711月?？诜康禺a(chǎn)項目價格走勢分析

1、?？诜康禺a(chǎn)項目價格走勢分析海南海豚兄弟房地產(chǎn)營銷策劃有限公司2011-11-18目錄第一部分 2011年1-3季度海南房地產(chǎn)市場分析4一、前三季度海南商品房成交量情況41.1-3季度海南商品房成交走勢42.1-9月海南商品房成交變化情況5二、2011年前三季度海南商品房情況61. 第一、二季度海南商品房樓市分析62.第三季度海南商品房樓市分析9三、2011年第1-3季度?？跇鞘蟹治?11.第一、二季度?？谏唐贩糠治?1（1）1-6月份?？诔山涣糠治?1（2）1-6月?？谏唐贩砍山慌判邪?42. 第三季度?？谏唐贩糠治?7 （1）7-9月份海口成交量分析17（2）7-9月?？谏唐贩砍山慌判邪?9

2、第二部分 2011年房地產(chǎn)調(diào)控政策一覽23一 、2011年上半年國家房地產(chǎn)調(diào)控政策一覽23二、2011年上半年海南房地產(chǎn)政策一覽24第三部分 下半年海口房地產(chǎn)區(qū)域市場分析25一、瓊山區(qū)房地產(chǎn)項目分析251.瓊山區(qū)房地產(chǎn)項目價格一覽表252.瓊山區(qū)房地產(chǎn)項目價格分析26二、龍華區(qū)房地產(chǎn)項目分析301.龍華區(qū)房地產(chǎn)項目價格一覽表302.龍華區(qū)房地產(chǎn)項目價格分析31三、秀英區(qū)房地產(chǎn)項目分析341.秀英區(qū)房地產(chǎn)項目價格一覽表342.秀英區(qū)房地產(chǎn)項目價格分析35四、美蘭區(qū)房地產(chǎn)項目分析391.美蘭區(qū)房地產(chǎn)項目價格一覽表392.美蘭區(qū)房地產(chǎn)項目價格分析40第四部分 綜述43第一部分 2011年1-3季度海

3、南房地產(chǎn)市場分析 一、前三季度海南商品房成交量情況 1.1-3季度海南商品房成交走勢（數(shù)據(jù)來源：搜房網(wǎng)）根據(jù)數(shù)據(jù)顯示，2011年第一季度海南商品房共簽約19653套，第二季度海南商品房共簽約8318套，第三季度海南商品房共簽約8372套。 2.1-9月海南商品房成交變化情況（數(shù)據(jù)來源：搜房網(wǎng)） 根據(jù)數(shù)據(jù)顯示，2011年1月海南商品房共簽約3500套，2月簽約7798套，3月簽約8355套，4月簽約3405套，5月簽約2508套，6月簽約2405套，7月簽約2336套，8月簽約2835套，9月簽約3201套。二、2011年前三季度海南商品房情況1. 第一、二季度海南商品房樓市分析（數(shù)據(jù)來源：搜房

4、網(wǎng)）據(jù)悉，2011年1-6月，海南開通網(wǎng)簽系統(tǒng)的六市縣（海口、三亞、文昌、瓊海、陵水、五指山）新建商品住宅共成交27971套，其中，1月份成交3500套，2月份成交7798套，3月份成交8355套，4月份成交3405套，5月份成交2508套，6月份成交2406套。從每個月的成交數(shù)據(jù)看，上半年成交量較好月份為2月、3月，兩個月的成交合計達到了16153套，占上半年總成交量的57.7%。數(shù)據(jù)顯示，上半年海南開通網(wǎng)簽的六市縣中，海口總成交7998套，以占全省29%的交易量居首，三亞成交6965套，占25%緊隨其后；瓊海成交4953套，占18%位居第三；文昌3463套，占比1,2%；陵水2537套占總

