六盤(pán)水市奧林匹克體育中心物業(yè)管理初步方案

1、六盤(pán)水市奧林匹克體育中心物業(yè)管理初步方案 目 錄1、企業(yè)基本情況，公司內(nèi)部管理機(jī)制和特點(diǎn)。2、對(duì)本項(xiàng)目物業(yè)特點(diǎn)的分析。3、對(duì)本物業(yè)管理服務(wù)的整體管理的設(shè)想及策劃。4、擬采取的工作計(jì)劃和物資裝備設(shè)備情況。5、管理人員的配備、管理及培訓(xùn)。6、物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃和實(shí)施。7、各項(xiàng)指標(biāo)的承諾及完成承諾指標(biāo)采取的措施。8、經(jīng)費(fèi)收支預(yù)算。9、本項(xiàng)目資料檔案的管理及相關(guān)規(guī)章制度。10、本公司管理本項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)及要說(shuō)明的問(wèn)題。第一章 企業(yè)基本情況，公司內(nèi)部管理機(jī)制和特點(diǎn)貴州立華安物業(yè)服務(wù)有限公司是一家集住宅物業(yè)服務(wù)、商業(yè)物業(yè)服務(wù)、保安、保潔、維修、園藝工程及物業(yè)服務(wù)顧問(wèn)、咨詢(xún)、策劃業(yè)務(wù)為一體的，具有獨(dú)立法人資格的綜

2、合性物業(yè)服務(wù)企業(yè)。 立華安核心層是由一批深?lèi)?ài)物業(yè)管理事業(yè)并在物業(yè)服務(wù)行業(yè)拼搏實(shí)踐5-15年，有物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)知識(shí)和管理技能深度積累、年富力強(qiáng)的職業(yè)經(jīng)理人共同組成的物業(yè)服務(wù)團(tuán)隊(duì)。他們包括：國(guó)內(nèi)數(shù)家知名物業(yè)服務(wù)企業(yè)（一級(jí)資質(zhì)）的資深人員和精英人才，我們一方面能在日常管理中帶給員工最新的思想理念、最前緣的經(jīng)驗(yàn)指導(dǎo)，另一方面能為接管物業(yè)提供獨(dú)到的管理創(chuàng)意及專(zhuān)業(yè)的管理建議，并擁有國(guó)內(nèi)大型體育場(chǎng)館管理經(jīng)驗(yàn)的專(zhuān)業(yè)人才作管理技術(shù)支撐。立華安在秉承“全心為客戶(hù)創(chuàng)造價(jià)值服務(wù)”的經(jīng)營(yíng)理念基礎(chǔ)上，樹(shù)立起“幫助客戶(hù)，就是幫助我們自己”的全員服務(wù)理念和“以嚴(yán)謹(jǐn)、細(xì)致的服務(wù)不斷為客戶(hù)創(chuàng)造安全、優(yōu)美、舒適的物業(yè)氛圍，持續(xù)實(shí)現(xiàn)客

3、戶(hù)滿(mǎn)意”的質(zhì)量方針。 立華安以?xún)?yōu)質(zhì)服務(wù)為支撐，以國(guó)際iso9001質(zhì)量管理體系為服務(wù)品質(zhì)保障，以“和諧居住、星級(jí)服務(wù)”為標(biāo)準(zhǔn)，積極倡導(dǎo)“和諧生活方式”，從基本生活方式、社會(huì)生活方式和精神生活方式三個(gè)層面關(guān)愛(ài)客戶(hù)，為客戶(hù)創(chuàng)造一種完善的生活服務(wù)系統(tǒng)。 立華安作為學(xué)習(xí)性企業(yè)組織，在學(xué)習(xí)國(guó)外先進(jìn)物管理念技術(shù)的基礎(chǔ)上，融匯國(guó)內(nèi)物業(yè)管理實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，探索出獨(dú)具特色的“立華安物業(yè)服務(wù)模式”，配合“顧客滿(mǎn)意系統(tǒng)”（cs）的運(yùn)作，力爭(zhēng)將物業(yè)管理服務(wù)達(dá)到盡善盡美的境界。立華安倡導(dǎo)的“管理嚴(yán)謹(jǐn)化、服務(wù)優(yōu)質(zhì)化、客戶(hù)親情化、理念超前化”已經(jīng)形成以“高檔物業(yè)特征、優(yōu)質(zhì)服務(wù)標(biāo)志、獨(dú)具項(xiàng)目特色、合理收費(fèi)取向”為核心的物業(yè)服務(wù)品牌

4、風(fēng)格。 貴州立華安物業(yè)服務(wù)有限公司于2009年成立，憑借對(duì)物業(yè)服務(wù)的專(zhuān)業(yè)理解，現(xiàn)在管項(xiàng)目有位于貴陽(yáng)市的眾福家園、中央公園、美成名園、澗橋泊林，清鎮(zhèn)市的塞維利亞等五個(gè)高層住宅小區(qū)，與此同時(shí)代管銀海地產(chǎn)的嘉怡花園、銀海大廈和銀海元隆廣場(chǎng)，并正積極接洽貴州省多個(gè)地州名優(yōu)樓盤(pán)。質(zhì)量方針：以嚴(yán)謹(jǐn)、細(xì)致的服務(wù)不斷為客戶(hù)創(chuàng)造安全、優(yōu)美、舒適的物業(yè)氛圍，持續(xù)實(shí)現(xiàn)客戶(hù)滿(mǎn)意。核心理念：把員工的個(gè)人追求融入立華安的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展規(guī)劃之中。 立華安將秉承 “舍得模式”來(lái)經(jīng)營(yíng)企業(yè)、經(jīng)營(yíng)人才，通過(guò)全員培訓(xùn)、職務(wù)晉級(jí)等激勵(lì)制度，舍一時(shí)之小利，得長(zhǎng)久之人心，創(chuàng)百年之品牌，走輝煌之大道。管理理念：人才、團(tuán)隊(duì)、互動(dòng)、盡責(zé)人才 物業(yè)管理

5、屬于服務(wù)業(yè)，服務(wù)業(yè)需要清晰頭腦，人才就顯得難能可貴。尊重人才，愛(ài)惜人才，為人才提供發(fā)展空間是立華安對(duì)人才的使用原則。團(tuán)隊(duì) 團(tuán)即團(tuán)結(jié)，隊(duì)即多人的集合。團(tuán)隊(duì)就是靠一種信念凝集在一起的戰(zhàn)斗集體，具有團(tuán)隊(duì)精神才能打勝仗。立華安起步靠團(tuán)隊(duì)精神，走向成功仍要靠團(tuán)隊(duì)精神?；?dòng) 講求卓越溝通，我們與客戶(hù)需要卓越溝通，我們的團(tuán)隊(duì)內(nèi)部更需要卓越溝通，溝通產(chǎn)生共鳴，溝通產(chǎn)生原動(dòng)力，溝通也讓我們彼此更加坦誠(chéng)。盡責(zé) 盡心盡責(zé)是做人與做事之本，盡責(zé)也是自我價(jià)值實(shí)現(xiàn)的標(biāo)尺，有盡責(zé)之心可助事業(yè)騰飛，有盡責(zé)之心可獲得客戶(hù)與更多的回報(bào)。管理理念 以質(zhì)量立足市場(chǎng)、以品牌角逐市場(chǎng)、以信譽(yù)贏(yíng)取市場(chǎng)、以實(shí)力拓展市場(chǎng)。以質(zhì)量立足市場(chǎng) 質(zhì)量

6、上做到規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化，以高標(biāo)準(zhǔn)質(zhì)量管理體系立足市場(chǎng)，并不斷突破與自我超越，使立華安獲得市場(chǎng)的認(rèn)同。以品牌角逐市場(chǎng) 有優(yōu)良品牌的企業(yè)才有永恒生命力和吸納力。立華安精神內(nèi)涵就是以品牌去占領(lǐng)、去獲得市場(chǎng)。這種精神內(nèi)涵就是規(guī)范管理創(chuàng)造品牌、實(shí)施創(chuàng)優(yōu)發(fā)展品牌，自我超越升華品牌、塑造精品演繹品牌。以信譽(yù)贏(yíng)取市場(chǎng) 立華安以“管就高標(biāo)準(zhǔn)，干就創(chuàng)一流”，樹(shù)立立華安良好市場(chǎng)口碑和“有諾必踐、一諾千金”的社會(huì)信譽(yù)。以實(shí)力拓展市場(chǎng) 立華安對(duì)物業(yè)服務(wù)實(shí)行條塊結(jié)合、以條為主的專(zhuān)業(yè)化管理和內(nèi)外并舉、以績(jī)?yōu)橄鹊囊?guī)?；?、專(zhuān)業(yè)化經(jīng)營(yíng)，通過(guò)組建、磨合、擴(kuò)充，形成獨(dú)樹(shù)一幟的人才優(yōu)勢(shì)、技術(shù)優(yōu)勢(shì)和產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)。第二章 對(duì)本項(xiàng)目物業(yè)特點(diǎn)的分析

