設(shè)備管理工作手冊

1、中海物業(yè)管理有限公司ZHONGHAI PROPERTYMANAGEMENTCOLTD .編號：ZHPWI/S版本：A設(shè)備管理工作手冊編制： _日期：審核：日期：批準：日期：文件受控章聲明：未經(jīng)許可，不得翻印。責任部門：設(shè)備管理部WI/S-目錄ZHPM 設(shè)備管理工作手冊 A/1/3編號標題頁碼版號/狀態(tài)WI/S-001設(shè)備管理部組織機構(gòu)圖1A/0WI/S-002設(shè)備管理部職責1A/0WI/S-003設(shè)備管理部經(jīng)理職責1A/0WI/S-004設(shè)備管理部專業(yè)工程師職責1A/0WI/S-005設(shè)備保修期管理辦法1A/0WI/S-006水電過戶審批制度2A/0WI/S-007配電房管理制度1A/0WI/

2、S-008發(fā)電機房管理制度1A/0WI/S-009水泵房管理制度1A/0WI/S-010空調(diào)制冷設(shè)備房管理制度1A/0WI/S-011中控室/消防中心管理制度A/0WI/S-012材料管理制度1A/0WI/S-013物品驗證制度1A/0WI/S-014計量器具定期檢定制度1A/0WI/S-015計量器具的檢定方法4A/0WI/S-016電氣維修規(guī)定1A/0WI/S-017大廈臨時用電管理規(guī)定1A/0WI/S-018用水、供水管理規(guī)定1A/0WI/S-019供方選擇評定規(guī)定2A/0WI/S-020工程質(zhì)量的驗收規(guī)定1A/0WI/S-021設(shè)備管理規(guī)程14A/0WI/S-022公共設(shè)備大的故障維修

3、程序1A/0WI/S-023設(shè)備更新、技術(shù)改造程序1A/0WI/S-024紅旗設(shè)備檢評2A/0WI/SHT-0 01公共機電設(shè)備維修保養(yǎng)合同8A/0QR-001配電房、電表房電能表抄表記錄 1A/0QR-002配電房巡查記錄1A/0QR-003發(fā)電機運行記錄1A/0WI/S-目錄ZHPM 設(shè)備管理工作手冊 A/2/3A/0編號標題頁碼版號/狀態(tài)QR-004水池（箱）加藥記錄1A/0QR-005水表抄表記錄1A/0QR-006水泵房巡查記錄1A/0QR-007防央空調(diào)冷水機組運行記錄表2A/0QR-008計量器具檢定臺帳1A/0QR-009計量器具檢定計劃1A/0QR-010萬用表檢定記錄1A/

4、0QR-011S甘形表檢定記錄1A/0QR-012S匕歐表檢定記錄1A/0QR-013供方初審記錄1A/0QR-014S類供方評價表1A/0QR-015S類供方評價表1A/0QR-016合格供方名單1A/0QR-017工程竣工驗收證明1A/0QR-018工程結(jié)算協(xié)議書1A/0QR-019S軍除缺陷責任證書1A/0QR-020機電設(shè)備統(tǒng)計表1A/0QR-021設(shè)備（機具）購置申請表1A/0QR-022設(shè)備（機具）驗證單1A/0QR-023設(shè)備（機具）外委維修申請表1A/0QR-024設(shè)備維修記錄1A/0QR-025設(shè)備（機具）報廢單1A/0QR-026設(shè)備保養(yǎng)計劃表1A/0QR-027S、U級設(shè)

5、備保養(yǎng)記錄1A/0QR-028S、U級設(shè)備保養(yǎng)檢查記錄1A/0QR-029SD級設(shè)備保養(yǎng)、檢查記錄1A/0QR-030S設(shè)備完好率統(tǒng)計表1WI/S-目錄ZHPM 設(shè)備管理工作手冊 A/3/3A/0A/0編號標題頁碼版號/狀態(tài)QR-031S設(shè)備完好率統(tǒng)計匯總表1QR-032設(shè)備故障問題轉(zhuǎn)呈單1A/0QR-033S設(shè)備技術(shù)狀態(tài)診斷記錄1QR-034S艮廢設(shè)備、器件清單1A/0QR-035紅旗設(shè)備申報表1A/0QR-036紅旗設(shè)備評分表1A/0QR-037S紅旗設(shè)備統(tǒng)計表1A/0QR-038S紅旗設(shè)備率統(tǒng)計表1A/0WI/S-1ZHPM設(shè)備管理部組織機構(gòu)圖A/01/1WI/S-2ZHPM 設(shè)備管理部

