2016年瑞麗市房地產(chǎn)市場調(diào)查報告

1、2012年瑞麗市房地產(chǎn)市場調(diào)查報告紅河州盛偉房地產(chǎn)營銷 云南省瑞麗市房地產(chǎn)市場調(diào)查 報 告 一、瑞麗城市發(fā)展狀況 （一）瑞麗市基本情況 （二）瑞麗市人口情況 （三）瑞麗市經(jīng)濟發(fā)展情況 （四）小結(jié)二、瑞麗房地產(chǎn)市場情況 （一）房地產(chǎn)市場發(fā)展情況 （二）瑞麗城市規(guī)劃 （三）瑞麗土地市場情況 （四）市場在（將）售項目 （五）個案研究 （六）小結(jié)三、瑞麗市房地產(chǎn)市場分析 （一）業(yè)態(tài)分析 （二）物業(yè)分析 （三）價格分析 （四）客戶分析 （五）戶型分析 （六）小結(jié)目 錄一、瑞麗城市發(fā)展狀況（一）瑞麗市基本情況 瑞麗地處云南西部，德宏州西南部。是320國道終點，昆瑞公路與中印公路（史迪威公路）的交匯處。其東

2、連芒市，北接隴川，西北、西南、東南三面與緬甸山水相連，村寨向望。在這里，瑞麗與緬甸木姐共同構(gòu)成1壩（勐卯壩），2國，3省邦（云南省、克欽邦、撣邦），4區(qū)（瑞麗經(jīng)濟合作區(qū)、姐告邊境貿(mào)易區(qū)、畹町經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、畹町合作區(qū)），5座城市（瑞麗、畹町、木姐、南坎、九谷）的邊境地理特色。瑞麗全市總面積1020平方公里。 瑞麗城區(qū)距緬甸國家級口岸木姐公里，距緬甸旅游城市南坎32公里，距緬甸水陸碼頭八莫138公里，距緬甸首都仰光981公里。 中緬油氣管線、泛亞鐵路大瑞段、杭瑞高速龍瑞段等國家戰(zhàn)略工程建設(shè)如火如荼，瑞麗作為云南面向西南開放橋頭堡的最重要門戶地位更加凸顯。 瑞麗擁有2個國家級口岸，是中國對緬貿(mào)易最重要

3、的口岸城市和國人赴緬旅游最主要的集散地，緬玉、珠寶、紅木等特色產(chǎn)品貿(mào)易異常繁榮。 (二)瑞麗市人口規(guī)模 2010全國第六次全國人口普查，瑞麗市常住總?cè)丝?80627人，其中農(nóng)業(yè)人口87003人，城鎮(zhèn)人口93624人。戶籍人口僅為12萬左右，外地人口約為6萬左右并絕大部分在瑞麗及姐告經(jīng)商或就業(yè)。另有日均2萬多的外地流動人口（包括在瑞緬甸華人華僑、緬籍經(jīng)商打工人員 ）。 瑞麗為人口凈增長城市，自然人口出生率較高，幾乎無外出打工人員，外來人口數(shù)量逐年增長態(tài)勢明顯。（三）瑞麗市經(jīng)濟發(fā)展情況 2011年城鄉(xiāng)居民收入不斷增長。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入16700元，增長11.8%；農(nóng)民人均純收入4820元，增

4、長14.3%。 根據(jù)人均GDP與房地產(chǎn)發(fā)展的關(guān)系模型，瑞麗房地產(chǎn)市場步入了快速發(fā)展期;人均收入增長迅速，儲蓄增長明顯高于消費支出，民間資本充裕，藏富于民現(xiàn)象典型，投資需求潛力巨大。 瑞麗2011年全年實現(xiàn)生產(chǎn)總值億元，比上年增長16.6%，高于全州水平個百分點。其中，第一生產(chǎn)總值億元，增長9.1%，第二產(chǎn)業(yè)增加值億元，增長16%，第三產(chǎn)業(yè)增加值億元，增長19.3%。 2011年口岸貿(mào)易進出口總額億美元（約合人民幣110億元），增長33.8%。全社會固定資產(chǎn)投資總額億元，增長35%。財政總收入億元；財政一般預(yù)算收入億元，增長37.3%。實現(xiàn)社會消費品零售總額億元，增長21%。 第三產(chǎn)業(yè)占 比較大

