房地產(chǎn)可行性分析報告

1、住宅房地產(chǎn)項目可行性報告目錄前 言第一部分 開發(fā)區(qū)概況及經(jīng)濟發(fā)展狀況第二部分 開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)市場分析一、開發(fā)區(qū)一手房市場分析二、07年上半年開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)市場基本情況三、開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)市場今后的發(fā)展趨勢第三部分 項目分析一、 項目概況二、 項目周邊競爭樓盤分析三、 項目swot分析四、 項目目標客戶群體分析第四部分 開發(fā)區(qū)大項目對我項目的影響前 言 就以冊和房地產(chǎn)現(xiàn)在的宏觀情況來看，冊和市房地產(chǎn)市場在近幾年里取得了飛速發(fā)展，尤其是從2000年起，增幅明顯，出現(xiàn)旺銷局面。在供求關(guān)系上，雖然竣工面積一直保持較高的增長速度，但市場表現(xiàn)出較強的承載能力，商品房銷售面積的增幅始終高于竣工面積的增幅，使竣工房屋

2、迅速消化。2001年開發(fā)區(qū)西海岸商品房銷售平均價格為1200元/平方米左右，現(xiàn)今沿長江路的核心地段，熱點地區(qū)已達到8000多元/平方米。目前，西海岸已經(jīng)成為冊和市房地產(chǎn)開發(fā)的熱點區(qū)域。一個個時尚、現(xiàn)代、美觀、漂亮的現(xiàn)代化智能小區(qū)崛地而起，既滿足了人們?nèi)找嬖鲩L的居住需求，同時也為西海岸的城區(qū)形象增色不少！第一部分 開發(fā)區(qū)概況及經(jīng)濟發(fā)展狀況冊和經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)（簡稱冊和開發(fā)區(qū)）于1984年10月經(jīng)國務(wù)院批準設(shè)立，1985年3月28日正式動工興建，是享有國家級經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)優(yōu)惠政策并集國家級高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、保稅區(qū)、“港區(qū)聯(lián)動”自由貿(mào)易區(qū)及省級旅游度假區(qū)于一體的特殊經(jīng)濟區(qū)域，是中國開放區(qū)域最集中的地

3、區(qū)之一。冊和開發(fā)區(qū)位于中國山東半島中南部、與冊和市坐擁天然良港膠州灣的東西兩岸。自建區(qū)以來，冊和開發(fā)區(qū)累計完成基礎(chǔ)設(shè)施投資300億元，初步建設(shè)成以現(xiàn)代港口、先進制造業(yè)、國際商貿(mào)、旅游度假為主要特色的現(xiàn)代化城市新區(qū)，區(qū)內(nèi)的家電電子、石油化工、汽車造修船、新型材料、高新技術(shù)、港口物流等六大產(chǎn)業(yè)集群規(guī)模不斷壯大，成為中國山東半島制造業(yè)基地核心區(qū)。其中，家電電子產(chǎn)業(yè)形成了以海爾、海信、澳柯瑪?shù)裙I(yè)園為依托，以新都理光、瑞智精密機電、春源精密機電等大項目為龍頭，中小型配套企業(yè)集聚發(fā)展的產(chǎn)業(yè)格局，是中國北方最大的家電生產(chǎn)基地，以及中國重要的壓縮機生產(chǎn)基地；石油化工產(chǎn)業(yè)圍繞建設(shè)全國重要環(huán)保型石化工業(yè)基地的目

4、標，正在建設(shè)大煉油、麗東化工等龍頭項目，以海華纖維、高合化纖等為代表的中下游項目也蓬勃發(fā)展；在高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域，以國風(fēng)藥業(yè)等為代表的高新技術(shù)企業(yè)和高新技術(shù)產(chǎn)品分別達到110家、225種；新型材料產(chǎn)業(yè)，金晶玻璃、浦項不銹鋼等企業(yè)發(fā)展迅速；而以上汽通用五菱、福田重工、五征、中集等為代表的汽車產(chǎn)業(yè)規(guī)模也在不斷擴大。截至今年10月底，冊和開發(fā)區(qū)共引進投資過千萬美元項目356個，投資過億美元項目12個，世界500強項目55個。中石化、中海油、海爾、海信、澳柯瑪、中集、寶鋼、中船重工、上汽等一大批國內(nèi)著名企業(yè)競相落戶。目前，冊和市的電子、家電、石化、汽車、造船、港口等六大產(chǎn)業(yè)集群幾乎四分之三的分量集中在開

