酒店項目計劃書

1、酒店項目計劃書商 務(wù) 酒 店項目計劃書2011 年 6 月目錄第一章項目摘要一、項目概述 二、項目優(yōu)勢 三、項目背景 四、項目投資計劃第二章項目公司一、公司簡介二、公司結(jié)構(gòu) / 管理三、股權(quán)結(jié)構(gòu)四、項目其他背景第三章 項目規(guī)劃 一、項目位置二、法律明細(xì)三、項目詳細(xì)規(guī)劃第四章 項目實(shí)施計劃 一、項目建設(shè)規(guī)模二、具有新建設(shè)酒店的優(yōu) 第五章 項目投資分析一、投資估算二、參數(shù)預(yù)測第六章市場分析第七章一、商務(wù)酒店概況二、酒店經(jīng)營指標(biāo)分析三、競爭對手及發(fā)展態(tài)勢四、項目定位第一章 項目摘要、項目概述? 隨著人們生活水平的日益提高，對生活質(zhì)量的追求也進(jìn)一步 的完善，商務(wù)式酒店將是人們旅游、休閑、渡假、會務(wù)的理

2、想 會所，也是一種趨勢。? 順城街是成都春熙商務(wù)圈的重中之重，休閑的綠谷，位于成 都市繁盛商業(yè)區(qū)之心腑地帶的商務(wù)酒店，交通便利，緊臨交通 疏通中心，地理位置十分優(yōu)越? 酒店總面積？ 商務(wù)酒店總投資概為 430 萬元，酒店用地面積 260 平方米，建筑面積為 2300 余平方米，主樓 8 層。 27 層為客房， 8 層規(guī)劃用途為茶坊。主樓 2 層為簡餐茶餐廳（設(shè) 計餐位數(shù) 20 人同時用餐）、茶座 150 米方? 新裝修后的商務(wù)酒店，憑借專業(yè)酒店管理的優(yōu)勢，結(jié)合現(xiàn)代 酒店經(jīng)營的全新理念，商務(wù)酒店將成為成都市檔次最高之一的 現(xiàn)代商務(wù)式酒店。、項目優(yōu)勢? 黃金地段、得天獨(dú)厚? 采用專業(yè)化商務(wù)酒店管理

3、團(tuán)隊? 采用專業(yè)的商務(wù)酒店的設(shè)計理念? 籌建部門成功開發(fā)過多個酒店的設(shè)計和施工? 專業(yè)的星級酒店服務(wù)師進(jìn)行統(tǒng)一的培訓(xùn)? 現(xiàn)代化的高效益、高社會價值的經(jīng)營管理模式三、項目背景成都是大西南地區(qū)重要的政治、經(jīng)濟(jì)、旅游和交通樞紐中心，地 勢由西南向東北傾斜，西南部以中山為主，有低山、丘陵和山間 谷地；東北部以低山為主，間有中山及河谷盆地。擁有自然生態(tài) 淵源國家重點(diǎn)風(fēng)景名勝區(qū)，并獲得全國旅游生態(tài)城市榮譽(yù)，目前擁 有峨眉山、 青城山、 竇關(guān)山、 天臺山等國家級、 省級風(fēng)景區(qū)多處； 龍池，臥龍等國家級、省級自然保護(hù)區(qū) 3 處；龍泉大窯遺址等國 家級、省級文保單位 17 處。成為人們的旅游的新景點(diǎn)。成都市身為

4、政治、經(jīng)濟(jì)、文化的中心，目前只有四星級以上酒 店 15 家、五星級酒店 6 家（ 1 家待建）。而在順城街幅員 1 公里向 周邊擴(kuò)散， 沒有一家商務(wù)或經(jīng)濟(jì)型的專業(yè)酒店， 鑒于現(xiàn)代時尚商務(wù)式 的酒店在此區(qū)域僅只有我們這一家，開發(fā)該酒店以具備天時、地利、 人和。它的新開可進(jìn)一步緩沖順城街沿線高檔商務(wù)酒店緊張的現(xiàn)狀。四、項目投資計劃 補(bǔ)充項目裝修風(fēng)格？及定位等？（一）投資總額項目投資概算為 430 萬元（包括場租款（ 150 萬）、裝修費(fèi)用、 基樁及相關(guān)前期費(fèi)用等已完成的投資 230 萬元）（二）運(yùn)營計劃根據(jù)項目裝修期計劃，裝修期為圖紙確認(rèn)后 20 天；裝修期為 3 個月。根據(jù)營運(yùn)收支預(yù)估數(shù)據(jù)，預(yù)計

