常熟市AG027地塊策劃報(bào)告

1、第一部分第一部分 區(qū)位篇區(qū)位篇.2 2一、常熟市區(qū)域概況一、常熟市區(qū)域概況 .2 2（一）常熟市區(qū)位概況.2（二）區(qū)域歷史沿革.3（三）行政區(qū)劃及人口.4（四）常熟風(fēng)景旅游城市 .5（五）自然資源.6（六）常熟市經(jīng)濟(jì)狀況.7（七）常熟市城市總體規(guī)劃.12二、項(xiàng)目所在區(qū)位分析二、項(xiàng)目所在區(qū)位分析.1414第二部分第二部分 市場(chǎng)篇市場(chǎng)篇.1515一、常熟整體房地產(chǎn)市場(chǎng)分析一、常熟整體房地產(chǎn)市場(chǎng)分析.1515（一）常熟市市區(qū)土地市場(chǎng)分析.15（二）常熟市房產(chǎn)市場(chǎng)分析.25（三）常熟市區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié).29二、常熟市場(chǎng)板塊分析二、常熟市場(chǎng)板塊分析.3030（一）古城區(qū)板塊 .31（二）招商城板塊 .3

2、3（三）新市區(qū)板塊 .34（四）文化片區(qū)板塊.39（五）虞山風(fēng)景區(qū)板塊.39（六）板塊綜述.39三、居民購(gòu)買力分析三、居民購(gòu)買力分析 .4141第三部分第三部分 競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析 .4242一、供應(yīng)去化分析一、供應(yīng)去化分析.4242二、房型供應(yīng)結(jié)構(gòu)去化分析二、房型供應(yīng)結(jié)構(gòu)去化分析.4343三、房型面積供應(yīng)去化分析三、房型面積供應(yīng)去化分析.4343四、價(jià)格分析四、價(jià)格分析 .4444五、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目配套分析五、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目配套分析.4444六、消費(fèi)者分析六、消費(fèi)者分析.4545七、區(qū)域未來(lái)價(jià)格漲幅預(yù)測(cè)及本項(xiàng)目后期價(jià)格定位建議七、區(qū)域未來(lái)價(jià)格漲幅預(yù)測(cè)及本項(xiàng)目后期價(jià)格定位建議 .4646第一部分第一

3、部分 區(qū)位篇區(qū)位篇一、常熟市區(qū)域概況一、常熟市區(qū)域概況（一）常熟市區(qū)位概況（一）常熟市區(qū)位概況常熟市位于江蘇省東南部長(zhǎng)江三角洲經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，地處東經(jīng) 1203312103，北緯 31303150。東鄰太倉(cāng)，距上海 100 千米；南接昆山、蘇州；西連無(wú)錫、江陰；北瀕長(zhǎng)江黃金水道，與南通隔江相望；西北境與張家港接壤。全境東西間最大直線距離 49 千米，南北間最長(zhǎng)距離 37 千米，總面積 1264 平方千米（含長(zhǎng)江界屬水面） 。地勢(shì)低平，海拔大都在 37 米間。山丘主要有虞山、顧山、福山。其中以虞山為最，海拔 261 米，長(zhǎng) 6400 米，東端蜿蜒入古城，素有“十里青山半入城”之說(shuō)。氣候適宜，雨量充

4、沛，四季分明。2005 年平均氣溫 16.5 度，比歷年平均偏高 0.9 度，年總降水量 934.7 毫米，比常年平均偏少 11.5%，全年日照時(shí)數(shù)為 1991.1 小時(shí)，略少于常年。常熟以悠久的人文歷史、秀麗的山川景色、豐饒的物產(chǎn)資源享譽(yù)江南。1986 年被批準(zhǔn)為“國(guó)家歷史文化名城” ；近年來(lái)又先后獲“國(guó)家衛(wèi)生城市” 、 “中國(guó)優(yōu)秀旅游城市” 、 “國(guó)家園林城市” 、 “國(guó)家環(huán)保模范城市” 、 “全國(guó)社會(huì)治安綜合治理先進(jìn)縣市” 、 “國(guó)暢通工程模范管理城市”等稱號(hào)。（二）區(qū)域歷史沿革（二）區(qū)域歷史沿革常熟之名取“土壤膏沃、歲無(wú)水旱” ， “異壤，雖大水大旱，不能概之為災(zāi)，則歲得常稔”之意，是

5、吳文化的發(fā)祥地之一，已有 5 千多年文明史。1986 年被國(guó)務(wù)院公布為國(guó)家歷史文化名城。境內(nèi)有距今約 5500 年的崧澤文化時(shí)期的錢底巷遺址、距今約 5000 年的良渚文化時(shí)期的羅墩遺址和西周至春秋時(shí)期的吳文化遺址吳王點(diǎn)將臺(tái)等。3 千多年前的商末，古公亶父（周太王）次子仲雍讓國(guó)南下建勾吳，定居常熟。自西晉太康四年（283 年）建城以來(lái)，古城已有 1700 多年歷史，至唐代，已成為商業(yè)發(fā)達(dá)、街市繁榮的江南名城。常熟自古以來(lái)人文薈萃，素有“文化之邦”美稱。商初賢相、中國(guó)第一位天文學(xué)家巫咸，商末仲雍及春秋孔子唯一的南方弟子言偃，均為吳文化的先驅(qū)者。自唐以來(lái)，在文學(xué)、繪畫、書法、藏書、古琴、篆刻、醫(yī)學(xué)

6、、建筑等領(lǐng)域名人輩出。歷代涌現(xiàn)宰相 9 名、狀元 8 名、進(jìn)士 483 名、舉人和秀才 6200 余名。常熟素有“錦繡江南魚米鄉(xiāng)”之美譽(yù)，經(jīng)濟(jì)繁榮，物產(chǎn)豐富，商貿(mào)發(fā)達(dá)。大閘蟹、桂花酒、鴨血糯、叫化雞、桂花栗、虞山綠茶、寶巖楊梅名聞遐邇，手繡花邊、紅木雕刻、繡衣服裝暢銷國(guó)內(nèi)外。改革開(kāi)放以來(lái)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市建設(shè)水平始終居全國(guó)縣級(jí)城市前列?？缛胄碌氖兰o(jì)，常熟這座歷史文化名城正朝著繁榮的商貿(mào)旅游城市、山水一體的生態(tài)城市、開(kāi)放的港口城市和現(xiàn)代化中等城市目標(biāo)邁進(jìn)。 方塔方塔 （三）行政區(qū)劃及人口（三）行政區(qū)劃及人口常熟人口以漢族為主，另有少數(shù)回、滿、蒙、壯、白、高山、拉祜等民族。2005 年末，全市戶籍總

