陳倍麟：現(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)

1、陳倍麟l職務(wù)： l商業(yè)地產(chǎn)事業(yè)部副總經(jīng)理l現(xiàn)屬業(yè)務(wù)板塊： l商業(yè)地產(chǎn)商業(yè)顧問l個(gè)人簡(jiǎn)介/專業(yè)經(jīng)驗(yàn)： l上海市注冊(cè)咨詢專家、上海市注冊(cè)咨詢師、中國注冊(cè)高級(jí)商務(wù)策劃師、國際商務(wù)策劃師。l原全國第一家商業(yè)上市公司豫園商城首屆董事會(huì)的董事l豫園商場(chǎng)股份有限公司副總經(jīng)理l豫園商城小商品公司創(chuàng)始人l讓豫園商城悅賓商都止虧為盈，被譽(yù)為“扭虧專家”l上海鑫勝企業(yè)發(fā)展咨詢有限公司總經(jīng)理l30年商業(yè)經(jīng)營(yíng)及管理，11年商業(yè)地產(chǎn)咨詢策劃l全國性主流專業(yè)媒體上發(fā)表過大量學(xué)術(shù)論文l上海市商業(yè)地產(chǎn)評(píng)委會(huì)特聘專家、電視臺(tái)第一財(cái)經(jīng)頻道決戰(zhàn)商場(chǎng)欄目2009、2010、2011年“最佳觀察員”l她有獨(dú)立擔(dān)當(dāng)商業(yè)經(jīng)營(yíng)公司、現(xiàn)代化商廈

2、的經(jīng)營(yíng)工作經(jīng)歷與實(shí)績(jī)，并因工作業(yè)績(jī)突出榮任中國商業(yè)第一家上市公司豫園商城的首屆董事。專業(yè)從事商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理三十年、咨詢策劃服務(wù)十多年。在商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理運(yùn)作層面以及商業(yè)定位策劃領(lǐng)域（含商業(yè)使用功能的建筑規(guī)劃）積累了豐富的行業(yè)實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)，并形成了極為敏感的商業(yè)觸覺。她深諳市場(chǎng)需求，掌握的信息量大面廣，能夠有效幫助企業(yè)準(zhǔn)確地進(jìn)行經(jīng)營(yíng)功能定位，以及商業(yè)建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)指導(dǎo)，讓商業(yè)項(xiàng)目更具實(shí)操性，讓投資者有更好的回報(bào)。l l代商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)l陳倍麟l中國房產(chǎn)信息集團(tuán)商業(yè)事業(yè)部 副總經(jīng)理l上海市注冊(cè)咨詢專家、上海市注冊(cè)咨詢師l中國注冊(cè)高級(jí)商務(wù)策劃師、國際商務(wù)策劃師l l l目錄l一、商業(yè)建筑形態(tài)設(shè)計(jì)特征

3、l1. 購物中心（銷品茂）l2. 商業(yè)街l3. 休閑街區(qū)l4. 商務(wù)寫字樓l5. 酒店l6. 社區(qū)商業(yè)l7. 地下商業(yè)l二、商業(yè)地產(chǎn)建筑形態(tài)設(shè)計(jì)中的六大類常見問題l（一）先搞建設(shè)后做定位l（二）用住宅思路做商業(yè)l（三）主次入口與交通錯(cuò)位l（四）商圈能級(jí)判斷錯(cuò)誤l（五）缺乏專業(yè)商業(yè)設(shè)計(jì)概念l三、商業(yè)項(xiàng)目的建筑設(shè)計(jì)要點(diǎn)l1、商業(yè)項(xiàng)目的外觀形態(tài)設(shè)計(jì)l2、商業(yè)項(xiàng)目的平面結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)l3、商業(yè)項(xiàng)目的建筑動(dòng)線設(shè)計(jì)l4、商業(yè)項(xiàng)目的中庭功能設(shè)計(jì)l5、商業(yè)項(xiàng)目的人性化設(shè)計(jì)l6、商業(yè)項(xiàng)目的城市功能融合l（1）關(guān)于商業(yè)建筑形態(tài)的思考點(diǎn)l 用地指標(biāo)、地塊形狀l 地塊的容積率l 地塊的車/人的流向l 地塊的用地性質(zhì)（使用功

4、能）l 景觀效果（有河岸線考慮視覺效果）l 項(xiàng)目的預(yù)算與成本（不同形狀、材料有不同建筑成本 ）l 提示：“L”型、“凹”字形比較適合人的心理，從結(jié)構(gòu)上看，最省錢的設(shè)計(jì)是長(zhǎng)方型。l（2）關(guān)于商業(yè)建筑樓層數(shù)量的思考點(diǎn)l 地塊的容積率限高規(guī)定l 項(xiàng)目地塊所處地段價(jià)值高低（土地成本）l 項(xiàng)目地塊的商業(yè)屬性（市級(jí)、區(qū)級(jí)、社區(qū)商圈）l提示：國外商業(yè)建三層比較多（非市級(jí)商業(yè)中心）。l（3）關(guān)于商業(yè)建筑主次入口的思考點(diǎn)l 交通流向（車流方向）l 行人流向（人從哪來？)讓人進(jìn)入沒有壓迫感，更人性化的設(shè)計(jì)l 什么方向位置，什么朝向（風(fēng)向、陽光）l 內(nèi)部使用取景要求（景觀作用）l 開門的視覺與整體設(shè)計(jì)正面、側(cè)面、背

