重慶某房地產(chǎn)項目計劃書總控制計劃終稿_第1頁
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重慶某房地產(chǎn)項目計劃書總控制計劃終稿_第3頁
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文檔簡介

1、XX XXXXX 項目總控制計劃書審批:審核:執(zhí)筆:參與:重慶XX城市建設(shè)發(fā)展有限公司目 錄緒論第一章.項目概況一. 市場定位二. 項目簡介第二章.項目控制目標一.投資規(guī)模- 投資收益目標三三 .總成本控制目標四.銷售及推廣目標五.招商目標六.質(zhì)量目標第三章 . 項目實施工程進度控制計劃一. 前期工作進度控制計劃二. 項目建設(shè)進度控制計劃 第四章 . 項目實施成本控制計劃* 前期工程費用工程建設(shè)費用三.銷售推廣及招商費用四.管理費用五.財務(wù)費用六.營業(yè)稅費七.不可預(yù)見費用八.總成本控制目標第五章 . 項目實施銷售及推廣計劃一. 銷售計劃二. 推廣計劃三. 銷售目標 第六章 . 項目實施招商計劃

2、一. 項目商業(yè)業(yè)態(tài)配置二 . 項目商業(yè)業(yè)態(tài)布局三. 招商目標四. 項目招商面積(除去銷售部分)及租金收入確定五. 招商時段劃分 第七章 . 項目實施風險控制計劃 第八章 . 項目組織架構(gòu)及工作流程一. 項目組織架構(gòu)二. 項目實施工作流程 第九章 . 項目控制流程圖緒論XX- XXXXX 項目總控計劃是根據(jù)XX假日XXX項目策劃書、XX假日 XXX概念設(shè)計和XX假日XXX經(jīng)濟測算報告等有關(guān)文件制定的,是指導(dǎo)項目實 施的計劃性、綱領(lǐng)性文件,它明確了項目定位,界定了各部門的職責與工作范圍,提 出了項目實施的投資控制計劃、工程進度控制計劃、營銷推廣控制計劃和保障項目目 標順利實現(xiàn)的組織架構(gòu)、管理程序與

3、監(jiān)控措施,是“XX- XXXXX ”項目實施的指導(dǎo)性文件,也是制定XX- XXXXX項目執(zhí)行計劃書的根本依據(jù)之一。編制依據(jù):(一)XX- XXXXX目可行性研究報告(二)XX- XXXXX項目策劃書(三)XXXXX項目經(jīng)濟測算報告(四)XXXXX項目方案設(shè)計及初步設(shè)計(五)XX項目部提供的工程進度計劃(六)成本控制中心提供的成本信息(七)營銷中心提供的銷售推廣計劃(八)購物中心發(fā)展管理公司提供的招商計劃第一章項目概況市場定位1. 項目名稱XX- XXXXX2. 項目定位現(xiàn)代商業(yè)步行街現(xiàn)代都市商業(yè)步行街系統(tǒng),核心品牌主力店與大型平價超市為樞紐,以精品購物 回廊,美食娛樂城,酒吧情調(diào)區(qū)為特色的集觀

4、光休閑帶,地下商業(yè)城,生態(tài)豪宅,生 活服務(wù)于一體的區(qū)域性景觀購物中心, XX地標性建筑。3目標客戶3.1目標客戶群:商業(yè)步行街70%為30%為XX區(qū)為主體的商業(yè)物業(yè)投資者本區(qū)域 拆遷的臨時門面經(jīng)營者 XX區(qū)部分政 府官員及灰色收入階層主城區(qū)商業(yè)物業(yè)投資群體主城區(qū)個人投資經(jīng)營戶主城區(qū)各餐飲、娛樂、休閑、購物等 業(yè)態(tài)的擴張發(fā)展購買新都市精品豪宅90%為10%為XX區(qū)成功的私企、個體老板XX區(qū)部分政府官員、公務(wù)員 追求現(xiàn)代生活的XX區(qū)中青年人群主城區(qū)向XX區(qū)擴張的經(jīng)營戶 外來移民居住者3.2終端消費群:區(qū)域內(nèi)各小區(qū)的青中年居民、周圍寫字樓的工作人員、大江工業(yè)園區(qū)人群、李家 沱地區(qū)流動時尚的消費者一一