7、人口為 104.77 萬(wàn)人，其中男性 51.22 萬(wàn)人，女性 53.55 萬(wàn)人。全市共有城鎮(zhèn)人口65.26 萬(wàn)人，其中虞山鎮(zhèn)人口為 37.71 萬(wàn)人。當(dāng)年全市出生 6800 人，出生率為 6.7，人口自然增長(zhǎng)率為-1.2，人口密度為每平方千米 958 人。此外，隨著經(jīng)濟(jì)的日益發(fā)展，外來(lái)人員日趨增多，年末暫住人口為 62.28 萬(wàn)人。人口城市化率為 62.3%。2003 年以來(lái)，全市先后有 23 個(gè)建制鎮(zhèn)、405 個(gè)行政村的區(qū)劃進(jìn)行了調(diào)整，至 2005 年底，常熟市設(shè)建置鎮(zhèn) 10 個(gè)，林場(chǎng) 1 個(gè)，行政村 231 個(gè)，居委會(huì) 134 個(gè)。另有國(guó)家級(jí)和省級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)各 1 個(gè)，省級(jí)招商城 1 個(gè)。常熟

8、市轄 10 個(gè)鎮(zhèn)：虞山鎮(zhèn)、梅李鎮(zhèn)、海虞鎮(zhèn)、新港鎮(zhèn)、古里鎮(zhèn)、沙家浜鎮(zhèn)、支塘鎮(zhèn)、董浜鎮(zhèn)、尚湖鎮(zhèn)、辛莊鎮(zhèn)。（四）常熟（四）常熟風(fēng)景旅游城市風(fēng)景旅游城市常熟是一座風(fēng)景旅游城市，境內(nèi)山水交輝，風(fēng)景秀麗，自然景觀與人文景觀兼具。十里虞山蜿蜒入城，萬(wàn)畝尚湖伸展山前，山水與千年古城及城內(nèi)小巷庭園、古典園林交融，形成山、水、城、園融為一體的水鄉(xiāng)山城獨(dú)特風(fēng)貌?？谷諔?zhàn)爭(zhēng)時(shí)期常熟沙家浜地區(qū)是新四軍抗戰(zhàn)游擊根據(jù)地，這又給美麗的常熟山川增添了光榮的色彩。常熟名勝，目前分四個(gè)旅游區(qū)：古城觀光旅游區(qū)、虞山國(guó)家森林公園旅游區(qū)、尚湖休閑度假旅游區(qū)、沙家浜旅游區(qū)。其中的古城觀光旅游區(qū)、虞山國(guó)家森林公園旅游區(qū)、尚湖休閑度假旅游區(qū)三個(gè)

9、旅游區(qū)隸屬常熟市區(qū)。（五）自然資源（五）自然資源物產(chǎn)資源：物產(chǎn)資源：“歲歲多收常熟田” ，常熟向以農(nóng)業(yè)精耕細(xì)作著稱，農(nóng)作物以水稻、小麥、棉花為主，兼有部分油料作物、蔬菜、瓜果、藥材等。特產(chǎn)有鴨血糯、寶巖楊梅、虞山綠茶、王莊西瓜、梅李南瓜、虞山水蜜桃、桂花栗子等。常熟又為水網(wǎng)地區(qū)，水產(chǎn)資源十分豐富，有出自長(zhǎng)江的鮠魚、鰣魚、刀魚、海白蝦等，出自內(nèi)河的有鯽魚、草魚、鰱魚、鳊魚、青蝦和陽(yáng)澄湖大閘蟹等。野生植物資源：野生植物資源：有喬木、灌木、藥材、草、蕈菌等5大類200多種。野生喬木主要有紫檀、柘樹(shù)；野生灌木主要有山楂、金櫻子；野生藥材有何首烏、蒲公英等765種；草類繁多，有蘆葦、野燕麥等20多種；蕈

10、菌類有松樹(shù)蕈等。境內(nèi)人工栽培的樹(shù)木有300多種。其中用材林有馬尾松、黑松、刺槐、水杉等，竹類有燕竹、篾竹、象竹、毛竹等，果樹(shù)有銀杏、板栗、楊梅等，特種經(jīng)濟(jì)林有杞柳、桑樹(shù)、茶和觀賞性花木等。野生動(dòng)物主要有哺乳類、鳥(niǎo)類800余種，近年來(lái)又有人工飼養(yǎng)的北極狐、水貂等。此外，尚有礦類資源高嶺土、黃沙、煤、泥炭、石英砂、天然氣等，但儲(chǔ)量極小。地下水資源地下水資源：境內(nèi)地下水均以第四系孔隙水為主。由于埋深適中，地層穩(wěn)定，分布面廣，水量豐富，水質(zhì)上乘，曾被廣泛采用。近年來(lái)為防陸地沉降，已漸回填停用。虞山、福山等山丘地段，地下水常以下降泉形式出露，形成間歇性澗泉，如秦坡澗、桃源澗、玉蟹泉、焦尾泉、舜過(guò)泉等，流

11、量較少，但水質(zhì)優(yōu)良，礦化度0.050.07千克/升，硬度一般小于50毫克/升，為極軟水。（六）常熟市經(jīng)濟(jì)狀況（六）常熟市經(jīng)濟(jì)狀況1 1、常熟市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值：、常熟市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值：常常熟熟市市2 20 00 02 2- -2 20 00 06 6年年國(guó)國(guó)內(nèi)內(nèi)生生產(chǎn)產(chǎn)總總值值365.01475565.16678.78809.2819.00%30.13%18.98%20.10%19.23%02004006008001000(數(shù)據(jù)來(lái)自常熟市統(tǒng)計(jì)局)單位:億元0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值(gdp)365.01475565.16678.78809.28同比比率19

12、.00%30.13%18.98%20.10%19.23%2002年2003年2004年2005年2006年常熟市20022006年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值每年都保持20%左右的比率快速發(fā)展，綜合實(shí)力強(qiáng)，整體經(jīng)濟(jì)狀況良好。2006年，全市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值809.28億元，按可比價(jià)格汁算比上年增長(zhǎng)19.23%。其中，第產(chǎn)業(yè)完成增加值17.49億元；第二產(chǎn)業(yè)完成增加值484.26億元；第三產(chǎn)業(yè)完成增加值307.54億元。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步改善，三次產(chǎn)業(yè)的比例為2.2:59.8:38.0，第三產(chǎn)業(yè)比重比上年提高1.1個(gè)百分點(diǎn)。2 2、第一產(chǎn)業(yè)、第一產(chǎn)業(yè)常常熟熟市市2 20 00 02 2- -2 20 00 06 6

13、年年第第一一產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)生生產(chǎn)產(chǎn)總總值值15.8713.8314.2116.3817.491.20%-12.85%2.75%15.27%6.78%4.35%2.91%2.51%2.41%2.16%04812162024(數(shù)據(jù)來(lái)自常熟市統(tǒng)計(jì)局)單位:億元-20.00%-10.00%0.00%10.00%20.00%第一產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)總值15.8713.8314.2116.3817.49同比比率1.20%-12.85%2.75%15.27%6.78%gdp占比4.35%2.91%2.51%2.41%2.16%2002年2003年2004年2005年2006年常熟市 2002-2006 年第一產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)總值的增

