房屋租賃合同應(yīng)處理

1、房屋租賃合同應(yīng)處理在破產(chǎn)案件審理中，對(duì)于破產(chǎn)企業(yè)以其所有的房屋建筑物對(duì)外簽訂的租賃合同在破產(chǎn)宣告時(shí)尚未履行完畢，清算組或法院是否有權(quán)決定解除合同？在司法實(shí)踐中，對(duì)這一問(wèn)題存在著兩種不同的意見(jiàn)。一種意見(jiàn)認(rèn)為：破產(chǎn)企業(yè)的房屋建筑物作為破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)，必然要進(jìn)行拍賣或變賣，所有權(quán)會(huì)發(fā)生變動(dòng)，根據(jù)?中華人民共和國(guó)合同法?以下簡(jiǎn)稱?合同法?第十三章租賃合同中的第二百二十九條規(guī)定“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力，即“買賣不破租賃，該所有權(quán)的變動(dòng)不影響租賃合同的效力，故在破產(chǎn)宣告后清算組或法院不能主動(dòng)解除該房屋租賃合同，承租人有權(quán)選擇繼續(xù)履行合同或選擇解除合同以申報(bào)債權(quán)。而另一種意見(jiàn)認(rèn)為：

2、根據(jù)?中華人民共和國(guó)企業(yè)破產(chǎn)法試行?以下簡(jiǎn)稱?破產(chǎn)法試行?第二十六條規(guī)定“對(duì)破產(chǎn)企業(yè)未履行的合同，清算組可以決定解除或者繼續(xù)履行，清算組決定解除合同，另一方當(dāng)事人因合同解除受到損害的，其損害賠償額作為破產(chǎn)債權(quán)，由此可見(jiàn)，破產(chǎn)法將解除合同的權(quán)利賦予了清算組，并且該條款中并未規(guī)定房屋租賃合同可以例外而不予適用，故清算組或法院完全有權(quán)決定是否解除房屋租賃合同。筆者同意第二種意見(jiàn)，而且認(rèn)為一般應(yīng)以解除租賃合同為原那么，承租人就解除合同造成的損害賠償額可作為破產(chǎn)債權(quán)進(jìn)行申報(bào)，同時(shí)在該房屋變賣時(shí)承租人可享有優(yōu)先購(gòu)置權(quán)。理由如下：一、合同法與破產(chǎn)法的立法地位及適用范圍的比擬?合同法?系由全國(guó)人大制定和通過(guò)，

3、性質(zhì)應(yīng)屬根本法律，而?破產(chǎn)法試行?系由全國(guó)人大常委會(huì)制定和通過(guò)，性質(zhì)應(yīng)屬根本法律以外的其他法律；從立法時(shí)間來(lái)看，?合同法?的公布也要晚于?破產(chǎn)法試行?。由此看來(lái)，?合同法?與?破產(chǎn)法試行?相比，似乎?合同法?既是上位法，且又是新法，理應(yīng)效力要高于?破產(chǎn)法試行?，其規(guī)定應(yīng)當(dāng)優(yōu)先于?破產(chǎn)法試行?，故“買賣不破租賃的原那么在破產(chǎn)中也應(yīng)當(dāng)予以適用。但是，需要比擬兩法之間效力上下的前提首先是法律之間對(duì)同一事項(xiàng)規(guī)定不同，即存在立法沖突。而只有兩法在調(diào)整對(duì)象上存在交叉時(shí)才會(huì)產(chǎn)生對(duì)同一事項(xiàng)規(guī)定不同的情形。?合同法?的調(diào)整對(duì)象是平等主體之間的合同法律關(guān)系，是行為法，充分表達(dá)了當(dāng)事人意思自治的原那么；而?破產(chǎn)法試

