土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告[務(wù)實(shí)運(yùn)用]

1、土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告項(xiàng)目名稱: 天津市南開區(qū)翠園里國有儲備用地使用權(quán)估價(jià)報(bào)告（項(xiàng)目地址：天津市南開區(qū)水上北路周鄧紀(jì)念館以西200米）受托估價(jià)單位:略土地估價(jià)報(bào)告編號:略土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告編號：略提交估價(jià)報(bào)告日期:2004年6月1日第一部分 總述一、 估價(jià)項(xiàng)目名稱天津市南開區(qū)翠園里國有儲備用地使用權(quán)估價(jià)報(bào)告二、委托估價(jià)方略三、受托估價(jià)方略四、估價(jià)目的本次估價(jià)目的是確定坐落于天津市南開區(qū)水上北路周鄧紀(jì)念館以西200米的翠園里小區(qū)，國有土地使用權(quán)16339.87平方米在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)值。五、估價(jià)依據(jù)：（一）有關(guān)法規(guī)政策文件中華人民共和國土地管理法；中華人民共和國土地管理實(shí)話條例法；中華人民共和國城市房地產(chǎn)管

2、理法；城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程；天津市中心城區(qū)土地定級估價(jià)更新成果報(bào)告；國家土地管理局關(guān)于加強(qiáng)地價(jià)管理規(guī)范土地估價(jià)行為的通知；（二）委托人提供的有關(guān)被估宗地的資料宗地位置圖；（三）估價(jià)人員實(shí)地勘察和調(diào)查所獲取的資料六、估價(jià)基準(zhǔn)日：本報(bào)告估價(jià)時(shí)點(diǎn)為二零零四年六月一日七、估價(jià)日期：本次評估的作業(yè)日期為二零零四年五月十一日至二零零四年六月一日八、地價(jià)定義：此次評估價(jià)格定義是估價(jià)對象土地紅線內(nèi)是“七通一平”（即通路、通電、通水、排水、通氣、通暖、通訊和宗地內(nèi)平整），紅線外是“七通一平”（即通路、通電、通水、排水、通氣、通暖、通訊和宗地內(nèi)平整）。宗地使用面積為16339.87平方米，土地用途為居住，國有土地使用

3、權(quán)法定最高使用年限為70年。九、估價(jià)結(jié)果：根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，采用科學(xué)的估價(jià)方法，在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料的情況下并結(jié)合本報(bào)告實(shí)際經(jīng)驗(yàn)與影響估價(jià)對象價(jià)格因素的分析，委估土地使用權(quán)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)值為：國有土地使用權(quán)面積：16339.87平方米國有土地使用權(quán)單位面積價(jià)格:1690.866 元/ 平方米國有土地使用權(quán)評估總價(jià)格:2762.853萬元大寫人民幣：貳仟柒佰陸拾貳萬捌仟陸佰陸拾元整十、需要特殊說明的事項(xiàng)：（1）數(shù)量發(fā)生變化時(shí)，委托估價(jià)方應(yīng)該按照實(shí)際發(fā)生額進(jìn)行調(diào)整。（2）當(dāng)用途、作價(jià)標(biāo)準(zhǔn)發(fā)生變化時(shí)，委托估價(jià)方應(yīng)聘請估價(jià)機(jī)構(gòu)重新確定估價(jià)結(jié)果。（3）本次估價(jià)只限報(bào)告中所確定的特定

4、估價(jià)目的，不適用于其他行為。（4）本次估價(jià)未考慮土地出讓金對地價(jià)的影響。十一、土地估價(jià)師簽字略十二、土地估價(jià)機(jī)構(gòu)略估價(jià)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人簽字： （機(jī)構(gòu)公章）2004年6月1日第二部分 估價(jià)對象描述及地價(jià)影響因素分析一、估價(jià)對象描述1土地登記狀況估價(jià)對象坐落于天津市南開區(qū)水上北路周鄧紀(jì)念館以西200米，國有土地使用權(quán)16339.87平方米在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)值。使用權(quán)類型為國有土地，宗地用途為居住。該土地法定最高使用年限為70年。該宗地土地等級為四級。2.土地權(quán)利狀況委估宗地使用權(quán)類型為國有土地，宗地用途為居住。該土地法定最高使用年限為70年。權(quán)屬清楚，截止到估價(jià)基準(zhǔn)日未設(shè)立抵押、租賃、擔(dān)保等他項(xiàng)權(quán)利。3.土