14、減不定，增減幅度在20%左右，從 gdp 的占比來(lái)看，第一產(chǎn)業(yè)的所占比重漸漸減弱，主要是因?yàn)榻瓿Ｊ焓械诙a(chǎn)業(yè)與第三產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)的快速增長(zhǎng)，其增加值拉升了 gdp 的總值，第一產(chǎn)業(yè)的生產(chǎn)總值每年雖有所增長(zhǎng)，但總額小，因此所占 gdp 份額就相應(yīng)小。其 2006 年只占 gdp 的 2.16%。3 3、第二產(chǎn)業(yè)、第二產(chǎn)業(yè)常常熟熟市市2 20 00 02 2- -2 20 00 06 6年年第第二二產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)生生產(chǎn)產(chǎn)總總值值206.74285.72338.82411.9484.2621.10%38.20%18.58%21.57%17.57%56.64%60.15%59.95%60.68%59.84%01

15、00200300400500600(數(shù)據(jù)來(lái)自常熟市統(tǒng)計(jì)局)單位:億元0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%70.00%第二產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)總值206.74285.72338.82411.9484.26同比比率21.10%38.20%18.58%21.57%17.57%gdp占比56.64%60.15%59.95%60.68%59.84%2002年2003年2004年2005年2006年常熟市 2002-2006 年第二產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)總值的每年都保持 20%的增長(zhǎng)幅度，在常熟國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值中一直占據(jù)絕對(duì)的比重，gdp 占比每年在 60%左右。2006年全市實(shí)現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)

16、值2050.17億元（包含中間生產(chǎn)產(chǎn)值） ，比上年增長(zhǎng)24.2%，其中規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值1558.27億元，比上年增長(zhǎng)25.5%。規(guī)模以上企業(yè)占全部工業(yè)總產(chǎn)值的比重為76.0%，比上年提高了6.4個(gè)百分點(diǎn)。重點(diǎn)企業(yè)骨干作用明顯，全市30家重點(diǎn)了業(yè)企業(yè)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品銷售收入713.39億元，比上年增長(zhǎng)37.0，占規(guī)模以工業(yè)企業(yè)產(chǎn)品銷售收入的46.9。 “333工程進(jìn)展順利，全市有21家企業(yè)銷售超10億元，其中波司登公司成為全市自家產(chǎn)值、銷售雙超百億元的企業(yè)；全年新增2件中國(guó)馳名商標(biāo)、3只中國(guó)名牌產(chǎn)品、18只國(guó)家免檢產(chǎn)品。民營(yíng)經(jīng)濟(jì)保持強(qiáng)勢(shì)發(fā)展。2006年，全市新辦私營(yíng)企業(yè)1942家，新批個(gè)體工商戶102

17、06戶，累計(jì)分別達(dá)12462家和56958家。全市凈增民營(yíng)經(jīng)濟(jì)注冊(cè)資本76.72億元，新增超1000萬(wàn)元的民營(yíng)介業(yè)168家。到2006年末，民營(yíng)經(jīng)濟(jì)累計(jì)注冊(cè)資本392.41億元，比上年增長(zhǎng)24.3%，其中私營(yíng)企業(yè)362.08億元，增長(zhǎng)26.3；個(gè)體工商戶30.33億元，增長(zhǎng)4.3。4 4、第三產(chǎn)業(yè)、第三產(chǎn)業(yè)常常熟熟市市2 20 00 02 2- -2 20 00 06 6年年第第三三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)生生產(chǎn)產(chǎn)總總值值142.4175.45212.13250.5307.5418.40%23.21%20.91%18.09%22.77%39.01%36.94%37.53%36.90%38.00%0100200

18、300400500600(數(shù)據(jù)來(lái)自常熟市統(tǒng)計(jì)局)單位:億元0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%第三產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)總值142.4175.45212.13250.5307.54同比比率18.40%23.21%20.91%18.09%22.77%占gdp比率39.01%36.94%37.53%36.90%38.00%2002年2003年2004年2005年2006年常熟市 2002-2006 年第三產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)總值的每年都保持 20%的增長(zhǎng)幅度，在常熟國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值中一直占據(jù)第二比重，gdp 占比每年在 38%左右。5 5、外商投資：、外商投資：常熟市近20年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)一直保持在

19、15%以上，綜合實(shí)力顯著增強(qiáng)。近幾年，外向型經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅猛，投資環(huán)境不斷改善。截至2004年9月，累計(jì)批準(zhǔn)外商投資企業(yè)1917家，總投資161.33億美元，注冊(cè)外資63.7億美元。一、開(kāi)發(fā)區(qū)成為外資投入的高度聚集區(qū)。全市現(xiàn)有常熟經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)和常熟東南經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)兩個(gè)省級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)、4個(gè)市級(jí)工業(yè)集中區(qū)和若干配套區(qū)。這些開(kāi)發(fā)區(qū)基礎(chǔ)配套設(shè)施完備，功能定位合理，區(qū)域特色明顯，到2004年9月，已有348商投資企業(yè)落戶，注冊(cè)外資36億美元，占全市總量的57%。二、已形成了以造紙、能源、建材、化工、汽車零部件為主導(dǎo)的臨江產(chǎn)業(yè)群體，吸引了國(guó)際上一批世界500強(qiáng)和著名的跨國(guó)公司前來(lái)投資，總投資62億美元。如美國(guó)杜邦，芬

20、蘭upm，法國(guó)阿托菲納，日本大金、住友、夏普，臺(tái)灣長(zhǎng)春化工，香港華潤(rùn)電力、理文紙業(yè)。另外，以電子信息、生物醫(yī)藥、精密機(jī)械、新型材料、高檔輕紡主導(dǎo)的新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速。三、來(lái)常投資以亞洲、歐美的國(guó)家（地區(qū)）為主。來(lái)自臺(tái)灣的投資居第一位，占全市的33%，香港居第二位，占15.2%，新加坡居第三位，占15%，芬蘭居第四位，占12%，日本居第五位，占5%。四、隨著蘇嘉杭、沿江高速公路的建成通車，常熟交通區(qū)位優(yōu)勢(shì)更加顯現(xiàn)，供電、供水、供氣、通信等各項(xiàng)硬件設(shè)施達(dá)到國(guó)內(nèi)領(lǐng)先水平，投資成本同周邊大城市相比有著明顯的優(yōu)勢(shì)。6、常熟市財(cái)政收入與支出：、常熟市財(cái)政收入與支出：常常熟熟市市2 20 00 02 2- -

