石家莊市生態(tài)歡樂世界項目建議書

1、石家莊市生態(tài)歡樂世界項 目 建 議 書石家莊新天際旅游投資有限公司石家莊市生態(tài)歡樂世界總體規(guī)劃編制組2005 年 12 月【項目名稱】石家莊市生態(tài)歡樂世界（簡稱“生態(tài)歡樂世界”）【投資開發(fā)單位】石家莊新天際旅游投資有限公司（原“石家莊新天地旅游投資有限公司”）【報告編制單位】上海社會科學院旅游研究中心奇創(chuàng)規(guī)劃設計所【項目設計顧問】厲無畏 全國人大常委、上海市人大副主任、著名經(jīng)濟學家王大悟 上海社會科學院旅游研究中心主任、教授、博導 上海市人民政府決策咨詢專家【項目設計人員】項 目 負責人：劉海波 總設計師 注冊城市規(guī)劃師主要參加人員：畢呂貴 教 授呂志墉 策劃總監(jiān) 高級策劃師陸蘇穎 博 士 市

2、場研究專家/高級經(jīng)濟分析師孟 疇 注冊策劃師何余節(jié) 高級規(guī)劃師 高 俠 注冊城市規(guī)劃師李丁宏 設計師湯少忠 規(guī)劃師楊程波 規(guī)劃師洪 云 助理策劃師前 言2004年國際旅游組織公布的一份調(diào)查報告稱，目前旅游產(chǎn)業(yè)是世界上僅次于石油化工產(chǎn)業(yè)的第二大產(chǎn)業(yè)，到2020年，旅游業(yè)將首次超過石油化工產(chǎn)業(yè)，成為世界上第一大產(chǎn)業(yè)。該報告同時指出，我國目前是世界上第四大旅游目的地國和第五大旅游客源地國，到2020年，將成為世界上最大的旅游目的地國和第四大旅游客源地國。由此可見，作為一個蓬勃發(fā)展的產(chǎn)業(yè)，旅游業(yè)在我國具有廣闊的發(fā)展前景。座落在華北平原上的石家莊，是一座充滿魅力和活力的城市。近年來，在省、市各級政府的大

3、力支持下，石家莊旅游業(yè)跨上了新的臺階：景點數(shù)量不斷增加、服務等級不斷提高、游客數(shù)量逐年增加、旅游業(yè)在國民經(jīng)濟中的比重日益增大。為了響應黨中央提出的“走循環(huán)經(jīng)濟道路”，貫徹落實河北建設“生態(tài)省”、石家莊開發(fā)“西部山前休閑、度假帶”和鹿泉市打造“西山旅游帶、省會西花園”發(fā)展戰(zhàn)略，石家莊新天際旅游投資有限公司高瞻遠矚，投資開發(fā)“石家莊市生態(tài)歡樂世界”項目，旨在新興的旅游大潮中百尺竿頭、更進一步。2005年47月，石家莊新天際旅游投資有限公司花重金委托上海社科院旅游研究中心奇創(chuàng)規(guī)劃設計所就該項目做“旅游總體規(guī)劃設計方案”，并于2005年8月26日由石家莊市旅游局主持，在石家莊市匯文大酒店對上海奇創(chuàng)規(guī)劃

4、設計機構完成的石家莊市生態(tài)歡樂世界總體規(guī)劃進行了專家評審。根據(jù)專家評審委員會提出的評審意見，項目投資開發(fā)單位和規(guī)劃設計人員又組織多輪深入的市場調(diào)研和認真的研討分析，結合當前國家大力提倡發(fā)展“循環(huán)經(jīng)濟”、“建設社會主義新農(nóng)村”的宏觀戰(zhàn)略，以及石家莊新一屆政府全面啟動“西部山前地帶開發(fā)工程”的有利時機，進一步充實、完善石家莊市生態(tài)歡樂世界總體規(guī)劃的相關內(nèi)容，整理編制了本項目建議書。本項目規(guī)劃設計過程中，得到石家莊市、鹿泉市旅游局及其他各部門領導和專家大力支持、協(xié)助、批評與指正，在此一并致謝！ 石家莊新天際旅游投資有限公司 石家莊市生態(tài)歡樂世界總體規(guī)劃編制組 2005 年 12 月 18 日目 錄第

5、一章 總 論 1 1.1 項目名稱及承辦單位 1 1.2 報告編制依據(jù) 1 1.3 報告編制原則 2 1.4 本報告研究范圍 2 1.5 項目概況、開發(fā)理念和建設目標 3 1.6 推薦方案及主要經(jīng)濟技術指標 4 1.7 研究結論 5第二章 項目提出背景、建設的必要性和可行性 6 2.1 項目提出背景分析 6 2.2 項目建設的必要性 7 2.3 項目建設的可行性 8 2.4 結 論 9第三章 市場調(diào)查與前景分析 10 3.1 基礎數(shù)據(jù)調(diào)查 10 3.2 市場發(fā)展預測 17第四章 客源市場定位與旅游發(fā)展策略 23 4.1 客源市場定位 23 4.2 旅游發(fā)展策略 24 4.3 項目建設原則 26

6、 4.4 項目定位與主題、品牌 26第五章 項目選址方案與建設條件 28 5.1 建設場址 28 5.2 建設條件 29 5.3 投資政策 30第六章 總體規(guī)劃設計和建設規(guī)模 31 6.1 規(guī)劃設計原則 31 6.2 總平面布置 32 6.3 游樂項目概念性設計 35 6.4 旅游度假產(chǎn)品概念性設計 40 6.5 旅游配套服務設施規(guī)劃 42 6.6 基礎設施規(guī)劃 44 6.7 建設規(guī)模 49 6.8 建設分期 50第七章 環(huán)境保護、綠化、消防和節(jié)能 51 7.1 環(huán)境保護 51 7.2 林業(yè)資源保護和綠化 53 7.3 消 防 54 7.4 節(jié) 能 54第八章 開發(fā)運營管理和市場營銷策略 55

7、 8.1 開發(fā)模式和盈利模式 55 8.2 組織機構和人力資源開發(fā) 55 8.3 旅游產(chǎn)品與組合 57 8.4 營銷策略和促銷方式 59 8.5 解決經(jīng)營季節(jié)性問題的措施 62第九章 項目實施計劃和一期開發(fā)工作安排 63 9.1 建設期工作計劃及進度安排 63 9.2 近期開發(fā)工作安排 64第十章 投資估算、資金籌措及使用計劃 66 10.1 投資估算 66 10.2 資金籌措及使用計劃 67第十一章 經(jīng)濟效益分析 68 11.1 基本數(shù)據(jù) 68 11.2 指標計算與評價 69 11.3 評價結論 69附圖： 圖1、“石家莊市生態(tài)歡樂世界”項目區(qū)位分析圖 圖2、“石家莊市生態(tài)歡樂世界”周邊交通

