9070新政下,住宅戶型該如何設(shè)計(jì)_821資料

1、9070 新政下，住宅戶型該如何設(shè)計(jì)？9070 新政的本意，除了穩(wěn)定房?jī)r(jià)之外，最主要的還在于節(jié)約土地資源。這條剛性規(guī)定迫使 70%以上的國(guó)人習(xí)慣于生活在 90 平方米以下的戶型內(nèi)?，F(xiàn)在人們普遍認(rèn)為： 結(jié)了婚的年輕人要住兩房， 生了孩子至少要住三房， 三代同堂的就至少 要四房或以上。離開了父母但未結(jié)婚的單身人士比例是否有 70%？答案顯然是否定的。換言 之，90 平方以下的三房或三房以上的戶型將是很有市場(chǎng)需求的。90 平方是個(gè)什么概念？現(xiàn)在深圳很多普通住宅的兩房戶型，或者非常緊湊的港式一層 8 戶 的小三房戶型， 才能做到 90 平方以下。 如果要做成面寬有 4 米或以上的客廳 （約 20平方）

2、 ， 可放兩邊上 1.8 米床、帶主衛(wèi)的主臥（約 16 平方），可放兩邊上 1.5 米床的父母房（約 9 平方）、約 8 平方的小孩房，再加廚房、餐廳、公衛(wèi)、生活陽臺(tái)、觀景陽臺(tái)，再設(shè)法搞間小 書房，似乎是不可能的事。然而作為優(yōu)秀的戶型設(shè)計(jì)，可以朝此方向去努力。為了避免一年后鋪天蓋地的 90平方住宅戶型的同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)， 現(xiàn)在對(duì)于如何使 90 平方住宅戶 型實(shí)用率最大化的創(chuàng)新設(shè)計(jì)需求，已經(jīng)是迫在眉睫的了。90 平方以下要最大限度的利用，相對(duì)于迫不得已而降低居住的舒適性來說，能提高戶型的 實(shí)用率是更加可取的。 要提高戶型的實(shí)用率就必須設(shè)法減少公攤面積， 預(yù)計(jì)未來一層多戶的 港式塔樓可能會(huì)卷土重來，或者

3、過道居中的連排宿舍或酒店公寓形式也會(huì)泛濫。功能空間的可自由組合性， 也是一個(gè)可能的發(fā)展方向。 例如白天的書房晚上可以搖身從柜里 伸出張床， 白天的客廳晚上拉上暗門也可能成了另一間睡房， 等等。但由于功能的不同， 對(duì) 于轉(zhuǎn)換的順暢性、 功能空間的私密性、 通風(fēng)采光的不同要求等， 還有不同在存在使用時(shí)間重 疊性的幾率等問題，對(duì)設(shè)計(jì)來說都必須要有很好的把握。在 90 平方以下要做成三房或以上的舒適住宅，的確不是件容易的事情。幸好根據(jù)深圳現(xiàn)時(shí)的住宅用地開發(fā)強(qiáng)度規(guī)劃，關(guān)外的容積率要求不低于 3.0 ，特區(qū)內(nèi)的不低 于 3.5 ；這個(gè)數(shù)字與我們比鄰的香港動(dòng)則十以上的地積比相比，仍是非常低的。本流認(rèn)為在 這

4、樣的容積率下，戶型設(shè)計(jì)能最大限度的偷面積，對(duì)開發(fā)商、用戶、乃至整個(gè)社會(huì)，都是有 積極意義的。本流認(rèn)為， 未來的新政方向在控制偷面積之余， 肯定還會(huì)將容積率大幅提高。 故目前推出的 未受控新盤，在容積率方面有很大的優(yōu)勢(shì)。圖：特區(qū)內(nèi)某容積率在 2.7 的新盤效果圖（借自 藍(lán)海 所攝）。這樣的樓盤在 9070新政后 肯定要絕跡了?？v觀深圳近期推出的各個(gè)樓盤，高層住宅偷面積的方式主要有以下幾種：1贈(zèng)送雙層高露臺(tái)或雙層高入戶花園雙層高露臺(tái)首先在從室內(nèi)空間向外界的自然延伸上，對(duì)居住的舒適性肯定有所幫助。對(duì)于錯(cuò)層大露臺(tái)（或入戶花園）如果是可以用玻璃窗封上， 或加樓層板使上下兩家都增加面 積，對(duì)偷面積提高實(shí)用

5、率有非常大的幫助。但如果不允許封玻璃窗或加樓層板，不但對(duì)提高實(shí)用率沒有太大的幫助，還對(duì)私密性有一定影響。2、半送的陽臺(tái)或入戶花園入戶花園或生活陽臺(tái)一般都設(shè)在樓宇非主要外立面，可以隔成書房、多功能房、作為餐廳、 廚房、或甚至作為客廳。有新政對(duì)其面寬與進(jìn)深的比例作了限制，但一定程度的“偷”還是 很可行的。想要給住戶通過封入戶花園或生活陽臺(tái)增加實(shí)用率的實(shí)惠，在戶型設(shè)計(jì)上首先最忌將廚房或衛(wèi)生間的窗口對(duì)著此空間。 在封后對(duì)通風(fēng)采光等因素必須在事先有充分的準(zhǔn)備。其次也忌將入戶花園與生活陽臺(tái)功能合一，使住戶封后被迫將洗衣機(jī)及曬衣服放在景觀陽臺(tái)上，不但對(duì)小區(qū)外觀造成影響，也使污水排入雨水管，破壞城市環(huán)境。景觀

6、陽臺(tái)一般位于對(duì)樓宇的外立面有很大的影響，較上檔次的樓盤都不允許封的。舉例說明，下圖是“香密湖-瀚城”的某三房戶型。此戶型建筑面積大于90平方，只因它正好同時(shí)擁有雙層高景觀露臺(tái)和雙層高入戶花園，在此僅作贈(zèng)送面積部分的實(shí)用性說明。如圖所示，南向的錯(cuò)層露臺(tái)肯定是不能封的。但用作麻將竹戰(zhàn)、 或在春秋兩季的假期與親朋好友遠(yuǎn)眺風(fēng)景、嘆茶閑聊，只要不影響樓上人家，還是綽綽有余的。入戶花園是按奇偶層分占南北的設(shè)計(jì)。從對(duì)外立面的影響來看， 加樓層板使上下兩層都有南北兩個(gè)陽臺(tái)是完全可行的。增加一個(gè)書房，另加一個(gè)入戶花園、或者一個(gè)工人房、一個(gè)大玄關(guān)更衣室等等，對(duì)增加實(shí)用率的貢獻(xiàn)是非常巨大的。由于該項(xiàng)目的理論容積率只