7、六盤(pán)水市體育中心項(xiàng)目位于六盤(pán)水城市主干道涼都大道與鐘山大道交匯處南側(cè)，東臨鋼城花園，南靠雙龍路，西接消防指揮中心，是城市重要的功能性建筑。項(xiàng)目占地485畝，總建筑面積163.5萬(wàn)平米，項(xiàng)目包括體育場(chǎng)54511。22平方米，體育館28744。2平方米，市民健身中心游泳館等約50000平方米，品牌餐飲3300平方米，網(wǎng)球中心約2200平方米，景觀(guān)綠地4208397。39平方米，活動(dòng)廣場(chǎng)15097平方米，入口集散廣場(chǎng)19211平方米，附屬運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地18563平方米，地下停車(chē)場(chǎng)10003.7平方米，地面停車(chē)場(chǎng)約9000平方米，相關(guān)綜合商業(yè)約38000平方米。六盤(pán)水市體育中心其突出的專(zhuān)業(yè)功能決定了其不同于

8、住宅、寫(xiě)字樓等物業(yè)的特點(diǎn)：一、物業(yè)特點(diǎn)分析占地面積廣、建筑規(guī)模大、功能綜合性強(qiáng)、投資金額高本體育場(chǎng)館的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)除滿(mǎn)足全民健身的需求外，還要兼顧大型賽事、大型活動(dòng)需要，基本上都是按照滿(mǎn)足大型國(guó)際、綜合性賽事要求實(shí)施建設(shè)的，同時(shí)建設(shè)選址充分考慮了交通便利。在項(xiàng)目及功能的設(shè)置上，體育中心內(nèi)都有：綜合體育館、游泳館、足球場(chǎng)等配套的訓(xùn)練場(chǎng)及酒店、餐飲娛樂(lè)等配套商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)。 2. 設(shè)施設(shè)備規(guī)模龐大、齊全、技術(shù)含量高場(chǎng)館內(nèi)除了擁有寫(xiě)字樓的供電、給排水、空調(diào)、電梯等常規(guī)設(shè)備外，專(zhuān)門(mén)配置有智能化的中央控制系統(tǒng)、無(wú)線(xiàn)上網(wǎng)系統(tǒng)、廣播擴(kuò)音系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、制票檢票系統(tǒng)及門(mén)禁身份識(shí)別系統(tǒng)，所有設(shè)施設(shè)備功能按國(guó)際賽事場(chǎng)地標(biāo)準(zhǔn)

9、設(shè)計(jì)施工，充分滿(mǎn)足體育賽事、各類(lèi)活動(dòng)的要求。3.所有功能多元化本主、副場(chǎng)館主要功能是為體育比賽提供專(zhuān)業(yè)化的場(chǎng)地，如田徑、足球、游泳、籃球、乒乓球、排球、羽毛球比賽等，同時(shí)也可用于大型商業(yè)演出、大型集會(huì)、會(huì)展等，呈現(xiàn)使用功能多元化的勢(shì)態(tài)。4.人性化設(shè)計(jì)程度高本場(chǎng)館在建筑設(shè)計(jì)上完全實(shí)現(xiàn)以人為本的人性化設(shè)計(jì)。如僅供運(yùn)動(dòng)員、觀(guān)眾使用的洗手間就有xxx個(gè)（男蹲位xx個(gè)、小便池xx個(gè)，女蹲位xx個(gè)，殘專(zhuān)蹲位xx個(gè)，能同時(shí)滿(mǎn)足xxx人同時(shí)入廁）；為弱勢(shì)人群考慮的殘疾人專(zhuān)用的通道及殘疾人專(zhuān)用的看臺(tái)分布在各入口；另外還有新聞發(fā)布廳、記者工作室、裁判員休息室、運(yùn)動(dòng)員休息室、興奮劑檢查室、醫(yī)務(wù)室、播音室、電視轉(zhuǎn)播間

10、、球童休息室等供賽事使用的各類(lèi)比賽功能用房，以及滿(mǎn)足特殊人群的需求設(shè)計(jì)的貴賓包廂等等，這些都是場(chǎng)館人性化設(shè)計(jì)的充分體現(xiàn)。 5.配套商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)密度大、交通通訊設(shè)施容量大作為對(duì)社會(huì)公眾開(kāi)放的現(xiàn)代體育場(chǎng)館，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、交通通訊設(shè)施大容量的配置是現(xiàn)代體育場(chǎng)館必備，特別是在舉行大型賽事、大型活動(dòng)時(shí)，要滿(mǎn)足數(shù)萬(wàn)人的購(gòu)物、餐飲、停車(chē)、通信的需求，并需具備在短時(shí)間內(nèi)疏散觀(guān)眾、車(chē)輛的能力。6.新聞、傳媒設(shè)施設(shè)備先進(jìn)、完善體育賽事的現(xiàn)場(chǎng)直播是傳媒業(yè)的主要業(yè)務(wù)，也是體育產(chǎn)業(yè)的重要的收入來(lái)源，體育產(chǎn)業(yè)與傳媒業(yè)已經(jīng)形成相關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)，因此作為賽事活動(dòng)載體的現(xiàn)代體育場(chǎng)館為傳媒業(yè)提供先進(jìn)、完善的硬件設(shè)施也是體育產(chǎn)業(yè)發(fā)展自身的需要。

11、二、運(yùn)營(yíng)特點(diǎn)分析 1、日常商業(yè)活動(dòng)頻繁本體育場(chǎng)館的日常運(yùn)營(yíng)相對(duì)集中在賽時(shí)及大型活動(dòng)時(shí)的商業(yè)活動(dòng)方面（如主場(chǎng)二樓小賣(mài)部、酒店、對(duì)外開(kāi)放的羽毛球訓(xùn)練場(chǎng)、網(wǎng)球中心、籃球場(chǎng)、乒乓球訓(xùn)練場(chǎng)、會(huì)所、足球場(chǎng)、健身館等等，在場(chǎng)館空閑時(shí)間，充分利用開(kāi)闊的場(chǎng)館資源創(chuàng)收經(jīng)營(yíng)。 2、大型賽事、活動(dòng)期的運(yùn)營(yíng)特點(diǎn)1、活動(dòng)準(zhǔn)備期（7-15天）：在此期間，大型賽事、大型活動(dòng)的舉辦單位、參加單位、媒體單位的工作人員、服務(wù)人員以及各類(lèi)物資器材大量進(jìn)場(chǎng)；專(zhuān)業(yè)訓(xùn)練場(chǎng)、各類(lèi)辦公用房使用準(zhǔn)備，足球比賽劃線(xiàn)、球門(mén)掛網(wǎng)準(zhǔn)備，商業(yè)演出舞臺(tái)搭建、草坪保護(hù)蓋板鋪設(shè)等各類(lèi)專(zhuān)業(yè)設(shè)施設(shè)備全面啟用。2、活動(dòng)進(jìn)行期：安全保衛(wèi)、檢票等工作人員及觀(guān)眾在1-2個(gè)

12、小時(shí)內(nèi)全部進(jìn)場(chǎng)，人員迅速達(dá)到數(shù)萬(wàn)人，體育場(chǎng)館所有機(jī)電設(shè)備、強(qiáng)弱電系統(tǒng)、配套功能用房、停車(chē)場(chǎng)等全面投入使用，配套餐飲、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)亦活躍起來(lái)。3、大型賽事、大型活動(dòng)結(jié)束時(shí)，為避免圍觀(guān)，運(yùn)動(dòng)員、演職人員要迅速離場(chǎng)，觀(guān)眾也要在短時(shí)間內(nèi)退場(chǎng)，同時(shí)，全部臨時(shí)設(shè)施需連夜撤卸，各類(lèi)設(shè)施設(shè)備滿(mǎn)負(fù)荷運(yùn)轉(zhuǎn)，充分發(fā)揮現(xiàn)代體育場(chǎng)館強(qiáng)大的疏散功能。3、現(xiàn)代體育場(chǎng)館的客戶(hù)特點(diǎn)分析1、多元化的客戶(hù)群體現(xiàn)代體育場(chǎng)館使用功能的多元化決定了其客戶(hù)群體在知識(shí)層次、生活環(huán)境、地域背景、民族習(xí)慣等方面的差異，從而形成了多元化特點(diǎn)。1、體育比賽時(shí)，客戶(hù)群體是球星、運(yùn)動(dòng)員、教練、裁判員球迷、觀(guān)眾、記者；2、演出活動(dòng)時(shí)，客戶(hù)群體是歌星