5、年齡主要在 18到48歲之間,生活節(jié)奏快、消費檔次高、 接受流行元素強;充滿個性、活力和激情、追求時尚消費和激情的生活方式。4.項目形象概念現(xiàn)代時尚的都市商業(yè)步行街二項目簡介地塊占地面積約32畝,地塊南北各建1棟高層住宅建筑,中間由3-4層商業(yè)用房組成,總建筑面積約85000平方米,容積率約4.0,具體指標如下:用地面積(卅)21625.6商業(yè)總建筑面積(川)61724總建筑面積(川)84535主力店A (川)6248地上建筑面積(川)62846主力店B (川)9177地上商業(yè)面積(川)46062住宅總戶數(shù)99住宅總建筑面積(卅)16731容積率3.9垃圾站面積(卅)53覆蓋率50.8%地下建

6、筑面積(川)21689綠化率25.3%地下商業(yè)面積(川)15662機動車停車數(shù)140倉儲及設(shè)備用房(卅)1983地下停車位115地下車庫(卅)4044地面臨時停車25一層商業(yè)建筑面積(卅)10052一層商業(yè)套內(nèi)面積(川)6978二層商業(yè)建筑面積(卅)12004二層商業(yè)套內(nèi)面積(川)8822三層商業(yè)建筑面積(川)11715三層商業(yè)套內(nèi)面積(川)9449四層商業(yè)建筑面積(卅)11350四層商業(yè)套內(nèi)面積(川)8864第二章項目控制總體目標一投資規(guī)模項目計劃總投資18000萬元,啟動資金7000萬元,詳見第四章。二投資收益目標:項目投資收益率35.5%(僅計算現(xiàn)金回收部分),自有資產(chǎn)年收益331萬元(

7、其中車 庫未計算收益)。詳見第四章。三工程進度目標工程總進度從2003年9月11日開工;商業(yè)部分主題建筑2004年5月31日完工,9月30日客戶進場裝修,12月底商業(yè) 試營業(yè);住宅建筑2004年12月31日完成結(jié)構(gòu)封頂;整個項目2005年6月竣工,住 宅2005年10月交付使用。詳見第三章。四總成本控制目標總成本(含稅費)為20320萬元,力爭控制在19000萬元以內(nèi);單方成本控制在2400元/川(不含稅控制在2158元/川)。見第四章。五銷售及推廣目標項目計劃總銷售額2.5億元,2003年底力爭實現(xiàn)合同銷售收入1.8億元(開盤3 個月內(nèi))。詳見第五章。六招商目標-2F4F的主力店招商簽約應(yīng)在

8、2003年8月底簽定協(xié)議或合同;2003年9月10日完成至少10家骨架店招商;輔主力店必須引進知名品牌,2003 年10月初開始全面招商,2004年8月完成90%勺招商任務(wù);年出租總收益564萬元(含物管費),其中自有資產(chǎn)出租收益331萬元/年。詳見 第六章。七質(zhì)量目標工程質(zhì)量達到合格標準。第三章 項目實施工程進度控制計劃一前期工作進度控制計劃為了確保項目的整體進度按公司的既定目標進行, 必須嚴格控制項目的實施計劃, 項目的前期工作要確保按既定時間完成。序號工作內(nèi)容完成時間要求執(zhí)行部門-一一前期手續(xù)1初步設(shè)計8月25日完成初步設(shè)計方案,8月30日辦理完報建手續(xù)項目部、研發(fā)部、總工辦、拓展 部2

9、施工圖審查9月16日完成建施圖,10月15日 完成施工圖項目部、研發(fā)部、營銷部、購物 中心經(jīng)營公司、總工辦、拓展部3臨時施工許可證8月30日至9月10日項目部、拓展部、總工辦4施工許可證10月8日至10月15日項目部、拓展部、總工辦預(yù)售許可證10月16日至10月20日項目部、拓展部、總工辦、銷售部二二二崗位安排1項目總監(jiān)到崗8月1日項目部、總工辦2監(jiān)理工程師到崗9月1日(土建、安裝、預(yù)算個一 名)項目部、總工辦3現(xiàn)場辦公室確定8月5日項目部、總工辦.三開工前準備1施工臨時用水電8月4日至20日項目部、總工辦2市政管網(wǎng)拆遷9月10日完成項目部、拓展部3地質(zhì)勘察單位確定8月22日進場項目部、成本部