5、發(fā)區(qū)。西海岸的崛起，使全市重工業(yè)的比重開始超過50%，工業(yè)經(jīng)濟的“短板”得以補齊。 2003年，黃島全年實現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值212.2億元，增長29.2%，其中：第一產(chǎn)業(yè)增加值完成3.8億元，增長5.1%；第二產(chǎn)業(yè)增加值完成139億元，增長30.6%；第三產(chǎn)業(yè)增加值69.4億元，增長27.5%；人均國內(nèi)生產(chǎn)總值超過8000美元，增長18%，為全市平均水平的2.6倍，已接近世界中等收入國家水平中線，標志著黃島區(qū)已進入一個全新的發(fā)展時期。2005年，冊和開發(fā)區(qū)實現(xiàn)gdp360億元；工業(yè)總產(chǎn)值800億元；全年共完成固定資產(chǎn)投資170億元；區(qū)域性地方財政收入17.87億元;社會消費品零售總額42億元。年末

6、各項存款余額186億元。職工年平均工資16800元。農(nóng)民人均純收入6500元。 冊和開發(fā)區(qū)作為對外開放的特殊經(jīng)濟區(qū)域，吸引了大量資金和項目。截止2005年，累計批準了全球55個國家和地區(qū)的投資項目1935個，總投資107.8億美元，合同利用外資98.8億美元，實際利用外資50億美元；引進總投資過千萬美元大項目339個，其中過億美元大項目12個。2005年度共批準外商投資項目167個，總投資21.28億美元，合同外資12.6億美元，實際利用外資7.09億美元；引進總投資過千萬美元大項目42個，其中億美元大項目4個；世界500強投資或增資項目12個。2005年度，冊和開發(fā)區(qū)全區(qū)域統(tǒng)計口徑實現(xiàn)外貿(mào)進

7、出口55.86億美元，其中外貿(mào)出口27.78億美元。 開發(fā)區(qū)人口已達到40萬，據(jù)區(qū)公安局的統(tǒng)計，截止到今年6月份，開發(fā)區(qū)常住人口已接近26萬人，暫住人口超過14萬人。勞動力資源豐富，此外還有膠南、膠州兩個人口超過100萬的城市和周邊內(nèi)陸地區(qū)的大批勞動力可供選擇。開發(fā)區(qū)職業(yè)技能培訓(xùn)中心以及技工學(xué)校、職業(yè)學(xué)校可以按照企業(yè)技術(shù)要求進行短期或定期培訓(xùn)，提供特定技術(shù)工人，以滿足企業(yè)對技術(shù)工人的要求。企業(yè)可以面向全國各地依法自主招聘工人、技術(shù)工人和管理人員。 近年來，隨著冊和市委市政府“挺進西海岸，構(gòu)建冊和新的經(jīng)濟重心”的戰(zhàn)略決策的深入實施，冊和開發(fā)區(qū)進入一個新的歷史發(fā)展階段。“十一五”時期，冊和開發(fā)區(qū)將

8、以“建設(shè)全國一流的開發(fā)區(qū)”為目標，積極實施“經(jīng)濟國際化、以港興區(qū)、城市化、科教興區(qū)”四大戰(zhàn)略，努力構(gòu)建冊和新的經(jīng)濟重心和節(jié)約型、生態(tài)型、和諧型現(xiàn)代化國際新城區(qū)。第二部分 開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)市場分析雖然目前開發(fā)區(qū)的整體規(guī)劃尚未出臺，薛家島的概念規(guī)劃正在論證中，但根據(jù)市場分析及開發(fā)區(qū)規(guī)劃局人士透露，不難猜測到開發(fā)區(qū)將來的規(guī)劃：薛家島將規(guī)劃為冊和市海洋旅游品牌；工業(yè)區(qū)保持目前發(fā)展方向；香江路附近規(guī)劃為商業(yè)金融中心區(qū)；長江路丁家河附近規(guī)劃為西海岸行政商務(wù)區(qū)。在開發(fā)區(qū)在售項目當中以長江路板塊樓盤數(shù)量最多，香江路板塊等地區(qū)也有部分新樓盤的供應(yīng)，但其總的供應(yīng)量與長江路板塊相比仍存在差距。新樓盤供應(yīng)的相對集中性體現(xiàn)

