金華華源印象城項(xiàng)目商業(yè)部分經(jīng)濟(jì)測(cè)算47P

1、金華華源印象城項(xiàng)目商業(yè)部分金華華源印象城項(xiàng)目商業(yè)部分經(jīng)經(jīng)濟(jì)測(cè)算及租售建議濟(jì)測(cè)算及租售建議謹(jǐn)呈：謹(jǐn)呈：浙江金華華源房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司浙江金華華源房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司20110901本文內(nèi)包含的資料屬于上海興吉投資管理有限公司的商業(yè)機(jī)密，一旦泄漏，可能被商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)者利用。因此本文檔內(nèi)容僅限于對(duì)上海興吉投資管理有限公司之用；除此之外，不得私自發(fā)布、使用和復(fù)制文檔的任何內(nèi)容。上海興吉投資管理有限公司對(duì)本文檔中數(shù)據(jù)的發(fā)布、使用和復(fù)制的權(quán)利將在簽訂的協(xié)議中明確說(shuō)明。本限制條款不適用于可以從其它合法渠道得到對(duì)文中包含數(shù)據(jù)的使用授權(quán)的情況。商業(yè)秘密聲明商業(yè)秘密聲明上海興吉投資管理有限公司當(dāng)前本案預(yù)計(jì)租金以及售價(jià)當(dāng)

2、前本案預(yù)計(jì)租金以及售價(jià)金華商業(yè)布局及案例研究金華商業(yè)布局及案例研究未來(lái)運(yùn)營(yíng)階段租金增長(zhǎng)以及價(jià)格未來(lái)運(yùn)營(yíng)階段租金增長(zhǎng)以及價(jià)格不同租售比下的經(jīng)濟(jì)測(cè)算不同租售比下的經(jīng)濟(jì)測(cè)算本案租售建議以及銷售模式本案租售建議以及銷售模式附件：開(kāi)元地中海案例研究附件：開(kāi)元地中海案例研究本案業(yè)態(tài)定位建議本案業(yè)態(tài)定位建議報(bào)告結(jié)構(gòu)報(bào)告結(jié)構(gòu)上海興吉投資管理有限公司金華商業(yè)布局以及案例研究商業(yè)布局商業(yè)布局周邊可比較租售案例研究周邊可比較租售案例研究上海興吉投資管理有限公司項(xiàng)目區(qū)域發(fā)展?fàn)顩r項(xiàng)目區(qū)域發(fā)展?fàn)顩r區(qū)域商業(yè)分布區(qū)域商業(yè)分布 金華市江南作為經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，發(fā)展?jié)摿薮?，未?lái)的金華市區(qū)將形成“一個(gè)核心區(qū)（一環(huán)以內(nèi)的內(nèi)城區(qū)）六大功能

3、區(qū)（城南、城北、城東、城西、城東北、城西南）”的城市總體布局。 金華的商業(yè)分布主要為： 第一商圈的江北的百貨業(yè)態(tài)最有檔次的為銀泰百貨，其特點(diǎn)是規(guī)模較大，消費(fèi)檔次高。 第二商圈的江南百貨業(yè)態(tài)最有檔次的位于賓虹路金華福泰隆廣場(chǎng)及第一百貨。銀泰百貨恒大百貨沃爾瑪沃爾瑪華源印象城世貿(mào)中心第一百貨第一百貨上海興吉投資管理有限公司金華商業(yè)布局以及案例研究商業(yè)布局商業(yè)布局周邊可比較租售案例研究周邊可比較租售案例研究項(xiàng)目周邊租金情況項(xiàng)目周邊租金情況上海興吉投資管理有限公司上海興吉投資管理有限公司世貿(mào)中心租金分析世貿(mào)中心上海興吉投資管理有限公司上海興吉投資管理有限公司公元大廈租金分析公元大廈公元大廈公元大廈上海