5、地利用狀況委估宗地上有建筑物，容積率為1.53，綠化率為35%左右，面積分配一室78.92平方米，結(jié)構(gòu)類型為磚混，建筑物為兩棟六層磚混樓，高檔外檐涂料，樓梯間不銹鋼欄。二、地價(jià)影響因素分析1、一般因素 影響地價(jià)的一般因素是指影響城市地價(jià)總體水平的一般、普遍、共同的因素，主要包括以下內(nèi)容：城市資源狀況：天津市是中國四大直轄市之一，其地理坐標(biāo)為北緯38度33分-40度15分，東經(jīng)116度42分-118度03分。地處華北平原東北部，北依燕山，東臨渤海，位于環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈的中心，是中國北方對外經(jīng)濟(jì)往來的主要進(jìn)出口通道，地理位置得天獨(dú)厚。國務(wù)院在1997年底對天津市作出明確定位，指出“天津市是環(huán)渤海地區(qū)的

6、經(jīng)濟(jì)中心，要努力建設(shè)成為現(xiàn)代化港口城市和我國北方重要的經(jīng)濟(jì)中心。全市共轄十八個(gè)區(qū)縣，包括中心城區(qū)六區(qū)、環(huán)城四區(qū)、濱海三區(qū)、武清區(qū)、寶坻區(qū)和三個(gè)市轄縣。全市總面積11919.7平方公里。2001年全市常住人口1004.06萬人，人口密度為765人/平方公里。房地產(chǎn)制度與房地產(chǎn)市場狀況：2002年以來，天津市房地產(chǎn)市場在總體上保持快速、均衡、健康發(fā)展的發(fā)展趨勢。“十五”計(jì)劃的實(shí)施，天津市確定房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)加速發(fā)展的總體部署，為天津市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展形成了較好的宏觀環(huán)境。近年來天津市加大了基礎(chǔ)設(shè)施投入，城市環(huán)境明顯改善，城市功能進(jìn)一步提高，城市經(jīng)濟(jì)步入快速發(fā)展軌道，土地價(jià)值穩(wěn)步提高。土地交易更加公

7、開化、規(guī)范化。房地產(chǎn)投資全面增長。從資金來源上看，國內(nèi)貸款、利用外資、企業(yè)自籌資金、其他資金都有增加，特別是外商投資。同時(shí)，為房地產(chǎn)投融資的資本市場建設(shè)有了快速發(fā)展，公積金繳存比例不斷提高，土地抵押貸款、在建工程抵押貸款、個(gè)人購房貸款等金融服務(wù)的提供，有力地支持了本市的房地產(chǎn)開發(fā)和銷售。城市規(guī)劃與發(fā)展目標(biāo)：為落實(shí)天津市城市總體規(guī)劃，盡快把天津市建設(shè)為現(xiàn)代化的國際港口大都市和我國北方重要的經(jīng)濟(jì)中心，在近期規(guī)劃期內(nèi)（2002-2006）天津市將重點(diǎn)建設(shè)中心商務(wù)區(qū)和中心商業(yè)區(qū)，完善天津市作為區(qū)域性金融中心，商貿(mào)中心和信息中心的功能；加強(qiáng)現(xiàn)代化物流中心的建設(shè)，突出海港、航空港的經(jīng)濟(jì)帶動(dòng)作用，形成一批具

