房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告范本

1、房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告 項(xiàng)項(xiàng) 目目 名名 稱：稱：武漢市洪山區(qū)珞瑜路 272 號(hào)光山高新大廈二 層如家城市旅館房地產(chǎn)評(píng)估. 委委 托托 方：方： 估估 價(jià)價(jià) 方：方： xxxxxxxx 估估 價(jià)價(jià) 人人 員：?jiǎn)T：xxxxxx 估價(jià)作業(yè)日期：估價(jià)作業(yè)日期：二 00 九年 12 月 15 日 估價(jià)報(bào)告編號(hào)：估價(jià)報(bào)告編號(hào)：X 房估字XX第 XX 號(hào) 目目 錄錄 1.致致 委委 托托 方方 函函.3 2.估估 價(jià)價(jià) 師師 聲聲 明明.4 3.估估價(jià)價(jià)的的假假設(shè)設(shè)和和限限制制條條件件 .5 4.房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告 .7 一、委托方 .7 二、估價(jià)方 .7 三、估價(jià)對(duì)象概況 .7

2、四、估價(jià)目的.8 五、估價(jià)時(shí)點(diǎn) .8 六、價(jià)值定義.8 七、估價(jià)依據(jù).8 八、估價(jià)原則 .9 九、估價(jià)方法 .9 十、估價(jià)結(jié)果 .10 十一、估價(jià)人員 .10 十二、估價(jià)作業(yè)日期 .11 十三、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用有效期 .11 5 房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告 .12 一、個(gè)別因素分析 .12 二、區(qū)域因素分析 .12 三、市場(chǎng)背景分析 .12 地理位置和行政區(qū)劃.12 經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展?fàn)顩r.13 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析.14 四、最高最佳使用分析 .14 五、估價(jià)方法選用 .14 六、估價(jià)測(cè)算過(guò)程 .15 七、估價(jià)結(jié)果確定 .19 6 附附件件.20 致致 委委 托托 方方 函函 ： 受您的委托，我

3、公司于2009 年 12 月 15 日對(duì)于武漢市洪山區(qū)珞瑜路 272 號(hào)光谷高新大廈二層 ，建筑面積為 571.58 m2， 房屋所有權(quán)證 證號(hào)為鄂房 權(quán)證字第 號(hào)的房地產(chǎn)進(jìn)行價(jià)格評(píng)估，為確定房屋 出售時(shí)該房屋的市場(chǎng)價(jià) 值提供參考依據(jù)。 根據(jù)國(guó)家現(xiàn)行有關(guān)法律、法規(guī)和政策條例及委托方提供的各種資料，遵循依 法、公正、科學(xué)、準(zhǔn)確和適度的原則，經(jīng)估價(jià)人員實(shí)地收集資料、分析計(jì)算，并 與估價(jià)時(shí)點(diǎn)武漢市類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格水平相比較后，確定委估房地產(chǎn)于估價(jià) 時(shí)點(diǎn) 2009 年 12 月 15 日的價(jià)格及單價(jià)為： 房地產(chǎn)價(jià)格及單價(jià)小寫大寫 總價(jià)元叁佰壹拾萬(wàn)零貳佰肆拾 元 單價(jià)5424 元/m2伍仟肆佰貳拾肆

4、 元每平方米 法定代表人： 二 00 九年 12 月 15 日 估估 價(jià)價(jià) 師師 聲聲 明明 我們鄭重聲明： 一、我們?cè)诒竟纼r(jià)報(bào)告中陳述的事實(shí)是真實(shí)的和準(zhǔn)確的。 二、本估價(jià)報(bào)告中的分析、意見(jiàn)和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見(jiàn)和 結(jié)論，但受到本估價(jià)報(bào)告中已說(shuō)明的假設(shè)和限制條件的限制。 三、我們與本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象沒(méi)有利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒(méi)有個(gè) 人利害關(guān)系或偏見(jiàn)。 四、我們依照中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范 進(jìn)行分析，形 成意見(jiàn)和結(jié)論，撰寫本估價(jià)報(bào)告。 五、我們已對(duì)本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了實(shí)地查勘。估價(jià)員xx 對(duì)本 估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了實(shí)地查勘。 六、沒(méi)有人對(duì)本估價(jià)報(bào)告提