6、職責 A/01/1 10設(shè)備管理部接受主管副總經(jīng)理直接領(lǐng)導，按時完成交辦的各項工作。 20負責在合約管理部組織下對物業(yè)項目進行考察，擬制機電設(shè)備方面的合理化建議。 30負責代表公司組織機電設(shè)備驗收組，對新樓宇機電設(shè)備進行驗收接管，負責設(shè)備技術(shù)資 料的收集、整理、編目、存檔。并處理遺留問題。40負責按照國家有關(guān)技術(shù)法規(guī)、規(guī)范、標準，制定本公司機電設(shè)備驗收、維修、保養(yǎng)及運 行操作規(guī)章制度、工作程序、技術(shù)標準，并及時更新。監(jiān)督管理處、供方執(zhí)行，對偏差進行 糾正。50負責審批機電設(shè)備年度保養(yǎng)計劃；制定設(shè)備中修、大修計劃，審批中修、大修方案、更 新改造方案；初審設(shè)備配件購置申請、維修設(shè)備、電動工具購置申

7、請（1000元以上）報主管副總經(jīng)理批準。60負責設(shè)備維修保養(yǎng)供方及中修、大修、設(shè)備更新改造、缺陷整改供方的選擇、定期評審。 負責中修、大修、設(shè)備更新改造、缺陷整改工程監(jiān)督、組織驗收。負責合同管理（招標、訂 立- 辦理合同會簽手續(xù)、履行監(jiān)督、變更、索賠、工程結(jié)算等）。辦理水、電過戶會簽手續(xù)。 70負責定期對公司所屬物業(yè)內(nèi)的機電設(shè)備進行檢查、診斷。負責組織解決技術(shù)難題（設(shè)備 方面）。80負責公司安委會的日常工作，組織每季度一次的安全檢查工作。負責調(diào)查安全事故，做 出初步處理意見報主管副總經(jīng)理。90負責對機電設(shè)備管理績效每年進行一次評審，統(tǒng)計出設(shè)備完好率、紅旗設(shè)備率，設(shè)備重 大事故率。10. 0負責

8、本部門IS09002和IS014001文件的修訂工作。負責強弱電、電梯、空調(diào)、管道工、 鉗工的考核及題庫的收集工作。11. 0負責電梯、計量工具的檢定工作。12. 0負責代表公司就設(shè)備管理方面事宜對外聯(lián)絡(luò)。13. 0負責策劃、指導、參與高新技術(shù)的引入、開發(fā)、應用，發(fā)明創(chuàng)造的開發(fā)、應用。14. 0負責推進全公司的節(jié)能、降耗工作。WI/S-3ZHPM 設(shè)備管理部經(jīng)理職責 A/01/1 10領(lǐng)導、安排、檢查設(shè)備管理部員工全面履行各自職責及完成公司下達的各 項任務(wù)。2 0檢查 總結(jié) 當月 工作 ，制 定下 月工作 計劃，并 組織安排 實施。3 0掌握設(shè)備管理 情況， 指導各管理處作好機 電設(shè)備的 使用

9、、維 修保養(yǎng)、節(jié)能 降耗工作。初審價值超過壹仟元以上的設(shè)備設(shè)施的購置、大修、外委維修方案， 并報主管副總經(jīng)理審批。4 0組織 各專 業(yè)人 員參 加新 入伙 樓宇機 電設(shè)備的 驗收。 50組織紅旗設(shè)備檢查評比。定期組織設(shè)備管理績效評審。 6 0組織 安全 檢查 。70了解公司內(nèi)工程技術(shù)人員及本部門員工思想工作動態(tài)，幫助解決工作難點， 提高管理及業(yè)務(wù)水平。負責解決投訴。8 0掌握 國內(nèi) 外行 業(yè)管 理動 態(tài)， 負責引 進國內(nèi)外 先進的設(shè) 備管理模 式、經(jīng) 驗。 9 0遵守 公司 各項 規(guī)章 制度 ，勤 奮工作 ，潔身自 律。WI/S-4ZHPM 設(shè)備管理部專業(yè)工程師職責 A/01/21 0機電工程

