目標(biāo)成本編制管理制度.doc

1、目標(biāo)成本編制管理制度一、適用范圍適用于各項(xiàng)目目標(biāo)成本形成及審批執(zhí)行。二、職責(zé)（一）成本部1. 組織編制成本管理相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)模板、 模型，并負(fù)責(zé)成本管理模板、 模型的完善和維護(hù)。2. 協(xié)助發(fā)展部編制可研階段的目標(biāo)成本測(cè)算。3. 負(fù)責(zé)概念設(shè)計(jì)階段多方案成本測(cè)算比較。4. 負(fù)責(zé)項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)階段成本測(cè)算， 編制方案階段目標(biāo)成本， 參與方案設(shè)計(jì)成果評(píng)審，提出成本優(yōu)化意見(jiàn)。5. 負(fù)責(zé)項(xiàng)目擴(kuò)初設(shè)計(jì)階段成本測(cè)算， 編制擴(kuò)初階段目標(biāo)成本， 參與評(píng)審擴(kuò)初階段設(shè)計(jì)成果，提出成本優(yōu)化意見(jiàn)。6. 根據(jù)擴(kuò)初階段目標(biāo)成本，協(xié)同各部門編制項(xiàng)目合約規(guī)劃 ，會(huì)同擴(kuò)初階段目標(biāo)成本上報(bào)審批，作為成本控制依據(jù)。7. 負(fù)責(zé)編制施工圖階段的目

2、標(biāo)成本，并將成果在ERP平臺(tái)的動(dòng)態(tài)成本中體現(xiàn)。8. 負(fù)責(zé)項(xiàng)目動(dòng)態(tài)成本監(jiān)控及反饋， 填寫(xiě)項(xiàng)目動(dòng)態(tài)成本月報(bào)， 評(píng)估各項(xiàng)目的成本執(zhí)行情況，在 ERP平臺(tái)上進(jìn)行。9. 提出或?qū)徟渌块T上報(bào)的目標(biāo)成本調(diào)整申請(qǐng)。（二）采購(gòu)部1. 配合成本部編制各階段成本測(cè)算，提供材料設(shè)備市場(chǎng)價(jià)格。2. 在擴(kuò)初階段目標(biāo)成本編制工作中， 負(fù)責(zé)填寫(xiě)本部門合同的合約規(guī)劃對(duì)應(yīng)的目標(biāo)成本金額。（三）發(fā)展部1. 負(fù)責(zé)編制項(xiàng)目可行性分析報(bào)告。2. 根據(jù)需要組織設(shè)計(jì)部、營(yíng)銷部、成本控制中心、財(cái)務(wù)管理中心等相關(guān)部門人員對(duì)重要項(xiàng)目調(diào)研。（四）設(shè)計(jì)部1. 負(fù)責(zé)提供概念階段、方案階段的設(shè)計(jì)資料。2. 負(fù)責(zé)提供概念階段、方案階段項(xiàng)目用地技術(shù)經(jīng)濟(jì)指

3、標(biāo) 、項(xiàng)目建造標(biāo)準(zhǔn)。3. 負(fù)責(zé)提供方案階段項(xiàng)目材料設(shè)備部品清單 。4 在擴(kuò)初階段目標(biāo)成本編制工作中，負(fù)責(zé)填寫(xiě)本部門合同的合約規(guī)劃對(duì)應(yīng)的目標(biāo)成本金額。5. 負(fù)責(zé)提供施工圖階段設(shè)計(jì)資料。（五）營(yíng)銷部1. 負(fù)責(zé)提供項(xiàng)目定位、產(chǎn)品定位資料。2. 負(fù)責(zé)提供概念階段編制產(chǎn)品深化建議書(shū) 。3. 在擴(kuò)初階段目標(biāo)成本編制工作中， 負(fù)責(zé)填寫(xiě)本部門合同的合約規(guī)劃對(duì)應(yīng)的目標(biāo)成本金額。（六）財(cái)務(wù)管理中心1. 負(fù)責(zé)概念階段、方案階段的投資分析。2. 結(jié)合稅務(wù)策劃編制確定跨期成本分?jǐn)偤透髌诋a(chǎn)品成本分?jǐn)傇瓌t。3. 在擴(kuò)初階段目標(biāo)成本編制工作中， 負(fù)責(zé)填寫(xiě)本部門合同的合約規(guī)劃對(duì)應(yīng)的目標(biāo)成本金額。（七）運(yùn)營(yíng)管理中心1. 負(fù)責(zé)提供