5、供重要的專業(yè)幫助。 七、本估價(jià)報(bào)告得出的估價(jià)結(jié)果，僅供委托方擬抵押估價(jià)對(duì)象提供價(jià)格參考， 不得用于驗(yàn)資證明、拆遷補(bǔ)償、房地產(chǎn)交易等其他用途。未經(jīng)估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員的 同意，估價(jià)報(bào)告不得向委托方及上級(jí)機(jī)關(guān)以外的單位及個(gè)人提供，凡因委托人使用估 價(jià)報(bào)告不當(dāng)而引起的后果，評(píng)估機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員不承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。 八、本公司和簽字估價(jià)師保留對(duì)本評(píng)估報(bào)告的最終修改和解釋權(quán)。 九、本報(bào)告應(yīng)用有效期為報(bào)告出具之日起一年，如果使用本估價(jià)報(bào)告的時(shí)間超 過(guò)了報(bào)告應(yīng)用的有效期，我們對(duì)此結(jié)果造成的損失不承擔(dān)責(zé)任。 在已說(shuō)明的評(píng)估假設(shè)和限制條件之外，引用本評(píng)估結(jié)果而引起的法律后果，不屬 于本公司和簽字估價(jià)師的責(zé)任范圍。 注冊(cè)

6、房地產(chǎn) 估價(jià)師 ： 注冊(cè)證號(hào)： xxxxxxx 二 00 九年 12 月 15 日 估估價(jià)價(jià)的的假假設(shè)設(shè)和和限限制制條條件件 一一、本本項(xiàng)項(xiàng)估估價(jià)價(jià)的的假假設(shè)設(shè)條條件件 1、本報(bào)告基于公開市場(chǎng)假設(shè)，即： （1）市場(chǎng)為公開的市場(chǎng)，賣方愿意出售并有合理的時(shí)間讓買賣雙方協(xié)商議價(jià)； （2）議價(jià)期間房地產(chǎn)市場(chǎng)基本保持穩(wěn)定； （3）買賣雙方不因任何特殊利益抬高或降低房地產(chǎn)真實(shí)價(jià)格。 2、本報(bào)告以委托方提供的房屋權(quán)屬證書等資料真實(shí)合法有效，估價(jià)對(duì)象無(wú)司法 機(jī)關(guān)、行政機(jī)關(guān)查封等禁止轉(zhuǎn)讓、抵押情形，房地產(chǎn)權(quán)屬無(wú)糾紛，出讓土地使用權(quán)符 合法定的轉(zhuǎn)讓條件等為假設(shè)前提，即以估價(jià)對(duì)象擁有合法產(chǎn)權(quán)、屬于合法使用、可以 在

7、公開市場(chǎng)上自由轉(zhuǎn)讓為假設(shè)前提。 3.本報(bào)告在評(píng)估過(guò)程中， 假設(shè)委估房地產(chǎn) 為商業(yè)用途，在未來(lái)剩余使用年 限內(nèi)不改變房地產(chǎn)用途。 4.假設(shè)委估房地產(chǎn)現(xiàn)狀滿足所采用的城市規(guī)劃、用途管制和限制條件，另有 說(shuō)明的除外。 二二、本本項(xiàng)項(xiàng)估估價(jià)價(jià)的的限限制制條條件件 1.本次評(píng)估的產(chǎn)權(quán)依據(jù)和估價(jià)對(duì)象的建筑面積均由委托方提供。委托方對(duì)所提供 的資料真實(shí)性、合法性負(fù)責(zé)。如提供資料不真實(shí)而造成評(píng)估值失實(shí)，評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估 人員不承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。 2.本評(píng)估報(bào)告結(jié)果是為委托方提供的專業(yè)化估價(jià)意見(jiàn)，這個(gè)意見(jiàn)本身無(wú)強(qiáng)制執(zhí)行 的效力，估價(jià)師只對(duì)結(jié)果本身合乎規(guī)范要求負(fù)責(zé)，而不對(duì)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓定價(jià)的決策負(fù)責(zé)。 3 本次評(píng)估結(jié)論為估