4、興吉投資管理有限公司上海興吉投資管理有限公司沿街商鋪分析來(lái)伊份賓虹路店上海興吉投資管理有限公司上海興吉投資管理有限公司沿街商鋪分析來(lái)伊份蘭溪店上海興吉投資管理有限公司上海興吉投資管理有限公司沿街商鋪分析來(lái)伊份八一南街店上海興吉投資管理有限公司上海興吉投資管理有限公司沿街商鋪分析八一南街樂(lè)天瑪特上海興吉投資管理有限公司上海興吉投資管理有限公司沿街商鋪分析八一南街丹溪路路口上海興吉投資管理有限公司上海興吉投資管理有限公司沿街商鋪分析八一南街沿街商鋪上海興吉投資管理有限公司本案業(yè)態(tài)定位建議金華未來(lái)城市副中心，金華未來(lái)城市副中心，一站式的，休閑娛樂(lè)購(gòu)物中心一站式的，休閑娛樂(lè)購(gòu)物中心產(chǎn)品屬性產(chǎn)品屬性上海

5、興吉投資管理有限公司地下一層：大潤(rùn)發(fā)超市經(jīng)營(yíng)面積，本商場(chǎng)地下一層：大潤(rùn)發(fā)超市經(jīng)營(yíng)面積，本商場(chǎng)核心主力店，人氣保證。核心主力店，人氣保證。超市經(jīng)營(yíng)面積超市經(jīng)營(yíng)面積17000平平上海興吉投資管理有限公司一層街鋪安排零售快餐品牌主力店，租金承受能一層街鋪安排零售快餐品牌主力店，租金承受能力強(qiáng)，內(nèi)鋪業(yè)態(tài)依照超市經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)做延伸力強(qiáng)，內(nèi)鋪業(yè)態(tài)依照超市經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)做延伸超市經(jīng)營(yíng)面積超市經(jīng)營(yíng)面積3000平平服裝、飾品、精品百貨、小型服裝、飾品、精品百貨、小型餐飲（超市一層業(yè)態(tài)延伸）餐飲（超市一層業(yè)態(tài)延伸）7000平平品牌首飾、手機(jī)賣場(chǎng)、服飾主力店品牌首飾、手機(jī)賣場(chǎng)、服飾主力店品牌連鎖快餐品牌連鎖快餐（KFC、味千

6、拉面）、味千拉面）品牌首飾、手機(jī)賣場(chǎng)、服飾主力店品牌首飾、手機(jī)賣場(chǎng)、服飾主力店品牌連鎖快餐品牌連鎖快餐（大娘水餃、四海游龍）（大娘水餃、四海游龍）美容美發(fā)、足浴主力店美容美發(fā)、足浴主力店*南面沿內(nèi)街鋪安排休閑業(yè)態(tài)，雙向開(kāi)門南面沿內(nèi)街鋪安排休閑業(yè)態(tài)，雙向開(kāi)門上海興吉投資管理有限公司二層統(tǒng)一業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)餐飲旗艦店以及特色餐二層統(tǒng)一業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)餐飲旗艦店以及特色餐飲店鋪，定位中高端，面積需求較大飲店鋪，定位中高端，面積需求較大大型主力品牌餐飲大型主力品牌餐飲（海底撈、豐收日）（海底撈、豐收日）3000平一家平一家品牌首飾、手機(jī)賣場(chǎng)、服飾主力店品牌首飾、手機(jī)賣場(chǎng)、服飾主力店美容美發(fā)、足浴主力店美容美發(fā)、足浴主

7、力店中型特色餐飲中型特色餐飲（韓國(guó)燒烤、日式料理（韓國(guó)燒烤、日式料理、火鍋、川菜）、火鍋、川菜）500-800平一家平一家*單層統(tǒng)一業(yè)態(tài)有利形成目的性消費(fèi)單層統(tǒng)一業(yè)態(tài)有利形成目的性消費(fèi)中型特色餐飲中型特色餐飲（韓國(guó)燒烤、（韓國(guó)燒烤、日式料理日式料理、火鍋、川菜）、火鍋、川菜）500-800平一家平一家上海興吉投資管理有限公司三層定位娛樂(lè)主力店，目的性消費(fèi)商家，三層定位娛樂(lè)主力店，目的性消費(fèi)商家，人流有效引導(dǎo)。人流有效引導(dǎo)。電影院電影院4000平平KTV2000平平上海興吉投資管理有限公司四層定位小型餐飲廣場(chǎng)或茶坊、游藝中心四層定位小型餐飲廣場(chǎng)或茶坊、游藝中心一類，作為商場(chǎng)整體定位補(bǔ)充一類，作為