8、有相當(dāng)輻射能力的物資集散貿(mào)易中心；促進(jìn)工業(yè)基地特別是高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地的發(fā)展，增強(qiáng)城市的經(jīng)濟(jì)實(shí)力；圍繞提高城市文化品位，建設(shè)一批國際一流的圖書館、博物館、運(yùn)動(dòng)場、體育館等文體設(shè)施及大型旅游活動(dòng)中心、生態(tài)環(huán)境保護(hù)區(qū)。2、區(qū)域因素（1）區(qū)域概況估價(jià)對象坐落于天津市南開區(qū)水上北路周鄧紀(jì)念館以西200米，國有土地使用權(quán)16339.87平方米，土地設(shè)定用途為居住，地處南開區(qū)居住四級用地。（2）交通條件被評估宗地坐落于天津市南開區(qū)水上北路周鄧紀(jì)念館以西200米，交通條件良好。（3）基礎(chǔ)設(shè)施條件該宗地為紅線內(nèi)及紅線外基礎(chǔ)設(shè)施條件達(dá)到 “七通一平”（即通路、通電、通上水、通下水、通氣、通暖、通訊和宗地內(nèi)平整）。

9、（4）商業(yè)繁華程度該宗地周圍有家樂福等大型超市和工行、農(nóng)行等服務(wù)設(shè)施。（5）環(huán)境條件該宗地坐落于天津市南開區(qū)水上北路周鄧紀(jì)念館以西200米，無重大工業(yè)污染，周圍有水上公園等娛樂場所，環(huán)境幽雅。（6）宗地自身?xiàng)l件該地塊地勢平坦，有擴(kuò)展余地。3、個(gè)別因素委估宗地使用權(quán)類型為：國有土地。宗地用途為：居住。土地法定最高使用年限為：70年。委估宗地上有建筑物，容積率為：1.53，綠化率為：35%左右。該地塊地勢平坦，有擴(kuò)展余地。該宗地為紅線內(nèi)及紅線外基礎(chǔ)設(shè)施條件達(dá)到 “七通一平”（即通路、通電、通上水、通下水、通氣、通暖、通訊和宗地內(nèi)平整）。第三部分 土地估價(jià)一、 估價(jià)原則為在本次評估中能夠最終體現(xiàn)客觀

10、、公正、科學(xué)、合法的原則，我們在工作中嚴(yán)格遵循以下各項(xiàng)估價(jià)原則：（一）替代原則根據(jù)市場運(yùn)行規(guī)律，在同一商品市場中，商品或提供服務(wù)的效用相同或大致相似時(shí)，價(jià)格低者吸引需求，即有兩個(gè)以上互有替代性的商品或服務(wù)同時(shí)存在時(shí)，商品或服務(wù)的價(jià)格是經(jīng)過相互比較之后來決定的。土地價(jià)格也同樣遵循替代規(guī)律，某塊土地的價(jià)格，受其他具有相同使用價(jià)值的地塊，即同類型具有替代可能的地塊價(jià)格所牽制。（二）需求與供給原則在完全的市場競爭中，一般商品的價(jià)格都取決與供求的均衡點(diǎn)。供不應(yīng)求價(jià)格就會提高，否則價(jià)格降低。由于土地與一般商品相比，具有的壟斷性特征。因此在進(jìn)行土地估價(jià)時(shí)，既要考慮到所假設(shè)的公平市場，又要考慮土地供應(yīng)的壟斷性

11、特征。（三）變動(dòng)原則一般商品的價(jià)格，是伴隨著構(gòu)成價(jià)格的因素的變化而發(fā)生變動(dòng)的。土地價(jià)格也有同樣情形，它是各種地價(jià)形成因素相互作用的結(jié)果，而這些價(jià)格形成因素經(jīng)常處于變動(dòng)中，所以土地價(jià)格是在這些因素相互作用及其組合的變動(dòng)過程中形成的。因此，在土地估價(jià)時(shí)，必須分析該土地的效用、稀缺性、個(gè)別性及有效需求以及使這些因素發(fā)生變動(dòng)的一般因素、區(qū)域因素及個(gè)別因素。由于這些因素都在變動(dòng)之中，因此應(yīng)把握各因素之間的因果關(guān)系及其變動(dòng)規(guī)律，以便根據(jù)目前的地價(jià)水平預(yù)測未來的地價(jià)。（四）協(xié)調(diào)原則土地總是處于一定的自然與社會環(huán)境中，必須與周圍環(huán)境相協(xié)調(diào)。因?yàn)橥恋啬苓m應(yīng)周圍環(huán)境，則該土地的收益或效用能最大限度地發(fā)揮，所以要分