21、2 20 00 06 6年年全全市市財(cái)財(cái)政政收收入入情情況況41.0265.6680.0288.23101.7234.10%60.07%21.87%10.26%15.29%020406080100120(數(shù)據(jù)來(lái)源于常熟統(tǒng)計(jì)局)單位:億元0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%70.00%全市財(cái)政收入41.0265.6680.0288.23101.72收入同比比率34.10%60.07%21.87%10.26%15.29%2002年2003年2004年2005年2006年常常熟熟市市2 20 00 02 2- -2 20 00 06 6年年全全市市財(cái)財(cái)政

22、政支支出出情情況況22.236.1727.2540.8642.140.40%62.93%-24.66%49.94%3.03%01020304050(數(shù)據(jù)來(lái)源于常熟統(tǒng)計(jì)局)單位:億元-30.00%-20.00%-10.00%0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%70.00%全市財(cái)政支出22.236.1727.2540.8642.1同比比率40.40%62.93%-24.66%49.94%3.03%2002年2003年2004年2005年2006年常熟經(jīng)濟(jì)近年來(lái)每年都保持著較快增長(zhǎng)速度，財(cái)政收入也增長(zhǎng)較快，其中2003年財(cái)政收入是增長(zhǎng)最快的一年，增幅達(dá)6

23、0%，從03年至06年都保持近20%的增長(zhǎng)。2006年，全市財(cái)政收入101.72億元，財(cái)政收入突破百億元大關(guān)，比上年增長(zhǎng)15.29，其中地方財(cái)政一般預(yù)算收入43.08億元，比上年增長(zhǎng)16.2。在地方財(cái)政一般預(yù)算收入中，稅收比重達(dá)88.6%，比上年提高6.7個(gè)百分點(diǎn)；其中營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅分別增長(zhǎng)25.0%、17.6和13.1。全年地方財(cái)政一般預(yù)算支出42.10億元，比上年增長(zhǎng)3.0。7 7、常熟市城鄉(xiāng)居民收入、消費(fèi)與儲(chǔ)蓄、常熟市城鄉(xiāng)居民收入、消費(fèi)與儲(chǔ)蓄常常熟熟市市2 20 00 02 2- -2 20 00 06 6年年城城鄉(xiāng)鄉(xiāng)居居民民收收入入、消消費(fèi)費(fèi)與與儲(chǔ)儲(chǔ)蓄蓄情情況況2690

24、0306003160032800279.15318.7379420.7439935180562270517269751784189293774110305116921444012373150391720319308050001000015000200002500030000350002003年2004年2005年2006年（數(shù)據(jù)來(lái)自常熟統(tǒng)計(jì)局）城鎮(zhèn)職工平均工資(元)12373150391720319308城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)支出(元)7741103051169214440農(nóng)村人均純收入(元)7269751784189293農(nóng)村居民人均消費(fèi)支出(元)3993518056227051城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄(億元

25、)279.15318.7379420.74人均儲(chǔ)蓄(元)269003060031600328002003年2004年2005年2006年從常熟市 2003 年2006 年的城鄉(xiāng)居民收入、消費(fèi)與儲(chǔ)蓄的表中，可以看出，近年來(lái)常熟城鄉(xiāng)居民收入增長(zhǎng)較快，隨著居民收入的增長(zhǎng)，居民在生活消費(fèi)支出上也相應(yīng)的增加；城鄉(xiāng)居民的儲(chǔ)蓄也逐年上升，總體保持良好及較快的上升趨勢(shì)。2006 年全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)到 19308 元，農(nóng)村居民人均純收入 9293 元，分別比上年增長(zhǎng) 12.2和 10.4。居民消費(fèi)水平進(jìn)一步提高。2006 年城鎮(zhèn)居民人均生活消費(fèi)支出 14440 元，農(nóng)村居民人均生活費(fèi)支出 7051

26、元，分別比上年增長(zhǎng) 23.5和 25.4。2006 年居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù) 102.3，漲幅較上年回落 0.3 個(gè)百分點(diǎn)。其中，居住類上升8.5、食品類上升 6.0、交通和通訊類上升 1.6；醫(yī)療保健和個(gè)人用品類下降 2.9、煙酒及用品類下降 1.5、衣著類下降 1.5、娛樂(lè)教育文化用品及服務(wù)下降 1.0、家庭設(shè)備用品及維修服務(wù)類下降 0.3。目前常熟七成的市民已經(jīng)認(rèn)可現(xiàn)在的生活已經(jīng)全面達(dá)到小康生活。（七）常熟市城市總體規(guī)劃（七）常熟市城市總體規(guī)劃常熟市十一五城市規(guī)劃將常熟市置于長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)圈的宏觀背景下，對(duì)城市的進(jìn)一步發(fā)展提出了更高的目標(biāo)；以更寬闊的視野，提出了山、水、城融為一體的空間格局與形態(tài)是

27、城市的最大特色所在，且緊緊抓住這一關(guān)鍵，在古城保護(hù)和新區(qū)發(fā)展中將歷史的文脈加以體現(xiàn)和延伸。其規(guī)劃要點(diǎn)為：城市性質(zhì)：城市性質(zhì)：國(guó)家級(jí)歷史文化名城，融商貿(mào)、工業(yè)、旅游為一體的現(xiàn)代化山水城市。城市規(guī)模：城市規(guī)模：近期（至 2000 年）市區(qū)人口規(guī)模為 31 萬(wàn)人，城市建設(shè)用地按 26.13 平方公里控制；遠(yuǎn)期（至 2010 年）市區(qū)人口 45 萬(wàn)人，城市建設(shè)用地為 39.27 平方公里。鑒于沿江開(kāi)發(fā)區(qū)尚在起步階段，該區(qū)域暫不列入城市范圍。城市布局：城市布局：城市仍向東北和北發(fā)展。規(guī)劃確定形成一個(gè)新的中心、兩條主要發(fā)展軸、十三個(gè)功能片區(qū)、山水城為一體的城市結(jié)構(gòu)；長(zhǎng)江路與昭文路之間建成商貿(mào)、娛樂(lè)、服務(wù)業(yè)

28、為一體的現(xiàn)代化城市中心區(qū)；城市東北向沿通港路為工業(yè)發(fā)展軸，海虞南北路轉(zhuǎn)珠江路接新的中心區(qū)為生活發(fā)展軸；在常滸河青墩塘之間的楔形綠地內(nèi)布局 50 公頃的大型城中公園和低密度、高綠化的文化教育設(shè)施，成為文化片區(qū)，這樣，在建成區(qū)內(nèi)形成由三個(gè)工業(yè)片區(qū)、六個(gè)以居住為主的生活片區(qū)和城市中心區(qū)、文化片區(qū)、招商城、古城區(qū)組成的十三個(gè)功能區(qū)。加大城市綠地規(guī)模，以福山塘、常滸河等七條放射狀自然河道為脈絡(luò)，楔形綠地為核心，道路綠化為支撐，不同功能用地之間用綠帶分隔、綠環(huán)相連，充分體現(xiàn)山、水、城有機(jī)結(jié)合的特點(diǎn)。道路交通：道路交通：對(duì)外交通方面預(yù)留鎮(zhèn)南鐵路、沿江高速、蘇嘉杭高速等干線位置；拓寬外環(huán)路為四車道，引導(dǎo)過(guò)境交