7、有2.7，即使大偷面積后的實(shí)際容積率也遠(yuǎn)比新政要求的低。L卻勿2*LJ11I*-1-d*n大進(jìn)深景觀陽合花架*1 T入戶花園-景觀陽臺(tái)3、贈(zèng)送層高限度以下的空間3.1、贈(zèng)送步入式窗臺(tái)每間房偷個(gè)一二平方不在話下，而且空間可以有效利用。但偷時(shí)必須把握尺度，以免造成空間壓抑感，或床上“橫樑壓頂”等對(duì)居住心理（風(fēng)水）的影響。下圖也是“香密湖-瀚城”另一 84平方的兩房戶型。兩房和衛(wèi)生間60公分左右的落地窗臺(tái)位，完全是可用的。因?yàn)橥档貌欢?，僅一個(gè)書桌的寬度，沒什么壓抑感，也沒有“橫樑壓 頂”的影響。這對(duì)小戶型來說是相當(dāng)實(shí)際的。此戶型另有一個(gè)半送的入戶花園，完全可以做間遠(yuǎn)離睡房的小書房，對(duì)已婚向有嬰兒過渡

8、的小家庭，是非常實(shí)用的。此戶型另有生活陽臺(tái)，對(duì)洗衣、曬衣完全沒有影響，廚房也夠大， 完全可以稱得上寬綽小戶的“經(jīng)典”之一。:051.2、贈(zèng)送衣柜空間衣柜本來就不需要太高， 高了取物不方便，故偷衣柜面積是很實(shí)際的。但如果偷多了，定死了安放衣柜的位置，對(duì)空間的靈活應(yīng)用會(huì)造成一定的影響。下圖是“鼎太風(fēng)華”的某 80平方兩房戶型，主臥的衣柜空間就是偷來的。但此戶型的入戶花園雖然設(shè)計(jì)得很大，卻犯了本流上面所提到的兩大忌諱，對(duì)封入戶花園后 的通風(fēng)采光等問題會(huì)產(chǎn)生一定程度的影響。兩房?jī)蓮d一衛(wèi)（贈(zèng)送大需臺(tái)） 建筑面積約I 85 瞬臺(tái)Iffi積約乂 259 m最近有個(gè)南山新盤“厚德品園”對(duì)類似的83平方兩房戶型

9、作了很好的處理，偷衣柜之余在入戶花園和錯(cuò)層露臺(tái)的設(shè)計(jì)上有所改善。I 4H聊遇dIrMJ IVH ”- -4 fr.rwti-i-o i !*，嗎p 4| ： *-*爲(wèi)|刻IULJ rlH .d誓I*.品 jR*： 二二 JT=衛(wèi)町 iJ -K *. fea 84*1 U-IVI * fcHI- I - i#.r ik|i IBB-AIJP- tBA4 HBF *RK- /y ” -*i2G412222r 1 i-i r f 廠i ai.,.亠 iii3.3、贈(zèng)送夾層贈(zèng)送夾層是比較“大偷”的做法，對(duì)小戶型的面積擴(kuò)大有很大的幫助。但夾層由于層高的限制，作為居住用途有點(diǎn)壓抑感，對(duì)舒適性大打折扣。另外

10、，贈(zèng)送夾層對(duì)建筑成本有所上升， 對(duì)有高度限制的樓宇也可能不適用。下圖是“花園城三期”某106平方三房的戶型，偷用的夾層面積相當(dāng)可觀，至少可做成兩房 一衛(wèi)，另加個(gè)有窗的家庭廳，還送個(gè)三角大露臺(tái)！12.A/B型三劇二廳一衛(wèi) 譴蔬面積：)106 0 袞內(nèi)面積；釣S5.37悴 樓 層：g AJSmIMigXf,1 1n;陽! IQQ戶型特點(diǎn) NIT nFWRIPTTONJ S tt ? .(*兩戶*方IF,鍛兩JU*, R雋卑事0羸卑、衛(wèi)復(fù)計(jì)在tflfSiB. ttBAfl耳亍SifaEr.SI用常世耐牡，F(xiàn)*5 t.博成咒見無卜址：堆平力，禎單*玄*+K BT At. 11 V Jtnf n X#v

11、 K * H3.4、其他贈(zèng)送層高限度以下的空間還有一些其他名堂，如贈(zèng)送陽光書吧、贈(zèng)送雪茄室、贈(zèng)送自由空 間、等等，名目層出不窮。下圖是蛇口 “春樹里”某 104平方的三房戶型，在售樓推廣時(shí)被稱作“自由空間”。其主臥北面的落地凸窗進(jìn)深達(dá) 1.5米，配合中間的衣柜位置，足以做成一間集書房、衣帽間兩項(xiàng)功 能的房間或空間。HONEY GARDEN蛇口新地甜蜜大三房:香草天空人肝間售廳!101廊.方 1E吉用.蒯心荊自由*超大落幀t衣M.是段靜濫川171陀4沈幸也從這屮I主嵌少4、半送房間設(shè)計(jì)時(shí)選個(gè)房間不裝上窗戶來當(dāng)做陽臺(tái)的做法，最近開始猖獗。從半求在介紹“御景東方” 戶型時(shí)提出了“送房間最實(shí)用”，到“

12、西岸觀邸”打出“N+1”概念，逾演逾烈。在建設(shè)部對(duì)面寬進(jìn)深比的限制實(shí)施之前，也許會(huì)逐漸達(dá)到顛峰。因?yàn)檫@也許對(duì)開發(fā)商來說，是變相增加容積率的最直接最經(jīng)濟(jì)最有效的方法。下圖是“西岸觀邸” 47平方的一房戶型。很明顯，就是兩房戶型少安個(gè)窗戶，堪稱一絕。1棟A座06房一房二廳一衛(wèi)喜內(nèi)面Sb釣4Dtt140Qimaonfttmflaagi3& 部落:req：RF-tnn.ii.n聽耆榔 MRCVMB. wuwmti.MtAlMt*如 * r 空疋.i- TirtJk 貳KAFM,向豈* KiI初UR世誰H I-溥蒙轟地戸觀闘專線2783 6888mt.-辛引好牛匸區(qū)好靑4和申m交丄睦 43M 砂心砂心