4、概念階段、方案階段的項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃（至少包括項(xiàng)目啟動(dòng)、開(kāi)工、開(kāi)盤、竣工、交付等節(jié)點(diǎn)時(shí)間） 。（八）前期部1. 在擴(kuò)初階段目標(biāo)成本編制工作中， 負(fù)責(zé)填寫(xiě)本部門合同的合約規(guī)劃對(duì)應(yīng)的目標(biāo)成本金額。三、工作程序（一）目標(biāo)成本的概念1. 目標(biāo)成本是公司基于產(chǎn)品定位、產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)、市場(chǎng)狀況，結(jié)合公司經(jīng)營(yíng)計(jì)劃，保證產(chǎn)品經(jīng)濟(jì)合理性基礎(chǔ)上， 編制的經(jīng)過(guò)努力要實(shí)現(xiàn)的成本指標(biāo)。 在保證產(chǎn)品經(jīng)濟(jì)合理性基礎(chǔ)上，保障產(chǎn)品品質(zhì)，最大提升產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力。2. 目標(biāo)成本管理文件分為三個(gè)部分：目標(biāo)成本測(cè)算表、項(xiàng)目合約規(guī)劃（擴(kuò)初階段）、跨期成本分?jǐn)傇瓌t說(shuō)明書(shū) （分期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目提供）。3. 目標(biāo)成本測(cè)算表反映項(xiàng)目的總目標(biāo)成本和分項(xiàng)目標(biāo)成本金

5、額，項(xiàng)目總目標(biāo)成本是項(xiàng)目成本控制線，由分項(xiàng)目標(biāo)成本組成。4. 跨期成本分?jǐn)傇瓌t說(shuō)明書(shū)明確成本跨期分?jǐn)傢?xiàng)目及分?jǐn)傇瓌t，未經(jīng)公司審批，不得改變。5. 項(xiàng)目合約規(guī)劃是將目標(biāo)成本按照“自上而下、逐級(jí)分解”的方式分解為合同大類，進(jìn)而指導(dǎo)從招投標(biāo)到最終工程結(jié)算整個(gè)過(guò)程的合同簽訂及變更。（二）目標(biāo)成本管理原則1. 市場(chǎng)導(dǎo)向原則：目標(biāo)成本管理以市場(chǎng)為導(dǎo)向，應(yīng)確保目標(biāo)利潤(rùn)的實(shí)現(xiàn)。2. 準(zhǔn)確嚴(yán)謹(jǐn)原則：目標(biāo)成本指標(biāo)應(yīng)科學(xué)準(zhǔn)確，每項(xiàng)指標(biāo)應(yīng)有充分依據(jù)。3. 合理性原則：在保證產(chǎn)品品質(zhì)基礎(chǔ)上，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品經(jīng)濟(jì)合理性，最大程度提升產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力。4. 事前控制原則：做到事先控制為主，事中事后控制為輔，在理想、設(shè)計(jì)、施工之前發(fā)現(xiàn)問(wèn)題

6、，減少無(wú)效成本。5. 動(dòng)態(tài)管理原則：動(dòng)態(tài)成本及時(shí)與目標(biāo)成本對(duì)比、及時(shí)糾偏，確保項(xiàng)目總成本在目標(biāo)成本控制范圍內(nèi)。6. 可追溯性原則： 編制目標(biāo)成本的資料， 包括規(guī)劃設(shè)計(jì)圖、 概念圖 / 方案圖、施工圖、政府收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、市場(chǎng)信息價(jià)、資本化利息、營(yíng)銷費(fèi)用、管理費(fèi)用的計(jì)算依據(jù)及其他相關(guān)文件，須與目標(biāo)成本數(shù)據(jù)同時(shí)提供，及時(shí)收集、整理、存檔。（三）目標(biāo)成本編制步驟1. 可研階段（1）可研階段，發(fā)展部編制項(xiàng)目可研版目標(biāo)成本測(cè)算表 ，為獲取土地提供參考依據(jù)而進(jìn)行的經(jīng)濟(jì)測(cè)算， 能夠較為準(zhǔn)確的測(cè)算項(xiàng)目收益情況， 發(fā)展部視項(xiàng)目情況可咨詢成本部和財(cái)務(wù)管理中心。（2）進(jìn)行可研階段測(cè)算時(shí)，成本測(cè)算主要依據(jù)為項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo)、可