5、，商貿(mào)業(yè)發(fā)達、個體老板多、客戶結(jié)構(gòu)呈啞鈴形分布，高端消費力強。 發(fā)達的特色商貿(mào)業(yè)和豐富的旅游資源引來大量的外來人口，外來人口房產(chǎn)置業(yè)需求旺盛且呈增長態(tài)勢。小結(jié)： 瑞麗市作為國家“開發(fā)開放試驗區(qū)”、云南省“建設(shè)面向西南開放的橋頭堡”最重要門戶、國家新能源通道關(guān)鍵節(jié)點和中緬貿(mào)易最大口岸，城市在 國家 戰(zhàn)略層面的重要性日益凸顯，國家、省、州必然更加重視和關(guān)注，給予瑞麗多方面政策支持。 珠寶、紅木等特色商貿(mào)，民族風情、入緬觀光等特色旅游，極大的促進了瑞麗第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 瑞麗經(jīng)濟的高速發(fā)展，吸引的大批外來人員，不僅滿足了經(jīng)濟發(fā)展的需要，創(chuàng)造了大量的財富，而且提升了 瑞 麗城市人口整體素質(zhì)，帶來了許多新

6、的理念，尤其是 新 型的投資、居住理念。瑞麗城市建設(shè)和房地產(chǎn)業(yè)在加速發(fā)展的同時，也定然邁上新的臺階。二、瑞麗房地產(chǎn)市場情況（一）房地產(chǎn)市場發(fā)展情況 2007年瑞麗市最大的商品房項目“翡翠園”面市，正式邁出了當?shù)胤康禺a(chǎn)開發(fā)具有象征性的一步。翡翠園（住宅）項目的均價只有1300元/，商業(yè)項目騰 隆國際商業(yè)廣場的價格也才是3000元/出頭。 2007年，整個瑞麗樓盤項目更是寥寥無幾。 但是到了2011年11月份 ， “翡翠園” （住宅）價格就 漲到了3900元/ ，房價在四年時間內(nèi)直接翻了三倍 。 截止2012年9月份，瑞麗共有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)82家，累計開工項目46個，開工面積超過200萬平米。 就

7、瑞麗市目前的人口規(guī)模和難見松動的樓市政策，可以預(yù)見明后兩年瑞麗樓市競爭將空前慘烈?。ǘ┤瘥惓鞘幸?guī)劃（規(guī)劃圖示） 老城商業(yè)區(qū)目前已經(jīng)形成整個瑞麗的行政、金融核心區(qū)，從某種程度上來講也就是瑞麗的CBD。目前中心區(qū)已經(jīng)啟動“舊城”改造項目，主要有“喬瑞”、“星河藍灣”、“錦福園”等項目，從整個瑞麗市中心區(qū)的規(guī)劃來看，片區(qū)下一步的發(fā)展是將現(xiàn)有行政、金融體系升級，以及改善片區(qū)的市容市貌。 西城新區(qū)政府以中央商務(wù)區(qū)定位，將以弄莫湖濕地恢復(fù)改造項目的開發(fā)建設(shè)為契機，營造以水系和綠地網(wǎng)絡(luò)為特色的大尺度綠色公共開敞空間，配合高品質(zhì)的民族文化旅游接待與高級酒店服務(wù)設(shè)施建設(shè)，并通過大量商業(yè)服務(wù)設(shè)施的聚集，形成以民