13、aw*/1-劃迫同 mt潼忡 左良/，man a的恥嚴(yán) BBMM-會(huì)r 低丄5、半送戶內(nèi)雙層高空間4.9 米或以上層高本來這只是中空復(fù)式豪宅的專利，但很多開發(fā)商在處理小戶型頂樓設(shè)計(jì)時(shí)，故意將層高提到5、6 米，或利用坡屋頂空間，大量贈(zèng)送上空的面積。但據(jù)說新政可能對(duì)的部分計(jì)算雙倍面積，所以欲偷要從速！6、贈(zèng)送天臺(tái)、地下室 對(duì)高層住宅沒有意義?；氐秸}， 9070 新政下，住宅戶型該如何設(shè)計(jì)？ 上一貼講了這么多偷面積的現(xiàn)狀，本流認(rèn)為這將是新政下戶型設(shè)計(jì)的重點(diǎn)之一。本流提過，由于政府規(guī)定的容積率，離我們本身應(yīng)該對(duì)節(jié)約中國(guó)土地資源的愿望要小得多； 在合理、合法的前提下，能偷就該偷，偷得越多越有功。這也

14、不應(yīng)該受輿論和良心的譴責(zé)?；趥€(gè)人的業(yè)余愛好，本流參考各種調(diào)查數(shù)據(jù)及周邊朋友的喜好和需求，總結(jié)出 90 平方以 下住宅戶型的功能構(gòu)成與每項(xiàng)功能的最佳尺度，并設(shè)計(jì)了多種建筑面積在90 平方以下的創(chuàng)新住宅戶型。保證都是前所未有，令人耳目一新的想法。但基于本流的非專業(yè)背景， 很多想法能否實(shí)現(xiàn)尚待考證， 現(xiàn)擬就大概的思路向各位透露， 也 請(qǐng)各位真正的專家不吝指教。 如果方案有可行性， 也望各位專家給予引薦， 一方面協(xié)助本流 將也許是好的想法轉(zhuǎn)換成利益，另一方面也希望讓本流有機(jī)會(huì)回報(bào)社會(huì)。對(duì)于一個(gè) 90 平方以下的住宅戶型，如果要在市場(chǎng)上有生命力，本流認(rèn)為設(shè)計(jì)時(shí)必須考慮以 下幾個(gè)著重點(diǎn)：景 觀 方 向

15、要 保 證； 通 風(fēng) 采 光 又 節(jié) 能； 布 局 尺 寸 須 相 稱； 安 防 隱 私 不 可 省。、景觀方向要保證 對(duì)地塊作規(guī)劃時(shí)應(yīng)盡可能地將周邊的景觀資源最大化。 在缺乏外部景觀資源的條件下必須依 靠小區(qū)內(nèi)的園林景觀來輔助。要盡可能做到視野開闊，沒有開闊條件時(shí)也要做到怡眼，至少不能有直面大煙囪、小空隙、 尖角、反弓等煞物。方向當(dāng)然最好是戶型的主要立面全部向南。 當(dāng)外部主要景觀與南向相駁時(shí)， 最好是客廳向景 觀、主臥向南方。即使在 9070 新政的影響下，做不到戶戶朝南；能達(dá)到最大限度的向南率，和最大限度地利 用景觀資源，也是不變的定律。再以“香密湖 - 瀚城”為例；對(duì)不起，最近跑盤較少，

16、對(duì)其他樓盤了解得不多。“香密湖 -瀚城”在地塊規(guī)劃時(shí)充分利用了周邊的景觀資源，點(diǎn)式松散地將6 棟樓分布成一個(gè)南北狹長(zhǎng)的“ C”字型，每棟樓都是兩梯三戶，戶戶向南。本流仔細(xì)觀察了一下，發(fā)現(xiàn)南 三棟主向南略偏西，北三棟主向南略偏東。南三棟主向南略偏西， 是因?yàn)槲髅嬗袑挻蟮南忝芎返某鞘芯G化帶， 南偏西方向是外部的重 點(diǎn)景觀農(nóng)科中心。 東南方的香密湖雖說浩瀚， 但也許只有少數(shù)高層才能享受到， 故不作為重 點(diǎn)。完全符合了本流“將周邊的景觀資源最大化”一說。北三棟主向南略偏東， 可以享受本樓盤的中心園林， 再加上樓盤東面隔著條小路還有下圖并 未標(biāo)出的一塊永久市政綠化地；雖然綠地不大，但也可視為將小區(qū)園林

17、東擴(kuò)了近一倍，對(duì) “視野開闊”也作出了相當(dāng)?shù)呢暙I(xiàn)。更值得一提的是， 會(huì)所新穎的造型設(shè)計(jì)， 除了給從東面到達(dá)的客人予震撼之外， 對(duì)于北三棟 的住戶來說，會(huì)所是一座綠油油的小山坡。幾乎可以達(dá)到 “金地” 費(fèi)盡心機(jī)在樓盤中間保留 下來的那座“香密山”同樣的效果。樓盤北面因?yàn)榭拷杯h(huán)大道， 雖然已開始禁行貨柜車， 但噪音問題還是不容忽視的。 故項(xiàng)目 設(shè)計(jì)時(shí)將住宅離紅線南退了 60 米（目測(cè)），北面僅用作幼兒園。本流認(rèn)為，這個(gè)樓盤地塊 規(guī)劃，也可稱得上是戶型景觀方向方面設(shè)計(jì)的精品。有心人更可以將此盤與一個(gè)同樣排成 C 型， 8棟樓距密得多、而每棟每層都有 5戶的南山新盤“名家富居”作個(gè)對(duì)比。coJ0IJ