8、價(jià)時(shí)點(diǎn)的抵押價(jià)值。估價(jià)時(shí)點(diǎn)后，隨著時(shí)間的推移及房地產(chǎn) 市場(chǎng)情況發(fā)生變化，本結(jié)論須做相應(yīng)調(diào)整；且在估價(jià)報(bào)告有效期內(nèi)估價(jià)對(duì)象的質(zhì)量及 價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)發(fā)生變化，并對(duì)估價(jià)對(duì)象產(chǎn)生明顯影響時(shí)，不能直接使用本估價(jià)報(bào)告。 4本次評(píng)估未考慮國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生重大變化以及遇到自然力和其他不可 抗力對(duì)估價(jià)結(jié)論的影響。 5.實(shí)地查勘時(shí)，對(duì)房屋僅進(jìn)行一般性察看，并未進(jìn)行結(jié)構(gòu)性測(cè)試，不可能確 定其內(nèi)部缺損 。 6.本報(bào)告中的建筑面積按 房屋所有權(quán)證存根 所載數(shù)據(jù)計(jì)。 7.本評(píng)估報(bào)告結(jié)果僅為本次評(píng)估目的提供價(jià)值參考，不得用于其他目的。未經(jīng) 本評(píng)估單位同意，評(píng)估報(bào)告的全部或任何一部分內(nèi)容不得使用其他與本次項(xiàng)目無(wú) 關(guān)的任何公開文

9、件、通告或報(bào)告中，也不得以任何形式公開發(fā)表。 8.房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告?zhèn)洳榫幪?hào)： X 房地估 X 字XX第 X 號(hào)。 房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告 一一、委委托托方方 單位名稱： 法定代表人： 單位住址： 聯(lián)系電話 ： 二二、估估價(jià)價(jià)方方 機(jī)構(gòu)名稱 ：xxxxxxxxx 單位住址 ：xxxxxxxxxx 法定代表人： 估價(jià)資格： 聯(lián)系電話 ：xxxxxxxxx 三三、估估價(jià)價(jià)對(duì)對(duì)象象 概概況況 1.建筑物狀況 武漢市洪山區(qū)珞瑜路關(guān)山高新大廈 位于武漢市 洪山區(qū)珞瑜路，于二零零 零年建成， 總體結(jié)構(gòu)高 16 層，為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu) 一等。委估建筑物 位于第二 層，有公用電梯和樓梯通二樓。建筑物維

10、護(hù)保養(yǎng)情況較好 ，地面貼紅色小方格 地面磚，進(jìn)戶設(shè)防盜門，外設(shè)不銹鋼防盜窗，墻面及天棚為仿磁涂料，日光燈照 明，水電氣齊全，PVC 管排水，房屋使用正常。 2.委估對(duì)象利用現(xiàn)狀 委估房地產(chǎn)現(xiàn)作 旅館，公共配套設(shè)施好 良，中檔裝修 。 3.周圍環(huán)境 估價(jià)對(duì)象位于 武漢市洪山區(qū)珞瑜路，處于魯巷商圈， 北面正對(duì)華中科技大 學(xué)光谷南二門 、珞瑜路 ，南有長(zhǎng)動(dòng)醫(yī)院 ，東與關(guān)山大道緊鄰， 西與華工科技 產(chǎn)業(yè)大廈 相接， 旁邊為 關(guān)山口 車站，途經(jīng)的公交車有 15 路、18 路、25 路、 510 路、518 路、521 路、536 路、591 路、593 路、702 路、703 路、718 路、733 路

11、、755 路、756 路、903 路。西行 500 米為光谷步行街， 環(huán)境好，地段好， 繁 華程度高，交通方便，人流量大 。區(qū)域內(nèi)具備各種休閑娛樂(lè)場(chǎng)所，作為商業(yè)用 途區(qū)位價(jià)值有很大潛力。 權(quán)益狀況 估價(jià)對(duì)象位于 武漢市洪山區(qū)珞瑜路關(guān)山高新大廈二樓 ，房屋所有權(quán)人為如 家城市旅館，房屋所有權(quán)證 證號(hào)為鄂房權(quán)證字第 號(hào)，權(quán)屬 所有。由于資料方面的原因， 他項(xiàng)權(quán)利是否受限無(wú)法核實(shí)。 四、估價(jià)目的四、估價(jià)目的 為確定房地產(chǎn)抵押 提供價(jià)格參考依據(jù)。 五五、估估價(jià)價(jià)時(shí)時(shí)點(diǎn)點(diǎn) 二 00 九年 12 月 15 日 六、價(jià)值定義六、價(jià)值定義 本報(bào)告提供的價(jià)格是估價(jià)對(duì)象在估價(jià)期日、在本報(bào)告的全部限制條件下、武 漢