7、研階段產(chǎn)品初步定位、規(guī)劃指標(biāo)下類似項(xiàng)目的成本數(shù)據(jù)，應(yīng)在測(cè)算時(shí)注明測(cè)算依據(jù)。（3）項(xiàng)目可研版目標(biāo)成本測(cè)算表隨同項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 （發(fā)展部編制）報(bào)公司決策審批。2. 概念設(shè)計(jì)階段（1）根據(jù)營(yíng)銷部需要，設(shè)計(jì)部依據(jù)初步產(chǎn)品定位報(bào)告，組織開(kāi)展產(chǎn)品項(xiàng)目定位策劃階段的設(shè)計(jì)工作， 形成 2-3 個(gè)規(guī)劃強(qiáng)排方案。 成本部以此為依據(jù)進(jìn)行概念設(shè)計(jì)階段目標(biāo)成本測(cè)算，并在各方案間進(jìn)行成本標(biāo)準(zhǔn)的對(duì)比。（2）根據(jù)產(chǎn)品初步定為及定位階段成本測(cè)算，財(cái)務(wù)管理中心負(fù)責(zé)進(jìn)行投資分析，確定跨期分?jǐn)傇瓌t，由營(yíng)銷部組織各方案比選并編制 產(chǎn)品深化建議書(shū) 提供公司評(píng)審決策。（3）概念設(shè)計(jì)階段目標(biāo)成本測(cè)算表隨同深化產(chǎn)品建議書(shū) （營(yíng)銷部編制）報(bào)

8、公司決策審批。3. 方案設(shè)計(jì)階段（1）成本部根據(jù)概念設(shè)計(jì)階段成本測(cè)算，提出方案設(shè)計(jì)階段成本限額指標(biāo)（控制目標(biāo)）、成本優(yōu)化建議，以指導(dǎo)方案階段設(shè)計(jì)工作。（2）設(shè)計(jì)部完成項(xiàng)目總規(guī)及建筑單體方案審批后，將總規(guī)及建筑單體方案設(shè)計(jì)成果提供給成本部進(jìn)行方案階段目標(biāo)成本測(cè)算。（3）根據(jù)公司確定的產(chǎn)品定位、 總規(guī)及建筑單體方案設(shè)計(jì)成果 （函方案、結(jié)構(gòu)形式、建筑用料、設(shè)備選型等） ，在概念設(shè)計(jì)階段成本測(cè)算基礎(chǔ)上進(jìn)行細(xì)化，形成方案階段目標(biāo)成本測(cè)算表。（4）方案階段目標(biāo)成本測(cè)算表隨同建筑單體方案（設(shè)計(jì)部編制）報(bào)公司決策，并重點(diǎn)說(shuō)明與概念階段成本測(cè)算的差異。4. 擴(kuò)初設(shè)計(jì)階段（1）成本部根據(jù)方案階段目標(biāo)成本測(cè)算，提出

9、擴(kuò)初設(shè)計(jì)階段的成本限額指標(biāo)、成本優(yōu)化建議，以指導(dǎo)擴(kuò)初設(shè)計(jì)工作。（2）根據(jù)公司審批確定的產(chǎn)品配置標(biāo)準(zhǔn)、 擴(kuò)初設(shè)計(jì)成果及項(xiàng)目材料設(shè)備部品清單 ，對(duì)方案版目標(biāo)成本進(jìn)行細(xì)化、 調(diào)整修訂并說(shuō)明與方案設(shè)計(jì)階段成本測(cè)算的差異和對(duì)比分析，形成目標(biāo)成本測(cè)算表，作為項(xiàng)目的執(zhí)行版目標(biāo)成本。（3）明確項(xiàng)目限額設(shè)計(jì)指標(biāo)，形成施工圖設(shè)計(jì)階段的成本優(yōu)化控制建議，作為設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)或設(shè)計(jì)合同的一部分發(fā)設(shè)計(jì)院作為施工圖設(shè)計(jì)階段造價(jià)控制的依據(jù)。5. 施工圖階段（1）成本部根據(jù)施工圖資料核實(shí)施工圖階段的成本與擴(kuò)初階段目標(biāo)成本的差異，分析超標(biāo)原因，提出降低成本的建議。（2）施工圖階段的目標(biāo)成本修正主要是考慮建筑施工圖完成后，實(shí)際各項(xiàng)面積