9、了住宅區(qū)規(guī)模效應(yīng)的出現(xiàn)，同時也反映出開發(fā)區(qū)未來高檔居住區(qū)在逐步形成。隨著市政府遷移至長江路，工商稅務(wù)及海關(guān)等重要部門也紛紛搬遷至此，整個長江路的行政及商務(wù)氛圍日益濃厚。冊和房市近幾年的持續(xù)走熱、大型工業(yè)企業(yè)的紛紛入駐及區(qū)域功能劃分的日益明確化為開發(fā)區(qū)房市的攀升奠定基礎(chǔ)。開發(fā)區(qū)人口稀少，其本地客群對房地產(chǎn)產(chǎn)品的總量消化有限，但由于開發(fā)區(qū)的人口流動性較大，后續(xù)發(fā)展?jié)摿妱?，所以其房地產(chǎn)增長期的發(fā)展要明顯好于同省其他地區(qū)。隨著開發(fā)區(qū)大量的旅游資源（如薛家島板塊的規(guī)劃）得到開發(fā)，“六大項目”、“十大工程”紛紛投入，促使房地產(chǎn)的后續(xù)開發(fā)蘊藏巨大潛力。以長江路商務(wù)區(qū)作為核心點，向周邊輻射，將會形成黃島最大

10、的高檔商務(wù)住宅片區(qū)。 從目前房地產(chǎn)開發(fā)情況來看，開發(fā)區(qū)的房地產(chǎn)市場開發(fā)項目區(qū)域集中，沿香江路、武夷山路一帶等城市中心發(fā)展已較為成熟，空置土地不多，目前所開發(fā)房地產(chǎn)項目主要分布在保稅區(qū)和長江路等土地資源相對豐富的地區(qū)（我項目便處于該地區(qū)）。而長江路一帶由于其所處地理位置優(yōu)越（為開發(fā)區(qū)行政商務(wù)中心區(qū)）以及可開發(fā)土地規(guī)模大，沿長江路向西、向南地區(qū)還有大量可開發(fā)土地，片區(qū)內(nèi)土地供應(yīng)量大，預(yù)計該片區(qū)將成為未來黃島區(qū)房地產(chǎn)市場競爭的主戰(zhàn)場。一 、開發(fā)區(qū)一手房市場分析1、戶型特點在開發(fā)區(qū)供應(yīng)的新樓盤當中，單體戶型面積范圍集中在40170平米之間，而熱銷戶型以50-70平米的一居、80100平米的二居和120

11、140平米的三居室為主。盡管開發(fā)區(qū)的房地產(chǎn)市場正處于一種起步階段，但市場發(fā)展非常迅速，這既得益于良好的大環(huán)境的發(fā)展，同時又是本地消化與外向型銷售道路的有機結(jié)合。2、價格狀況目前開發(fā)區(qū)中高檔樓盤平均價在6400/平米左右，而主力戶型總價集中在45萬70萬元。據(jù)實地調(diào)研得知，開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)尤其是住宅市場的真正起步從01年開始，中高檔樓盤均價由1400多元攀升到6400多元。分析其原因，除了政府政策扶持、工業(yè)發(fā)展迅速、冊和樓市的帶動之外，開發(fā)區(qū)本身也蘊藏著巨大的潛力，如豐富的旅游資源、優(yōu)越的區(qū)位、得天獨厚的居住環(huán)境以及大量的工業(yè)園區(qū)等，各種優(yōu)勢融合在一起，使得幾乎所有的人對開發(fā)區(qū)預(yù)期的發(fā)展都非?？春?，

12、再加上人為的炒作，這在無形之中也使開發(fā)區(qū)的房價一漲再漲。3、銷售狀況從銷售情況來看，截至今年9月上旬，黃島區(qū)在今年6月份之前新開樓盤的銷售率大部分都在70%以上，而銷售周期大部分為7個月左右。通過實地調(diào)研了解到（包含與需求客群與銷售人員的交流），自開發(fā)區(qū)的房地產(chǎn)市場真正啟動以來（01年左右），受冊和房地產(chǎn)市場的影響，02年03年黃島的房地產(chǎn)發(fā)展（尤其是住宅市場）進入了一個高速增長期，中高檔樓盤的平均漲幅約1000元/平米左右，在這一階段內(nèi)市場基本上屬于賣方市場（產(chǎn)品供不應(yīng)求），買漲不買跌的心理促使大量的外來資金紛紛注入，整個市場呈現(xiàn)出一片欣欣向榮的景象，這也使得在當時整個住宅市場項目的銷售周期