18、 F二、通風(fēng)采光又節(jié)能通風(fēng)指的是盡可能使戶內(nèi)南北通透， 自然風(fēng)可以在可調(diào)節(jié)下穿堂而過， 也不受外部建筑物的 阻礙。廚房、衛(wèi)生間要有外向窗戶，且與門不在同一面。根據(jù)不同的方向，窗戶的大小必須適中，以在日照采光（節(jié)省照明）與日曬升溫（浪費(fèi)空 調(diào)）中取得平衡。當(dāng)然， 即使在炎熱的夏天， 如果自然風(fēng)足以使室內(nèi)的溫度調(diào)節(jié)到舒適的水平 （如本流現(xiàn)在居 住的陽光帶），盡可能增大窗戶面積而不用空調(diào)才是最佳的選擇。還是以“香密湖 -瀚城”為例，平面 6棟 18 戶全部都設(shè)計(jì)成南北通透。櫥房和衛(wèi)生間都有向 外的窗戶， 且基本上都是門窗向?qū)Γ?完全通透。由于是每層三戶， 設(shè)計(jì)上不存在窄面天井式 的送風(fēng)通道。 為更好

19、的采光降噪節(jié)能， 接近北環(huán)和香密湖路的窗戶都做了雙層玻璃和鮮風(fēng)系 統(tǒng)，保證了不開窗也能達(dá)致空氣對(duì)流的效果。上面說的都是理想的住宅戶型設(shè)計(jì)對(duì)景觀、方向、通風(fēng)、采光等的要求。對(duì)于既要做到 90 平方以下，又要做到三房或以上的住宅戶型設(shè)計(jì)來說，某些指標(biāo)必須加以取舍。例如： 為了減少公攤，戶戶向南不可能百分百滿足；為了縮小面寬，客房等次要功能的通風(fēng) 采光面可能變得狹窄，或者只能面向內(nèi)灣式的通風(fēng)采光井?？傊磺袊@增加實(shí)用率，最大限度的保持居住舒適性的努力方向是確定的。三、布局尺寸須相稱90 平方以下的戶型，布局必然是非常緊湊的。但緊湊歸緊湊，動(dòng)靜相隔、親疏有別的功能 區(qū)分還是必須的。所謂麻雀雖小，五臟

20、俱全。對(duì)于空間尺度的把握，更是“9070 新政下，住宅戶型該如何設(shè)計(jì)？”的重中之重。90 平方是個(gè)什么概念？就算能達(dá)到80%的實(shí)用率， 大約可以做成面寬 8 米、進(jìn)深 9 米，或面寬7米、進(jìn)深10米，或6M X 12M, 5M X 14M,甚至4.5M X 16M等的平面戶型；也可以做 成面寬 8 米、進(jìn)深 4.5 米，或 7M X 5M,或 6M X 6M, 5M X 7M, 4.5M X 8M、甚至 4M X 9M 等的復(fù)式戶型。在如此的空間內(nèi)要做成三房或以上，絕不是件容易的事情。日本是一個(gè)居住密度非常大， 而且地震災(zāi)害非常多的國(guó)家， 他們有一套對(duì)不同活動(dòng)功能及通 道要求的最小尺度的極限。

21、 本流嘗試根據(jù)深圳地區(qū)人們的生活活動(dòng)習(xí)慣， 對(duì)某些居住功能也 制定了最小尺度的極限。例如：可上床邊的寬度極限為50CM室內(nèi)通道的寬度極限為 80CM廚房?jī)?nèi)的工作通道寬度極限也是80CM塌塌米式睡房的寬度極限為2.2米；客衛(wèi)的尺度極限為1.3 X 2或1.5 X 1.6 ；主衛(wèi)的尺度極限為 1.5 X 2.1 ；睡房根據(jù)床的擺放方向，寬度或深度按含墻厚中心距 2.4、 2.7 、 3.0 、 3.3 、 3.6 等這些等級(jí)為最佳。這些極限是在維持居住舒適性最低要求的基礎(chǔ)上， 將實(shí)用率最大化的基本保證。古人有說屋小人多和屋大人少都是違反陰陽協(xié)調(diào)的?！跋忝芎? 瀚城”的兩房面寬 3.7 米，三房面寬

22、 4 米，四房面寬 5 米，就是符合陰陽協(xié)調(diào)規(guī)律并且非常舒適的設(shè)計(jì)。但“香密湖 - 瀚城”凡是帶工人房的設(shè)計(jì)， 似乎違背了客觀規(guī)律， 小得太離譜。 還不如省了一面墻的材料， 當(dāng)作生活陽臺(tái)的一部分送面積給消費(fèi)者來得更實(shí)際。在 9070 的新政影響下，一切以實(shí)用為主，減少不必要的浪費(fèi)，使戶型的每一寸土地都得到 最大的利用率， 也是消除屋內(nèi)陰角的可行之處。但注意本流所指的 “最大的利用率”是以維 持基本居住功能的舒適性為前提的。 如果因此要定做床墊、 或者坐上坐廁要腳尖頂墻這樣的 設(shè)計(jì)是絕對(duì)不可取的。另外， 房屋面積與門窗的大小比例、 戶內(nèi)外面積的比例等也都必須恰當(dāng)。 雙層高露臺(tái)雖說偷 得越多越合算

23、，但如果進(jìn)深太大而影響其下層的采光，也是不可取的。圖：客廳的面寬很實(shí)際， 但工人房不實(shí)際，還不如省了一面墻的材料， 當(dāng)作生活陽臺(tái)的一部 分送面積給消費(fèi)者來得更實(shí)際。L灑L羽RL論r 的1r141花架-_景現(xiàn)陽臺(tái)- 能整個(gè)樓盤戶戶向南的，的確不多。9070新政實(shí)施后就更不容易了。即使“招華熙城”的連排別墅也是一排向南、一排向北間隔著做的。不過“招華熙城”設(shè)計(jì)的目的在于將別墅自帶花園的景觀資源最大化。由此可見，對(duì)于 豪宅來說景觀價(jià)值遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于方向價(jià)值。因?yàn)樽　拔醭恰钡娜瞬粫?huì)在乎中央空調(diào)費(fèi)。這點(diǎn)春華四季園做得好些。 不過本流買房時(shí)最希望看的是工程圖紙，有些管網(wǎng)等大多數(shù)戶型平面圖都沒有標(biāo)出來。四、安防隱

