【商業(yè)地產(chǎn)】杭州中小戶型創(chuàng)新研究報(bào)告23頁(yè)

1、杭州小戶型創(chuàng)新淺析第一篇：小戶型創(chuàng)新背景淺析一、政策背景：2006年5月，國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)了九部委聯(lián)合制定的關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見(jiàn)。意見(jiàn)規(guī)定：自2006年6月1日起，凡新審批、新開(kāi)工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積90平方米以下住房(含經(jīng)濟(jì)適用住房)面積所占比重，必須達(dá)到開(kāi)發(fā)建設(shè)總面積的70%以上。該政策出臺(tái)的主要目的是調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，增加住房供應(yīng)套數(shù)，穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格。眾所周知，價(jià)格上漲過(guò)快主要是由供求失衡引起，所以調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，增加結(jié)構(gòu)性供應(yīng)，成為解決房?jī)r(jià)問(wèn)題的關(guān)鍵。2008年10月22日，財(cái)政部發(fā)布繼續(xù)加大保障民生投入力度 切實(shí)解決低收入群眾基本生活的通知，從2008年11

2、月1日起，對(duì)個(gè)人首次購(gòu)買(mǎi)90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1%；對(duì)個(gè)人銷(xiāo)售或購(gòu)買(mǎi)住房暫免征收印花稅；金融機(jī)構(gòu)對(duì)居民首次購(gòu)買(mǎi)普通自住房和改善型普通自住房提供貸款，其貸款利率的下限可擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍，最低首付款比例調(diào)整為20%。同時(shí)，下調(diào)個(gè)人住房公積金貸款利率，各檔次利率分別下調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn)。二、杭州市住宅發(fā)展規(guī)劃住房建設(shè)總量目標(biāo)規(guī)劃。規(guī)劃期內(nèi)住房建設(shè)套數(shù)共約31.1338.08萬(wàn)套，其中套型建筑面積小于90平方米的住房約26.8432.29萬(wàn)套，約占85%。保障性住房建設(shè)目標(biāo)：規(guī)劃期內(nèi)，具備開(kāi)工條件的建筑面積約739萬(wàn)平方米，約11.29萬(wàn)套，套型建筑面積均小于90

3、平方米。普通商品房建設(shè)目標(biāo)：在規(guī)劃期內(nèi)，總出讓商品住宅用地約10001350萬(wàn)平方米（約1500020250畝），總建筑面積20002700萬(wàn)平方米，約19.8426.79萬(wàn)套，其中套型建筑面積小于90平方米的住房約15.5521萬(wàn)套。三、政策促使小戶型創(chuàng)新：由于政策對(duì)大戶型、高檔住宅進(jìn)行了控制，引導(dǎo)房地產(chǎn)商開(kāi)發(fā)中小戶型的普通住宅，小戶型必將成為今后樓市的主力產(chǎn)品之一。而隨著小戶型產(chǎn)品的大規(guī)模涌入市場(chǎng)，競(jìng)爭(zhēng)則迫在眉睫。一方面，緊縮的貨幣政策導(dǎo)致銀根緊縮，對(duì)宏觀調(diào)控政策的難以預(yù)計(jì)等原因，樓市不容樂(lè)觀；另一方面，今年樓市小戶型的巨大供應(yīng)量，更加劇了市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。工信房產(chǎn)總經(jīng)理助理蔡華軍認(rèn)為，參照其他國(guó)

4、家或城市房地產(chǎn)情況，香港和日本都是小戶型產(chǎn)品為主，地少人多，資源稀缺，供求緊張，房?jī)r(jià)高漲，小戶型成為購(gòu)房者的必然選擇。所以，在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)下，想要占領(lǐng)市場(chǎng)，小戶型設(shè)計(jì)創(chuàng)新成為必然之路，一場(chǎng)新的戶型變革即將來(lái)臨。隨著競(jìng)爭(zhēng)的日趨激烈，產(chǎn)品也將開(kāi)始升級(jí)。以后的杭州樓市，原創(chuàng)小戶型逐步取代“組合”、“改造”的小戶型，更好地滿足了特定的小戶型消費(fèi)群體對(duì)房屋功能布局、物業(yè)管理和服務(wù)等方面的需求。并且，產(chǎn)品特色越來(lái)越突出，目標(biāo)人群越來(lái)越明晰，小戶型將在競(jìng)爭(zhēng)中升級(jí)。第二篇：小戶型創(chuàng)新（“偷”面積）淺析一、何為“偷面積”。1、依據(jù)一：建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范。偷法： 1-1、把只計(jì)算半建筑面積（比如未封閉的陽(yáng)

5、臺(tái)，挑梁等）和不計(jì)算建筑面積的各類建筑（比如層高小于2.20m以下的夾層，插層，技術(shù)層和層高小于2.20m的地下室和半地下室，房屋的天面，挑臺(tái)，飄窗等)的面積盡量的放大。1-2、復(fù)式戶型，通過(guò)減少分?jǐn)偅黾訉?shí)惠，促進(jìn)銷(xiāo)售。2、依據(jù)二：杭州市規(guī)劃局出臺(tái)的關(guān)于建筑層高控制及容積率指標(biāo)計(jì)算規(guī)則。規(guī)則規(guī)定，層高大于等于4.5米的住宅建筑，或?qū)痈叽笥诘扔?.8米的辦公建筑，不論層內(nèi)是否有隔層，在計(jì)算容積率指標(biāo)時(shí)，建筑面積均按該層面積乘1.5倍計(jì)算。偷法：巧妙地利用了規(guī)則里面的“躍層住宅、別墅等當(dāng)起居廳（室）層高在戶內(nèi)通高時(shí)可按其實(shí)際面積計(jì)入容積率”，變向繼續(xù)進(jìn)行l(wèi)oft開(kāi)發(fā)。增加層高，一層產(chǎn)權(quán)兩層實(shí)用。

6、二、“偷面積”的幾種常用方法。1、不計(jì)面積的1-1、凸窗(外飄窗)無(wú)限度外擴(kuò)(凸窗高2.2米內(nèi))空間的延伸。1-2、落地凸窗(2.2米內(nèi))空間的延伸，實(shí)際窗地面與房間地面相同，變現(xiàn)類夾層實(shí)用面積。1-3、可局部拆卸內(nèi)假凸窗增加一些儲(chǔ)物空間或直接增加凸窗層高變成標(biāo)準(zhǔn)高。1-4、兩層高以上的普通大露臺(tái)增加使用面積但是不占用房間面積。1-5、兩層高以上的內(nèi)凹大露臺(tái)或入戶花園增加使用面積但不占用房間面積，可以加樓板變現(xiàn)更多實(shí)用面積。1-6、層高小于2.2米的地下室，半地下室空間增加輔助使用空間。1-7、雙首層設(shè)計(jì)的”地下空間”增加輔助使用空間或變現(xiàn)更多實(shí)用面積。1-8、一樓庭院和樓頂?shù)氖褂妹娣e增加輔助

7、使用空間。1-9、 超高內(nèi)庭院可變現(xiàn)實(shí)用面積。1-10、室內(nèi)層高2.2米以下的夾層，插層，技術(shù)層增加輔助使用面積。2、計(jì)半面積的2-1、一層普通大陽(yáng)臺(tái)，未封閉的陽(yáng)臺(tái)，挑廊。2-2、與房屋相連有上蓋無(wú)柱的走廊。2-3、可以變房間的內(nèi)陽(yáng)臺(tái)。2-4、有頂蓋不封閉的永久性的架空通廊。3、計(jì)一層面積的室內(nèi)超高層3-1、室內(nèi)4.0米以下增加空間體量和舒適度。3-2、室內(nèi)4.4米6米甚至更高增加空間體量還可加樓板變現(xiàn)使用面積。4、少分?jǐn)偣裁娣e4-1、不計(jì)面積的公共面積（高層高，夾層等)減少公攤建筑面積，增加套內(nèi)實(shí)用面積。4-2、計(jì)一半面積的公共面積(陽(yáng)臺(tái)形式等)減少公攤建筑面積，增加套內(nèi)實(shí)用面積。4-3、

