某某別墅項(xiàng)目投資可行性研究報(bào)告(doc)

1、某某別墅項(xiàng)目投資可行性研究報(bào)告目 錄第一部分 項(xiàng)目決策背景七大利好因素4一、上海市經(jīng)濟(jì)保持著快速健康的發(fā)展4二、上海市房地產(chǎn)市場(chǎng)供銷兩旺，持續(xù)看好5三、上海別墅市場(chǎng)全面繁榮，量?jī)r(jià)齊升6四、上海市嘉定區(qū)發(fā)展勢(shì)頭良好7五、f1方程式賽車場(chǎng)距本項(xiàng)目?jī)H4公里8六、南翔鎮(zhèn)國(guó)際化社區(qū)“格林風(fēng)范”的啟動(dòng)拉開了南翔新鎮(zhèn)建設(shè)的序幕9七、嘉定區(qū)政府將引輕軌至南翔鎮(zhèn)11第二部分 項(xiàng)目及周邊環(huán)境分析12一、項(xiàng)目位置12二、項(xiàng)目現(xiàn)狀12三、項(xiàng)目周邊3000米范圍內(nèi)的社區(qū)配套14四、項(xiàng)目的初步評(píng)估16第三部分 市場(chǎng)現(xiàn)狀及其趨勢(shì)判斷16一、上海市房地產(chǎn)市場(chǎng)整體分析16二、上海市別墅市場(chǎng)整體分析21三、上海市外環(huán)線周邊可類比

2、的別墅項(xiàng)目分析37四、南翔鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)及樓盤分析41第四部分 項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析及產(chǎn)品的營(yíng)銷建議43一、項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析43二、產(chǎn)品的營(yíng)銷建議44第五部分 項(xiàng)目均價(jià)的預(yù)測(cè)47一、類比價(jià)值預(yù)測(cè)法471、根據(jù)本項(xiàng)目與周邊可類比別墅項(xiàng)目的價(jià)值比較判斷本項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)均價(jià)472、根據(jù)上海市可類比區(qū)域公寓與別墅價(jià)格比值推算出本項(xiàng)目別墅可能的市場(chǎng)均價(jià)50二、某某別墅40005000元/平方米的均價(jià)預(yù)測(cè)與別墅市場(chǎng)的有效需求相一致51三、分析各價(jià)位下的均價(jià)的銷售風(fēng)險(xiǎn)52第六部分 項(xiàng)目的投資收益分析53一、銷售收入預(yù)測(cè)53二、別墅成本預(yù)測(cè)54三、項(xiàng)目利潤(rùn)測(cè)算55四、現(xiàn)金流量測(cè)算57五、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)匯總58六、敏感性分析58第

3、七部分：綜合分析與建議60第一部分 項(xiàng)目決策背景七大利好因素一、上海市經(jīng)濟(jì)保持著快速健康的發(fā)展上個(gè)世紀(jì)末的最后十年，上海這片熱土日新月異神奇般的變化讓世界為之折服。從99財(cái)富論壇到上海合作組織成立會(huì)議，從apec會(huì)議到剛剛申辦成功的2010年世博會(huì)，上海這顆東方明珠正以無法阻擋的魅力成為全世界關(guān)注的焦點(diǎn)。如果仔細(xì)端詳中國(guó)“雄雞”狀的版圖，您會(huì)驚奇地發(fā)現(xiàn)：從遼東半島的鴨綠江口到廣西防城港市的東興鎮(zhèn)，綿延18000多公里的大陸海岸線輪廓，正恰似一張拉滿的強(qiáng)弓。弓弦是南北交通大動(dòng)脈京廣鐵路，滾滾東去的長(zhǎng)江則是那支著力待發(fā)的利箭，而上海，這個(gè)遠(yuǎn)東最大的城市，就位于這支利箭最鋒銳的前沿?！袄钡摹颁h芒

4、”形成巨大的磁場(chǎng)，吸引了全世界渴望成功的開拓者紛至沓來，百年難尋的機(jī)遇使這座城市充滿活力。2002年是我國(guó)加入世界貿(mào)易組織后的第一年。一年來，上海市實(shí)現(xiàn)了國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)快速健康發(fā)展，各項(xiàng)社會(huì)事業(yè)取得全面進(jìn)步，人民生活水平穩(wěn)步提高，全面完成了各項(xiàng)預(yù)期目標(biāo)和主要任務(wù)。全年實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值5408.76億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長(zhǎng)10.9。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)在調(diào)整中不斷優(yōu)化，第二、第三產(chǎn)業(yè)共同推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的格局進(jìn)一步鞏固。全年第一產(chǎn)業(yè)增加值88.24億元，比上年增長(zhǎng)3；第二產(chǎn)業(yè)增加值2564.69億元，增長(zhǎng)12.1；第三產(chǎn)業(yè)增加值2755.83億元，增長(zhǎng)10。城市綜合服務(wù)功能不斷提升，第三產(chǎn)業(yè)增加值占國(guó)內(nèi)

5、生產(chǎn)總值的比重繼續(xù)提高，達(dá)到51。（所有數(shù)據(jù)來自上海統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的2002年上海市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)） 二、上海市房地產(chǎn)市場(chǎng)供銷兩旺，持續(xù)看好2002年是上海房地產(chǎn)的大發(fā)展年，樓市各項(xiàng)指標(biāo)居高不下，房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模、商品房供應(yīng)量、預(yù)售登記面積和商品房?jī)r(jià)格水平均不同程度地超過2001年全年水平。2002年上海房地產(chǎn)業(yè)全年實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)增加值373.63億元，比上年增長(zhǎng)14.5。房地產(chǎn)開發(fā)與銷售同步增長(zhǎng)。從開發(fā)看，全年商品房施工面積6853.17萬平方米，比上年增長(zhǎng)14.5；竣工面積1983.92萬平方米，增長(zhǎng)10.7。從銷售看，全年商品房銷售面積1960.6萬平方米，比上年增長(zhǎng)9.1，其中商品

6、住宅銷售1839.05萬平方米，增長(zhǎng)9.4。在商品住宅銷售面積中，個(gè)人購(gòu)房比重已達(dá)97.5,比上年提高4.1個(gè)百分點(diǎn)。存量房產(chǎn)交易穩(wěn)步上升。全年成交過戶面積1790.48萬平方米，比上年增加368.05萬平方米，增長(zhǎng)25.9。房屋租賃市場(chǎng)交易活躍。全年商品房屋出租面積597.19萬平方米，比上年增長(zhǎng)17.5。（所有數(shù)據(jù)來自上海統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的2002年上海市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)和上海房地產(chǎn)交易中心公布的統(tǒng)計(jì)資料）2002年三大熱點(diǎn)f1賽車場(chǎng)落戶上海安亭、2010年世界博覽會(huì)落定上海、環(huán)球影城主題公園將在上海浦東三林地區(qū)建設(shè)給上海樓市注入了新的動(dòng)力，未來幾年的上海樓市將持續(xù)看好。三、上海別墅市

