房地產(chǎn)項目建議書

1、保亭雅閑新城項目規(guī)劃建設(shè)建 議 書項目名稱：海南保亭雅閑新城項目性質(zhì)：合作開發(fā)建設(shè)單位：海南保亭雅閑居房地產(chǎn)開發(fā)有限公司合作單位：海南農(nóng)墾保亭熱帶作物研究所目 錄第一章 總 論2第二章 項目建設(shè)的背景及必要性3第三章 建設(shè)地點及建設(shè)條件5第四章 項目定位和發(fā)展思路6第五章 環(huán)境影響與評價13第六章 項目swot分析14第七章 項目建設(shè)進度安排16第八章 投資估算與投資經(jīng)濟分析16第九章 社會效益分析18第十章 結(jié)論18第一章 總 論1.1項目名稱海南保亭雅閑新城1.2項目建設(shè)單位、公司簡介建設(shè)單位：海南保亭雅閑居房地產(chǎn)開發(fā)有限公司合作單位：海南農(nóng)墾保亭熱帶作物研究所海南保亭雅閑居房地產(chǎn)開發(fā)有限

2、公司成立于2001年10月，為打造海南保亭雅閑新城，由國家老干部局、哈爾濱市鼎龍路橋有限公司、黑龍江金地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、海南鑫創(chuàng)源投資有限公司共同投資組建而成。公司集各家人才優(yōu)勢、資金優(yōu)勢和資源優(yōu)勢，強強聯(lián)手，曾合作開發(fā)過哈爾濱市沿江新區(qū)、江北小區(qū)、松北小區(qū)、阿城區(qū)金都商務(wù)酒店，呼蘭新城區(qū)改造等大型項目，并多次獲得過省市頒發(fā)的多項榮譽。1.3編制范圍本項目建議書的范圍是：項目建設(shè)背景及必要性、建設(shè)地點與建設(shè)條件、建設(shè)規(guī)模及建設(shè)內(nèi)容、環(huán)境影響與評價、項目進度安排、投資估算與經(jīng)濟分析、社會效益評價等。1.4建設(shè)規(guī)模和建設(shè)內(nèi)容 本項目規(guī)劃用地390畝，容積率1.0，建筑面積約為260000m2。

3、擬建別墅20棟，建筑面積5000平方米；5層情景洋房54棟，建筑面積210000平方米；12層小高層9棟，建筑面積36000平方米；公用、商用建筑9000平方米。 其他建筑內(nèi)容為活動水面、室外餐飲、室外活動區(qū)域，休閑健身場所和基礎(chǔ)設(shè)施（院外道路，院內(nèi)景觀道路、給排水設(shè)施等）。第二章 項目建設(shè)的背景及必要性2.1項目建設(shè)背景、未來海南的房地產(chǎn)發(fā)展的重點之一就是發(fā)展旅游地產(chǎn)，政府將在這方面保證地供應(yīng)。目前大量休閑度假村、高爾夫球場、旅游景區(qū)主題休閑公園等休閑度假類房地產(chǎn)的建成，吸引了大量的旅游度假人群進入，推動海南旅游從以低端游客為主向高端游客為主轉(zhuǎn)型，由大眾消費市場向中高檔消費市場轉(zhuǎn)移。目前海南

4、旅游地產(chǎn)開發(fā)重點除傳統(tǒng)的一線城市海口、三亞外，瓊海、陵水、文昌、萬寧、澄邁、保亭等二三線市縣，均呈現(xiàn)出產(chǎn)銷兩旺的局面。海南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳總規(guī)劃師宋祎指出，未來兩年，隨著萬寧神州半島、三亞海棠灣、陵水清水灣、樂東龍沐灣等濱海度假區(qū)度假酒店和其他度假設(shè)施的建成，以及東環(huán)城際快速鐵路、博鰲機場等投入使用，海南將涌現(xiàn)一批達(dá)到國際先進水平的旅游度假景區(qū)，超星級酒店，高水準(zhǔn)的高爾夫球場等文化娛樂設(shè)施，衛(wèi)生保健設(shè)施，并帶動保亭、五指山等山地旅游發(fā)展，實現(xiàn)東西互動、山海并舉的發(fā)展局面。、海南省農(nóng)墾總局提出了加快墾區(qū)產(chǎn)業(yè)調(diào)整，促進農(nóng)場經(jīng)濟發(fā)展的思路成為本項目的助推劑。十二月四日，中共中央政治局常委、中央紀(jì)委