5、項目營運(yùn) 2 年，即可還清本息。第二章 項目公司一、商務(wù)酒店公司簡介商務(wù)酒店占地面積 260 萬平方米，總建筑面積 2300 余平方 米 ，擁有充分體現(xiàn)現(xiàn)代時尚商務(wù)，一樓大堂空間 100 左右多平米， 現(xiàn)代化酒店設(shè)施、舒適典雅的各式客房 90 套；有風(fēng)格各異、環(huán)境幽 雅的中西式茶餐廳、 先進(jìn)的一體化衛(wèi)浴設(shè)施、 高速穩(wěn)定的局域網(wǎng)等相 對應(yīng)的配套設(shè)施。 有先進(jìn)完善的設(shè)施， 能為各種不同規(guī)格的客戶提供 高水準(zhǔn)的專業(yè)服務(wù) 。二、公司結(jié)構(gòu)和管理層公司實(shí)行單店總經(jīng)理負(fù)責(zé)制，公司最高權(quán)力機(jī)構(gòu)為董事 會，公司日常經(jīng)營管理由總經(jīng)理負(fù)責(zé)。公司日常管理機(jī)構(gòu)設(shè)有 店長（總經(jīng)理）、工程部、財務(wù)部、前廳部、客房部等。前廳

6、員工客氣主管茶餐廳保安部客房員工倉庫庫管保潔組工程部人員編制商務(wù)酒店定員33人，其中高級管理人員1人，中級管理5人, 服務(wù)人員27人。全部員工均實(shí)行合同制。各類人員按不同崗位技能 要求進(jìn)行上崗前培訓(xùn)、考試、招聘。另視經(jīng)營的具體情況季節(jié)性招用 一部分臨時工。三、公司股權(quán)結(jié)構(gòu)公司由幾位自然人組成的股份有限公司（自然人以公司章程為 準(zhǔn)）。董事長、總經(jīng)理。四、項目其他背景近年，成都市對外經(jīng)濟(jì)技術(shù)交流飛速發(fā)展， 主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)包括旅 游業(yè)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)保持高速增長；經(jīng)濟(jì)地位逾顯突出；成都市已成為重要 的人流、物流集散地。經(jīng)前期對該項目區(qū)域調(diào)查了解到相對于快速增 長的市場需求，在該區(qū)域內(nèi)急需一家高規(guī)格、高標(biāo)準(zhǔn)的商

7、務(wù)酒店。由于該區(qū)域內(nèi)的星級賓館（珠峰酒店、銀河王朝大酒店、綠洲酒店等）， 有的酒店存在居高不下的房價讓大部門中層階級出差人士望而卻步， 有的酒店硬件設(shè)施嚴(yán)重老化，已達(dá)不到現(xiàn)代人出行所追求的溫馨、 整 潔等要求。所以它的建成將會帶來較好的社會效益和經(jīng)濟(jì)效益。第三章項目規(guī)劃一、項目位置本項目附近有方便的交通網(wǎng)絡(luò)。該酒店大門位于成都市最繁華路 段順城大街，項目座落于呈長方型地塊的東西側(cè)， 而基地的地勢大致 平整，政府計劃在5年之內(nèi)改造周邊的新城配套，現(xiàn)已完工有原“熊 貓城”的改造。屆時時尚、現(xiàn)代化得酒店將凸現(xiàn)在人們的眼前。二、相關(guān)法律文件同意改建的相關(guān)部門的批文，8年以上租賃經(jīng)營合同。三、項目詳細(xì)規(guī)