7、場(chǎng)全面繁榮，量?jī)r(jià)齊升來自上海市房地產(chǎn)交易中心的資料顯示，從1996年1月至2002年12月，上海市共有160余個(gè)別墅項(xiàng)目推出，累計(jì)供給量達(dá)到33926套，其中消化量為25614套，銷售率平均達(dá)到75.5%。其價(jià)格段主要出現(xiàn)在100200萬元的中低檔別墅區(qū)間。可以說，“別墅類”主宰正被普通購(gòu)房一族所關(guān)注和青睞。同時(shí)，上海市別墅價(jià)格大幅上揚(yáng)。2002年四季度的市場(chǎng)成交價(jià)格再創(chuàng)新高，6870元/平方米的平均價(jià)格創(chuàng)歷史最高點(diǎn)。別墅市場(chǎng)的異軍突起，是房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期培育的結(jié)果。其主要來自于政府采取了積極的財(cái)政政策，體現(xiàn)了“擴(kuò)大內(nèi)需，拉動(dòng)市場(chǎng)”的經(jīng)濟(jì)策略。由于上海市的gdp值已超過4500美元，消費(fèi)方式和消

8、費(fèi)習(xí)慣正處于轉(zhuǎn)新階段，符合時(shí)代需要的新型住宅觀念正逐步被普通購(gòu)房人士所接受。上海作為國(guó)際大都市的地位和形象日益牢固，無論從世界范圍，還是從國(guó)內(nèi)范圍來講，上海正越來越成為人們向往的城市。成功人士紛紛選擇在上海投資、置業(yè)和安居。在目前上海房地產(chǎn)整體運(yùn)行態(tài)勢(shì)良好的前提下，在不同區(qū)域，各種類型的別墅尚有一定的發(fā)展空間。2003年仍將是別墅市場(chǎng)發(fā)展的高潮期。四、上海市嘉定區(qū)發(fā)展勢(shì)頭良好嘉定區(qū)位于上海西北部，中心位置在北緯3123，東經(jīng)12115。東與寶山、普陀兩區(qū)接壤；西與江蘇省昆山市毗連；南襟吳凇江（蘇州河），與閔行、長(zhǎng)寧、青浦三區(qū)相望；北依瀏河，與江蘇省太倉(cāng)市為鄰?？偯娣e464.2平方公里。全境地勢(shì)

9、平坦，東北略高，西南稍低。市、區(qū)級(jí)河道蕰藻浜、練祁河、婁塘河橫臥東西，向東流經(jīng)寶山區(qū)直通長(zhǎng)江和黃浦江；鹽鐵塘、橫瀝、新槎浦縱貫?zāi)媳保c吳凇江、瀏河相連。河道總長(zhǎng)1800余公里，平均河網(wǎng)密度為每平方公里4公里。嘉定區(qū)工業(yè)生產(chǎn)產(chǎn)銷銜接狀況良好，工業(yè)經(jīng)濟(jì)效益穩(wěn)步提高。汽車零配件、電子電器、金屬制品、紡織服裝等重點(diǎn)發(fā)展行業(yè)是工業(yè)經(jīng)濟(jì)的支柱，其工業(yè)產(chǎn)值占全區(qū)工業(yè)總產(chǎn)值的29.6。非公有制經(jīng)濟(jì)規(guī)模不斷壯大，成為工業(yè)經(jīng)濟(jì)的主力。外商投資企業(yè)和私營(yíng)企業(yè)的工業(yè)產(chǎn)值分別占全區(qū)工業(yè)總產(chǎn)值的45.5和20.l。在世界排名前 500家公司中，有10多家在嘉定投資辦企業(yè)，如美國(guó)通用電氣 、德國(guó)大眾、日本富士通、荷蘭飛利浦

10、等。市、區(qū)、鎮(zhèn)三級(jí)工業(yè)區(qū)和希望、藍(lán)天、滬太、徐行等20多個(gè)私營(yíng)經(jīng)濟(jì)小區(qū)的工業(yè)規(guī)模集聚效應(yīng)正日益顯現(xiàn)。五、f1方程式賽車場(chǎng)距本項(xiàng)目?jī)H4公里上海國(guó)際賽車場(chǎng)位于嘉定安亭鎮(zhèn)，在寶安公路的北面，嘉松公路的東面，規(guī)劃面積5.3平方公里，由賽車場(chǎng)區(qū)、商業(yè)博覽區(qū)、文化娛樂區(qū)和發(fā)展預(yù)留區(qū)等板塊組成?，F(xiàn)在動(dòng)工的是賽車場(chǎng)主體部分賽車場(chǎng)區(qū)，占地面積約2.5平方公里，主要由塞島及其他9組賽道、主、副看臺(tái)、車隊(duì)生活區(qū)、維修站、緩沖區(qū)及配套設(shè)施等幾個(gè)部分構(gòu)成。其中高速賽道呈“上”字造型、總長(zhǎng)約5.451公里，適合于各種不同賽車、特別是一級(jí)方程式即f1賽車比賽。寬度介于13至20米之間，擁有15個(gè)不同轉(zhuǎn)彎半徑的彎道和9個(gè)不同

11、長(zhǎng)度的直道，路面高度最大落差約12米，上升最大梯度為3%，下滑最大梯度8%，在上海軟土地基建造如此高難度、高標(biāo)準(zhǔn)的賽車道，在世界同類賽車場(chǎng)尚無先例。按計(jì)劃在2004年春節(jié)前竣工，以確保2004年10月舉辦“中國(guó)站”國(guó)際賽事。2年過后上海將作為f1世界循環(huán)賽中的一站，f1賽事雖然一般來說每年在一地只舉辦短短的3天，但它帶來的人流和商機(jī)顯然是巨大的，故對(duì)本項(xiàng)目的你好作用是顯而易見的。六、南翔鎮(zhèn)國(guó)際化社區(qū)“格林風(fēng)范”的啟動(dòng)拉開了南翔新鎮(zhèn)建設(shè)的序幕2002年2月28日，嘉定區(qū)土地開發(fā)中心與深圳金地集團(tuán)、上海嘉寶集團(tuán)就占地140公頃的“格林風(fēng)范”居住區(qū)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目舉行隆重的簽約儀式。作為嘉定區(qū)目前最大的