5、書記賀國強在海南考察時說：“廣大農(nóng)墾職工為新中國建設(shè)和發(fā)展作出了重要貢獻，我們要進一步推進農(nóng)墾體制機制創(chuàng)新，使農(nóng)墾企業(yè)在社會主義市場經(jīng)濟條件下不斷發(fā)展壯大，使廣大農(nóng)墾職工共享改革發(fā)展成果?！?.2 項目建設(shè)必要性、雅閑新城項目的建設(shè)有助于保亭的資源優(yōu)勢轉(zhuǎn)化為經(jīng)濟優(yōu)勢保亭的水資源、農(nóng)業(yè)生物資源、土地資源、礦產(chǎn)資源豐富，且目前還沒有充分有效的利用，本項目的建設(shè)將充分的利用當(dāng)?shù)氐淖匀毁Y源，豐富的熱帶雨林資源，打造優(yōu)美、舒適的宜居環(huán)境。多樣化的農(nóng)作物給小區(qū)提供品種豐富的地方特色食物，多樣化的土地資源為游客的旅行帶來多樣化的視覺感受，隨著旅游的開發(fā)，客流量的增加為礦產(chǎn)資源外銷提供免費的宣傳和廣闊的市場。

6、此項目的建設(shè)為當(dāng)?shù)氐馁Y源優(yōu)勢提供了優(yōu)越的發(fā)揮平臺，是當(dāng)?shù)刭Y源得到有效的開發(fā)利用。2. 雅閑新城項目的建設(shè)是國際旅游島發(fā)展規(guī)劃的必然趨勢自2010年1月4日，國務(wù)院發(fā)布了國務(wù)院關(guān)于推進海南國際旅游島建設(shè)發(fā)展的若干意見后，海南島的規(guī)劃建設(shè)進入正軌。由于保亭的地理、人文、資源優(yōu)勢，保亭在助推國際旅游島建設(shè)中占有重要位置。本項目的建設(shè)不僅對國際旅游島的建設(shè)有重要意義，而且將有利推動保亭旅游建設(shè)的新局面，是一種新的建設(shè)思路、新的建設(shè)模式，對今后保亭的旅游建設(shè)有重要的指導(dǎo)意義，而這種有代表意義的建設(shè)形式，又是在旅游島建設(shè)過程中的一種必然。3. 幅射周邊，帶動墾區(qū)經(jīng)濟發(fā)展本項目的建設(shè)包括商服建筑，綜合性會所

7、等以及完善的物業(yè)管理服務(wù)，這是解決農(nóng)場職工、子女就業(yè)的好機會，對墾區(qū)居民的生活帶來便利。 第三章 建設(shè)地點及建設(shè)條件3.1建設(shè)地點 本項目由兩個地塊組成（按紅線圖填寫四至范圍）本項目地塊地處保亭縣規(guī)劃的二環(huán)路以外，距離縣城繁華區(qū)3公里，交通便利。 3.2建設(shè)條件 1. 現(xiàn)有場址基本情況 供水、供電、通訊等基礎(chǔ)條件有待建設(shè)進一步完善。2. 地質(zhì)情況 地塊平整，地質(zhì)條件良好，適合開發(fā)3. 氣候條件 年平均氣溫為21.6-24.5攝氏度之間，全縣氣溫變化有較明顯的規(guī)律，即三道地區(qū)氣溫最高，毛感地區(qū)氣溫最低，由南向北氣溫逐漸遞減。由于地勢高低不平，境內(nèi)氣候差異較大，日平均溫差在2攝氏度以上。年平均日照

8、1900-2000小時，日照百分率為45%左右，年平均太陽輻射量為每平方厘米1150千卡，終年無霜雪。境內(nèi)雨量豐沛，但降雨較集中，雨旱季明顯。年平均降水量1900毫米，年平均雨日為140天以上，但全年雨量不平衡，4-10月為雨季，雨量占全年雨量的85%-91%。11月份至翌年4月份為旱季。保亭屬于熱帶季風(fēng)性氣候區(qū)，但因地形的影響，全年多吹東北至東南風(fēng)，風(fēng)力較小，常年風(fēng)速平均小于2米/秒，陣風(fēng)大于8級以上的大風(fēng)年平均4-5次，多發(fā)生于臺風(fēng)之時。冬季常有山風(fēng)，最大風(fēng)力6-7級。臺風(fēng)經(jīng)過保亭縣年均3.9次。4. 公共設(shè)施條件 給水：市政管網(wǎng)dn800，能滿足給水要求。 排水：接入市政dn800污水管