5、成交的9%；五指山居末位，2055套占7% 。（數(shù)據(jù)來源：搜房網(wǎng)）雖然上半年?？?、三亞遭遇了嚴厲的限購政策，但是位于海南島最南端和最北端的兩大主力城市還是占據(jù)了全省的主力軍地位；瓊海和文昌等二線城市在海口三亞限購后出現(xiàn)了交易量井噴，但是這種熱度并沒有持續(xù)太長時間，展現(xiàn)的是短暫的繁榮。（數(shù)據(jù)來源：搜房網(wǎng)）進入4月份，海南樓市交易量開始嚴重下跌；進入5月份，動蕩的海南樓市終于在“你方唱罷我登場”的亂象中找到平衡點，泡沫濾盡，?？凇⑷齺喸诘涔鹊缀筮_到穩(wěn)定，其余四市縣也短期的爆發(fā)后歸于平靜。4月份海南省商品房成交3405套，環(huán)比3月交易量8355套降幅59.24%，5月份交易量降幅為26.34%，下

6、降幅度得以控制。2.第三季度海南商品房樓市分析2011年第三季度海南樓市共計成交商品住宅8372套，環(huán)比第二季度成交微幅上揚0.64%，與第二季度基本持平，但與第一季度的19653套數(shù)據(jù)相比，仍有較大的距離!整體情況看，第三季度海南樓市仍然維持了此前第二季度開始的低位震蕩趨勢。三、2011年第1-3季度?？跇鞘蟹治?.第一、二季度海口商品房分析（1）1-6月份?？诔山涣糠治觯〝?shù)據(jù)來源：搜房網(wǎng)）縱觀上半年海南樓市可看出，限購令的效果已顯現(xiàn)。從以上?？?-6月成交走勢圖，可更清晰地看到“限購令”出臺前后對?？阡N售的影響。從前面兩個月看，1月份延續(xù)了去年下半年的態(tài)勢，成交較為平穩(wěn)，2月底在限購令施行

7、前期，?？诔霈F(xiàn)了恐慌性購買，2月24日-25日，商品房交易量出現(xiàn)激增，兩天時間成交861套，占2月份成交量的22.4%，從而很大程度上帶動了2月份成交量的上漲。3月份限購令開始正式實施，成交量跌入谷底，全月僅成交435套，環(huán)比3月下降了88.68%，成為上半年成交量最低的月份。4月份以后，在適應(yīng)了政策調(diào)控的情況下，海口商品房成交量逐漸穩(wěn)步回升，6月份上升到了925套。整體情況看，上半年?？跇鞘性谡{(diào)控政策步步緊逼下，尤其是限購令的影響下，商品房成交市場總體低迷。商品房銷售面積和金額同比下降60%。數(shù)據(jù)顯示，限購令出臺前，1-2月?？谏唐贩靠偝山?278套，限購令出臺后，3-6月?？谏唐贩靠偝山粌H

8、為2237套，成交量急速下跌，直至6月，成交量仍然未能回到正常的水平。成交量的持續(xù)低迷，從而也一定程度上影響了海口房價，開發(fā)商在價格方面的表現(xiàn)逐漸趨于溫和。據(jù)海南搜房網(wǎng)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年1-5月份，受政策影響，海口房價整體呈現(xiàn)滯漲的局面。雖然價格沒有出現(xiàn)下跌，但房價的快速上漲勢頭已經(jīng)得到遏制。 事實也證明，“限購令”對穩(wěn)定房價確實有效，限購下?？诜績r開始出現(xiàn)調(diào)整跡象。據(jù)國家統(tǒng)計局公布的1-5月房價數(shù)據(jù)顯示，今年1-6月?？谛陆ㄉ唐纷≌瑑r格指數(shù)環(huán)比分別增長0.5%、0.2%、-0.1%、0、0，0通過數(shù)據(jù)可看出，?？诘姆績r環(huán)比漲幅呈現(xiàn)持平或放緩的趨勢。（2）1-6月海口商品房成交排行榜2011年