8、及相鄰景區(qū)關系分析圖 圖3、鹿泉市“西山旅游帶”景點衛(wèi)星航拍圖 圖4、“石家莊市生態(tài)歡樂世界”項目規(guī)劃區(qū)域及周邊地形圖 圖5、“石家莊市生態(tài)歡樂世界”項目一期擬征用地塊分布圖 圖6、“石家莊市生態(tài)歡樂世界”項目總體規(guī)劃示意圖附件： 1、石家莊市生態(tài)歡樂世界總體規(guī)劃評審意見（2005.8.26） 2、鹿泉市土地利用總體規(guī)劃調(diào)整方案聽證會紀要（2005.8.8） 3、鹿泉市建設局關于臥佛山風景區(qū)等4個項目選址意見（2005.9.23） 4、鹿泉市環(huán)境保護局關于優(yōu)山美地、生態(tài)歡樂谷項目的意見（2005.10.11） 5、鹿泉市旅游局關于“石家莊市生態(tài)歡樂世界”項目的預審意見第一章 總 論1.1 項目

9、名稱及承辦單位1.1.1 項目名稱：石家莊市生態(tài)歡樂世界1.1.2 擬建地點：鹿泉市銅冶鎮(zhèn)羊角莊村南、青龍山北區(qū)域1.1.3 承辦單位簡介：公司名稱：石家莊新天際旅游投資有限公司注冊地址：石家莊市中山西路48號注冊資金：人民幣3000萬元經(jīng)營范圍：生態(tài)農(nóng)業(yè)和旅游項目的開發(fā)石家莊新天際旅游投資有限公司成立于2002年，隸屬新聯(lián)合投資集團。新聯(lián)合投資控股有限公司（簡稱新聯(lián)合投資集團）是經(jīng)國家工商管理總局核準成立、無區(qū)域限制的大型投資集團，集教育、地產(chǎn)、旅游、傳媒、投資五大產(chǎn)業(yè)于一體，旗下品牌有廿一世紀教育、1+2聯(lián)合不動產(chǎn)、新聯(lián)合置地、新天地旅游、新聯(lián)合資產(chǎn)、河北青年電視藝術中心、河北大學影視藝術

10、學院、石家莊聯(lián)合技術職業(yè)學院，總資產(chǎn)逾7億元。1.2 報告編制依據(jù)1.2.1 河北省建設“生態(tài)省”規(guī)劃和河北省旅游業(yè)發(fā)展總體規(guī)劃(20032020)；1.2.2 石家莊市空間發(fā)展戰(zhàn)略總規(guī)劃（20032020）和石家莊市旅游業(yè)發(fā)展總體規(guī)劃（20002020）；1.2.3 鹿泉市旅游業(yè)發(fā)展總體規(guī)劃（2005）和鹿泉市關于建設“西山旅游帶、省會西花園”的相關文件精神；1.2.4 項目投資方提供的基礎數(shù)據(jù)、相關資料和銅冶鎮(zhèn)發(fā)展規(guī)劃；1.2.5 國家和地方的現(xiàn)行有關法規(guī)政策、標準和規(guī)范。1.3 報告編制原則1.3.1 嚴格按照國家和地方的有關政策、法規(guī)、標準和規(guī)范，按科學性、經(jīng)濟性、可操作性和實事求是的

11、原則進行編制與規(guī)劃；1.3.2 在總體規(guī)劃指導下，從實際情況出發(fā)，堅持高起點、高標準，打造“石家莊市西部旅游循環(huán)經(jīng)濟示范區(qū)”；1.3.3 堅持合理利用土地，發(fā)展生態(tài)農(nóng)業(yè)，充分利用現(xiàn)有開發(fā)條件，節(jié)約投資，提高資金利用率。1.3.4 積極采用新技術、新材料，充分利用區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展和市場優(yōu)勢，依靠良好的投資政策環(huán)境，建設高標準的生態(tài)旅游休閑度假區(qū)；1.3.5 選用節(jié)能產(chǎn)品，加強環(huán)境保護，嚴格控制各類污染源。1.4 本報告研究范圍本報告遵循原國家計委頒布的項目調(diào)研的基本規(guī)定，按照科學性、經(jīng)濟性、可操作性和實事求是的原則，并遵循國家財政部頒布的旅游、飲食服務企業(yè)財務制度，以國家標準旅游區(qū)等級的劃分和評定及

12、投資方提供的相關項目資料為依據(jù)，對“石家莊市生態(tài)歡樂世界”的區(qū)域社會經(jīng)濟發(fā)展態(tài)勢、定位、檔次、產(chǎn)品、服務、預期收益和價值等進行闡述，從市場潛力、區(qū)域同業(yè)競爭及發(fā)展前景和周邊同類產(chǎn)品價格角度，分析該項目的價值和定價標準。本報告以行業(yè)統(tǒng)計數(shù)據(jù)和市場調(diào)研為基礎，對目標客源、消費能力和潛力作了分析，辨別了優(yōu)劣勢、挑戰(zhàn)和機遇，并以此為基礎，測算投入產(chǎn)出和經(jīng)濟效益，提出了關于項目投資和經(jīng)營是否可行的意見。本報告是項目投資方或相關業(yè)務部門登記、審核時的依據(jù)，并供有關方參考。本報告不宜外傳。1.5 項目概況、開發(fā)理念和建設目標1.5.1 項目概況：“石家莊市生態(tài)歡樂世界”是新聯(lián)合投資集團積極響應黨中央提出的“

13、走循環(huán)經(jīng)濟道路”、“建設社會主義新農(nóng)村”號召，貫徹落實河北省建設“生態(tài)省”發(fā)展戰(zhàn)略，在石家莊市全面啟動“西部山前地帶開發(fā)工程”和鹿泉市打造“西山旅游帶、省會西花園”的有利背景下，基于對我們農(nóng)業(yè)和鄉(xiāng)村旅游發(fā)展前景的分析，以下屬“石家莊新天際旅游投資有限公司”為投資主體，與項目所在地村、鎮(zhèn)全面合作而籌劃的生態(tài)農(nóng)業(yè)、休閑旅游和景觀地產(chǎn)綜合開發(fā)項目。該項目選址位于石家莊西南、鹿泉銅冶鎮(zhèn)的青龍山以北、羊角莊村以南地塊，項目“核心規(guī)劃區(qū)”用地2500畝，周邊“生態(tài)農(nóng)業(yè)環(huán)境控制保護區(qū)”約1600畝。項目規(guī)劃總建筑面積31萬平方米，總投資額6.78億元，含六大功能分區(qū)，即：拓展教育體驗區(qū)、網(wǎng)游動漫奇幻城、瑪歌