10、指標(biāo)、標(biāo)準(zhǔn)做法更加明確后， 對(duì)執(zhí)行版目標(biāo)成本進(jìn)行的修訂，用于項(xiàng)目銷售前的定價(jià)參考及后期動(dòng)態(tài)成本管理的參考。6.ERP 數(shù)據(jù)錄入（1）擴(kuò)初設(shè)計(jì)階段和施工圖階段目標(biāo)成本測(cè)算的相關(guān)資料定稿后，10 個(gè)工作日內(nèi)，將相關(guān)數(shù)據(jù)錄入ERP系統(tǒng)，并分版本保存，以便進(jìn)行各階段的目標(biāo)成本對(duì)比分析。（2）各部門負(fù)責(zé)錄入各自負(fù)責(zé)的成本科目數(shù)據(jù)。7. 各版本目標(biāo)成本控制原則及審批原則（1）后一版目標(biāo)成本為前一版目標(biāo)成本的深化。（2）各版目標(biāo)成本編制完成后，需重點(diǎn)說(shuō)明多方案成本差異及與前一版目標(biāo)成本的差異分析。（3）可研階段的目標(biāo)成本，由發(fā)展部編制并報(bào)主管副總裁審批后，提供給總裁、董事長(zhǎng)決策參考。（4）概念設(shè)計(jì)階段的目標(biāo)

11、成本由成本部負(fù)責(zé)組織編制，設(shè)計(jì)部、營(yíng)銷部、財(cái)務(wù)管理中心、前期部、運(yùn)營(yíng)管理中心、采購(gòu)部配合編制，成本部負(fù)責(zé)發(fā)起 ERP審批程序，報(bào)成本主管副總裁審批后，提供給總裁、董事長(zhǎng)決策參考。（5）方案階段的目標(biāo)成本由成本部負(fù)責(zé)組織編制并提交審批（主管高級(jí)副總裁、總裁、董事長(zhǎng)），根據(jù)審批意見(jiàn)，成本部各部門修改，審批通過(guò)后，作為擴(kuò)初階段成本控制及目標(biāo)成本編制依據(jù)。（6）擴(kuò)初階段目標(biāo)成本（執(zhí)行版目標(biāo)成本）由成本部發(fā)起 ERP審批程序，經(jīng)成本主管高級(jí)副總裁、總裁、董事長(zhǎng)審批。8. 本條主要規(guī)定建安目標(biāo)成本編制的各階段工作，其他科目（土地、前期、大市政、設(shè)計(jì)、營(yíng)銷、管理費(fèi)、稅金、財(cái)務(wù)費(fèi)用等）目標(biāo)成本的編制，由各負(fù)責(zé)

12、部門按上述各階段目標(biāo)成本編制時(shí)間及要求完成，并匯總給組織審批的部門（發(fā)展部或成本部） ，同時(shí)提供數(shù)據(jù)編制依據(jù)。9. 根據(jù)合約規(guī)劃中責(zé)任劃分，各部門對(duì)各自合同的目標(biāo)成本負(fù)責(zé)（數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性、執(zhí)行情況等）。（四）目標(biāo)成本測(cè)算表的編制1. 編制依據(jù)（1）項(xiàng)目地形、地貌以及地質(zhì)情況、項(xiàng)目紅線外需要公司投資建設(shè)或繳納、分?jǐn)偟拇笫姓こ糖闆r。（設(shè)計(jì)部 / 前期部）（2）產(chǎn)品定位。（營(yíng)銷部）（3）經(jīng)政府審批的規(guī)劃指標(biāo)及規(guī)劃設(shè)計(jì)方案。（設(shè)計(jì)部）（4）各階段設(shè)計(jì)成果文件。 （設(shè)計(jì)部）（5）公司各產(chǎn)品類型 / 組合的產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)（建筑標(biāo)準(zhǔn)、配置標(biāo)準(zhǔn)） 。（營(yíng)銷部 / 設(shè)計(jì)部）（6）地區(qū)內(nèi)類似項(xiàng)目成本數(shù)據(jù)、行業(yè)成本數(shù)據(jù)。