24、私不可省安防等的重要性這里就不多說了。為了盡可能地增大實(shí)用率，必須將戶型與外部通風(fēng)采光面的利用最大化。這就難免產(chǎn)生不同戶型間、或戶型與外部過道間窗戶比鄰或?qū)ν那闆r。設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)該盡可能地加以避免；實(shí)在避免不了，也要在細(xì)節(jié)上對(duì)影響安防隱私的問題加以改進(jìn)。再次總結(jié)對(duì)于90平方以下的住宅戶型設(shè)計(jì)時(shí)必須考慮的著重點(diǎn)：景觀方向要保證；通風(fēng)采光又節(jié)能；布局尺寸須相稱；安防隱私不可省。篇幅關(guān)系，介紹本流對(duì) 9070新政下住宅戶型設(shè)計(jì)的過程構(gòu)思；以及介紹本流自行設(shè)計(jì)的幾 種概念戶型。根據(jù)不同的方向，窗戶的大小必須適中，以在日照采光（節(jié)省照明）與日曬升溫（浪費(fèi)空調(diào)）中取得平衡。當(dāng)然，即使在炎熱的夏天，如果自然風(fēng)足

25、以使室內(nèi)的溫度調(diào)節(jié)到舒適的水平（如本流現(xiàn)在居住的陽光帶），盡可能增大窗戶面積而不用空調(diào)才是最佳的選擇。在一般條件下，應(yīng)該在“日照采光（節(jié)省照明）與日曬升溫（浪費(fèi)空調(diào)）中取得平衡?！钡凇瓣柟鈳А?“本流的家”這個(gè)特定地方，大海、高爾夫球場(chǎng)、足夠高的樓層、毫無遮擋的東南微風(fēng)，將外部環(huán)境自然調(diào)節(jié)得太適合人類居住了。故本流家的空調(diào)能耗幾乎為零。幾次開空調(diào)都只是因?yàn)橄掠隉o法開窗，使屋內(nèi)因人體和照明產(chǎn)生的熱量過度積聚。今天上午例行開會(huì)，中午抽空瞥了一下鳳凰數(shù)2006中國(guó)主力戶型論壇的長(zhǎng)篇大論；驚然發(fā)現(xiàn)本流作為一個(gè)業(yè)余戶型愛好者，居然與大師們?cè)诤芏嘞敕ㄉ舷嘟?。例如?duì)9070政策的理解為“合理配置有限的社會(huì)

26、（土地）資源”；又如提倡“一梯多戶”來增加實(shí)用率； 甚至“偷面積”也被某些專家非常隱晦的提了出來。還有某地產(chǎn)公司專門成立了“7090小組”，從事新政下的戶型設(shè)計(jì)。這些更堅(jiān)定了本流分享以下心血作品予有心人的信心。本流主要談了偷面 積的種類和方法：1 、贈(zèng)送雙層高露臺(tái)或雙層高入戶花園2、 半送陽臺(tái)或入戶花園3、 贈(zèng)送層高限度以下的空間3.1、贈(zèng)送步入式窗臺(tái)3.2、贈(zèng)送衣柜空間3.3、贈(zèng)送夾層3.4、其他4、 半送房間5、 半送戶內(nèi)雙層高空間6、 贈(zèng)送天臺(tái)、地下室以及9070新政下戶型設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)該考慮 的著重點(diǎn)：景觀方向要保證；通風(fēng)采光又節(jié)能；布局尺寸須相稱；安防隱私不可省。接下來本流準(zhǔn)備介紹對(duì) 90

27、70新政下住宅戶型設(shè)計(jì)所制定的過程。本流嘗試將對(duì)空間尺度的把握，結(jié)合到戶型設(shè)計(jì)的過程中，將過程分解如下：1、將戶內(nèi)大部分居住功能確定下來，僅留小部分可給居住者作個(gè)性化改變的功能空間；2、對(duì)已確定的功能套用最小尺度極限，以此作為戶型設(shè)計(jì)的基本組件；3、根據(jù)地塊現(xiàn)狀及某些設(shè)計(jì)概念決定戶型的大致形狀與尺度；4、拼湊基本組件，以填充上述的大致形狀與尺度；5、通過對(duì)某些功能的可重疊性進(jìn)行分析，以再次壓縮使用面積；6、對(duì)拼湊基本組件時(shí)產(chǎn)生的邊角空間進(jìn)行再分配；7、完成基本戶型方案后從中抽取可偷的部分，進(jìn)一步提高實(shí)用率。8、根據(jù)該戶型與同層其他戶型或公共部分間的相互關(guān)系作相應(yīng)調(diào)整，必要時(shí)重復(fù)循環(huán)上述3至8的

28、過程。其中本流定義的確定功能包括：睡房、客廳、餐廳、廚房、衛(wèi)生間、和樓梯等。以下部分列舉本流對(duì)確定功能組件設(shè)計(jì)的理想形狀與最小尺度極限。記得本流在上貼“布局尺寸須相稱”中曾提過，這是本流根據(jù)日本的一些研究數(shù)據(jù)，總結(jié)了“人體工程學(xué)”與某些 安全規(guī)范后整理出來的，是 9070新政下戶型設(shè)計(jì)的精髓所在。一、睡房睡房為長(zhǎng)方形組件 W X L，W的一邊為有門的邊，另一邊為窗（或墻）；L的一邊為墻，另一邊為墻（或窗）。睡房的尺度按以下幾個(gè)等級(jí)設(shè)計(jì)（單位：米，含墻厚）：睡房， 1.2 米床，靠邊擺放 床寬型： W=2.4 ， L=2.7 床+衣柜寬型： W=2.7， L=2.4 門邊床型： W=2.7 ，

29、L=2.7睡房， 1.5 米床，靠邊擺放 床寬型： W=2.4 ， L=3.0 床+衣柜寬型： W=2.7， L=2.7 門邊床型： W=3.0 ， L=2.7睡房， 1.5 米床，居中擺放 標(biāo)準(zhǔn)型： W=3.0 ， L=3.6變異型： W=3.3 ， L=3.0豪華型： W=3.3 ， L=3.6睡房， 1.8 米床，居中擺放標(biāo)準(zhǔn)型：W=3.0， L=3.9變異型：W=3.3， L=3.3豪華型：W=3.3， L=3.9睡房， 1.8 米床，居中擺放，但已另設(shè)有衣帽間標(biāo)準(zhǔn)型：W=3.0， L=3.3豪華型：W=3.3， L=3.3象以上這種（本流稱之為“量子化”的）長(zhǎng)寬等級(jí)設(shè)計(jì)，一方面可以使