9、進入污水處理廠。 供電：據(jù)項目地點900米處有新建的35kv變電站，是本項目建設(shè)用電的能源設(shè)施。 通訊：場區(qū)內(nèi)要求提供通訊配套設(shè)施，項目建設(shè)時可向電信部門申請。 5. 施工條件 項目地塊內(nèi)供水、供電、通訊等基礎(chǔ)條件有待市政進一步完善，但交通非常便利，運輸方便。 第四章 項目定位和發(fā)展思路.1項目定位定位的目的就是要充分明確我們產(chǎn)品和其他產(chǎn)品的“差異”，鮮明的區(qū)別于競爭對手，讓消費者能夠清楚地識別和接受我們的產(chǎn)品?！岸ㄎ弧本褪且o那些購買我們產(chǎn)品而不選擇其它的人們一個完美而充分的理由。（一）產(chǎn)品定位對于越來越趨于理性的購房者來說，考慮的方面越來越多，產(chǎn)品單個的賣點突出已經(jīng)不足以吸引其購買?，F(xiàn)在的

10、房子不止是鋼筋混凝土構(gòu)筑的實體，更是一種寄托，一個身心完全放松的空間。陽光、健康的海南島作為理想的第二居住地的概念已經(jīng)深入人心，在海南購房的消費者都是把休閑度假、養(yǎng)老投資作為主要目的，在高壓工作后的徹底放松場所。賣房子等于是在賣一種生活方式，每個樓盤都應(yīng)有區(qū)別其他樓盤的核心競爭力來吸引消費者的關(guān)注。比如萬泉綠洲：33萬瓊海養(yǎng)生度假生活藍(lán)本；中視萬泉灣：慢調(diào)優(yōu)雅人居；碧海苑：海島上的江南小鎮(zhèn)；新天地陽光城：國際養(yǎng)生之都；這幾個樓盤推廣概念都各有特點。一個沒有個性、沒有核心競爭力的樓盤現(xiàn)在很難在市場上亮眼，得到消費者的關(guān)注，沒有關(guān)注力就沒有購買力，因此尋找本項目的核心賣點成為重中之重。從廣義上囊括

11、項目特點進行產(chǎn)品定位，把本項目產(chǎn)品定位為：集養(yǎng)老、度假、旅游、居住、文化、休閑、娛樂、學(xué)習(xí)、健身于一體的新城鎮(zhèn)。（二）市場定位人們購買一件商品并不是因為商品本身，而是因為需要這一商品提供的“功能”。買房子同樣如此。我們賣什么？我們究竟提供給客戶什么利益？必須認(rèn)識到，我們賣的絕不是一個單純的建筑物，而是幾十年的時間和空間，是生活方式，那么：我們要為客戶營造什么樣的生活方式？如何讓目標(biāo)消費群感受到這種生活方式？如何將這種生活方式體現(xiàn)在推廣中？如何用一切手段來闡釋這種生活方式？如何引導(dǎo)目標(biāo)消費群理解這種生活方式？這就是我們的市場定位要解決的問題。依據(jù)項目的產(chǎn)品定位和市場定位需要解決的問題，對項目和周

12、邊的深入研究，我們做出如下市場定位：優(yōu)雅休閑，新城新生活。強調(diào)居住的生活環(huán)境、生活方式、生活態(tài)度改變，將單純的居住上升到一種高層次、多元化的生活模式，其內(nèi)涵包括社區(qū)環(huán)境的營造、完善配套對生活的引導(dǎo)、社會價值的認(rèn)同以及周邊人文氛圍的形成。一個有養(yǎng)生氣息，有生活情趣悠閑的、充滿度假養(yǎng)老氛圍的完備家園。新城：強調(diào)區(qū)位的發(fā)展前景和未來社區(qū)的繁華度，有區(qū)域名稱和新興城區(qū)的雙重含義。新生活：強調(diào)規(guī)劃新，規(guī)模新，環(huán)境新和全新的生活方式。進行這樣的定位突出項目全方位的配套、服務(wù)、生活方式和前景。在項目的規(guī)劃和營銷的包裝策略上亦應(yīng)遵循此定位的意識形態(tài)，對本項目的配套、園林、物業(yè)管理、智能化等各個細(xì)節(jié)方面著重設(shè)計