8、商場(chǎng)整體定位補(bǔ)充小型餐飲美食廣場(chǎng)（大食代一類）小型餐飲美食廣場(chǎng)（大食代一類）、茶室、游藝中心、茶室、游藝中心經(jīng)營(yíng)面積經(jīng)營(yíng)面積2000平平上海興吉投資管理有限公司當(dāng)前本案預(yù)計(jì)租金及售價(jià)當(dāng)前租金預(yù)計(jì)當(dāng)前租金預(yù)計(jì)本案銷售價(jià)格推算本案銷售價(jià)格推算以市場(chǎng)比較為基礎(chǔ)，根據(jù)金華項(xiàng)目區(qū)位及產(chǎn)品特點(diǎn)綜合分析，我們認(rèn)為本項(xiàng)目可以作為部分長(zhǎng)期持有型部分短期出售項(xiàng)目，而且應(yīng)在前期建立一定的綜合性價(jià)比來(lái)吸引高品質(zhì)客戶，為長(zhǎng)期發(fā)展奠定基礎(chǔ)。 市場(chǎng)比較 區(qū)位特點(diǎn) 產(chǎn)品特點(diǎn)綜合分析綜合分析另外依據(jù)商業(yè)經(jīng)營(yíng)的特點(diǎn)，本項(xiàng)目初步招商定價(jià)應(yīng)主要以周邊市場(chǎng)目前租賃價(jià)格為參考，待商業(yè)影響力形成以后可逐步上調(diào)。整體租賃定價(jià)整體租賃定價(jià)商場(chǎng)

9、初步業(yè)態(tài)規(guī)劃租金預(yù)判注：以上價(jià)格以建筑面積計(jì)價(jià)，租賃期內(nèi)可設(shè)置每年遞增注：以上價(jià)格以建筑面積計(jì)價(jià)，租賃期內(nèi)可設(shè)置每年遞增5%-8% 。上海興吉投資管理有限公司當(dāng)前本案預(yù)計(jì)租金及售價(jià)當(dāng)前租金預(yù)計(jì)當(dāng)前租金預(yù)計(jì)本案銷售價(jià)格推算本案銷售價(jià)格推算本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。上海興吉投資管理有限公司上海興吉投資管理有限公司商業(yè)的三種定價(jià)模式商業(yè)的三種定價(jià)模式第二模式：住宅價(jià)格定價(jià)住宅價(jià)格定價(jià)根據(jù)物業(yè)類別，通常商業(yè)價(jià)格能實(shí)現(xiàn)住宅的兩-三倍第三模式：投資空間定價(jià)投資空間定價(jià)根據(jù)已有案例：相同商圈新進(jìn)入商業(yè)與原有商業(yè)租金差別第一模式：市場(chǎng)參照定價(jià)市場(chǎng)參照定價(jià)區(qū)域可比商業(yè)經(jīng)營(yíng)的平均租金水平和商用物業(yè)售價(jià)第一模式：市場(chǎng)參照

10、定價(jià)第一模式：市場(chǎng)參照定價(jià)區(qū)域可比商業(yè)經(jīng)營(yíng)的平區(qū)域可比商業(yè)經(jīng)營(yíng)的平均租金水平和商用物業(yè)售價(jià)均租金水平和商用物業(yè)售價(jià)本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。上海興吉投資管理有限公司上海興吉投資管理有限公司第一模式：市場(chǎng)參照定價(jià)第一模式：市場(chǎng)參照定價(jià)市場(chǎng)可比商業(yè)經(jīng)營(yíng)的租金水平市場(chǎng)可比商業(yè)經(jīng)營(yíng)的租金水平u從市場(chǎng)目前的商業(yè)經(jīng)營(yíng)租金來(lái)看，2.0-2.2元/平米.天已達(dá)到商家經(jīng)營(yíng)租金的底線；u從租金換算價(jià)格和當(dāng)年實(shí)際商業(yè)價(jià)格來(lái)看，20000元/平米已經(jīng)達(dá)到商業(yè)單價(jià)底線；而很多項(xiàng)目的當(dāng)年實(shí)際銷售價(jià)格要高于換算價(jià)格；金華南金華南部市場(chǎng)商業(yè)經(jīng)營(yíng)租金部市場(chǎng)商業(yè)經(jīng)營(yíng)租金金華南金華南部市場(chǎng)租金換算價(jià)格與當(dāng)年實(shí)際實(shí)現(xiàn)商業(yè)價(jià)格部市場(chǎng)租金換算