29、通繞過(guò)城區(qū)；外環(huán)路與通港路、204 國(guó)道、蘇常線交叉口規(guī)劃建互通式立交系統(tǒng)；外環(huán)線外側(cè)新開(kāi)環(huán)城河，南接昆承湖北連望虞河，把內(nèi)河航道的水運(yùn)功能逐步引出城區(qū)。城區(qū)道路交通由環(huán)路加放射路組成主干路系統(tǒng)，古城環(huán)路為一環(huán)，新世紀(jì)大道、黃河路為二環(huán)，外環(huán)路為三環(huán)，通港路、昭文路、青墩路、沙家浜路、新建路、虞山北路等為放射路；市區(qū)各組團(tuán)間聯(lián)系主要通過(guò)海虞路和二環(huán)路加以溝通，各組團(tuán)內(nèi)道路為方格網(wǎng)狀。由此，形成較為完善、通暢的路網(wǎng)布局。名城保護(hù)：名城保護(hù)：在認(rèn)真總結(jié)、反思上兩版總規(guī)關(guān)于名城保護(hù)的基礎(chǔ)上，從分析城市歷史文化的特色與價(jià)值入手，提出了與城市特色相對(duì)應(yīng)的五方面保護(hù)內(nèi)容，即山、水、城一體的古城格局與空間聯(lián)

30、系，放射狀河道網(wǎng)絡(luò)，虞山方塔構(gòu)成的城市空間視廊；現(xiàn)存文物保護(hù)單位和古樹(shù)名木；琴川河、西涇岸、南涇塘三片傳統(tǒng)名居保護(hù)區(qū)；虞山尚湖風(fēng)景區(qū)；具有典型地方特色的傳統(tǒng)工藝與技術(shù)。明確了城市繼續(xù)向北、向東北發(fā)展，避免新區(qū)四面包圍古城和虞山尚湖，保護(hù)歷史形成的古城偏于一偶的城市特色等宏觀保護(hù)措施。規(guī)定了調(diào)整古城用地結(jié)構(gòu)，搬遷古城工廠企業(yè)，降低古城人口密度，減輕古城環(huán)境容量，完善古城公共設(shè)施等具體保護(hù)要求。現(xiàn)代化城市中心區(qū)二、項(xiàng)目所在區(qū)位分析二、項(xiàng)目所在區(qū)位分析項(xiàng)目地塊位于常熟市市政府的西北側(cè)，明日楓林樓盤正北面，原雙貓廠廠址。屬常熟市市政府周遭地塊，也隸屬市新城市中心地塊。（一）常熟市現(xiàn)代化城市中心建設(shè)常熟

31、市古城區(qū)是非常繁榮的商業(yè)中心，也是城市中心，原有的城市中心區(qū)域范圍狹小，面對(duì)常熟市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，且目前針對(duì)古城區(qū)的保護(hù)，古城區(qū)現(xiàn)有的居住區(qū)、商業(yè)區(qū)，已經(jīng)不能滿足常熟的日益增長(zhǎng)速度經(jīng)濟(jì)發(fā)展，早在此 1995 年就對(duì)城市的發(fā)展進(jìn)行合理的規(guī)劃，城市向東北和北發(fā)展為主要的方向。目前城市仍向東北和北發(fā)展。規(guī)劃確定在長(zhǎng)江路與昭文路之間建成商貿(mào)、娛樂(lè)、服務(wù)業(yè)為一體的現(xiàn)代化城市中心區(qū)，是常熟現(xiàn)在的城市副中心。目前長(zhǎng)江路與昭文路之間的各種配套設(shè)施漸漸完善，一個(gè)成熟的城市副中心也將呈現(xiàn)。而海虞南北路轉(zhuǎn)珠江路接新的中心區(qū)為生活發(fā)展軸也將成熟。這樣就與古城區(qū)的市中心及未來(lái)的文化中心、世貿(mào)中心形成一個(gè)區(qū)域范圍更大，功

32、能更齊全的常熟大市區(qū)中心。（二）近期重點(diǎn)規(guī)劃目前城市副中心及市政府周邊的公建設(shè)施及生活配套較為完善，周邊的居住小區(qū)及新建小區(qū)烘托了整個(gè)區(qū)域的人氣，但周邊還有很多陳舊的房子，為了附和城市規(guī)劃發(fā)展，建設(shè)新的現(xiàn)代化城市中心，下一階段的重點(diǎn)則是在目前的基礎(chǔ)上，加快城市副中心及市政府周邊區(qū)域內(nèi)開(kāi)發(fā)的步伐，提早完成城市副中心的建設(shè)工程。隨著房地產(chǎn)業(yè)的再次火熱，常熟城市副中心及市政府周遭的樓盤也再次升溫，由于區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的升值潛力大，且可開(kāi)發(fā)土地的儲(chǔ)備量越來(lái)越少，城市副中心的發(fā)展備受各界的關(guān)注。第二部分第二部分 市場(chǎng)篇市場(chǎng)篇一、一、常熟整體房地產(chǎn)市場(chǎng)分析常熟整體房地產(chǎn)市場(chǎng)分析（一）常熟市市區(qū)土地市場(chǎng)分析

33、（一）常熟市市區(qū)土地市場(chǎng)分析1 1、20042004 年年20062006 年常熟市市區(qū)土地上市掛牌拍賣成交情況：年常熟市市區(qū)土地上市掛牌拍賣成交情況：20042004 年土地成交情況年土地成交情況地塊編號(hào)地塊編號(hào)地塊位置地塊位置用用 途途面積面積()()成交價(jià)成交價(jià)( (萬(wàn)元萬(wàn)元) )單價(jià)單價(jià)( (元元/)/)成交成交時(shí)間時(shí)間04a-g022常熟市虞山北路以西，中山路以東，錢家弄以南，鋁箔廠住宅區(qū)以北（原量具刃具廠地塊）居住用地3943365001648.3704-6-2904a-g024張家浜北側(cè)，京浜光學(xué)有限公司東側(cè)，南沙路西側(cè)，黃河路南側(cè)商業(yè)1872428401516.7804-7-1

34、604a-g025虞山鎮(zhèn)工業(yè)園區(qū)，東山路西側(cè)商業(yè)8478550648.7404-7-1604a-g027虞山鎮(zhèn)甸橋村，山前河以南，妙涇河以西居住用地4949480201620.404-8-604a-g029常熟市福山塘以東，李閘路以西，長(zhǎng)江路以北地塊居住用地1623529601823.2204-8-604-g031常熟市三環(huán)路以南，明日星城地塊東側(cè)，南沙路以西居住用地5916710650178004-8-604a-g032常熟市海虞北路以西，金沙江路以北，楓林路以南（原公安局地塊）居住12627105008315.5104-8-2704a-g033常熟市阜湖路以北，里顏港以南，市交通局以西，顏

