以風(fēng)險概率的形式歸入成本。6、風(fēng)險費與不可預(yù)見費 不可預(yù)見費的概念、使用： 在項目開發(fā)周期完全無法預(yù)見的內(nèi)容，以一定金額預(yù)留在成本中。 周期在兩年以上的項目，必須預(yù)留不可預(yù)見費；周期越長，預(yù)留金額宜越多。 四、目標(biāo)成本的控制與實施四、目標(biāo)成本的控制與實施1、目標(biāo)成本實施流程、制度、指引等公司級規(guī)范文件是目標(biāo)成本實施的必要條件。 萬科目標(biāo)成本實施配套文

6、件： 目標(biāo)成本指導(dǎo)書：公司級文件。由相關(guān)部門負(fù)責(zé)人簽字確認(rèn)的、總經(jīng)理簽發(fā)的成本指導(dǎo)文件；（強制力不高） 責(zé)任成本實施與獎懲辦法：公司級文件。由成本部門根據(jù)文件規(guī)定分解成本，責(zé)任到部門，并進(jìn)行獎懲的目標(biāo)成本執(zhí)行文件。（強制力高） 2、目標(biāo)成本分解 要滿足動態(tài)控制的需要： 按工程與材料分判計劃分解到每個分判項目上；這樣分解的前提需要項目開發(fā)過程事先有充分的策劃，是計劃管理到位；如果做不到只能分解合同而不是分解目標(biāo)。 分解的目標(biāo)是為了控制，而沒有前期策劃，合同簽訂后再來分解則是分解的結(jié)果，起不了控制作用 要滿足成本分析的需要： 按照標(biāo)準(zhǔn)成本科目（公司內(nèi)部的，沒有行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)）分解，一般只在末級科目上可以

7、增加。 如果劃分太細(xì)，分包過細(xì)，則對總包要求不再高，也選不了好的總包單位 2、目標(biāo)成本分解 按內(nèi)部職責(zé)劃分： 成本費用總額分解到各相關(guān)責(zé)任部門，列入KPI。 分解到設(shè)計限額： 也可以認(rèn)為是目標(biāo)的落實，實際上在目標(biāo)制定時就已經(jīng)考慮到了設(shè)計限額。 分?jǐn)倖栴}： 作為成本控制目標(biāo)以已發(fā)生為準(zhǔn)，但在經(jīng)濟測算時要分?jǐn)?，建安費之外的費用分配到單體上；公建配套根據(jù)服務(wù)范圍在各期之間分?jǐn)偂?目標(biāo)成本分解兩個維度 3、責(zé)任成本的替代方案成本分級體制、標(biāo)準(zhǔn)化 目前責(zé)任成本推行的現(xiàn)狀之一，實際是不斷的縱容，最終導(dǎo)致目標(biāo)成本失控。 變更超目標(biāo)成本改目標(biāo)成本目標(biāo)成本被調(diào)高標(biāo)準(zhǔn)化：一個內(nèi)涵龐大的話題產(chǎn)品、流程、動作都是標(biāo)準(zhǔn)

8、化的范疇；以精裝修成本管理為例，目標(biāo)成本600元a.責(zé)任成本：（被迫的）目標(biāo)成本600600元/m2/m2，分解到采購、設(shè)計部門；會不會超標(biāo)？討價還價，概率很大；超支后，處罰；b.標(biāo)準(zhǔn)化：在600600元/m2 /m2 的框架內(nèi)，所有部品型號全部確定完成，施工費用估算完成，集中采購?fù)瓿涉i定價格。成本分級體系：實際上是標(biāo)準(zhǔn)化的一個表現(xiàn)形式；將不同部分分不同模塊，分不同業(yè)態(tài)建立標(biāo)準(zhǔn)化模塊結(jié)論：結(jié)論： 責(zé)任成本目標(biāo)成本 成本分級體系 標(biāo)準(zhǔn)化的道路需要實踐和積累；每個公司可以根據(jù)自身的文化、發(fā)展階段、積累狀況選擇最合適的成本管理之路。 五、動態(tài)成本管理五、動態(tài)成本管理1、動態(tài)成本的管理價值 2、動態(tài)成

9、本管理要求 3、動態(tài)成本管理中幾個必須清晰的關(guān)鍵詞 已發(fā)生成本：已簽訂的合同、已實施的變更簽證、已支付的非合同款項 待發(fā)生成本：待簽訂的合同、待實施的變更簽證、待支付的非合同款項 動態(tài)成本=已發(fā)生成本+待發(fā)生成本=埋頭干活+抬頭看路 確定動態(tài)成本=檢查已發(fā)生成本的統(tǒng)計錄入+對待發(fā)生成本的預(yù)判 但要注意：待發(fā)生成本動態(tài)成本-已發(fā)生成本 4、已發(fā)生成本的管理：（1）已簽訂的合同的管理-有完整的合同臺帳管理嗎？完整的合同臺帳的管理主體是哪個部門？ 合同管理臺帳都沒有，怎會有正確的動態(tài)成本；-合同的編號管理是否清晰？ 合同編號混亂，就會出現(xiàn)重復(fù)、遺漏；-誰負(fù)責(zé)將合同錄入或登記到動態(tài)成本系統(tǒng)？軟件或工作

10、表 人員責(zé)任必須非常清晰；-什么流程支持錄入人員不會錯過合同？ 沒有流程支持，錄入人員想干也干不了；-怎樣檢查與校核合同的錄入工作？ 流程設(shè)計應(yīng)減少人員個人因素的影響。（2）已發(fā)生變更簽證的管理 事前估算每一份變更指令的價格并將其錄入動態(tài)成本中是已發(fā)生變更簽證管理的關(guān)鍵。5、待發(fā)生成本的管理： 關(guān)鍵詞：前瞻性、敏感性 舉例 目標(biāo)成本總包10萬m2，總價1億； 先已簽訂面積5萬m2，總價6千萬； 待發(fā)生成本為：4千萬？ or 6千萬？ 千萬不要犯的錯是：死守公式：待發(fā)生成本=目標(biāo)成本-已發(fā)生成本6、動態(tài)成本反饋的時間要求： 關(guān)鍵詞： 月度；按月度匯報動態(tài)成本 開盤定價前； 年度；成本清查 綜述：

11、動態(tài)成本是定價的重要依據(jù)，是影響經(jīng)營結(jié)果的關(guān)鍵要素；必須嚴(yán)謹(jǐn)嚴(yán)謹(jǐn)再嚴(yán)謹(jǐn)。六、目標(biāo)成本與動態(tài)成本管理的衡量指標(biāo)六、目標(biāo)成本與動態(tài)成本管理的衡量指標(biāo)1、目標(biāo)成本絕對變動率 有超目標(biāo)的、有減少的，以（絕對值/目標(biāo)值）反饋目標(biāo)成本的編制水平2、目標(biāo)成本相對變動率（現(xiàn)萬科已不采用） 正負(fù)相抵，對多個項目進(jìn)行評價時適用，但不利于目標(biāo)成本控制3、科目目標(biāo)成本變動率成本管理更精細(xì)的指標(biāo) 對目標(biāo)成本編制提出更高要求；拆東墻補西墻？No way！4、動態(tài)成本波動率 衡量動態(tài)成本準(zhǔn)確度的指標(biāo)，正負(fù)越小越好5、可研成本變動率（國外在拿地時就做了精細(xì)的成本）七、目標(biāo)成本、動態(tài)成本管理課程小結(jié)1、動態(tài)成本是關(guān)鍵； 動態(tài)成本是銷