11、價(jià)格與當(dāng)年實(shí)際實(shí)現(xiàn)商業(yè)價(jià)格20000元元/平米是平米是本項(xiàng)目最保守的本項(xiàng)目最保守的市場(chǎng)銷售價(jià)格市場(chǎng)銷售價(jià)格2.0-2.2元元/平米平米.天天是本區(qū)位商家經(jīng)是本區(qū)位商家經(jīng)營(yíng)的最低租金營(yíng)的最低租金本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。上海興吉投資管理有限公司上海興吉投資管理有限公司項(xiàng)目基本商業(yè)價(jià)值試算項(xiàng)目基本商業(yè)價(jià)值試算商業(yè)的三種定價(jià)模式商業(yè)的三種定價(jià)模式第二模式：住宅價(jià)格定價(jià)第二模式：住宅價(jià)格定價(jià)根據(jù)物業(yè)類別，通常商根據(jù)物業(yè)類別，通常商業(yè)價(jià)格能實(shí)現(xiàn)住宅的兩業(yè)價(jià)格能實(shí)現(xiàn)住宅的兩-三倍三倍第三模式：投資空間定價(jià)根據(jù)已有案例：相同商圈新進(jìn)入商業(yè)與原有商業(yè)租金差別第一模式：市場(chǎng)參照定價(jià)本區(qū)域可比商業(yè)經(jīng)營(yíng)的平均租金水平和商

12、用物業(yè)售價(jià)本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。上海興吉投資管理有限公司上海興吉投資管理有限公司第二模式：住宅價(jià)格定價(jià)第二模式：住宅價(jià)格定價(jià)分環(huán)線分環(huán)線, ,分區(qū)域住宅物業(yè)與商業(yè)物業(yè)比價(jià)分區(qū)域住宅物業(yè)與商業(yè)物業(yè)比價(jià)u根據(jù)多城市經(jīng)驗(yàn)，通常商業(yè)物業(yè)都能實(shí)現(xiàn)住宅物業(yè)兩倍以上的價(jià)格；u由圖可見(jiàn)，金華市江北、江南板塊商業(yè)住宅物業(yè)價(jià)格均在住宅的兩倍以上；環(huán)線外板塊價(jià)差在1.5倍左右；u而本項(xiàng)目所在金華南部開(kāi)發(fā)區(qū)商圈價(jià)值已有初步顯現(xiàn)，隨著北部人口逐步南遷，商業(yè)價(jià)值將更加明顯；20201111年年項(xiàng)目周邊分項(xiàng)目周邊分物業(yè)類型商品房售價(jià)情況物業(yè)類型商品房售價(jià)情況 12800元元/平米是平米是金華金華城南板塊城南板塊住宅均價(jià)，住宅

13、均價(jià)，25000-30000元元/平米平米是本項(xiàng)目區(qū)位商業(yè)的是本項(xiàng)目區(qū)位商業(yè)的合理銷售均價(jià)合理銷售均價(jià)2011年年1月至月至9月金華市商品房均價(jià)走勢(shì)圖月金華市商品房均價(jià)走勢(shì)圖本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。上海興吉投資管理有限公司上海興吉投資管理有限公司項(xiàng)目基本商業(yè)價(jià)值試算項(xiàng)目基本商業(yè)價(jià)值試算商業(yè)的三種定價(jià)模式商業(yè)的三種定價(jià)模式第二模式：住宅價(jià)格定價(jià)根據(jù)物業(yè)類別，通常商業(yè)價(jià)格能實(shí)現(xiàn)住宅的兩-三倍第三模式：投資空間定價(jià)第三模式：投資空間定價(jià)根據(jù)已有案例：相同商根據(jù)已有案例：相同商圈新進(jìn)入商業(yè)與成熟商業(yè)租金差別圈新進(jìn)入商業(yè)與成熟商業(yè)租金差別第一模式：市場(chǎng)參照定價(jià)本區(qū)域可比商業(yè)經(jīng)營(yíng)的平均租金水平和商用物業(yè)售價(jià)本