12、市房地產(chǎn)市場(chǎng)自由開放、完全競(jìng)爭(zhēng)狀態(tài)下的公開市場(chǎng)價(jià)值。所謂公開市場(chǎng)價(jià)值 是在公開市場(chǎng)最可能形成的價(jià)格；采用公開市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，要求評(píng)估的客觀合 理價(jià)值應(yīng)是公開市場(chǎng)價(jià)值。 委估房地產(chǎn)的價(jià)格定義為：建筑物為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu) ，用途為 旅館，土地 性質(zhì)為出讓形式 。本次評(píng)估結(jié)果為包括土地使用權(quán)價(jià)值在內(nèi)的房地產(chǎn)在現(xiàn)狀條件下 持續(xù)使用的公開市場(chǎng)價(jià)值。 七、估價(jià)依據(jù)七、估價(jià)依據(jù) 1、 中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法 ； 2、 中華人民共和國(guó)土地管理法 ； 3、 房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范 （GB/T50291-1999） ； 4、 中華人民共和國(guó)土地管理法實(shí)施條例 ； 5、 中華人民共和國(guó)城市房屋權(quán)屬登記管理辦法 ； 6

13、、委托方提供的待估房地產(chǎn)房屋所有權(quán)證 ； 7、湖北省人民政府、武漢市市人民政府頒布的有關(guān)政策、規(guī)定、實(shí)施辦法、通 知等法規(guī)文件； 8、估價(jià)委托書； 19、估價(jià)人員實(shí)地勘察獲取的資料及市場(chǎng)調(diào)查收集的資料。 八八、估估價(jià)價(jià)原原則則 1、獨(dú)立、客觀、公正原則。 2、合法原則：以估價(jià)對(duì)象的合法產(chǎn)權(quán)、合法使用、合法處分為估價(jià)前提。 3、最高最佳使用原則：以估價(jià)對(duì)象在合法使用前提下，各種可能使用方式中， 能獲得最大收益的使用方式估價(jià)。 4、替代原則：估價(jià)結(jié)果不得明顯偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價(jià)格。 5、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則：估價(jià)結(jié)果是估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)格。 九九、估估價(jià)價(jià)方方法法 根據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)

14、規(guī)范 ，通常的房地產(chǎn)估價(jià)方法有比較法、收益法、假設(shè)開發(fā) 法、成本法等幾種。 1、有條件選用比較法進(jìn)行估價(jià)的，應(yīng)以市場(chǎng)比較法作為主要估價(jià)方法。首先遵 循比較法可比實(shí)例的選取原則，根據(jù)估價(jià)人員掌握的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)資料，在估價(jià)對(duì) 象同一供求圈內(nèi)選擇三個(gè)與估價(jià)對(duì)象用途、規(guī)模、檔次、建筑結(jié)構(gòu)相同或類似的近期 交易實(shí)例作為可比實(shí)例，對(duì)影響價(jià)格的各項(xiàng)因素及其影響程度進(jìn)行分析，建立估價(jià)對(duì) 象與可比實(shí)例的價(jià)格可比基礎(chǔ)，并分別進(jìn)行交易情況修正、交易日期修正、房地產(chǎn)狀 況修正，求取估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的比準(zhǔn)價(jià)格。 2、收益性房地產(chǎn)的估價(jià)，應(yīng)選用收益法作為其中的一種估價(jià)方法，由于估價(jià)對(duì) 象具有客觀收益，因此可用適當(dāng)?shù)膱?bào)酬率

15、，將其未來(lái)各年的凈收益折算到估價(jià)時(shí)點(diǎn)上， 計(jì)算出估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)收益價(jià)格。 3、假設(shè)開發(fā)法是預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象未來(lái)開發(fā)完成后的價(jià)值，然后減去續(xù)建的未來(lái)開 發(fā)成本、稅費(fèi)和利潤(rùn)等來(lái)求取估價(jià)對(duì)象的方法。 4、成本法是以房地產(chǎn)價(jià)格各個(gè)構(gòu)成部分的累加為基礎(chǔ)，來(lái)求取房地產(chǎn)價(jià)值的方 法，其本質(zhì)是以房地產(chǎn)的重新開發(fā)建設(shè)成本為導(dǎo)向求取估價(jià)對(duì)象的價(jià)值。 根據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范并結(jié)合估價(jià)對(duì)象實(shí)際情況，評(píng)估人員認(rèn)為在估價(jià)對(duì)象 同一供求圈內(nèi)近期內(nèi)房地產(chǎn)交易較為活躍，因此選用市場(chǎng)比較法進(jìn)行評(píng)估；估價(jià)對(duì)象 同一供求圈內(nèi)有出租案例，可考慮采用收益法進(jìn)行評(píng)估。 最后結(jié)合客觀市場(chǎng)情況，綜合考慮以上估價(jià)方法的計(jì)算結(jié)果，運(yùn)用數(shù)理統(tǒng)計(jì)分 析的有關(guān)

