土地增值稅法X年注冊會(huì)計(jì)師統(tǒng)一教材對照講義

1、第八章土地增值稅法 X 年注冊會(huì) 計(jì)師統(tǒng)一教材對照講義第八章 土地增值稅法第一節(jié) 土地增值稅基本原理一、概念土地增值稅是對 有償轉(zhuǎn)讓國有 土地使用權(quán)、 地 上建筑物及其附著物并取得 增值收入 的單位和個(gè) 人征收的一種稅。對土地征稅的稅基：財(cái)產(chǎn)性質(zhì)的土地稅、收益 性質(zhì)的土地稅。二、特點(diǎn)1、以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的 增值額 為計(jì)稅依據(jù)2、征稅面比較廣3、實(shí)行 超率累進(jìn)稅率4、按次征收第二節(jié) 納稅義務(wù)人與征稅范圍 一、納稅義務(wù)人 土地增值稅的納稅義務(wù)人是轉(zhuǎn)讓國有土地使 用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和 個(gè)人。包括內(nèi)外資企業(yè)、行政事業(yè)單位、中外籍個(gè) 人等。簡單說：就是 征稅范圍內(nèi)的所有單位和個(gè)人 。

2、判斷：土地增值稅的納稅義務(wù)人是轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和 個(gè)人。答案：錯(cuò)誤。 解析：必須是國有土地使用權(quán)，才屬于土地增 值稅的征稅范圍。二、征稅范圍 （掌握） （一）基本征稅范圍1、轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)2、地上建筑物及其附著物連同國有土地使用 權(quán)一并轉(zhuǎn)讓。3、存量房地產(chǎn)買賣。 國家（出讓土地） - 甲（轉(zhuǎn)讓國有土地） - 乙（開發(fā)房屋出售） - 丙（出售存量房） - 丁 常以三個(gè)標(biāo)準(zhǔn)來判定： 標(biāo)準(zhǔn)之一：轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)是否 國家所有 。 如是集體土地必須先由國家征用變?yōu)閲胁趴梢?。?biāo)準(zhǔn)之二：土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著 物是否發(fā)生 產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓 。注意： 轉(zhuǎn)讓和出讓不同

3、 。標(biāo)準(zhǔn)之三：轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)是否 取得收入 。 （二）具體情況的判定（可以歸納為 應(yīng)征、不征、免征 三種情形）：有關(guān)事項(xiàng)是否屬于征稅范圍1. 繼承、贈(zèng) 與繼承不征（無收入）。 公益性贈(zèng)與、 贈(zèng)與直系親屬或承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人不征；非公益性贈(zèng)與 征。防止納稅人逃稅。2. 出租不征（無權(quán)屬轉(zhuǎn)移）3. 抵房地產(chǎn)押抵押期不征（無權(quán)屬轉(zhuǎn)移）；抵押期 滿償還債務(wù)本息不征； 抵押期滿， 能償還債務(wù)， 而以房地產(chǎn)抵債， 應(yīng)征不。4. 房 地 產(chǎn) 交換單位之間換房， 有收入的應(yīng)征； 個(gè)人 之間互換自有 居住用 住房免征。5. 以 房 地 產(chǎn)投資、聯(lián) 營房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到投資聯(lián)營企業(yè)，免征； 將投資聯(lián)營房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓，應(yīng)征。

4、2011 年新增： 但投資、聯(lián)營的企業(yè)屬于從事房地產(chǎn) 開發(fā)的企業(yè)的， 或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 以其建造的商品房進(jìn)行投資和聯(lián)營 的，應(yīng)當(dāng)征收土地增值稅。（目的： 防止避稅）6. 房合作建建成后按比例分房自用， 免征； 建成 后轉(zhuǎn)讓，應(yīng)征。7. 企 業(yè) 兼 并轉(zhuǎn)讓房 地產(chǎn)免征8. 代建房不征（無權(quán)屬轉(zhuǎn)移），實(shí)際為提供建筑勞務(wù)。9. 房 地 產(chǎn) 重新評估不征（權(quán)屬未轉(zhuǎn)移）06單項(xiàng)選擇題： 下列各項(xiàng)中， 應(yīng)當(dāng)征收土地增值稅的是（ ）。A 、公司與公司之間互換房產(chǎn)B 、房地產(chǎn)開發(fā)公司為客戶代建房產(chǎn)C 、兼并企業(yè)從被兼并企業(yè)取得房產(chǎn)D 、雙方合作建房后按比例分配自用房產(chǎn) 答案： A【2002年試題】下列各項(xiàng)中