35、港新村以東（原帽廠、丙綸廠、工縫廠地塊）居住56977211953719.9204-8-2704a-g034東三環(huán)路以東、汽車市場(chǎng)內(nèi)商業(yè)12545460366.6804-9-1604a-g035東三環(huán)路以東、汽車市場(chǎng)內(nèi)商業(yè)12545460366.6804-9-1604a-g035通江路以南、東環(huán)路以東，新龍騰工業(yè)園內(nèi)商業(yè)456583950865.1304-9-1604a-g038“信步華庭”居住區(qū)南，華山路與規(guī)劃公園路交界處商業(yè)10475810773.2704-10-804a-g039海虞北路東側(cè)，天銘大酒店以南，規(guī)劃道路以北商業(yè)631813402120.9204-10-804a-g039虞山

36、鎮(zhèn)丁壩村，北三環(huán)路以北商業(yè)4911333678.0704-10-804a-g040東三環(huán)路以東，夢(mèng)蘭集團(tuán)以北居住820311081350.7304-10-804a-g041商城東路以北，新蓮路以東商業(yè)494616703376.4704-10-804a-g044常滸河以北，楓林路以南，橫塘以西，海虞北路以東居住63471239503773.3804-10-1904a-g046橫塘以東、琴湖路以西、規(guī)劃道路以南居住59777123752070.1904-10-2104a-g048新顏東路以南，范家村以北綜合506011202213.4404-10-2904a-g049東南開(kāi)發(fā)區(qū)銀環(huán)路東側(cè)、東南大道

37、北側(cè)、規(guī)劃支路西側(cè)、金都路南側(cè)商業(yè)11994802668.6704-10-2904a-g050規(guī)劃公園路以北、規(guī)劃濱河路以南、海虞北路以東、規(guī)劃衡山路以西居住36815744180120004-11-2合合 計(jì)計(jì)8751958751951557731557731779.871779.8720052005 年土地成交情況年土地成交情況地塊編號(hào)地塊編號(hào)地塊位置地塊位置用用 途途面積面積()()成交價(jià)成交價(jià)( (萬(wàn)元萬(wàn)元) )單價(jià)單價(jià)( (元元/)/)成交成交時(shí)間時(shí)間05a-g006 謝橋集鎮(zhèn)區(qū)，中興路以東、銀杏路以南商業(yè)54665701042.8105-2-205a-g008 長(zhǎng)江路以北、李閘路以

38、東、嵩山路以西居住954617601843.705-2-2505a-g009 珠江路以北、虞山北路以東、報(bào)慈北路以西居住1415624001695.3905-1-2505a-g010 海虞北路以東、耿涇塘以西、北三環(huán)以南居住5539899501796.0905-2-2205a-g011 湖苑新村以北，琴湖街道漕湖社區(qū)以東居4405-2-205a-g013 黃河路以北，報(bào)慈北路以東(原天大亞舟公司地塊)居住3470856251620.6605-2-2505a-g018 東南開(kāi)發(fā)區(qū)銀河路與澎湖路交叉口東北角加油站用地3336175524.5805-3-1005a-g020

39、 南門大街以南，環(huán)城南路以北，紅旗北路以西商業(yè)用地248815256129.4205-4-505a-g021 虞山鎮(zhèn)大義管理區(qū)，紅旗路東側(cè)商業(yè)用地（集貿(mào)市場(chǎng)4905-4-805a-g022 海虞北路以東，淮河路以南，長(zhǎng)江路以北商服用地65393900596405-4-1205a-g023 位于東南開(kāi)發(fā)區(qū)，227 復(fù)線以東，東南大道以北，張家港河以西居住用地511573606251185.0705-4-1205a-g026 北門大街以東，含暉閣以北，琴川河以西，實(shí)驗(yàn)中學(xué)以南居住用地289381420490.705-4-2605a-g027 海虞南路 49 號(hào)，市緯編總廠

40、以東，海虞南路以西商業(yè)用地211013056184.8305-5-1005a-g028 西門大街以南，書院街以西，健康巷以東商業(yè)用地4595930.922025.9405-5-1705a-g029 位于北門大街以東，寺后街以北，引線街以南，槐柳巷以西商業(yè)用地619619003066.4905-6-2105a-g030 位于市東南開(kāi)發(fā)區(qū)，東南國(guó)際大廈北側(cè)，金都路南側(cè)，銀環(huán)路東側(cè)商業(yè)及文化娛樂(lè)用地（含游泳館）717432545305-5-2705a-g031 位于虞山北路以北，東山路以東（商業(yè)酒店）配套停車場(chǎng)用地3241146450.4805-5-2705a-g032 位于支三十路以北，華山路以東

41、特殊用地（特種押運(yùn)中心）20000397198.505-5-2705a-g034 新世紀(jì)大道以東，常熟市中學(xué)以南，青墩塘以北辦公（金融）用地1413148753449.8605-5-2705a-g036 海虞南路以東、青墩塘路以南、張家港河以西、楓涇路以北商業(yè)用地29728102603451.2905-6-1505a-g037 珠江路以北，福山塘以南，南沙路以西，報(bào)慈北路以東（原通用電器廠）居住用地及小區(qū)商服配套用地51002122402399.9105-6-1705a-g038 環(huán)城東路以東，泰新街以北，金沙江路以南，第六中學(xué)以西（原服一廠）居住用地1745039252249.2805-6-

42、1705a-g039 長(zhǎng)江路以北、新加坡花園（北區(qū)）以南、泰山路以西居住用地1930136201875.5505-6-2405a-g040 楓林路以南，金沙江路以北，嵩山路以西，李閘路以東居住、商服、酒店賓館用地（不低于三星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)）35287130003684.0705-6-2405a-g042 富春江路以北，外環(huán)航道以東，黃山路以西商業(yè)、商務(wù)辦公用地390532930750.2605-7-505a-g043 楓林路以北，虞山北路以東，公路管理處以南居住、商務(wù)辦公用地639719803095.205-7-2805a-g045 蕩墩路以南、花溪苑一區(qū)西側(cè)居住用地27944101467.4305-

43、7-2805a-g046 通江路北側(cè)，通潤(rùn)機(jī)電有限公司以東辦公用地25963935360.1305-7-2805a-g047 虞山工業(yè)園，聯(lián)豐路以北，東山路以東商務(wù)辦公用8805-7-2805a-g048 204 國(guó)道以南，三峰管理區(qū)（白云段）加油站用地9333745798.2405-8-2405a-g049 莫城管理區(qū)集鎮(zhèn)區(qū)，東側(cè)為恩潭路，西南側(cè)為自然河道，北側(cè)為莫城菜場(chǎng)居住用地10572715676.3105-8-2405a-g050 虞山鎮(zhèn)燕巷村倉(cāng)儲(chǔ)用地（堆場(chǎng)）334185254.4105-8-2405a-g052 琴湖路東側(cè)，大潤(rùn)發(fā)超市南側(cè)商業(yè)用地137935