13、普遍較短。同時，大部分項目采取的是分期開發(fā)的策略，一期良好的銷售業(yè)績?yōu)楫敃r大部分的樓盤贏得了良好的口碑，也為二期的銷售打下了良好的基礎(chǔ)，部分項目（如澳龍花園，由澳柯瑪新龍房地產(chǎn)開發(fā)）本公司內(nèi)部的認購率較高，所以，在04年上半年，大部分樓盤的銷售情況依然呈現(xiàn)出良好的態(tài)勢。但隨著購房熱潮的涌過，價格漲幅達到間歇性的高限，且開發(fā)區(qū)整體規(guī)劃尚未完全出臺，仍有部分持幣的潛在購房群體在觀望，加之大部分項目的尾盤銷售，使得04年下半年住宅市場呈現(xiàn)出緩慢增長的態(tài)勢。但到了06年，隨著大煉油項目的奠基、海底隧道的即將開通，又給開發(fā)區(qū)的房地產(chǎn)市場注入了一針興奮劑，名嘉城、康大風(fēng)和日麗二期、隆海海之韻、上實達利廣場

14、、迎祥苑（07年）等項目陸續(xù)開盤，銷售形勢良好。4、裝修標準從市場上供應(yīng)的產(chǎn)品來看，以廚衛(wèi)精裝修占據(jù)市場主導(dǎo)，盡管部分樓盤為全裝修而且銷售狀況良好，但其定向性較強。需求市場上對裝修標準的要求并未表現(xiàn)出明顯的偏好。其主要原因是客戶可供選擇的合適的戶型、合適的面積、合適的單價及總價相對缺乏，所以只能在現(xiàn)有市場的范圍當中進行選擇。但通過對個別典型樓盤的調(diào)研發(fā)現(xiàn)，在一定程度上部分階層對于裝修標準的選擇還是表現(xiàn)出了一定的傾向性。如隆祺家園、千禧龍花園，尤其是其大戶型面積由于總價較高，購買的群體受限性較強，其置業(yè)目的除了滿足居住要求之外，還想通過這一載體體現(xiàn)出一種身份的尊貴，全套精裝修無法更多的體現(xiàn)出其高

15、檔化、個性化的特點，所以大部分選擇廚衛(wèi)裝修，甚至是毛坯房。但像天泰.陽光海岸所面對的客群以中端消費群體為主，且大部分是年輕白領(lǐng)一族，這部分人追求的是時尚、簡約，同時還比較注重節(jié)省成本，所以，天泰在推出的三期產(chǎn)品都是全套裝修。但特別值得注意的是，天泰在戶型比例方面總體面積以中小戶型為主，總價控制合理，所以受到市場的追捧。5、置業(yè)目的開發(fā)區(qū)中高檔樓盤客戶群體的置業(yè)目的以居住為主，總體來看以二次置業(yè)為大部分購房者的主要意圖，流露出明顯的投資意向的客戶只占很少的一部分，而且還有部分客戶往往是做居住與投資的雙重打算。如部分人購房之后，可先出租，等周邊的生活氛圍便濃厚之后然后再入住；部分本地人本身自己有2

16、-3套住房，為進一步改善居住環(huán)境，賣掉其中1-2套，然后購置配套相對齊全的新房，購房者的想法多種多樣，但大部分人更加看重的是開發(fā)區(qū)良好的居住環(huán)境。6、客戶來源在客戶來源當中，以開發(fā)區(qū)本地購房族為主，大部分樓盤在40%以上，而來自于冊和的購房群體也占有相當體量約占到20%30%左右，外地的購買客群一般占到30%左右，部分樓盤外地購房比例甚至能達到70%。雖然開發(fā)區(qū)在冊和還屬于一個剛開發(fā)的片區(qū)，但多種因素的綜合使得開發(fā)區(qū)逐步發(fā)展成一個較大的移民城市，隨著各大工業(yè)園區(qū)的紛紛入駐，開發(fā)區(qū)的外來流動人口逐年增加，在很大程度上講，開發(fā)區(qū)將成為來自各個城市地區(qū)商務(wù)人士交流的場所，同時也成為中外交流的一個重要