5、， 應(yīng)征收土地增值 稅的是（ ）。A. 贈(zèng)予社會(huì)公益事業(yè)的房地產(chǎn)B. 個(gè)人之間互換自有居住用房地產(chǎn)C. 抵押期滿權(quán)屬轉(zhuǎn)讓給債權(quán)人的房地產(chǎn)D. 兼并企業(yè)從被兼并企業(yè)得到的房地產(chǎn)【答案】 C【解析】 A 沒有取得收入不納稅； B 免稅； C 抵押期滿轉(zhuǎn)移產(chǎn)權(quán)的 , 征收土地增值稅； D免稅。第三節(jié) 稅 率（要求記憶 ） 土地增值稅實(shí)行 四級超率累進(jìn)稅率 ，稅率表如下：增值額占扣除項(xiàng)目金額比例稅率速算扣除系數(shù)150%以下（含 50%）30%02超過 50% 100%（含 100%）40%5%3超過 100% 200%（含 200%）50%15%4200%以上60%35%增值額 1800=收入 500

6、0- 扣除項(xiàng)目金額 32001800/3200 稅率 40%應(yīng)納稅額 =增值額 * 對應(yīng)的稅率應(yīng)納稅額 =增值額全額 *對應(yīng)的最高稅率 - 扣除項(xiàng) 目金額 * 速算扣除系數(shù)1800*40%1600（ 3200*50%） *30%+（ 1800-1600 ）*40%=480+80=560=1800*40%-3200*5%=720-160=560【例題】某房地產(chǎn)公司轉(zhuǎn)讓寫字樓收入 5000 萬 元，計(jì)算土地增值額準(zhǔn)許扣除項(xiàng)目金額 3200 萬元， 則適用稅率為（ ）。計(jì)算應(yīng)納土地增值稅。A. 30% B.40% C.50% D.60%【解析】增值稅扣除項(xiàng)目金額比例 =（5000-3200 ） 32

7、00100%=56.25%，適用第 2 級稅率，即 40%。應(yīng)納稅 =1800*40%-3200*5%=720-160=560第四節(jié) 應(yīng)稅收入與扣除項(xiàng)目的確定 （掌握） 一、應(yīng)稅收入：包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的 全部價(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益。 包括貨幣、實(shí)物、其他收入 二、扣除項(xiàng)目的確定根據(jù)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目的性質(zhì)不同，可進(jìn)行以下劃 分：轉(zhuǎn) 的讓項(xiàng)目性質(zhì)扣除項(xiàng)目（一）對 于新建房 地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓1. 取得土地使用權(quán)所支付的金額2. 房地產(chǎn)開發(fā)成本3. 房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用4. 與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金：營業(yè)稅、 城建稅、教育費(fèi)附加5. 財(cái)政部規(guī)定的其它扣除項(xiàng)目（二）對 于存量房 地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓1. 取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款 和按

8、國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用 2房屋及建筑物的評估價(jià)格。評估價(jià) 格=重置成本價(jià)成新度折扣率3. 轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。營業(yè)稅、城 建稅、教育費(fèi)附加和印花稅一）對于新建房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，可扣除：1. 取得土地使用權(quán)所支付的金額，包括： （1）納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià) 款；（2）納稅人在取得土地使用權(quán)時(shí)按國家統(tǒng)一 規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。2. 房地產(chǎn)開發(fā)成本3. 房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用期間費(fèi)用，即銷售費(fèi) 用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。（1）納稅人能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫?息支出，并能提供金融機(jī)構(gòu)的貸款證明的： 房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用 =利息 +（取得土地使用權(quán)所支 付的金額 +房地產(chǎn)開發(fā)成本） 5%以內(nèi) 財(cái)務(wù)費(fèi)用中的

9、利息支出， 凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn) 項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的， 允許據(jù)實(shí)扣 除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率 計(jì)算的金額。此外，財(cái)政部、 國家稅務(wù)總局還對扣除項(xiàng)目金 額中利息支出的計(jì)算問題作了兩點(diǎn)專門規(guī)定： 一是 利息的上浮幅度按國家的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行， 超過上浮 幅度的部分不允許扣除； 二是對于超過貸款期限的 利息部分和加罰的利息不允許扣除?！纠}】支付的地價(jià)款為 280 萬元，開發(fā)成本 為 520 萬元，則其他開發(fā)費(fèi)用扣除數(shù)額不得超過 40 萬元，即（ 280+520） 5%，利息按實(shí)際發(fā)生數(shù)扣 除。（2）納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)?利息支出，或不能提供金融機(jī)構(gòu)貸款證明