14、報(bào)告是嚴(yán)格保密的。上海興吉投資管理有限公司上海興吉投資管理有限公司第三模式：投資空間定價(jià)第三模式：投資空間定價(jià)相同商圈新進(jìn)商業(yè)租金與成熟商業(yè)租金的差距相同商圈新進(jìn)商業(yè)租金與成熟商業(yè)租金的差距u由右表所示，新進(jìn)商業(yè)的租金一般可達(dá)到同商圈內(nèi)成熟商業(yè)租金的50%左右；u對(duì)比金華商城：金華商城目前的租金在2-7元/平米.天不等，平均租金在4.5元，則本項(xiàng)目入市時(shí)商家經(jīng)營(yíng)的平均租金水平應(yīng)達(dá)到2.8-3元/平米.天，折算成租金為20440-21900元/平米；u此外，本項(xiàng)目由于屬于綜合類商場(chǎng)，具備一定規(guī)模，而沿街面相對(duì)較長(zhǎng)，除主力店外未來(lái)鋪位臨路比例較大；20440-21900元元/平米是本項(xiàng)目具平米是本

15、項(xiàng)目具備投資空間的市備投資空間的市場(chǎng)銷售價(jià)格場(chǎng)銷售價(jià)格本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。上海興吉投資管理有限公司上海興吉投資管理有限公司本項(xiàng)目商業(yè)的本項(xiàng)目商業(yè)的整體均價(jià)整體均價(jià)2525000000元元/ /平米平米u(yù)考慮本項(xiàng)目主力店經(jīng)營(yíng)面積占比較大，沿街面較長(zhǎng)，區(qū)域地段成熟度的基礎(chǔ)上，本項(xiàng)目入市價(jià)格可適當(dāng)高于市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)，但需兼顧客戶未來(lái)一定的投資收益；u根據(jù)三種模式計(jì)算出的結(jié)果，三項(xiàng)取中間值按25000元/平米，是本項(xiàng)目較易實(shí)現(xiàn)的銷售價(jià)格。第二模式：住宅價(jià)格定價(jià)根據(jù)物業(yè)類別，通常商業(yè)價(jià)格能實(shí)現(xiàn)住宅的兩-三倍第三模式：投資空間定價(jià)根據(jù)已有案例：相同商圈新進(jìn)入商業(yè)與成熟商業(yè)租金差別4100-5000元/平米第一模

16、式：市場(chǎng)參照定價(jià)本區(qū)域可比商業(yè)經(jīng)營(yíng)的平均租金水平和商用物業(yè)售價(jià)根據(jù)模式一，本項(xiàng)目取區(qū)域商業(yè)價(jià)格低限最保守的市場(chǎng)根據(jù)模式一，本項(xiàng)目取區(qū)域商業(yè)價(jià)格低限最保守的市場(chǎng)銷售價(jià)格是銷售價(jià)格是20000元元/平米平米根據(jù)模式二，本項(xiàng)目區(qū)位商業(yè)的合理銷售均價(jià)是根據(jù)模式二，本項(xiàng)目區(qū)位商業(yè)的合理銷售均價(jià)是城南環(huán)城南環(huán)內(nèi)內(nèi)住宅均價(jià)住宅均價(jià)2倍，即倍，即25000-30000元元/平米平米根據(jù)模式三，本項(xiàng)目具備良好投資空間的市場(chǎng)銷售價(jià)格根據(jù)模式三，本項(xiàng)目具備良好投資空間的市場(chǎng)銷售價(jià)格是是20440-21900元元/平米平米上海興吉投資管理有限公司未來(lái)運(yùn)營(yíng)期租金及價(jià)格增長(zhǎng)預(yù)期上海興吉投資管理有限公司未來(lái)未來(lái)5 5年、年