13、、演員、演出公司、記者、觀(guān)眾等；3、商業(yè)活動(dòng)時(shí)，客戶(hù)群體是商人、購(gòu)物市民等；4、同時(shí)，作為大型社會(huì)公建項(xiàng)目，向社會(huì)公眾開(kāi)放的特性又決定了客戶(hù)群體的廣泛性，從普通老百姓到國(guó)家政府機(jī)關(guān)官員，日常參觀(guān)健身的人群絡(luò)繹不絕。2、性質(zhì)單一的業(yè)主體育中心屬政府投資國(guó)有資產(chǎn)，是體育場(chǎng)館主管部門(mén)的下屬事業(yè)單位，單一業(yè)主的特點(diǎn)顯而易見(jiàn)。3、社會(huì)關(guān)系接觸面廣體育中心作為大型社會(huì)公益項(xiàng)目，國(guó)家投資、為了公眾利益、公眾使用，建筑本身代表著城市的政治地位。與社會(huì)各界充分接觸并保持良好的公眾關(guān)系，接受社會(huì)各界對(duì)場(chǎng)館使用監(jiān)督，對(duì)于場(chǎng)館有著深遠(yuǎn)重大的意義。第三章 對(duì)本項(xiàng)目物業(yè)管理的整體設(shè)想及策劃本體育場(chǎng)館是大型社會(huì)公建項(xiàng)目類(lèi)型

14、之一，其屬性最具大型社會(huì)公建項(xiàng)目的特征。根據(jù)現(xiàn)代體育場(chǎng)館的物業(yè)特點(diǎn)、客戶(hù)特點(diǎn)，其物業(yè)管理要著重做好以下幾個(gè)方面的工作：人力資源配備工作：現(xiàn)代體育場(chǎng)館建筑規(guī)模大、設(shè)施設(shè)備多、科技含量高、客戶(hù)群體等一系列特點(diǎn)，要求專(zhuān)業(yè)物業(yè)管理企業(yè)必須在涉及的每個(gè)領(lǐng)域都是專(zhuān)家，因此，要做好以下幾個(gè)方面：體育專(zhuān)業(yè)人才。體育場(chǎng)地使用的規(guī)范、體育器材的識(shí)別、體育運(yùn)動(dòng)的各項(xiàng)要求，沒(méi)有專(zhuān)業(yè)人才，無(wú)法實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代體育場(chǎng)館賽事服務(wù)。專(zhuān)業(yè)場(chǎng)地維護(hù)人才。足球草坪、田徑跑道都是現(xiàn)代體育場(chǎng)館的重要設(shè)施，本身價(jià)值都是上百萬(wàn)，甚至數(shù)千萬(wàn)，維護(hù)不當(dāng)，不僅遭受巨大經(jīng)濟(jì)損失，而且在同行的競(jìng)爭(zhēng)中造成很壞影響，專(zhuān)業(yè)場(chǎng)地維護(hù)專(zhuān)業(yè)人才的引進(jìn)與培養(yǎng)是關(guān)鍵的一環(huán)

15、。高科技專(zhuān)業(yè)人才。大型賽事、活動(dòng)的大屏正常顯示、音響設(shè)備的安全播放、檢票口的規(guī)范操作、運(yùn)動(dòng)員休息的熱水供應(yīng)等等每個(gè)環(huán)節(jié)工作，都要求專(zhuān)業(yè)人才持證上崗、熟練排除故障。全方位高素質(zhì)的服務(wù)專(zhuān)業(yè)人才?，F(xiàn)代體育場(chǎng)館客戶(hù)特點(diǎn)要求我們的接待服務(wù)人員綜合素質(zhì)高，語(yǔ)言能力、溝通能力、接待禮儀、處事應(yīng)變能力等等，是高水準(zhǔn)服務(wù)的直接體現(xiàn)，也是企業(yè)精神風(fēng)貌的充分展示。全民健身的帶頭人。是群眾健身活動(dòng)的組織者、倡導(dǎo)者，優(yōu)秀的帶頭人使公眾活動(dòng)朝健康化發(fā)展，對(duì)社會(huì)的安定團(tuán)結(jié)起著至關(guān)重要的作用。二、物業(yè)管理重點(diǎn)在體育場(chǎng)館的物業(yè)管理過(guò)程中，針對(duì)業(yè)務(wù)范圍不同，工作上也有輕重緩急之分，我們將重點(diǎn)抓好以下兩個(gè)方面： 1、做好基本保障，

16、尤其要做好工程管理工作所謂基本保障，就是把物業(yè)管理中的最基本業(yè)務(wù)，如秩序維護(hù)、保潔、設(shè)備管理、維修養(yǎng)護(hù)、綠化美化、對(duì)客服務(wù)等做到位，為客戶(hù)營(yíng)造一個(gè)安全、整潔、舒適、優(yōu)美、便捷的賽事、辦公與商務(wù)環(huán)境。在體育場(chǎng)館的基本物業(yè)管理工作中，工程管理是其中的重中之重。工程設(shè)備管理是中心的心臟，能否保證主、副場(chǎng)館各個(gè)系統(tǒng)安全、正常運(yùn)行十分重要。所以說(shuō)，工程管理是物業(yè)管理能否成功的關(guān)鍵之一。在對(duì)體育中心的工程管理上，我們將重點(diǎn)把握以下幾個(gè)原則：貫徹主管負(fù)責(zé)制的原則。即形成以工程部主管為核心的設(shè)備設(shè)施管理組織機(jī)構(gòu)，給予充分的責(zé)權(quán)保證，使其政令暢通，貫穿到位。實(shí)施精兵簡(jiǎn)政的原則。工程管理具有綜合性和隨機(jī)性的動(dòng)態(tài)特

17、點(diǎn)，在技術(shù)力量配備方面，不宜樣樣俱全，而要求技術(shù)人員精干熟練，善于解決實(shí)際問(wèn)題，達(dá)到用人少而精、工作效率高的目標(biāo)即可；實(shí)行管理、技術(shù)和經(jīng)濟(jì)三位一體的原則。即對(duì)設(shè)備維修、成本控制、材料購(gòu)置等進(jìn)行綜合性的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)，突出以降低成本為中心。切合場(chǎng)館實(shí)際的原則。落實(shí)“預(yù)防為主;的設(shè)備檢修原則。根據(jù)季節(jié)性變化和運(yùn)行規(guī)律，加強(qiáng)維修計(jì)劃管理，注重維修工作質(zhì)量，做到急者先行，緩者放后，主次有別，有條不紊。2、需要不斷創(chuàng)新物業(yè)管理的目標(biāo)是實(shí)現(xiàn);二要;：a、要實(shí)現(xiàn)物業(yè)的保值增值；b、要不斷地滿(mǎn)足客戶(hù)的市場(chǎng)需求。實(shí)現(xiàn)上述二個(gè)目標(biāo)，管理上靠單一滿(mǎn)足物業(yè)的基本保障恐怕不行，還需要不斷地進(jìn)行管理創(chuàng)新。對(duì)體育中心的物業(yè)管理，

18、更需要不間斷地上臺(tái)階、上檔次、上水平，尤其注重在提高形象和層次上動(dòng)腦筋、想辦法。三、物業(yè)管理設(shè)想針對(duì)本體育場(chǎng)館物業(yè)的特點(diǎn)及其對(duì)物業(yè)管理的總體要求，以及前期物業(yè)管理工作將面臨的難點(diǎn)和重點(diǎn)，我們認(rèn)為本體育場(chǎng)館的物業(yè)管理應(yīng)圍繞“安全、保障”四個(gè)字展開(kāi)。安全是指讓客戶(hù)在體育場(chǎng)館里工作安全放心；保障是指要全面完成各類(lèi)賽事及大型活動(dòng)的賽時(shí)保障任務(wù)，讓客戶(hù)感到滿(mǎn)意。為此，我們對(duì)體育中心的物業(yè)管理與服務(wù)提出以下幾點(diǎn)設(shè)想。（一）科學(xué)化、制度化、規(guī)范化、高起點(diǎn)體育場(chǎng)館技術(shù)含量高，管理范圍廣，不能只憑經(jīng)驗(yàn)辦事。我們將根據(jù)公司現(xiàn)有的管理制度，并結(jié)合體育場(chǎng)館的特點(diǎn)，積極探索制定并不斷完善各項(xiàng)管理規(guī)章制度，使整個(gè)管理工作