10、的：房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用 =（取得土地使用權(quán)所支付的 金額 +房地產(chǎn)開發(fā)成本） 10%以內(nèi)【例題】仍以上例數(shù)字，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用總扣 除限額為 80 萬元，即（ 280+520） 10%，超限額 部分不得扣除。2011 年新增：全部使用自有資金， 沒有利息支出的， 按照以 上方法扣除。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)既向金融機(jī)構(gòu)借款， 又有其他 借款的， 其房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用計(jì)算扣除 不能同時(shí)適用 上述（ 1）、（ 2）兩種辦法。土地增值稅清算時(shí)， 已經(jīng)計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本 的利息支出，應(yīng)調(diào)整至財(cái)務(wù)費(fèi)用中計(jì)算扣除。思考：計(jì)算土地增值稅時(shí)扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi) 用與企業(yè)所得稅中計(jì)算應(yīng)納稅所得額扣除的期間 費(fèi)用是否是一回事？答：二者

11、是有區(qū)別的。在土地增值稅中， 利息可能據(jù)實(shí)扣除， 而銷售 費(fèi)用、管理費(fèi)用和其他財(cái)務(wù)費(fèi)用按照總體扣除，有 限額比例。在企業(yè)所得稅中， 為開發(fā)房地產(chǎn)而借入資金的 借款利息費(fèi)用，在項(xiàng)目完工前計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成 本，不得計(jì)入財(cái)務(wù)費(fèi)用扣除。銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用 按具體項(xiàng)目分項(xiàng)計(jì)算扣除，如廣告費(fèi)等。4. 與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金 與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn) 時(shí)繳納的營業(yè)稅 5%，城市維護(hù)建設(shè)稅 ( 7%、5%、1%)， 印花稅 0.5 。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育費(fèi)附加 3%， 也可視同稅金予以扣除。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只能扣“兩稅一費(fèi)”，因?yàn)槠?印花稅通過管理費(fèi)用扣除了。 非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)扣 “三稅一費(fèi)”。

12、2005 年考題：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在確定土地增值 稅的扣除項(xiàng)目時(shí) , 允許單獨(dú)扣除的稅金是 ( ) 。A.營業(yè)稅、印花稅B. 房產(chǎn)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅C. 營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅D. 印花稅、城市維護(hù)建設(shè)稅答案： C 解析：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從土地增值稅扣除的稅 金是不包括房產(chǎn)稅的， 由于印花稅已經(jīng)包括在房地10 產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用中，不再單獨(dú)扣除。注意： 通常不會(huì)直接告訴稅金金額， 需要自己 去計(jì)算。思考：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓中繳納的契稅是否可以在計(jì) 算土地增值稅時(shí)作為稅金項(xiàng)目扣除？答：契稅是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓活動(dòng)中， 不動(dòng)產(chǎn)的承受 方按照成交金額和規(guī)定的稅率計(jì)算繳納的， 而不是 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)企業(yè)繳納的，因而不存在扣除問題。如

13、 果是轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目在開發(fā)過程中承受土地使用權(quán)已繳 納的契稅，應(yīng)計(jì)入取得土地使用權(quán)支付的金額，轉(zhuǎn) 讓時(shí)是可以扣除的，但不是作為稅金項(xiàng)目扣除。5. 財(cái)政部規(guī)定的其它扣除項(xiàng)目 從事房地產(chǎn)開發(fā)的 納稅人可加計(jì) 20%的扣除： 加計(jì)扣除費(fèi)用 =（取得土地使用權(quán)支付的金額 + 房地產(chǎn)開發(fā)成本） 20%注意：其他納稅人不適用該規(guī)定?！纠}】某 房地產(chǎn)開發(fā)公司 整體出售了其新建 的商品房， 與商品房相關(guān)的土地使用權(quán)支付額和開 發(fā)成本共計(jì) 10000 萬元； 該公司沒有按房地產(chǎn)項(xiàng)目 計(jì)算分?jǐn)傘y行借款利息； 該項(xiàng)目所在省政府規(guī)定計(jì) 征土地增值稅時(shí)房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用扣除比例按國家 規(guī)定允許的最高比例執(zhí)行； 該項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的有關(guān)

14、稅金 為 200 萬元。 計(jì)算確認(rèn)該商品房項(xiàng)目繳納土地增值11 稅時(shí)，應(yīng)扣除的項(xiàng)目的金額為（ ）?！敬鸢浮?10000+10000 10%+200+1000020% （二）對于存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，可扣除：2011 年內(nèi)容有變化：1. 房屋及建筑物的 評估價(jià)格。區(qū)別與原始價(jià) 值，實(shí)際凈值。評估價(jià)格 =重置成本價(jià)成新度折扣率 評估價(jià)格需經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)。2011 年新增：納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物， 凡不能取得評估價(jià) 格，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門確認(rèn)， 可以按照發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年 度止每年加計(jì) 5%計(jì)算扣除。起止時(shí)間均以發(fā)票上的 日期為準(zhǔn)。每滿 12 個(gè)月計(jì) 1 年。超過一年，