17、、1010年本案租金價(jià)格以及反算售年本案租金價(jià)格以及反算售價(jià)標(biāo)準(zhǔn)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)u本案地處區(qū)域成熟度較高，租金短期隨商場(chǎng)開(kāi)業(yè)，形成一定商業(yè)輻射能力的進(jìn)程，初期租金增長(zhǎng)可按年8%的標(biāo)準(zhǔn)遞增，后期增幅下降，按年5%的比例進(jìn)行測(cè)算；u商業(yè)物業(yè)后期帶租約銷售情況下，售價(jià)很大程度上受租金標(biāo)準(zhǔn)影響，相比而言，目前市場(chǎng)上在售商業(yè)項(xiàng)目售價(jià)明顯能夠做到一定程度上的透支未來(lái)預(yù)期。由此本案運(yùn)營(yíng)后較易形成階段性價(jià)格貶損。上海興吉投資管理有限公司不同租售比下的經(jīng)濟(jì)測(cè)算上海興吉投資管理有限公司主力店持有狀況下主力店持有狀況下1010年后本案的收益情況年后本案的收益情況測(cè)算測(cè)算u主力店由于經(jīng)營(yíng)周期以及合同期限較長(zhǎng)，由此10年間租金基

18、本保持恒定狀態(tài)；主力店由于租金增長(zhǎng)恒定，從而進(jìn)入經(jīng)營(yíng)期后嚴(yán)重影響自身價(jià)格實(shí)現(xiàn)。u非主力店銷售，采取5年返租形勢(shì)，租金出自售價(jià)，因此本次測(cè)算基本不考慮短期返祖影響；u非主力店期末資產(chǎn)持有依照10年期期末租金標(biāo)準(zhǔn)反算價(jià)格得出。上海興吉投資管理有限公司非主力店持有狀況下非主力店持有狀況下1010年后本案的收益情年后本案的收益情況測(cè)算況測(cè)算u非主力店期末資產(chǎn)持有依照10年期期末租金標(biāo)準(zhǔn)反算價(jià)格得出；u主力店由于經(jīng)營(yíng)周期以及合同期限較長(zhǎng)，由此10年間租金基本保持恒定狀態(tài)。上海興吉投資管理有限公司當(dāng)前狀態(tài)下所有產(chǎn)品全部銷售相關(guān)測(cè)算當(dāng)前狀態(tài)下所有產(chǎn)品全部銷售相關(guān)測(cè)算u本次測(cè)算未加入主力店和其他商業(yè)部分經(jīng)營(yíng)風(fēng)

19、險(xiǎn)，且經(jīng)營(yíng)成本暫時(shí)不加入估算內(nèi)；上海興吉投資管理有限公司本案租售建議以及銷售模式上海興吉投資管理有限公司租售建議租售建議主力店經(jīng)營(yíng)后帶來(lái)嚴(yán)重價(jià)格貶損，不建議主力店經(jīng)營(yíng)后帶來(lái)嚴(yán)重價(jià)格貶損，不建議資金回籠有一定保障，利潤(rùn)最大化，但同時(shí)對(duì)發(fā)展商資金回籠有一定保障，利潤(rùn)最大化，但同時(shí)對(duì)發(fā)展商運(yùn)營(yíng)能力有較高要求，且承擔(dān)較大運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)運(yùn)營(yíng)能力有較高要求，且承擔(dān)較大運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)資金回籠快，風(fēng)險(xiǎn)較小，短期利潤(rùn)最大化選擇，建議采用資金回籠快，風(fēng)險(xiǎn)較小，短期利潤(rùn)最大化選擇，建議采用上海興吉投資管理有限公司銷售模式建議銷售模式建議主力店主力店非主力店非主力店小面積低總價(jià)快銷產(chǎn)品。實(shí)行售后返租，小面積低總價(jià)快銷產(chǎn)品。實(shí)行售