17、窗口。不管是本地人還是外地人甚至是外籍人士，大家共同看好開發(fā)區(qū)預(yù)期的發(fā)展?jié)摿?，所以各種外來資金以不同的方式紛紛注入，簡單以純居住還是投資來衡量購房群體的購房目的已不符合現(xiàn)實，而各種房地產(chǎn)投資理念的相繼引入，也使得購房群體將住宅不再單純的當作是擋風(fēng)避雨之地，居住會用投資的眼光來審視，投資時也會有居住的打算，居住投資相互交融構(gòu)成開發(fā)區(qū)絕大部分購房群體的共識。二、07年上半年開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)市場基本情況面對國家對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控政策，開發(fā)商放慢了開發(fā)速度，商品房施工規(guī)模下滑。受新開工項目施工面積減少的影響.開發(fā)區(qū)上半年商品房施工面積250.73萬平方米，同比降低6.60%。其中新開工房屋施工面積39

18、.09萬平方米，同比降低63.28%。其中住宅施工面積156,01萬平方米，同比降低12.58%，占總施工面積的62.23%。房屋竣工面積與去年同期基本持平。16月份開發(fā)區(qū)累計竣工房屋面積26.52萬平方米，同比降低2.07%。其中住宅竣工面積19.40萬平方米，同比增長12.14%，占總竣工面積的73.16%。商品房成交量2668套，同比減少44%，成交面積30.12萬平方米，同比下降47%，成交金額107231.35萬元，同比減少34%。商品房預(yù)售面積13.27萬平方米，同比降低41.29%。二手房市場交易萎縮。在一手房交易“縮水”同時，該區(qū)二手房由于受新的稅費政策的影響，交易量也有一定程

19、度的下降。該區(qū)16月份二手房成交量為1914套，同比降低21%，成交面積為19.92萬平方米，同比降低3.2%。導(dǎo)致商品房交易量下降的主要原因有三個：一是不少購房客戶在新政出臺后由于對未來市場的走勢有所期待進入觀望期，持幣待購；二是上半年該區(qū)新開盤房源數(shù)相對較少；三是房地產(chǎn)新政打擊了炒房，使一些原本計劃投機房產(chǎn)的人不敢再越雷池。這些都對商品房的銷售產(chǎn)生了影響，使其成交量減少。與此同時，上半年開發(fā)區(qū)商品房價格平穩(wěn)上揚。根據(jù)行業(yè)統(tǒng)計顯示，今年上半年開發(fā)區(qū)商品房預(yù)銷售合同平均價格為4333元平方米，比去年同期增長386元平方米。二手房在成交面積與去年同比減少的情況下，成交金額達到65582.84萬元

20、；同比增長8%。商品房空置面積略有減少。截至6月份開發(fā)區(qū)商品房空置面積為17.52萬平方米，同比降低2.13%，其中住宅空置面積為6.17萬平方米，占總空置面積的35.22%。這反映出開發(fā)區(qū)市場投機泡沫在減少,房產(chǎn)價值依然堅挺。另外，房地產(chǎn)投資繼續(xù)增長。根據(jù)統(tǒng)計顯示，開發(fā)區(qū)1-6月份房地產(chǎn)開發(fā)累計完成投資7.1億元，同比增長22.42%。其中住宅完成投資4.82億元，同比增長22.96%，占總投資額的67.89%。這反映出開發(fā)商在冷靜的前提下，對樓市發(fā)展的前景仍充滿信心。三、開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)市場今后的發(fā)展趨勢開發(fā)區(qū)的房地產(chǎn)投資將會持續(xù)增長。今年上半年開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)投資同比增長為22.42%,房地產(chǎn)投

21、資的增幅不會出現(xiàn)大幅度下滑：首先是因為開發(fā)區(qū)宏觀經(jīng)濟快速發(fā)展，居民收入增長較快，為房地產(chǎn)發(fā)展提供了良好的宏觀環(huán)境；其次開發(fā)區(qū)各項城市建設(shè)速度將繼續(xù)加快，加之海底隧道建設(shè)、跨海大橋的開工建設(shè)，冊和港的西移，大煉油項目的啟動以及中國金鳳凰影視演員之家和電影表演藝術(shù)學(xué)會獎“金鳳凰”獎標志性雕塑也將在開發(fā)區(qū)開建，帶來的一個直接結(jié)果就是人口的增長，及城市旅游熱度急漲。以大煉油項目為例，具不完全統(tǒng)計，項目啟動第一年，將會有3萬人口直接或間接進駐開發(fā)區(qū)。完全建成后，大煉油項目本身以及帶動的上下游產(chǎn)業(yè)就將給開發(fā)區(qū)帶來近10萬人的人口增加，而這些，都是開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)的潛在消費客群，從而推動了開發(fā)區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)。住