15、未滿 12 個(gè)月但是超過 6個(gè)月的，可以視同為 1年。對于轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物， 既沒有評估價(jià)格， 又 不能提供購房發(fā)票的， 地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可以按照規(guī)定 實(shí)行核定征收。假設(shè)某城市工業(yè)企業(yè) 2008年 2月 3日買房子， 發(fā)票買價(jià) 1000萬，2011年 5月 2日賣出，賣出 1500 萬，已提折舊 200 萬假設(shè)能提供重置成本價(jià) 2000 萬，成新度六成 增 值 額 =1500-2000*60% （ 評 估 價(jià) 格 ）12（1500-1000 ）*5%（1+7%+3%）-1500*0.0005 假設(shè)不能提供評估價(jià)格增值額 =1500-1000*115%- （ 1500-1000 ）*5% （1+7%

16、+3%）-1500*0.00052. 取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國家 統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用對取得土地使用權(quán)時(shí)未支付地價(jià)款或不能提 供已支付的地價(jià)款憑據(jù)的， 在計(jì)征土地增值稅時(shí)不 允許扣除。3. 轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。 包括營業(yè)稅、 城建稅、 教育費(fèi)附加、印花稅（ 產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)的印花稅稅率 為萬分之五 ）。注意：銷售 自行開發(fā) 的不動(dòng)產(chǎn)，營業(yè)稅以銷售 收入為營業(yè)額； 銷售或轉(zhuǎn)讓其 購置 的不動(dòng)產(chǎn)或 受讓 的土地使用權(quán)， 營業(yè)稅以全部收入減去不動(dòng)產(chǎn)或土 地使用權(quán)的購置或受讓原價(jià)后的 余額 為營業(yè)額。2011 年新增： 對納稅人購房時(shí)繳納的契稅， 凡能提供契稅完 稅憑證的，準(zhǔn)予作為“與轉(zhuǎn)讓房地

17、產(chǎn)有關(guān)的稅金” 予以扣除，但不能作為加計(jì) 5%的基數(shù)。續(xù)上例，假設(shè)買房子時(shí)按照買價(jià)繳納了3%的契稅，則增值額為多少？13假設(shè)不能提供評估價(jià)格增值額=1500-1000*115%-1000*3%- （ 1500-1000 ）*5% （1+7%+3%）-1500*0.00052008 年單選：某國有企業(yè) 2006 年 5 月在市區(qū) 購置一棟辦公樓，支付價(jià)款 8000 萬元。 2008 年 5 月，該企業(yè)將辦公樓轉(zhuǎn)讓，取得收入 10000 萬元， 簽訂產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)。 辦公樓經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)定的重置 成本價(jià)為 12 000 萬元，成新率 70%。該企業(yè)在繳納 土地增值稅時(shí)計(jì)算的 增值額 為（ ） 。A.4

18、00 萬元 B.1485 萬元C.1490 萬元 D.200 萬元【參考答案】 B【解析】評估價(jià)格 1200070%=840（0 萬元）， 有關(guān)的稅金 =（10000-8000 ）5%（1+7%+3%）+10000 0.5 =115（萬元），增值額 10000-8400-115=1485 （萬元） 第五節(jié) 應(yīng)納稅額的計(jì)算土地增值額的計(jì)算應(yīng)按以下步驟進(jìn)行：14 第一步：計(jì)算轉(zhuǎn)讓收入； 第二步：計(jì)算扣除項(xiàng)目； 第三步：計(jì)算增值額第四步：計(jì)算土地增值額占扣除項(xiàng)目的比率， 確定適用稅率和速算扣除系數(shù)；第五步：計(jì)算應(yīng)納稅額 注意：土地增值稅額可以在納稅人計(jì)算企業(yè)所 得稅時(shí)作為銷售稅金扣除。因此，其計(jì)算關(guān)

19、系到企 業(yè)所得稅的計(jì)算。一、增值額（計(jì)稅依據(jù)）土地增值額 =轉(zhuǎn)讓收入 - 扣除項(xiàng)目金額在實(shí)際的房地產(chǎn)交易過程中， 納稅人有下列情 形之一的， 則按照 房地產(chǎn)評估價(jià)格 計(jì)算征收土地增 值稅：1. 隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格的；（此時(shí)取評 估價(jià)格）2. 提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)的； （此時(shí)由評估機(jī) 構(gòu)按照重置成本價(jià)乘以成新度折扣率計(jì)算的房屋 成本價(jià)和取得土地使用權(quán)時(shí)的基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行評估）3. 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評估價(jià)格，又無正當(dāng)理由的。（此時(shí)，由稅務(wù)機(jī)關(guān)參照房 地產(chǎn)評估價(jià)格確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入） 二、應(yīng)納稅額計(jì)算方法15應(yīng)納稅額 =增值額適用稅率 - 扣除項(xiàng)目金額速算扣除系數(shù)2005 年考題：

