淺析住宅小區(qū)物業(yè)管理收費(fèi)難的原因及對策畢業(yè)論文（可編輯）

1、 淺析住宅小區(qū)物業(yè)管理 收費(fèi)難的原因及對策 作 者胥? 星 院 系?經(jīng)貿(mào)管理系專 業(yè)?物業(yè)管理 班 級?物業(yè)101班學(xué) 號201004030112 指導(dǎo)老師朱宇軒 答辯日期成 績內(nèi)容摘要 住宅小區(qū)的物業(yè)管理起步于80年代初期,經(jīng)過30多年的發(fā)展歷史,物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)水平和服務(wù)質(zhì)量都有了長足進(jìn)步。但是住宅小區(qū)物業(yè)管理長期存在的諸如物業(yè)管理體制改革相對滯后、物業(yè)管理收費(fèi)難等問題一直未能得到很好解決,已成為當(dāng)前小區(qū)居民反映最多的問題之一。物業(yè)服務(wù)費(fèi)既是保證物業(yè)管理活動正常運(yùn)轉(zhuǎn)的血液,也是涉及業(yè)主和物業(yè)使用人切身利益的大事。因此備受業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的高度關(guān)注。而且物業(yè)服務(wù)費(fèi)難收取已是此

2、行業(yè)中一種很常見的現(xiàn)象,直接關(guān)系到物業(yè)服務(wù)行業(yè)的生存和發(fā)展,影響到小區(qū)業(yè)主的安居和小區(qū)建設(shè)的穩(wěn)定。本文現(xiàn)從我國物業(yè)管理總體收費(fèi)現(xiàn)狀的角度出發(fā),分別從物業(yè)服務(wù)企業(yè)、開發(fā)商、政府和社會、以及業(yè)主等方面分析住宅小區(qū)物業(yè)管理收費(fèi)難的原因,并根據(jù)原因提出相對應(yīng)的對策,從而改善物業(yè)管理收費(fèi)難的局面,推動我國物業(yè)服務(wù)行業(yè)健康和諧的發(fā)展。 關(guān)鍵詞:住宅小區(qū) 物業(yè)管理 物業(yè)服務(wù)費(fèi) 目錄 1 我國物業(yè)管理的費(fèi)用構(gòu)成及收費(fèi)現(xiàn)狀. 1 1.1我國物業(yè)管理的費(fèi)用構(gòu)成. 1 1.2我國物業(yè)管理總體收費(fèi)現(xiàn)狀. 1 2 造成物業(yè)管理收費(fèi)難的原因. 2 2.1物業(yè)服務(wù)企業(yè)的問題. 2 2.2開發(fā)商的遺留問題. 2 2.3政府和

3、社會方面的問題. 2 2.4業(yè)主自身方面的問題. 3 3 解決住宅小區(qū)物業(yè)管理收費(fèi)難的對策. 3 3.1物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)自身建設(shè). 3 3.2做好前期介入和后期管理. 4 3.3加強(qiáng)市場的監(jiān)管和業(yè)主之間的交流. 4 3.4加強(qiáng)宣傳與引導(dǎo). 4 4 總結(jié). 4 參考文獻(xiàn). 5 淺析住宅小區(qū)物業(yè)管理收費(fèi)難的原因及對策 我國物業(yè)服務(wù)行業(yè)持續(xù)發(fā)展30多年后的今天,物業(yè)費(fèi)收繳已經(jīng)成為困擾物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)展的難題。業(yè)主在享受服務(wù)的同時,少數(shù)業(yè)主少交、欠交物業(yè)費(fèi)的問題已經(jīng)阻礙和制約了整個物業(yè)服務(wù)行業(yè)的生存和發(fā)展,同樣也影響了物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主的和諧相處。解決物業(yè)管理收費(fèi)難這一問題已迫在眉睫。 1 我國物業(yè)管

4、理的費(fèi)用構(gòu)成及收費(fèi)現(xiàn)狀 2003年,國家發(fā)展和改革委員會、建設(shè)部以(發(fā)改價格20031864號)發(fā)布物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法,更進(jìn)一步提升了物業(yè)服務(wù)行業(yè)的社會效應(yīng),為物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的收取提供了法律依據(jù)。為了便于解決物業(yè)管理收費(fèi)難的問題,首先得了解我國物業(yè)管理的費(fèi)用構(gòu)成。 1.1我國物業(yè)管理的費(fèi)用構(gòu)成 目前,確定物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的依據(jù)主要是2004年1月1日起施行的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法。根據(jù)該管理辦法的規(guī)定,物業(yè)服務(wù)成本或物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成包括以下九個部分: (1)管理服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等 (2)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用 (3)物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用 (4)