12、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，以及整個(gè)南翔星城規(guī)劃中最先啟動(dòng)的項(xiàng)目，南翔鎮(zhèn)國(guó)際化社區(qū)“格林風(fēng)范”的啟動(dòng)標(biāo)志著嘉定區(qū)房地產(chǎn)業(yè)步入了全新的發(fā)展格局。它的開發(fā)拉開了南翔新鎮(zhèn)建設(shè)的序幕。南翔星城居住區(qū)項(xiàng)目總規(guī)劃土地面積約333公頃，位于嘉定區(qū)南翔鎮(zhèn)東部，與本市寶山區(qū)、普陀區(qū)接壤，北至蘊(yùn)藻浜、南接豐翔路、東臨中槎浦河、西靠滬嘉高速公路。嘉定區(qū)對(duì)南翔星城項(xiàng)目進(jìn)行反復(fù)論證和統(tǒng)一規(guī)劃。參與競(jìng)標(biāo)的14家市內(nèi)外大型房地產(chǎn)企業(yè)中，深圳金地（集團(tuán)）股份有限公司和上海嘉寶實(shí)業(yè)（集團(tuán)）股份有限公司兩家上市公司終于脫穎而出，獲得了南翔星城（一期）項(xiàng)目開發(fā)權(quán)。金地集團(tuán)是國(guó)內(nèi)成長(zhǎng)最快的房地產(chǎn)品牌企業(yè)之一。2001年財(cái)經(jīng)時(shí)報(bào)的“中國(guó)房地產(chǎn)上市

13、公司10強(qiáng)”排名中，金地集團(tuán)位列前三名。“格林風(fēng)范”是金地集團(tuán)進(jìn)入上海以來首批投資開發(fā)的最大型項(xiàng)目。嘉寶集團(tuán)是嘉定區(qū)唯一一家國(guó)有資產(chǎn)相對(duì)控股的上市公司，經(jīng)營(yíng)范圍已拓展至電子、電機(jī)、電器、房地產(chǎn)、貿(mào)易等領(lǐng)域。根據(jù)有關(guān)協(xié)議，金地集團(tuán)將為該子公司提供融資約5.44億元，st嘉寶提供2.33億元。金地集團(tuán)持有上海格林風(fēng)范公司70%股權(quán)，st嘉寶持有30%股權(quán)。公告稱，上海格林風(fēng)范公司近日與上海市嘉定區(qū)土地儲(chǔ)備開發(fā)中心簽訂了開發(fā)上海市嘉定區(qū)綠洲星城項(xiàng)目協(xié)議，該項(xiàng)目土地面積約為2100畝，規(guī)劃用地性質(zhì)為商品住宅用地。根據(jù)協(xié)議，格林風(fēng)范公司在協(xié)議簽署之日一次性支付開發(fā)總費(fèi)用約7.8億元，開發(fā)中心在協(xié)議簽署日

14、后180日內(nèi)完成首批800畝土地的前期開發(fā)，并交付土地給格林風(fēng)范公司，目標(biāo)地塊剩余土地的前期開發(fā)和土地交付將于2004年3月底前完成。本次啟動(dòng)的“格林風(fēng)范”項(xiàng)目是嘉定區(qū)南翔星城特大型居住區(qū)項(xiàng)目的第一期。該地塊背靠南翔古鎮(zhèn)千年的人文精髓，以滬嘉高速公路為界，北至靜唐路，東至寶翔路，南至豐翔路，是南翔新鎮(zhèn)規(guī)劃中的中心地塊。明代園林“古猗園”近在咫尺。該項(xiàng)目邀請(qǐng)了國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)界著名策劃大師王志綱進(jìn)行整體策劃。王志綱在廣州等地先后策劃的碧桂園、星河灣等項(xiàng)目取得了不俗的銷售業(yè)績(jī)并產(chǎn)生了極大的轟動(dòng)效應(yīng)?！案窳诛L(fēng)范”初步定位為面向全市的高檔、國(guó)際化的大型生態(tài)居住社區(qū)，擁有高配套低密度的社區(qū)環(huán)境和深厚的人文底蘊(yùn)

15、，建成后將成為上海乃至長(zhǎng)江三角洲地區(qū)的代表性樓盤。住宅由小高層、多層花園洋房、聯(lián)排、雙拼和獨(dú)棟別墅組成。項(xiàng)目以造鎮(zhèn)的思路，將實(shí)行統(tǒng)一規(guī)劃，分多期連續(xù)開發(fā)。在盡量利用和保護(hù)地塊現(xiàn)有的自然條件基礎(chǔ)上，綜合考慮到社區(qū)內(nèi)生活的各方面，營(yíng)造高品質(zhì)居住社區(qū)環(huán)境，配備有高檔完善的設(shè)施，如國(guó)際學(xué)校，高級(jí)醫(yī)院，組合商業(yè)豪華會(huì)所、游艇碼頭、垂釣中心等。物業(yè)類型預(yù)計(jì)有小高層、多層花園洋房、連排、雙拼和獨(dú)棟別墅。在規(guī)劃設(shè)計(jì)過程中更加注重環(huán)保概念，將采用更新的技術(shù)和材料如地?zé)嵯到y(tǒng)、水循環(huán)系統(tǒng)、太陽能應(yīng)用技術(shù)，來為客戶營(yíng)造國(guó)際化、人性化的高品質(zhì)生活。 七、嘉定區(qū)政府將引輕軌至南翔鎮(zhèn)最后結(jié)論：從宏觀面到微觀面均顯示出政策和

16、經(jīng)濟(jì)因素對(duì)本項(xiàng)目呈現(xiàn)的利好態(tài)勢(shì)。第二部分 項(xiàng)目及周邊環(huán)境分析一、項(xiàng)目位置1、某某別墅項(xiàng)目位于嘉定區(qū)的南翔鎮(zhèn)上，與普陀區(qū)和寶山區(qū)毗鄰，項(xiàng)目距人民廣場(chǎng)15公里，距虹橋國(guó)際機(jī)場(chǎng)僅12公里，開車前往只需10分鐘；距浦東國(guó)際機(jī)場(chǎng)62公里，車程為45分鐘；距華東地區(qū)最大的國(guó)際集裝箱碼頭-上海張華浜碼頭為18 公里。項(xiàng)目周邊路面運(yùn)輸暢通發(fā)達(dá)。鐵路方面，設(shè)有華東最大的鐵路貨運(yùn)樞紐-南翔鐵路編組站2公里；“十五”期間，輕軌鐵路也將開通至南翔。公路方面，距204國(guó)道1公里，新翔黃公路連接312國(guó)道，滬嘉高速公路直達(dá)項(xiàng)目，距外環(huán)線僅1公里，可直通上海市區(qū)和滬杭、滬寧高速公路。本項(xiàng)目距f1方程式賽車所在地4公里。2、

17、東湖別墅項(xiàng)目占地6.2萬平方米，建筑面積3.2萬平方米。項(xiàng)目位于南翔鎮(zhèn)的東南角，南翔工業(yè)開發(fā)區(qū)旁，距南翔鎮(zhèn)鎮(zhèn)政府僅200米，南側(cè)緊鄰滬嘉高速公路，北側(cè)為農(nóng)民自建房，東側(cè)為綠谷別墅，西側(cè)為一別墅爛尾樓。二、項(xiàng)目現(xiàn)狀1、項(xiàng)目目前為別墅現(xiàn)房，占地面積6.2萬多平方米，建筑面積為3.2萬平方米，容積率為0.56。小區(qū)共有獨(dú)立別墅114棟，以4800元/平方米的均價(jià)已售出14棟，目前可轉(zhuǎn)讓的獨(dú)立別墅72棟，轉(zhuǎn)讓價(jià)為3000元/平方米。某某別墅可轉(zhuǎn)讓獨(dú)立別墅戶型面積配比表戶型面積幢數(shù)面積比幢數(shù)比a198.41919.83%26.39%b213.811719.12%23.61%c267.061521.07%