22、房結(jié)構(gòu)性矛盾將會進一步緩解。開發(fā)區(qū)目前已有部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為貫徹落實國家、省、市、區(qū)出臺的調(diào)控細則，對未開工的項目重新進行調(diào)整規(guī)劃，以增加中小戶型住房的比例。今后中小戶型比例達不到規(guī)定要求的項目將難以獲得規(guī)劃及建設(shè)部門的審批。開發(fā)區(qū)政府也計劃今明兩年正式啟動普通商品住房、經(jīng)濟適用住房和廉租住房建設(shè)。這些舉措都將推動開發(fā)區(qū)住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)發(fā)生重大變化。房價總體增速將會有所放慢。隨著開發(fā)區(qū)居民收入水平的提高，城市化進程的快速推進，居民對住房需求仍然趨旺，而且土地的上漲，房屋拆遷成本的加大，住宅品質(zhì)的提高等，使房地產(chǎn)開發(fā)成本加大，需求和成本將推動房價繼續(xù)上漲，但國家調(diào)控對住房消費信貸的控制，在一定程度

23、上減弱了居民住房消費能力和有效需求。另外，政府增加普通商品房、經(jīng)濟適用房和廉租房建設(shè)，這些因素都將促使房價的增幅放慢。市場主體對市場預(yù)期將發(fā)生較大變化由于今年宏觀調(diào)控力度加大，不少房地產(chǎn)企業(yè)已感到資金的壓力和市場潛在風(fēng)險，在商品房定價上會更多考慮加快資金周轉(zhuǎn)的因素，而更趨合理，而購房者認為宏觀調(diào)控政策的實施，房價上漲會趨緩，等待和觀望的心理增加，購房者會更加理性。附：開發(fā)區(qū)薛家島地塊0708年開發(fā)量表格項目數(shù)值單位總用地面積322.5公頃總建筑面積404.78萬平方米其中居住建筑29.62萬平方米新建建筑375.16萬平方米規(guī)劃住宅建筑面積294.28萬平方米規(guī)劃共建建筑面積110.52萬平方

24、米規(guī)劃停車位24375個其中地下停車位4750個地下停車位19625個規(guī)劃總戶數(shù)20945戶規(guī)劃總?cè)丝?2835人戶均人口3人/戶綠化率38.52%第三部分 項目分析項目概況本項目位于開發(fā)區(qū)武當山路以東、嘉陵江路與太行山路交匯處以北，正對開發(fā)區(qū)保稅區(qū)東門。從該項目步行到冊和開發(fā)區(qū)“金融一條街”香江路只需要300秒。香江路是冊和開發(fā)區(qū)最早及最繁華的成熟街道之一，是利群長江商廈、利群購物廣場、各大銀行、郵局及小區(qū)集中的cbd區(qū)域。值得一提的是，嘉陵江路是開發(fā)區(qū)主要的交通干線，是海底隧道開通后連接冊和和黃島兩地的交通紐帶。另外，項目所在位置周圍交通便利，公交1路（黃島輪渡金沙灘）、2路（保稅區(qū)管委薛

25、家島輪渡）、6路（珠山景區(qū)開發(fā)區(qū)長途汽車站）、7路（市政公司佳士客開發(fā)區(qū)黨校）、9路（山東科技大學(xué)薛家島辦事處）、25路（辛安街道辦事處長途汽車站）、26路（薛家島辦事處紅石崖）等均在太行山路和嘉陵江路經(jīng)過，能便利的到達開發(fā)區(qū)各個區(qū)域。項目周邊的開發(fā)區(qū)第四中學(xué)，是開發(fā)區(qū)最早、教學(xué)設(shè)備最齊全、教學(xué)質(zhì)量最高的學(xué)校之一。從該項目到開發(fā)區(qū)醫(yī)療水平最高的開發(fā)區(qū)第一醫(yī)院僅有3站路的距離。距開發(fā)區(qū)最早的公園馬濠公園3站路的距離。綜合以上的因素，該項目可利用交通的絕對便利和周邊環(huán)境的優(yōu)勢作為項目的銷售附加值，為未來的開發(fā)與銷售提供附加條件。二、項目周邊競爭樓盤分析從項目的位置及潛在客群來看，我項目存在以下幾個