8、族文化為特色，以生態(tài)游樂體驗為突破，以休閑度假和高尚人居為主體，集游樂體驗、旅游休閑度假、高尚人居、會議會展、運動養(yǎng)生等功能于一體的旅居新區(qū)。通過弄莫湖湖面濕地的恢復(fù)改造、東南亞風情文化、高級別住宅區(qū)、五星級酒店、民族湖濱商業(yè)文化設(shè)施及康休閑設(shè)施等項目的建設(shè)，配套完善片區(qū)公共服務(wù)設(shè)施體系，使項目建設(shè)對周邊城市用地發(fā)展起到帶動作用。 南部商圈目前已經(jīng)形成瑞麗的“商貿(mào)集中區(qū)”，“南亞六城”“金星石木文化城”“東南亞商住城”項目的建設(shè)為該區(qū)域的發(fā)展奠定了扎實的基礎(chǔ)，以及后續(xù)發(fā)展的平臺。目前南亞六城已經(jīng)竣工，其中金星商貿(mào)城與泛亞國際分別以紅木家具與小商品經(jīng)營業(yè)態(tài)為主，已經(jīng)開始營業(yè)。南亞機電城與南亞汽配

9、城也逐漸有商家入駐。隨著政府引導(dǎo)與支持，商貿(mào)集中區(qū)繁榮的景象將會很快展現(xiàn)在我們眼前。 北部新城總規(guī)劃用地約為平方公里。北部新城開發(fā)項目定位于生態(tài)養(yǎng)生、休閑度假、商務(wù)會展、高尚居住、可研教育為一體的新型生態(tài)休閑城；片區(qū)市政基礎(chǔ)設(shè)施項目并未動工?！昂仙袨场钡貕K價值分析： 位于城市發(fā)展重點弄莫湖片區(qū)，未來周邊配套完善，瑞麗一中初中部建設(shè)完畢，規(guī)劃在建項目有：潮都國際、恒泰錦園、鑫盛時代佳園、國門春城、國際合作醫(yī)院等，籌備中的行政中心 、體育中心、教育中心等也即將興建。 弄莫湖片區(qū)大手筆規(guī)劃，大項目眾多，業(yè)態(tài)之間相輔相成，它不是一個項目，而 是再 造一個新城，升級一個新瑞麗； “湖畔尚灣” 為500

10、余畝綜合大盤，在 弄 莫湖北、西兩側(cè)鋪成，用地平整，景觀資 源良好，并與瑞麗老城區(qū)無縫相連； 瑞麗特區(qū)商貿(mào)、旅游業(yè)興盛后的休閑養(yǎng)生中心區(qū)域； 項目一號地塊即“鴻湖瑞城”占據(jù)整個片區(qū)觀湖效果的最佳位置，基于城市湖泊岸 線資源的稀缺性， “湖畔尚灣”特別是“鴻 湖 瑞 城”具有唯一、不可復(fù)制性，地塊升值空間巨大?。ㄈ┤瘥愅恋禺a(chǎn)市場情況 1、土地交易量 總房地產(chǎn)交易：3768宗總面積約：；交易金額約：萬元； 交易金額由2009年至2011年呈翻倍遞增趨勢 2、項目占地比例及分析 10-50畝的項目 10-50畝項目占總比咧20%。 國門1號 ：為高層住宅、酒店； 世紀旺角：為寫字樓及商場； 瑞麗印

11、象：包含商墅、酒店式公寓、商業(yè)； 潮都國際：為公寓、寫字樓。50100畝的項目 50-100畝項目占總比咧30% 竹林雅苑、錦福園是多層，沿街住宅下附帶底商； 星河藍灣分為住宅與商業(yè)，住宅含有公寓及別墅； 恒泰錦園、奧星世紀為商住項目； 國門公館分為住宅與商業(yè)。100畝以上項目 100畝以上項目占總比例50% 商住項目：南亞機電城一期、泛亞國際一期、金星商城一期、東南亞商住城； 普通住宅項目：國際花園、勐卯古鎮(zhèn)；貝葉灣；景成新城； 別墅項目：國門春城、勐卯古鎮(zhèn)；隆云.榮里香莎；東南亞商住城；景成新城。（四）市場可研究在（將）售項目 上述針對目前瑞麗市在（將）售可研究項目總計19個，總建筑面積1