16、方法，確定估價(jià)對(duì)象的估價(jià)結(jié)果。 十十、估估價(jià)價(jià)結(jié)結(jié)果果 估價(jià)人員根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，采用市場(chǎng)法和收益法， 通過(guò)對(duì)影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的分析和測(cè)算，結(jié)合估價(jià)經(jīng)驗(yàn)與對(duì)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格因 素進(jìn)行分析，確定在估價(jià)對(duì)象在市場(chǎng)上有足夠的買方和賣方時(shí)，并且進(jìn)入市場(chǎng)無(wú)阻礙 的條件下，在估價(jià)時(shí)點(diǎn) 2009 年 12 月 15 日包含土地使用權(quán)價(jià)值在內(nèi)的委估房地產(chǎn)市 場(chǎng)價(jià)格為人民幣。詳細(xì)評(píng)估結(jié)果見(jiàn)房地產(chǎn)抵押評(píng)估結(jié)果一覽表 。 房地產(chǎn)價(jià)格及單價(jià)小寫大寫 總價(jià)元叁佰壹拾萬(wàn)零貳佰肆拾 元 單價(jià)5424 元/m2伍仟肆佰貳拾肆 元每平方米 十十一一、估估價(jià)價(jià)人人員員 注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師： xxxx 注

17、冊(cè)證號(hào)： xxxxxxxxx 二 00 九年十二月十五日 十十二二、估估價(jià)價(jià)作作業(yè)業(yè)日日期期 二 00 九年 12 月 15 日 十十三三、估估價(jià)價(jià)報(bào)報(bào)告告應(yīng)應(yīng)用用的的有有效效期期 本估價(jià)報(bào)告有效期為壹年，即從2009 年 12 月 15 日至 2010 年 12 月 14 日 xxxxxxxxx 法定代表人： 二 00 九年 12 月 15 日 房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告 一一、個(gè)個(gè)別別因因素素分分析析 1.建筑物狀況 武漢市洪山區(qū)珞瑜路關(guān)山高新大廈 位于武漢市 洪山區(qū)珞瑜路，于二零零 零年建成，總體結(jié)構(gòu)高16 層，為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)一等。 委估建筑物 位于第二 層，有公用電梯和樓梯

18、通二樓。建筑物維護(hù)保養(yǎng)情況較好，地面貼紅色小方格 地面磚，進(jìn)戶設(shè)防盜門，外設(shè)不銹鋼防盜窗，墻面及天棚為仿磁涂料，日光燈照 明，水電氣齊全，PVC 管排水，房屋使用正常。 2.委估對(duì)象利用現(xiàn)狀 委估房地產(chǎn)現(xiàn)作旅館 ，公共配套設(shè)施好。 二二、區(qū)區(qū)域域因因素素分分析析 估價(jià)對(duì)象位于 武漢市洪山區(qū)珞瑜路，處于光谷商圈， 北面正對(duì)華中科技大 學(xué)光谷南二門、珞瑜路，南有長(zhǎng)動(dòng)醫(yī)院，東與關(guān)山大道緊鄰，西與華工科技產(chǎn)業(yè) 大廈相接， 旁邊為 關(guān)山口車站，途經(jīng)的公交車有 15 路、18 路、25 路、510 路、 518 路、521 路、536 路、591 路、593 路、702 路、703 路、718 路、733

19、 路、755 路、756 路、903 路。西行 500 米為光谷步行街， 環(huán)境好，地段好， 繁華程度高， 交通方便，人流量大 。區(qū)域內(nèi)具備各種休閑娛樂(lè)場(chǎng)所，作為商業(yè)用途區(qū)位價(jià)值 有很大潛力。 三三、市市場(chǎng)場(chǎng)背背景景分分析析 地理位置和行政區(qū)劃地理位置和行政區(qū)劃 武漢市位于江漢平原東部，長(zhǎng)江中游與漢水交匯處，是中國(guó)經(jīng)濟(jì)地理的“ 心臟” ，具有承東啟西、溝通南北、維系四方的作用。 東端在新洲區(qū)柳河鄉(xiāng)將軍 山，西端為 蔡甸區(qū)成功鄉(xiāng)窯灣村，南端在江夏區(qū)湖泗鄉(xiāng)劉均堡村，北端至黃陂區(qū) 蔡店鄉(xiāng)下段家田村。因?yàn)殚L(zhǎng)江與其最大的支流漢水交匯于此，故而市區(qū)由隔江 鼎立的武昌、漢口、漢陽(yáng)三地被俗稱為武漢三鎮(zhèn) 。 武漢