9、1-6月?？谏唐贩夸N售金額最多的是海闊天空國潤城，銷售金額56382.41萬元，位居二位的是萬科浪琴灣銷售金額41369.50萬元，第三位的則是海航海闊天空國興城，銷售金額達34797.34萬元。 2011年1-6月?？谏唐贩亢灱s套數(shù)最多的是南國威尼斯城，1-6月共簽約613套。海闊天空國瑞城共簽約376套排名第二，第三的則是以337套成交的翰林西苑。佳元江畔人家簽約259套排名第四位，第五位的是海航海闊天空國興城共簽約242套。江軍苑、蘭亭雅苑共簽約229套、213套緊跟其后，永升華府、山海苑、東山湖畔等項目都有不錯的成交量。（以上數(shù)據(jù)統(tǒng)計范圍包含住宅、公寓、別墅立項的期房及現(xiàn)房）2011年

10、1-6月?？谏唐贩孔≌娣e簽約第一的是海闊天空國瑞城，銷售面積4.21萬平方米，第二的是南國威尼斯城3.72萬平方米，位居第三的是翰林西苑，銷售面積達2.60萬平方米，海航海闊天空國興城銷售面2.50萬平方米位于第四位。2. 第三季度?？谏唐贩糠治?（1）7-9月份海口成交量分析 7月份?？谏唐贩砍山?20套，僅比6月份減少5套，延續(xù)了自5月份以來的冠軍地位，依然以占全省38%的比例成為全省成交量的第一名，且整月成交量穩(wěn)定，除了7月10日的最低成交量1套之外，鮮有大起大落之勢；8月份海口商品房成交1098套，環(huán)比7月份的920套，增加178套，環(huán)比上漲19.35%，占據(jù)全省總成交的39%，繼續(xù)

11、保持全省成交冠軍地位。9月份成交889套，環(huán)比8月的1098套下跌19.03%，占全省28%，落后于三亞。 2011年第三季度?？诠埠灱s2907套，較二季度環(huán)比上漲18%。其中，7月簽約920套，8月簽約1098套，9月簽約889套。（2）7-9月?？谏唐贩砍山慌判邪窬C合上述信息可以看出，2011年第三季度（7-9月）?？谧≌N售套數(shù)排名前三位的是瓊山區(qū)的寶泰溫泉花園、佳元江畔人家、儒俊雅苑。其中，寶泰溫泉花園共簽約234套位居冠軍，佳元江畔人家簽約201套位居第二位，排在第三的簽約148套的儒俊雅苑。其次，新世界花園簽約127套排名第四，潤江財苑簽約115套排名第五，乾坤湖簽約103套排名第

12、六位，永升華府簽約90套排名第七位，江軍苑、金鹿花園均簽約69套排名第八、第九位，天倫譽海灣簽約61套排名第十。 第三季度銷售面積排名前三位的是，寶泰溫泉花園成交19580平方米，佳元江畔人家成交17240平方米，儒俊雅苑成交14440平方米。 7-9月?？谏唐贩夸N售金額前三位為夏威夷海岸銷售31410萬元，佳元江畔人家銷售15170萬元，寶泰溫泉花園銷售14680萬元。第二部分 2011年房地產(chǎn)調(diào)控政策一覽一 、2011年上半年國家房地產(chǎn)調(diào)控政策一覽二、2011年上半年海南房地產(chǎn)政策一覽第三部分 下半年?？诜康禺a(chǎn)區(qū)域市場分析一、瓊山區(qū)房地產(chǎn)項目分析1.瓊山區(qū)房地產(chǎn)項目價格一覽表2.瓊山區(qū)房地

13、產(chǎn)項目價格分析瓊山片區(qū)目前是?？诜康禺a(chǎn)價格較低的地區(qū)，本區(qū)域代表項目： “南國威尼斯”、“翡翠水城”、“儒俊雅苑”、“乾坤湖”、“濱江帝景”等高檔房地產(chǎn)項目。從以上價格、優(yōu)惠折扣變化表（上圖）可以看出，目前瓊山片區(qū)房地產(chǎn)項目都有不同的價格、折扣浮動調(diào)整。（1）.價格方面（7-9月瓊山區(qū)樓盤最低價格）乾坤湖7月、8月、9月最低起價保持在9990元/平方米，進入十月，最低價格7490元/平方米，環(huán)比下降20%左右。儒俊雅苑7月、8月份最低價格7456元/平方米，9月最低價格6338元/平方米，環(huán)比下降15%，10月最低價格6338元/平方米，環(huán)比上月持平，11月最低價格4780元/平方米，環(huán)比上月