30、戶型盡量緊湊、減少 浪費(fèi)，另一方面也可以在整體考慮時(shí)便于拼湊基本戶型元素。二、客廳客廳的理想狀態(tài)是兩幅對(duì)邊墻（長(zhǎng)度L）,夾一邊帶觀景陽臺(tái)門或窗戶（寬度 W，比較舒適的面寬W的極限為：兩房： 3.6 米單衛(wèi)小三房： 3.8 米有主衛(wèi)三房： 4.0 米四房： 4.2 米理想沙發(fā)邊的長(zhǎng)度 L為W的1到1.2倍，其間不可設(shè)有任何開口。電視背景墻的長(zhǎng)度極限為 0.5L （與L有相同的垂直中心線）。電視背景墻的兩端與不足L的部分允許作為其他組件的開口或與其他組件重疊。觀景陽臺(tái)門或窗戶的對(duì)邊最好也是敞開的；但離沙發(fā)背邊1 米以內(nèi)不可作為其他組件的開口。以上只是以電視為中心的客廳設(shè)計(jì)，其余類型的客廳設(shè)計(jì)從略。

31、） 三、餐廳 。略。四、廚房餐廳的最佳邊長(zhǎng)是 1.6 米（放一邊櫥柜）、或 2.2 米（放兩邊櫥柜），小于 1.6 米的工作舒 適度及安全性將會(huì)降低，任何大于 2.2 或介于 1.6 至 2.2 之間的都有或多或少的浪費(fèi)。 。略。本流認(rèn)為就以上短短的兩行字，比起目前很多戶型設(shè)計(jì)師所遵循的“ 2 居室廚房不小于 4 平 方、 3居室廚房不小于 5 平方”等的規(guī)則要有用得多。五、衛(wèi)生間衛(wèi)生間可以做成洗手盆、 坐廁、 淋浴成一排排列， 而且開門位在洗手盆那端，此時(shí)內(nèi)籠尺寸 極限為 1.3 X 2 ；如果門開在中間或要放浴缸，內(nèi)籠寬度必須達(dá)到1.5 米或以上。另一種比較緊湊的排法是開門位、坐廁、 淋浴

32、房、洗手盆依次呈四個(gè)象限，此時(shí)內(nèi)籠尺寸極 限為 1.5 X 1.6 （有坐廁面 1.6 ）。1、計(jì)算墻厚時(shí)加上貼瓷片的厚度（簡(jiǎn)易保守計(jì)算兩邊共10CM）；2、窗不可開在洗手臺(tái)的鏡子位；3、淋浴房裝訂邊緣位置不可是窗洞。另外，本流個(gè)人比較反對(duì)太緊湊的衛(wèi)生間， 因?yàn)樗窍硎墁F(xiàn)代生活的最重要元素！六、樓梯9070 新政下設(shè)計(jì)住宅戶型時(shí)，由于要盡可能地偷面積，對(duì)空間高度的利用會(huì)越來越重視。 所以有樓梯的戶型將被廣泛采用。本流制定樓梯寬度的最小極限為80CM級(jí)寬的最小極限為 20CM級(jí)高的最大極限為 20CM但只要條件允許，一般設(shè)計(jì)級(jí)寬約為25CM級(jí)高約為18.6CM。本流再次大概地瀏覽了一下 鳳凰樹

33、2006 中國(guó)主力戶型論壇的長(zhǎng)篇大論中，幾位世界 級(jí)大師對(duì)一些 90 平方以下“創(chuàng)新”戶型的描述。雖然鳳凰樹 沒有貼出戶型圖， 但從本流的理解來看， 這些戶型都沒有什么特別的賣點(diǎn)！ 是 大師們不敢放膽使用 “偷面積” 的絕招？還是在目前“偷盜秘訣” 盛行的狹窄市場(chǎng)里故意深 藏不露？甚至有些大師不斷隱晦地提出“兩小戶合成一大戶”這種既不利于中低收入群體、 又屬于違規(guī)的想法？下面粗略 （也許比某些大師們的交流內(nèi)容詳細(xì)得多） 介紹幾種本流認(rèn)為想法已基本成熟、 可 行性極高的戶型。 如果客戶有興趣將其轉(zhuǎn)換成產(chǎn)品， 本流愿意以出售方案或合作開發(fā)等方式 提供進(jìn)一步的內(nèi)容。其實(shí) 90 平方以下做三房（或以上

34、）根本就不是什么困難的事，而且還不必做成象香港那樣 犧牲各方面的舒適性。以下本流列舉幾個(gè)設(shè)計(jì)的想法， 并將套內(nèi)各主要功能的面積、 方向、 通透性等重要數(shù)據(jù)全部 毫無保留地列出。供大家參考，并驗(yàn)證其舒適性。一、清風(fēng)灣 A 型名稱解釋： 清風(fēng)：南北通透、冬暖夏涼；清風(fēng)：講求實(shí)用、去除花巧；清風(fēng)：氣質(zhì)高雅、不畏權(quán)貴。 灣：彎曲的水流（通風(fēng)道）；海洋伸入陸地的部分（戶外空間伸入建筑物內(nèi)的部分）。戶型精華： 南北通透平面小三房，開放式過道及電梯大堂，套內(nèi)建筑面積（偷面積后）不足60 平方！建筑特色：1、建筑采用連排式中間過道酒店式公寓樓結(jié)構(gòu)，實(shí)用率極高。每戶占用單向面寬（連公共 采光灣口）僅 7.5 米

35、。樓體南北最大深度約 27 米。2、電梯間采用開放式單雙層分開連接通道設(shè)計(jì)。每層的整個(gè)電梯大堂計(jì)入建筑面積的地 方，僅消防電梯（每層停）門前約 4-5 平方的一半。使公攤面積極端最小化。3、戶型舒適性絕不會(huì)由于公寓式結(jié)構(gòu)而降低。樓體通過利用寬面灣式采光井增加通風(fēng)采 光。公共過道每隔 4.5 米就有 3 米寬的通風(fēng)采光口，使每戶都可以自身實(shí)現(xiàn)南北通透。 50% 的戶型向南。戶型指標(biāo)：玄關(guān)約 3.5 平方；客廳約 17.1 平方（ 4.5 X 3.8 ）；景觀陽臺(tái)約 5.2 平方；餐廳（連過道）約 9.5 平方；廚房約 5.9 平方；衛(wèi)生間約 3.2 平方；生活陽臺(tái)約 2.9 平方； 主臥約 11