14、莊園度假區(qū)、綠野仙蹤游樂園、萬米情人葡萄廊和生態(tài)農(nóng)業(yè)保護區(qū)。擬分三期開發(fā)建設，建設周期78年。其中近期（20062008年）投資2.06億元。1.5.2 開發(fā)理念：打造社會和諧、生態(tài)保護與經(jīng)濟發(fā)展均衡的“東方普羅旺斯”(度假勝地)。1.5.3 建設目標：一是本著“外引內(nèi)聯(lián)、綜合開發(fā)、利益均享、共同富?！钡脑瓌t，大力招商引資，吸引有實力的企業(yè)集團和國外投資基金參與項目開發(fā)，并聯(lián)合項目所在地村、鎮(zhèn)共同組建“生態(tài)旅游發(fā)展聯(lián)合體”，努力將“石家莊市生態(tài)歡樂世界”項目建設成為以“生態(tài)觀光農(nóng)業(yè)景觀休閑地產(chǎn)”為基本模式的“石家莊西部旅游循環(huán)經(jīng)濟示范區(qū)”。二是緊緊圍繞旅游“吃、住、行、游、購、娛”六要素，借“

15、旅游路”修建的契機，將項目建設成為“西山旅游帶（南區(qū)）旅游基地”。1.6 推薦方案和主要經(jīng)濟技術指標1.6.1 各功能區(qū)規(guī)劃建設主要項目及內(nèi)容：功能分區(qū)建設項目名稱規(guī)劃用地（畝）建筑面積（m2）投資額(萬元)建設年份備 注拓展教育體驗磨難拓展訓練營160 1000 4000709消防培訓俱樂部 50 2000 5000709聯(lián)合影視文化公園150 8000 15000710農(nóng)村科普體驗基地180 5000 8000710二十四孝館 40 2000 5000911中華之魂園 60 2000 6000911網(wǎng)游動漫水上網(wǎng)游娛樂區(qū) 50 500 7000811陸地網(wǎng)游娛樂區(qū)550 14500 500

16、00813瑪歌莊園度假白山會館（會議中心）250 40000124000612旅游生態(tài)餐廳 50 10000 24000608青年藝術家旅館 50 22000 44000911旅游基地商業(yè)街 60 36000 54000912含商業(yè)旅游項目瑪歌莊園度假村240 70000112000813產(chǎn)權式度假公寓180 80000104000711綠野仙蹤游樂大王廟（青龍道觀）100 500012000912田園牧歌鄉(xiāng)村俱樂部100 800016000912燕趙民俗風情歡樂園100 2000 8000810vip鄉(xiāng)野情趣園（都市菜園）100 2000708綠色瓜果園（田園超市）200 7000711含溫

17、室大棚特色花卉園（組培基地）100 5000711含溫室大棚生態(tài)農(nóng)業(yè)萬米情人葡萄廊700 7000712生態(tài)農(nóng)業(yè)保護區(qū)500 5000812基礎配套供熱、污水處理中心 30 200016000712此部分主要安排在“瑪歌莊園度假區(qū)”規(guī)劃分區(qū)范圍內(nèi)電力設施配套 3000711道路、景觀及其它10021000613其它費用財務費用 800流動資金 600合 計4100310000678001.6.2 項目主要經(jīng)濟技術指標：序號名 稱單位數(shù) 量備 注1生態(tài)農(nóng)業(yè)控制保護區(qū)畝16002項目核心規(guī)劃區(qū)畝2500其中：擬征建設用地m2936000折合為1404畝3總建筑指標m23100004容 積 率0.3

18、35建筑密度13%6綠 地 率65%7項目建設總投資萬元67800其中：自有資金萬元 7000含集團投入資金 銀行借款和招商萬元12000 經(jīng)營收益滾動投入萬元488008營業(yè)總收入萬元1732729營業(yè)稅金及附加萬元 935710投資利潤率% 6.68%11投資利稅率%10.90%12投資回收期（稅后）年9.81.7 研究結論“石家莊市生態(tài)歡樂世界”項目的建設，將大大推動鹿泉“省會西花園、西山旅游帶”的生態(tài)開發(fā)步伐，有效解決地方經(jīng)濟發(fā)展和生態(tài)環(huán)境保護的和諧統(tǒng)一問題，促進省會西部山前地帶“社會主義新農(nóng)村”建設，帶動周邊村鎮(zhèn)共同富裕，解決勞動就業(yè)和農(nóng)村發(fā)展問題，提高居民收入水平，優(yōu)化項目所在地的

19、生態(tài)環(huán)境，其社會效益十分顯著。從經(jīng)濟上分析,本項目具有較強的盈利能力和抗風險能力，各項財務經(jīng)濟指標也能達到較好的水平，經(jīng)濟效益也非常明顯。結論：本項目社會效益、生態(tài)效益和經(jīng)濟效益俱佳，故本項目是可行的。第二章 項目提出背景、建設的必要性和可行性2.1 項目提出背景分析2.1.1 我國正大力提倡發(fā)展循環(huán)經(jīng)濟。隨著我國經(jīng)濟規(guī)模進一步擴大，工業(yè)化不斷推進，城市化步伐加快，資源供需矛盾和環(huán)境壓力將越來越大。基于此，中共中央關于制定國民經(jīng)濟和社會發(fā)展的第十一個五年規(guī)劃的建議明確提出：“我國土地、淡水、能源、礦產(chǎn)資源和環(huán)境狀況對經(jīng)濟發(fā)展已構成嚴重制約。要把節(jié)約能源作為基本國策，發(fā)展循環(huán)經(jīng)濟，保護生態(tài)環(huán)境，

20、加快建設資源節(jié)約型、環(huán)境友好型社會，促進經(jīng)濟發(fā)展與人口、資源、環(huán)境相協(xié)調(diào)。”由此可見，面對當前能源、資源日益緊張的形勢，建設節(jié)約型社會、走循環(huán)經(jīng)濟道路已經(jīng)成為我們的必然選擇。建設“石家莊市生態(tài)歡樂世界”項目，打造“石家莊西部旅游循環(huán)經(jīng)濟區(qū)”，就是希望在“旅游循環(huán)經(jīng)濟”方面做一些有益的嘗試和突破。2.1.2 中央推進社會主義新農(nóng)村建設。近幾年，黨中央、國務院以“科學發(fā)展觀”統(tǒng)領經(jīng)濟社會發(fā)展全局，按照統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展的要求，采取了一系列支農(nóng)、惠農(nóng)的重大政策。全國各地區(qū)、各部門認真落實中央部署，切實加強“三農(nóng)”工作，農(nóng)業(yè)和農(nóng)村發(fā)展出現(xiàn)了積極變化，迎來了新的發(fā)展機遇。但是，當前農(nóng)業(yè)和農(nóng)村發(fā)展仍然處在艱難的