8、劃1、項目明細(xì)酒店是人們用幾小時或幾天時間經(jīng)歷一種與平常生活不同 生活方式的地方。酒店不僅應(yīng)該融入現(xiàn)代生活的情感世界，更應(yīng) 該使其得到更廣闊的延伸。酒店行業(yè)發(fā)展迅速，不光是獨(dú)立的個 體酒店經(jīng)營者，隨著需求的增長，額外的個人產(chǎn)品和服務(wù)的市場 需求達(dá)到了一個新的高度。這種選擇變得越來越多樣化，從四川 省的小旅館、城市里時尚的賓館到個人租住的小屋，什么都有可能。而且還要覺得成都市所住的地方或傳統(tǒng)、古典或是時尚、現(xiàn)代。差別非常大：厚地毯能夠減小聲音，熟悉的環(huán)境和陌生的休息地點(diǎn)，喜歡哪總你在哪里能夠休息得更好，舒適的酒店還是獨(dú) 家經(jīng)營的。2、客房酒店客房將會由主樓樓層提供。 而樓層的標(biāo)準(zhǔn)樓面設(shè)計為標(biāo)準(zhǔn)客

9、 房，大床房，情侶房。在客房裝修問題上，先成都主要的幾家商務(wù)酒 店主要選用的是異域風(fēng)和本地想結(jié)合， 但隨著這兩年成都酒店市場的 改變和發(fā)展，越來越多的客戶傾向于歐式風(fēng)格的酒店！原由1 、 歐式風(fēng)格的裝修給人一種尊貴的感覺2 、 可以提升酒店的整體形象和酒店的檔次，以此為基礎(chǔ)增加 收益點(diǎn)3 、 對于商務(wù)人事有個更好的商務(wù)洽談的典雅的環(huán)境總體來說，客房可根據(jù)其設(shè)計分為四種類別，包括 標(biāo)準(zhǔn)房，商 務(wù)房、情侶房、豪華單人房。3、后勤設(shè)施后勤設(shè)施包括大堂、接待處、保安及控制室等。 其他后勤服務(wù)如員工餐廳及廚房、員工更衣室、員工洗手間、樓 層工作間及泵房等。大堂在布置和規(guī)劃時按照功能的用處進(jìn)行劃分， 一共

10、分為： 休息區(qū)、接待區(qū)、其他功能區(qū)。三大功能區(qū)要在一定意義上分開，但是又要相協(xié)調(diào)。 所以大堂的總體規(guī)劃是： 以電梯門為基礎(chǔ)點(diǎn)相周邊放射型 的規(guī)劃三大功能區(qū)4、技術(shù)資料根據(jù)所提供資料，樓層面積及宗地面積摘錄如下：面積資料總地上建筑總建筑面積260 平方米2300 平方米停車位：地下）10 個，（場外）50-80個（項目地外 50 米就是大型的公用停車場，經(jīng)協(xié)商可供我們酒店有 償使用）6、裝修期成本預(yù)算 資料中顯示整個酒店項目的總發(fā)展成本為人民幣四佰六拾萬。 改 造成本包括租金， 工程管理及其他專業(yè)費(fèi)用， 裝修費(fèi)及不能預(yù)見費(fèi)等。成本明細(xì)如下：1 前期費(fèi)用（租金，記在成本之內(nèi)）: 150萬2 裝修費(fèi)

11、用（電梯工程、空調(diào)）: 230萬3 開辦費(fèi)：50 萬總價： 430 萬元第四章項目實(shí)施計、項目裝修規(guī)模 二、 具有新建設(shè)酒店的優(yōu)勢酒店企業(yè)的生命期與其他行業(yè)有顯著的不同，酒店企業(yè)通常經(jīng)歷 三個階段：起步期、中期以及衰退期，并且生命期都較短，根據(jù)國外 的經(jīng)驗(yàn)表明，一家酒店的平均生命期為 20 年，通常只有少數(shù)企業(yè)由 于不斷創(chuàng)新的緣故使得企業(yè)生命期延長到 50 到 80 年。酒店的入住 率和收益在起初的 2 到 8 年之間，也就是起步期階段基本上增長都 非常迅速，并且在開業(yè)后 5 到 10 年之間（中期）收益都會維持相當(dāng) 高的水平，之后創(chuàng)利能力逐漸下降（衰退期）。商務(wù)酒店（）作為酒 店一種新型形態(tài)