14、下降25%左右，該項目價格降價幅度較大。椰子郎翠提灣7月、8月、9月、10月、11月價格方面沒有變動，最低價格6500元/平方米，均價6900元/平方米。南國威尼斯城最低價格暫無變化，最低價格5132元/平方米。翡翠水城最低價格7500元/平方米，均價保持在8500元/平方米。（7-9月瓊山區(qū)樓盤均價）濱江帝景7月最低價格8200元/平方米，8月-11月最低價格7700元/平方米，環(huán)比下降7%左右，均價由原來的9000元跌至現(xiàn)在的8700元，環(huán)比下降4%左右。（2）優(yōu)惠折扣方面目前，乾坤湖價格下降的同時還推出全款95折，按揭98折優(yōu)惠。儒俊雅苑目前項目推出全款9折，按揭92折優(yōu)惠。椰子郎翠提灣

15、7月全款95折，8月-11月全款93折，按揭95折，環(huán)比下降2個百分點。濱江帝景價格方面雖然沒有明顯浮動，但項目推出現(xiàn)場96折購房的優(yōu)惠信息。南國威尼斯城、翡翠水城7-11月保持最低價格5132元/平方米、最低價格7500元/平方米，7月、8月未推出優(yōu)惠折扣，9月-11月推出全款96折，按揭、分期98折的優(yōu)惠折扣。（3）綜合分析綜合分析可以看出，7月11月份，瓊山片區(qū)房地產(chǎn)項目樓盤價格明顯下降的有乾坤湖、儒俊雅苑、濱江帝景等項目樓盤，下降幅度較大的時乾坤湖項目，濱江帝景價格下降幅度較低。從折扣方面調(diào)整價格的有南國威尼斯、翡翠水城等項目樓盤，推出全款96折，按揭分期98折優(yōu)惠不等，調(diào)整百分之2-

16、4個點左右。 二.龍華區(qū)房地產(chǎn)項目分析 1.龍華區(qū)房地產(chǎn)項目價格一覽表2.龍華區(qū)房地產(chǎn)項目價格分析從上述價格變化一覽表可以看出，龍華區(qū)房地產(chǎn)項目都有價格、優(yōu)惠折扣等不同的價格調(diào)整。（7-9月龍華區(qū)樓盤最低價格）（1）價格方面正大豪庭7月最低價格9200元/平方米，8月最低價格9400元/平方米，較前一月有所上漲。進入“金九銀十”價格又下降至9200元/平方米。寶安濱海豪庭7月最低價格12900元/平方米，8月-11月最低價格12000元，環(huán)比下降7%左右，均價由7月的14500元/平方米，下降至14000元/平方米，環(huán)比下降4%左右。位于?？跒程詈^(qū)域的?？谕鉃┲行捻椖?，7月最低價格21000

17、元/平方米，8月最低價格20000元/平方米，環(huán)比下降5%，9-11月價格未變動，最低價格20000元/平方米，均價23000元/平方米。誠品尚島項目7月-11月最低價格7200元/平方米，均價8200元/平方米。（7-9月龍華區(qū)樓盤均價）永升華府7月-8月最低價格8600元/平方米，均價10500元/平方米，9月-11月最低價格6088元/平方米，環(huán)比下降30%，均價由原來的10500元/平方米下降至6800元/平方米，環(huán)比下降40%，成為龍華區(qū)房地產(chǎn)項目下降幅度最大的項目。（2）優(yōu)惠折扣方面正大豪庭三季度以來折扣幅度較小，7月全款98折，按揭99折優(yōu)惠，8月送精裝修，9月-11月全款98折