10、、總工辦、設(shè)計 院4環(huán)境評估及污水處理8月15日確定項目部、成本部、總工辦5平基單位確疋8月30日確定項目部、成本部、總工辦6土建單位招標8月31日完成項目部、成本部、總工辦7監(jiān)理單位招標8月31日完成項目部、成本部、總工辦四銷售前期準備1售樓部選址8月4日討論項目部、營銷部、研發(fā)部2售樓部設(shè)計8月12日完成方案,8月25日完成 結(jié)構(gòu)和裝修施工圖設(shè)計項目部、研發(fā)部、營銷部、總工 辦3售樓部與圍墻9月11日動工,25日完工項目部4銷售面積測繪報告9月30日項目部、研發(fā)部、銷售部5交房標準確定9月30日項目部、研發(fā)部、銷售部項目建設(shè)進度控制計劃序號工作內(nèi)容完成時間要求備注1場地平整9月10日至11

11、月10日2基礎(chǔ)工程2003年11月10日至2003年12月30日基礎(chǔ)到土 0.002004年1月1日至2004年3月30日3商業(yè)建筑主體2004年5月30日主體完工2004年9月30日交客戶裝修2004年12月底商業(yè)部分試營業(yè)4住宅建筑主體2004年12月30日完工5綜合竣工2005年6月30日完工5住宅交付使用2005年10月1日第四章 項目實施成本控制計劃一前期工程費序號費用名稱計算方法單價 (元 / m2)金額(力兀)備注1土地費用60002方案設(shè)計費853初設(shè)及施工圖設(shè)計費1484地質(zhì)勘探費205工程監(jiān)理費84535X 3325.36印花稅(1 4)X 0.5 %o3.27城市配套費免

12、8008人防費84535 X 13 X 50%1354.99白蟻防治費84535X 0.50.54.2310報建綜合費用、證照費54.9811施工用水電315KWA3512其它費用含實測費、審圖費2113小計76364526452+9173=15625萬元工程建設(shè)費序號費用名稱計算方法金額(萬元)備注1土石方工程100000X 141402建筑安裝工程費84535X 7005917包括塔樓外墻面3外墻裝飾450裙房14層4電梯工程65024臺(部)5智能化工程費1506配套水電工程費550室外綜合管網(wǎng)7中央空調(diào)800單冷/冷暖8消防設(shè)施工程費70481X 25176-2F 4F9市政設(shè)施費30

13、10環(huán)境景觀工程11509X 200230道路、綠化及廣場11天燃氣系統(tǒng)(99+20)X 300036費用向業(yè)主收取,不計入成本12環(huán)保治理工程2513燈飾工程5014印花稅(1+ +13) X 0.5 %4.515小計9173單方造價:1085元/ m注:項目前期工程費(一)和工程建設(shè)費(二)合計:三公司管理費用序號費用名稱計算方法金額(萬元)責任部門1公司管理費2.5 億X 2.0%500財務(wù)部、行政人事部2小計500四營銷管理費用序號費用名稱計算方法金額(萬元)備注1推廣費用2.5 X 2%500包括售樓部及模型2銷售費用2.5 X 1%250含銷售人員工資、獎勵和 日常管理費用3小計7

14、50五招商管理費用序號費用名稱計算方法金額(萬元)備注1招商管理費用一個月租金502小計六財務(wù)費用序號費用名稱計算方法金額(萬元)責任部門1公司財務(wù)費1 億X 10%X 1 年1000財務(wù)部、項目部2小計1000貸款1億元人民幣七不可預(yù)見費用序號費用名稱計算方法金額(萬元)責任部門1不可預(yù)見費(1+2+3+4+5+6)X 3%530財務(wù)部、項目部2小計530八營業(yè)稅費序號費用名稱計算方法金額(力兀)備注1營業(yè)稅2.5 X 5.75%1437.52交易過戶稅2.5 X 1.0%2503土地增值稅2.5 X 1.0%2504印花稅2.5 X 0.5 %。1255小計2062.5九 成本控制目標1.