8、模糊公共空間(裝飾性園林建筑與入戶大堂相連)增加入戶大堂面積提高舒適度，客觀上減少公攤面積，增加套內(nèi)實(shí)用面積。三、“偷面積”慣用手法匯總。 “偷面積”小手筆慣用手法高小于2.2米的落地凸窗高小于2.1米的落地大衣柜陽(yáng)光房高小于2.1米的隱藏式衣柜高小于2.2米的可拆卸凸窗 “偷面積”大手筆慣用手法兩層高錯(cuò)層露臺(tái)及兩層高內(nèi)凹大露臺(tái)層高小2.2米的地下室和半地下室以及住宅建筑在正負(fù)零以下的地下室和半地下室只計(jì)一層建筑面積的室內(nèi)超高層兩層高入戶花園慣用“偷面積”方法匯總不計(jì)算建筑面積的”偷”法計(jì)一半建筑面積的”偷”法計(jì)一半建筑面積的”偷”法未封閉的陽(yáng)臺(tái)可變成房間的內(nèi)陽(yáng)臺(tái)一層普通大陽(yáng)臺(tái)不計(jì)算建筑面積的

9、”偷”法 “偷面積”小手筆慣用手法 “偷面積”大手筆慣用手法四、利用凸窗“偷面積”。1、技巧：把帶窗外墻向外推移，把窗臺(tái)放到最低，做成大玻璃窗，這樣在外立面上會(huì)凸出一部分。由于現(xiàn)行建筑設(shè)計(jì)規(guī)范規(guī)定2.2米以下空間不計(jì)入建筑面積，只要凸窗部分層高不超過(guò)2.2米，便可有效“偷”到面積。在設(shè)計(jì)中，為了層高不超過(guò)2.2米，通常開(kāi)發(fā)商會(huì)做一個(gè)較低的平臺(tái)，這稱為低臺(tái)凸窗，這是最早的“偷”面積辦法。發(fā)展到現(xiàn)在已有改進(jìn)，開(kāi)發(fā)商在設(shè)計(jì)圖紙中和毛坯房交付時(shí)可能會(huì)有“低臺(tái)”，但客戶裝修時(shí)，這個(gè)“低臺(tái)”往往可以打掉。由于本身凸窗有2.2米的層高，加上打掉的那部分“低臺(tái)”，凸窗部分的層高可以達(dá)到2.3米甚至更高。這樣通

10、過(guò)低臺(tái)凸窗變落地凸窗的做法，使得房屋的空間更舒適，有效地內(nèi)部空間結(jié)合起來(lái)。2、缺點(diǎn)：大凸窗設(shè)計(jì)也會(huì)帶來(lái)諸如外墻保溫、外墻滲漏等問(wèn)題，需要開(kāi)發(fā)商在材料、建筑設(shè)計(jì)上下功夫。五、可拆卸凸窗和可打掉步入式凸窗梁。1、技巧：開(kāi)發(fā)商為了“偷”面積，故意將樓盤(pán)凸窗部分設(shè)計(jì)出一道橫梁，使得凸窗層高不高于2.2米。而客戶在拿到房子后，這樣一道專為“打掉”設(shè)計(jì)的橫梁便可“拆卸”掉，使原本2.2米的層高變成2.8米，與正常房屋層高一致。將這種“偷”面積方式發(fā)揮到極致的是，開(kāi)發(fā)商在屋內(nèi)做一道假梁，將部分空間隔成兩層，下層空間不超過(guò)2.2米，上層空間0.6米左右用于儲(chǔ)藏室。在裝修的時(shí)候，購(gòu)房者可以將故意設(shè)計(jì)的那道假梁打

11、掉，使得房屋空間變大。2、缺點(diǎn)：拆卸后如何保證墻體的隔熱、保溫。六、利用凸窗總結(jié)。1、優(yōu)點(diǎn)：1-1、給業(yè)主帶來(lái)實(shí)惠：只要凸窗高度小于2.2米，可不計(jì)入建筑面積。1-2、通透的室內(nèi)空間：凸窗房的室內(nèi)采光效果好。1-3、美觀的建筑外立面；精心設(shè)計(jì)的凸窗建筑能把房間、自然融為一體。2、局限性：政策對(duì)凸窗高度的限制，使進(jìn)深不可避免產(chǎn)生局限。這一點(diǎn)， 即使“可拆卸凸窗”的誕生，也未能有更好的突破。七、隱藏式衣柜，落地衣柜“偷面積”。1、技巧：隱藏式衣櫥的設(shè)計(jì)方法有點(diǎn)類似于低臺(tái)凸窗，通過(guò)外墻外移并將其做成凸窗完成，只是這里的凸窗改成了“衣櫥”。和凸窗一樣，隱藏式衣櫥的高度通常也在2.2米以下，不用計(jì)入建筑

12、面積，但業(yè)主卻可以使用。2、缺點(diǎn)：外墻的保溫和整個(gè)小區(qū)的外立面的協(xié)調(diào)性。八、利用超大入戶花園和大陽(yáng)臺(tái) “偷面積”。1、技巧：由于入戶花園和陽(yáng)臺(tái)只計(jì)一半建筑面積，開(kāi)發(fā)商通過(guò)做大入戶花園和陽(yáng)臺(tái)也屬“偷面積”之舉。此方法一般只在大戶型單元且自然資源景觀較好的樓盤(pán)中使用。2、缺點(diǎn)：作為購(gòu)房者，由于入戶花園要計(jì)一半建筑面積，在規(guī)定面積內(nèi)，大的入戶花園必然造成室內(nèi)空間的變小。另還必須考慮到底多大的入戶花園和陽(yáng)臺(tái)適合多大的戶型。九、錯(cuò)層雙層高露臺(tái)或雙層高入戶花園“偷面積”。1、技巧：雙層高露臺(tái)首先在從室內(nèi)空間向外界的自然延伸上，對(duì)居住的舒適性肯定有所幫助。對(duì)于錯(cuò)層大露臺(tái)（或入戶花園）如果是可以用玻璃窗封上，

13、或加樓層板使上下兩家都增加面積，對(duì)偷面積提高實(shí)用率有非常大的幫助。2、缺點(diǎn)：易出現(xiàn)上下層對(duì)視的問(wèn)題，可采用內(nèi)封閉的方式。十、露臺(tái)“偷面積”。1、技巧：錯(cuò)層，有效解決了平層中送出不計(jì)面積的露臺(tái)。2、優(yōu)點(diǎn)：2-1、“偷”出更大實(shí)惠。2-2、增加有力賣(mài)點(diǎn)。2-3、滿足客戶與室外大接觸心愿。十一、入戶花園“偷面積”。1、技巧：6米高入戶花園”采用左右錯(cuò)層設(shè)計(jì)，將入戶花園設(shè)計(jì)成兩層高度，可以100%的“偷面積”。左右錯(cuò)層的入戶花園（兩層高度），使得業(yè)主得到了實(shí)惠?！?米高入戶花園”由于上層被封閉，在使用中甚至可以再作一層閣樓。2、優(yōu)點(diǎn)：2-1、“偷”出更大實(shí)惠。2-2、增加有力賣(mài)點(diǎn)。十二、空中院館、空中

14、過(guò)道“偷面積”。1、空中院館：電梯廳花園由兩層高露臺(tái)組成，即每?jī)蓪与娞輳d均有一個(gè)近3040平方米的露臺(tái)，形成了可供兩層業(yè)主共同使用梯廳花園?？罩谢▓@，一般是兩層或者三層做一個(gè)。由于電梯廳露臺(tái)兩層高度，按照建筑計(jì)算有關(guān)規(guī)定，不計(jì)入容積率部分，因此這部分面積沒(méi)計(jì)入公攤面積，給業(yè)主帶來(lái)了實(shí)惠。2、空中過(guò)道：在兩個(gè)單元之間做一個(gè)連接的空中過(guò)道，使得業(yè)主多出一部 分空間。業(yè)主既可以分隔開(kāi)，作為自己的私人空間；也可以作為空中院館，供業(yè)主共用，多出一個(gè)休閑空間。十三、陽(yáng)光房“偷面積”。1、優(yōu)點(diǎn)：“陽(yáng)光房” 擁有通透、華麗的外觀，其三面玻璃墻的設(shè)計(jì)讓業(yè)主能和自然有很親密的接觸。2、缺點(diǎn)：“陽(yáng)光房”因?yàn)椴荒芡耆?/p>