12、，其裝修、設(shè)施、設(shè)備更能夠符合客人的需要，其對 酒店經(jīng)營的 10 年將均處于該酒店高收益、高出租率時期，相對于建 成時間較長的同檔次酒店能夠取得更好的收益。第五章 SWOT分析一、 具有顯著的成本費(fèi)用優(yōu)勢酒店的成本費(fèi)用是影響酒店經(jīng)濟(jì)效益的一個重要因素，對于一家 新建的酒店土地成本、建造成本、利息費(fèi)用、家具及固定設(shè)施和其他 日常運(yùn)營成本等都是重要的成本費(fèi)用因素。 僅需投入家具、 設(shè)備和裝 修費(fèi)用酒店即可正式營運(yùn)， 這成為商務(wù)酒店取得良好的盈利狀況無可 替代的成本費(fèi)用優(yōu)勢。從目前的預(yù)計來看，僅通過酒店大廳和茶座、大廳商務(wù)中心的出租承包收入每年就能取得 70-90 萬元的收入經(jīng) 營權(quán)費(fèi)用。二、參數(shù)預(yù)

13、測1 、 預(yù)估期2011 年至 2021 年，共 10 年。2 、 客房入住率成都目前酒店客房入住率保持在 86% 至 92% 之 間，參照中國其他地區(qū)商務(wù)酒店的客房入住率，在營運(yùn) 穩(wěn)定期，客房入住率取 96% 。由于商務(wù)式酒店具管理和客戶資源優(yōu)勢， 從營運(yùn)第 二年開始進(jìn)入穩(wěn)定期。3 、 平均房價參照成都市精品商務(wù)酒店現(xiàn)有房價水平和國內(nèi)其 他地區(qū)城市商務(wù)酒店房價水平，應(yīng)該達(dá)到人民幣 168198 元/ 間。市場分析年營業(yè)收入的測算一、客房利潤收入：1 、主營業(yè)務(wù)收入：房屋銷售收入（按規(guī)劃 85 個房間計算）198 元/ 間 168 元/ 間均價 183 元/ 間每天的入住率按 96% 計算：

14、82 間 *183 元/ 間 =15006 元 日收入： 82 間*183 元/ 間=15006 元 月收入： 15006 元 *30 天=450180 元 年收入： 450180 元*12 個月 =5402160 元2 、其他收入：大堂吧（茶樓）及客房酒水食品等， 年收入約 120 萬元。收入合計： 660 萬元/ 年主營業(yè)務(wù)支出：1 、員工年工資：33 人（初定服務(wù)員含后勤、 保安、工程等）*1800 元/ 月*12 個月 =712000 元2、水電費(fèi)： 30000 元/ 月*12 個月=360000 元3、一次性用品費(fèi)用（含客源和員工早餐） ：340000 元/ 年4、洗滌費(fèi)用： 600

15、00 元/ 年5 、辦公費(fèi)用： 3 萬元6、客房員工提成： 24*6*365=52000 元/ 年8 、店長績效提成（用于獎勵除服務(wù)員之外的員工） ： 5 萬元。9、職工食堂費(fèi)用（中午和晚餐） ：120000 元/ 年10 、員工培訓(xùn)費(fèi)、年終福利費(fèi)等開支： 180000 元11 、稅收： 300000 元/年12 、電話、寬帶等通信費(fèi)用： 80000 元/ 年13 、其他費(fèi)用（電梯維修年檢、滅 4 害等）：50000 元/年14 、房屋租賃支出： 150 萬元/年（3 年后逐年 5%遞增） 合計： 383.50 萬元/年其他業(yè)務(wù)成本： 60 萬元/ 年。折舊：56 萬元/ 年成本合計： 499