15、 總投資: 1234567=6452+9173+500+750+50+1000+5301=8455 萬元2. 營業(yè)稅費、土地增值稅、交易稅等稅共計: 2062.5 萬元3. 含稅總成本: (1)+(2)=18240+2062.5= 20302.5 萬元3. 總銷售額:(不含車庫、主力店及其他骨架店賣場) 2.5 億元4. 單方造價為:18455萬元十84535萬平方米=2183元/ m2其中:商業(yè)建筑成本:2323元/ m住宅成本: 1486元/ m5. 稅前銷售利潤: 2500018455萬元 =6545萬元6. 稅前投資利潤率(僅計算銷售收入):6545萬元十18455萬元=35.5 %7

16、. 自有經(jīng)營性固定資產(chǎn)2.9萬m,另有車庫面積4000 m2,預(yù)計每年產(chǎn)生現(xiàn)金收益564 萬元十 說明在執(zhí)行過程中,嚴格按合同的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行,而單項合同的簽定不得超出以上 單項費用控制計劃,合同簽定和資金使用由成本控制部和財務(wù)部監(jiān)督,分項費用所 包含的具體費用項目由財務(wù)部解釋。第五章 項目實施銷售及推廣計劃一、銷售原則本項目盡可能全部銷售,實現(xiàn)最大現(xiàn)金流分部銷售,控制節(jié)奏,制造銷售饑餓度,實現(xiàn)快速集中銷售分三次開盤,在每 次開盤中再進行銷控,互為穿插,實現(xiàn)立體銷售體系以上3次開盤實現(xiàn)銷售總額70%春節(jié)前)在都市廣場的銷售中進行鋪王拍賣, 拉升價位,聚集人氣、銷售計劃順序時間推出產(chǎn)品備注第一次開

17、盤(10月26日)2003年10月26日 至11月14日仆、2F臨街門面依廣場分三次推出:1. 都市廣場及相應(yīng)的2F2. 動感廣場及相應(yīng)的2F3. 情調(diào)廣場及相應(yīng)的2F第二次開盤(11月15日)2003年11月15日 至12月5日負1F、負2F第三次開盤 (12月6日)2003年12月6日至年底電梯公寓三、目標任務(wù)(總銷售額共計 2.5億)序號執(zhí)行時間目標銷售額12003年11月1.2億22003年12月4千萬32004年1月2千萬42004年2月1千萬52004年3月1千萬62004年4月1千萬72004年5月1千萬82004年6月1千萬92004年7月1千萬102004年8月1千萬11總計

18、2.5億四、推廣計劃1. 第一階段:形象推廣(8月中旬一一9月中旬)推廣主題A: (8月108 月20 日) XX區(qū)一一重慶一個新興的工業(yè)強區(qū),國家西部經(jīng)濟發(fā)展、綜合體改試點區(qū) 目的:讓全社會了解 XX ,盡大擴張客戶面通路:晨、晚、商報媒的新聞炒寫推廣主題B:( 8月23 9月3日)欣欣XX,投資熱土,XX區(qū)各級黨委和政府為投 資者創(chuàng)造一個發(fā)財發(fā)展的投資環(huán)境目的:項目是政府規(guī)劃開發(fā),以增強投資者的信心 通路:晨、晚、商報媒的新聞炒寫 / 政府性投資招商會 / DM / 廠礦單位巡展物料準 備/ XX主城入口廣告位一塊推廣主題 C:( 9月5日一一9月20日)XX區(qū)政府舊城 改造工程,2003

19、年XX地區(qū)商業(yè)項目的典范 XX XXXXX 目的:項目是政府規(guī)劃開發(fā),以增強投資者的信心通路: 晨、晚、商報媒的新聞炒寫 / 政府參與性的產(chǎn)品發(fā)布會 / 市民參與性的產(chǎn)品 展示會 / 樓書 / 海報2. 第二階段:產(chǎn)品推廣( 9 月中旬 10月中旬)推廣主題A: (9月2310月7日)傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)域中心最具規(guī)模的港式購物中心,區(qū)域經(jīng)濟的核心點 XX- XXXXX目的:開始了解產(chǎn)品、產(chǎn)生興趣 通路:晨、晚、商報媒的新聞炒寫 / 市民參與性的產(chǎn)品展示會 / 工地現(xiàn)場 / 售房部、 情景樣板區(qū)建成9.15/國慶狂歡節(jié)、商家巡展/戶外廣告 推廣主題B: (10月8日 10 月 18 日)購物、休閑、餐飲