13、，推廣上加以闡述和包裝，務(wù)求令本項目的“新生活”和“服務(wù)”形象更加突出，讓買家留下深刻的印象。（三）目標(biāo)客戶定位從對旅游房地產(chǎn)調(diào)查和本區(qū)域的市場實際出發(fā)，我們初步認(rèn)為該項目的目標(biāo)客戶群定位為：島外度假養(yǎng)老的家庭、部分享受兼長線投資型的群體。1、島外純度假養(yǎng)老家庭一般為中產(chǎn)階級富裕階層，購買能力強，迅速落定。他們需要的是海南優(yōu)越的自然環(huán)境給老人貽養(yǎng)天年，及分時度假居住之用。他們買房不僅是在乎房子本身，更在乎的是“生活方式”，在他們眼里，房子首先是精神的蔽所，其次才是身體的蔽所，他們追求的是一種休閑的生活方式：完全放松心情，回歸、親近自然。這類人需要用產(chǎn)品力進行說服，對價格抗性小。2、享受兼長線投

14、資型的群體，這類人群看中的是產(chǎn)品的綜合潛力（位置、品質(zhì)、配套及未來發(fā)展前景等）。雖然這類人群對價格也具有一定的抗性，如果本案能創(chuàng)造出更多的附加值，相信會減小這類購買人群對價格的抗性。4.2發(fā)展思路鑒于該地塊地理位置、項目周邊環(huán)境與在售樓盤品質(zhì)，結(jié)合保亭房地產(chǎn)市場特點，我們認(rèn)為實現(xiàn)產(chǎn)品差異化、高性價比是項目成功的關(guān)鍵所在。因此，堅持高起點規(guī)劃、高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，以小環(huán)境唯美為先導(dǎo)，以生態(tài)園林結(jié)合環(huán)保、節(jié)能為特色，建成花園式電梯洋房為設(shè)計理念，構(gòu)建精致、品味住宅空間，使之具有較同區(qū)域樓盤更親切宜人的生活居住環(huán)境，成為城區(qū)精品樓盤，爭奪保亭房地產(chǎn)市場制高點，可取得項目開發(fā)和快速營銷的成功。4.2.1開發(fā)方

15、向和檔次建議以面向島外市場，打造適宜休閑度假和吸引外地人養(yǎng)老居住的樓盤為理念，鎖定項目的開發(fā)方向和檔次：1、建設(shè)成上規(guī)模的各項服務(wù)設(shè)施配套齊全、獨具特色的精品住宅區(qū)。只有上規(guī)模才能提高管理水平，才能降低物業(yè)管理成本，才能對外地人有吸引力。2、建設(shè)成名副其實的花園住宅區(qū)。要用新科學(xué)發(fā)展觀來指導(dǎo)，立足當(dāng)前，放眼未來，以人為本，統(tǒng)領(lǐng)全局，不僅要保證開發(fā)建設(shè)的住宅小區(qū)質(zhì)量合格，而且要把人性化設(shè)計，適應(yīng)未來發(fā)展，升值潛力等方面因素結(jié)合起來，體現(xiàn)科學(xué)，健康特色。要從本地實際出發(fā)，完善小區(qū)配套設(shè)施建設(shè)，不斷改善小區(qū)生態(tài)環(huán)境，做到水面、草坪、花卉、灌木、喬木合理配置，講求整體綠色效果。此外，還要提倡親和式布局

16、，小區(qū)規(guī)劃要方便老人、少兒、殘疾人出行和活動，促進人際交往，有利于鄰里的親和度，力求建設(shè)精品小區(qū)。3、中高檔住宅應(yīng)從兩方面體現(xiàn)：一是硬件，包括所有建筑材料質(zhì)量、相關(guān)配套設(shè)施設(shè)備、大堂裝修檔次、公共走道、外墻色彩、室內(nèi)裝修、園林綠化等方面，靠色彩的運用、材料選用方面體現(xiàn)本項目整體的高貴氣質(zhì)和豪華氣派，當(dāng)然臨街玻璃材質(zhì)，需重點考慮隔音效果、安全等因素；其次是管理服務(wù)方面，需向買方提供完善、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)信心和保證。4、建筑風(fēng)格:本項目宜采用熱帶建筑風(fēng)格融合其它建筑特色。然而，建筑風(fēng)格作為建筑范疇的組成部分，其首要因素就是要與周邊環(huán)境產(chǎn)生和諧美的視覺效果。從消費者心理來看，希望自己購買的物業(yè)保值增值，在