21、爬坡階段，農(nóng)業(yè)基礎設施脆弱、農(nóng)村社會事業(yè)發(fā)展滯后、城鄉(xiāng)居民收入差距擴大的矛盾依然突出。正因為如此，連續(xù)幾年，中央的“一號文件”都是以農(nóng)業(yè)、農(nóng)村和農(nóng)民為主題，這充分顯示了中國領導人解決“三農(nóng)”問題的決心?！笆晃濉睍r期（20062010）是建設社會主義新農(nóng)村的關鍵時期，中央將在農(nóng)村改革和建設方面推出重大舉措。提出“生態(tài)歡樂世界”項目，順應了中央推進“社會主義新農(nóng)村建設”、加快發(fā)展“循環(huán)農(nóng)業(yè)”的時代要求。2.1.3 鹿泉西山旅游開發(fā)期待新突破。鹿泉市經(jīng)濟發(fā)展水平相當高，是全國百強縣之一，多年來形成了以建材、冶金、輕工、食品為支柱的基本格局。但是，從可持續(xù)發(fā)展角度來看，建材、冶金等第二產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，必

22、然受到原材料資源、能源、環(huán)境保護的制約，因此有必要在鞏固現(xiàn)有經(jīng)濟發(fā)展成果的同時，調(diào)整產(chǎn)業(yè)結構，創(chuàng)造新的經(jīng)濟增長點。鹿泉市已經(jīng)提出“打造經(jīng)濟強市、建設生態(tài)鹿泉”的總體戰(zhàn)略，并把旅游業(yè)作為城市發(fā)展的六大主導產(chǎn)業(yè)之一。經(jīng)過十幾年的努力，鹿泉旅游業(yè)發(fā)展也取得了矚目的成績。但我們還不得不正視的一個現(xiàn)實是：鹿泉旅游開發(fā)比較亂、起點低；生態(tài)資源很脆弱，水資源匱乏，森林覆蓋率不高，這嚴重制約了鹿泉旅游業(yè)的發(fā)展。因此，要用新思路、以循環(huán)經(jīng)濟理論為指導發(fā)展鹿泉旅游業(yè)，考慮“向生態(tài)要效益”。通過建設“石家莊市生態(tài)歡樂世界”，打造“石家莊西部旅游循環(huán)經(jīng)濟示范區(qū)”，促進區(qū)域開發(fā)、促進社會和諧，促進生態(tài)保護，讓鹿泉在全國

23、百強縣中能脫穎而出。2.2 項目建設的必要性2.2.1 建設“石家莊市生態(tài)歡樂世界”，打造“石家莊西部旅游循環(huán)經(jīng)濟區(qū)”，符合我國當前大力提倡的“生態(tài)經(jīng)濟”、“循環(huán)經(jīng)濟”發(fā)展戰(zhàn)略，和中央“科學發(fā)展觀”保持一致。2.2.2 建設“石家莊市生態(tài)歡樂世界”，將大大推動“省會西花園、西山旅游帶”的生態(tài)開發(fā)步伐，對鹿泉市域經(jīng)濟發(fā)展具有重要的戰(zhàn)略意義。2.2.3 建設“石家莊市生態(tài)歡樂世界”，能有效解決地方經(jīng)濟發(fā)展和生態(tài)環(huán)境保護的和諧統(tǒng)一問題，促進省會西部山前地帶“社會主義新城鎮(zhèn)”和“文明生態(tài)村”建設。2.2.4 建設“石家莊市生態(tài)歡樂世界”，可實現(xiàn)“向生態(tài)要效益”目標，帶動周邊村鎮(zhèn)共同富裕，構建和諧社會，

24、共創(chuàng)美好未來。2.3 項目建設的可行性2.3.1 鹿泉旅游資源豐富，歷屆政府領導對旅游開發(fā)極為重視。鹿泉歷史悠久、交通便利，區(qū)內(nèi)山水風光俱勝、人文積淀豐厚，旅游存量資源十分豐富，具有鮮明地方特色：“西山旅游帶”分布眾多書院、寺廟遺址，山前地帶自然條件良好，農(nóng)業(yè)基礎扎實，其緊鄰省會石家莊的獨特區(qū)位優(yōu)勢，為鹿泉發(fā)展以“書院、寺廟文化”為主題的文化旅游和依托都市的生態(tài)農(nóng)業(yè)、休閑度假旅游奠定了良好的市場基礎。多年來，在鹿泉市各級政府的大力扶持和開發(fā)者的努力下，鹿泉旅游業(yè)基本形成了以“抱犢寨”、“龍泉寺“、“封龍山”為龍頭的十大旅游景區(qū)，2005年制定了鹿泉市旅游業(yè)發(fā)展總體規(guī)劃，確立了打造“西山旅游帶、

25、省會西花園”的旅游發(fā)展戰(zhàn)略和創(chuàng)建“中國優(yōu)秀旅游城市”的旅游區(qū)建設目標。鹿泉政府開發(fā)旅游的決心和對旅游項目的支持，是項目實施的最大保障。2.3.2 項目建設順應了石家莊城市空間發(fā)展戰(zhàn)略。2003年，石家莊市政府邀請中國城市規(guī)劃院、同濟大學城市規(guī)劃院、南京大學城市規(guī)劃院，對石家莊市的空間發(fā)展戰(zhàn)略進行規(guī)劃研究。確立了石家莊城市發(fā)展的四個戰(zhàn)略目標：一是建設“立足冀中南，融入首都圈，步入更廣泛區(qū)域合作的開發(fā)城市”；二是建設“極化功能，產(chǎn)業(yè)特色突出，競爭力強大的活力城市”；三是建設“回歸自然、山水相依、綠城交融的宜居城市”；四是建設“延古續(xù)今，燕趙文化與現(xiàn)代文化交相輝映的文明城市”。石家莊市空間發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)

26、劃總報告確定：在石家莊主城區(qū)的西部，即鹿泉山前地帶，以優(yōu)化環(huán)境為主，可借助山體、環(huán)城水系，形成山水輝映、生態(tài)良好的城市空間形態(tài)，控制主城區(qū)西部的城鎮(zhèn)建設規(guī)模，強調(diào)集中布局、集約化發(fā)展。石家莊城市空間結構將實現(xiàn)“從集中到分散”的轉變，在鹿泉組團、西部山前地帶安排居住和休憩用地，發(fā)展旅游產(chǎn)業(yè)，建設風景文化林、淺山經(jīng)濟林和生態(tài)農(nóng)業(yè)、休閑觀光經(jīng)濟區(qū)。2.3.3 投資方前期在項目地塊做了大量的基礎設施投入。石家莊新天際旅游投資有限公司自 2003年即開始謀劃“生態(tài)歡樂世界”項目。三年多來，投資方對該項目傾注了大量的人力、物力和財力，多次派員外出考察學習，并邀請北京、上海和省內(nèi)眾多旅游、經(jīng)濟專家對項目進行