20、 2004 年，某 房地產(chǎn)開發(fā)公司 銷售其新建商品房一幢，取得銷售收入 1.4 億元，已知該公司支付與商品房相關(guān)的土地使用權(quán)費(fèi)及開 發(fā)成本合計(jì)為 4800 萬元，該公司沒有按房地產(chǎn)項(xiàng) 目計(jì)算分?jǐn)傘y行借款利息， 該商品房所在地的省 * 規(guī)定計(jì)征土地增值稅時(shí)房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用扣除比例 為 10%，銷售商品房繳納有關(guān)稅金 770 萬元。該公 司銷售商品房應(yīng)繳納的土地增值稅為 （ ） 。A.2256.5萬元 B.2445.5萬元C.3070.5萬元 D.3080.5萬元答案： B解析：銷售收入 14000（ 萬元） 土地使用權(quán)費(fèi)及開發(fā)成本 4800（ 萬元 ） 房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用 4800 10 480（ 萬

21、元） 稅金 770（ 萬元） 加計(jì)扣除費(fèi)用 480020 960（萬元 ） 扣除項(xiàng)目合計(jì) 4800+480+770+960 7010（ 萬 元）增值額 14000-7010 6990（萬元）增 值 額 與 扣 除 項(xiàng) 目 比 例 6990/701099.71 100%16土地增值稅額699040-7010 5 2445.50（ 萬元 ）【例題】 某房地產(chǎn)開發(fā)公司轉(zhuǎn)讓一幢寫字樓取 得收入 1000 萬元。已知該公司為取得土地使用權(quán) 所支付的金額為 50 萬元，房地產(chǎn)開發(fā)成本為 200 萬元，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用為 40 萬元（經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)批 準(zhǔn)可全額扣除），與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金為 60 萬元。該公司應(yīng)

22、繳納的土地增值稅為（ ）。A.180 萬元 B.240 萬元C.300 萬元 D.360 萬元【答案】 B。09 計(jì)算題：某房地產(chǎn)開發(fā)公司于 2008 年 6 月受讓一宗土地使用權(quán)， 依據(jù)受讓合同支付轉(zhuǎn)讓方 地價(jià)款 8 000 萬元，當(dāng)月辦妥土地使用證并支付了 相關(guān)稅費(fèi)。自 2008年 7月起至 2009年 6月末，該 房地產(chǎn)開發(fā)公司使用受讓土地 60（ 其余 40尚未 使用 ）的面積開發(fā)建造一棟寫字樓并全部銷售，依 據(jù)銷售合同共計(jì)取得銷售收入 18 000 萬元。在開 發(fā)過程中， 根據(jù)建筑承包合同支付給建筑公司的勞 務(wù)費(fèi)和材料費(fèi)共計(jì) 6 200 萬元，開發(fā)銷售期間發(fā)生 管理費(fèi)用 700萬元、

23、銷售費(fèi)用 400 萬元、利息費(fèi)用 500 萬元（只有 70能夠提供金融機(jī)構(gòu)的證明 ） 。（ 說明：當(dāng)?shù)剡m用的城市維護(hù)建設(shè)稅稅率為175；教育費(fèi)附加征收率為 3；契稅稅率為 3； 購銷合同適用的印花稅稅率為 0.3 ；產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書 據(jù)適用的印花稅稅率為 0.5 。其他開發(fā)費(fèi)用扣除 比例為 4 )要求： 根據(jù)上述資料， 按照下列序號計(jì)算回答問 題，每問需計(jì)算出合計(jì)數(shù)。(1) 計(jì)算該房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)繳納的印花稅。(2) 計(jì)算該房地產(chǎn)開發(fā)公司土地增值額時(shí)可扣除 的地價(jià)款和契稅。(3) 計(jì)算該房地產(chǎn)開發(fā)公司土地增值額時(shí)可扣除 的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加。(4) 計(jì)算該房地產(chǎn)開發(fā)公司土地增值額時(shí)可

24、扣除 的開發(fā)費(fèi)用。(5) 計(jì)算該房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售寫字樓應(yīng)繳土地 增值稅的增值額。(6) 計(jì)算該房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售寫字樓應(yīng)繳納的 土地增值稅。【答案】(1) 計(jì) 算 該 房 地 產(chǎn) 開 發(fā) 公 司 應(yīng) 繳 納 的 印 花 稅 =8000 0.5 +18000 0.5 +0.0005+6200 0.3 =14.86 (萬元)18(2) 計(jì)算該房地產(chǎn)開發(fā)公司土地增值額時(shí)可扣除 的地價(jià)款和契稅 =800060%+8000 3% 60%=4944 (萬元)(3) 計(jì)算該房地產(chǎn)開發(fā)公司土地增值額時(shí)可扣除 的營業(yè)稅、 城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加 =18000 5%( 1+5%+3%)=972(萬元)(4)