17、建筑風(fēng)格上體現(xiàn)中高檔住宅的定位。要選取清新明快的色調(diào)，線條簡約、流暢，視覺效果優(yōu)雅，體現(xiàn)健康主題的現(xiàn)代主義建筑風(fēng)格。外墻采用清新、淡雅的色彩，住宅玻璃選用淺綠色4.2.2園林景觀思路1、園林風(fēng)情建議如今保亭房地產(chǎn)項目的規(guī)劃設(shè)計，已經(jīng)從只注重項目的外部環(huán)境逐步轉(zhuǎn)移到內(nèi)外環(huán)境并重，客戶挑選滿意的小區(qū)購買，在外部大環(huán)境大體相同的條件下，只會讓眼光挑剔小區(qū)內(nèi)部的園林綠化等。有一定特色的園林綠化，可增加項目的市場炒作空間和廣告噱頭，吸引目標(biāo)客戶的關(guān)注。首選方案為海南熱帶黎苗風(fēng)情園林上考慮，此類園林特色明顯，與海南熱帶氣候相呼應(yīng)，養(yǎng)護簡易，成本低。園林性質(zhì)定位度假、養(yǎng)老、休閑公寓環(huán)境，應(yīng)以親水主題的養(yǎng)生、

18、休閑為設(shè)計目的。2、綠化及景觀設(shè)計建議在做內(nèi)部景觀時應(yīng)充分利用項目地塊旁邊河流資源，設(shè)置溪濱步道，種植樹木及設(shè)置涼亭、長廊等景觀小品，建健身鵝卵石步道。同時可在社區(qū)內(nèi)的溪流中養(yǎng)魚，建造以水景為特色的景觀小品，將老年人的一切戶外活動順“水”展開。 4.2.3、交付和精裝修建議項目主要為島外客戶購買，建議項目精裝交付，實現(xiàn)拎包入住，省卻異地購房者的裝修煩惱。還可以拉高本案價位。采用多花樣的精裝風(fēng)格，如養(yǎng)老房、度假房、蜜月房、居家房等。在戶型并不突出優(yōu)點的條件下用多風(fēng)格精裝彌補，保持差異化競爭優(yōu)勢。4.2.4、配套設(shè)施建議1、生態(tài)、環(huán)保、節(jié)能在設(shè)置配套時，把生態(tài)、環(huán)保和節(jié)能放在首要考慮的因素，把社區(qū)

19、打造成全生態(tài)循環(huán)的健康社區(qū)。除泳池外的水系可直接引入河流的自然淡水系統(tǒng)；社區(qū)設(shè)置廢水處理系統(tǒng)，生活廢水經(jīng)層層凈化后，用于小區(qū)綠化灌溉及水景補水。飽經(jīng)世事的老人們，當(dāng)然更懂得資源的可貴，循環(huán)利用的難得。社區(qū)公共照明利用太陽能儲電設(shè)備照明，節(jié)約社區(qū)管理成本。建立太陽能熱水站，熱水經(jīng)過管道輸送到每家每戶，保證四季24小時不間斷供應(yīng)。2、小區(qū)綜合配套項目產(chǎn)品定位為度假、養(yǎng)老型社區(qū)，在進行社區(qū)配套時充分尊重老年人生活的特殊性質(zhì)和多層次的精神需求，給他們提供一個完整的生活交流、醫(yī)療、休閑娛樂、教育、體育鍛煉的環(huán)境和場所。使他們能夠能以一種更健康、更快樂的方式來安排自己的晚年生活。3、小區(qū)及每戶智能化配套每