27、了深入的專題研討。2003年5月，與項目所在地羊角莊村簽訂合作開發(fā)協(xié)協(xié)議，至今已累計投入500多萬元用于規(guī)劃方案設計、景觀營造和基礎設施建設，共硬化道路1.2公里、整修道路1.8公里；架設電力電纜2公里、鋪設供排水管路1000米；整修辦公環(huán)境1000平米；綠化荒山荒地500畝，種植玫瑰和其它花木近18萬株；另建成花卉育苗圃一座，購置玫瑰干花蕾烘干設備、水利設備、電力設備各一套。投資方前期付出的這些投入和努力，為“石家莊市生態(tài)歡樂世界”后續(xù)開發(fā)，奠定了良好的基礎。2.4 結 論綜合所述，該項目符合我國當前大力提倡的“發(fā)展循環(huán)經(jīng)濟”、“建設社會主義新農(nóng)村”的宏觀戰(zhàn)略，和中央“科學發(fā)展觀”保持一致；

28、符合河北省、石家莊和鹿泉市旅游業(yè)總體發(fā)展戰(zhàn)略，順應了石家莊市城市空間發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃和鹿泉市“西山旅游帶”開發(fā)整體規(guī)劃，對鹿泉市域經(jīng)濟發(fā)展具有重要的戰(zhàn)略意義。該項目的建設，將將大大推動“省會西花園、西山旅游帶”的生態(tài)開發(fā)步伐，有效解決地方經(jīng)濟發(fā)展和生態(tài)環(huán)境保護的和諧統(tǒng)一問題，促進省會西部山前地帶“社會主義新城鎮(zhèn)”和“文明生態(tài)村”建設，帶動周邊村鎮(zhèn)共同富裕，解決勞動就業(yè)和農(nóng)村發(fā)展問題，具有十分客觀的經(jīng)濟和社會效益。因此，本項目的建設是十分必要的。石家莊新天際旅游投資有限公司根據(jù)自身的實力和優(yōu)勢，依托新聯(lián)合投資集團的有力支持，注意招商引資、聯(lián)合項目所在地村、鎮(zhèn)組建“生態(tài)旅游發(fā)展聯(lián)合體”，抓住機遇建設發(fā)

29、展，對“石家莊市生態(tài)歡樂世界”項目的開發(fā)將會起到極其重要的作用。第三章 市場調(diào)查和前景分析3.1 基礎數(shù)據(jù)調(diào)查3.1.1 居民收入與消費：2004年末，石家莊全市縣及縣以上單位從業(yè)人員87.6萬人，在崗職工年平均工資為13412元，比上年增長9.0%。年末市區(qū)單位從業(yè)人員為56.2萬人，在崗職工年平均工資為15212元，比上年增長5.9%”。到2005年3月末，石家莊城鄉(xiāng)居民儲蓄存款達到1256.9億元，較年初增加了67.4億元，較去年同期多增了5.4億元，人均達13700余元。居民儲蓄居高不下的原因，主要是春節(jié)前后的歇業(yè)資金和閑余資金慣性回流銀行。2004年全年石家莊市區(qū)以及所轄各縣（市）區(qū)

30、的居民共計購買私家車30696輛。截止年底，全市私家車保有量已達到161082輛。以全市人口計算，平均每58人擁有一輛私家車。而一年前，是全市每71人擁有一輛私家車。據(jù)石家莊市城調(diào)局調(diào)查資料顯示，2004年上半年，居民人均消費性支出為3189.05元，同比增長12.7%，收支水平近7年來首次呈兩位數(shù)增長。這說明，隨著人民生活水平的持續(xù)提高，消費結構進一步優(yōu)化。（1）恩格爾系數(shù)下降。（2）交通通信消費呈快速增長態(tài)勢。上半年，省會居民家庭交通通信類人均消費支出393.09元，同比增長54.2%，漲幅居各大類之首，占消費總支出的比重僅低于食品類，達到12.3%。（3）教育文化娛樂消費成為持續(xù)消費熱點

31、。人們不斷提高自身的身體素質和文化素質，因此越來越多的人走出去，到大自然中陶冶情操，到體育場所健身，到文化場所充電。社會競爭的加劇和就業(yè)壓力的加大，也使人們更加重視教育的投入，除了對子女的教育投入不斷增長以外，成人教育費支出也不斷提高。上半年，人均教育文化娛樂及服務支出351.23元，同比增長10.0%。其中參觀游覽、健身活動、文娛活動等文化娛樂服務支出人均63.58元，增長65.8%；教育支出人均175.80元，增長33.4%。今后幾年，教育文化娛樂消費將成為人們消費中經(jīng)常性的熱點。（4）雜項商品和服務消費漲勢迅猛。生活水平提高的一個顯著標志，就是人們由注重物質消費轉向注重精神消費和服務消費

32、，用于美化自己、美化生活、享受生活的商品和服務支出快速增長。上半年，省會居民家庭雜項商品及服務消費人均支出105.39元，同比增長51.7%。其中金銀珠寶飾品、美容美發(fā)用品、化妝品等雜項商品支出同比增長35.9%，賓館住宿、理發(fā)洗澡、美容美發(fā)等服務性支出同比增長71.1%。3.1.2 游客日益理性化：2005年五一黃金周期間，石家莊市共接待中外游客123萬人次，旅游業(yè)總收入5.5億元，均比上一年同期有大幅度提高。在游客選擇的出游方式中，短途游、自駕游最為紅火。在出游方式上，旅游主體由以前的團體游為主，變成了散客游、自助游為主。據(jù)統(tǒng)計，黃金周期間來石市旅游的游客中團隊游占25%，散客自助游占75

33、%。游客或自己選定旅游線路，三五成群結伴出游，或親朋好友結伴到旅行社報名，自定線路，自定時間，交通和食宿由旅行社安排，這種自助和半自助的形式在節(jié)日期間成為多數(shù)游客的選擇。自助游的迅速火熱一方面緣于石市路況、交通、旅游標志牌等硬件設施的逐步完善，另一方面也是游客消費個性化、舒適化的趨勢使然。3.1.3 房地產(chǎn)需求量大：業(yè)內(nèi)研究人士認為，從2004年下半年開始，石家莊市房產(chǎn)價格正進入一個較快的漲升期。位于石家莊開發(fā)區(qū)的樓盤“心海假日”正在接受的預定價格是3000多元/平米，而在2005年春節(jié)前，價格還只有2700元/平米左右；龍鳳湖畔的景觀地產(chǎn)項目“天籟山水清音”二期銷售均價目前已達到2698元/