13、 （各部門提供各自負(fù)責(zé)的成本科目數(shù)據(jù)）（7）政府對(duì)房地產(chǎn)相關(guān)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，需特別關(guān)注行業(yè)壟斷部門施工的工程項(xiàng)目。（前期）（8）其他補(bǔ)充信息。（各部門）2. 編制要求（1）目標(biāo)成本一般按項(xiàng)目開(kāi)發(fā)分期編制，一個(gè)開(kāi)發(fā)期只編制一個(gè)目標(biāo)成本，如果同一開(kāi)發(fā)期內(nèi)有多個(gè)規(guī)劃許可證，則按規(guī)劃許可證的范圍分開(kāi)編制。（2）目標(biāo)成本測(cè)算必須應(yīng)用統(tǒng)一測(cè)算表格，并做到量?jī)r(jià)分離、 分?jǐn)偤侠?、測(cè)算精細(xì)、依據(jù)充分。（3）各版本目標(biāo)成本測(cè)算不一致之處應(yīng)有充分的依據(jù)和說(shuō)明，且應(yīng)對(duì)差異進(jìn)行分析說(shuō)明，形成書(shū)面文件。（4）目標(biāo)成本的制定應(yīng)有可追溯性，編制目標(biāo)成本的各項(xiàng)資料應(yīng)及時(shí)收集、整理、歸檔。3. 注意事項(xiàng)（1）目標(biāo)成本的測(cè)算應(yīng)充分考慮

14、各項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)因素。（2）目標(biāo)成本的編制依項(xiàng)目的規(guī)劃指標(biāo)以及公司確定的產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)為基礎(chǔ)，目標(biāo)成本測(cè)算表須附產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)說(shuō)明及主要材料設(shè)備的成本分析。目標(biāo)成本編制所依據(jù)的規(guī)劃方案等設(shè)計(jì)成果、產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)是成本、營(yíng)銷、設(shè)計(jì)、工程、財(cái)務(wù)等多個(gè)部門互動(dòng)決策過(guò)程，各部門應(yīng)積極配合完成。（3）成本測(cè)算表的數(shù)據(jù)應(yīng)標(biāo)注來(lái)源、參考依據(jù)、計(jì)算方法等信息。（五）項(xiàng)目合約規(guī)劃1. 項(xiàng)目合約規(guī)劃是目標(biāo)成本管理的配套文件，通過(guò)合約規(guī)劃和合約過(guò)程控制，控制項(xiàng)目成本。2. 項(xiàng)目合約規(guī)劃實(shí)施辦法，參照項(xiàng)目合約規(guī)劃管理制度 。（六）目標(biāo)成本的執(zhí)行1. 項(xiàng)目實(shí)施中，需及時(shí)反映項(xiàng)目動(dòng)態(tài)成本情況，對(duì)動(dòng)態(tài)成本進(jìn)行監(jiān)控預(yù)警。2. 動(dòng)態(tài)成本管理參照動(dòng)態(tài)成本

15、管理制度 。（七）目標(biāo)成本的調(diào)整1. 施工圖版的目標(biāo)成本為最終目標(biāo)成本，除規(guī)劃條件、政府政策、市場(chǎng)環(huán)境、產(chǎn)品定位有重大改變外不得修訂。2. 目標(biāo)成本調(diào)整時(shí)，由各科目的成本責(zé)任部門按標(biāo)準(zhǔn)格式填寫(xiě) 目標(biāo)成本調(diào)整審批表，說(shuō)明目標(biāo)成本調(diào)整原因和金額，以及可能對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)生的影響，并在 ERP上發(fā)起審批流程，審批流程如下：（1）目標(biāo)成本（三級(jí)或四級(jí)科目）調(diào)整，總目標(biāo)成本不超：成本部（審批）成本分管副總裁（審批）總裁及董事長(zhǎng)（備案）（2）總目標(biāo)成本超5%以內(nèi)：成本部（審批）成本分管副總裁（審批）總裁（審批）董事長(zhǎng)（審批）（3）總目標(biāo)成本超5%以上（含 5%）：成本部（審批）成本分管副總裁（審批）總裁（審批）董事長(zhǎng)（審批）3. 目標(biāo)成本調(diào)整審批通過(guò)后， 各部門按審批意見(jiàn)調(diào)整自己負(fù)責(zé)科目的目標(biāo)成本， 并按版本保存。4. 建安費(fèi)用目標(biāo)成本責(zé)任部門是地產(chǎn)事業(yè)部， 由成本部監(jiān)控目標(biāo)成本執(zhí)行情況， 若有目標(biāo)成本調(diào)整，及時(shí)提醒地產(chǎn)事業(yè)部并申請(qǐng)目標(biāo)成本調(diào)整。5. 其他費(fèi)用目標(biāo)成本的責(zé)任部門按照項(xiàng)目合約規(guī)劃管理制度 。四、其他（一）本辦法提到的其他表格