12、603015，總套數(shù)10468套。其中在售項目13個；未開盤項目分別為國門春城、國門公館、潮都國際、貝葉灣、鑫盛時代佳園、瑞麗印象；據(jù)調(diào)查了解未開盤項目產(chǎn)品預(yù)計將在2012年底或2013年上半年推出產(chǎn)品。 在下節(jié)個案研究中，將對景成新城、榮里香莎等項目進行全面分析。（五）個案研究 1、祥瑞家園項目點評：項目優(yōu)勢：市政配套優(yōu)越，社區(qū)周圍就有瑞麗一中，勐卯小學，九州醫(yī)院、菜場、郵局、電信等， 交通便利。項目劣勢：體量較小；靠近市區(qū)，比較吵鬧，居住品質(zhì)較差。但銷售價格定位不能準確把握，導(dǎo)致 大批客戶流失和觀望。戶型單一、賣點不足、溢價功能小。主要客戶群：（住宅）附近學校的教師，為了子女上學便利的家庭

13、，以及附近珠寶街商戶。營銷解析：企業(yè)內(nèi)部就定價未能統(tǒng)一，導(dǎo)致大批客戶流失和觀望。2、隆云榮里香莎項目點評： 項目因地制宜，運用“透景式”開發(fā)理念，輕松將濱河景觀和高爾夫練習場攬入懷中，一定程度上避免了地塊狹長和面積較小無空間打造景觀的局限性。 樣板間、米挑高大堂、獨立私家花園及景觀泳池樹立起了產(chǎn)品獨特的市場差異化。但銷售現(xiàn)場的包裝、客戶接待、秩序管理不夠?qū)I(yè)及定價偏高導(dǎo)致高端客戶流失和觀望。 主要客戶來源：外地來瑞經(jīng)商的富商、華僑、姐告做外貿(mào)業(yè)務(wù)的公司高層人士。3、竹林雅苑項目點評：項目優(yōu)勢： 市政靠近瑞麗三中、菜場、交通便利(地處瑞麗至姐告、瑞麗至弄島的咽喉之地， 是瑞麗西部擴張的必經(jīng)之地）

14、；社區(qū)配套完善 籃球場、網(wǎng)球場、健身場、雙語幼 兒園、社區(qū)公園；項目劣勢：樓盤品質(zhì)較差（外形、戶型），不能吸引高端客戶；用同期開發(fā)，不利于資金的快速 回收；由于項目自身無法形成商圈，再加上離市區(qū)較遠也會流失部分客戶；主要客戶群：附近學校的教師、村民、本市一般公務(wù)員，農(nóng)村移民到城市生活人員，外地入住瑞麗 工作的人員。4、泛亞國際項目點評：項目優(yōu)勢：地處瑞麗南部商圈之內(nèi)，有較好的商業(yè)氛圍，前景看好；和專業(yè)的商業(yè)管理公司合作， 利于吸引當?shù)赜杏噱X的投資客；總價不高，利于產(chǎn)品銷售、加快資金回籠。項目劣勢：樓盤品質(zhì)一般（外形、戶型），綠化、居住品質(zhì)較差；市政配套欠缺、人氣不足； 社區(qū)配套基本沒有；主要客

15、戶群：公務(wù)員、事業(yè)單位員工、附近村寨靠賣地發(fā)財?shù)霓r(nóng)民、外地來瑞經(jīng)商的商戶、華僑。5、景成新城項目點評：項目優(yōu)勢：本地知名實力開發(fā)商；良好的關(guān)系網(wǎng)和客戶資源；公司多元化發(fā)展，客戶可享受到多 方面優(yōu)惠。項目劣勢：距離市區(qū)較遠，生活不便；交房時間較長（4年）；別墅面積普遍偏大，購買力受限。主要客戶群：政府高層人員、外地來瑞經(jīng)商的商戶、華僑。6、星河藍灣項目點評：項目優(yōu)勢：位于市區(qū)內(nèi)，交通便利，周邊配套相對齊全；項目劣勢：樓間距較小，部分戶型采光差，位于老城區(qū)內(nèi)，待火車站建成后，這一片會更繁榮，生活方便的同時喧囂吵鬧、治安等的問題也會隨之而來；主要客戶群：當?shù)毓珓?wù)員居多。7、翡翠園項目點評：項目優(yōu)勢：