20、、娛樂、辦公、居住各種業(yè)態(tài)優(yōu)化重組,更顯龐 大人氣三大主題廣場、兩大主力店,多條風情步行街生態(tài)商業(yè),因勢能動XX- XXXX XX商業(yè)第一號目的:對產(chǎn)品產(chǎn)生興趣、購買欲望 通路:商家公關(guān)活動 / 主干線廣告牌 / 報紙夾報 / 報紙軟性 / 地區(qū)電視臺封殺3. 第三階段:銷售推廣(10月20日一一12月30日)推廣主題A: (10月20日一一11月10日)10月28日第一次開盤首創(chuàng)多個平街層, 立 體街鋪,鋪鋪臨街,更顯財富動力三大主題廣場、步行街臨街旺鋪發(fā)售目的:強擋入市,聚集最大人氣通路:主干線廣告牌/報紙夾報/報紙軟性/地區(qū)電視臺封殺/拍賣會/推廣主 題B:( 11月20日一一12月8日

21、)11月28日第二次開盤大型江景特賣場,巧妙創(chuàng)造 時尚商業(yè)氣氛,更小投資成為財富領(lǐng)袖。更低首付擁有更大財富升值空間目的:降低進入門檻,吸引更多小型投資經(jīng)營戶,繼續(xù)保證人氣通路:主干線廣告牌/報紙夾報/報紙軟性/地區(qū)電視臺封殺/推廣主題C:( 12月10日一一12月30日)12月16日第三次開盤成熟商業(yè)配套、 新都 市精品豪宅、享受都市時尚新生活現(xiàn)代人生活在時尚中心精品電梯公寓帶你進入更高一層生活品質(zhì)目的:通過前期商業(yè)旺銷的保證,商業(yè)配套成熟,引導(dǎo)市民進入市中心的電梯精品公 寓入住的欲望通路:主干線廣告牌/報紙夾報/報紙軟性/地區(qū)電視臺封殺/XXXXXf盤前期營銷活動細案8月12日前期活動宣傳方

22、案政府匯報8月19日各媒體米訪XX區(qū)相關(guān)領(lǐng)導(dǎo) (宣傳部、商委、建委、區(qū)長等)8月28日完成臨時銷售接待處布置和形象單頁8月28日-29日商報新XX新聞報道(新興工業(yè)強區(qū)、未來重慶交通樞紐)8月29日晨報、晚報新XX新聞報道(新興工業(yè)強區(qū)、未來重慶交通樞紐)8月31日完成XX項目銷售、推廣物料的所有平面設(shè)計工作9月1日-30日漁洞主城區(qū)入口戶外廣告9月1日-11日投資招商會籌備工作;XX投資概念新聞報道9月1日-11日銷售、推廣物業(yè)的所有平面設(shè)計確定及制作完成 接觸拍賣專業(yè)代理公司9月12日XX項目渝中區(qū)投資招商會(XX政府,項目各部門,主城區(qū)投資、 經(jīng)營戶,商家,媒體)9月19日XX項目XX區(qū)

23、投資招商會(XX政府,項目各部門,XX投資、經(jīng)營 戶,商家,媒體)9月20日-26日銷售部現(xiàn)場布置/投資招商會成功舉辦報道9月23日-30日市民參與性產(chǎn)品展示活動(區(qū)政府旁,有獎冋答活動)10月1日品牌商豕國慶巡展/大型時尚晚會10月8日-10日品牌商家國慶巡展活動各媒體新聞發(fā)布拍賣會活動方案確定、拍賣會準備10月9日-16日項目軟性宣傳/拍賣會信息發(fā)布; 拍賣會準備10月17日拍賣會舉行10月20日一22日拍賣會成功舉辦各媒體新聞報道10月2326日步行街門面開盤廣告10月26日開盤第六章 項目實施招商計劃一 項目商業(yè)業(yè)態(tài)配置1. 主力業(yè)態(tài)1)大型綜超 +專營百貨店2)大型電器賣場3)中型小