19、有章可循，有據(jù)可依，管理與服務(wù)走上科學(xué)化、制度化、規(guī)范化的軌道，憑借高素質(zhì)的員工隊(duì)伍，高技術(shù)的管理手段，高標(biāo)準(zhǔn)的管理要求對(duì)體育中心實(shí)施物業(yè)管理工作。（二）加強(qiáng)秩序維護(hù)防范，嚴(yán)格出入管理制度，建立客戶(hù)檔案。體育場(chǎng)館的安全保衛(wèi)工作很重要，它不僅涉及國(guó)家、企業(yè)和個(gè)人財(cái)產(chǎn)與生命安全，還涉及大量的行業(yè)、商業(yè)、部門(mén)機(jī)密。由于本體育主、副場(chǎng)館在硬件上是獨(dú)立修建（總體上不圍和）、辦公時(shí)間是開(kāi)放的，進(jìn)出人員較多，所以秩序維護(hù)管理難度大。因此我們將加強(qiáng)體育場(chǎng)館的秩序維護(hù)防范工作，建立和健全各種值班制度，堅(jiān)持出入大樓的檢查登記制度，堅(jiān)持定期檢查樓宇防盜與安全設(shè)施制度，堅(jiān)持下班交接檢查制度。加強(qiáng)門(mén)衛(wèi)值班及中央監(jiān)控，堅(jiān)

20、持24小時(shí)值班巡邏，力求做到萬(wàn)無(wú)一失。同時(shí)，全面建立客戶(hù)檔案，熟悉客戶(hù)情況，增加溝通了解，做到時(shí)時(shí)心中有數(shù)，確?？蛻?hù)人身和財(cái)產(chǎn)的安全。（三）加強(qiáng)消防管理，做好防火工作由于體育場(chǎng)館是消防安全重點(diǎn)單位，對(duì)防火要求高，我們將特別加強(qiáng)對(duì)消防工作的管理，教育員工、客戶(hù)遵守用火、用電制度，明確防火責(zé)任人，熟悉消防基本知識(shí)，掌握防火、救火基本技能；加強(qiáng)防范措施，定期檢查、完善消防設(shè)施，落實(shí)消防措施，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理，消除事故隱患。（四）重視清潔管理清潔好壞是物業(yè)管理服務(wù)水平的重要體現(xiàn)，關(guān)乎體育場(chǎng)館的形象。由于體育場(chǎng)館是政府的窗口，且采用了大量高級(jí)裝飾材料進(jìn)行裝飾，所以清潔難度大，專(zhuān)業(yè)要求高。為此我們將制定完

21、善的清潔細(xì)則，明確需要清潔的地方、材料、清潔次數(shù)、檢查方法等。同時(shí)加強(qiáng)經(jīng)常性巡視保潔，保證大廳、辦公室、樓道、過(guò)道隨臟隨清，辦公室內(nèi)無(wú)雜物、灰塵，門(mén)窗干凈明亮，會(huì)議室整潔，茶具清潔消毒等。（五）強(qiáng)化設(shè)備管理設(shè)施的維修保養(yǎng)設(shè)備、設(shè)施的正常運(yùn)行是體育場(chǎng)館物業(yè)管理正常運(yùn)作的核心。我們將做好對(duì)水電設(shè)施(包括高低壓變電房，備用發(fā)電房，高低壓電纜、電線(xiàn)，上下水管道等各項(xiàng)設(shè)施)的全面管理和維修，注重對(duì)消防系統(tǒng)的檢查、測(cè)試和對(duì)空調(diào)系統(tǒng)的保養(yǎng)、維修。建立健全的檢查維修制度，對(duì)公用設(shè)備、公共場(chǎng)所，如大廳、走廊、樓道、景觀(guān)燈等定期檢查、維修維護(hù)，對(duì)客戶(hù)、租戶(hù)的設(shè)備報(bào)修及時(shí)處理，并定期檢查。（六）加強(qiáng)溝通協(xié)調(diào)，不斷改

22、進(jìn)工作我們將加強(qiáng)與客戶(hù)的溝通，主動(dòng)征詢(xún)、聽(tīng)取他們對(duì)管理服務(wù)工作的意見(jiàn)與要求，認(rèn)真接受、處理客戶(hù)的投訴，及時(shí)反映、解決他們提出的問(wèn)題。謹(jǐn)慎對(duì)待，協(xié)調(diào)好各方關(guān)系，協(xié)調(diào)配合好政府各部門(mén)的工作，不斷改進(jìn)各項(xiàng)管理，使各項(xiàng)工作指標(biāo)達(dá)到同行業(yè)先進(jìn)水平。一流的物業(yè)需要一流的管理，一流的管理出一流的質(zhì)量。通過(guò)我們的服務(wù)，為“六盤(pán)水市奧林匹克體育中心項(xiàng)目”創(chuàng)造價(jià)值，為業(yè)戶(hù)營(yíng)造一個(gè)“安全、舒適、溫馨、親情”的健身、娛樂(lè)、休閑、辦公及購(gòu)物環(huán)境，讓業(yè)戶(hù)安心、放心。四、總體管理服務(wù)目標(biāo)前期目標(biāo)成為業(yè)主的好參謀、好幫手、好朋友；合同目標(biāo)在合同期內(nèi)，全身心為業(yè)主服務(wù)，成為業(yè)主的好保姆、好管家、好朋友。三年內(nèi)達(dá)到iso9001

23、質(zhì)量管理體系第三方認(rèn)證；（有無(wú)必要請(qǐng)考慮）三年內(nèi)達(dá)到iso14001環(huán)境管理體系第三方認(rèn)證；有無(wú)必要請(qǐng)考慮）三年內(nèi)達(dá)到ohsas18001職業(yè)健康安全管理體系第三方認(rèn)證；（有無(wú)必要請(qǐng)考慮）-建議刪掉！建議改寫(xiě)為：我們將按照iso9001質(zhì)量管理體系的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)制定各項(xiàng)管理工作標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)范各項(xiàng)工作。一年內(nèi)通過(guò)“六盤(pán)水市物業(yè)管理優(yōu)秀場(chǎng)館”的考評(píng)；三年內(nèi)通過(guò)“貴州省物業(yè)管理示范場(chǎng)館”的考評(píng)；五、管理服務(wù)理念 立華安物業(yè)讓您更滿(mǎn)意讓嚴(yán)格管理、規(guī)范服務(wù)、心心交流您業(yè)戶(hù)、發(fā)展商、行政主管部門(mén)、相關(guān)專(zhuān)業(yè)部門(mén)更優(yōu)于行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、優(yōu)于其它企業(yè)、100%業(yè)戶(hù)第一、不斷超越業(yè)戶(hù)日益增長(zhǎng)的需求滿(mǎn)意成為業(yè)戶(hù)的好保姆、好管家、好朋

24、友成為發(fā)展商的好參謀、好幫手、好朋友成為大家認(rèn)可的好企業(yè)、好伙伴、好朋友六、 保證體系 我公司自成立之日起便開(kāi)展企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化工作，并制訂了公司“企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)（q/oakh）”。我公司將三項(xiàng)體系、企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)以及適合“六盤(pán)水市奧林匹克體育中心項(xiàng)目”的三級(jí)操作文件貫穿于“六盤(pán)水市奧林匹克體育中心項(xiàng)目”的物業(yè)管理之中。第四章 擬采取的工作計(jì)劃和物資裝備情況一、擬采取的工作計(jì)劃為了使物業(yè)保值、增值，管理處在認(rèn)真做好物業(yè)的接管驗(yàn)收工作的基礎(chǔ)上，擬定進(jìn)一步的工作計(jì)劃，加強(qiáng)二次裝修管理，增強(qiáng)業(yè)主和物業(yè)公司之間的溝通，以確保物業(yè)品質(zhì)不斷得到提升，同時(shí)為建設(shè)方提供一個(gè)后續(xù)的優(yōu)質(zhì)的售后服務(wù)工作，使建設(shè)方與物業(yè)公司的品牌共同

