房地產(chǎn)SWOT分析

1、萬(wàn)象城益佳苑項(xiàng)目SWOT分析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理X結(jié)課作業(yè)學(xué)院： 土木與建筑工程學(xué)院 班級(jí)： 工程管理09-1班 Q Q ： 姓名： 容 樂(lè) 日期： 2011 年 11 月 10 日一、項(xiàng)目介紹萬(wàn)象城益佳苑位于建安路6號(hào)，由桂林桂益房產(chǎn)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)發(fā)，桂林建筑安裝工程有限公司承建，廣西銀灣物業(yè)管理有限公司承攬物業(yè)服務(wù)，是集高層景觀住宅、多層公寓、特色商業(yè)街于一體市中心首席人居。樓盤(pán)占地面積15000平方米，建筑面積平方米，總戶(hù)數(shù)740戶(hù)，綠化率為29.4%，容積率為2.63。萬(wàn)象城益佳苑為桂林城市中央領(lǐng)域扛鼎巨作，將以18萬(wàn)平米龐大氣勢(shì)全面引爆全城。傲據(jù)中山南路200米商業(yè)核心帶，東眺悠悠漓江

2、，西賞黑山植物園，南鑒南溪山，坐享商業(yè)、公園、教育、景觀、大型商超等頂級(jí)配套，進(jìn)退自如，不離城卻離塵很遠(yuǎn)，全面豎起中央領(lǐng)域新旗幟。整座萬(wàn)象城集結(jié)了景觀優(yōu)宅、國(guó)際公寓、旗艦商業(yè)等地產(chǎn)壯舉，大氣簡(jiǎn)約的國(guó)際現(xiàn)代建筑風(fēng)格，剛?cè)岵?jì)的建筑線(xiàn)條，濃縮東方美學(xué)的精品園林，囊括繽紛萬(wàn)象與世界文化，生動(dòng)呈映景觀優(yōu)宅與超級(jí)商業(yè)相結(jié)合的中央城邦。萬(wàn)象城益佳苑品質(zhì)全面升級(jí)，中空斷橋隔音保溫玻璃彩色鋁合金窗，指紋密碼鎖盼盼牌安全防盜門(mén)，防銹防盜拆堅(jiān)固仿搪瓷靜電噴涂鋅鋼護(hù)欄全面提升生活品質(zhì)；同時(shí)，力邀具備國(guó)家一級(jí)物業(yè)管理資質(zhì)、中國(guó)物業(yè)服務(wù)百?gòu)?qiáng)企業(yè)“廣西銀灣物業(yè)”擔(dān)綱物業(yè)服務(wù)，更將眾多高科技元素融入服務(wù)中：紅外線(xiàn)弱電報(bào)警、

3、電子巡更、LED信息發(fā)布、人車(chē)分流管理、社區(qū)背景音樂(lè)、閉路監(jiān)控、可視對(duì)講系統(tǒng)讓您暢享居家生活的靜謐與尊崇。二、項(xiàng)目SWOT分析S（優(yōu)勢(shì)）（1）地理位置：項(xiàng)目位于目前赤手可熱的老城區(qū)象山區(qū)，雖處市區(qū)較為繁華的地段，但是，小區(qū)內(nèi)環(huán)境宜人，完全沒(méi)有市區(qū)的繁雜與喧鬧，反而相當(dāng)幽靜，因此小區(qū)可謂是市區(qū)中的“桃花源”。再者，小區(qū)往東300米是景色秀美的漓江，往西是空氣格外清新黑山植物園，往南500米是可以散步、游玩的南溪山公園。綜上，項(xiàng)目的地理位置是非常優(yōu)越的。（2）交通狀況：項(xiàng)目周邊有有2路、11路、22路、33路、55路、56路、99路、100路、201路，眾多公交線(xiàn)路。業(yè)主可以在桂清路下車(chē)，步行約1

4、0分鐘左右便可到達(dá)項(xiàng)目。項(xiàng)目交通四通八道，出行是相當(dāng)?shù)姆奖悖旱焦鹆只疖?chē)南站，僅一站路之遙；無(wú)論是前往市中心，三里店方向還是瓦窯，臨桂新區(qū)方向，最長(zhǎng)車(chē)程一般都可控制在20分鐘左右。（3）生活配套：項(xiàng)目離聯(lián)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)、十字街商圈、南城百貨都較近，僅10分鐘不到的車(chē)程，逛街購(gòu)物十分便利。步行10分鐘可以到南門(mén)市場(chǎng)買(mǎi)菜，小區(qū)附近的小店較多，藥店、銀行一應(yīng)俱全，能充分滿(mǎn)足業(yè)主的日常以及休閑生活需要。（4）文化氛圍：小區(qū)內(nèi)規(guī)劃有幼兒園，但是目前正在建設(shè)當(dāng)中，希望早日能投入使用。離項(xiàng)目最近的學(xué)校是南溪山小學(xué)，周邊還有十六中以及重點(diǎn)院校逸仙中學(xué)。（5）引進(jìn)國(guó)家一級(jí)資質(zhì)物業(yè)公司廣西銀灣物業(yè)管理有限公司聯(lián)合打造小