24、商品市場2. 輔主力業(yè)態(tài)餐飲 +品牌百貨專營店 +家居賣場 +數(shù)碼賣場 +休閑娛樂 +社區(qū)服務(wù)店 +文化教育 +電影院二 項目商業(yè)業(yè)態(tài)布局1. 業(yè)態(tài)布局特色定位 立體式商業(yè)步行街,精品購物回廊,全面導(dǎo)入江景商場、休閑廣場概念(功能性 都市廣場、生態(tài)型運動廣場、景觀型情調(diào)廣場) 。2. 業(yè)態(tài)規(guī)劃布局數(shù)據(jù)分析(見附表:項目商業(yè)布局數(shù)據(jù)分析表)項目總建筑面積:8.4萬卅商業(yè)用房建筑面積:6.2萬卅3. 各業(yè)種布局位置分布(見附圖)三 項目招商目標1. 主力店大型綜超一一新世紀百貨、山城超市(-1F層,面積約7000 m2) 百貨店一一重百、南方百貨、立丹百貨(主力店 B區(qū)1F 3F層,面積約 700

25、0 m)中型電器賣場廠家直銷店、品牌電器專賣店、魚洞本地電器專營店。(-2F層,面積約5114 m2)中型小商品市場類似朝天門現(xiàn)有業(yè)態(tài), 整合魚洞地區(qū)現(xiàn)有同檔次的業(yè) 種。(-1F層,面積約6000 m)2. 輔主力業(yè)態(tài)( 1 ) 餐飲大型餐飲(主題店) 重慶各品牌餐飲連鎖店(小天鵝、外婆橋、陶然居 等)特色餐飲南濱路各品牌店、南方花園各品牌店 風味餐飲整合魚洞本地各餐飲店( 2) 百貨專營店精品專賣店重慶地區(qū)品牌時裝店、 皮具箱包店、 鞋類店等(移植朝天門、“XX 黃金海岸”相關(guān)業(yè)種、業(yè)態(tài))(1F層)社區(qū)服務(wù)類投資經(jīng)營戶、地區(qū)品牌連鎖機構(gòu),如金夫人、誠泰通訊、千 葉眼鏡、和平藥房、鐘表等。 (

26、 1F 層)運動休閑街一針對各運動休閑品牌連鎖專營店(注意對“XX 黃金海岸”相關(guān)品牌的移植)。(2F層)優(yōu)雅女人坊整合魚洞地區(qū)女性用品專營店、重慶朝天門地區(qū)批發(fā)店、“XX 黃金海岸”相關(guān)品牌。(2F層)兒童紳士館整合魚洞地區(qū)兒童及男性用品專營店、 重慶朝天門地區(qū)專營 店、區(qū)域性的品牌連鎖店。 (2F 層)家居主題賣場一整合魚洞地區(qū)各專營店。(A區(qū)3F層) 數(shù)碼通訊類主題賣場整合魚洞地區(qū)各專營店。 ( A 區(qū) 2F 層)(3) 休閑娛樂 西餐茶樓整合魚洞本地業(yè)種、引進重慶投資經(jīng)營戶。( 3F 層)洗腳城整合整合魚洞本地業(yè)種。 ( 3F 層)KTV 歌城(主題店) 整合魚洞本地業(yè)種、 引進重慶投

27、資經(jīng)營戶。( 3F 層) 美容美發(fā)整合魚洞本地業(yè)種。 ( 3F 層) 風情酒吧整合魚洞本地業(yè)種。 ( 3F 層) 網(wǎng)吧、游戲廳整合魚洞本地業(yè)種、引進電信投資經(jīng)營。( 4F 層)影劇院(主題店)一利用XX政府的政策引導(dǎo)。(4F層)四 項目招商面積(除去銷售部分)及租金收入確定1. 招商面積招商出租面積總合約2.91萬川。其中-1F層綜超為7000譏 A區(qū)2F4F主題店 為6900譏B區(qū)4F主題店為2300譏主力百貨店(B區(qū)1F 3F)為6900譏3F4F 其他計租面積為6048 m202. 收益確定項目招商物業(yè)出租租金收入總和約 564.75萬/年(含物管費),自有資產(chǎn)出租收益 為 331.2萬