10、師職責1 1接受部門經(jīng)理的領(lǐng)導，主管強弱電設(shè)備、發(fā)電設(shè)備。1 2作 好 本專 業(yè)的 工 作計 劃， 初審 保 養(yǎng) 計劃 、 維修 方案 、改 造方 案 ；編 制 外 委 維修招標文件；定期檢查、指導、調(diào)研，解決技術(shù)難題。1 3編制 、修 訂本 專業(yè) ISO9002 及 ISO14001 文 件 ，制 定 公司 的規(guī) 范、 標準 。負 責 機電設(shè)備維修、養(yǎng)護供方評審、合同會簽。1 4參加 樓宇 接管 驗收 工作 ，負 責 強弱 電設(shè) 備、 發(fā)電 設(shè)備 及資 料檢 驗。15辦 理用 電過 戶 會簽 手續(xù) ，用 電分 攤。負 責 落實 抄 表 到戶 、供 電設(shè) 備向 供電 局 移交工作，用電設(shè)備節(jié)能

11、及成本費用測算。1 6負責 編制 本專 業(yè)技 工考 試題 庫 。1 7遵 守 公司 規(guī)章 制 度， 勤奮 工作 ， 努 力提 高 業(yè)務(wù) 水平 ，完 成本 職 工作 ， 有 所 創(chuàng)新。2 0電梯工程師職責2 1接受 部門 經(jīng)理 領(lǐng)導 與工 作安 排 ，主 管電 梯設(shè) 備。22負責電梯設(shè)備的接管驗收并收集整理電梯接管驗收資料。2 3 負 責 電 梯 設(shè) 備 維 修 、 保 養(yǎng) 計 劃 的 審 批 ， 制 定 電 梯 年 審 計 劃 并 實 施 。 負 責 電 梯檢定及節(jié)能工作。2 . 4負責編制本專業(yè)IS09002IS014001文件，電梯維修、養(yǎng)護供方評審，合同會 簽。2 5 定 期 對 各 管

12、 理 處 電 梯 進 行 檢 查 ， 指 導 。2 6編 制 本 專 業(yè) 技 工考 試題 庫。2 7遵 守 公司 規(guī)章 制 度， 勤奮 工作 ， 努 力提 高 業(yè) 務(wù) 水平 ， 完 成本 職 工作 ， 有 所 創(chuàng)新。3 0給排水空調(diào)工程師職責 31接受部門經(jīng)理的領(lǐng)導與工作安排。主管給排水管網(wǎng)及設(shè)備、中央空調(diào)設(shè)備。3 2作 好 本 專 業(yè) 的 工 作計 劃， 初審 保 養(yǎng) 計劃 、 維 修 方 案 、 改 造方 案 ；編 制 外 委 招標 文件 ；定 期檢 查、 指導 、 調(diào) 研 ， 解 決技 術(shù)難 題。WI/S-004ZHPM 設(shè)備管理部專業(yè)工程師職責 A/02/23.3編制、修訂本專業(yè)IS0

13、9002及IS014001文件，制定規(guī)范、標準。負責本專業(yè) 分包商評審。34參加樓宇接管驗收工作， 負責給排水管網(wǎng)及設(shè)備、 中央空調(diào)及資料檢驗。 35辦理水過戶會簽手續(xù)， 用水分攤。 負責組織水量平衡測試， 中央空調(diào)節(jié)能 及成本費用測算。36遵守公司規(guī)章制度， 勤奮工作， 努力提高業(yè)務(wù)水平， 完成本職工作， 有所 創(chuàng)新。4 0設(shè)備管理部資料員職責 41接受部門經(jīng)理的領(lǐng)導與工作安排， 努力完成任務(wù)。42參加樓宇交接驗收， 負責辦理資料交接手續(xù)。 收集、 分類、 整理各管理處 的竣 工資 料， 并歸 檔妥 善保 存。4 3負 責 工程 資料 、 書 籍的 借閱 ， 質(zhì)量 記錄表格 的發(fā)放。4.4負

14、責日常文件打印、收發(fā)、傳閱、整理、歸檔保存。負責IS09001IS014001 文件復印、 發(fā)放、 保管。45負責搜集報紙、 雜志上有關(guān)物業(yè)管理方面的法律、 法規(guī)、 標準， 并剪貼、 整理。46遵守公司規(guī)章制度， 勤奮工作， 努力提高業(yè)務(wù)水平， 完成本職工作， 有所 創(chuàng)新。WI/S-5ZHPM 設(shè)備保修期管理辦法 A/01/1 10國務(wù)院建設(shè)工程質(zhì)量管理條例規(guī)定建設(shè)工程的最低保修期限為：3、供 熱與供冷系統(tǒng)，為2個采暖期、供冷期；4、電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝， 為2年；其他項目的保修期限自竣工驗收合之日起計算。保修期的計算應以上述條款及發(fā)展商與安裝單位、設(shè)備供貨單位的合同保 修期限為準。