18、20.83%d279.7111.47%1.39%e284.9946.00%5.56%f291.7311.53%1.39%g315.8969.97%8.33%h442.63511.64%6.94%i445.3149.37%5.56%合計(jì)19011.4722、小區(qū)現(xiàn)狀l 英格蘭風(fēng)格，外墻面為淡黃色毛石材質(zhì)，屋頂為斜屋面上鋪淺灰色瓦片，鋁合金窗戶，實(shí)木大門。需要改進(jìn)之處外墻面因灰塵滲入顯得臟舊； 外墻和屋頂色彩太淡，整體顯得沒有生氣，每幢獨(dú)立別墅沒有特別的色彩視覺差異，色彩識(shí)別效果差。 鋁合金窗戶，實(shí)木大門顯得非常陳舊、檔次很低。l 戶型a的功能結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)存在明顯的不合理，有可能需要進(jìn)行涉及基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)、

19、墻體結(jié)構(gòu)、各種管道結(jié)構(gòu)在內(nèi)的結(jié)構(gòu)改動(dòng)（具體整改需要設(shè)計(jì)師的論證和方案比較）。其他戶型結(jié)構(gòu)無明顯缺陷。l 小區(qū)容積率較高，獨(dú)立別墅之間的間距較小，每幢別墅的花園面積基本與房屋面積一致，每個(gè)花園均由植被圍隔，花園內(nèi)草坪質(zhì)量不錯(cuò)。l 小區(qū)內(nèi)道路鋪設(shè)路面磚，小區(qū)入口大門非常簡(jiǎn)陋。l 目前有一300平米左右的會(huì)所，目前無任何功能，50平米左右的游泳池（目前喂養(yǎng)著金魚），物業(yè)管理1.2元/平米/月，物業(yè)管理公司為開發(fā)商自己設(shè)立的物業(yè)管理隊(duì)伍，小區(qū)內(nèi)無任何智能化安保系統(tǒng)。小區(qū)內(nèi)尚無有線電視、寬帶、等配套。小區(qū)水、電、煤氣已入戶。l 小區(qū)大門與主干道之間有一約長(zhǎng)100米、寬10米的小道，小道北面圍墻后的爛尾別

20、墅影響進(jìn)出小區(qū)的視覺美感。三、項(xiàng)目周邊3000米范圍內(nèi)的社區(qū)配套由于項(xiàng)目距離南翔鎮(zhèn)中心較近，小區(qū)的配套基本可由南翔鎮(zhèn)成熟的生活配套解決。l 交通出行：周邊有包括高等級(jí)滬嘉高速公路在內(nèi)的四條重要道路（滬嘉高速公路，204國(guó)道，新翔黃公路，豐翔路），目前無公交車經(jīng)過項(xiàng)目地塊，只有走到南翔鎮(zhèn)古猗園路才有大巴。南翔鎮(zhèn)有直達(dá)上海市區(qū)的公交線路十余條：562路、517路、北嘉線、上海旅游6號(hào)線等。據(jù)悉不久后南翔鎮(zhèn)鎮(zhèn)政府前的道路上會(huì)加設(shè)公交巴士；此外，由于項(xiàng)目附近的南翔星城居住區(qū)項(xiàng)目的啟動(dòng)，嘉定區(qū)政府允諾將引進(jìn)公交車和輕軌，屆時(shí)將可以借用。l 教育：南翔歷來重視教育，素有“教化南翔”的美稱，是個(gè)人才輩出的地

21、方。鎮(zhèn)區(qū)內(nèi)建有中小學(xué)8所。在離鎮(zhèn)區(qū)20公里范圍內(nèi)，有上海大學(xué)、同濟(jì)大學(xué)等10所高等學(xué)府。l 醫(yī)療南翔的醫(yī)療衛(wèi)生條件優(yōu)越，南翔醫(yī)院屬二級(jí)醫(yī)院，各類科室齊全，擁有200個(gè)床位的住院部。l 文化、體育、娛樂設(shè)施、大型購(gòu)物中心、主要商業(yè)和菜市場(chǎng)、銀行、郵局由南翔鎮(zhèn)提供。今后南翔星城居住區(qū)項(xiàng)目完善的配套可供使用。l 旅游資源南翔鎮(zhèn)是上海市四大歷史名鎮(zhèn)之一，歷史上曾有“小小南翔賽蘇城”之美譽(yù)，歷史悠久，人文薈萃，文物古跡眾多，旅游資源十分豐富，有五代磚塔-雙塔、明代園林古猗園、梁朝遺跡留云禪寺，南翔小籠包子更是南翔一絕。四、項(xiàng)目的初步評(píng)估某某別墅項(xiàng)目具有一定的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和環(huán)境優(yōu)勢(shì)，周邊配套較為完善，私家車交

22、通方便，但南翔鎮(zhèn)及嘉定區(qū)的房地產(chǎn)發(fā)展緩慢，均處于起步階段，區(qū)域市場(chǎng)不被消費(fèi)者認(rèn)可。隨著f1方程式賽車場(chǎng)的建造，特別是項(xiàng)目附近的南翔星城居住區(qū)項(xiàng)目的啟動(dòng)必將帶動(dòng)整個(gè)南翔區(qū)域市場(chǎng)的快速發(fā)展，故本區(qū)域具備很大的增值潛力。由于某某別墅項(xiàng)目目前為現(xiàn)房轉(zhuǎn)讓，故項(xiàng)目本身積留了許多不利于營(yíng)銷的問題，但通過對(duì)項(xiàng)目的改建及包裝，市場(chǎng)前景依舊看好。第三部分 市場(chǎng)現(xiàn)狀及其趨勢(shì)判斷一、上海市房地產(chǎn)市場(chǎng)整體分析1、2002年上海房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析上海房地產(chǎn)交易中心公布的統(tǒng)計(jì)資料表明，2002年樓市各項(xiàng)指標(biāo)居高不下，房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模、商品房供應(yīng)量、預(yù)售登記面積和商品房?jī)r(jià)格水平均不同程度地超過2001年全年水平，市場(chǎng)運(yùn)行態(tài)勢(shì)主

23、要顯現(xiàn)為：l 2002年持續(xù)2001年房地產(chǎn)市場(chǎng)供求兩旺的態(tài)勢(shì)2001年上海商品房供應(yīng)受入市門檻提高的影響，一直處于相對(duì)拮據(jù)的狀態(tài)，到年底，全年商品批準(zhǔn)預(yù)售面積與預(yù)售登記面積最終鎖定在1:1.10的數(shù)值上。2002年，商品房供應(yīng)量逐季上揚(yáng)，第一季度上市量466萬平方米，第二季度672萬平方米，第三季度713萬平方米，第四季度825萬平方米。因而使得市場(chǎng)階段性供不應(yīng)求的狀況明顯緩和，最后全年的供應(yīng)成交比例為1：0.9，出現(xiàn)求略大于供的結(jié)局。2002年各季和逐季累計(jì)供求對(duì)比情況（單位：萬平方米）2002年商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積商品房預(yù)售登記面積批準(zhǔn)面積比登記面積各季第一季度466.33516.571:

24、1.11第二季度672.35713.571:1.06第三季度712.70637.991:0.90逐季累計(jì)13月份466.33516.571:1.1116月份1138.681230.141:1.0819月份1851.381868.131:1.0l 成交量高位擴(kuò)張，成交結(jié)構(gòu)窄幅變動(dòng)2002年，在全國(guó)各地樓市普遍低走的同時(shí)，上海樓市一片飄紅，伴隨著商品房預(yù)售成交量的高位擴(kuò)張，其成交結(jié)構(gòu)悄然發(fā)生變化。區(qū)域結(jié)構(gòu)：與2001年相比，2002年浦東、閔行、寶山的成交量增加四成，而其他區(qū)域均有不同幅度的下降。購(gòu)房者結(jié)構(gòu)：上海市居民購(gòu)房套數(shù)占總量比例明顯下降，從83%下降到77%，相反，外地人士和境外人士購(gòu)房比

25、例則相應(yīng)上升，其中，外地人市購(gòu)房比例由15.7%上升至18.7%，境外人士的比例則從1.3%升至4.2%。隨著高價(jià)位住房成交比例的提高，外省市和境外人士購(gòu)房比例還會(huì)有所上升。l 2002年新盤整體價(jià)格水平繼續(xù)上移自2001年第四季度樓價(jià)躍上一個(gè)新的臺(tái)階后，2002年各季價(jià)格增幅逐季遞增，反映出新盤供不應(yīng)求和整體品質(zhì)的不斷提升的程度。2002年，全年商品房預(yù)售成交均價(jià)為4895元/平方米，其中，住宅成交均價(jià)4803元/平方米，分別比上年增長(zhǎng)11.9%和11.2%。歷季來各類商品房成交均價(jià)走勢(shì)成交均價(jià)：元/平方米2002年第一季度增幅第二季度增幅第三季度增幅第四季度增幅商品房平均47381.65%

26、4710-0.59%48202.34%52138.15%其中：住宅4596-0.52%46511.20%47632.41%51007.08%辦公樓975048.31%6189-36.52%5986-3.28%790732.09%商業(yè)用房82952.26%6936-16.38%6727-3.01%72688.04%l 二手房交易速率明顯趨緩，交易價(jià)格走勢(shì)堅(jiān)挺二手房在前幾年高速高位地交易放量后，2002年，雖然交易總量達(dá)1790萬平方米，但同比增幅明顯低于新盤，并在第三季度首次出現(xiàn)整個(gè)年度總的季度性回落，最后一個(gè)季度由于上海市申博成功消息的強(qiáng)烈刺激使二手房成交的量?jī)r(jià)重回高位。2、2003年上海房地

27、產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)判斷2002年市場(chǎng)表明，除了因結(jié)構(gòu)性原因?qū)е露址拷灰變r(jià)格升幅偏高外，市場(chǎng)各項(xiàng)指標(biāo)運(yùn)行較為協(xié)調(diào)，結(jié)合整體市場(chǎng)發(fā)展北京，2002年的市場(chǎng)走向相對(duì)較為合理，那么，2003年市場(chǎng)會(huì)出現(xiàn)的趨勢(shì)判斷如下：l 供應(yīng)：繼續(xù)放量，盡管2002年近2200萬平方米的供應(yīng)量已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過1997年的1737萬平方米的歷史紀(jì)錄，但下列原因會(huì)使2003年的供應(yīng)繼續(xù)放量。上海gdp的增長(zhǎng)目標(biāo)，現(xiàn)有的房地產(chǎn)投資建設(shè)規(guī)模的高位性決定2003年供應(yīng)量繼續(xù)上行。舊城區(qū)的改造、申博成功和浦江兩岸開發(fā)的逐步啟動(dòng)、一城九鎮(zhèn)的建設(shè)，將進(jìn)一步加大上海房地產(chǎn)建設(shè)規(guī)模。土地二級(jí)市場(chǎng)中潛在的開發(fā)能量在目前市場(chǎng)量增價(jià)升的形勢(shì)下會(huì)進(jìn)一步得到

28、釋放。l 需求：由于2002年本市商品房預(yù)售登記面積高位大幅增長(zhǎng)，包括二手房在內(nèi)的市場(chǎng)吸納總量在2003年仍會(huì)所增加。商品住宅的結(jié)構(gòu)性矛盾未能徹底緩解，低端產(chǎn)品依舊處于供不應(yīng)求的矛盾之中。l 價(jià)格：由于市場(chǎng)整體上升的慣性效應(yīng)，2003年商品房的成交價(jià)格仍會(huì)繼續(xù)上升，但升勢(shì)會(huì)低于2002年，就價(jià)格結(jié)構(gòu)而言，可能會(huì)從高、低兩頭向中間移動(dòng)。二、上海市別墅市場(chǎng)整體分析1、上海別墅市場(chǎng)回顧和展望l 上海別墅市場(chǎng)發(fā)展的三個(gè)階段從九十年代初上海的第一批別墅誕生開始，上海別墅伴隨著宏觀經(jīng)濟(jì)和上海樓市的起伏，走過了出生、成長(zhǎng)、調(diào)整、放量的一個(gè)中長(zhǎng)期過程。按時(shí)間和別墅的發(fā)展周期可將其分為三個(gè)階段：第一階段：外銷別

29、墅掀起第一次別墅浪潮；19921998年進(jìn)入九十年代后，外商投資速度和深度皆有強(qiáng)勁的增長(zhǎng)，適用商業(yè)發(fā)展的家居別墅群應(yīng)運(yùn)而生，上海出現(xiàn)了大批的外銷花園別墅群，形成上海別墅市場(chǎng)的第一次浪潮。外銷別墅基本集中在兩個(gè)區(qū)域：長(zhǎng)寧區(qū)虹橋路沿線；市中心徐家匯華山路、建國(guó)路一帶其中長(zhǎng)寧區(qū)虹橋路沿線分布最為密集，虹橋路沿線在內(nèi)、外環(huán)線之間就分布有二十多個(gè)外銷別墅樓盤，這些樓盤大多為虹橋開發(fā)區(qū)的伴生產(chǎn)物，隨著虹橋開發(fā)區(qū)的成熟，外銷別墅作為高檔的房地產(chǎn)商品之一，目標(biāo)市場(chǎng)有局限性。再由于開發(fā)過度，及前兩年東南亞金融危機(jī)的影響，外銷房市場(chǎng)經(jīng)歷了一個(gè)較長(zhǎng)的低迷期。直到近來稍有好轉(zhuǎn)，去年的外銷別墅的空置率仍有30%左右。第