20、行政區(qū)劃 的沿革極具特色， 武漢可以看作兩市（漢口、武昌）一縣（漢 陽(yáng)）的合并（故有 “武漢三鎮(zhèn)”之說(shuō)） 。其中漢口和武昌從明朝后期起就分別發(fā) 展成相當(dāng)規(guī)模的城市。 因此，武漢可以說(shuō)是一個(gè)直轄市、一個(gè)省會(huì)城市和一個(gè)縣 的緊密聯(lián)合體。 光谷又稱東湖高新技術(shù)開發(fā)區(qū)，位于武漢市城區(qū)東南部，北臨東湖，南接 江夏，西承武昌中心城區(qū)，東連武黃公路、滬蓉高速，通達(dá)全國(guó)。光谷是武漢的 東大門，有省道、國(guó)道輻射周邊市縣黃石、鄂州、黃岡和黃梅，在武漢市1+8 城市圈發(fā)展戰(zhàn)略中占據(jù)著重要的地位?，F(xiàn)在是武漢市最有發(fā)展?jié)摿Φ牡囟沃弧?經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展?fàn)顩r經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展?fàn)顩r 估價(jià)對(duì)象鄰近的 “中國(guó)光谷 ”是武漢東湖國(guó)家高

21、新區(qū)的簡(jiǎn)稱。 關(guān)東光電子 產(chǎn)業(yè)園、關(guān)南生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園、湯遜湖大學(xué)科技園、光谷軟件園、佛祖嶺產(chǎn)業(yè)園 、機(jī)電產(chǎn)業(yè)園等園各具特色， 2000 家高新技術(shù)企業(yè)分類聚集，以光電子信息產(chǎn)業(yè) 為主導(dǎo)，能源環(huán)保、生物工程與新醫(yī)藥、機(jī)電一體化和高科技農(nóng)業(yè)競(jìng)相發(fā)展。 武漢中國(guó)光谷建成了國(guó)內(nèi)最大的光纖光纜、光電器件生產(chǎn)基地，最大的光通 信技術(shù)研發(fā)基地，最大的激光產(chǎn)業(yè)基地。光纖光纜的生產(chǎn)規(guī)模居全球第二，國(guó)內(nèi) 市場(chǎng)占有率達(dá) 50%，國(guó)際市場(chǎng)占有率 12%；光電器件、激光產(chǎn)品的國(guó)內(nèi)市場(chǎng)占有 率 40%，在全球產(chǎn)業(yè)分工中占有一席之地。 武漢中國(guó)光谷已成為中國(guó)在光電子信息領(lǐng)域參與國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)的標(biāo)志性品牌。胡 錦濤總書記視察東湖高

22、新區(qū)高新技術(shù)企業(yè)時(shí)，充分肯定了通過(guò)提高自主創(chuàng)新能力 、增強(qiáng)企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力、發(fā)展特色高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的做法；溫家寶總理希望北京、 上海、武漢等高新區(qū)，經(jīng)過(guò) 5 到 10 年的努力，真正建設(shè)成為世界一流的科技園 區(qū)。 東湖高新區(qū)將承擔(dān)起新的歷史使命，堅(jiān)持實(shí)施自主創(chuàng)新戰(zhàn)略，全面提升資源整 合能力、持續(xù)創(chuàng)新能力、產(chǎn)業(yè)生成能力和經(jīng)濟(jì)產(chǎn)出能力，主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)力爭(zhēng)以年 均25%以上的速度增長(zhǎng)。到 2010年，技工貿(mào)總收入 2000億元，工業(yè)總產(chǎn)值 1500 億元，財(cái)政收入 60億元。通過(guò)“十一五”的努力，光谷將建設(shè)成為國(guó)內(nèi)一流、世 界知名的科技園區(qū)和國(guó)家重要的自主創(chuàng)新平臺(tái)，為躋身世界一流的科技園區(qū)奠定 堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