28、元/年0其中綜超 20-25元/月、百貨主力店 20-25 元/月、主題店 10-25元/ 月、其他為 10-20 元 /月不等0五 項目招商時段劃分1. 前期準備工作2003 年 6 月 10 日前完成魚洞地區(qū)各主干道所有商鋪的市調(diào)工作及目標客戶的資 料收集02. 綜合百貨主力店2003年 5月下旬開始與重百、新世紀、山城超市、重客隆等同時接觸,預(yù)計 2003 年8月底簽定租(售)合同(或意向合同) 03. 各業(yè)態(tài)骨架店2003 年 6 月初開始接觸,預(yù)計在 2003 年 9 月 10 日前至少確定 10 家,并簽定租 (售)合同(或意向合同) ,以配合項目的開盤銷售04. 輔主力業(yè)態(tài)店20

29、03年10月初開始全面招商0其中包括各業(yè)態(tài)骨架店0預(yù)計在 2004年 8月完成 項目 90%的招商工作0第七章 項目實施風險控制XXXX)項目是我公司在區(qū)縣開發(fā)的第一個商業(yè)房地產(chǎn)項目,該項目的實施是我公 司經(jīng)營戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移和實現(xiàn)的重要步驟,商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)的風險主要體現(xiàn)在四個方面:一是政策風險;二是財務(wù)風險;三 是經(jīng)營管理風險;四是價格風險。本項目的政策風險和財務(wù)風險很小,著重考慮項目 的經(jīng)營管理風險和價格風險。XXXXXH目的總投資估算為1.8億元,銷售收益估算為2.5億元,年出租總收益 564萬元,扣除各種折扣和優(yōu)惠后,項目的凈收益約 0.9 億元(出租部分按年租金折 算為現(xiàn)值),因此從整體上看

30、項目抗風險能力較強。但是由于商業(yè)項目的特殊性,必須注意項目的風險管理和控制。 第一,從影響項目收益的幾個關(guān)鍵因素看,價格是最敏感的因素,它不僅影響銷 售和招商周期,而且影響項目的回款速度、價格走勢和客戶心理。因此必須制定合理 的銷售價格和銷售策略,特別是大門面銷售難度較大,必須細分這部分目標市場,有 針對性地策劃推廣,采取行之有效的銷售方式,實現(xiàn)可持續(xù)銷售。第二、招商環(huán)節(jié)是XXXXXH目開發(fā)成敗的關(guān)鍵一環(huán),必須加強招商質(zhì)量和進度的 控制。質(zhì)量體現(xiàn)在業(yè)態(tài)的組合方面,以下幾種情況可能破壞原有業(yè)態(tài)組合。第一,極 富號召力的主力業(yè)態(tài)進入;第二承租方(主力店)單方面違約退場;第三,具備投資 和經(jīng)營雙重身

31、份的客戶經(jīng)營業(yè)態(tài)與周邊業(yè)態(tài)不符。對于第一種情況,應(yīng)以積極的態(tài)度 促成其進入, 在不影響業(yè)態(tài)招商比例的情況下, 盡量通過轉(zhuǎn)移調(diào)整以促成主力店入駐, 同時,也可通過一系列優(yōu)惠策略轉(zhuǎn)移已生成業(yè)態(tài)。對于第二種情況,解決辦法是加強 客戶儲備管理,項目業(yè)態(tài)的客戶儲備量越大,選擇的空間就越大,風險也就較小,對 于第三種情況出現(xiàn)的可能性較小,但仍要注意通過商鋪置換的方式解決。第三、加強組織保障,完善投資控制措施。 XXXXX目采用總經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下的項目 經(jīng)理負責制, 公司其他各部門予以大力配合、 協(xié)助,切實解決項目實施中遇到的問題。 對投資的控制采取限額包干、落實責任部門和相應(yīng)的責任人,特別是工程費用、設(shè)計 費用、策劃推廣費用、管理費用、銷售費用等應(yīng)重點控制。第八章項目組織架構(gòu)及工作流程一項目組織架構(gòu)1.基本構(gòu)架XX XXXXXH目由XX城建公司研發(fā)中心進行前期項目策劃, XX XXXXXE目部承 擔開發(fā)建設(shè)任務(wù),并由其負責項目的整個實施工作。項目部實施組織結(jié)構(gòu)如下:說明:XXXXX項目部將于2003年9月30日之前組建完成,形成以項目部為核心、其 他部門接受項目部業(yè)

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