18、，按揭99折優(yōu)惠。寶安濱海豪庭7-11月則在12000元/平方米折后價的基礎(chǔ)上推出全款85折，按揭88折的優(yōu)惠，優(yōu)惠折扣幅度較大。海口外灘中心7月無折扣，8月認購5萬抵10萬，9月全款97折優(yōu)惠，10月則無折扣信息，11月推出了全款97折優(yōu)惠，相對而言，折扣信息浮動較大。誠品尚島7月無任何優(yōu)惠折扣，8月11月推出全款97折優(yōu)惠。永升華府7月-8月推出全款93折優(yōu)惠，而9月、10月無任何折扣優(yōu)惠，進入11月全款93折優(yōu)惠，環(huán)比前一月降幅7個百分點。 （3）綜合分析綜合上述信息可以看出，龍華區(qū)永升華府價格降幅幅度較大，正大豪庭、寶安豪庭等都有折扣上的不同優(yōu)惠。 三.秀英區(qū)房地產(chǎn)項目分析 1.秀英區(qū)

19、房地產(chǎn)項目價格一覽表 2.秀英區(qū)房地產(chǎn)項目價格分析（7-9月秀英區(qū)樓盤最低價格）（1）價格方面王府花園7月最低價格11000元/平方米，均價20000元/平方米，8月-10月最低價格9700元/平方米，環(huán)比下降12%，均價11000元/平方米，環(huán)比下降50%，進入11月最低價格下降至9000元/平方米，環(huán)比前一月下降8%，均價10000元/平方米，環(huán)比前一月下降10%。昌茂翰林西苑三季度（7月、8月、9月）最低價格6300元/平方米，均價7500元/平方米，10月最低價格下降至5900元/平方米，環(huán)比前一月下降7%，均價下降至7300元/平方米，環(huán)比前一月下降3%，11月最低價格再次下跌到51

20、10元/平方米，環(huán)比上月下降14%，均價跌至7000元/平方米，環(huán)比下跌5%。棕櫚泉國際公館7月-10月最低價格9888元/平方米，均價11500元/平方米，11月最低價格跌至8388元/平方米，環(huán)比跌幅16%，均價跌至10000元/平方米，環(huán)比跌幅14%。天倫譽海灣7月-10月最低價格10000元/平方米，均價12000元/平方米，11月最低價格9600元/平方米，環(huán)比跌幅4%，均價跌至11000元/平方米，環(huán)比跌幅9%。（7-9月秀英區(qū)樓盤均價）（2）優(yōu)惠折扣方面昌茂翰林西苑折扣幅度較大，7月-10月全款88折，按揭92折，11月優(yōu)惠折扣則低至7折，環(huán)比調(diào)整10個百分點。王府花園在7月-1

21、0月的無折扣信息后，進入11月推出公寓9折優(yōu)惠，調(diào)整幅度較大。大華西海岸最低價格15000元/平方米，價格7月-11月以來沒有變化，而折扣優(yōu)惠信息幅度較大，全款92折，按揭分期92折優(yōu)惠。天倫譽海灣7月-8月兩個月的無折扣信息，9月-10月全款95折，按揭分期96折，11月最低價格調(diào)整至9600元/平方米的同時還推出全款95折，分期按揭96折優(yōu)惠，折扣幅度浮動較大。而棕櫚泉國際公館7月-11月以來均有全款96折，按揭98折的優(yōu)惠信息。（3）綜合分析綜合上述信息可以看出，秀英區(qū)西海岸片區(qū)大華西海岸、天倫譽海灣等項目除了推出折扣信息外，最低價格變化整體變化不大。而昌茂翰林西苑、王府花園等項目最低價格、折扣則都有大幅下降的趨勢。四、美蘭區(qū)房地產(chǎn)項目分析1.美蘭區(qū)房地產(chǎn)項目價格一覽表 2.美蘭區(qū)房地產(chǎn)項目價格分析 （1）價格方面從價格方面分析，其中，厚土珊瑚灣7月最低價格11000元/平方米，均價12000元/平方米，8月-10月最低價格10000元/平方米，環(huán)比下降10%，11月最低價格跌至9000元/平方米，環(huán)比降幅10%。（7-9月美蘭區(qū)樓盤最低價格）盛仕公館7月-9月最低價格8800元/平方米，進入10月最低價格降至7988元/平方米，環(huán)比降幅10%，11月最低價格6800元/平方米，環(huán)比上月跌幅14%左右，均價7500元/平方米，環(huán)比跌幅25