25、 計(jì)算該房地產(chǎn)開發(fā)公司土地增值額時(shí)可扣除 的開發(fā)費(fèi)用 =500 70%+( 4944+6200)4%=795.76 (萬元)(5) 計(jì)算該房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售寫字樓應(yīng)繳土地 增值稅的增值額=18000-4944-6200-972-795.76- ( 4944+6200) 20%=2859.44(萬元)(6) 增 值 率 =2859.44 ( 18000-2859.44 ) 100%=18.89%計(jì)算該房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售寫字樓應(yīng)繳納的 土地增值稅 =2859.44 30%=857.83(萬元)2010 年計(jì)算題：某房地產(chǎn)開發(fā)公司于 2009 年1 月受讓一宗土地使用權(quán)，根據(jù)轉(zhuǎn)讓合同支付轉(zhuǎn)讓 方地價(jià)

26、款 6000 萬元，當(dāng)月辦好土地使用權(quán)權(quán)屬證 書。 2009 年 2 月至 2010 年 3 月中旬該房地產(chǎn)開發(fā)19公司將受讓土地 70%（其余 30%尚未使用）的面積 開發(fā)建造一棟寫字樓。在開發(fā)過程中，根據(jù)建筑承 包合同支付給建筑公司的勞務(wù)費(fèi)和材料費(fèi)共計(jì) 5800 萬元；發(fā)生的利息費(fèi)用為 300 萬元，不高于同 期限貸款利率并能提供金融機(jī)構(gòu)的證明。 3 月下旬 該公司將開發(fā)建造的寫字樓總面積的20%轉(zhuǎn)為公司的固定資產(chǎn)并用于對外出租，其余部分對外銷售。 2010 年 4 月6 月該公司取得租金收入共計(jì) 60 萬 元，銷售部分全部售完，共計(jì)取得銷售收入 14000 萬元。該公司在寫字樓開發(fā)和銷售

27、過程中，共計(jì)發(fā) 生管理費(fèi)用 800 萬元、銷售費(fèi)用 400 萬元。（說明： 該公司適用的城市維護(hù)建設(shè)稅稅率為 7%；教育費(fèi)附加征收率為 3%；契稅稅率為 3%；其 他開發(fā)費(fèi)用扣除比例為 5%.）要求： 根據(jù)上述資料， 按照下列序號計(jì)算回答 問題，每問需計(jì)算出合計(jì)數(shù)。（1）計(jì)算該房地產(chǎn)開發(fā)公司 2010 年 4 月 6 月共計(jì)應(yīng)繳納的營業(yè)稅。（2）計(jì)算該房地產(chǎn)開發(fā)公司 2010 年 4 月 6 月共計(jì)應(yīng)繳納的城建稅和教育費(fèi)附加。（3）計(jì)算該房地產(chǎn)開發(fā)公司的土地增值稅時(shí) 應(yīng)扣除的土地成本。20（4）計(jì)算該房地產(chǎn)開發(fā)公司的土地增值稅時(shí) 應(yīng)扣除的開發(fā)成本。（5）計(jì)算該房地產(chǎn)開發(fā)公司的土地增值稅時(shí) 應(yīng)扣

28、除的開發(fā)費(fèi)用。（ 6）計(jì)算該房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售寫字樓土地 增值稅的增值額。（7）計(jì)算該房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售寫字樓應(yīng)繳納的土地增值稅?！緟⒖即鸢浮浚?1）營業(yè)稅 =605%+140005%=3+700=70（3 萬 元）（ 2）城建稅和教育費(fèi)附加 =703（7%+3%）=70.3 （萬元）（ 3）土地成本元）=（6000+60003%）70%80%=3460.8（萬（ 4）開發(fā)成本 =580080%=4640（萬元）（ 5）開發(fā)費(fèi)用=300 80%+（ 3460.8+4640 5%=240+405.04=645.04 （萬元）（ 6）寫字樓土地增值稅的增值額21=14000-3460.8-4640