34、平米。2005年一季度，石家莊市商品房銷售價格比去年同期上漲6.5%，其中多層住宅價格比去年同期上漲7.3%，高層住宅價格上漲6.2%。石家莊市房管局發(fā)布的2004年房產(chǎn)統(tǒng)計資料顯示：2004年，石家莊市新建商品房（含經(jīng)濟適用房）銷售面積151.69萬平方米，成交額為40.3億元，分別比上一年同期增長24%和43.21%。其中普通住宅銷售面積為127.7萬平方米，交易額為28.73億元，分別比上一年同期增加18.57%和20.15%，每平方米均價已超過2000元，并呈供求兩旺態(tài)勢。對于目前房產(chǎn)市場的旺盛形勢，多數(shù)行業(yè)人士認為，是市場決定的。供給方面的原因是，房產(chǎn)市場供應處在一個臨時斷檔期，土地

35、、建材價格上漲較快造成了眼下價格上漲的趨勢；需求方面一是因為市場本身需求較旺，年結婚需房者達2萬對，另一方面是城市拆遷改造增加，帶來大量引致性需求，第三方面是因農(nóng)業(yè)人口進城和外來人口遷入產(chǎn)生的需求。除此之外，另外一個不可忽視的重要原因是，房產(chǎn)投資的增加。目前，人們能夠選擇的投資渠道太狹窄，在房產(chǎn)市場一片紅火的形勢下，房產(chǎn)保值增值的功能被不斷放大，資金便紛紛投入到房產(chǎn)市場了。面對不斷升溫的房產(chǎn)市場，業(yè)內(nèi)人士預言，2005年及以后，石家莊房價還將持續(xù)升高，而房地產(chǎn)市場中投資性購房的比例還將增加。3.1.4 旅游業(yè)迅猛發(fā)展：（1）河北省2004年，河北共接待海內(nèi)外游客7385萬人次，其中接待海外游客

36、58.27萬人次，旅游總收入350億元，接待人次和總收入分別比歷史上最好的2002年增長22.42和25.45，繼續(xù)大幅度高于當年全省國民經(jīng)濟和全國旅游業(yè)平均增長速度（以上數(shù)字由省旅游局提供）。（2）石家莊市石家莊市旅游業(yè)自20世紀80年代起步，經(jīng)歷了二十多年的發(fā)展歷程，取得了長足的發(fā)展?，F(xiàn)已成為河北省乃至華北地區(qū)重要的旅游城市，是海內(nèi)外賓客旅游觀光、休閑度假目的地之一。石家莊市發(fā)展旅游業(yè)有著省內(nèi)其他城市及周邊省會城市無可比擬的優(yōu)勢。一是綜合實力強，基礎設施好，旅游功能比較完善，發(fā)展旅游業(yè)有較好的硬件設施；二是作為河北省省會和交通、通訊樞紐，城市知名度高，人口流動量大；三是地理位置優(yōu)越，距離北

37、京、天津僅300公里左右，又是北京、天津等地游客去往河南、山西等地的中轉站；四是旅游業(yè)起步較早，為進一步發(fā)展積累了經(jīng)驗。因此今后要進一步發(fā)揮優(yōu)勢，抓住機遇，加大工作力度，加快發(fā)展步伐，從計劃、投資、財稅、物價、土地、交通、電力、建設等方面，研究制定一系列優(yōu)惠政策和扶植措施，為旅游業(yè)的大發(fā)展創(chuàng)造必要的條件和寬松的政策環(huán)境。石家莊市的旅游資源十分豐富，這其中既有歷史文化名城、現(xiàn)代革命紀念地等人文資源，又有山林、湖泊、溫泉等自然資源，還有風俗民情、商貿(mào)購物、都市觀光等獨特資源，不僅種類全、數(shù)量多，而且開發(fā)價值很高，旅游資源的特點是“紅、綠、古、新”，將重點發(fā)展紅色旅游、綠色生態(tài)旅游、古跡名勝旅游和新

38、都市旅游。秀山勝水、古寺名橋、革命圣地、新興大城市為旅游業(yè)發(fā)展奠定了良好基礎。全市現(xiàn)有國家級重點文物保護單位18處，省級重點文物保護單位105處，市、縣級重點文物保護單位240余處，各類文物景點多達1200余處；有國家級風景名勝區(qū)2處（蒼巖山、嶂石巖），省級風景名勝區(qū)2處（封龍山、天桂山）；還擁有國家歷史文化名城正定；以及省級旅游度假村4處（蟠龍湖、蒼巖山、溫塘、嶂石巖），國家級森林公園處（五岳寨），省級森林公園7處（仙臺山、駝梁、南寺掌、赤支、龍州湖、西柏坡等），國家級和省級愛國主義教育基地6處。獨特的省會地位、繁榮的商貿(mào)更為發(fā)展商貿(mào)會展旅游提供了很好的條件。石家莊市目前已形成比較完備的旅游

39、產(chǎn)業(yè)體系。全市已建成開放且有一定規(guī)模的旅游景區(qū)40余處，星級賓館24家，涉外定點飯店12家，定點餐館5家，景區(qū)內(nèi)集體、個體旅游賓館飯店510家，全市旅游賓館（飯店）總床位近2萬張?，F(xiàn)有國際旅行社12家，國內(nèi)旅行社85家，旅游產(chǎn)品定點生產(chǎn)廠4家；旅游汽車公司2家，全市旅游直接從業(yè)人員達1.6萬人。（3）鹿泉市鹿泉市西倚太行山，北瀕滹沱河，旅游資源豐富。全市有自然旅游資源4類27處，人文旅游資源10類20處，其中有國家4a級風景區(qū)1處，省級風景名勝區(qū)1處，河北省重點文物保護單位4處，鹿泉市重點文物保護單位6處。在大量旅游資源中，抱犢寨、歷史文化名山封龍山和宗教圣地龍泉寺的地位尤其突出。石家莊城市空

40、間發(fā)展戰(zhàn)略把鹿泉市確立為“省會西花園”。經(jīng)過近10年的開發(fā)建設，目前，鹿泉市旅游初具規(guī)?！，F(xiàn)已開放的景區(qū)有10個即5個自然風光旅游點：抱犢寨、龍鳳湖、封龍山、西山森林公園、九景山莊，5個宗教旅游點：龍泉寺、蓮花山、玉皇頂、十方院、靈巖寺，共開放景區(qū)面積約46平方公里。正在開發(fā)建設的景區(qū)（點）有雙龍山森林公園、青幽峪、水峪生態(tài)園區(qū)、寶泉寺等六處。景區(qū)知名度不斷提高，游客遍布省內(nèi)外，各景區(qū)基礎設施不斷完善，功能較為齊全。秀美的景色吸引了大批的中外游客到鹿泉旅游觀光，龍鳳湖南、北岸開發(fā)、雙龍山公園等一批新景觀正在加緊建設，軍事游樂園、封龍山開發(fā)、動物園搬遷項目已經(jīng)確定，北起抱犢寨、南至封龍山30余華