23、 在“十五”時(shí)期，這里的經(jīng)濟(jì)發(fā)展以年均 30的速度快速增長(zhǎng)。 2005年的技工貿(mào)總收入達(dá)到 725億，占武漢 GDP的10。 在短短幾年，中國(guó)光 谷得到了超常規(guī)發(fā)展，而且后勁十足，主要得益于這里有良好的創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)環(huán)境。 區(qū)內(nèi)已有 15家公司在境內(nèi)外上市，帶動(dòng)資金 200多億元，并在中國(guó)證券市場(chǎng)上 形成了頗有影響的 “光谷版塊 ” 。 估價(jià)對(duì)象 北面的華中科技大學(xué) 是國(guó)家教育部直屬的全國(guó)重點(diǎn)大學(xué)，是涵蓋 理、工、醫(yī)、文、管等多學(xué)科的綜合性大學(xué)，是目前國(guó)內(nèi)規(guī)模最大、水平一流的 高等學(xué)府之一，是首批列入國(guó)家 211工程重點(diǎn)建設(shè)的大學(xué)。 現(xiàn)有教職工、學(xué) 生7萬(wàn)余人，市場(chǎng)潛力極大 。 估價(jià)對(duì)象所在光谷片區(qū)

24、作為武漢經(jīng)濟(jì)發(fā)展極的定位信息高科技基地，在發(fā)展產(chǎn)、 學(xué)、研的同時(shí)，全方位一體化地協(xié)調(diào)發(fā)展。規(guī)劃目標(biāo)為滿足人的生活、工作、文化、 教育、娛樂(lè)、購(gòu)物、休閑等綜合性城市功能需求。開發(fā)商實(shí)力強(qiáng)、品牌大，萬(wàn)科城市 花園、劍橋春天 、巴黎豪庭、藍(lán)域國(guó)際等樓盤開發(fā)氣勢(shì)如虹。 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 光谷區(qū)域內(nèi) 高校和 大專院校、科研機(jī)構(gòu)眾多，人 流量極大 ，特別是學(xué)生、 家長(zhǎng)等等消費(fèi)群體是旅館 穩(wěn)定的消費(fèi)源。 四四、最最高高最最佳佳使使用用分分析析 估價(jià)對(duì)象位于 武漢市洪山區(qū)珞瑜路關(guān)山高新大廈 ，大廈本身登記為商務(wù)用 途，旁邊為 關(guān)山口公交車 車站，環(huán)境好，地段好， 繁華程度高，交通方便，人 流量大，

25、區(qū)位價(jià)值有很大潛力。 根據(jù)最高最佳使用原則和合法原則的分析，保 持現(xiàn)狀是最佳用途 。 五五、估估價(jià)價(jià)方方法法選選用用 估價(jià)人員在實(shí)地勘察的基礎(chǔ)上，對(duì)委托方提供的各種資料進(jìn)行了認(rèn)真分析， 根據(jù)估價(jià)期日委估房地產(chǎn)用途、估價(jià)目的、資料狀況和武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí) 際情況，決定采用 市場(chǎng)法和 收益法來(lái)測(cè)算委估房地產(chǎn)的價(jià)格。 市場(chǎng)法： 首先遵循比較法可比實(shí)例的選取原則，根據(jù)估價(jià)人員掌握的房地產(chǎn)交 易市場(chǎng)資料，在估價(jià)對(duì)象同一供求圈內(nèi)選擇三個(gè)與估價(jià)對(duì)象用途、規(guī)模、檔次、建筑 結(jié)構(gòu)相同或類似的近期交易實(shí)例作為可比實(shí)例，對(duì)影響價(jià)格的各項(xiàng)因素及其影響程度 進(jìn)行分析，建立估價(jià)對(duì)象與可比實(shí)例的價(jià)格可比基礎(chǔ)，并分別進(jìn)行交

26、易情況修正、交 易日期修正、房地產(chǎn)狀況修正，求取估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的比準(zhǔn)價(jià)格。 收益法 ：就是預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象未來(lái)的正常收益，選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn) 到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后累加，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。 六六、估估價(jià)價(jià)測(cè)測(cè)算算過(guò)過(guò)程程 1、選擇估價(jià)方法。該房地產(chǎn)是出租的旅館，為收益性房地產(chǎn)，用 收益法 估價(jià)，選用收益法中的報(bào)酬資本化法。 2、搜集資料。通過(guò)調(diào)查，搜集的有關(guān)資料和情況如下： （1）收入按房間 和相應(yīng)的價(jià)格 計(jì)。可供入住的房間 ： 單人間： 100 元161600 元 雙人間： 120 元101200 元 三人間： 135 元5675 元 （2）入住率為 60% （3）酒店?duì)I