25、提高，達(dá)到“雙贏(yíng)”的目的。1、物業(yè)介入針對(duì)實(shí)際情況，提前準(zhǔn)備管理方案我公司對(duì)物業(yè)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)查勘，力爭(zhēng)在項(xiàng)目工程建設(shè)收尾階段前，從物業(yè)管理的角度提出改進(jìn)或布置措施，配合準(zhǔn)備接管驗(yàn)收所需要準(zhǔn)備的資料及其他相關(guān)工作。在前期介入工作中，我們一方面根據(jù)規(guī)劃建設(shè)，另一方面，緊密結(jié)合體育場(chǎng)館的實(shí)際情況，提前準(zhǔn)備管理方案、我們對(duì)體育場(chǎng)館的物業(yè)管理進(jìn)行準(zhǔn)確定位，并有針對(duì)性地完善秩序維護(hù)管理方案、停車(chē)管理方案等。2、接管驗(yàn)收在我公司對(duì)體育場(chǎng)館充分了解的基礎(chǔ)上，通過(guò)接管這一工作程序，進(jìn)一步熟悉場(chǎng)館物業(yè)整體的各項(xiàng)性能與狀態(tài)，預(yù)測(cè)客戶(hù)可能提出的問(wèn)題，準(zhǔn)備相應(yīng)的方案措施，提前向建設(shè)單位通報(bào)工程訊息，向業(yè)主提供建設(shè)性改進(jìn)意見(jiàn)

26、，把可能發(fā)生矛盾的地方，消滅在萌芽狀態(tài)，真正做到有備無(wú)患，防范于未然。協(xié)助處理工程遺留問(wèn)題(1)常見(jiàn)的非結(jié)構(gòu)性工程質(zhì)量問(wèn)題包括： 有防水要求的地面滲水； 外墻面滲水； 室內(nèi)地坪空鼓、開(kāi)裂、起砂、面層松動(dòng)； 抹灰層、面磚、油漆、墻紙脫落殘缺； 門(mén)窗開(kāi)關(guān)不靈、縫隙過(guò)大、缺件； 供水系統(tǒng)漏水；電器、電線(xiàn)漏電，燈具安裝不牢；排水管道設(shè)計(jì)缺項(xiàng)、不合理、堵塞，道路沉陷：其他常見(jiàn)的問(wèn)題。(2)問(wèn)題的處理程序在保修期內(nèi)發(fā)生保修范圍內(nèi)的工程質(zhì)量問(wèn)題，由建設(shè)單位或建設(shè)單位委托物業(yè)管理公司通知施工單位維修。施工單位自接到通知之日起應(yīng)在約定的保修時(shí)限內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)與客戶(hù)確定返修內(nèi)容，盡快修理、整改，對(duì)發(fā)生設(shè)計(jì)結(jié)構(gòu)安全或者

27、嚴(yán)重影響使用功能的緊急搶修事故，施工單位在接到通知后，應(yīng)立即到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)搶修。同時(shí)，建設(shè)單位、物業(yè)管理公司或客戶(hù)應(yīng)當(dāng)向當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)行政主管部門(mén)報(bào)告，及時(shí)采取安全防范措施，并由原設(shè)計(jì)單位或具有相應(yīng)資質(zhì)登記的設(shè)計(jì)單位提出整修方案，原施工單位實(shí)施，原工程質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)監(jiān)督，維修時(shí)，客戶(hù)應(yīng)當(dāng)配合。施工單位非因特殊原因，未能在約定的時(shí)限內(nèi)到達(dá)維修現(xiàn)場(chǎng)，建設(shè)單位有義務(wù)再次通知施工單位限時(shí)維修，如施工單位再次違約，建設(shè)單位有權(quán)在不提高工程標(biāo)準(zhǔn)的前提下，自行返修或委托其他單位維修，發(fā)生的費(fèi)用由原施工單位承擔(dān)。保修完工后，建設(shè)單位、業(yè)主及物業(yè)公司組織驗(yàn)收。因保修不及時(shí)造成新的人身、財(cái)產(chǎn)損害，由造成拖延的責(zé)任方承擔(dān)賠償責(zé)任

28、。各政府職能部門(mén)的協(xié)調(diào)做好相關(guān)配套服務(wù)機(jī)構(gòu)的協(xié)調(diào)工作，如城管、供電、供水、電信（電話(huà)、寬帶等）等；場(chǎng)館開(kāi)館后 進(jìn)入全面管理階段后，物業(yè)管理處將以公司企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)為指導(dǎo)，主要開(kāi)展以下工作（但不限于）：房屋管理：建筑物以及其附屬物的保養(yǎng)、維修；設(shè)備設(shè)施管理；對(duì)物業(yè)范圍內(nèi)的共用設(shè)備設(shè)施日常的運(yùn)行、 保養(yǎng)、維修；清潔管理：加強(qiáng)清潔員工的管理，維護(hù)物業(yè)范圍內(nèi)的清潔衛(wèi)生；綠化管理：物業(yè)范圍內(nèi)的綠化建設(shè)和養(yǎng)護(hù)；消防管理：建立消防隊(duì)伍，對(duì)物業(yè)范圍內(nèi)消防器材、消防設(shè)施等管理；安全管理；加強(qiáng)保安隊(duì)伍的建設(shè)管理，確保物業(yè)內(nèi)安全、舒適；車(chē)輛管理：維護(hù)行人、車(chē)輛的交通秩序，以及車(chē)輛停放秩序；產(chǎn)籍管理：指對(duì)產(chǎn)權(quán)登記過(guò)程中所產(chǎn)

29、生的各種圖表、登記資料進(jìn)行完善和修正，保證產(chǎn)籍的完整、準(zhǔn)確、與實(shí)際相符；財(cái)務(wù)管理：對(duì)物業(yè)管理資金運(yùn)作和管理；協(xié)調(diào)因場(chǎng)館施工質(zhì)量引起的業(yè)主與建設(shè)方之間的糾紛。二、物資裝備情況1、物業(yè)管理用房為創(chuàng)造一個(gè)良好的居住和生活環(huán)境，依據(jù)建設(shè)部物業(yè)管理?xiàng)l例的規(guī)定，以及結(jié)合六盤(pán)水市奧林匹克體育中心項(xiàng)目的特點(diǎn)，除各類(lèi)設(shè)施設(shè)備機(jī)房外，物業(yè)管理用房還包括：管理服務(wù)用房：管理處接待、辦公用房；保安、保潔、工程維修、擺放工具設(shè)備、維修材料、清潔物料和更衣等的管理用房和倉(cāng)庫(kù)；員工宿舍以及食堂2、物業(yè)管理用房的配置要求管理處辦公用房劃分為客戶(hù)接待和辦公兩個(gè)區(qū)域，場(chǎng)所面積按建設(shè)部相關(guān)文件執(zhí)行。工程維修作業(yè)工作室需放置梯子、臺(tái)

30、鉆等設(shè)備及備品備件倉(cāng)庫(kù)等。保安、保潔人員休息、更衣室放置床鋪、更衣箱、凳子、保潔工具等。以上配置除管理用房外，其他用房可利用車(chē)庫(kù)等多余房間，以不侵占正式辦公用房為宜。總的原則是，給業(yè)主及租戶(hù)帶來(lái)方便，提高我方人員工作效率。3、管理設(shè)施的配置要求管理處開(kāi)辦物品表名 稱(chēng)數(shù)量/型號(hào)單價(jià)金額工作服一批（夏裝、冬裝）1200.00打印復(fù)印一體機(jī)（可網(wǎng)絡(luò)連接操作）一套12000.00筆記本電腦一臺(tái)5000.00電腦八臺(tái)3500.00數(shù)碼相機(jī)一臺(tái)2000.00移動(dòng)硬盤(pán)2個(gè)500.00空調(diào)三臺(tái)350000食堂設(shè)備一批48000。00對(duì)講機(jī)一批（兩電一充一耳麥）1000.00辦公桌一批580.00辦公椅一批30

31、0.00接待臺(tái)一臺(tái)500/米沙發(fā)一套茶幾兩張工作服一批1200.00會(huì)議桌一臺(tái)（圓形）3000.00會(huì)議椅 十二張 300.00水瓶?jī)芍?5、只網(wǎng)絡(luò)杯一批煙灰缸 若干 50.00考勤打卡機(jī)一臺(tái)1000.00標(biāo)識(shí)若干/塑封機(jī)一臺(tái)飲水機(jī)三臺(tái)400.00傳真機(jī)一臺(tái)1500.00分欄文件柜 一批600.00檔案夾（盒）一批25.00閱覽架1/標(biāo)準(zhǔn)150.00錄音電話(huà)機(jī)一臺(tái)1600.00大貨架3只/300/米更衣柜一批600.00高低床架一批400.00床上用品一批350.00衣柜一批600/個(gè)傘架數(shù)量現(xiàn)場(chǎng)確定/定制大雨傘數(shù)量現(xiàn)場(chǎng)確定/定制小雨傘數(shù)量現(xiàn)場(chǎng)確定/定制二、維修工器具開(kāi)辦物品單價(jià)金額工作服一批