15、工 程竣工日若距物業(yè)接管日過長，導致接管驗收時保修期已滿者， 應建議發(fā)展商適當延長保修期。2 0物業(yè)設(shè)備接管 時，管 理處、發(fā)展商、保修 單位三方 應就設(shè)備 保修期（特別 是電梯）保修的內(nèi)容、范圍、期限，管理處維護的內(nèi)容、范圍，保修款支付， 做出界定，達成共識，形成書面協(xié)議。保修期，保修單位提供的服務(wù)單一，難以達到中海標準、適應考評的需要，保 修工作之外的保養(yǎng)內(nèi)容需管理處自己或委托專業(yè)公司做，書面協(xié)議有助于解決 矛盾、糾紛。3 0設(shè)備保修期時 間內(nèi)， 管理處宜委托專業(yè)公 司對設(shè)備 進行維護 ，機電設(shè)備可 委托其做日常維護、一級保養(yǎng)、二級保養(yǎng)，電梯可按標準責任合約形式委托， 工作應以清潔、防腐、

16、潤滑、調(diào)整、緊固，不宜觸及核心軟、硬件部分。機電 設(shè)備、電梯故障維修，管理處應督促保修單位解決。4 0保修期結(jié)束， 保修單 位結(jié)算保修金時，管 理處須在 結(jié)算申請 書上如實填寫 使用方意見，并報公司設(shè)備管理部審核蓋章。保修單位不履行保修義務(wù)，管理 處有權(quán)拒絕簽字。WI/S-6ZHPM 水電過戶審批制度 A/01/2用電、用 水過戶更名/抄表到戶直接關(guān)系到物業(yè)管理運營成本，各 單位須嚴格遵 守審批制度。10用電、用水由發(fā)展商過戶到管理處必須滿足以下條件： 11各項政府驗收通過，物業(yè)接管驗收房屋設(shè)備驗收合格、計量裝置符合要求。1 2工程 施工 收尾 工作 均結(jié) 束， 無施工 臨時用電 、用水發(fā) 生

17、。1 3不支付空置房 管理費 的發(fā)展商，須根據(jù)空 置比率， 就公共水 電費對管理處 進行補貼。1 4水電居民、商 業(yè)比例 發(fā)展商已調(diào)整到合理 的數(shù)值。 未調(diào)整到 合理值者，就 發(fā)展商對多支出的水電費進行補貼事宜已達成協(xié)議。1 5 以 住 宅 為 主 的 小 區(qū) / 大 廈 ， 發(fā) 展 商 已 申 請 辦 理 抄 表 到 戶 。1 6原用 電用 水戶 結(jié)清 已發(fā) 生的 水電費 。2 0水電過戶由公 司設(shè)備 管理部負責審核并辦 理合同會 簽手續(xù)。 管理處須向發(fā) 展商索要原供用電合同、供水合同、供水合同執(zhí)行單及近期電費、 水費單提交公司設(shè)備管理部，審核通過后，由管理處具體辦理過戶、抄表到戶 事宜，未

18、經(jīng)設(shè)備部審核管理處不得自行辦理。相關(guān)文件：水電過戶、抄表到戶辦理流程是否滿足過戶條件1、政府部門已驗收 及以往通單水比例:部門已封表否展合已接理處向供否供水部。寫抄 表到戶申請，請他們現(xiàn)場檢杳是否滿 足展表到改的或書面承（改改章），管理處與發(fā)展商一同抄表， 整阪供水合同、水電費單及空白供電供 合同書，到公司設(shè)備管理部辦理合同會到戶。要求發(fā)展商辦 -理，調(diào)整比例面 管理處去供電供水所取用 尸信息采集表及銀行代收 公共部分同收水電寫合同 fill以 is會簽會小收水電費 行所理過為貫徹安全第一的方針,確保大廈供電系統(tǒng)安全正常運行及服務(wù)質(zhì)量，特制定WI/S-006ZHPM水電過戶審批制度 A/02/