15、保障業(yè)主隱私權(quán)，且建筑立面的處理等受到質(zhì)疑，廣泛推廣尚有難度。與“陽(yáng)光房”異曲同工的產(chǎn)品地下室和半地下室，相對(duì)能完善的保護(hù)業(yè)主的隱私，外觀處理更易，面積同樣可偷。十四、地下室和半地下室“偷面積”。1、技巧：地下室和半地下室的可應(yīng)用的“偷面積”政策是：層高小于2.2米的地下室，半地下室空間不計(jì)算建筑面積；雙首層設(shè)計(jì)的地下空間不計(jì)算建筑面積；住宅建筑正負(fù)零之下不計(jì)算建筑面積。2、優(yōu)點(diǎn)：只要在政策允許的范圍內(nèi)，地下室和半地下室存在較大的可“偷”空間，另外，室外架空的半地下室較好地解決了地下采光的問(wèn)題。十五、利用送夾層“偷面積”。1、技巧：夾層的層高低于2.2米，可以不計(jì)算建筑面積。客廳設(shè)計(jì)成3.9-

16、4米，標(biāo)準(zhǔn)層高2.8-3米，夾層一般為2.15-2.19米。標(biāo)準(zhǔn)層和夾層不在同一水平位置上，內(nèi)部通過(guò)樓梯連接 。夾層處于兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)層之間，一般來(lái)說(shuō)，如果一層4戶，就兩層的夾層處于標(biāo)準(zhǔn)層下面，另兩層的夾層在標(biāo)準(zhǔn)層的上面；一層兩戶就奇數(shù)層的夾層在標(biāo)準(zhǔn)層的上面，偶數(shù)層的夾層在標(biāo)準(zhǔn)層的下面，同時(shí)夾層在標(biāo)準(zhǔn)層下面的一般客廳、夾層、標(biāo)準(zhǔn)層不在同一水平面上，形成三錯(cuò)層的格局。2、缺點(diǎn)：結(jié)構(gòu)復(fù)雜，施工周期加長(zhǎng)，減少可售面積，從而單價(jià)較高。十六、層高做大，挑高“偷面積”。1、技巧：這是很多小戶型采用的方法，挑高5米、挑高4.9米，實(shí)際上也是“偷”面積的一種。在將房屋層高設(shè)計(jì)到4.8米、4.9米甚至更高后，購(gòu)房者通

17、常可以將其隔成兩層，使空間得到充分利用。一般的話就是把客廳挑高，其他空間部分間隔成兩層。2、缺點(diǎn)：在限高的情況下，減少建筑面積，單價(jià)較高，同時(shí)在消防要求上很難達(dá)標(biāo)，許多地方都已經(jīng)禁止這種設(shè)計(jì)。十七、空調(diào)機(jī)安放處變生活陽(yáng)臺(tái) “偷面積”。1、政策上：突出房屋墻面的構(gòu)件、配件、裝飾柱、裝飾性的玻璃幕墻、垛、勒腳、臺(tái)階等均不計(jì)入建筑面積。2、技巧：在樓盤(pán)的設(shè)計(jì)中，多設(shè)計(jì)出幾個(gè)空調(diào)外機(jī)安放處，將其層高控制在2.2米以內(nèi)，或在頂上做一個(gè)假梁，使得這個(gè)空調(diào)外機(jī)的安放處可以裝修成一個(gè)生活陽(yáng)臺(tái)。第三篇：小戶型創(chuàng)新（“偷”面積）政策風(fēng)險(xiǎn)淺析一、深圳：深圳市房屋建筑面積測(cè)繪技術(shù)規(guī)范經(jīng)深圳市政府批準(zhǔn)，于2006年6月

18、25日由市質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局發(fā)布實(shí)施。規(guī)范的發(fā)布實(shí)施，使得曾經(jīng)不受約束的贈(zèng)送面積受到制約，盛行一時(shí)的超大規(guī)模陽(yáng)臺(tái)等也因有了尺度標(biāo)準(zhǔn)而將成為歷史。二、成都：成都晚報(bào)消息。這種讓購(gòu)房者“實(shí)惠”的“偷”面積，日前卻在成都某知名樓盤(pán)被主管部門(mén)一聲棒喝殺下馬來(lái)，其他效仿跟進(jìn)之眾，紛紛聞風(fēng)調(diào)整規(guī)劃，重新設(shè)計(jì)戶型，受其影響者，數(shù)目之大。“(成都)被叫停是遲早的事，廣州和北京早在今年7月就被叫停了”。2008年9月實(shí)施的成都市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定（2008）正式對(duì)每套住宅的陽(yáng)臺(tái)面積、建筑的層高做了詳細(xì)規(guī)定，意在控制可變空間的贈(zèng)送方式。三、寧波：寧波市規(guī)劃局發(fā)布文件，明確從2009年月日起，新規(guī)劃的樓盤(pán)想通過(guò)設(shè)計(jì)大飄窗

19、、設(shè)備平臺(tái)等“偷面積”，將遭遇政策紅線。規(guī)劃部門(mén)規(guī)定，從月日起，全市新規(guī)劃樓盤(pán)必須執(zhí)行新的飄窗、設(shè)備平臺(tái)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)。新規(guī)明確，今后樓盤(pán)設(shè)計(jì)的飄窗，窗臺(tái)高度（窗臺(tái)面與室內(nèi)地面的高差）不得小于米、進(jìn)深（自墻體內(nèi)邊線至飄窗外邊線）不得大于米、凈高（窗臺(tái)面至飄窗頂板底）應(yīng)小于米。符合上述條件的，飄窗不計(jì)建筑面積，否則不能視作飄窗，且要按飄窗挑出外墻部分的投影面積計(jì)算全部建筑面積并計(jì)入容積率指標(biāo)，新規(guī)另外規(guī)定，建筑項(xiàng)目含有飄窗設(shè)計(jì)的，必須在申報(bào)圖紙中提供飄窗大樣。對(duì)于設(shè)備平臺(tái)，新規(guī)規(guī)定，每套住宅用于放置集中空調(diào)外機(jī)等的設(shè)備平臺(tái)只限一個(gè)，且未折算前的建筑面積不大于平方米；每居室配置設(shè)備平臺(tái)面積標(biāo)準(zhǔn)為平方米，

20、每套住宅用于放置分體式空調(diào)外機(jī)的設(shè)備平臺(tái)數(shù)量不得超過(guò)居室個(gè)數(shù)，設(shè)備平臺(tái)總建筑面積不得大于居室個(gè)數(shù)。其中的居室，指臥室、起居室、書(shū)房、餐廳等獨(dú)立的室內(nèi)居住空間。如果一個(gè)樓盤(pán)的設(shè)備平臺(tái)總面積超標(biāo)，超標(biāo)部分按水平投影面積的計(jì)算建筑面積，并計(jì)入容積率指標(biāo)。規(guī)劃部門(mén)表示，對(duì)于新樓盤(pán)飄窗、設(shè)備平臺(tái)的設(shè)計(jì)，今后將在樓盤(pán)規(guī)劃審查時(shí)嚴(yán)格予以把關(guān)。至于月日之前已經(jīng)審查通過(guò)的樓盤(pán)設(shè)計(jì)方案，仍然有效。四、“偷”面積招致叫停？舉例來(lái)說(shuō)，按當(dāng)前的設(shè)計(jì)規(guī)范，“偷”面積是不計(jì)入地塊規(guī)劃容積率，所以，當(dāng)規(guī)劃5.0容積率的社區(qū)，有40%的“偷”面積存在時(shí)，實(shí)際的建筑容積率已經(jīng)達(dá)到7.0！這“偷”出來(lái)的40%建筑面積，沒(méi)有土地成本

21、、沒(méi)有報(bào)規(guī)、報(bào)建、前期總平等費(fèi)用，需要的只是1000-1500的建安成本而已。消費(fèi)者雖然在單價(jià)上的付出高于周邊樓盤(pán)，但因?yàn)榈玫酱竺娣e贈(zèng)送的“偷”面積，而以一個(gè)較合理的總價(jià)買(mǎi)到了更大的面積。因此，從這個(gè)層面上看，開(kāi)發(fā)商賺得更多，消費(fèi)者買(mǎi)得更大，但由于“偷”面積不會(huì)寫(xiě)入產(chǎn)權(quán)，不會(huì)產(chǎn)生報(bào)建費(fèi)和稅費(fèi)，政府損失了一部分利益。假如“偷”面積開(kāi)發(fā)模式被全面叫停，受沖擊最大的，當(dāng)屬部分在建項(xiàng)目，以及不久前打“偷”面積主意拍下高價(jià)地塊的開(kāi)發(fā)商們。很有可能面臨著重新核算出讓金，報(bào)建費(fèi)要重新補(bǔ)過(guò)，另外補(bǔ)交增容費(fèi)，這樣一來(lái)，樓面地價(jià)又上去了，而房子如果已經(jīng)銷(xiāo)售的話，還不能漲價(jià)。如果這些建筑必須要算全產(chǎn)權(quán)面積，而消費(fèi)者