41、里的“西山旅游休閑帶”已初步形成。現(xiàn)直接從事旅游業(yè)人員1360人，間接從業(yè)人員2700人，共計4060人。2002年接待游客190萬人次，景區(qū)旅游收入2560萬元，社會綜合效益1.3億元，占全市國民生產(chǎn)總值比重的3%。3.1.5 石家莊市域游樂場所和人造景觀分析：（1）水上公園水上公園是石家莊市民心河沿岸22個公園之一，前身是數(shù)個廢棄的大窯坑，廢窯坑既大又深，坑內(nèi)臭水、垃圾充斥。1997年，市委、市政府決定在這里修建公園，引民心河之水，并于1998年10月1日正式建成開園，成為一個集休閑與娛樂、知識與趣味于一體的綜合性城市公園。水上公園占地總面積570畝，其中水面面積170畝。共分六大景區(qū)，三

42、十多個景點，景區(qū)分為生命之源、開心娛樂、水上游覽、歐陸風情、燕趙之光、金霞天壽六大景區(qū)。位于公園東部的游樂項目區(qū)，吸引社會資金近3000萬元，引進游樂項目28個，成為石家莊地區(qū)項目最多、最大的游樂場。其中的海戰(zhàn)船遨游太空、阿拉伯飛毯、渾天球、超大型激流勇進，均按項另行收費。占地2000平米的兒童樂園內(nèi)，有60平米的超大蹦蹦床加滑桿，滑車等游藝設備，以無動力的設備達到有動力的效果。（2）天山海世界aaaa級旅游景區(qū)，又名河北天山全民健身活動中心，坐落在河北省石家莊高新技術開發(fā)區(qū)內(nèi)，總建筑面積17000平方米，1999年10月建成開放，是目前市內(nèi)規(guī)模最大、服務功能最齊全、集娛樂、休閑和健身為一體的

43、室內(nèi)恒溫大型水上樂園。該項目以“水”為主體，處處體現(xiàn)了水的存在。萬余平方米的戲水大廳，分兒童戲水區(qū)、成人戲水區(qū)、按摩區(qū)、造浪區(qū)及漂流河。為了滿足冬泳的需要，戲水大廳設置了恒溫設備，保持了室溫30，水溫27；為了解決水質問題采用了24小時不間斷循環(huán)水消毒，使水的純凈度達到國際標準；另外特設了一次能容納200余人的快餐廳，以及桑拿、保健、按摩等設備設施。投資方天山集團計劃建設二期工程，擬建商場、星級酒店、寫字樓。（3）“希望綠洲”“希望綠洲”位于石家莊東南分區(qū)內(nèi)，南臨塔北路，東臨談固東街，北、西臨規(guī)劃路。公園總占地面積約170畝，總投資約3億元?！巴诰驓v史文化、弘揚革命文化、繁榮現(xiàn)代文化”是“希望

44、綠洲”公園的建設思路?！跋ＭG洲”把經(jīng)典園林、燕趙文化和青少年素質教育有機結合起來，是集園林景觀、文化性、娛樂性、教育性為一體的園林景觀。公園分為六大景區(qū)：燕趙之光景區(qū)（傳統(tǒng)文化）、太行風情景區(qū)（革命文化）、希望之舟景區(qū)（現(xiàn)代文化）、自然博物館景區(qū)、傳統(tǒng)美德景區(qū)、綜合服務區(qū)。綜合服務區(qū)是青少年的活動區(qū)，將設機器人挑戰(zhàn)區(qū)、電磁場游戲等?！跋ＭG洲”現(xiàn)已開始招商，整個工程計劃到2006年完成。（4）植物園北京好時光兒童健身活動中心投資800萬元，在植物園西北角建設大型過山車、雙龍出海等10個游樂項目，吸引了大量的游客，2005年五一黃金周期間共接待游客11萬人次，比去年同期增長了80%?？梢娪螛穲@

45、和游樂設施在石家莊其周邊地區(qū)極具市場潛力。（5）項目區(qū)（青龍山）周邊 蟠龍湖：位于石家莊南25公里元氏縣境內(nèi)的省級旅游主題公園旅游區(qū)，主體為水庫，水域面積3.5平方公里，庫容7387萬立方米，以開展水上休閑娛樂活動為主：水空飛人、快艇隊形、皮劃艇表演、劃船、游泳、垂釣、沙灘排球、沖水滑梯及民間藝術演出等。周邊還有蟠龍寺、蟠龍洞等景點。 封龍山景區(qū)，收費很低，尚未對游人全部開放 龍鳳湖、鳳凰山，已初步建成，度假村、別墅為主，別墅售價20003000元/平方米，因開發(fā)主體多而風格不一，現(xiàn)正在做主題樂園旅游區(qū)總體規(guī)劃。（6）正定縣正定現(xiàn)存文物古跡眾多，號稱“八朝古建、千年古韻”，無論從建造年代、建筑

46、風格、文物價值方面，還是保存的完整程度方面都在我國享有盛譽，有“中國古建筑博物館”之稱。正定縣內(nèi)還有為數(shù)不少的微縮型主題樂園，如根據(jù)紅樓夢描述建造的清式建筑群榮國府，西游記宮、封神演義宮，軍事游樂園。位于大佛寺東鄰的野城，以巴比倫空中花園式建筑布局，利用現(xiàn)代技術手段，薈萃再現(xiàn)了古今中外的歷史典故、神話傳說、名勝古跡等。外地游客到石家莊覽古，在眾多的古跡名勝中，兩處景點是必看的：一是正定的隆興寺，一是趙縣的趙州橋。而榮國府、西游記宮、趙云廟、封神宮等現(xiàn)代人文景點，則門前冷落。數(shù)據(jù)也印證了這個現(xiàn)狀，據(jù)正定縣文物保管所的貢所長介紹，文保所共管理7個名勝古跡景點，2004年，除隆興寺接待了三十多萬人次