36、.4 平方；客房約 10 平方；書房約 5.9 平方。（合計(jì) 74.6 套內(nèi)面積）（注： 以上所標(biāo)面積， 部分可能在邊角上與其他使用功能有重疊計(jì)算。戶型設(shè)計(jì)概念方案出讓價(jià)人民幣 8 萬）二、清風(fēng)灣 B 型戶型精華： 南北通透平面大三房，開放式過道及電梯大堂，套內(nèi)建筑面積（偷面積后）不足65 平方！建筑特色：1、建筑采用連排式中間過道酒店式公寓樓結(jié)構(gòu)，實(shí)用率極高。每戶占用單向面寬（連公共 采光灣口）僅 7.5 米。樓體南北最大深度近 32 米。2、電梯間采用開放式單雙層分開連接通道設(shè)計(jì)。每層的整個(gè)電梯大堂計(jì)入建筑面積的地 方，僅消防電梯（每層停）門前約 4-5 平方的一半。使公攤面積極端最小化。

37、3、戶型舒適性絕不會(huì)由于公寓式結(jié)構(gòu)而降低。 樓體通過利用寬面灣式采光井增加通風(fēng)采光。 公共過道每隔 4.5 米就有 3 米寬的通風(fēng)采光口， 使每戶都可以自身實(shí)現(xiàn)南北通透。 戶型功能 結(jié)構(gòu)為三房?jī)蓮d二衛(wèi)， 50%的戶型向南。戶型指標(biāo)：玄關(guān)約 3.5 平方；客廳約 19 平方（ 5 X 3.8 ）；景觀陽臺(tái)約 5.2 平方； 餐廳（連過道）約 10.3 平方；廚房約 5.9 平方；生活陽臺(tái)約 3.6 平方； 主臥約11.4平方；客房A約10平方；客房B （或書房）約8平方；主衛(wèi)約 3.4 平方，公衛(wèi)約 3.2 平方。（ 83.5 套內(nèi)面積）（注： 以上所標(biāo)面積， 部分可能在邊角上與其他使用功能有重

38、疊計(jì)算。 戶型設(shè)計(jì)概念方案出 讓價(jià)人民幣 8 萬）三、清福灣A型名稱解釋：所謂清福難求， 尤其在當(dāng)今競(jìng)爭(zhēng)激烈的社會(huì)中努力向上的一族。 清福灣就是希望讓你疲憊的 心能夠放松地享受自然生活的港灣?！案！迸c“復(fù)”諧音，代表“復(fù)式”。戶型精華： 南北通透、寬面、淺進(jìn)深小復(fù)式。建筑特色：1 、建筑采用連排式中間過道酒店式公寓樓結(jié)構(gòu)，實(shí)用率高。每戶占用單向面寬（連公共采 光灣口）僅 7 米。樓體南北最大深度僅 20 米。2、樓體通過利用寬面灣式采光井增加通風(fēng)采光。公共過道每隔4 米就有 3 米寬的通風(fēng)采光口。每戶利用公共過道上層實(shí)現(xiàn)真正的南北通透。50%的戶型主向向南。戶型指標(biāo)：玄關(guān)約 3 平方；客廳約

39、21 方（ 5 X 4.2 ）；景觀陽臺(tái)（ 6米高）約 6平方；餐廳約9平方；廚房約5.4平方；生活陽臺(tái) A約2.7平方；生活陽臺(tái)B約3平方；主臥約 15平方；主衛(wèi)約 4平方；主臥法式陽臺(tái)約 2.4 平方；客房A約10.8平方，客房B約8.1平方；客房C （或書房）約5.8平方； 開放書房（或家庭廳）約 3.6 平方；中空樓梯間約 6 平方；客衛(wèi)A約3.6平方；客衛(wèi)B （無沐浴設(shè)施）約 2平方。（105套內(nèi)面積）（注： 以上所標(biāo)面積， 部分可能在邊角上與其他使用功能有重疊計(jì)算。 戶型設(shè)計(jì)概念方案出 讓價(jià)人民幣 12 萬）四、清福灣 B 型五、空中四合院戶型精華：四戶公用合院面積約 60 平方（

40、 6 米高，花園中間設(shè)“世界之窗”式采光天窗）。建筑特色：1、建筑采用連排板式樓實(shí)現(xiàn)。四戶為一單元，共用南向面寬僅20 米，最大進(jìn)深（含外部過道）不足 15 米。多單元可橫向疊加，共用超寬大及通透的 6 米高電梯大堂（可使用觀光電 梯）。2、樓體北面可做成相當(dāng)好的立體園林，適合設(shè)計(jì)在地塊的最南端。底部還可以配合樓體外 立面做成南向曲面街鋪，突顯每個(gè)商鋪的個(gè)性。3、戶型基本配置為復(fù)式三房?jī)蓮d三衛(wèi)。戶戶向南及南北通透。全部房間（包括客廳樓梯底 簡(jiǎn)易公衛(wèi)）都有外窗，居住舒適性頗佳?；窘M成戶型為“空中四合院A”及“空中四合院B”兩款。都是本流認(rèn)為比較得意的作品?？罩兴暮显篈戶型指標(biāo)：四戶公用合院面積

41、約 60平方（ 6米高，花園中間設(shè)世界之窗形采光天窗）；入戶門面寬 1.8 米（子母門 1.2 米，有足夠位置貼春聯(lián)），上 2 級(jí)臺(tái)階（盡顯高貴）； 門廳（玄關(guān)）約 3.8 平方；客廳約 19.7 平方（ 4.7 X 4.2 ）；餐廳（連過道）約 8平方；廚房約 5 平方；生活（景觀）陽臺(tái)約 3.6 平方；主臥約15平方；客房A約9.1平方，客房B約7.7平方；陽光書房約 2.1平方；主衛(wèi)約3.5平方，公衛(wèi) A約3.2平方，公衛(wèi) B約1.6平方（樓梯底）。（116.2平方）空中四合院B戶型指標(biāo)：四戶公用合院面積約 60平方（ 6米高，花園中間設(shè)世界之窗形采光天窗）； 入戶門面寬 1.8 米（子