5、區(qū)物業(yè)管理品牌，更提升了項(xiàng)目的整體水平。（6）公司所開(kāi)發(fā)的商品房，均由已通過(guò)ISO9002國(guó)際質(zhì)量認(rèn)證、榮獲國(guó)家建筑業(yè)最高榮譽(yù)獎(jiǎng)“魯班獎(jiǎng)”的國(guó)家一級(jí)資質(zhì)桂林建筑安裝工程有限公司施工，并嚴(yán)格按照建設(shè)部頒布的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行驗(yàn)收。W（劣勢(shì)）（1）土地成本高，如此高的土地價(jià)格把成本拉高，在產(chǎn)品定價(jià)的時(shí)候就不得不相應(yīng)提高，這樣就會(huì)擠掉一部分顧客（2）由于市區(qū)寸土寸金，市區(qū)樓盤(pán)的園林規(guī)劃較之臨桂新區(qū)或城北的一些樓盤(pán)，還是有一定的差距。（3）三室戶(hù)型偏多，而市場(chǎng)對(duì)兩室需求比三室要大（4）居民對(duì)電梯樓及復(fù)式樓接受能力有限，而電梯戶(hù)型占比較高（5）偏離中山南路，被中山南路兩旁建筑擋視線(xiàn),難以突現(xiàn)整體樓盤(pán)。O（機(jī)會(huì)）（

6、1）桂林是一座國(guó)際旅游城市，隨著旅游產(chǎn)業(yè)的興旺和城市規(guī)劃建設(shè)的日趨完善，桂林的房地產(chǎn)市場(chǎng)前景將更為廣闊。同時(shí)，隨著桂林加快推進(jìn)全面建設(shè)小康社會(huì)步伐，工業(yè)化、城鎮(zhèn)化水平的不斷提高將給房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)帶來(lái)巨大的市場(chǎng)需求。（2）作為老城區(qū)之一的象山區(qū)，是不少購(gòu)房者青睞的區(qū)域之一。由于目前市區(qū)土地的稀缺性，可供開(kāi)發(fā)商品房的地塊正在急劇減少，因此，即使是政策強(qiáng)壓期，市區(qū)樓盤(pán)，特別是地段優(yōu)越的樓盤(pán)，價(jià)格受到的影響是微乎其微的，在供大于求的市場(chǎng)現(xiàn)狀下，項(xiàng)目的升值潛力不言而喻。（3）萬(wàn)象城益佳苑曾被先后評(píng)為桂林最具投資潛力樓盤(pán)、市民最期待樓盤(pán)、獎(jiǎng)金保值樓盤(pán)等，說(shuō)明項(xiàng)目無(wú)論是從保值還是受關(guān)注程度，都得到了市場(chǎng)的認(rèn)可。

7、T（威脅）（1）整個(gè)桂林房產(chǎn)市場(chǎng)房?jī)r(jià)在逐步上漲，而居民的收入沒(méi)有明顯提高。（2）土地增值稅清算會(huì)對(duì)開(kāi)發(fā)商施壓，可能影響價(jià)格決策。（3）周邊樓盤(pán)云集。興進(jìn)中央尊館、亞都168酒店式公寓、聯(lián)達(dá)雅居2期、香江漫步等林立在附近,客戶(hù)分流,競(jìng)爭(zhēng)激烈。三、戰(zhàn)略分析內(nèi)部環(huán)境分析 （S、W）外部環(huán)境分析（O、T）優(yōu)勢(shì)（S）劣勢(shì)（W）l 環(huán)境優(yōu)美，交通便捷l 周?chē)涮自O(shè)施相對(duì)完善l 知名建設(shè)、施工、物業(yè)單位，更有保障l 價(jià)格偏高l 綠化率相對(duì)偏低l 電梯房居多，超出居民接受能力l 樓盤(pán)相對(duì)隱蔽，不顯眼機(jī)會(huì)（O）發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，搶占機(jī)會(huì)利用機(jī)會(huì)，克服劣勢(shì)l 桂林房地產(chǎn)市場(chǎng)需求量大l 象山區(qū)地塊劇減，項(xiàng)目具升值潛力l 開(kāi)

8、發(fā)商口碑好，項(xiàng)目關(guān)注度高l 突出項(xiàng)目產(chǎn)品和自身特點(diǎn)l 知名企業(yè)合作，靠樹(shù)立更高一級(jí)形象l 把握商機(jī)，快啟搶占市場(chǎng)空白l 投入廣告，宣傳項(xiàng)目特色l 加強(qiáng)展示，提升項(xiàng)目知名度威脅（T）發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，轉(zhuǎn)化威脅減少劣勢(shì)，避免威脅l 房?jī)r(jià)漲而市民收入未提高l 國(guó)家政策發(fā)布，影響價(jià)格策略l 周邊樓盤(pán)眾多，競(jìng)爭(zhēng)激烈l 集中強(qiáng)勢(shì)推廣，樹(shù)主差異化形象l 提供完善服務(wù)，讓客戶(hù)真實(shí)體驗(yàn)l 因地制宜，充分利用有限地塊資源l 提前蓄客，傳遞信息，解決客戶(hù)資源資源問(wèn)題四、總結(jié)從以上分析可以看出，優(yōu)勢(shì)機(jī)會(huì)，劣勢(shì)機(jī)會(huì)以及優(yōu)勢(shì)威脅，如果策略處理得當(dāng)，完全可以轉(zhuǎn)化為對(duì)本項(xiàng)目有利的因素。而劣勢(shì)威脅中，除了一些不可抗拒的原因，如收入增長(zhǎng)趕不上房?jī)r(jià)增長(zhǎng)，增值稅的影響，這已經(jīng)不是我們所能改變的。但是想想全國(guó)各地都在這種影響下，房地產(chǎn)市場(chǎng)照樣火爆，所以這些影響還不至于成為本項(xiàng)目的硬傷。其他幾點(diǎn)我們現(xiàn)在無(wú)法改變，只能引導(dǎo)，就像大禹治水，只可疏不可堵。當(dāng)洪峰呼嘯