22、合同又已經(jīng)簽定，則只能修改合同，把單價(jià)做低，把面積補(bǔ)回來(lái)。但這又牽涉到很多其他問(wèn)題。首先，如果原來(lái)買(mǎi)的是90平方米以下的房子，金融機(jī)構(gòu)認(rèn)定是90平方米以內(nèi)就可以辦兩成的按揭，如果現(xiàn)在改了合同面積，則金融上還需對(duì)既成事實(shí)做一個(gè)認(rèn)可；其次，合同在房管局已經(jīng)備案了。一些客戶由于擔(dān)心以后物權(quán)法、稅收這類的問(wèn)題，所以他就是想買(mǎi)90平方米以下的房子，如果合同面積修改后超過(guò)90平方米，雖然總價(jià)不變，從客戶角度來(lái)說(shuō)，也可以不答應(yīng)。第四篇：杭州熱銷(xiāo)樓盤(pán)典型小戶型淺析85平方米可以做成五房?jī)蓮d兩衛(wèi)的魔方戶型”、“90平方米=140平方米+2層+1個(gè)院子+1個(gè)私家電梯廳+1個(gè)超大露臺(tái)”、“90平方米170平方米”以

23、上是幾個(gè)熱銷(xiāo)樓盤(pán)戶型的宣傳口號(hào)，市場(chǎng)的戶型可謂琳瑯滿目，可變空間已經(jīng)是小菜一碟的，很多熱銷(xiāo)戶型都有著非同一般的可變空間，通過(guò)戶型的競(jìng)爭(zhēng)，來(lái)吸引購(gòu)房者的眼球。一、保利東灣 典型戶型:max90戶型，max60戶型。1、特征:作為東灣別墅級(jí)公寓的代表性產(chǎn)品，max系列的推出是在強(qiáng)調(diào)空間變化的同時(shí)，將擴(kuò)大空間的利用率和保證居住的舒適性很好的結(jié)合在了一起。第三代小戶型對(duì)第二代小戶型的根本性革新，帶來(lái)小戶型設(shè)計(jì)由“內(nèi)”向“外”的觀念性轉(zhuǎn)變,雖然二者都具有附贈(zèng)面積和空間的可變性，但不同的是，前者并沒(méi)有突破整個(gè)大的格局，而是不斷地向內(nèi)挖掘；后者卻在東南西北四個(gè)方面進(jìn)行了突破，全面向外拓展。2、max90戶型

24、, 突破空間局限，變幻舒適江景三房:戶型總體分析：從上面的戶型圖可以看到：2房朝南，長(zhǎng)達(dá)30米的采光面，形成全明全通透的室內(nèi)環(huán)境，首先確保了居住的舒適性。餐廳、客廳一體化設(shè)計(jì)，并呈錯(cuò)落式布局，使90 m2的戶型擁有120 m2的空間感。經(jīng)典的2+1戶型，繼承了第二代小戶型的變化特點(diǎn)，所不同的是，7.5m2北陽(yáng)臺(tái)變化而經(jīng)過(guò)科學(xué)配置，60 m2的兩房不僅擁有功能完善的空間結(jié)構(gòu)，還擁有一個(gè)專為江景設(shè)計(jì)的8.5 m2大陽(yáng)臺(tái)，可以說(shuō)將空間的利用發(fā)揮到了極致。一個(gè)方面。而且，和第二代小戶型把自己“藏”進(jìn)室內(nèi)的舉措不同，max 90是主動(dòng)將自己置入大自然中，由此可見(jiàn)其對(duì)于自然的尊重！陽(yáng)臺(tái)、露臺(tái)、入戶花園、飄

25、窗，全方位擴(kuò)大自然接觸面，將一線江景、生態(tài)濕地、情境園林三重景觀體系一并納入其360環(huán)形視野，帶來(lái)別墅級(jí)生活方式的居住體驗(yàn)。此外，還有將近30%的高附贈(zèng)率。3、max60戶型, 造就全功能江景兩房:戶型總體分析：小巧緊湊的兩房結(jié)構(gòu)，將實(shí)用主義與情趣生活巧妙結(jié)合。大尺度的開(kāi)間、進(jìn)深提升整個(gè)戶型的舒適度，而且可改變?yōu)?+1戶型，營(yíng)造溫馨家庭生活。帶超大面積陽(yáng)臺(tái)的南向主臥，大空間視角，江景、園景、風(fēng)景盡收眼底，隨心而動(dòng)。經(jīng)過(guò)科學(xué)配置，60 m2的兩房不僅擁有功能完善的空間結(jié)構(gòu)，還擁有一個(gè)專為江景設(shè)計(jì)的8.5 m2大陽(yáng)臺(tái)，可以說(shuō)將空間的利用發(fā)揮到了極致。二、復(fù)地連城國(guó)際 典型戶型:c1戶型，面積96平

26、方米。1、特征:通過(guò)陽(yáng)臺(tái)、露臺(tái)、飄窗、花池、入戶花園等方式增加空間的舒適性。2、戶型總體分析：在這個(gè)戶型空間里,居住者可根據(jù)自己的需要進(jìn)行規(guī)劃，可以是一個(gè)開(kāi)放型的戶內(nèi)花園,可以是一個(gè)優(yōu)雅的茶道室,可以是一個(gè)陽(yáng)光書(shū)房,當(dāng)然也可以是一個(gè)獨(dú)立的房間。它為業(yè)主提供了一個(gè)額外的可利用的空間。說(shuō)起來(lái)比較簡(jiǎn)單,其實(shí)就是開(kāi)發(fā)商設(shè)計(jì)了一個(gè)大一些的陽(yáng)臺(tái),這個(gè)面積可以根據(jù)業(yè)主的需求自由設(shè)置功能。為了讓這個(gè)“可變空間”利用率更好,開(kāi)發(fā)商事先作了各種設(shè)置:比如設(shè)置降板,比室內(nèi)地平標(biāo)高降低30厘米,方便花木種植和木踏步道的鋪設(shè),以便將來(lái)做陽(yáng)光房;二是在施工中預(yù)埋邊框,保證在裝修時(shí)形成完整封閉的室內(nèi)空間,與普通居室一樣應(yīng)用

27、;三是獨(dú)立分隔,“可變空間”屬于“額外空間”,購(gòu)買(mǎi)時(shí)只計(jì)算一半面積,經(jīng)濟(jì)實(shí)惠。三、中海金溪園 典型戶型: a1戶型，面積89平方米。1、特征:通過(guò)對(duì)剪力墻的合理設(shè)置,使戶型有了更多變化的可能,滿足個(gè)性化居住要求。2、戶型總體分析：金溪園的這個(gè)戶型參考純板樓設(shè)計(jì),全明戶型設(shè)計(jì),方正布局,南北通透,超大面寬,超短進(jìn)深,加大室內(nèi)的陽(yáng)光照射面,和陽(yáng)光親密接觸。落地飄窗、露臺(tái)、陽(yáng)臺(tái)、多功能間等延展空間,讓90平方米空間同樣擁有舒適的享受。值得一提的是,金溪園戶型均靈動(dòng)可變,可根據(jù)不同居住需求,對(duì)客廳、次臥、主臥等空間進(jìn)行靈活布置。可滿足業(yè)主個(gè)性化需求。從這個(gè)戶型看,雖然陽(yáng)臺(tái)屬于室外空間,但它的位置明顯內(nèi)

28、陷。很明顯,設(shè)計(jì)師在戶型設(shè)計(jì)之初,就是把它作為室內(nèi)空間來(lái)考慮的,只不過(guò)是加了一個(gè)“陽(yáng)臺(tái)”的外衣。邊上還設(shè)計(jì)了一個(gè)衛(wèi)生間,后期裝修時(shí),就可以設(shè)計(jì)成一個(gè)套房。而落地飄窗、露臺(tái)、多功能間、工作陽(yáng)臺(tái)等的設(shè)置,又讓業(yè)主多了許多可拓展的空間。流線分析：戶型整體流線簡(jiǎn)潔，入戶門(mén)對(duì)主臥門(mén)的處理較不合理。主臥餐廳相對(duì)較為舒適，其他房間均較為狹小。分區(qū)流線：動(dòng)靜分區(qū)明確、合理，公共區(qū)域空間完整。有良好的南向面。干濕方面很實(shí)用并附和流線的順暢。餐廳、廚房、功能陽(yáng)臺(tái)和客廳、露臺(tái)的空間搭分區(qū)均對(duì)戶型有一定提升。四、贊成美樹(shù) 典型戶型: d1、d2戶型，面積129平方米。1、特征: 這種戶型創(chuàng)意不再局限于單層空間,而是通