30、二階段：內(nèi)需獨(dú)顯魅力，內(nèi)銷別墅迎來別墅市場(chǎng)的第二春；19982000年從1998年開始，在世界各國(guó)特別是亞洲國(guó)家還在經(jīng)歷著金融風(fēng)暴所帶來的蕭條時(shí)，中國(guó)卻保持著穩(wěn)定高速的發(fā)展，特別上海作為國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的橋頭堡，更顯鶴立雞群。近三、四年來上海的房地產(chǎn)市場(chǎng)特別是住宅市場(chǎng)得到了迅猛發(fā)展，同時(shí)也帶動(dòng)了別墅市場(chǎng)的復(fù)蘇。 在外銷別墅市場(chǎng)陷入低潮，還未走出迷谷的時(shí)候，內(nèi)銷別墅市場(chǎng)反而比較活躍，1998年下半年開始上海西南莘莊附近地區(qū)掀起第二輪滬郊別墅置業(yè)熱潮，1999年-2000年，排屋、聯(lián)體別墅等經(jīng)濟(jì)型別墅涌入市場(chǎng)，并迅速被市場(chǎng)所認(rèn)可，更預(yù)示著上海別墅市場(chǎng)春天的到來。 第三階段：別墅供應(yīng)放出巨量，別墅品種逐步齊

31、全，意味著“別墅年”的到來；2001年至今一方面，別墅供應(yīng)放出巨量。別墅市場(chǎng)從1998年持續(xù)上升至2001年，上海別墅類物業(yè)供銷面積已經(jīng)占全部住宅開發(fā)面積近1/3。另外，從2001年土地出讓面積的容積率來看，呈現(xiàn)出大幅度下降趨勢(shì)。同時(shí)，2003年投放市場(chǎng)的別墅仍將一個(gè)較大的上升趨勢(shì)。另一方面，市場(chǎng)形成了有效供應(yīng)。市場(chǎng)上確實(shí)出現(xiàn)了一大批區(qū)位適中、品質(zhì)優(yōu)越、價(jià)格適宜、升值較快的市場(chǎng)接受度高的別墅。從幾十萬的排屋，到幾百萬甚至幾千萬的豪宅，滬上別墅逐步形成了高中低檔滿足不同市場(chǎng)、不同需求的物業(yè)品類體系。 別墅市場(chǎng)區(qū)域劃分l 2002年上海別墅市場(chǎng)2002年上海別墅市場(chǎng)成為上海樓市的熱點(diǎn)，品質(zhì)優(yōu)異、價(jià)

32、位適宜的別墅引爆了購(gòu)房者的購(gòu)“墅”熱情，總體上，2002上海別墅市場(chǎng)出現(xiàn)了如下新特征：（1） 墅項(xiàng)目供應(yīng)量猛增從2002年的別墅上市量來分析，2002年的別墅市場(chǎng)供應(yīng)繼續(xù)呈上升勢(shì)頭。除了一些開發(fā)商開發(fā)別墅項(xiàng)目之外，更有一些其他行業(yè)公司欲投資別墅市場(chǎng)。根據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前閔行、松江、浦東、長(zhǎng)寧四區(qū)別墅占別墅市場(chǎng)總數(shù)的78.32%,各區(qū)分布比率如下閔行30.07%、松江21.68%、浦東18.18%、長(zhǎng)寧8.39%、青浦6.99%、嘉定4.20%、南匯3.5%、其他（奉賢、普陀、徐匯、靜安、寶山、楊浦）6.99%。（2）高、中、低不同檔次別墅滿足市場(chǎng)需求。別墅市場(chǎng)中，高檔別墅項(xiàng)目正日益增多，獨(dú)立且?guī)в絮r

33、明個(gè)性的別墅總價(jià)大多在200萬元以上/棟，獲得了市場(chǎng)的認(rèn)可。在高檔別墅走俏的同時(shí)，郊縣邊遠(yuǎn)地區(qū)的聯(lián)體別墅以及混合物業(yè)類型中總價(jià)在70150萬元/棟左右的經(jīng)濟(jì)型別墅，因走中低價(jià)位路線，迎合了部分消費(fèi)者的需求而同樣俏銷。（3）豪宅市場(chǎng)初露端倪很多高檔獨(dú)立別墅于2002年下半年集中上市，本身高端產(chǎn)品銷售速度較慢加上市場(chǎng)消化時(shí)間短，因此整體銷售情況一半。佘山腳下的上海紫園最高定價(jià)達(dá)到1.15億人民幣，豪宅天價(jià)紀(jì)錄再度刷新，并且這幢頂級(jí)豪宅已經(jīng)被訂走。豪宅滿足了部分需求者的心理，而目前可選擇的豪宅并不多，并且一部分豪宅的含金量并不足，豪宅市場(chǎng)有待于進(jìn)一步的發(fā)展。（4）投資別墅項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)凸現(xiàn)雖然別墅市場(chǎng)前景

34、看好，但若出現(xiàn)供求比例失恒的局面或宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的波動(dòng)，別墅市場(chǎng)最先遭殃，據(jù)了解去年上市的別墅項(xiàng)目已有一些出現(xiàn)銷售阻力，別墅市場(chǎng)若沒有特色、沒有創(chuàng)新、沒有文化、靠簡(jiǎn)單的復(fù)制，則市場(chǎng)前景不容樂觀。2、綜觀當(dāng)今上海別墅市場(chǎng)，大致按用途表現(xiàn)為六大類型n居住型別墅針對(duì)那些不滿足于城市鋼筋混凝土環(huán)境的人士而言； 度假型別墅上海以后會(huì)出現(xiàn)一家人擁有兩套房子的現(xiàn)實(shí)，郊區(qū)的別墅用于周末或節(jié)假日用，他們對(duì)獨(dú)棟或聯(lián)體需求較大；短期居住型 span style=font-family: ; font-size: 9pt; mso-ascii-font-family: 000b_; mso-hansi-font-fam

35、ily: 000b_; mso-bidi-font-family: times new roman; mso-font-kerning: 1.0pt; mso-ansi-language: en-us; mso-fareast-language: zh-cn; mso-bidi-language: a短期短期他們分布在高科技園區(qū)、進(jìn)出口貿(mào)易區(qū)、外企聚集等地；如金橋、張江、古北等，這些別墅環(huán)境好，檔次高，投資回報(bào)率高，大多租給老總居??； 旅游型別墅適合這類需求的別墅位于風(fēng)景名勝旁邊，被經(jīng)營(yíng)者用來當(dāng)賓 館使用； 辦公型別墅這是為滿足香港、臺(tái)灣以及國(guó)外公司解決辦公場(chǎng)地需求的； 投資型別墅如上海的老別