16、戶型合理；交通極為便利，與中學、小學、醫(yī)院、電影院、農(nóng)貿(mào)市場等教育、醫(yī)療、生活服務(wù)網(wǎng)點相距很近，是理想的住宅區(qū)位；項目劣勢：工程質(zhì)量較差、口碑差；主要客戶群：當?shù)毓珓?wù)員居多。8、東南亞商住城項目點評：項目優(yōu)勢：樓盤居住品質(zhì)較高，戶型布局規(guī)劃合理，交通便利，靠近瑞麗江廣場，分期開發(fā)，有利于資金的快速回收；社區(qū)配套完善項目劣勢：戶型單一；人氣不足；景觀、規(guī)劃不足；商鋪面積較大的鋪面比較少，層高略低，顯得不夠大氣特案研究：北部新城（五緣玉城）認購時間：2012年6月至2012年8月份套數(shù)：1900套交房時間：2015年面積區(qū)間及價格： 該項目前期基本無任何宣傳，采用快速銷售策略，以超低價格針對瑞麗本

17、地公務(wù)員進行專門認購，在業(yè)界和市場引起高度反響，僅僅兩個月全部房源售馨。小結(jié)： 商住樓曾經(jīng)是瑞麗市已開發(fā)房地產(chǎn)項目的主要物業(yè)； 90-130平米中小戶型住宅銷售速度較快，300-500平米獨棟別墅頗受追捧； 現(xiàn)有樓盤還處于普通建筑產(chǎn)品的開發(fā)階段； 目前住宅項目整體均價大約：獨棟8000元/平米，多層3500元/平米，高層3600元/平米； 房租較高，居住品質(zhì)偏低； 瑞麗市房地產(chǎn)市場正處于住宅產(chǎn)品初級消化階段，目前并未上升到對品質(zhì)追求的高度； 多數(shù)項目置業(yè)顧問對項目理解不夠，專業(yè)水平欠缺，服務(wù)質(zhì)量有待提高； 景觀特色不明顯，園林設(shè)計較為簡單； 推廣較為普通，主題思路不明確，無突出優(yōu)勢； 建筑風格

18、雷同，同質(zhì)化現(xiàn)象較為嚴重； 戶型設(shè)計較為一般，雖然戶型多樣，但外觀粗糙、結(jié)構(gòu)簡單，面積大總價較高，性價比低；（一）業(yè)態(tài)分析 據(jù)統(tǒng)計2007年至今瑞麗市主要項目中，純商業(yè)項目僅一個，為云南煤化集團的“翡翠大道”（建筑面積28718）。 商業(yè)比重占總項目較大比例的項目有祥瑞家園，華盛商業(yè)廣場。將商業(yè)部分納入商住項目，按建筑面積統(tǒng)計，其比例如下：三、瑞麗房地產(chǎn)市場分析（二）物業(yè)分析 據(jù)統(tǒng)計目前市場上已售在售項目中，各物業(yè)類型所占個數(shù)比例如下： 從各建筑類型的區(qū)域分布來看，高層住宅項目集中于城區(qū)中央，而多層住宅項目與商住項目則位于城區(qū)外圍地帶。 （三）價格分析 隨著2010年瑞麗特區(qū)地位的確立，瑞麗房

19、價一路飆升，多層價格由07年的1300元/飆升至現(xiàn)在的3500元/左右，獨棟別墅由當初的滯銷到如今8000元/的均價。（四）客戶分析 1、客戶來源 從目前市場上已售罄項目的客戶成交情況來看，客戶主要有以下3類： 外來經(jīng)商人士 從多個項目的客戶來源方面來看，外來經(jīng)商人士均占有一定的比例。09年之前經(jīng)商人士普遍青睞商住樓，主要是因為商住樓的可經(jīng)營與自住功能，更看重經(jīng)濟型。而從目前來看，經(jīng)商人士收入逐步提高，開始注重生活品質(zhì)，住房消費已經(jīng)傾向于普通住宅。而且經(jīng)商人士的商業(yè)嗅覺極其敏銳，多數(shù)經(jīng)商人士已經(jīng)形成投資房地產(chǎn)的習慣。目前多數(shù)外來經(jīng)商人士并無舒適性居所，多數(shù)仍居住于自有的商住樓。我們在與當?shù)卣憬?/p>