29、過(guò)夾層、中空客廳等方式,增加面積的同時(shí),也給業(yè)主營(yíng)造不同的空間體驗(yàn)。2、戶型總體分析：位于城北的贊成美樹(shù)有一批129平方米的夾層戶型。每個(gè)戶型可以分別贈(zèng)送37、53平方米的夾層面積,這些面積可作為視聽(tīng)室、娛樂(lè)室或者書(shū)房。因夾層空間的參與,公寓里產(chǎn)生了一戶擁有“雙層”或者“三層”的空間,分別可作為居住層(主臥、次臥)、生活層(客廳、餐廳、廚房等)和多功能層,利用豎向空間帶來(lái)了功能布局的合理變化,營(yíng)造動(dòng)靜分離,南北通透的生活空間。此外,產(chǎn)品還設(shè)計(jì)了4米挑空的高廳和4.3米的客廳開(kāi)間尺度,實(shí)現(xiàn)了三房朝南,而且三房面寬達(dá)到8.7米,形成超寬采光面。房屋測(cè)量規(guī)范規(guī)定:層高在2.2米以下的夾層、插層、技術(shù)

30、層和層高小于2.2米的地下室和半地下室,不計(jì)入建筑面積。美樹(shù)和水晶城的夾層,正是利用了這一點(diǎn)。其具體是在兩層之間,再夾上一層,三層賣(mài)給兩戶人家。其中中間的那層層高僅2.2米,凈高2.17米,不計(jì)入建筑面積。夾層被分開(kāi)兩部分,一部分是53平方米,是偶數(shù)層的地下室;一部分是37平方米,是奇數(shù)層的閣樓。但是人們可能還會(huì)有疑問(wèn),美樹(shù)這個(gè)戶型面積有129平方米,以80%的得房率計(jì)算,其室內(nèi)面積應(yīng)該有近104平方米。按照常規(guī),夾層的面積應(yīng)該超過(guò)104平方米,因?yàn)閵A層不用分?jǐn)傠娞輳d面積。而夾層中,“閣樓”和“地下室”的面積加起來(lái)是90平方米,那么,夾層中另外超過(guò)14平方米的部分去哪里了？事實(shí)是,夾層中,另外

31、超過(guò)14平方米的部分,被懸空分給上下樓之間的客廳了。想象一下,2樓和3樓的層高如果是各2.9米,加上夾層2.17米,那么,整個(gè)二三樓上下之間,高度加在一起,是不是有7.97米?然后,在7.97米中間隔斷,那么2樓和3樓的高度是不是各接近4米?這個(gè)4米的高度,正是上下兩個(gè)戶型的挑空客廳。五、大家多立方 典型戶型: a1戶型，面積90平方米。1、特征: 三多：1-1、陽(yáng)光多：一梯兩戶、大面寬、通透全明1-2、舒適多：飄窗多、大陽(yáng)臺(tái)、雙層挑高露臺(tái)，附加多樣空間1-3、功能多：90平方米兩房變?nèi)?、戶型總體分析：大家多立方擯棄高層小戶型多中間套、采光通風(fēng)差的現(xiàn)象，采用一梯兩戶、多房朝南格局，通透全明

32、，打造出九堡區(qū)域罕見(jiàn)的高層陽(yáng)光房。戶型設(shè)計(jì)預(yù)留更多功能的可變空間，靈活多變以備不時(shí)之需。多個(gè)飄窗、挑高露臺(tái)和陽(yáng)臺(tái)半開(kāi)放空間的應(yīng)用，增加附加空間。陽(yáng)臺(tái)可滿足多一房需要，方便業(yè)主根據(jù)家庭需要，改造成書(shū)房、健身房等功能空間。90兩房不用犧牲舒適，也能享受三房的多功能。六、順發(fā)和美家 典型戶型: y1原戶型，面積90平方米。1、特征: 這類戶型創(chuàng)新,把戶型創(chuàng)新放到了一個(gè)更廣闊的舞臺(tái)上,因?yàn)樵O(shè)計(jì)師干脆把戶型做成了兩層,并通過(guò)贈(zèng)送大面積的方式,使得得房率大為提高。2、戶型總體分析：順發(fā)和美家90平方米墅式公寓的特點(diǎn),最大面積可做到170平方米。這個(gè)戶型有幾個(gè)特點(diǎn):首先是大尺度,南向6.6米雙開(kāi)間、總層高是

33、罕見(jiàn)的5.5米(等于雙層高度),也就是說(shuō)它的室內(nèi)空間相對(duì)于普通90平方米戶型幾乎多出了一倍?？梢郧巴ズ笤?、可以中空高廳、可以舒適五房、可以雙主臥、可以中島式廚房它讓那些只在排屋或別墅中才會(huì)出現(xiàn)的經(jīng)典設(shè)計(jì),在90平方米里成為現(xiàn)實(shí)。其次,業(yè)主在后期的裝修時(shí),擁有的自由度也超乎想象。這種90平方米的戶型不同于已經(jīng)絕版的“l(fā)oft戶型”,因?yàn)樗鼡碛幸徊糠值臉前?樓上和樓下分別都做好了一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的衛(wèi)生間。除了已經(jīng)隔好的那一部分樓板,剩下的就全部都是層高為5.5米的挑空空間。這就意味著,在房屋交付以后,你可以完全根據(jù)自己的需求來(lái)架設(shè)樓板,來(lái)自由分隔室內(nèi)空間。也就是說(shuō),你完全可以根據(jù)自己的需要來(lái)安排房間數(shù)量,

34、2個(gè)?3個(gè)?還是5個(gè)?甚至6個(gè),都沒(méi)問(wèn)題,全憑你喜歡。如果你想讓客廳更氣派豪華一些,別在客廳上空做樓板,這樣就可以超高挑空客廳。當(dāng)然,你也可以在你的家里設(shè)計(jì)一個(gè)超過(guò)20平方米的空中庭院,充分享受田園風(fēng)情。如果你是兩口之家,那完全可以只在樓上安排兩個(gè)各自帶獨(dú)立衛(wèi)生間、走入式衣柜、化妝區(qū)或書(shū)房的超大豪華套房,一套自住,另一套可以留給未來(lái)的孩子或偶爾接父母來(lái)同住。如果做三房,你可以有n個(gè)變化,可以樓上三房,可以樓上雙主臥、樓下一客臥,可以三房都朝南如果做五房,那么可以保證每個(gè)房間都不小于10平方米,另外還有獨(dú)立的餐廳、客廳和三個(gè)衛(wèi)生間。順發(fā)和美家90平方米墅式公寓的設(shè)計(jì)源頭,其實(shí)就是傳統(tǒng)意義上的躍層

35、。但是開(kāi)發(fā)商在建造的時(shí)候,在第二層只鋪設(shè)約10多個(gè)平方米的臥室(帶衛(wèi)生間),其余約40平方米變成一樓的餐廳客廳挑空。除此之外,南向有一個(gè)約11平方米的雙層挑空非封閉大露臺(tái),北向有一個(gè)最大約20平方米的雙層挑空可封閉大凹廊(中間一隔可多出40平方米使用空間)。這樣兩層凹廊面積、挑空餐廳客廳面積及露臺(tái)面積合計(jì)在一起,贈(zèng)送面積就達(dá)到近90平方米。真正實(shí)現(xiàn)了突破性的超高得房率。七、風(fēng)雅樂(lè)府 典型戶型: f1原戶型，面積79平方米。1、特征: 通過(guò)各種技術(shù)的綜合體現(xiàn),把院落、露臺(tái)、中空客廳、躍層等元素集合在一起,不僅拓展了室內(nèi)空間,還增加了室外空間。2、戶型總體分析：風(fēng)雅樂(lè)府的每個(gè)戶型在設(shè)計(jì)之初,就考慮