29、-645.04-14000 5% 1+7%+3%）- （ 3460.8+4640 ）20%=2864（萬元） （ 7）增值稅率 2864（ 14000-2864 ） 100%=25.72% 應(yīng)繳納的土地增值稅 =2864 30%=859.2（萬 元）三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算 （此部分 內(nèi)容 2011 年發(fā)生變化）（ 一 ） 土地增值稅的清算單位 土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的 房地產(chǎn)開 發(fā)項(xiàng)目為單位 進(jìn)行清算，對于分期開發(fā)的項(xiàng)目，以 分期項(xiàng)目為單位清算。開發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含普通住宅和非普通住宅 的，應(yīng)分別計(jì)算增值額。2010 年單選：對房地產(chǎn)開發(fā)公司進(jìn)行土地增值 稅清算時(shí)，可作為清算單位

30、的是（ ）。A. 規(guī)劃申報(bào)項(xiàng)目B. 審批備案項(xiàng)目C. 商業(yè)推廣項(xiàng)目D.設(shè)計(jì)建筑項(xiàng)目參考答案】 B答案解析】22（ 二 ） 土地增值稅的清算條件符合下列情形之一的，納稅人 應(yīng)進(jìn)行 土地增值 稅的清算：1. 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的；2. 整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的；3. 直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。符合下列情形之一的， 主管稅務(wù)機(jī)關(guān) 可要求 納 稅人進(jìn)行土地增值稅清算：1. 已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目， 已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn) 建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過 85%，但剩余的可售建筑面 積已經(jīng)出租或自用的；2. 取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；

31、3. 納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅 清算手續(xù)的；4. 省稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。08年多選：下列各項(xiàng)中， 房地產(chǎn)開發(fā)公司 應(yīng)進(jìn) 行 土地增值稅清算的有（）。A. 直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的B. 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工完成銷售的23C. 整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的D. 取得銷售（預(yù)售）許可證滿 2 年仍未銷售完 畢的【參考答案】 ABC【解析】取得銷售 （預(yù)售）許可證滿三年仍未銷 售完畢的， 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增 值稅清算。09多選：下列情形中， 納稅人應(yīng)當(dāng)進(jìn)行土地增 值稅清算的有（ ）A.直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的B. 整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的C. 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)

32、目全部竣工并完成銷售的 D.取得銷售 （預(yù)售 ）許可證 2 年仍未銷售完的 【答案】 ABC（ 三 ） 非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、 獎(jiǎng)勵(lì)、對外投資、 分配給股東或投資人、 抵償債務(wù)、 換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等， 發(fā)生所有 權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí) 應(yīng)視同銷售房地產(chǎn) ， 其收入按下列方法 和順序確認(rèn)：24（1）按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類 房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定；（2）由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn) 的市場價(jià)格或評估價(jià)值確定。2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企 業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時(shí)， 如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生 轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅

33、， 在稅款清算時(shí)不列收入， 不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用。3、土地增值稅清算時(shí)，已全額開具商品房銷 售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認(rèn)收入；未開具發(fā) 票或未全額開具發(fā)票的， 以交易雙方簽訂的銷售合 同所載的售房金額及其他收益確認(rèn)收入。 銷售合同 所載商品房面積與有關(guān)部門實(shí)際測量面積不一致， 在清算前已發(fā)生補(bǔ)、退房款的，應(yīng)在計(jì)算土地增值 稅時(shí)予以調(diào)整。（四）土地增值稅的扣除項(xiàng)目1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算時(shí)計(jì)算 與清算項(xiàng)目有關(guān)的扣除項(xiàng)目金額， 應(yīng)根據(jù)土地增值 稅暫行條例第六條及其實(shí)施細(xì)則第七條的規(guī)定執(zhí) 行。除另有規(guī)定外，扣除取得土地使用權(quán)所支付的 金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、費(fèi)用及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān) 稅金

34、， 須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑25 證的，不予扣除。2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的 前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開發(fā) 間接費(fèi)用的憑證或資料不符合清算要求或不實(shí)的， 地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可參照當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)工程造價(jià)管理部門 公布的建安造價(jià)定額資料，結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、 區(qū)位等因素， 核定上述四項(xiàng)開發(fā)成本的單位面積金 額標(biāo)準(zhǔn)，并據(jù)以計(jì)算扣除。具體核定方法由省稅務(wù) 機(jī)關(guān)確定。3、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項(xiàng)目配套的 居委會(huì)和派出所用房、會(huì)所、停車場（庫）、物業(yè) 管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學(xué) 校、幼兒園、 托兒所、 醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施， 按以下原則處理