26、項目潛在競爭樓盤：貴信花園：高層住宅，位于開發(fā)區(qū)江山南路西側(cè)、保稅區(qū)對面，開發(fā)商是海潤集團山東貴信置業(yè)發(fā)展有限公司，總建筑面積5萬平方米，由三座精致高層板樓組成，全明戶型，綠化率40%，2005年5月開盤時均價4100元/平方米，開盤6個月售完?，F(xiàn)在該項目的二手房價格在4500元/平方米左右由于該項目位于保稅區(qū)西門附近（我項目正對保稅區(qū)東門），如果我們把保稅區(qū)內(nèi)的工作人員及不斷增加的人口當作未來目標客戶群的話，貴信花園的部分二手房，將會以房地場三級市場或被租賃的形式分流我項目在保稅區(qū)內(nèi)的一部分客戶群。澳龍花園：該項目同位于開發(fā)區(qū)武當山路26號，占地3.3萬平方米，由冊和澳柯瑪新龍房地產(chǎn)開發(fā)，多

27、層建筑。2004年5月開盤價格3400元/平方米，現(xiàn)在該項目的二手房價格在6000元/平方米左右。迎祥苑：地處冊和開發(fā)區(qū)太行山路以東，源江路南側(cè)，步行10分鐘可抵達利群商廈、蘇寧電器、中國銀行，離繁華地段很近。該項目離我項目距離很近，占地3萬多平方米，由冊和愛心投資置業(yè)有限公司開發(fā)，為多層建筑設(shè)計共7棟樓。07年5月開盤，住宅房3個月便售完，開盤時起價4180元/平方米，業(yè)主購房后多轉(zhuǎn)租出去或空置等待房產(chǎn)增值。目前該項目還有一些網(wǎng)點出售（網(wǎng)點屬于開發(fā)商的），價格在7600元/平方米左右。小區(qū)內(nèi)的規(guī)劃及綠色設(shè)計很好，配套的生活設(shè)施也不錯。上實達利廣場：板塔結(jié)合的小戶型公寓，位于開發(fā)區(qū)香江路，西依

28、五臺山路，連接市內(nèi)埠外。在我項目西側(cè)，核心生活地段，利群、吉韓、佳世客、家佳源等大型購物中心均分布在該項目周邊附近。冊和上實城市發(fā)展有限公司開發(fā)，總建筑面積約12萬平方米(包括2.2萬平方米商業(yè)建筑)，共5棟建筑，其中3棟高層住宅樓，2棟高層小戶型公寓，是冊和第一個由上海開發(fā)商以成熟的現(xiàn)代開發(fā)理念建造的高級住宅社區(qū)。開盤價格5688元/平方米，06年9月新開盤，4個月售完。現(xiàn)沒有二手房出售。宏盛家園：開發(fā)區(qū)太行山路北端，和我項目只有一路之隔。冊和宏業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)，04年開盤時均價2660，現(xiàn)該樓盤有多套二手房出售，沒有房產(chǎn)證價格仍在4000元/平方米左右。一樓網(wǎng)點房只租不售，一個226平

29、方米的網(wǎng)點一年租金6萬5。三 、項目swot分析項目優(yōu)勢（strength）：位于開發(fā)區(qū)商業(yè)中心附近，交通及周邊配套設(shè)施齊全。項目劣勢（weakness）項目規(guī)模偏小項目機會（qpportunity）a、青黃海底隧道動工、冊和港擴建、跨海大橋的即將啟用等開發(fā)區(qū)大項目，將帶來開發(fā)區(qū)人口的激增，客戶群體的增加，直接給項目帶來利好影響。b、由于黃島重工業(yè)區(qū)的居住環(huán)境較差，污染嚴重，很多在重工業(yè)區(qū)工作的人口不得不遷移到薛家島板塊來居住。4、項目威脅（threat）a、項目周邊新開發(fā)量的劇增，使得項目隱性競爭加大。b、國家政策的宏觀調(diào)控不確定性，隨時可能給行業(yè)大環(huán)境帶來巨大的影響。項目目標客戶群體分析客