36、了要有一個(gè)院子,有露臺(tái),有獨(dú)立的私家電梯廳,有天有地,還是躍層給人的第一印象是一個(gè)排屋,所以風(fēng)雅樂(lè)府給自己的房源定了個(gè)名字叫“空中排屋”。如一套79平方米的戶型,如果不需要挑高客廳和起居室,則都可以隔成兩層,這樣就增加了兩個(gè)房間,并且戶型還贈(zèng)送多個(gè)露臺(tái),進(jìn)一步增加了使用面積。房間開(kāi)間,基本都能達(dá)到3.9米的面寬;而90平方米以下戶型,也有兩到三個(gè)的房間開(kāi)間達(dá)到3.6米。除了面積優(yōu)勢(shì)外,風(fēng)雅樂(lè)府在戶型設(shè)計(jì)上還解決了高層住宅中較難做到每一套都南北通透的問(wèn)題。特別是中間套戶型,利用上下兩層、南北錯(cuò)落的設(shè)計(jì),做到了每一套都有南北開(kāi)間,每一套都是南北通透,室內(nèi)空氣流通。同時(shí),由于是兩層空間,每套都有24

37、個(gè)南向采光開(kāi)間。這個(gè)樓盤(pán)的意向客戶對(duì)戶型的具體要求包括:要滿足3房(主臥、小孩、父母、保姆、書(shū)房)以上、3廳(入戶門(mén)廳、餐廳、客廳、家庭廳)以上、兩個(gè)主臥(自己、孩子、父母)以上、兩個(gè)露臺(tái)(工作、休閑露臺(tái)等)、1個(gè)私家院子(都市人工作繁忙,希望在家里就可以接觸大自然)等。而每個(gè)功能空間的設(shè)置,又是有尺寸上的控制的。比如每個(gè)房間的開(kāi)間起碼超過(guò)3.5米(兩邊墻各0.3米,床2米,電視柜0.6米)、客廳最起碼3.6米(考慮到沙發(fā)、茶幾、墻、墻到沙發(fā)、茶幾到電視機(jī)等距離)、露臺(tái)要能放下一張麻將桌(桌子80厘米,桌子與椅背,起碼進(jìn)深和面寬都在兩米以上,后來(lái)調(diào)整到2.4米)、院子(需要下沉40公分,直接覆

38、土,可種灌木)根據(jù)規(guī)劃,風(fēng)雅樂(lè)府90平方米以下的房子,必須占到70%以上。如何在90平方米建筑面積里,滿足客戶這么多要求?當(dāng)時(shí)公司反復(fù)討論后認(rèn)為,這是不可能完成的任務(wù)。因?yàn)楫?dāng)時(shí)設(shè)計(jì)師算過(guò),如果要做一個(gè)相對(duì)舒適的三房,至少要101.2平方米。這種戶型還不是很理想的,因?yàn)榭蛷d要在中間,兩邊是房間,廳是暗的,有點(diǎn)類似于老的二手房戶型。要完成這個(gè)任務(wù),就只能做躍層。具體來(lái)說(shuō),就是把5.4米的總層高,做成兩層。其實(shí)就是通過(guò)贈(zèng)送樓層的方式,來(lái)擴(kuò)展使用空間。但為了滿足規(guī)劃要求,在第二層象征性地設(shè)置了一個(gè)10平方米左右的“臥室”,其他的空間,則都屬于中空。但是客戶在裝修的時(shí)候,可以把中空都變成平層,從而極大地

39、增加了可利用面積。比如以這個(gè)79平方米的戶型為例,贈(zèng)送面積就達(dá)到了60平方米。第五篇：小戶型創(chuàng)新趨勢(shì)淺析一、小戶型空間設(shè)計(jì)創(chuàng)新趨勢(shì)：1、全明設(shè)計(jì)打造市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)產(chǎn)品:通風(fēng)、采光不暢,一直是小戶型產(chǎn)品的通病。在未來(lái)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的壓力下,全明設(shè)計(jì)的中小戶型有望成為市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的優(yōu)勢(shì)產(chǎn)品。2、錯(cuò)層設(shè)計(jì)豐富空間環(huán)境:適當(dāng)?shù)腻e(cuò)層設(shè)計(jì)與空間高差營(yíng)造,有助于區(qū)隔功能空間、豐富空間環(huán)境、提升生活意境。3、挑空設(shè)計(jì)打造立體空間:客廳挑空,打造立體空間的中小復(fù)式產(chǎn)品,一直就是年輕消費(fèi)者的置業(yè)偏愛(ài),也有望成為未來(lái)中小戶型豪宅產(chǎn)品的設(shè)計(jì)方向。4、增設(shè)飄窗、陽(yáng)臺(tái)、露臺(tái)、入戶花園等空間:這些原本屬于大戶型甚至是豪宅產(chǎn)品的元素,被

40、越來(lái)越多地引入到中小戶型的設(shè)計(jì)當(dāng)中,這也是未來(lái)中小戶型產(chǎn)品豪宅化發(fā)展的必由之路。5、空間的自由組合滿足時(shí)尚個(gè)性化需求:未來(lái)市場(chǎng)中框架結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)、空間自由組合、多重居住功能的產(chǎn)品,對(duì)于爭(zhēng)奪年輕、時(shí)尚、個(gè)性的客戶來(lái)說(shuō),或許會(huì)是一劑良藥。二、小戶型功能設(shè)計(jì)創(chuàng)新趨勢(shì)：1、活動(dòng)區(qū)與休息區(qū)宜分開(kāi),休息區(qū)宜相對(duì)集中。2、盡量減少在活動(dòng)區(qū)域內(nèi)墻上開(kāi)門(mén),使完整墻面更多。3、各功能區(qū)之間相互聯(lián)系方便。4、房屋位置合理,進(jìn)門(mén)宜有小門(mén)廳過(guò)渡。5、廳宜朝南向或朝景觀向。6、廳平面避免不可利用的銳角室向。7、大廳與分戶門(mén)內(nèi)室設(shè)立半過(guò)渡性空間。8、在廳內(nèi)墻上忌多處開(kāi)門(mén)妨礙廳的使用,忌門(mén)與門(mén)相對(duì)開(kāi)。9、廳、臥室均有良好的朝向和

41、穿堂風(fēng),無(wú)暗房。10、居室、主臥室遠(yuǎn)離電梯間或樓梯。11、臥室外最好能配以陽(yáng)臺(tái)。12、工作陽(yáng)臺(tái)既可通風(fēng),又可彌補(bǔ)廚房使用面積和臨時(shí)使用功能的不足。13、食寢分離、居寢分離。14、入口處宜有玄關(guān)。15、餐廳與起居室宜空間上相互貫通,形成自然通風(fēng)。16、衛(wèi)生間不宜離主臥太遠(yuǎn),更不宜穿越客廳。第六篇：杭州戶型演變淺析一、2000年前后:大戶型扎堆,戶型設(shè)計(jì)單一。上世紀(jì)80年代初,杭州人漸漸從傳統(tǒng)的老墻門(mén)大院,搬到有點(diǎn)模樣的多層公寓里。這種房子多被冠以“某某新村”的名字,其實(shí)是單位的員工宿舍。有獨(dú)立的廚房和衛(wèi)生間,面積基本上在5060平方米。當(dāng)時(shí),面積大小是評(píng)判房子好壞的唯一標(biāo)準(zhǔn),在舒適性上卻完全沒(méi)有

42、多少考慮。這種現(xiàn)象一直持續(xù)到本世紀(jì)初。1998年,國(guó)家取消實(shí)物分房,商品房市場(chǎng)開(kāi)始蓬勃發(fā)展。2000年2004年,杭州樓市經(jīng)歷了急遽上揚(yáng)的階段。因?yàn)榉孔硬怀钯u(mài),這個(gè)階段戶型面積比較單一,公寓戶型面積都比較大,大多都超過(guò)120平方米,特別是一些郊區(qū)板塊,如濱江區(qū)當(dāng)時(shí)的主力戶型面積,甚至在160平方米以上。在大戶型扎堆上市的同時(shí),小戶型房源非常稀缺。為了提高得房率,開(kāi)發(fā)商大多在單元里設(shè)置一梯三戶的格局,兩邊是大戶型,中間夾一套小戶型,面積則在70110平方米不等。這個(gè)中間套雖有比較大的面寬和比較好的采光,但大多正對(duì)電梯,通風(fēng)性不好。這時(shí)的戶型設(shè)計(jì),還停留在比較粗放的階段,開(kāi)發(fā)商并不注重對(duì)每個(gè)功能布