35、：（ 1）建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成 本、費(fèi)用可以扣除；（ 2）建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位 用于非營利性社會(huì)公共事業(yè)的，其成本、費(fèi)用可以 扣除；（ 3）建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計(jì)算收入，并準(zhǔn) 予扣除成本、費(fèi)用。（ 4）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其26 裝修費(fèi)用可以計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本。 房地產(chǎn)開發(fā)企 業(yè)的預(yù)提費(fèi)用，除另有規(guī)定外，不得扣除。5、屬于多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目共同的成本費(fèi)用，應(yīng) 按清算項(xiàng)目可售建筑面積占多個(gè)項(xiàng)目可售總建筑 面積的比例或其他合理的方法， 計(jì)算確定清算項(xiàng)目 的扣除金額。6、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工程竣工驗(yàn)收后，根據(jù) 合同約定， 扣留建筑安裝施工企業(yè)一定比例的工程 款，作為

36、開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量保證金，在計(jì)算土地增值 稅時(shí)，建筑安裝施工企業(yè)就質(zhì)量保證金對房地產(chǎn)開 發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的，按發(fā)票所載金額予以扣除；未 開具發(fā)票的，扣留的質(zhì)保金不得計(jì)算扣除。7、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置 費(fèi)不得扣除。8、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為取得土地使用權(quán)所支付 的契稅，應(yīng)視同 “ 按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi) 用”，計(jì)入 “取得土地使用權(quán)所支付的金額 ”中扣 除。9、關(guān)于拆遷安置土地增值稅計(jì)算問題（ 1）房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項(xiàng)目房地產(chǎn)安置 回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按國家稅務(wù) 總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有27 關(guān)問題的通知（國稅發(fā) 2006187 號）第三條第 （一）款規(guī)定

37、確認(rèn)收入，同時(shí)將此確認(rèn)為房地產(chǎn)開 發(fā)項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷 戶的補(bǔ)差價(jià)款，計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)；回遷戶支付給房 地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補(bǔ)差價(jià)款， 應(yīng)抵減本項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償 費(fèi)。（2）開發(fā)企業(yè)采取異地安置，異地安置的房屋 屬于自行開發(fā)建造的，房屋價(jià)值按國稅發(fā) 2006187 號第三條第（一）款的規(guī)定計(jì)算，計(jì)入 本項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)；異地安置的房屋屬于購入 的，以實(shí)際支付的購房支出計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。（3）貨幣安置拆遷的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憑合法 有效憑據(jù)計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。（五）土地增值稅清算應(yīng)報(bào)送的資料（六）土地增值稅清算項(xiàng)目的審核鑒證（七）土地增值稅的核定征收 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有下列情形之一的， 稅務(wù)機(jī)

38、關(guān) 可以參照與其開發(fā)規(guī)模和收入水平相近的當(dāng)?shù)仄?業(yè)的土地增值稅稅負(fù)情況， 按不低于預(yù)征率的征收 率核定征收土地增值稅：1、依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未28設(shè)置賬簿的；2、擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；3、雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、 收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入 或扣除項(xiàng)目金額的；4、符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的 期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算，逾 期仍不清算的；5、申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低，又無正當(dāng)理由 的。（八）清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的處理 在土地增值稅清算時(shí)未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)， 清算后 銷售或有償轉(zhuǎn)讓的， 納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值 稅的納稅

39、申報(bào)， 扣除項(xiàng)目金額按清算時(shí)的單位建筑 面積成本費(fèi)用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計(jì)算。單位建筑面積成本費(fèi)用 =清算時(shí)的扣除項(xiàng)目總 金額 清算的總建筑面積（九）土地增值稅清算后應(yīng)補(bǔ)繳的土地增值稅 加收滯納金問題納稅人按規(guī)定預(yù)繳土地增值稅后， 清算補(bǔ)繳的 土地增值稅，在主管稅務(wù)機(jī)關(guān) 規(guī)定的期限內(nèi) 補(bǔ)繳29的， 不加收滯納金第六節(jié) 稅收優(yōu)惠一、對建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的稅收優(yōu)惠納稅人 建造普通標(biāo)準(zhǔn) 住宅出售， 增值額未超過 扣除項(xiàng)目金額 20%，免征土地增值稅。增值額超過 扣除項(xiàng)目金額 20%，應(yīng)就其 全部增值額征收土地增 值稅。注意： 20%相當(dāng)于起征點(diǎn)。 要把該規(guī)定結(jié)合運(yùn) 用到計(jì)算題中去。建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅， 出售收入 1000 萬，扣除 項(xiàng)目金額 900，增值額 100，增值額占扣除項(xiàng)目小 于 20%，免征土地增值稅收入 1000，扣除項(xiàng)目 800，增值額 200，增值 額占扣除項(xiàng)目 25%，應(yīng)納土地增值稅 =200*30%=60 “普通標(biāo)準(zhǔn)住宅”的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)滿足： 1、 容積率 1.0 以上； 2、單套建筑面積在 120 平方米 以下（最多可以上浮 20%）；3、實(shí)際成交價(jià)格低于 同級別平均交易