5、物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用 (5)物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用 (6)辦公費(fèi)用 (7)物業(yè)服務(wù)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊費(fèi)用 (8)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費(fèi)用 (9)經(jīng)業(yè)主同意的其他費(fèi)用 1.2我國物業(yè)管理總體收費(fèi)現(xiàn)狀 我國物業(yè)管理經(jīng)過30多年的發(fā)展,總體收費(fèi)形勢一般。據(jù)調(diào)查,目前大多數(shù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)收費(fèi)率僅在70%-80%之間,極少數(shù)能夠達(dá)到90%以上,部分企業(yè)收繳率甚至為40%-50%(見圖1)。由此可見,總體形勢只是處于一般水平。 圖1 全國物業(yè)服務(wù)費(fèi)收繳率情況圖 資料來源:中國物業(yè)管理協(xié)會物業(yè)管理行業(yè)生存狀況調(diào)查報告 從以上中國物業(yè)管理協(xié)會數(shù)據(jù)可以看出,就全國的情況來看,居住型物業(yè)的物

6、業(yè)服務(wù)費(fèi)收繳率明顯低于辦公物業(yè)和工業(yè)物業(yè),其中房改房和經(jīng)濟(jì)適用房的收繳率更低,相信今后這部分物業(yè)管理的服務(wù)費(fèi)收繳問題會更加突出。 以我國一級城市的物業(yè)服務(wù)費(fèi)收繳率為例,北京市的物業(yè)收繳率一般僅為50%?60%,低的只有30%左右,能達(dá)到90%以上的屈指可數(shù);在武漢市300多家物業(yè)企業(yè)中,小區(qū)物業(yè)管理運(yùn)行得較好的收繳率只能達(dá)到80%,差的甚至只有20%;南京市居住型物業(yè)服務(wù)費(fèi)平均收繳率不足70% ;廣州市約有20% 的業(yè)主拒繳物業(yè)服務(wù)費(fèi);深圳平均收繳率在80%以上。而內(nèi)地三級城市的收繳率最高能達(dá)到40%。據(jù)不完全統(tǒng)計,全國大城市的商品房物業(yè)服務(wù)費(fèi)平均收繳率不足70%。從以上數(shù)據(jù)可以分析出:目前從

7、總體上講物業(yè)管理收繳率處于一個較低的水平。 2 造成物業(yè)管理收費(fèi)難的原因 物業(yè)管理收費(fèi)難,是物業(yè)活動中一個非常普遍、非常嚴(yán)重的熱點(diǎn)、難點(diǎn)問題,也是長期困擾物業(yè)服務(wù)行業(yè),阻礙物業(yè)服務(wù)企業(yè)健康發(fā)展的一個非常嚴(yán)重的問題之一。引發(fā)這一問題的原因也是多方面的。 2.1物業(yè)服務(wù)企業(yè)的問題 2.1.1從業(yè)人員素質(zhì)偏低,服務(wù)質(zhì)量不高。雖說物業(yè)企業(yè)對物業(yè)從業(yè)人員的素質(zhì)有要求,但一些房產(chǎn)公司把物業(yè)企業(yè)作為安排親朋“肥缺”的一個主渠道,認(rèn)為招幾個保安、保潔就可以開展工作了。又因為物業(yè)人員的工資低保潔、保安目前60%以上的人員還沒有達(dá)到最低工資標(biāo)準(zhǔn),人員的流動性非常大,很難留住或招到優(yōu)秀的管理人才,服務(wù)不到位,少服務(wù)

8、、不服務(wù)現(xiàn)象時有發(fā)生,尤其是小區(qū)清潔、保安、裝潢垃圾清運(yùn)、樓道保潔等內(nèi)容,不少小區(qū)未能按事先承諾的標(biāo)準(zhǔn)兌現(xiàn),調(diào)查中住戶對雜物堆積、電子防盜門維修不及時等現(xiàn)象更為不滿。 2.1.2收支透明度低,主動接受業(yè)主監(jiān)督的自覺性跟不上。據(jù)調(diào)查,有些小區(qū)的物業(yè)企業(yè)只對一小部分物業(yè)服務(wù)費(fèi)的收支情況公布,且沒使用由物價部門監(jiān)制的統(tǒng)一價目表。而業(yè)主對自己所繳納的服務(wù)費(fèi)用的支出有知情權(quán),物管沒有對業(yè)主作財務(wù)明細(xì)公開,給業(yè)主們留下了虛假虧空的想象,收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)偏高和亂收亂支的懷疑。 2.1.3追繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)的渠道少。物業(yè)企業(yè)提供的綜合服務(wù)不可能實(shí)行一對一的服務(wù),對欠繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)的業(yè)主限制少,物業(yè)服務(wù)企業(yè)不可能像電力部門、