12、析土地是否與所處環(huán)境協(xié)調(diào)。因此，在土地估價(jià)時(shí)，一定要認(rèn)真分析土地與周圍環(huán)境的關(guān)系，判斷其是否協(xié)調(diào)，這直接關(guān)系到該地塊地收益量和價(jià)格。（五）多種方法相結(jié)合的原則隨著我國土地估價(jià)業(yè)的發(fā)展，目前比較實(shí)用地宗地估價(jià)方法有收益還原法、市場比較法、成本逼近法、剩余法和基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法等方法。由于不適宜地估價(jià)方法可能會使評估結(jié)果產(chǎn)生較大的偏差，因此進(jìn)行地價(jià)評估時(shí)，就要根據(jù)待估宗地的宗地情況，充分考慮用地類型及所掌握的資料，選擇最適宜的方法進(jìn)行評估，同時(shí)為了使評估結(jié)果更為客觀，更接近于準(zhǔn)確，評估中選擇兩種較為適宜的方法進(jìn)行評估，以便相互驗(yàn)證，減小誤差，確定出合理的評估價(jià)值。二、估價(jià)方法與估價(jià)過程（一）市場比

13、較法表1 比較因素條件說明表項(xiàng)目待估宗地案例1案例2案例3交易狀況交易時(shí)間2003.42002.62002.8交易方式使用權(quán)出讓使用權(quán)出讓使用權(quán)出讓使用權(quán)出讓土地類型附有建筑物附有建筑物附有建筑物附有建筑物土地所有權(quán)國有國有國有國有使用期年限70年70年70年70年土地用途住宅住宅住宅住宅區(qū)域狀況交通條件便利便利便利便利繁華程度繁華繁華繁華繁華基礎(chǔ)設(shè)施七通一平七通一平七通一平七通一平環(huán)境條件學(xué)校天師大附中天師大附中天師大附中天師大附中南大，天師大南大，天師大南大，天師大南大，天師大幼兒園天師大幼兒園天師大幼兒園天師大幼兒園天師大幼兒園公共配套水上公園，天圖水上公園，天圖水上公園，天圖水上公園，

14、天圖周鄧紀(jì)念館周鄧紀(jì)念館周鄧紀(jì)念館周鄧紀(jì)念館銀行工、建、招商行建、農(nóng)、招商行工、建、農(nóng)行工、招商、農(nóng)行醫(yī)院第二七一醫(yī)院第二七一醫(yī)院第二七一醫(yī)院第二七一醫(yī)院個(gè)別條件建筑類別住宅住宅住宅住宅建筑結(jié)構(gòu)磚混磚混磚混磚混裝修狀況毛坯毛坯毛坯毛坯綠化率35%建筑面積25000平方米宗地條件占地面積16339.87平方米容積率1.531.81.81.8項(xiàng)目位置南開區(qū)水上北路周鄧紀(jì)念館以西200米紅旗南路東迎水道南迎水道南中孚路東水上公園路西宗地形狀規(guī)則規(guī)則規(guī)則規(guī)則土地價(jià)格（元/平方米）1851.61687.91745.3樓面地價(jià)（元/平方米）1028.7937.7969.6表2 比較因素修正系數(shù)表項(xiàng)目案例1

15、案例2案例3交易狀況交易時(shí)間111交易方式111土地類型111土地所有權(quán)111使用期年限111土地用途111區(qū)域狀況交通條件111.020繁華程度0.99011.010基礎(chǔ)設(shè)施0.9801.0100.990自然條件111社會環(huán)境111供給處理設(shè)施狀態(tài)0.9801.0201.010商店街道配置狀態(tài)0.9800.9901.010教育與社會福利設(shè)施111災(zāi)害發(fā)生的危險(xiǎn)性111公害發(fā)生的程度111空地面積及利用狀態(tài)0.9901.0101.020景觀等狀態(tài)11.0101.020規(guī)劃限制1.02011建筑類別111宗地條件建筑結(jié)構(gòu)111裝修狀況111規(guī)劃條件0.9801.0101.010占地面積111容積