20、戶（間）設(shè)置無線呼救系統(tǒng)，內(nèi)部設(shè)小總機，設(shè)置電話數(shù)據(jù)交換機，每戶內(nèi)配有一臺社區(qū)免費直線撥通電話，每月只需交納一定的管理費用。社區(qū)一卡通智能化服務(wù)系統(tǒng)，寬帶網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、衛(wèi)星電視。社區(qū)內(nèi)較為密集的定點設(shè)置sos的緊急呼叫系統(tǒng)，考慮部分殘障人士的需求，設(shè)置盲道等通道。電子公告板（中、英雙語）、背景音樂；遠(yuǎn)程抄表系統(tǒng)；家政服務(wù)系統(tǒng)。4、會所：氧吧；健身設(shè)備、保健設(shè)備組合；夾層設(shè)桌球、乒乓球、棋牌室、閱覽室；醫(yī)務(wù)室兼保健功能及售藥；醫(yī)療服務(wù)站；老人活動中心；家政服務(wù)中心。5、環(huán)境：游泳池和溫泉泡池是吸引北方購房群體的重點，作為外環(huán)境的重點考慮。建設(shè)風(fēng)雨連廊：為方便老人戶外活動，圍繞社區(qū)的內(nèi)環(huán)路設(shè)置半封閉的

21、風(fēng)雨通廊。讓您在盡情享受海南四季燦爛陽光的同時，又不會因為炎炎的烈日而撐起陽傘，方便老人行走。曲徑貫穿小區(qū)的每一處樓宇，將每一位新朋舊友緊密地聯(lián)系起來。保亭縣屬于少數(shù)民族居住區(qū)，主要以黎族為主。黎族代表建筑就是茅草屋，本項目將黎族特色風(fēng)情融入到景觀建設(shè)中，連廊、涼亭均采用茅草屋頂?shù)娘L(fēng)格建設(shè)。4.2.5、物業(yè)管理建議1、小區(qū)安保系統(tǒng)建議：安裝紅外線保安系統(tǒng)，可視對講門禁系統(tǒng)，閉路監(jiān)控系統(tǒng)，門禁管理系統(tǒng)等安防系統(tǒng)，防盜緊急救助系統(tǒng)（防盜門磁、紅外線報警裝置），防火煙感系統(tǒng)，煤氣泄漏報警裝置，車輛視覺管理系統(tǒng)。2、物業(yè)服務(wù)內(nèi)容建議：清潔服務(wù)，代購、代訂服務(wù)，定期保健和健康檢查服務(wù)，寵物托管服務(wù)，郵政

22、收發(fā)、定時提醒等服務(wù)，旅游活動安排服務(wù)，健身培訓(xùn)、輔導(dǎo)及陪練，日常醫(yī)療保健指導(dǎo)，花卉、盆景藝術(shù)指導(dǎo)，社區(qū)內(nèi)的老年聯(lián)誼沙龍、互助小組，社區(qū)定點班車服務(wù)、臨時叫車服務(wù)，其他為老年人提供的特殊服務(wù)。 第五章 環(huán)境影響與評價5.1項目建設(shè)與運營對環(huán)境的影響 1. 建設(shè)期 （1）粉塵：使工期的開挖、水泥、沙石等建筑材料的運輸、裝卸、篩選、攪石產(chǎn)生的粉塵，施工機械產(chǎn)生的粉塵對施工區(qū)周圍環(huán)境產(chǎn)生污染。（2）固定廢氣物：建筑施工過程中平均產(chǎn)生建筑垃圾300kg/m2，如管理不膻，會對環(huán)境產(chǎn)生不良影響。 （3）噪音：施工運輸車輛及施工設(shè)備產(chǎn)生的噪音是主要污染源。 2. 運營期 （1）廢水：正常運營由衛(wèi)生間、消毒

23、剪輯清潔排放的生活廢水及排放的工作污水。 （2）廢氣：主要由燃油鍋爐及燃?xì)鉅t具排放的廢氣組成。 （3）固定廢物：營運時產(chǎn)生的生活垃圾，一般約0.75kg/d人。5.2環(huán)境保護措施 1. 項目建設(shè)期 （1）粉塵：制定嚴(yán)格的管理制度，施工過程中盡量做到帶水作業(yè)，或經(jīng)常噴灑水以減少粉塵對周圍環(huán)境的影響。 （2）固定廢氣物：建筑垃圾及時運往指定的建筑垃圾堆放場地填埋，生活垃圾可集中收集納入市政垃圾處理中心。 （3）噪聲：項目建設(shè)期各類機械設(shè)備及運輸工具應(yīng)切實控制好作業(yè)面積和車輛行駛線路，噪聲值控制在低于（城市區(qū)域環(huán)境標(biāo)準(zhǔn)）三類區(qū)標(biāo)準(zhǔn)以下。 2. 項目運營期 （1）廢水：項目排放的廢水主要由生活廢水與工