32、（夏裝、冬裝）600.00工作臺(tái)（臺(tái)式鉆、床虎鉗、）一臺(tái)3500.00電錘（進(jìn)口）一把2500.00電動(dòng)疏通機(jī)兩臺(tái)2200.00鋁合金合頁(yè)梯7米一架管子鉗一套800.00龍門(mén)架一臺(tái)對(duì)講機(jī)1000.00數(shù)字式萬(wàn)用表三只180.00指針式萬(wàn)用表 三只 300.00數(shù)字式鉗形表一只（5-300a）230.00兆歐表500v/2000v160.00砂輪機(jī)一臺(tái)850.00潛水泵4臺(tái)1800.00拖線(xiàn)板500米4500.00切割機(jī)一臺(tái)1500.00電焊機(jī)兩臺(tái)（便攜式一臺(tái)）4000.00氬弧焊機(jī)一套3300.00氧氣、乙炔一套1800.00角向磨光機(jī)一把350.00梅花扳手兩套（公、英制各一） 600.00

33、套筒扳手兩套（公、英制各一） 600.00內(nèi)六角扳手六套（公、英制）200.00工具箱一批130.00保險(xiǎn)帶六根100.00組合工具一批2100.00硅膠搶一把100.00牛油槍一把100.00管道工具一批1500.00泥瓦、木工工具一批300.00平板小推車(chē)2臺(tái)600.00保潔綠化開(kāi)辦物品配備名稱(chēng)數(shù)量單價(jià)金額工作服一批（夏裝、冬裝）600.00灑水車(chē)一輛高空作業(yè)平臺(tái)一臺(tái)升降梯七米一架多功能擦地機(jī)兩臺(tái)13000.00吸塵吸水機(jī)兩臺(tái)清潔打蠟機(jī)兩臺(tái)高壓水槍四臺(tái)3000.002.5米鋁梯兩架1.5米鋁梯兩架多功能清潔車(chē)五輛12000.00拖線(xiàn)盤(pán)300米景觀(guān)垃圾箱一批垃圾桶一批低值消耗品一批黃魚(yú)車(chē)（人

34、力垃圾車(chē)）四、保安器具開(kāi)辦物品 工作服一批（夏裝、冬裝）1200.00大衣400.00充電式探照燈120.00警用巡邏車(chē)四輛平衡電瓶車(chē)四輛18000.00警用崗?fù)ひ慌暌?雨鞋套150.00無(wú)限（藍(lán)牙）耳機(jī)副移動(dòng)硬盤(pán)一個(gè)250.00警棍根/30.00擋車(chē)錐一批50.00備注：以上物資配備均由甲方提供。第五章 擬建立的組織機(jī)構(gòu)及人員的配備、培訓(xùn)、管理我們擬采用“高效、精干、科學(xué)、實(shí)用”的管理機(jī)制，通過(guò)體育中心項(xiàng)目經(jīng)理，協(xié)調(diào)處理各種管理事務(wù)。我們的基本思路：嚴(yán)格管理，確保各類(lèi)人員的專(zhuān)業(yè)素質(zhì)和綜合素質(zhì)；提供全方位專(zhuān)業(yè)化服務(wù)；嚴(yán)格法規(guī)和標(biāo)準(zhǔn)制約、規(guī)范組織和個(gè)人的管理服務(wù)行為；運(yùn)用現(xiàn)代科學(xué)管理手段，實(shí)現(xiàn)

35、辦公自動(dòng)化；實(shí)施品牌和形象戰(zhàn)略。我們的管理方式分組織系統(tǒng)、整體運(yùn)作程序系統(tǒng)、信息反饋系統(tǒng)和激勵(lì)系統(tǒng)四部分闡述。擬建立的組織機(jī)構(gòu) （1）組織機(jī)構(gòu)的設(shè)置原則是精干高效，一專(zhuān)多能。分公司實(shí)行公司領(lǐng)導(dǎo)下的服務(wù)中心負(fù)責(zé)制。實(shí)行項(xiàng)目經(jīng)理整體管理和各部門(mén)分塊管理相結(jié)合的管理方式。（2）分公司內(nèi)部實(shí)行垂直領(lǐng)導(dǎo)，減少管理環(huán)節(jié)，提高工作效率。（3）分公司設(shè)經(jīng)理一名，經(jīng)理助理一名。（4）客戶(hù)服務(wù)中心是指揮、控制的樞紐，24小時(shí)值班。負(fù)責(zé)行使信息收集、歸檔、整理和日常指揮功能。（5）管理公司負(fù)責(zé)后勤、人事、行政及財(cái)務(wù)等事務(wù)；貫徹、傳達(dá)、監(jiān)督、檢查規(guī)章制度、發(fā)展規(guī)劃、指令決議執(zhí)行情況，協(xié)調(diào)各部門(mén)之間工作。負(fù)責(zé)面對(duì)客戶(hù)的

36、公關(guān)、經(jīng)營(yíng)、物業(yè)宣傳和廣告工作。管理儲(chǔ)備物資，定期盤(pán)點(diǎn)，合理使用，加快存貨周轉(zhuǎn)，減少資金占用。狠抓成本控制工作，降低不合理消耗，促進(jìn)增收節(jié)支等工作。秩序維護(hù)部是維護(hù)“體育中心”正常辦公、生活、經(jīng)營(yíng)秩序的重要職能部門(mén)，負(fù)責(zé)秩序維護(hù)管理、消防管理、道路與交通管理和突發(fā)事件處理以及整體形象禮儀的展示等工作。工程技術(shù)部是保證“體育場(chǎng)館”正常運(yùn)行的專(zhuān)業(yè)技能部門(mén)，負(fù)責(zé)房屋建筑主體及共用設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、維修、保養(yǎng)等管理工作。環(huán)境管理部是“體育場(chǎng)館”物業(yè)管理部服務(wù)工作的主要職能部門(mén)，負(fù)責(zé)體育場(chǎng)館環(huán)境衛(wèi)生管理、綠化管理。（6）公司設(shè)客服中心“體育場(chǎng)館” 客服中心管理服務(wù)面向客戶(hù)和所有客戶(hù)的重要窗口，是與客戶(hù)直接

37、接觸和有效溝通的橋梁，負(fù)責(zé)接待賓客、受理服務(wù)和投訴、客戶(hù)溝通、郵件收發(fā)、各類(lèi)費(fèi)用代收、收集和處理各類(lèi)信息并分別按其管理工作類(lèi)別及時(shí)通報(bào)處理并將反饋信息按我司工作程序匯編成冊(cè)入檔，為客戶(hù)提供優(yōu)質(zhì)高效的全方位服務(wù)。（7）人員素質(zhì)上要求一專(zhuān)多能，員工起點(diǎn)要高，擁有智能化知識(shí)，會(huì)電腦，提倡“高門(mén)檻進(jìn)、高門(mén)檻出”，所有員工既是自己所在崗位的專(zhuān)家里手，同時(shí)又是其他崗位的多面手。二、整體運(yùn)作程序系統(tǒng)（1）整體運(yùn)作流程的設(shè)計(jì)原則是全面、合理、高效、環(huán)環(huán)相扣、相互制約，保證各環(huán)節(jié)緊密銜接，既無(wú)盲點(diǎn)、又無(wú)積淀。（2）整體運(yùn)作各個(gè)環(huán)節(jié)的詳細(xì)工作分解流程將嚴(yán)格按照iso9001質(zhì)量保證體系進(jìn)行運(yùn)作。（3）所有運(yùn)作過(guò)程

38、均有嚴(yán)格的監(jiān)控保證，充分體現(xiàn)管理效率。整體運(yùn)作流程將實(shí)施電腦化管理，從任務(wù)下達(dá)到完成的檢查都實(shí)現(xiàn)智能化、電腦化。三、信息反饋系統(tǒng)（1）信息是我們重要的經(jīng)營(yíng)資源。信息源要全面，匯聚與體育中心物業(yè)管理有關(guān)的所有信息，使反饋具有一定的范圍和頻率，信息采集真實(shí)、科學(xué)。（2）保證信息反饋通道暢通，信息處理集中，所有信息匯聚到服務(wù)中心，經(jīng)過(guò)分析整理，并由服務(wù)中心發(fā)出指令，跟蹤檢查。（3）保持指令權(quán)、檢查權(quán)和處理權(quán)的高度統(tǒng)一，避免責(zé)任分離所導(dǎo)致的管理失控。（4）充分利用現(xiàn)代化管理手段獲得處理和利用信息。（5）在檢查控制的方式中，我們采用行政檢查、專(zhuān)項(xiàng)檢查、交叉檢查、外部檢查、外部監(jiān)督、秘密檢查等方式。控制的