16、率0.9090.9090.909總修正比率0.8400.9560.996比準(zhǔn)價(jià)格（元/平方米）1851.61687.91745.3估價(jià)對象評估價(jià)格（元/平方米）1555.5541613.8601737.603比較案例交易時(shí)間分別為為2003年4月、2002年6月、2002年8月，距今分別是14、24、22個(gè)月，年利息率取1.98%，所以修正后價(jià)格分別計(jì)算為V1=1591.875（元/平方米）V2=1678.996（元/平方米）V3=1801.727（元/平方米）V=（V1 +V2+ V3）3=1690.866（元/平方米）因此，根據(jù)市場比較法，待估宗地的地價(jià)為1690.866元/平方米。(二)

17、 剩余法此地為已開發(fā)的土地，因此采用可以采用剩余法求得土地的價(jià)格。本案利用售樓價(jià)格計(jì)算樓面地價(jià)。公式如下：L=M-A*(1+I+P+R+IP+IR)-MS/(1+R+P)式中：L某一商品樓用地的單位面積樓面土地價(jià)格；M某一商品樓房單位售價(jià)；A當(dāng)?shù)赝惤ㄖ挝幻娣e平均造價(jià)；I專業(yè)費(fèi)率； R利息率P利潤率； S稅收率；運(yùn)算如下：M=3400（元/平方米）A=1300（元/平方米）I= 3% R=5.31% P=15% S=5.5%故： L=1331.601（元/平方米）根據(jù)：地價(jià)=樓面地價(jià)容積率 容積率=1.53V=Lm=2037.349（元/平方米）因此，根據(jù)剩余法，待估宗地的地價(jià)為2037.3

18、49元/平方米。( 三) 基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法估價(jià)對象坐落于天津市南開區(qū)水上北路周鄧紀(jì)念館以西200米，國有土地使用權(quán)16339.87平方米在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)值。使用權(quán)類型為國有土地，宗地用途為居住。該土地法定最高使用年限為70年。該宗地土地等級為四級。委估宗地上有建筑物，容積率為1.53，綠化率為35%左右。委估宗地所在區(qū)域的住宅土地級別為四級，基準(zhǔn)地價(jià)為3060元/平方米 。表1 宗地條件說明表影響因素宗地條件說明區(qū)域因素繁華程度距一級商業(yè)中心（m）3000距二級商業(yè)中心（m）700距區(qū)級商業(yè)中心（m）150距小區(qū)商業(yè)中心（m）70交通條件距交通干道（m）210距公交站點(diǎn)（m）100距火車站（m

19、）3500人口密度（萬人/km2）3.6基本設(shè)施完備度三水、雙氣、電話，有物業(yè)管理社會服務(wù)設(shè)施距小學(xué)（m）600距醫(yī)院（m）300距文娛場所（m）100環(huán)境質(zhì)量聲環(huán)境三級、有綠地、小污染源規(guī)劃限制住宅區(qū)個(gè)別因素土地使用年期70容積率153土地開發(fā)程度七通一平住宅朝向南北向表2 基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表影響因素修正幅度（%）區(qū)域因素繁華程度距一級商業(yè)中心（m）0距二級商業(yè)中心（m）0距區(qū)級商業(yè)中心（m）0.55距小區(qū)商業(yè)中心（m）0.44交通條件距交通干道（m）0距公交站點(diǎn)（m）1.1距火車站（m）-0.48人口密度（萬人/km2）0基本設(shè)施完備度0.44社會服務(wù)設(shè)施距小學(xué)（m）0距醫(yī)院（m）0.88距文娛場所（m）0.22環(huán)境質(zhì)量0.44規(guī)劃限制0.17影響因素修正幅度（%）個(gè)別因素土地使用年期1容積率1土地開發(fā)程度1住宅朝向1.05利用基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表計(jì)算宗地地價(jià)的計(jì)算公式為：P