9、自來水公司、廣播電視臺、電信部門對欠費(fèi)的用戶實(shí)行停電、停水、停播、停使用的措施,物業(yè)服務(wù)企業(yè)只能通過上門溝通,對欠費(fèi)的業(yè)主一次一次的追討。在調(diào)查中主動到物業(yè)服務(wù)中心交納物業(yè)費(fèi)的業(yè)主占40-70%,剩下的一部分是通過上門收取,一些物業(yè)企業(yè)一年中短的要用一個月時間收費(fèi),長的要用三個月的時間來收費(fèi)。通過訴訟收費(fèi)雖然可以解決部分業(yè)主欠費(fèi)的問題,而且勝算的可能性也很大,但這不能從根本上解決問題,而且容易使物業(yè)企業(yè)與業(yè)主之間產(chǎn)生隔閡,不利于和諧社區(qū)的建設(shè)。 2.2開發(fā)商的遺留問題 2.2.1 廣告承諾難兌現(xiàn)。隨著生活水平的提高,居民對物業(yè)管理的要求也不斷提高。為了迎合消費(fèi)者需求、保證樓宇的銷售,開發(fā)商往往

10、采取夸大宣傳策略,作出不切實(shí)際的承諾。待業(yè)主入住后,往往發(fā)現(xiàn)與實(shí)際狀況相差甚遠(yuǎn)。物業(yè)企業(yè)又無力兌現(xiàn)本不是自己作出的承諾,業(yè)主便以拒交服務(wù)費(fèi)來表達(dá)自己的不滿。 2.2.2 工程質(zhì)量問題多。由于開發(fā)商施工質(zhì)量的原因,部分業(yè)主所居住的房屋工程質(zhì)量存在一定的問題,尤其是屋面、陽臺、窗臺、有水房間、下水道等專有部分的質(zhì)量問題,使業(yè)主、物業(yè)使用人意見頗大。部分業(yè)主直接把問題推給物業(yè)服務(wù)企業(yè),一旦問題解決不了,就不交物業(yè)服務(wù)費(fèi)。 2.3政府和社會方面的問題 2.3.1政策的空白點(diǎn),法律法規(guī)不健全。一些炒房者的物業(yè)服務(wù)費(fèi)收取更難,特別是外地炒房者,如溫州、麗水、義烏、永康等地,聯(lián)系上都很難,收費(fèi)就更難。由于炒

11、房者轉(zhuǎn)讓房屋,進(jìn)行權(quán)屬登記時,沒有制度和措施強(qiáng)行約束要求交清物業(yè)服務(wù)費(fèi)。房屋的受讓方根據(jù)國務(wù)院物業(yè)管理條例規(guī)定:受讓人不對房屋受讓前產(chǎn)生的物業(yè)服務(wù)費(fèi)負(fù)責(zé),導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)企業(yè)對物業(yè)轉(zhuǎn)讓前這段時間的物業(yè)服務(wù)費(fèi)索要無門。 2.3.2部分新建小區(qū)入住率低。近幾年來,隨著房地產(chǎn)市場的活躍,老百姓購房已不單是為了居住,有的是為了投資,一些小區(qū)因此空置率比較高,個別新小區(qū)入住率甚至不足40%?？罩梅侩m然按規(guī)定連續(xù)六個月無人居住,物業(yè)企業(yè)可按70%收取物業(yè)費(fèi),但由于與業(yè)主聯(lián)系不上,收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)的難度較大。物業(yè)企業(yè)雖然也試圖通過發(fā)文書通知、打電話通知、請人轉(zhuǎn)告等形式催繳,但絕大部分業(yè)主根本不予理睬,普遍抱有“我