44、1753751.905-11-1505a-g053 方塔東街 5 號(hào)樓 a 座、b座商業(yè)用地3453652018882.1305-11-1505a-g054 新世紀(jì)大道以西、新顏東路以南、萬(wàn)達(dá)公寓以北商業(yè)、居住用地597822603780.5305-11-1505a-g055 長(zhǎng)江路以北，原美迪洋集團(tuán)辦公大樓商業(yè)用地（賓館）32246401985.1105-11-2205a-g057 花園浜路南側(cè)，白雪路以東，原白雪冰柜廠內(nèi)商業(yè)用地（賓館）694219602823.3905-11-2205a-g058 白雪路以東，原白雪冰柜廠內(nèi)商業(yè)用地3096071052294.905-11-2205a-g0

45、60 元和園南側(cè)、元和塘北側(cè)居住用地188321390738.105-12-2005a-g061 海虞北路以西，淮河路以南，華山路以東，長(zhǎng)江路以北商業(yè)用地、居住用地2269147752104.3605-12-2105a-g062 聯(lián)豐路以北、虞山工業(yè)園管委會(huì)大樓以東商業(yè)用地、居住用地221171660750.5505-12-2105a-g063 莫城管理區(qū)，蘇常公路西側(cè)，規(guī)劃穿湖大堤北側(cè)商業(yè)辦公用地376572260600.1505-12-21合合 計(jì)計(jì)117401711740171844841844841571.391571.3920062006 年土地成交情況年土地成交情況地塊編號(hào)地塊編號(hào)

46、地塊位置地塊位置用用 途途面積面積()()成交價(jià)成交價(jià)( (萬(wàn)元萬(wàn)元) )單價(jià)單價(jià)( (元元/)/)成交成交時(shí)間時(shí)間06a-g001 東南開(kāi)發(fā)區(qū)東南大道南側(cè)商業(yè)用地、居住用地26776228115105006-1-506a-g002 古城 3 號(hào)地塊，西至北門大街，南至虞景文化商業(yè)用地、居住用地2923965802250.4206-1-1706a-g003 古城 7 號(hào)地塊，北至東門大街，西至東橫板橋及青禾家橋，南至青禾家橋三弄、東至環(huán)城東路商業(yè)用地686943656354.6406-1-1706a-g005 規(guī)劃公園路以北、規(guī)劃濱河路以南、規(guī)劃經(jīng)三路以東、耿涇塘以西居住用地、商服配套用地19

47、7271213051079.9906-6-206a-g006 護(hù)城河南側(cè)，紅旗南路兩側(cè)地塊一：居?。坏貕K二、三、四：商業(yè)17308152808828.2906-6-2006a-g007 虞山北路西側(cè)、山茶花路北側(cè)商業(yè)用地2044252802582.9206-7-2106a-g008 方塔東街 11 號(hào)樓商業(yè)用地2317480020716.4406-8-806a-g009 南沙路以西、河浜以南，長(zhǎng)江路以北商業(yè)、住宅用地65012117051800.4406-9-1506a-g010 西門大街南側(cè)、虞山南路南側(cè)1085534503178.2606-11-1706a-g011 長(zhǎng)江路以北，華豐路以西

48、，規(guī)劃長(zhǎng)江路以南商務(wù)辦公用地65857201093.3906-9-1206a-g014 東三環(huán)東側(cè)，青墩塘北側(cè)商業(yè)（市場(chǎng)用地）3061839151278.6606-10-1006a-g015 富春江路以北，外環(huán)航道以東商業(yè)、商務(wù)辦公用地328962470750.8506-9-1906a-g016 虞山工業(yè)園東山路東側(cè)，深圳路南側(cè)商業(yè)用地445610052255.3906-10-1706a-g017 新建路以東，花園浜路以南商業(yè)用地441520104552.6606-10-1706a-g018 海虞南路以西，里顏港以南（原國(guó)土局地塊）商服用地2857324511358.0706-10-2406a

49、-g019 楓林路以北，衡山路以西，耿涇塘以東、漕涇新村以南（原技工學(xué)校）商業(yè)、住宅用地3127183102657.4106-12-1506a-g020 甸新路以西，規(guī)劃道路以南，山湖苑東北角商業(yè)、住宅用地802220102505.6106-12-1506a-g021 十字南路以東、常興路以南、張家港河以北（原玻璃廠）商業(yè)用地23963126605283.1406-11-2906a-g022 甸橋支路以東，山前河以南住宅用地77084151201961.506-12-1906a-g023 虞山北路以東，通林路以西，規(guī)劃道路以北，碧云路以南住宅用地、商業(yè)用地122182201901652.450

50、6-12-22合合 計(jì)計(jì)9614249614241725351725351794.581794.5804 年06 年市區(qū)掛牌拍賣的商住地塊主要集中在市中心的東北與北面方向；04 年市區(qū)掛牌拍賣土地總成交面積 87.52 萬(wàn)，其中居住用地 733541，商業(yè)用地136594，綜合用地 5060，總成交 15.58 億元。04 年的平均地價(jià)為 1779.87 元/。05 年市區(qū)掛牌拍賣土地總成交面積 117.4 萬(wàn)，同比增長(zhǎng) 34.14%的成交量，其中居住用地 817744，增長(zhǎng) 11.48%；商業(yè)用地 276928，增長(zhǎng) 102.74%；辦公綜合用地79345，增長(zhǎng) 14 倍左右。總成交 18.

51、45 億元，增長(zhǎng) 18.43%。05 年的平均地價(jià)為1571.39 元/，同比每平方米下降了 208.48 元，降幅 11.71%，主要是 05 年掛牌土地較為偏僻，周邊配套不成熟，升值潛力不足，且部分土地是用于特殊用途，因此價(jià)格也很低，各種因素影響了本年的平均地價(jià)向上發(fā)展的趨勢(shì)。06 年市區(qū)掛牌拍賣土地總成交面積 96.14 萬(wàn)，同比下降了 18.11%，其中居住用地898962，增長(zhǎng) 9.93%；商業(yè)用地 62462，下降達(dá)到了 77.44%?？偝山?17.25 億元，下降 6.48%。06 年的平均地價(jià)為 1794.58 元/，同比每平方米上升了 223.19 元，升幅14.2%，由于