20、后返租，“五統(tǒng)一五統(tǒng)一”模模式運(yùn)營(yíng)，要求客戶加簽委托經(jīng)營(yíng)協(xié)議，年租金回報(bào)率式運(yùn)營(yíng)，要求客戶加簽委托經(jīng)營(yíng)協(xié)議，年租金回報(bào)率6%，返租年限按主力店合約年限，返租年限按主力店合約年限10-20年年中小面積現(xiàn)金流以及大面積價(jià)格標(biāo)桿。實(shí)行售后返祖，中小面積現(xiàn)金流以及大面積價(jià)格標(biāo)桿。實(shí)行售后返祖，統(tǒng)一回報(bào)率統(tǒng)一回報(bào)率6%每年，返租每年，返租5年，后續(xù)自由經(jīng)營(yíng)或委托管年，后續(xù)自由經(jīng)營(yíng)或委托管理（收取經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)用）理（收取經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)用）1/9分成。分成。功能定位功能定位：創(chuàng)新產(chǎn)品，首期推出，轟動(dòng)市場(chǎng)，作為融資平臺(tái)，通過(guò)快速回款籌集項(xiàng)目后續(xù)滾動(dòng)開(kāi)發(fā)以及持續(xù)經(jīng)營(yíng)所需資金功能定位功能定位：利潤(rùn)重點(diǎn)，分期推出，同時(shí)具

21、有現(xiàn)金流與價(jià)格標(biāo)桿作用，提升客戶心理預(yù)期，實(shí)現(xiàn)價(jià)格與速度雙贏。 THE END 夢(mèng)想有多大，舞臺(tái)就有多大上海興吉投資管理有限公司附件 開(kāi)元地中海案例研究上海興吉投資管理有限公司開(kāi)元上海松江地中海購(gòu)物中心案例開(kāi)元上海松江地中海購(gòu)物中心案例項(xiàng)目概況項(xiàng)目概況20072007年年1 1月開(kāi)業(yè)商業(yè)部分建月開(kāi)業(yè)商業(yè)部分建筑面積筑面積8.68.6萬(wàn)平米，其中主萬(wàn)平米，其中主力店樂(lè)購(gòu)力店樂(lè)購(gòu)2 2萬(wàn)平米，其它商萬(wàn)平米，其它商業(yè)業(yè)6.66.6萬(wàn)平米，地下一層停萬(wàn)平米，地下一層停車位，地上車位，地上4 4層，層，1 1層業(yè)態(tài)百層業(yè)態(tài)百貨，品牌餐飲，貨，品牌餐飲，2 2層業(yè)態(tài)，層業(yè)態(tài)，品牌餐飲部分百貨，品牌餐飲部分

22、百貨，3 3層餐層餐飲，服務(wù)，飲，服務(wù)，4 4層影院層影院KTVKTV等。等。上海興吉投資管理有限公司地中海目前運(yùn)營(yíng)租售模式分享地中海目前運(yùn)營(yíng)租售模式分享租金標(biāo)準(zhǔn)：租金標(biāo)準(zhǔn)： 一層得房率一層得房率60%，當(dāng)前租金標(biāo)準(zhǔn)，當(dāng)前租金標(biāo)準(zhǔn)5-8元元/平方平方/天天 二層得房率二層得房率50%，當(dāng)前租金標(biāo)準(zhǔn)，當(dāng)前租金標(biāo)準(zhǔn)2-5元元/平方平方/天天 三層得房率三層得房率50%，當(dāng)前租金標(biāo)準(zhǔn)，當(dāng)前租金標(biāo)準(zhǔn)1.5-3元元/平方平方/天天 四層得房率四層得房率70%，當(dāng)前租金標(biāo)準(zhǔn)，當(dāng)前租金標(biāo)準(zhǔn)1.5-2元元/平方平方/天天運(yùn)營(yíng)模式運(yùn)營(yíng)模式 “五統(tǒng)一五統(tǒng)一”：統(tǒng)一規(guī)劃：統(tǒng)一規(guī)劃 統(tǒng)一招商統(tǒng)一招商 統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)統(tǒng)一運(yùn)營(yíng) 統(tǒng)一管理統(tǒng)一管理 統(tǒng)一宣傳推統(tǒng)一宣傳推廣廣 招商模式招商模式 蔣浩補(bǔ)充蔣浩補(bǔ)充銷售模式銷售模式 蔣浩補(bǔ)充蔣浩補(bǔ)充上海興吉投資管理