47、的游客外，其他6個景點接待的游客人數(shù)都不多，榮國府也僅10萬人次。（以上部分資料和數(shù)字由各地主管部門提供，部分是規(guī)劃組調(diào)研所得。）3.2 市場發(fā)展預測3.2.1 swot分析與對策：“生態(tài)歡樂世界”雖然優(yōu)勢明顯，機會眾多，但也面臨一系列困難，存在著潛在的威脅。只有在正確分析各種利弊的基礎上，才能揚長避短，把握機遇，消除威脅，使該項目持續(xù)、健康、高速發(fā)展，實現(xiàn)做好、做精、做強目標。一、優(yōu) 勢 1、基地內(nèi)資源的可塑性好，外部交通便捷。生態(tài)歡樂世界“核心建設區(qū)”規(guī)劃用地約2600畝，周邊“生態(tài)農(nóng)業(yè)環(huán)境保護區(qū)”1600余畝，規(guī)劃區(qū)域范圍內(nèi)擁有優(yōu)美、極具觀賞價值和利用價值的山巒山坡，區(qū)內(nèi)層巒疊嶂、水清苗

48、壯，基地內(nèi)資源的可塑性好。項目距石家莊市環(huán)城高速銅冶出口匝道僅2公里，距石家莊市中心（火車站）15公里，位處“封龍山歷史文化區(qū)”入口，緊鄰河北省會石家莊市，區(qū)位和交通優(yōu)勢顯著。 2、可組合性強。生態(tài)歡樂世界的資源和區(qū)位決定了其既適合開展多種形式的旅游，進行區(qū)內(nèi)外擴展延伸，還可與周邊的封龍山、龍鳳湖等景區(qū)、景點合作，形成封龍山區(qū)域和西山區(qū)域旅游品牌和線路，滿足不同旅游消費者的需求。這樣不僅適合開展傳統(tǒng)的觀光旅游，而且還可在縣內(nèi)，或與周邊市聯(lián)合，組合成多種日趨流行的、適銷對路的休閑度假旅游、生態(tài)旅游、療養(yǎng)旅游、會議旅游、教育培訓、生態(tài)農(nóng)業(yè)、康體運動、養(yǎng)生活動和山區(qū)生活體驗等旅游產(chǎn)品和游線，以滿足不

49、同檔次、不同區(qū)域、不同目的旅游消費者的需求。3、良好的政策環(huán)境。我國在擴大內(nèi)需、加快經(jīng)濟結構戰(zhàn)略性調(diào)整中，提出把旅游業(yè)作為新的經(jīng)濟增長點進一步發(fā)展壯大。河北、石家莊也明確提出做大、做強旅游業(yè)的目標，并為此目標制定了有力的政策措施。石家莊市及鹿泉市各級黨委和政府對發(fā)展旅游業(yè)高度重視，決心把旅游業(yè)作為今后主導產(chǎn)業(yè)來培植和發(fā)展。所有這些，都將為“生態(tài)歡樂世界”項目的建設和騰飛提供更多的動力和政策扶持。4、當?shù)芈糜伍_發(fā)的積極性高。鹿泉市委、市政府“以保護促開發(fā)、以開發(fā)促保護”，先后投入大量人力財力，積極致力于發(fā)展旅游業(yè)。企業(yè)界也看好鹿泉旅游業(yè)的發(fā)展前景，紛紛獻計獻策，將自身的發(fā)展納入到鹿泉旅游業(yè)的發(fā)展

50、藍圖之中。銅冶鎮(zhèn)政府積極探求發(fā)展新思維，努力開辟“生態(tài)歡樂世界”旅游景區(qū)發(fā)展的新局面。周邊居民一直以友好的、樂于助人的態(tài)度對待游客，并且對發(fā)展旅游已達成共識，有普遍的參與熱情。5、投資方的思維優(yōu)勢和資金優(yōu)勢。項目的投資方石家莊新天際旅游投資有限公司隸屬于新聯(lián)合投資集團，該集團是經(jīng)國家工商管理總局核準成立的無區(qū)域限制的投資集團，初創(chuàng)于1994年，成立于2004年，集教育、地產(chǎn)、旅游、傳媒、投資五大產(chǎn)業(yè)于一體，集團旗下品牌有：廿一世紀教育、1+2聯(lián)合不動產(chǎn)、新聯(lián)合置地、新聯(lián)合傳媒、新天際旅游、新聯(lián)合資產(chǎn)、河北青年電視藝術中心、河北大學影視藝術學院、石家莊聯(lián)合技術職業(yè)學院。集團具有明顯的資金優(yōu)勢，同

51、時多種產(chǎn)業(yè)還能形成資源共享，優(yōu)勢互補。投資方的思維優(yōu)勢和資金優(yōu)勢將有利于本項目的開發(fā)建設。6、后發(fā)優(yōu)勢。“生態(tài)歡樂世界”項目規(guī)劃區(qū)的環(huán)境保護完好，尚未開發(fā)，這正是其后發(fā)優(yōu)勢之所在。可在這張“白紙”上譜寫出精彩的新篇章。二、劣 勢 1、規(guī)劃地塊尚有較大的限制。項目用地范圍內(nèi)，南部青龍山腳有兩條220kv電力線。根據(jù)國家電力規(guī)范，220kv電力線下方及兩側3040米范圍內(nèi)，不得建設建筑物、種植高大的喬木，以保證電力線及人員的安全。因此，電力線的存在，將影響線路下方及周圍區(qū)域旅游項目的開發(fā)。項目用地范圍內(nèi)，旅游資源的豐度相對不足。這需要移植觀賞性樹木花卉，加大基礎設施投入，使規(guī)劃區(qū)內(nèi)的景觀得到較大改

52、善。2、人力資源配置難度大。項目周邊居民因地理原因文化程度普遍較低，35歲左右青年大多僅初中畢業(yè)，高中畢業(yè)的較少。軟環(huán)境對于景區(qū)建設具有至關重要的作用，營造高質量的軟環(huán)境必定要求高質量的人力資源的支撐。旅游者獲得的滿足感不僅來自于湖光山色，也來自于包括導游、景區(qū)管理人員、服務人員等一個團隊的高質量服務。因此，要善于優(yōu)化配置人力資源，以適應旅游的發(fā)展，激活人力資源，提高人員素養(yǎng)，順應本地區(qū)旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需要。3、周邊客源總體消費水平還不高?！吧鷳B(tài)歡樂世界” 項目地處河北、山西交匯之處，眼下其主要客源亦來自此兩省。但與東部沿海地區(qū)相比，這些地區(qū)經(jīng)濟不夠發(fā)達，況且農(nóng)業(yè)人口比重很大。以“西山旅游帶”的知名景區(qū)抱犢寨為例，年客流量只有20多萬人次，門票收入僅500多萬元，對鹿泉市的社會經(jīng)濟效益的拉動力不是很大。同樣一個景點，若地處長三角，由其拉動的經(jīng)濟效益當以數(shù)倍論。周邊客源總體消費水平不高是“生態(tài)歡樂世界”旅游景區(qū)發(fā)展的制約因素之一。三、機 遇 1、首先是來自國家的發(fā)展目標和舉措。我國是旅游資源大國，也將成為旅游經(jīng)濟強國。2020年的強國目標是：全球國際旅游第一