42、母門 1.2 米，有足夠位置貼春聯(lián)），上 2級(jí)臺(tái)階（盡顯高貴） ； 門廳（玄關(guān)）約 5平方；客廳約 16平方（ 4 X 4 ）；景觀（生活）陽臺(tái)約 6平方； 餐廳（連過道）約 8平方；廚房約 6平方（部分在樓梯底下）；主臥約 16 平方；客房約 9.1 平方（兩間）；主衛(wèi)約4.2平方，公衛(wèi) A約3.4平方，公衛(wèi) B約1.6平方。（注： 以上所標(biāo)面積， 部分可能在邊角上與其他使用功能有重疊計(jì)算。 戶型設(shè)計(jì)概念方案出 讓價(jià)人民幣 28 萬） 六、空中TOWN HOUSE型 戶型精華： 獨(dú)門獨(dú)戶私家花園，上下左右均無隱私干擾，南北通透，戶戶向南；完全是別墅（除獨(dú)立車 房外）的配置，更勝別墅（高層景靚

43、、遠(yuǎn)離蛇蟲鼠蟻）。建筑特色：1、建筑采用連排板式樓實(shí)現(xiàn)。每戶占用面寬極少，連排設(shè)計(jì)可使外部景觀方向資源利用最 大化， 最適合東西方向狹長(zhǎng)的地塊或設(shè)計(jì)在地塊的最北面。 多戶橫向疊加， 共用超寬大及通 透的電梯大堂（可使用觀光電梯）。2、戶型基本配置為復(fù)式五房?jī)蓮d四衛(wèi)。戶戶向南及南北通透。嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膽粜驮O(shè)計(jì)使客廳、主 臥等重要功能的正面窗外上方， 沒有寬大的外伸物阻礙采光通風(fēng)。 全部房間 （除客廳樓梯底 簡(jiǎn)易公衛(wèi)外）都有外窗。居住舒適性極佳。五房?jī)蓮d四衛(wèi)！一個(gè)完全豪宅的標(biāo)準(zhǔn)，難以置信吧。要記得全部建筑面積可能控制在90 平方以下，如果還沒有更新的限制偷面積的政策實(shí)施的話！戶型指標(biāo)：入戶花園約 10 平

44、方（ 8.2 米高，真正意義的空中花園）；入戶門面寬 1.8 米（子母門 1.2 米，有足夠位置貼春聯(lián)），上 2 級(jí)臺(tái)階； 門廳（玄關(guān)）約 2.7 平方；客廳約 20 平方（ 4.5 X 4.5 ）； 餐廳（連過道）約 10.5 平方；廚房約 4.5 平方；生活陽臺(tái)約 3.6 平方； 主臥（含衣帽間）約 17.5 平方，主臥外法式陽臺(tái)約 2.2 平方； 客房約 10.3 平方（兩間），書房約 3.4 平方； 活動(dòng)室約 20 平方（層高 2.2 米）。主衛(wèi)約 4.9 平方，公衛(wèi) A 約 3.4 平方，公衛(wèi) B 約 2.9 平方（層高 2.2 米），公衛(wèi) C 約 1.3 平方（樓梯底）。（注： 以

45、上所標(biāo)面積， 部分可能在邊角上與其他使用功能有重疊計(jì)算。 戶型設(shè)計(jì)概念方案出 讓價(jià)人民幣 38 萬）七、空中TOWN HOUSE型戶型精華、指標(biāo)等內(nèi)容與空中TOWN HOUSE型大致相同。少了活動(dòng)室與公衛(wèi)B,入戶花園高達(dá) 14.2 米，外型可以設(shè)計(jì)得更加大氣。全部戶型南北通透，一半戶型正面向南。（戶型 設(shè)計(jì)概念版權(quán)方案隨空中 TOWN HOUSE型奉送）八、空中TOWN HOUSE型上述空中TOWNHOUSA、B型，因偷面積比例較大，若非與建設(shè)審批部門關(guān)系良好，不被批 準(zhǔn)的可能性較大。以下空中 TOWN HOUSE型，偷面積條件明確合理，較易被接受。戶型精華： 獨(dú)門獨(dú)戶，光猛通透，戶戶向南，上

46、下左右均無隱私干擾，完全連排別墅（除獨(dú)立車房外）的配置。建筑特色： 1、建筑采用連排板式樓實(shí)現(xiàn)。每戶占用面寬極少，連排設(shè)計(jì)可使外部景觀方向資源利用最 大化， 最適合東西方向狹長(zhǎng)的地塊或設(shè)計(jì)在地塊的最北面。多戶橫向疊加， 共用超寬大及通透的電梯大堂（可使用觀光電梯）。2、戶型基本配置為小復(fù)式三房三廳三衛(wèi)。戶戶向南及南北通透。全部房間（包括門廳簡(jiǎn)易 公衛(wèi)）都有外窗。居住舒適性極佳。3、客廳售樓標(biāo)準(zhǔn)為約 5.8 米高， 客廳窗戶及樓梯的設(shè)計(jì)可輕易銜接自隔不同高度的樓層板， 范圍從客廳、次臥各約 2.9 米，到客廳 3.2 、次臥 2.6 米都可以滿足。4、套內(nèi)建筑面積加上門前分?jǐn)偣策^道，也只在70 平方以下。戶型指標(biāo)：入戶門面寬 3 米（子母門 1.2 米，兩邊可做成中式磚雕或西式鐵藝窗洞），門廳（內(nèi)庭園） 約7 平方；客廳約 16平方（ 4 X 4 ），客廳外景觀陽臺(tái)約 7平方（雙層高）； 餐廳（與廚房同房）約 13 平方；生活陽臺(tái)約 2.4 平方； 主臥（含衣帽空間）約 17.8 平方，主臥外景觀陽臺(tái)約 5 平方； 客房A約16平方，客房 B約7.8平方；主衛(wèi)約4.1平方，公衛(wèi) A約3.3平方，公衛(wèi) B約1.3平方。（注： 以上