16、.5 萬元/ 年凈利潤：160.50 萬元/ 年第六章 市場分析一、酒店概況至 2010 年底，成都地區(qū)共有星級酒店 78 家，其中五星級酒店 5 家（建），四星級酒店 14 家，三星級酒店 268 家。據(jù)統(tǒng)計，近年四星級酒店平均客房入住率保持在 70% 至 80% 之 間，高星級酒店的經(jīng)濟(jì)效益普遍較好。在 2010 年度，本市假日酒店 平均的客房入住率達(dá)到 74% ，三星級酒店平均的客房入住率達(dá)到 78% 。商務(wù)酒店在營運(yùn)初期，時值四川旅游危機(jī)，在客源受到較大 影響的情形下，其 2008 年， 2009 年， 2010 年的客房入住率仍平 均分別達(dá)到 63% ，67% ， 71% 。假日酒店

17、和花園酒店、三星級商務(wù) 酒店均取得了較理想的投資回報，并具有一定的抗風(fēng)險能力成都地區(qū)的精品商務(wù)酒店業(yè)尚未成熟， 游客主要下榻于三星級酒 店，及假日酒店、旅游指定酒店等。而賓館也有次等一點(diǎn)的酒店可供 選擇，但它們普遍也提供較低質(zhì)數(shù)的服務(wù)與設(shè)施。四川省的酒店業(yè)在房價及入住率方面有著明顯的增長， 可是，需 求在 2008-2010 年因金融危機(jī)、 汶川特大地質(zhì)災(zāi)害及其他原因拖慢 了，而這情況也隨著國家大力的道路、 城鎮(zhèn)恢復(fù)建設(shè)在 2011 年開始 復(fù)蘇。從資料分析中， 推斷成都地區(qū)未來旅游業(yè)發(fā)展是樂觀的， 而在順 城片區(qū)目前沒有一家精品商務(wù)酒店。 。而同時周邊林立的大批寫字樓 也提供了我們大量穩(wěn)定的

18、客戶源， 加上周邊 3 家星級酒店的老化和價 格的高昂。本項目在此區(qū)域的發(fā)展前景非常樂觀。二、酒店經(jīng)營指標(biāo)分析成都地區(qū)擁有較豐富的旅游資源、 隨著經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展， 已成為 商務(wù)、旅游的集散地，越來越多地吸引國內(nèi)客人來成都。成都地區(qū)主要旅游經(jīng)濟(jì)指標(biāo)常年保持高速增長趨勢 ,為酒店的客 源提供了保障。 而我項目正處于旅游者理想住宿的 “春熙路商業(yè)圈”， 在這里向周邊輻射可以達(dá)到成都最繁華的地段， 這也是保證我們酒店 入住率的一大優(yōu)勢。酒店入住率據(jù)我向成都市旅游局作出的非正式提問， 得知順城地區(qū)的三星級 飯店于 2010 年的平均房租約為人民幣 158 元至 260 元一晚，而入住率約為 88%三、競

19、爭對手及發(fā)展態(tài)勢在 2010 年末，成都地區(qū)共有 105 家已評星級的酒店，其中五 間達(dá)五星級或以上。共有 300 家左右達(dá)三星級或以上的酒店。在成都市區(qū)順城片區(qū)內(nèi)， 共有 5 家三星級， 9 家二星級及 6 家一 星級及未被評星的酒店 4 家、招待所 24 家。根據(jù)成都市旅游局所提供的資料， 目前順城片區(qū)沒有在建的 3 星 以上的酒店和商務(wù)型的酒店。對順城片區(qū)的投資酒店在 15 年中短期 酒店市場業(yè)發(fā)展前景是樂觀的。 經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步得更將有利房價及入住率 的增長穩(wěn)定性。長期來說，順城片區(qū)將有更高檔酒店落成，使整個市 場的競爭轉(zhuǎn)趨劇烈。市政府不遺余力的推動該區(qū)域旅游業(yè)及改善片區(qū)旅游設(shè)施， 均會 吸引到本地及外來游客，使該片區(qū)旅游、酒店業(yè)發(fā)展更為興盛。四、項目定位根據(jù)地區(qū)經(jīng)濟(jì)和旅游發(fā)展?fàn)顩r、區(qū)域環(huán)境及發(fā)展趨勢，項目定位 于四星級標(biāo)準(zhǔn)的