30、戶群體定位的依據(jù)：本項目目標客戶群體分析主要依據(jù)項目的以下幾個基本特征：項目位置：本項目位于開發(fā)區(qū)cbd商業(yè)區(qū)附近，周邊交通便利。尤其是冊和膠州灣海底隧道開通后，從開發(fā)區(qū)隧道口后岔灣漓江路嘉陵江東、西路，一路道路暢通，開車行駛只需大概1215分鐘，容易成為偏好交通客戶群體的選擇。住宅規(guī)劃：根據(jù)本項目的位置及周邊客戶群體分析，該項目在規(guī)劃定位上應(yīng)當更傾向于高層的住宅樓盤。而預(yù)計40平方米70平方米的小戶型將會比較受購房者青睞。 另外，現(xiàn)在在開發(fā)區(qū)一次性全付款購買一套100平方米以上的一手房，可以在開發(fā)區(qū)落戶口，這對一些打算在開發(fā)區(qū)安家的外來人員也是有一定誘惑力的，所以100平米左右的戶型也有一定

31、的賣點。客戶需求：周邊企業(yè)工作人員，尤其是保稅區(qū)內(nèi)不斷增長的人員希望能在附近擁有自己的居住空間，甚至工業(yè)區(qū)（如大煉油項目）的員工與港口工業(yè)區(qū)的高級白領(lǐng)也希望在這塊交通便利的地區(qū)能有專屬領(lǐng)地。另外，一些成長型中小企業(yè)及外資企業(yè)對中檔住宅需求量比較大。升值潛力：從城建、規(guī)劃局得知，嘉陵江西路以后將規(guī)劃為高樓林立的商住區(qū)域，由于項目的區(qū)位優(yōu)勢和未來開發(fā)區(qū)城市規(guī)劃而產(chǎn)生的升值潛力。目標客戶群體定位依據(jù)上述定位因素，目標客戶群體的輪廓變的非常清晰：a、周邊企業(yè)的中高層管理和技術(shù)人員：他們注重工作效率，高層管理人員偏好舒適，中層管理人員偏好價格與便利；年齡在3540之間，家庭成員構(gòu)成比較簡單，一般23人，

32、家庭年收入在46萬元左右，受教育程度較高。另外一部分此類人員可能來開發(fā)區(qū)工作時間不長，但一般都有一定的能力購置房產(chǎn)，特別是因為到了適婚年齡，所以需要購買婚房，只要總價合適就會考慮。b、開發(fā)區(qū)引進的大項目的中高層管理人員及技術(shù)人員也會有一部分定居開發(fā)區(qū)，以及前灣港碼頭的日益興盛，吸引諸多配套單位進駐開發(fā)區(qū)，其員工在開發(fā)區(qū)購房定居。c、開發(fā)區(qū)少量本地住戶購房，用于更換居住房或投資。d、由于本項目所處地交通日益方便和房產(chǎn)性價比較高，部分外來客戶（如冊和）看好本項目的居住環(huán)境、價格和交通優(yōu)勢，選擇來此居住或購房投資。e、少量前期個人創(chuàng)業(yè)者。目標客戶的需求消費特征購房特征：以改善現(xiàn)有居住環(huán)境為目的，強調(diào)

33、工作的便利性和生活舒適程度，看好本項目所處地段未來的升值潛力。需求偏好：追求生活的舒適程度，講求工作的高效率，關(guān)注物業(yè)與自身身份的符合程度，對高層樓盤的接受能力較強。第四部分 開發(fā)區(qū)大項目對我項目的影響工程一、冊和大煉油工程冊和大煉油北靠膠州灣，南鄰黃島新城，西依膠黃鐵路，東毗黃島電廠和原油碼頭?？偼顿Y估算為120億元的冊和大煉油工程是中國石化跨“十五”、“十一五”計劃的重大戰(zhàn)略項目，也是21世紀中國第一座千萬噸級煉油項目，工程選址在冊和經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)重化工業(yè)園區(qū)，工程占地約228公頃，預(yù)計到2007年項目投產(chǎn)后，可實現(xiàn)年銷售收入300多億元。具不完全統(tǒng)計，項目啟動的第一年，將會有3萬人口直接或間接進駐開發(fā)區(qū)。完成建成后，大煉油項目本身以及帶動的上下游產(chǎn)業(yè)在六年內(nèi)將給開發(fā)區(qū)帶來近10萬人的人口增加。中石化集團近兩年面向全國招收石化專業(yè)的本科和研究生，現(xiàn)在基本上派往海南和燕山實習(xí)，工資在2500元/月左右，08年大煉油項目竣工后，這些人員將是該項目的主力軍，而屆時他們的工資待遇都應(yīng)當有一定漲幅。另外從中石化目前的招聘待遇來看，一個有工作經(jīng)驗的普通操作工月工資在5000元以上，所以可以猜測到，在