36、墅。3、上海別墅市場(chǎng)的區(qū)域分布整體來看，上海的別墅相對(duì)集中在松江、閔行、青浦和浦東南匯四個(gè)區(qū)域，這四個(gè)區(qū)域的別墅已占到全市供應(yīng)總量的80%以上。松江松江憑借良好的環(huán)境及地域優(yōu)勢(shì)，使目前上海別墅最集中的區(qū)域，已形成佘山、泗徑、新橋、九亭以及松江新城四個(gè)板塊市場(chǎng)。佘山泗徑新橋九亭松江新城區(qū)域特征依托上海唯一的自然風(fēng)景區(qū)和國(guó)家級(jí)旅游度假區(qū)佘山風(fēng)景區(qū)，成為上海天然的頂級(jí)別墅區(qū)。滬松公路（泗涇）沿線已成為排屋、獨(dú)棟為主的內(nèi)銷居住型別墅。松江區(qū)域內(nèi)別墅供應(yīng)量最大的區(qū)域，該區(qū)域因地理位置等條件限制未來將會(huì)是聯(lián)排別墅的天下。交通方便。依托松江大學(xué)城，別墅檔次逐步升高。配套基本上依靠小區(qū)內(nèi)會(huì)所的設(shè)置滿足日常的需

37、要。依賴泗徑鎮(zhèn)和小區(qū)內(nèi)部配套。原規(guī)劃中作為別墅區(qū)配套設(shè)施的30萬平方米的商業(yè)項(xiàng)目開始正式運(yùn)作。小區(qū)自身配套。松江新城的配套。物業(yè)類型獨(dú)立別墅群獨(dú)立別墅群各種類型別墅均有分布別墅品種較為豐富，但體量不大主要以聯(lián)體別墅為主物業(yè)檔次頂級(jí)、豪華高檔中檔、高檔中檔中低檔價(jià)格特征單價(jià)均在10000元以上60007000元/平方米獨(dú)立別墅價(jià)格在60007000元/平方米，其它類型產(chǎn)品價(jià)格跨度較大，30007000元/平方米不等40006500元/平方米30004500元/平方米以上物業(yè)用途旅游、度假為主度假、居住為主居住、投資為主居住、投資為主居住、投資為主代表性別墅上海紫園、佘山天鄰別墅泗徑頤景園、云頂別

38、墅云間水莊、綠洲長(zhǎng)島別墅上海詩林閔行閔行作為新型的別墅聚集區(qū)，近年倍受追捧的經(jīng)濟(jì)型別墅相對(duì)集中，閔行屬于南北狹長(zhǎng)的區(qū)域心態(tài)，從北向南依次分布著華漕鎮(zhèn)、顧戴路、春申（莘莊）和 華漕鎮(zhèn)顧戴路春申（莘莊）區(qū)域特征距離虹橋機(jī)場(chǎng)非常近，已成為中檔別墅群。閔行區(qū)又一個(gè)普通住宅的熱點(diǎn)區(qū)域交通方便形成上海市最大的一塊別墅區(qū)物業(yè)類型獨(dú)立別墅別墅品種齊全聯(lián)體、獨(dú)立別墅聯(lián)體、獨(dú)立別墅物業(yè)檔次高檔中檔中檔中檔價(jià)格特征8000元/平方米5000元/平方米70008000元/平方米50006000元/平方米物業(yè)用途度假、居住為主居住、投資為主居住、投資為主居住、投資為主代表性別墅西郊莊園皇都花園、圣陶沙花園隨園天籟青浦青

39、浦的別墅空間布局主要依靠滬青平公路為主線而展開，按照建造時(shí)間由東向西、由滬青平公路向南北兩側(cè)縱深發(fā)展，是一個(gè)依托虹橋別墅區(qū)、虹橋機(jī)場(chǎng)的發(fā)展而較早發(fā)展起來的重要?jiǎng)e墅區(qū)域。幾年來，作為虹橋別墅區(qū)域的外延，青浦東部已經(jīng)形成一個(gè)有特色、有人氣的全市性別墅區(qū)域，成為上海別墅市場(chǎng)一個(gè)相對(duì)較為成熟的區(qū)域。徐涇鎮(zhèn)淀山湖區(qū)域特征較為成熟的別墅區(qū)、交通條件好，優(yōu)美的環(huán)境物業(yè)類型獨(dú)立別墅獨(dú)立別墅物業(yè)檔次中高檔中檔價(jià)格特征7000元/平方米40005000元/平方米物業(yè)用途度假、居住、投資為主休閑性度假、投資為主代表性別墅湖畔佳苑、綠波花園威尼斯花園、國(guó)際華城浦東南匯浦東的地域?qū)拸V，別墅開發(fā)空間大，并且有陸家嘴金融貿(mào)

40、易區(qū)、外高橋保稅區(qū)、張江高科技園區(qū)及金橋出口加工區(qū)等白領(lǐng)集中區(qū)域，對(duì)別墅的消化能力強(qiáng)，因此一直是上海別墅開發(fā)的重點(diǎn)區(qū)域。浦東地區(qū)的別墅地域分布松散，價(jià)格差距大，既有從總價(jià)3765萬的康橋半島，也有總價(jià)2093500萬元的極品湯臣高爾夫別墅。目前浦東新區(qū)的產(chǎn)品類型以獨(dú)立和聯(lián)排別墅為主，疊加別墅很少，供應(yīng)量只有300余套，不到區(qū)域別墅供應(yīng)總量的1/3。4、上海別墅市場(chǎng)的價(jià)格區(qū)間l 總價(jià)結(jié)構(gòu)通過對(duì)在售別墅的總價(jià)進(jìn)行分析發(fā)現(xiàn)，目前上海別墅供應(yīng)量集中在100萬至200萬價(jià)格段，占到了供應(yīng)量的46%；其次是總價(jià)在200至300萬的中高檔別墅，占總供應(yīng)量的17%；而總價(jià)在100萬以下的經(jīng)濟(jì)型別墅和總價(jià)在30

41、0萬以上的豪華型別墅分別為15%和12%。從目前的價(jià)格格局來看，上海別墅市場(chǎng)的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)與消費(fèi)結(jié)構(gòu)基本吻合，不存在大的結(jié)構(gòu)性矛盾。 l 一般單價(jià)目前聯(lián)體別墅單價(jià)多在3000-5000元之間，面積200平方米左右，總價(jià)70萬-150萬，相當(dāng)市中心一套中高檔公寓。獨(dú)立式別墅單價(jià)多在6000元以上，面積300平方米左右，總價(jià)在200萬元以上。一些面積500平方米以上甚至1000平方米以上的宅院，價(jià)格則超過1000萬以上。l 板塊均價(jià)5、上海別墅市場(chǎng)的供需狀況l 短期內(nèi)可能出現(xiàn)的供求總量矛盾目前可以肯定的是，別墅市場(chǎng)的供應(yīng)在近期內(nèi)還將快步上升，但別墅需求的上漲則存在著較大的不確定性。所以，隨著潛在別墅的