27、業(yè)成本：根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查，一般酒店房間耗用、折舊和相關(guān) 人員的工資占毛收入 40% （4）維修費(fèi)：按房屋重置價(jià)的1.5%2% （5）管理費(fèi)：對(duì)出租房屋進(jìn)行的必要管理所需費(fèi)用，一般按年收入的 2% 5%。 （6）保險(xiǎn)費(fèi)：按房屋重置價(jià)或房屋現(xiàn)值以保險(xiǎn)費(fèi)率，我國(guó)的保險(xiǎn)費(fèi)在 0.15%0.2%。 （7）稅金：依據(jù)待估地所在城鎮(zhèn) 房屋出租時(shí)應(yīng)繳納的有關(guān)稅費(fèi)文件、規(guī)定 確定，一般有房產(chǎn)稅（按年 收入的 12%計(jì)） 、營(yíng)業(yè)稅（按 年收入的 3%） 、城市 維護(hù)建設(shè)稅 7%、教育費(fèi)附加 3%等。 （8）設(shè)該房屋收益年限為有限年，不 計(jì)算房屋折舊費(fèi) 3.測(cè)算年有效毛收入： 年有效毛收入 =（1600+1200+67

28、5）60%3012=元 4、測(cè)算年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用 維修費(fèi) ：按建筑物重置價(jià)的 1.5計(jì)算， 武漢市房屋重置價(jià)格標(biāo)準(zhǔn) 規(guī)定鋼筋 混凝土結(jié)構(gòu)一等 房屋重置價(jià)格 為 1150 元/ m2： 年維修費(fèi) 1150571.581.59859.8 元 管理費(fèi) ：取年收入 的 3，則： 管理費(fèi) 322518 元 保險(xiǎn)費(fèi)按房屋 重置價(jià)乘以保險(xiǎn)費(fèi)率 2，則： 保險(xiǎn)費(fèi) 1150571.5821314.6 元 稅費(fèi)：房屋出租應(yīng)納稅金 房產(chǎn)稅（按年 收入的 12%計(jì)） 、營(yíng)業(yè)稅（按 年 收入的 3%） ，其余稅費(fèi) 按年收入的 3%計(jì)算則： （12%+3%+3%）=元 上述、總費(fèi)用（年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用） 合計(jì)為.4 元 5.計(jì)算年凈收

29、益 年凈收益 40%-.4.6 元 6.確定報(bào)酬率 （用累加法） 項(xiàng)目數(shù)值 無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率4.0% 投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償3.0% 管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償0.1% 缺乏流動(dòng)性補(bǔ)償1.5% 易于獲得融資的好處-0.5% 所得稅抵扣的好處-0.5% 報(bào)酬率7.6% 6.計(jì)算房地產(chǎn)的價(jià)格 委估對(duì)象建筑物 土地使用年限為 50 年，至今已使用 9 年，剩余使用年限 為 41 年，所以估價(jià)對(duì)象收益年限為41 年。 因此 收益價(jià)格=.6/7.6%11/（17.6）41=元 房地產(chǎn)單價(jià) =.8571.58=6160 元/m2 估估價(jià)價(jià)結(jié)結(jié)果果如如下下： 房房地地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)價(jià)格格及及單單價(jià)價(jià)小小寫寫大大寫寫 總格元叁佰伍 拾貳萬(wàn)零捌佰仈拾陸元 單價(jià)6160 元/m2陸仟壹佰陸拾元每平方米 xxxxxxxxx xxxxxxxxx 二 00 九年 12 月 15 日 市場(chǎng)比較法 測(cè)算估價(jià)對(duì)象價(jià)格 具體思路：在近期房地產(chǎn)市場(chǎng)中選擇與估價(jià)對(duì)象處于同一供求范圍內(nèi)，具有 較強(qiáng)相關(guān)線、替代性的房地產(chǎn)交易實(shí)例，根據(jù)估價(jià)對(duì)象和可比實(shí)例的狀況，對(duì)區(qū) 域因素、個(gè)別因素、時(shí)間因素和交易情況等影響房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的因素進(jìn)行分析 比較和修正，評(píng)估出估價(jià)對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)格。 采用市場(chǎng)比法一般選取同一