52、06 年土地主要是集中在城市中心的周邊，配套較為成熟，地塊升值的潛力大，06 年也就成為是 04-06 年內(nèi)平均地價(jià)最高的一年。結(jié)論：結(jié)論：從以上 2004 年2006 年的土地成交情況看，近幾年掛牌拍賣的土地主要集中在城市的東北和北面方向，符合常熟城市整體規(guī)劃發(fā)展路線。05 年是土地放量最大的一年，是常熟市加大新的現(xiàn)代化城市中心開(kāi)發(fā)建設(shè)力度的體現(xiàn)。06 年土地成交量比 05 年土地成交量低，主要是由于近幾年城市建設(shè)規(guī)劃的重點(diǎn)依然是城市的東北和北面方向，為加快新城市中心的建設(shè)，政府對(duì)區(qū)域內(nèi)及周邊的大量地塊進(jìn)行掛牌拍賣，因而近幾年新城市中心內(nèi)及周遭的土地儲(chǔ)備量在逐年減少，地塊的稀缺性，也使得新城

53、市中心地塊的價(jià)格上升，也使 06 年的平均地價(jià)成為近幾年之最。隨著近幾年所拍大量土地的相繼開(kāi)發(fā)，常熟的商品房銷售體量也會(huì)相應(yīng)的增加，補(bǔ)充常熟房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求。2 2、20072007 年年 1-91-9 月初土地掛牌成交情況：月初土地掛牌成交情況：20072007 年年 1-91-9 月初土地成交情況月初土地成交情況地塊編號(hào)地塊編號(hào)地塊位置地塊位置用用 途途面積面積()()成交價(jià)成交價(jià)( (萬(wàn)元萬(wàn)元) )單價(jià)單價(jià)( (元元/)/)成交成交時(shí)間時(shí)間07a-g001香山路以東，錦繡苑以南，富春江路以北，金山路以西商業(yè)用地（城市配套商業(yè)）3019644651478.6707-1-1207a-g002

54、金山路以東，金山苑以南，富春江路以北，香榭路以西商業(yè)用地（城市配套商業(yè)）4246967701594.107-1-1207a-g003海虞北路以西，深圳路以南，華山路以東商業(yè)用地800078097507-1-1107a-g004引線街泰安街規(guī)劃道路兩側(cè)817222455300.407-1-1807a-g005蘇常公路三號(hào)橋堍商業(yè)用地900132014666.6707-2-107a-g006富春江路以南，黃山路以西，外環(huán)航道以東商業(yè)用地9078750826.1707-2-107a-g007北門大街以東，引線街以北商業(yè)（賓館配套）用地；綠化停車用地349018405272.2107-3-1307a-

55、g008環(huán)城河以南，甸新路以西（原甸橋衛(wèi)生服務(wù)站）住宅用地26797102650.2407-3-3007a-g009甸新路東側(cè)，太平港西側(cè)，西莊街北側(cè)，民宅南側(cè)商業(yè)用地969312351274.1607-3-3007a-g010珠江路以北，南沙路以西，常福名苑以東住宅用地、商業(yè)用地3452796002780.4307-3-3007a-g011梅塘南側(cè)、規(guī)劃嵩山路西側(cè)商業(yè)用地（菜場(chǎng)及配套商業(yè)用地）764525853381.2907-3-3007a-g012東三環(huán)路東側(cè)、通港路南側(cè)商業(yè)用地、住宅用地367953585974.3207-4-1707a-g013黃河路以南、衡山路以東、淮河路以北、泰山

56、路以西住宅用地、商業(yè)用地145108422002908.1807-4-2507a-g014長(zhǎng)江西路以南，甬江路以北，常福一區(qū)以西，虞山北路以東住宅用地、商業(yè)用地40397120402980.4207-4-2507a-g015新世紀(jì)大道以東，富陽(yáng)路以南，富興路以北、富鑫園以西住宅用地、商業(yè)用地3473952101499.7607-4-2507a-g016珠江路以北，閩江西路以南，李閘路以東，華山路以西住宅用地、商業(yè)用地112077330502948.8707-4-2507a-g017虞山鎮(zhèn)工業(yè)園區(qū)徐州路以東，邵家村以西住宅用地、商業(yè)用地4289410955.9307-4-2507a-g019李閘

57、小區(qū)以南，李閘路以西，福山塘以東，內(nèi)環(huán)城河以北住宅 商業(yè)2541657002242.6807-6-2607a-g020環(huán)城東路以西，琴川河以東、北，橫頭街以南商住居住綠化835739954780.4207-6-2607a-g021新顏東路北側(cè)，湖苑新村一區(qū)東側(cè)，新世紀(jì)大道西側(cè)，荷花新村南側(cè)商業(yè)11223625556.8907-6-2607a-g022海虞北路以東，公園路以南，勤東苑以西商業(yè)用地（含大型購(gòu)物中心）2467053202156.4707-6-2607a-g023虞山北路以東北，北三環(huán)路以南，白云新村以西住宅用地 商業(yè)用地119769176101470.3307-6-2807a-g02

58、4阜湖路以北，市商業(yè)職中以西，顏港南村二區(qū)以南住宅用地 商業(yè)用地702613501921.4307-6-2807a-g025琴川河以西住宅用地609037056083.7407-6-2807a-g026尚湖以北，環(huán)湖北路以南，穿湖大堤以東商服、旅游及配套用地548003657651200.0907-7-1007a-g027（本案）楓林路以北，湘江苑以南，李閘路以東，嵩山路以西住宅、商業(yè)用地90129422004682.1807-7-1807a-g028閩江西路以北，九里苑小區(qū)以南，興隆派出所以東，小涇河以西住宅用地8462853368.7907-8-1407a-g029富春江路以南，黃山路以西

59、，外環(huán)航道以東，常熟市文邦汽車銷售服務(wù)有限公司商業(yè)用地2289735001528.5807-8-1407a-g031滬宜公路以北，環(huán)湖大堤南側(cè)（原城南磚瓦廠）住宅用地、商業(yè)用地107391302902820.5307-8-232007a-g032黃河路以北，琴楓苑以南，華山路以西，花園汽修廠以東（原興達(dá)利針織公司）住宅用地、商業(yè)用地1302859704582.4407-8-302007a-g033海虞北路以西，金沙江路以南，鎖瀾北路以東，常滸河以北（原皮革廠）商務(wù)辦公用地28422250508813.607-8-302007a-g034 虞山北路以西，烈士陵園以北，中山南路以南（原鋁箔廠）住宅

60、用地33552180805388.6507-8-302007a-g035 湘江東路以南，海虞北路以東，虞園小區(qū)以西，虞園小區(qū)以西，虞園托兒所以北（原市游泳池地塊）住宅用地、商業(yè)用地575635256124.0407-9-42007a-g036長(zhǎng)江路北側(cè)，新世紀(jì)大道東側(cè)，潤(rùn)欣花園南側(cè)，現(xiàn)狀河道西側(cè)住宅用地、商業(yè)用地136329404902970.0207-9-407a-p001黃河路北側(cè)、泰山北路東側(cè)商務(wù)辦公用地2711539901471.5107-2-14合合 計(jì)計(jì)18198234064552233.49結(jié)論：結(jié)論：從 07 年常熟 1-9 月初土地拍賣情況來(lái)看，目前已經(jīng)成交 35 塊，成交總