4、行?的調(diào)整對(duì)象是商事主體在破產(chǎn)中形成的法律關(guān)系，是主體法，因其較多地表達(dá)了國(guó)家的協(xié)調(diào)和干預(yù)，而帶有較強(qiáng)的“公法色彩。另外，從民商分立的角度來(lái)看，?合同法?是民法，屬普通法，調(diào)整的范圍較為寬泛，而?破產(chǎn)法試行?是商法，屬特別法，調(diào)整的范圍局限于破產(chǎn)。應(yīng)當(dāng)說(shuō)兩法的調(diào)整對(duì)象存在著較大的差異，兩法在不同的調(diào)整范圍內(nèi)起著不同的標(biāo)準(zhǔn)作用。?合同法?只局限于調(diào)整單一合同法律關(guān)系，側(cè)重保護(hù)的是個(gè)體債權(quán)人的合法權(quán)益，而?破產(chǎn)法試行?所調(diào)整的涉及到以破產(chǎn)企業(yè)為一方主體的所有債權(quán)債務(wù)關(guān)系，平等地、非歧視地保護(hù)著全體破產(chǎn)債權(quán)人的合法權(quán)益。所以本文爭(zhēng)議的問(wèn)題只是貌似立法沖突，實(shí)質(zhì)上并非真正意義的立法沖突。而且即使兩法之

5、間存在立法沖突，根據(jù)特別法優(yōu)于普通法的原那么，也應(yīng)當(dāng)適用破產(chǎn)法的相關(guān)規(guī)定。二、允許原租賃合同繼續(xù)履行有悖于破產(chǎn)法的根本制度及分配原那么建立破產(chǎn)制度的目的一方面是要對(duì)破產(chǎn)企業(yè)實(shí)施破產(chǎn)保護(hù)，另一方面要將破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)在所有債權(quán)人之間進(jìn)行公平有序的分配。在優(yōu)先撥付破產(chǎn)費(fèi)用后，對(duì)于已申報(bào)的破產(chǎn)債權(quán)，破產(chǎn)法確定的分配原那么首先是按序清償，其次對(duì)于同一順序的債權(quán)不分先后，平等清償。未履行完畢的房屋租賃合同的承租人對(duì)破產(chǎn)企業(yè)享有的也是債權(quán)，而且是無(wú)財(cái)產(chǎn)擔(dān)保的普通債權(quán)，屬于?破產(chǎn)法試行?中規(guī)定的應(yīng)列入第三順序清償?shù)钠飘a(chǎn)債權(quán)。如果根據(jù)本文第一種意見(jiàn)處理，在破產(chǎn)宣告后不解除原租賃合同，允許該合同繼續(xù)履行完畢，最終將會(huì)導(dǎo)

6、致該租賃債權(quán)的實(shí)現(xiàn)或清償不僅優(yōu)先于第一順序的破產(chǎn)企業(yè)結(jié)欠職工工資和勞動(dòng)保險(xiǎn)費(fèi)用及第二順序的破產(chǎn)企業(yè)結(jié)欠稅款，而且優(yōu)先于同為第三順序的其他破產(chǎn)債權(quán)，甚至這一租賃債權(quán)將會(huì)得到完全實(shí)現(xiàn)或全額清償。那么同為破產(chǎn)企業(yè)的債權(quán)人，清償順序及結(jié)果完全不同，這就有悖于破產(chǎn)法的根本制度和分配原那么，亦違反了公平公正的民法根本原那么。三、原租賃合同可繼續(xù)履行的前提條件具有不確定性第一種意見(jiàn)認(rèn)為法院或清算組不應(yīng)主動(dòng)解除原租賃合同，該合同可繼續(xù)履行至房屋所有權(quán)發(fā)生變動(dòng)之時(shí)及之后，但其適用的前提條件之一必須為該房屋建筑物能夠拍賣或變賣，并且該拍賣或變賣應(yīng)當(dāng)按照房屋本身固有的使用用途進(jìn)行。然而無(wú)論是從理論上還是從破產(chǎn)實(shí)踐來(lái)