12、不住就可以不交管理服務(wù)費(fèi)”的錯誤思想,致使這些新建小區(qū)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)收繳率非常低,企業(yè)經(jīng)營難以為繼。 2.4業(yè)主自身方面的問題 2.4.1消費(fèi)水平不高。市場化要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供服務(wù)并自負(fù)盈虧,業(yè)主和物業(yè)使用人就需要繳納合理的物業(yè)服務(wù)費(fèi),維持企業(yè)的正常運(yùn)營。雖然目前職工工資有了很大提高,增加了購房的一次性補(bǔ)償和住房補(bǔ)貼,但尚未考慮到物業(yè)管理的部分。這就造成了一些職工面對每月幾十甚至上百元的物業(yè)服務(wù)費(fèi),感到無力支付,造成物業(yè)服務(wù)費(fèi)收取難。 2.4.2部分業(yè)主意識不強(qiáng),存在僥幸心理。由于物業(yè)服務(wù)的概念沒有深入業(yè)主,物業(yè)服務(wù)的效果沒有為業(yè)主所感受,有的業(yè)主認(rèn)為自己花了一大筆錢買了一套房子,不應(yīng)承擔(dān)“額

13、外”的開支。但物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)具有社會性、整體性,服務(wù)的對象是廣大業(yè)主而不是個別業(yè)主,不能因為個別業(yè)主不交物業(yè)費(fèi)就不進(jìn)行物業(yè)服務(wù)。個別業(yè)主在交物業(yè)費(fèi)上存在僥幸心理,貪圖小利,躲避、逃避或刻意不交納物業(yè)費(fèi)。 3 解決住宅小區(qū)物業(yè)管理收費(fèi)難的對策 物業(yè)管理在我國作為一個新生事物,必然要經(jīng)歷一個逐步適應(yīng)、完善、發(fā)展的過程。如何應(yīng)對和解決我國物業(yè)管理收費(fèi)難的問題,推動物業(yè)管理向規(guī)范化、順暢化、健康化方向發(fā)展,需要找到切實(shí)可行的對策。 3.1物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)自身建設(shè) 3.1.1提高服務(wù)質(zhì)量,培養(yǎng)專業(yè)性的人才。物業(yè)服務(wù)企業(yè)人員要樹立“業(yè)主至上”觀念,增強(qiáng)法制意識,內(nèi)強(qiáng)素質(zhì),外樹形象,在服務(wù)中踐

14、行承諾;要進(jìn)一步提高服務(wù)意識,服務(wù)技能,創(chuàng)新服務(wù)理念,打造誠信品牌,逐步把企業(yè)做大做強(qiáng);企業(yè)要加強(qiáng)對物業(yè)企業(yè)工作人員的培訓(xùn)教育,不斷提高思想道德水平,全心全意為業(yè)主服務(wù);有計劃地組織企業(yè)員工外出參觀考察,學(xué)習(xí)先進(jìn)經(jīng)驗和做法,進(jìn)一步取長補(bǔ)短,促進(jìn)我國物業(yè)服務(wù)水平再上新臺階;物業(yè)企業(yè)要加強(qiáng)專業(yè)人才培養(yǎng)和儲備,增強(qiáng)企業(yè)發(fā)展后勁,為物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)范圍的拓展打好基礎(chǔ),營造文化內(nèi)涵豐富的和諧家園,把細(xì)致的工作做到人們的心里去,從而贏得廣大業(yè)主的滿意與認(rèn)可。 3.1.2完善收費(fèi)公示制度,增強(qiáng)收費(fèi)透明度。業(yè)主、物業(yè)使用人不僅有交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的義務(wù),同時也有知道物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)情況的權(quán)利。物業(yè)服務(wù)企業(yè)有義務(wù)按照

15、物業(yè)法規(guī)的要求,將物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置進(jìn)行公示,實(shí)行明碼標(biāo)價,而且應(yīng)當(dāng)將收費(fèi)表、收費(fèi)清單、收費(fèi)手冊及使用情況向業(yè)主和物業(yè)使用人公開,以接受業(yè)主、物業(yè)使用人的查詢和監(jiān)督。 3.1.3改善物業(yè)收費(fèi)手段,采用靈活多樣的收費(fèi)方式。目前,大部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)采用的是物業(yè)管理員上門收費(fèi)和業(yè)主直接到物業(yè)服務(wù)中心繳費(fèi),而且還得交現(xiàn)金。可是大部分業(yè)主使用的是工資卡,這就導(dǎo)致繳費(fèi)的諸多不便,影響收費(fèi)的及時率和收繳率。針對這一情況,物業(yè)服務(wù)企業(yè)可根據(jù)實(shí)際情況采取一些辦法,改變收費(fèi)方式,例如,劃卡繳費(fèi)、銀行轉(zhuǎn)帳繳費(fèi)、與工作單位聯(lián)系直接從工資中扣除等都是可行的,這