39、措施有預(yù)先控制、現(xiàn)場(chǎng)控制、反饋控制。（6）質(zhì)量控制上，對(duì)不合格的服務(wù)制定了糾正偏差的處理措施。四、激勵(lì)系統(tǒng)（1）激勵(lì)是我們?nèi)诵曰芾淼姆绞健Ｗ鹬貍€(gè)體權(quán)利，保持團(tuán)隊(duì)精神。服務(wù)客戶(hù)和創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)、社會(huì)雙重效益是權(quán)衡考核的唯一標(biāo)準(zhǔn)。（2）思想工作機(jī)制重在激發(fā)潛能，形成共享的價(jià)值觀(guān)，充分發(fā)揮群眾效能和工作積極性。引導(dǎo)員工動(dòng)機(jī)，尊重個(gè)人情感。并且針對(duì)個(gè)性心理做適時(shí)的思想工作。工作方式有談心、座談、家訪(fǎng)等等。（3）獎(jiǎng)懲機(jī)制在實(shí)際工作中以獎(jiǎng)為主，以懲為輔，堅(jiān)持優(yōu)勝劣汰，獎(jiǎng)懲分明。通過(guò)獎(jiǎng)勵(lì)員工往前走，通過(guò)懲罰鞭策員工向前走。做到人人有動(dòng)力，人人有壓力。獎(jiǎng)勵(lì)的類(lèi)型有物質(zhì)獎(jiǎng)勵(lì)和精神獎(jiǎng)勵(lì)等。（4）培養(yǎng)提升機(jī)制在實(shí)際工作

40、中極具價(jià)值。我們將培訓(xùn)放在集體和個(gè)人發(fā)展的重要位置，培養(yǎng)的目標(biāo)是使員工忠于企業(yè)，一專(zhuān)多能，精益求精。在提升問(wèn)題上不拘一格，能者上，平者讓?zhuān)拐呦?，為人才的脫穎而出創(chuàng)造良性環(huán)境。方式有培養(yǎng)、培訓(xùn)、進(jìn)修、提升等。（5）工資福利系統(tǒng)重在考核，依據(jù)貢獻(xiàn)大小進(jìn)行工資決策。既考慮群體效能，更重視個(gè)人利益。充分肯定努力工作所應(yīng)得的優(yōu)厚報(bào)酬，吸引人才，激勵(lì)員工取得更好的工作績(jī)效。 （6）文化活動(dòng)系統(tǒng)是我司的發(fā)展之源。通過(guò)文化活動(dòng)的開(kāi)展，增強(qiáng)員工的自信心和認(rèn)同感。通過(guò)文化的凝聚功能、引導(dǎo)功能、約束功能把員工的目標(biāo)和公司的目標(biāo)緊密結(jié)合起來(lái)。方式有集體活動(dòng)、旅游、生日會(huì)、員工家屬聯(lián)歡會(huì)等。（7）在以人為本的激勵(lì)系統(tǒng)

41、中，我們還將結(jié)合全面質(zhì)量管理模式，進(jìn)行適時(shí)管理，充分發(fā)揮每個(gè)員工的主觀(guān)能動(dòng)性，增強(qiáng)主人公意識(shí)和自我實(shí)現(xiàn)意識(shí)，使其在授權(quán)范圍創(chuàng)造性地開(kāi)展工作。這種方式在我們的實(shí)際工作中已經(jīng)取得了較好的效果。五、人員配備隨著管理方式、管理手段的現(xiàn)代化，物業(yè)管理隊(duì)伍的結(jié)構(gòu)也發(fā)生革命性變化。體育場(chǎng)館物業(yè)管理人員的配備已從勞動(dòng)密集型向技術(shù)密集型轉(zhuǎn)化，為此，我們?cè)谌藛T配備上堅(jiān)持以貴州立華安物業(yè)管理有限公司的“精干、高效、敬業(yè)”的用人原則為基礎(chǔ)，確定“重學(xué)歷也重能力、重水平更重品德”的用人標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)把人才選聘關(guān)。管理層基本素質(zhì)要求通過(guò)智能化、電腦考核，學(xué)歷上要求達(dá)到大專(zhuān)以上水平，工程技術(shù)崗位引進(jìn)本科以上包括計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)、通信技

42、術(shù)的專(zhuān)業(yè)人才。人才來(lái)源上我們采用內(nèi)部選拔與外部招聘相結(jié)合的方法，保證管理隊(duì)伍的高素質(zhì)和高水平。針對(duì)體育中心的特性，我們要求管理人員必須是一專(zhuān)多能，實(shí)行一崗多職。在管理隊(duì)伍建設(shè)上，我們將采用規(guī)范管理和人性化管理相結(jié)合的方式，運(yùn)用激勵(lì)機(jī)制，充分調(diào)動(dòng)全體員工的工作積極性、嚴(yán)格考核，并實(shí)行10%的淘汰率，確保管理目標(biāo)得以實(shí)現(xiàn)。一、服務(wù)中心機(jī)構(gòu)設(shè)置及人員配備本著精簡(jiǎn)、高效原則，根據(jù)“體育場(chǎng)館”實(shí)際服務(wù)、管理的需要，在保證“體育場(chǎng)館”高質(zhì)量物業(yè)管理水平及管理員工素質(zhì)的基礎(chǔ)上。同時(shí)，也為充分表明本公司對(duì)“體育場(chǎng)館”物業(yè)管理的高度重視程度，經(jīng)研究決定成立“六盤(pán)水市體育中心”物業(yè)服務(wù)中心，負(fù)責(zé)“體育中心”各項(xiàng)物

43、業(yè)管理工作的開(kāi)展，具體如下： 1、人員配備崗位設(shè)置人員配備(人)崗位設(shè)置人員配備（人）項(xiàng)目管理處經(jīng)理1工程技術(shù)部經(jīng)理助理1設(shè)備及場(chǎng)地維護(hù)部主管1行政人事部主管1電梯、空調(diào)、鍋爐工3食堂工作人員 4強(qiáng)弱電、2客戶(hù)服務(wù)部場(chǎng)地維護(hù)1主管1給排水房修2業(yè)戶(hù)服務(wù)員（接待/財(cái)務(wù)/貫標(biāo)/檔案/報(bào)修） 2值班電工3環(huán)境管理部部保潔綠化部主管1領(lǐng)班2公共部位43公共秩序維護(hù)部主管1領(lǐng)班（隊(duì)長(zhǎng)）3門(mén)崗（鳥(niǎo)瞰圖顯示出入口） 18固定崗12巡崗9活動(dòng)崗6停車(chē)場(chǎng)8監(jiān)控3合計(jì)124人備注：公共秩序維護(hù)部分崗位分部以及環(huán)境部崗位說(shuō)明：1）門(mén)崗：根據(jù)提供鳥(niǎo)瞰圖顯示出入口五處分別為1、2、3、4、5號(hào)崗位，每崗位每班一人，三班

44、倒；固定崗根據(jù)鳥(niǎo)瞰圖暫定五處，分別為東南西北方個(gè)一處為6、7、8、9號(hào)崗位以及廣場(chǎng)一處，每班一人，三班倒；巡邏崗每班3人，三班倒；監(jiān)控室每班1人，三班倒。請(qǐng)考慮有沒(méi)有輪休的人員？2）環(huán)境部分為室外公共區(qū)域組和室內(nèi)（場(chǎng)館內(nèi)）組：根據(jù)體育中心總面積每位工作人員將負(fù)責(zé)各自管理區(qū)域內(nèi)面積近10000左右。(室內(nèi)組將根據(jù)場(chǎng)館的具體情況進(jìn)行定崗定編)實(shí)際崗位與人員將視工程移交的進(jìn)度逐步配備到位。2、管理處各部門(mén)崗位人員配備及崗位職責(zé)和工作范圍崗位職責(zé)和工作范圍項(xiàng)目管理處經(jīng)理在公司的領(lǐng)導(dǎo)下，全面負(fù)責(zé)管理處內(nèi)部管理、客戶(hù)服務(wù)、房屋設(shè)備設(shè)施運(yùn)行與維護(hù)保養(yǎng)、保安服務(wù)、保潔服務(wù)、應(yīng)急處理及特約服務(wù)等工作。組織擬制、