5、面的設(shè)計(jì)要求的直接銜接l 消防系統(tǒng)，安全要求l提示：十字路口金角的位置為佳。l（4）關(guān)于商業(yè)建筑內(nèi)部動(dòng)線的思考點(diǎn)l 足夠空間的商鋪，商鋪靠外墻，零售商鋪不需要臨窗，餐飲最好臨窗；人的流向在中間，才能達(dá)到最高效益。l 有輔助性的空間，營(yíng)造客廳的感覺（有座位、有咖啡店）。l 視面積與長(zhǎng)寬，跨度結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)，走道上不適合有很多柱子。l 有主力店的商場(chǎng)，流向上要為它考慮。l 消防問題，一定距離之內(nèi)留出安全出口（緊急出口）。l 餐廳、美食廣場(chǎng)需要天然的采光。l提示： 自然光帶給人好心情，高級(jí)餐廳要有庭院采光。l（5）關(guān)于商業(yè)建筑中庭的思考點(diǎn)l 心理上人一般不喜歡進(jìn)了商場(chǎng)一頭看到底，中庭可以讓購物者不會(huì)有視覺

6、疲憊。l 心理上人走過200米就要拐彎了，因此需要中庭節(jié)點(diǎn)來過渡。 有輔助性的空間，營(yíng)造客廳的感覺（有座位、有咖啡店）。l提示： 中庭是集聚人流的磁場(chǎng)，人天然親近自然光，中庭必須見天采光。l（6）關(guān)于商業(yè)建筑外部景觀的思考點(diǎn)l 景觀對(duì)于商業(yè)極為重要，周邊環(huán)境設(shè)計(jì)良好（綠化、停車場(chǎng)、人行道）可以提升商業(yè)品位，吸引人流。l 商業(yè)需要聚焦視覺，才能吸引人流。有文化主題的燈光工程、雕塑小品、綠化環(huán)境，可以為商業(yè)帶來人流。l提示： 讓商業(yè)建筑體的本體成為廣告體。l第一：商業(yè)項(xiàng)目的建筑外觀形態(tài)設(shè)計(jì)要點(diǎn)l1、商業(yè)的建筑外觀設(shè)計(jì)風(fēng)格要有商業(yè)元素l2、商業(yè)的建筑外觀設(shè)計(jì)要有視覺沖擊力l3、商業(yè)的建筑外觀設(shè)計(jì)要與

7、景觀設(shè)計(jì)融合l第二：商業(yè)項(xiàng)目的平面結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)要點(diǎn)l1、商業(yè)項(xiàng)目的平面結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)要點(diǎn)l2、商業(yè)的平面結(jié)構(gòu)形態(tài)解析l第三：商業(yè)項(xiàng)目的動(dòng)線設(shè)計(jì)要點(diǎn)l商業(yè)項(xiàng)目建筑動(dòng)線設(shè)計(jì)的內(nèi)容與原則l1、商業(yè)動(dòng)線的概念l2、商業(yè)動(dòng)線設(shè)計(jì)的目的l3、外部動(dòng)線設(shè)計(jì)原則l4、內(nèi)部動(dòng)線設(shè)計(jì)原則l5、垂直動(dòng)線設(shè)計(jì)原則l第四：商業(yè)項(xiàng)目的中庭設(shè)計(jì)要點(diǎn)l1、商業(yè)中庭l（1）商場(chǎng)中庭功能l（2）中庭的設(shè)計(jì)l（3）中庭的藝術(shù)化設(shè)計(jì)l2、商業(yè)項(xiàng)目的連廊、退臺(tái)、平頂l（1）連廊設(shè)計(jì)l（2）走廊設(shè)計(jì)要美觀l（3）退臺(tái)空間設(shè)計(jì)l（4）平頂活動(dòng)空間設(shè)計(jì)l第五：商業(yè)項(xiàng)目的人性化設(shè)計(jì)要點(diǎn)l1、商場(chǎng)指示牌l2、休息座椅l3、洗手間l4、其他人性化設(shè)計(jì)l第六：商業(yè)項(xiàng)目的城市功能融合l綠地公園l表演臺(tái)（露天電影）l展覽館l圖書館l娛樂場(chǎng)l體育館l停車場(chǎng)lh、通道l附：一、不同業(yè)態(tài)業(yè)種對(duì)物業(yè)設(shè)計(jì)的不同要求l1. 大型主力店對(duì)物業(yè)配置要求（超市、家電、數(shù)碼、家居、家具等）l2. 餐飲業(yè)對(duì)物業(yè)配置要求（正餐、中西快餐、