7、看，這一前提條件都存在著不確定性。首先，破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)包括房屋建筑物在內(nèi)本身并不必然地具有可變現(xiàn)性，其可變現(xiàn)性取決于其破產(chǎn)時(shí)的市場(chǎng)價(jià)值，而由于房屋自身所處地段、周邊環(huán)境、原設(shè)計(jì)用途、折舊程度及所在地的規(guī)劃前景等客觀因素都直接影響到其市場(chǎng)價(jià)值及市場(chǎng)需求情況，房屋最終不能拍賣或變賣的可能性完全存在，實(shí)踐中也不乏其例。既然房屋不能賣出，“買賣不破租賃的原那么自然不能適用。其次，亦存在著不按房屋建筑物固有的使用用途進(jìn)行變現(xiàn)處置的可能性。如果房屋客觀上確實(shí)無(wú)法按其固有的使用用途進(jìn)行變現(xiàn)，在此情況下，為謀求破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)可變現(xiàn)所得的最大化及提高破產(chǎn)債權(quán)的清償率，清算組可以根據(jù)房屋建筑物的具體情況，將其內(nèi)部具有一定價(jià)值

8、的局部如電梯、鋼結(jié)構(gòu)材料、金屬管道、磚瓦建筑材料等撤除分解后進(jìn)行變賣處理。在房屋最終被整體撤除或局部被撤除而不具備完整使用價(jià)值的情況下，“買賣不破租賃的原那么也不可能適用。假設(shè)第一種意見(jiàn)能夠成立，在破產(chǎn)宣告時(shí)法院或清算組不能主動(dòng)解除原租賃合同，那么在此情形下，承租人有權(quán)選擇繼續(xù)履行合同或解除合同進(jìn)行債權(quán)申報(bào)。然而，在破產(chǎn)宣告后的債權(quán)申報(bào)期內(nèi)，對(duì)于租賃物能否變現(xiàn)的結(jié)果承租人是無(wú)法準(zhǔn)確預(yù)見(jiàn)的，因?yàn)橹挥型ㄟ^(guò)拍賣或變賣程序才能確定這一結(jié)果。因此，如果承租人選擇繼續(xù)履行合同而不申報(bào)債權(quán)，在租賃物最終無(wú)法變賣的情況下，將失去通過(guò)破產(chǎn)債權(quán)分配的時(shí)機(jī)得到權(quán)利救濟(jì)；但如果承租人選擇解除合同及申報(bào)債權(quán)，那么在租賃

9、物變賣后所有權(quán)發(fā)生變動(dòng)的情況下，將失去通過(guò)繼續(xù)履行合同的時(shí)機(jī)得以實(shí)現(xiàn)債權(quán)。如此將會(huì)形成兩難命題，承租人權(quán)利反而得不到確實(shí)有效的保障。四、允許原租賃合同繼續(xù)履行將不利于破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)的變現(xiàn)在破產(chǎn)實(shí)踐中，破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)的變現(xiàn)往往難度較大，變現(xiàn)率也不高。破產(chǎn)企業(yè)的房屋建筑物因客觀因素所限一般本身價(jià)值并不高，甚至最終的拍賣或變賣價(jià)格要遠(yuǎn)低于評(píng)估價(jià)格。就單一的房屋建筑物而言，變現(xiàn)的難度很大。因此在許多破產(chǎn)案件中，特別是國(guó)有或集體企業(yè)破產(chǎn)案件中，將房屋建筑物結(jié)合破產(chǎn)企業(yè)的土地使用權(quán)作為整體轉(zhuǎn)讓進(jìn)行變現(xiàn)的情形較多，實(shí)踐證明也是行之有效的。而作為土地使用權(quán)的購(gòu)置人，經(jīng)過(guò)整體規(guī)劃后大多是再將土地用于進(jìn)行成片的商業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)，而土地上的房屋建筑物最終將被撤除。如果允許原租賃合同繼續(xù)履行，考慮到“買賣不破租賃的實(shí)際問(wèn)題，很大程度會(huì)影響到這局部購(gòu)置人的購(gòu)置心理。而土地