16、樣收費(fèi)工作容易得到業(yè)主的支持,同時也可以提高物業(yè)服務(wù)費(fèi)收繳率。 3.2做好前期介入和后期管理 3.2.1努力履行開發(fā)商物業(yè)服務(wù)的承諾。項目的開發(fā)商,在樓書和廣告宣傳中,已明確承諾了“五星級”酒店式服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。同時,出資組建了物業(yè)服務(wù)企業(yè)。為此,物業(yè)服務(wù)企業(yè)理應(yīng)想方設(shè)法地為開發(fā)商履行承諾,這就需要物業(yè)企業(yè)必須在管理和服務(wù)上,向國際標(biāo)準(zhǔn)看齊;在規(guī)范化服務(wù)和個性化服務(wù)上,真正做到以業(yè)主服務(wù)為中心、以業(yè)主滿意為標(biāo)準(zhǔn)。同時,也為物業(yè)服務(wù)費(fèi)的收取營造良好氛圍。 3.2.2同開發(fā)單位一起做好房屋驗收、交接工作。為防止業(yè)主入住后房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題,在與開發(fā)商辦理房屋交接驗收的過程中,物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照規(guī)章制

17、度辦事,認(rèn)真細(xì)致不漏項,對有問題的房屋,要在開發(fā)商處理完畢后再接管。業(yè)主也應(yīng)增強(qiáng)相應(yīng)的維權(quán)意識,認(rèn)真參與驗房工作,把問題盡可能解決在入住之前。 3.3加強(qiáng)市場的監(jiān)管和業(yè)主之間的交流 3.3.1政府應(yīng)加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場的監(jiān)管,制定相關(guān)的交易行為政策。隨著房地產(chǎn)市場的不斷活躍,政府應(yīng)根據(jù)市場行情有針對性出臺相應(yīng)的法律法規(guī)和相關(guān)政策,規(guī)范房地產(chǎn)的市場交易行為,加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場的監(jiān)管,做到有問題能及時發(fā)現(xiàn)、妥善解決。對于那些公然違背房地產(chǎn)交易政策的,政府應(yīng)嚴(yán)厲打壓,以免助長不良之風(fēng),為房地產(chǎn)市場營造一個健康良好的交易環(huán)境。 3.3.2加強(qiáng)與業(yè)主之間的交流,提高物業(yè)服務(wù)費(fèi)收繳率。對于不在本小區(qū)居住的業(yè)主,

18、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的工作人員平時應(yīng)及時跟蹤業(yè)主家里的動態(tài)情況,以便保持聯(lián)系方式的順暢。同時,物業(yè)企業(yè)的員工也應(yīng)該在平時的工作中,多問候關(guān)心業(yè)主,做到想業(yè)主所想,急業(yè)主所急,與業(yè)主建立良好的關(guān)系,真正做業(yè)主的“好管家”。這樣一來,物業(yè)服務(wù)費(fèi)便于收繳,而且還可以向業(yè)主展示物業(yè)服務(wù)企業(yè)的良好形象。 3.4加強(qiáng)宣傳與引導(dǎo) 3.4.1實(shí)施人性化管理。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)對小區(qū)業(yè)主的基本信息做深入了解,把小區(qū)業(yè)主分成若干等級,對不同的等級采用不同的措施。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在制定前期物業(yè)管理方案的時候,應(yīng)該更多地從即將入住的業(yè)主利益出發(fā),心里的一桿秤應(yīng)該在他們身上,要充分考慮這些群體的交費(fèi)意愿和承受能力,確定一個能讓大多數(shù)業(yè)主較為愉快的接受方案。同時,政府也應(yīng)加大經(jīng)濟(jì)扶持力度,提高居民的收入,為入住后的和諧管理打下良好的基礎(chǔ)。 3.4.2加大公眾約束力,消除業(yè)主僥幸心理。明確將“不拖欠服務(wù)費(fèi)”條款列入業(yè)主公約,由代表全體業(yè)主共同利益的業(yè)主委員會配合物業(yè)企業(yè)催繳,以有效提高服務(wù)費(fèi)的收繳率,杜絕搭便車現(xiàn)象。對于交費(fèi)的業(yè)主和不交費(fèi)的業(yè)主,進(jìn)行必要的表揚(yáng)和批