24、作廢水組成，這些廢水經(jīng)處理，達(dá)到gb8978-96的標(biāo)準(zhǔn)要求后，排入市政排污管網(wǎng)。 （2）廢氣：主要由燃?xì)鉅t具排放的廢氣組成。采取的措施為：配備相應(yīng)的除煙設(shè)備，使油煙過濾后排放，減少油煙對空氣的影響。在道路兩旁和周圍廣植草皮，設(shè)置多層次綠化帶，凈化空氣。 （3）固定廢物：區(qū)內(nèi)設(shè)置固定垃圾收集點，集中后送垃圾處理場地統(tǒng)一處理；專業(yè)的物業(yè)清掃管理，分片包干；建立必要的管理制度，獎懲分明。 （4）噪聲：發(fā)電及消毒設(shè)備安裝減噪裝置，運輸車輛嚴(yán)鳴喇叭，控制交通車輛流動，降低噪音源聲壓積，聲環(huán)境控制在gb3096-93（城市區(qū)域噪聲標(biāo)準(zhǔn)）二類標(biāo)準(zhǔn)。5.3環(huán)境影響評價待添加的隱藏文字內(nèi)容2本項目建設(shè)和營運中

25、產(chǎn)生的污染物數(shù)量較少。重點應(yīng)放在施工中的建筑垃圾上和噪音控制上，只要加強管理，采取措施及時處理，可以創(chuàng)造一個良好的施工環(huán)境，保護周圍的環(huán)境生活功能。項目建成后，對周圍環(huán)境不會產(chǎn)生不利影響。第六章 項目swot分析（1）優(yōu)勢：a 自然資源豐富，生態(tài)環(huán)境好，保亭氣候條件優(yōu)越，地處北緯18度25分，更加適宜北方人居住。b 項目周邊擁有具有獨特優(yōu)勢的旅游資源山地、溫泉、歷史文物、熱帶農(nóng)業(yè)以及相當(dāng)原始的自然環(huán)境。c保亭有海南最好溫泉出口，可增加項目賣點。d海南保亭雅閑居房地產(chǎn)開發(fā)有限公司實力雄厚，積累了大量的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗，擁有一支優(yōu)秀的管理團隊，成為項目成功的有力保障。e由國家老干部局以協(xié)調(diào)保亭縣政府

26、優(yōu)先為本項目提供建設(shè)用地指標(biāo)。f由國家老干部局向國家24個部委退休老干部進行產(chǎn)品推介。（2）劣勢： a 交通可達(dá)性較差。保亭縣的交通是使用中部公路，中部公路的風(fēng)景優(yōu)美但行車較慢。島內(nèi)大部分的旅游交通移轉(zhuǎn)至東部公路。因此，本項目跟其他的東線房地產(chǎn)項目競爭者比起來，較不易到達(dá)。 b 保亭縣內(nèi)基本生活配套不完善，物質(zhì)資源匱乏，對于追求高品質(zhì)享受的人群有抗性。 c 項目總占地390畝，體量中等，但由兩塊隔路相望的地塊組成，相應(yīng)配套不能共享。 d 保亭旅游資源還有待開發(fā)，景點知名度不高，在推廣時有一定阻力。 e 黃金度假期來居住的人少，重點關(guān)注三亞地區(qū)，沒有租賃概念，從投資角度來講沒有回報支撐。（3）機

27、會： a 海南一線城市房價普遍偏高，受眾群體有限，大部分購房客戶將目標(biāo)轉(zhuǎn)向二、三線城市。 b 海南旅游業(yè)的持續(xù)發(fā)展，以及旅游線路由沿海景區(qū)向中部山區(qū)過度，勢必吸引一部分客源。 c 找準(zhǔn)市場空白點，通過產(chǎn)品差異化策略進入市場。（4）威脅： a 受房地產(chǎn)政策的影響，海南島上的可售房屋較多，不利銷售。 b 同區(qū)域內(nèi)其他樓盤競爭的唯一優(yōu)勢是銷售均價，這勢必會導(dǎo)致投資收益率的降低。第七章 項目建設(shè)進度安排2011年3月，完成項目立項、審批、合作協(xié)議簽訂。2011年4月，簽訂設(shè)計合同，完成概念性規(guī)劃方案。2011年5月-7月，工程勘察、設(shè)計、施工準(zhǔn)備。2011年8月-2012年9月，施工建設(shè)期。2012年9月-2012年12月，外網(wǎng)、道路、景觀、綠化。