43、局的分布和細(xì)化,暗衛(wèi)、暗廚非常普遍。而小戶型的稀缺,也造成了市場(chǎng)上嚴(yán)重的結(jié)構(gòu)性問(wèn)題。二、20052006年:全明通透,創(chuàng)意十足。2005年2006年,在國(guó)家宏觀調(diào)控下,樓市進(jìn)入調(diào)整。杭州樓市的戶型設(shè)計(jì),在這個(gè)階段實(shí)現(xiàn)了大幅度的跨越。首先,樓盤(pán)設(shè)計(jì)更加細(xì)化。2006年,錢(qián)江新城樓盤(pán)盛世錢(qián)塘的宣傳資料上這樣寫(xiě)道:“明廳、明室、明廚、明衛(wèi)”,所有房間全明,這在當(dāng)時(shí)的杭州樓市,絕對(duì)稱得上是一個(gè)亮點(diǎn)。在衛(wèi)生間設(shè)個(gè)窗,看起來(lái)簡(jiǎn)單,但對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō),卻意味著增加不少設(shè)計(jì)成本和土建成本,但這使得戶型的舒適度和人性化上了很大一個(gè)臺(tái)階。戶型設(shè)計(jì)也不再大而無(wú)當(dāng),一批緊湊型的戶型開(kāi)始登上歷史舞臺(tái)。比如三墩區(qū)域的天陽(yáng)美

44、林灣,就一度以大面寬、短進(jìn)深、全明通透、精致實(shí)用的戶型設(shè)計(jì),成為不少購(gòu)房者津津樂(lè)道的話題。另外,這個(gè)階段樓盤(pán)的戶型創(chuàng)意也開(kāi)始出現(xiàn)。比如當(dāng)時(shí)樓市開(kāi)始出現(xiàn)一種“空中別墅”的新概念,就是在公寓里做出豪宅的感覺(jué)來(lái)。在這方面比較有名的無(wú)疑是錢(qián)江新城的金色海岸。金色海岸的空中別墅最小的客廳開(kāi)間都在5.1米以上、客廳中空挑高7米、客廳設(shè)有6米高的大面積玻璃幕窗、270度三面弧形的玻璃窗這些全新的理念,再次把杭州樓市的戶型創(chuàng)新,抬高到一個(gè)新的層面。三、2007年至今:異彩紛呈的新戶型時(shí)代。“送露臺(tái)、送入戶花園、中空客廳”、“79平方米可以做到140平方米”、“魔方戶型”、“可變空間”,這個(gè)階段的戶型創(chuàng)新,就更

45、加花頭十足了。有兩個(gè)比較重要的事件,引發(fā)了這一輪的戶型變革。首先是2006年,國(guó)務(wù)院九部委出臺(tái)“國(guó)六條”。該條新政出臺(tái),極大了改變了之前不合理的住房供應(yīng)結(jié)構(gòu),從此以后,之前是邊緣產(chǎn)品的小戶型,真正作為歷史的主角,登上杭州樓市的舞臺(tái)。另外一個(gè)事件則是,受全球金融危機(jī)和宏觀經(jīng)濟(jì)影響,商品房銷(xiāo)售一度滯緩,不少樓盤(pán)為了從激烈的競(jìng)爭(zhēng)中生存下來(lái),將戶型創(chuàng)新提到了重要位置,以此吸引購(gòu)房者下單。戶型更顯個(gè)性化。比如紅蘋(píng)果的“x5”戶型,橡樹(shù)園的“xxl”戶型，保利的“max”戶型等。還有一種叫做“可變空間”的戶型設(shè)計(jì)開(kāi)始盛行。比如連城國(guó)際的可變空間,你可以把它變成書(shū)房、也可以是花房,又或者是露臺(tái),可以根據(jù)個(gè)人

46、愛(ài)好,自己設(shè)定。樓盤(pán)還流行空間拓展。比如錢(qián)塘山水把挑空露臺(tái)做成中空餐廳,把陽(yáng)臺(tái)包進(jìn)變成房間,大大拓展可利用空間;保利東灣大面積送入戶花園和露臺(tái)等,將戶型空間向大自然,向“外面”作了更多拓展戶型創(chuàng)新開(kāi)始呈現(xiàn)出百花齊放、異彩紛呈的特色。小戶型成為樓市的主角。90平方米及以下的戶型,開(kāi)始前所未有地占據(jù)市場(chǎng)。全明通透、飄窗、走入式衣柜、送陽(yáng)臺(tái)露臺(tái),開(kāi)始成為常態(tài)。地產(chǎn)委托物業(yè)前期管理工作相關(guān)業(yè)務(wù)指引1、 目的以內(nèi)部市場(chǎng)化為原則，理順地產(chǎn)公司與物業(yè)公司之間前期介入工作的經(jīng)營(yíng)和業(yè)務(wù)關(guān)系。2、適用范圍適用于地產(chǎn)公司和物業(yè)公司前期介入相關(guān)工作但不限于工程規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工、工程接管驗(yàn)收、銷(xiāo)售配合、售后服務(wù)等階段工作

47、的指導(dǎo)。3、職責(zé)3.1 物業(yè)公司新項(xiàng)目管理部、地產(chǎn)項(xiàng)目部和地產(chǎn)客服委員會(huì)共同編制、修訂和履行本指引。3.2 物業(yè)公司新項(xiàng)目部在新項(xiàng)目論證報(bào)告中對(duì)物業(yè)管理準(zhǔn)入可行性進(jìn)行分析。3.3 地產(chǎn)公司和物業(yè)公司須參照本規(guī)范，結(jié)合各項(xiàng)目的實(shí)際情況制定具體的工作方案和協(xié)議，以明確雙方業(yè)務(wù)和經(jīng)營(yíng)關(guān)系。4、原則4.1 物業(yè)公司與地產(chǎn)公司之間應(yīng)本著有利于贏得客戶滿意、有利于提升招商品牌、有利于促進(jìn)招商地產(chǎn)銷(xiāo)售的原則，合理確定物業(yè)公司和地產(chǎn)公司因產(chǎn)品屬性不同而帶來(lái)交叉環(huán)節(jié)工作的責(zé)權(quán)，理順在業(yè)務(wù)和經(jīng)營(yíng)方面的相互關(guān)系，建立規(guī)范、高效的協(xié)同機(jī)制。4.2 在業(yè)務(wù)關(guān)系上，物業(yè)公司與地產(chǎn)公司之間需建立清晰的業(yè)務(wù)流程，按照內(nèi)部市場(chǎng)

48、化原則，明確雙方責(zé)、權(quán)、利，在此基礎(chǔ)上理順雙方的人、財(cái)、物關(guān)系，以確保物業(yè)公司的良性經(jīng)營(yíng)。作為兩個(gè)獨(dú)立經(jīng)營(yíng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)體，在各項(xiàng)具體業(yè)務(wù)上，地產(chǎn)公司與物業(yè)公司之間應(yīng)以契約形式明確各自權(quán)利和義務(wù)。4.3 地產(chǎn)公司應(yīng)與物業(yè)公司應(yīng)按照已確定的各項(xiàng)委托業(yè)務(wù)費(fèi)用結(jié)算辦法（確保至少按季度結(jié)算一次）和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行結(jié)算。5、定義5.1 前期物業(yè)管理是指房屋集中交付使用之日起，至業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，由地產(chǎn)公司委托物業(yè)公司實(shí)施的物業(yè)管理。5.2 前期介入是指項(xiàng)目立項(xiàng)后至房屋集中交付使用階段，物業(yè)公司站在業(yè)主使用的角度，從管理需求和使用合理性、管理成本、可發(fā)展性（更新、改造、升級(jí)）等方面，向地產(chǎn)公司提出

49、建設(shè)性意見(jiàn)，以減少產(chǎn)品缺陷的過(guò)程。5.3房屋交付使用是指業(yè)主收到書(shū)面入住通知并辦理完結(jié)相應(yīng)入伙手續(xù)；業(yè)主收到入住通知后在限定期限內(nèi)不辦理相應(yīng)手續(xù)的，視為房屋已交付使用。5.4 項(xiàng)目開(kāi)辦費(fèi)是指在項(xiàng)目集中入伙前，物業(yè)公司為實(shí)現(xiàn)新項(xiàng)目的正常物業(yè)管理而產(chǎn)生的人員儲(chǔ)備、辦公設(shè)施購(gòu)置、工具材料采購(gòu)、員工生活設(shè)施完善等前期費(fèi)用。5.5 物業(yè)移交是在竣工驗(yàn)收后地產(chǎn)公司將物業(yè)的公共部位、配套設(shè)施設(shè)備和場(chǎng)所移交給物業(yè)公司，物業(yè)公司對(duì)相關(guān)設(shè)施的質(zhì)量、使用性、完好性、感觀效果等進(jìn)行驗(yàn)收。5.6 保潔開(kāi)荒是指項(xiàng)目接管驗(yàn)收合格后，物業(yè)公司對(duì)項(xiàng)目?jī)?nèi)各類房屋、共用部位、共用設(shè)備設(shè)施及場(chǎng)所進(jìn)行全面清潔，以保證業(yè)主入住時(shí)的良好狀