45、審核和貫徹體育中心管理服務(wù)的工作計(jì)劃和作業(yè)文件。負(fù)責(zé)體育中心管理服務(wù)的質(zhì)量控制和費(fèi)用控制。負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)與發(fā)展商、物業(yè)行政主管部門(mén)、地方有關(guān)管理部門(mén)及有關(guān)專(zhuān)業(yè)公司之間的關(guān)系。負(fù)責(zé)初審分承包方、分供方，審批小區(qū)管理服務(wù)公開(kāi)文件和管理處作業(yè)文件的發(fā)放。負(fù)責(zé)組織小區(qū)公益性活動(dòng)。完成公司交辦的其他任務(wù)。經(jīng)理助理在管理處經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下，負(fù)責(zé)客戶(hù)服務(wù)的接待工作。擬制體育中心的客戶(hù)服務(wù)計(jì)劃、費(fèi)用預(yù)算，負(fù)責(zé)客戶(hù)服務(wù)的質(zhì)量控制。負(fù)責(zé)編制每日的質(zhì)量日?qǐng)?bào)，并向公司上報(bào)。負(fù)責(zé)接待客戶(hù)辦理入伙、房屋和車(chē)位租售、裝修手續(xù)；負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)處理業(yè)戶(hù)投訴、報(bào)修事宜。負(fù)責(zé)建立客戶(hù)檔案，登記產(chǎn)權(quán)清冊(cè)與租賃清冊(cè)、權(quán)籍資料，對(duì)客戶(hù)檔案實(shí)現(xiàn)動(dòng)態(tài)管理。

46、負(fù)責(zé)代收公用事業(yè)費(fèi)、有線(xiàn)電視費(fèi)；代訂境外報(bào)刊雜志及代購(gòu)純水、訂購(gòu)員工盒飯等事宜。負(fù)責(zé)收集編排：管理信息、客戶(hù)服務(wù)征詢(xún)單，及時(shí)張貼和收回，對(duì)反饋的客戶(hù)見(jiàn)議和意見(jiàn)進(jìn)行分析、落實(shí)和安排處理，保持與客戶(hù)的溝通。負(fù)責(zé)管理處計(jì)算機(jī)應(yīng)用和辦公設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)工作具體組織社區(qū)公益性活動(dòng)。完成經(jīng)理交辦的其他工作。工程技術(shù)部主管在管理處經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下，負(fù)責(zé)房屋設(shè)備、設(shè)施的正常運(yùn)行與維保服務(wù)，包括房屋設(shè)備設(shè)施運(yùn)行的應(yīng)急處理工作。負(fù)責(zé)對(duì)設(shè)備部的日常管理，檢查每日運(yùn)行日志，了解設(shè)備工作狀況合理安排每日工作。負(fù)責(zé)體育中心房屋設(shè)備、設(shè)施運(yùn)行與維保的質(zhì)量控制，擬制維保服務(wù)過(guò)程中的費(fèi)用預(yù)算、作業(yè)文件，并負(fù)責(zé)實(shí)施。負(fù)責(zé)計(jì)劃和購(gòu)置維保

47、材料及工器具。負(fù)責(zé)公共設(shè)施能耗管理與節(jié)能工作。編制（設(shè)備）突發(fā)事故的應(yīng)急處理預(yù)案，并適時(shí)組織預(yù)演。負(fù)責(zé)對(duì)房屋設(shè)備（設(shè)施）維修、保養(yǎng)工作的計(jì)劃實(shí)施和記錄備案，對(duì)一些隱蔽工程中的更改要詳細(xì)記錄備案，記錄文件長(zhǎng)期保存。完成經(jīng)理交辦的其他工作。公共秩序維護(hù)部主管在管理處經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下，對(duì)所管轄區(qū)內(nèi)的治安、消防負(fù)責(zé)。負(fù)責(zé)對(duì)當(dāng)值隊(duì)員進(jìn)行崗位督導(dǎo)，發(fā)現(xiàn)不合格操作當(dāng)場(chǎng)予以糾正，對(duì)各班隊(duì)員質(zhì)量記錄進(jìn)行初審。負(fù)責(zé)對(duì)突發(fā)事故應(yīng)急處理的現(xiàn)場(chǎng)協(xié)調(diào)。負(fù)責(zé)對(duì)消防設(shè)施及保安器材、公用物品的檢查和管理。負(fù)責(zé)員工的消防培訓(xùn)及小區(qū)消防安全知識(shí)宣傳。負(fù)責(zé)對(duì)隊(duì)員考勤和請(qǐng)假審批及工作考核。負(fù)責(zé)對(duì)裝修施工隊(duì)介紹小區(qū)裝修管理規(guī)定并對(duì)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行安

48、全監(jiān)督和現(xiàn)場(chǎng)管理。協(xié)助完成管理處布置的業(yè)主特約服務(wù)。環(huán)境管理部主管服從管理處經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)，對(duì)區(qū)域內(nèi)的清潔綠化負(fù)責(zé)。負(fù)責(zé)對(duì)當(dāng)班保潔工操作的檢查，對(duì)各班保潔工作質(zhì)量記錄進(jìn)行初審。負(fù)責(zé)對(duì)綠化區(qū)的規(guī)劃和養(yǎng)護(hù)工作的督導(dǎo)、監(jiān)管。負(fù)責(zé)安排人員完成業(yè)主提出的特約服務(wù)。負(fù)責(zé)對(duì)員工考勤和請(qǐng)假審批及工作考核。負(fù)責(zé)計(jì)劃和購(gòu)置保潔材料及工器具。負(fù)責(zé)與綠化養(yǎng)護(hù)的業(yè)務(wù)聯(lián)絡(luò)。完成管理處經(jīng)理交給的其他工作任務(wù)。客戶(hù)接待員（出納、投訴）具體開(kāi)展業(yè)戶(hù)服務(wù)方面的工作，包括業(yè)戶(hù)入伙、裝修、聯(lián)系、投訴處理及接待工作；負(fù)責(zé)管理費(fèi)、能耗費(fèi)及其它服務(wù)費(fèi)用的催繳工作；負(fù)責(zé)接待業(yè)戶(hù)辦理入伙手續(xù)、裝修手續(xù)、非公共性服務(wù)手續(xù)、建立業(yè)戶(hù)檔案，登記產(chǎn)權(quán)清冊(cè)

49、與租賃清冊(cè)；保持與業(yè)戶(hù)的聯(lián)系和相互溝通，包括具體組織社區(qū)公益性活動(dòng)；完成交辦的其它工作。客戶(hù)接待員（檔案）負(fù)責(zé)管理處文書(shū)檔案管理工作，包括文秘、電腦、檔案、權(quán)籍、出納等工作；負(fù)責(zé)管理費(fèi)的收繳工作；負(fù)責(zé)管理處計(jì)算機(jī)應(yīng)用和辦公設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)工作；負(fù)責(zé)管理處管理、技術(shù)、業(yè)戶(hù)檔案與資料的管理工作；負(fù)責(zé)與業(yè)戶(hù)權(quán)籍資料的管理工作；完成經(jīng)理交辦的其它工作。門(mén)崗隊(duì)員對(duì)主管負(fù)責(zé)，服從上級(jí)命令；在指定位置，指定面向立崗，嚴(yán)禁脫崗；驗(yàn)證物品出門(mén)證，施工人員臨時(shí)出入證后放行；發(fā)現(xiàn)責(zé)任區(qū)域公物損壞向上級(jí)報(bào)告；負(fù)責(zé)外來(lái)人員的登記，備用鑰匙管理；協(xié)助主管進(jìn)行緊急服務(wù)處理。巡崗隊(duì)員對(duì)主管負(fù)責(zé)，服從上級(jí)命令；巡邏中遇業(yè)主要求應(yīng)及時(shí)提供服務(wù)；巡邏中發(fā)現(xiàn)可疑人員應(yīng)進(jìn)行詢(xún)問(wèn)、驗(yàn)證；檢查機(jī)動(dòng)車(chē)輛、非機(jī)動(dòng)車(chē)輛停放情況。保潔、綠化對(duì)主管負(fù)責(zé)，認(rèn)真執(zhí)行各項(xiàng)管理制度；認(rèn)真做好承包區(qū)域的環(huán)境保潔及綠化工作；在主管帶領(lǐng)下，認(rèn)真完成本職工作和其他交辦任務(wù)。設(shè)備工（值班水電工）對(duì)設(shè)備主管負(fù)責(zé)，執(zhí)行管理處