20、商會人士的訪談過程中發(fā)現(xiàn)，該部分有很大的購買力，且住房習慣也發(fā)生了變化。 瑞麗當?shù)叵M者 目前當?shù)叵M者主要年齡段在27-45歲，以公務(wù)員、事業(yè)單位員工、個體工商戶和農(nóng)村富裕人群為主，多數(shù)是因為自身住房需求，投資性購房占比約30%且有上升趨勢。 緬甸華僑 據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示緬甸擁有華僑200萬（2008年），且多數(shù)華僑最終的選擇都會回到國內(nèi)。其原因為很難進入緬甸主流社會、政治動亂無安全感、禁止中緬通婚等。其中有許多生意人士選擇留在瑞麗，但從購房方面來看，比例日益增長，且多數(shù)采用由國內(nèi)的親戚代購，代購的原因是因為戶籍關(guān)系。 2、客戶比例 從近期銷售的樓盤客戶比例來看，外來經(jīng)商人士與當?shù)厝巳跃褪亲》肯?/p>

21、費的主力軍。以下為瑞麗江花園與竹林雅苑先期的客戶比例。 從投資-消費比例：3、消費心理區(qū)位不敏感 瑞麗市房地產(chǎn)市場從近3年來才有了明顯的發(fā)展，而城區(qū)面積較小，當?shù)厝似毡槭褂媚ν熊嚒㈦妱榆?、小汽車等交通工具，從而使得對區(qū)位偏遠感受較低。對品質(zhì)關(guān)注度低 瑞麗市房地產(chǎn)市場正處于住宅產(chǎn)品初級消化階段，目前并未上升到對品質(zhì)追求的高度。預(yù)期看漲 社會經(jīng)濟不斷發(fā)展、城市化進程全面加速、開發(fā)開放試驗區(qū)的確立，使得整個瑞麗住房消費群體的消費熱情和投資積極性全面提升。4、消費習慣 消費偏好及特點 華 僑 ：注重安全、偏好住在瑞麗江內(nèi)圍（瑞麗市內(nèi)），一次性付款居多。瑞 麗 當 地人 ：對電梯房接受度較低，偏好多層尤

22、其1- 4層，價格敏感度高，按揭 居多，已經(jīng)有住房投資意識。外來經(jīng)商人士：注重戶型、價格敏感度低、投資意識強，一次性付款與按揭均有。 總價承受能力?5、消費發(fā)展趨勢外來經(jīng)商人士在改善自身居住環(huán)境的基礎(chǔ)上，亦熱衷于投資房產(chǎn)； 瑞麗擁有約6萬外來常住人口，且多數(shù)以經(jīng)商為住，其住所目前分為兩類，一類是居住于自購或租用的商住樓，一類是租用普通單元房；該部分人群有很強的消費能力，若一半有置業(yè)意向，并以4口之家計算，約需要7500套住房。當?shù)叵M者上升到第二主力購房群體，投資潛力巨大； 瑞麗城鄉(xiāng)富裕人群較多，農(nóng)村多種經(jīng)營收益豐厚，城市人口從事第三產(chǎn)業(yè)者眾多，隨著瑞麗經(jīng)濟的蓬勃發(fā)展，當?shù)馗辉Ｈ巳洪_始熱衷進城置業(yè)和敢于進行房產(chǎn)投資。房價的逐漸走高，市場開始呈現(xiàn)兩極分化。 6、潛在客戶（問卷調(diào)查）情況 潛在客戶問卷調(diào)查，在產(chǎn)品要求上帶有一定的“理想色彩”，但就其在