50、態(tài)。6、方法和過(guò)程控制6.1 項(xiàng)目前期介入6.1.1 為提供令客戶滿意的產(chǎn)品，規(guī)避和減少項(xiàng)目缺陷，在項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工建設(shè)和營(yíng)銷(xiāo)策劃階段地產(chǎn)公司應(yīng)要求物業(yè)公司提前介入，物業(yè)公司應(yīng)站在業(yè)主使用的角度，從管理需求和使用合理性、管理成本、可發(fā)展性（更新、改造、升級(jí)）等方面，提出建設(shè)性意見(jiàn)。6.1.1.1 規(guī)劃設(shè)計(jì)過(guò)程的控制。地產(chǎn)公司召集物業(yè)公司召開(kāi)設(shè)計(jì)說(shuō)明會(huì)，說(shuō)明相關(guān)設(shè)計(jì)內(nèi)容、提供相關(guān)技術(shù)資料。物業(yè)公司新項(xiàng)目管理部組織專業(yè)人員了解項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案，從物業(yè)管理與業(yè)主使用角度對(duì)設(shè)計(jì)方案提出建議書(shū)供地產(chǎn)公司參考，地產(chǎn)公司決策部門(mén)最終確認(rèn)并決定是否采納物業(yè)公司提出的建議并知會(huì)物業(yè)公司。6.1.1.2 施工過(guò)程

51、的控制。物業(yè)公司新項(xiàng)目管理部組織專業(yè)人員定期與地產(chǎn)公司項(xiàng)目部召開(kāi)現(xiàn)場(chǎng)會(huì)議或參加地產(chǎn)公司工程例會(huì)以了解和跟蹤工程進(jìn)展，熟悉和記錄隱蔽工程的管線位置和走向。同時(shí)從管理需求角度對(duì)小區(qū)的環(huán)境、安全、設(shè)備設(shè)施的安裝、硬件配套等方面提出建設(shè)性意見(jiàn)提交工程整改建議書(shū)。6.1.1.3 工程接管驗(yàn)收過(guò)程的控制。入伙之前3-5個(gè)月，物業(yè)公司、監(jiān)理公司對(duì)各類工程進(jìn)行全面的驗(yàn)收檢查并提交物業(yè)驗(yàn)收?qǐng)?bào)告，所有專業(yè)工程項(xiàng)目保證在入伙前一個(gè)月通過(guò)竣工驗(yàn)收。建立工程遺留問(wèn)題整改工作流程和責(zé)任分工并規(guī)定完成時(shí)限。地產(chǎn)客服委員會(huì)為物業(yè)公司的對(duì)接部門(mén)，由客服委員會(huì)協(xié)調(diào)地產(chǎn)各部門(mén)對(duì)物業(yè)公司發(fā)現(xiàn)的工程問(wèn)題進(jìn)行整改，確保入伙之前的工程質(zhì)量

52、。6.1.1.4 營(yíng)銷(xiāo)配合過(guò)程的控制。物業(yè)公司需配合地產(chǎn)公司做好以下工作：銷(xiāo)售中心、樣板房保潔、保安服務(wù)；客戶的接待咨詢服務(wù)；對(duì)地產(chǎn)公司開(kāi)展的業(yè)主聯(lián)誼活動(dòng)做好組織落實(shí)工作；加強(qiáng)樓盤(pán)宣傳，挖掘潛在客戶群；充當(dāng)?shù)禺a(chǎn)公司與業(yè)主溝通的橋梁，把業(yè)主在樓盤(pán)銷(xiāo)售過(guò)程中對(duì)小區(qū)規(guī)劃、設(shè)計(jì)的合理要求反饋給地產(chǎn)公司。6.1.1.4.1在營(yíng)銷(xiāo)過(guò)程中，地產(chǎn)公司和物業(yè)公司應(yīng)對(duì)相關(guān)問(wèn)題統(tǒng)一口徑，規(guī)避售樓出現(xiàn)的矛盾。6.1.1.4.2對(duì)于營(yíng)銷(xiāo)階段發(fā)生的費(fèi)用，地產(chǎn)公司和物業(yè)公司應(yīng)嚴(yán)格按照物業(yè)服務(wù)前期介入委托合同（附件一）進(jìn)行。6.1. 2 項(xiàng)目前期介入階段，地產(chǎn)公司應(yīng)每月組織召開(kāi)業(yè)務(wù)聯(lián)席會(huì)議，召集物業(yè)公司相關(guān)人員就物業(yè)公司提出

53、的意見(jiàn)進(jìn)行溝通。6.1.3 項(xiàng)目前期介入期間物業(yè)公司產(chǎn)生的人員成本、物料消耗及相關(guān)酬金（總成本的10-15%）由地產(chǎn)公司承擔(dān)（參考標(biāo)準(zhǔn)：按前期介入項(xiàng)目建筑面積計(jì)算，每平方米24元）。6.2前期物業(yè)管理階段6.2.1 前期物業(yè)管理服務(wù)合同：6.2.1.1由物業(yè)公司新項(xiàng)目部負(fù)責(zé)在房屋銷(xiāo)售之前，按照相關(guān)法規(guī)要求，起草前期物業(yè)管理服務(wù)合同、業(yè)主臨時(shí)公約。 6.2.1.2經(jīng)地產(chǎn)公司與物業(yè)公司共同認(rèn)可后，雙方簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)合同，明確委托管理事項(xiàng)、委托管理期限、雙方責(zé)權(quán)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、專用房屋、維修資金及違約責(zé)任等。在合同簽訂時(shí)應(yīng)充分考慮其對(duì)后期的影響，為從前期物業(yè)管理過(guò)渡到業(yè)主委托管理階段創(chuàng)造

54、條件，該合同應(yīng)和地產(chǎn)公司在銷(xiāo)售時(shí)與業(yè)主簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同的（關(guān)于前期物業(yè)管理的約定）內(nèi)容一致。6.2.2 物業(yè)管理方案策劃：在房屋竣工驗(yàn)收之前，物業(yè)公司新項(xiàng)目部應(yīng)擬定項(xiàng)目的物業(yè)管理方案，該方案是對(duì)管理服務(wù)工作的全面策劃，具體包括管理模式、服務(wù)內(nèi)容、管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、內(nèi)部管理機(jī)制、品質(zhì)控制方法、管理費(fèi)測(cè)算等內(nèi)容。6.2.3 物業(yè)管理費(fèi)測(cè)算6.2.3.1 物業(yè)公司應(yīng)在物業(yè)管理策劃方案中詳列物業(yè)管理費(fèi)的測(cè)算依據(jù)以及測(cè)算結(jié)果。6.2.3.2 物業(yè)管理費(fèi)定價(jià)應(yīng)參照當(dāng)?shù)卣笇?dǎo)標(biāo)準(zhǔn)和行業(yè)水平，確保物業(yè)管理項(xiàng)目（含分期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目）收支平衡，原則上不贊同為促進(jìn)地產(chǎn)銷(xiāo)售而降低物業(yè)管理費(fèi)引起管理費(fèi)定價(jià)虧損的做法，如確有必要，地產(chǎn)公司應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)虧損。6.2.4 項(xiàng)目開(kāi)辦費(fèi)6.2.4.1物業(yè)公司應(yīng)在物業(yè)管理費(fèi)測(cè)算時(shí)，將項(xiàng)目開(kāi)辦費(fèi)在合同期限內(nèi)分?jǐn)偟轿飿I(yè)管理成本中。6.2.4.2如果地產(chǎn)公司認(rèn)為物業(yè)公司測(cè)算的物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)偏高，物業(yè)公司也可將部分成本單獨(dú)與地產(chǎn)公司結(jié)算，通常應(yīng)在項(xiàng)目入伙前三個(gè)月由地產(chǎn)公司向物業(yè)公司支付開(kāi)辦費(fèi)（參照標(biāo)準(zhǔn)：按接管面積計(jì)算，每平方米23元），