42、不斷上市，市場(chǎng)供應(yīng)將帶來更大的壓力。當(dāng)然，供求矛盾并不能否認(rèn)現(xiàn)實(shí)存在的別墅需求，隨著上海經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展和國(guó)際化程度的不斷升高，別墅需求一定會(huì)更巨大。l 短期內(nèi)可能出現(xiàn)的結(jié)構(gòu)性矛盾從近階段別墅項(xiàng)目的上市情況來看，短期內(nèi)供需關(guān)系出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性矛盾的可能性比較大。表現(xiàn)為高檔、中高檔別墅的過度開發(fā)，而對(duì)應(yīng)的市場(chǎng)需求不足。目前松江、浦東、閔行、徐匯等區(qū)域幾個(gè)準(zhǔn)備上市的別墅項(xiàng)目初步定價(jià)意圖基本上在總價(jià)250萬以上、均價(jià)8000元/平方米甚至10000元/平方米以上。而相應(yīng)地，卻很少見中檔、中低檔的別墅項(xiàng)目露面，然而市場(chǎng)信息顯示恰恰是后者的需求遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于前者。這種局面的成因主要在于：一方面，開發(fā)商的拿地成本增高，

43、原先只要20-30萬一畝的土地成本現(xiàn)在變成了50-60萬一畝，促使其走高端市場(chǎng)的道路；而另一方面，業(yè)界對(duì)高檔別墅的盲目樂觀以及開發(fā)商急于在別墅項(xiàng)目上作品牌、顯身手的不健康心態(tài)，造成了開發(fā)商在市場(chǎng)定位上的錯(cuò)誤判斷。這種結(jié)構(gòu)性矛盾的出現(xiàn)不僅對(duì)微觀市場(chǎng)中的具體別墅項(xiàng)目帶來極大的風(fēng)險(xiǎn)，而且對(duì)整體市場(chǎng)的發(fā)展也帶來極為不利的影響。但反過來，這種結(jié)構(gòu)性矛盾也意味著市場(chǎng)機(jī)會(huì)的出現(xiàn)，利用這種矛盾，在合適的地點(diǎn)發(fā)展中檔、中低檔的別墅項(xiàng)目定能獲得巨大的成功。6、上海別墅市場(chǎng)的客源構(gòu)成從市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)的角度分析，別墅的購(gòu)買者是典型的小眾市場(chǎng)，經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)，對(duì)生活品質(zhì)要求較高，有相對(duì)固定的社交活動(dòng)范圍與層面。但是這些僅僅是基

44、本共性，由于別墅購(gòu)買者的職業(yè)情況、生活背景、收入來源等多方面的差別，其對(duì)于別墅物業(yè)，無論是選擇、購(gòu)買還是使用都表現(xiàn)出一定的差異性。l 地域上客源三分天下?lián){(diào)查表明，在目前在上海別墅的購(gòu)買人群中，上海籍僅占31.2%，國(guó)內(nèi)其他地區(qū)的購(gòu)買者占了25%，港澳、臺(tái)同胞則占了近30%，余下的為其他國(guó)家外籍人士購(gòu)買。l 職業(yè)構(gòu)成金字塔分布中高級(jí)管理人員比例最高，達(dá)到43.92，以下則依此為專業(yè)技術(shù)人員占27.85，私營(yíng)企業(yè)主占15.36，自由職業(yè)者為6.10，其他情況則有6.77。值得注意的是，由于許多私營(yíng)企業(yè)主或主要合伙人等相對(duì)表現(xiàn)較為低調(diào)，不喜張揚(yáng)。出于身份和社交范圍等多種因素考慮，在調(diào)查過程中將自己

45、歸入企業(yè)中高級(jí)管理人員一類。這種行為可以理解。但是這樣一來也造成私營(yíng)企業(yè)主比例較實(shí)際情況相對(duì)偏低。而中高級(jí)管理人員比例中存在一定的“老板”階層?？芍^“真正的金色或明或暗”。高檔別墅、中檔別墅、低檔別墅客戶呈金字塔形態(tài)分布市區(qū)和郊區(qū)都有分布，目標(biāo)客戶對(duì)物業(yè)管理、景觀、環(huán)境和空氣質(zhì)量提出很高的要求，單棟價(jià)格在300萬元以上。主要客戶是跨國(guó)公司總裁、高級(jí)主管、港臺(tái)投資人士、影視明星、國(guó)內(nèi)名企總裁、房地產(chǎn)巨頭、著名設(shè)計(jì)師等。高檔別墅中檔別墅低檔別墅主要分布在市郊結(jié)合部，空氣質(zhì)量好，社區(qū)整體規(guī)模與配套設(shè)施全，有大面積的花園，單體價(jià)格在150-300萬之間。主要客戶是合資公司高級(jí)白領(lǐng)、歸國(guó)人士、港臺(tái)商人、

46、企業(yè)老總。以排屋為主，有一定私人花園，單棟價(jià)格在70萬150之間。主要客戶是成功的年輕白領(lǐng)、it精英、家境豐裕的老人、外省市成功人士、私營(yíng)企業(yè)家等。l 年齡特征從別墅客戶的層面及前述職業(yè)特征分析，作為新生代中產(chǎn)階級(jí)的主力，除了擁有豐厚的家庭經(jīng)濟(jì)背景的人群。其或多或少存在初級(jí)創(chuàng)業(yè)、原始積累和擴(kuò)大發(fā)展三個(gè)過程，才能達(dá)到對(duì)本案的實(shí)際消費(fèi)能力，這顯示出本案的目標(biāo)客戶必須是有一定年齡的成功人士，由此可以得出：主體年齡分布在3550歲之間，并形成年齡逐漸趨低的趨勢(shì)。其中購(gòu)買力最為旺盛的集中在35歲左右和45歲左右。三、上海市外環(huán)線周邊可類比的別墅項(xiàng)目分析根據(jù)本項(xiàng)目的區(qū)位特征，依照別墅項(xiàng)目在外環(huán)線周邊，位于

47、行政區(qū)域交界處的原則，選擇了以下項(xiàng)目作為本項(xiàng)目的可類比的別墅項(xiàng)目。嘉定區(qū)：東渡園景別墅、皇府別墅、綠谷別墅普陀區(qū)：美墅南匯區(qū)：康橋半島項(xiàng)目分析l 東渡園景別墅位 置：與本項(xiàng)目相隔200米占地面積：6萬平方米建筑面積：3萬平方米左右容積率：0.52在售戶數(shù)：48戶物業(yè)類型：14戶聯(lián)體別墅，34戶獨(dú)立別墅平均單價(jià)：3800元/平方米主力面積：200300平方米主力總價(jià)：75120萬/套銷售現(xiàn)狀：基本上已經(jīng)售完，銷售人員已撤走競(jìng)爭(zhēng)分析：某某別墅品質(zhì)優(yōu)于東渡園景別墅l 綠谷別墅位 置：緊鄰本項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)性質(zhì)：只租不售物業(yè)類型：獨(dú)立別墅平均租賃價(jià)：10001500美金/月/套 以正常換算比例為年租金/售價(jià)=8%，得出平均售價(jià)為120套/平米，均價(jià)為5000元/平方米。銷售現(xiàn)狀：租賃狀況良好競(jìng)爭(zhēng)分析：某某別墅品質(zhì)由于東渡園景別墅l 皇府別墅位 置：