19、2附件：水電過戶、抄表到戶辦理流程設(shè)備部與發(fā)展商分攤?cè)牖镏吝^戶 期間水電費。管理處提供此期間 WI/S-007水電抄表記錄。ZHPM配電房管理制度A/01/1配電房管理制度。1. 0負責供電系統(tǒng)操作、巡查、維修、養(yǎng)護的人員必須持證上崗，必須熟悉電 氣設(shè)備情況和有關(guān)安全措施。2. 0、配送電建立2 4小時運行值班制度，對變配電裝置及高壓室每2小時巡查 一次，做好巡查記錄；發(fā)現(xiàn)問題及時處理，并在值班記錄及巡查記錄中注明； 不能解決的問題及時上報管理處、并通知分包方。3. 0配電設(shè)備由專職人員負責管理和值班，配電設(shè)備的停送電由值班電工操作, 非值班電工禁止操作。復雜的倒閘操作，必須執(zhí)行操作票制度、監(jiān)

20、護制度，高 壓環(huán)進、環(huán)出柜嚴禁操作。操作及檢修時必須按規(guī)定使用電工絕緣工具、絕緣 鞋、絕緣手套等。高低壓柜開關(guān)狀態(tài)須作好警示、標識。值班員必須做好值班 記錄，認真作好交接班。4 0配電 房、 電表 房計 量電 能表 須每月 定時抄表 。5 0變壓器嚴禁超 負荷或 極低負荷運行，應有 計劃的向 供電局報 停或啟用。冬 季可報停部分變壓器，夏季供電高峰時，按負荷的需求，恢復使用。嚴禁變壓 器空載運行。原供我司6 0須有專人對巡 查記錄 、抄表記錄進行統(tǒng)計 、制圖、 分析，監(jiān) 視系統(tǒng)運行狀 態(tài)，診斷系統(tǒng)故障，制定節(jié)能措施。7 0停電時，應提 前向用 戶發(fā)出通知；恢復送 電時，在 確認供電 線路正常、

21、電 氣設(shè)備完好后方可送電。8 0配電房內(nèi)設(shè)備 及線路 變更，要經(jīng)公司設(shè)備 管理 部同意； 重大變更， 要上報 公司領(lǐng)導批準。9 0配電房室溫不 可超過 攝氏40度。消防 設(shè)施須定 期檢查， 保持完好、有效， 并有手持式氣體滅火器。注意防止小動物進入；無關(guān)人員須經(jīng)管理處辦公室許 可方可進入。10 0加 強 日常 清潔 、維護、 檢修，確 保供配電 系統(tǒng)正 常，配 套 設(shè)施 、設(shè) 備、 裝 置完好。WI/S-8ZHPM 發(fā)電機房管理制度 A/01/11 0非公司領(lǐng)導或 維修班 人員須經(jīng)管理處辦公 室同意后 ，在值班 員的陪同下方 可進入發(fā)電機房，其它人員不得隨意進入。平時機房門應加鎖。2 0機房

22、內(nèi)禁 止存 放易 燃、 易爆 物品， 嚴禁吸煙 。3 0發(fā)電機平時置 于自動 待發(fā)狀態(tài)，蓄電池置 于浮充電 狀態(tài)，須 定期進行充放 電。40配電房值班員必須熟悉機組開停操作及機組正常運行參數(shù)，發(fā)電機運行時， 應派專人值班。5 0每月 起動 機組 運轉(zhuǎn) 檢查 半小 時，確 保機組正 常自動投 入。6. 0發(fā)電機油箱內(nèi)儲備8小時滿負荷用油量。7 0發(fā) 電 機 實 行 定 人 定 機 操 作 、 保 養(yǎng) 和 每 月 周 期 運 行 檢 查 。 非 值 班 或 維 修 人 員 不得操作。8.0機房及機組的清潔衛(wèi)生由發(fā)電機責任人打掃。9.0機房及油 庫內(nèi) 消防須定期檢查，確保設(shè)施完好、有效。10.0發(fā)電

23、機檢查時須將主令開關(guān)擲于停止檔，以避免市電意外停電，導致發(fā)電 機運行，發(fā)生意外傷害。WI/S-9ZHPM 水泵房管理制度 A/01/1 水泵房是提供住戶生活、大廈消防用水的關(guān)鍵部位，水泵房能否正常工作是直 接影響到住戶人身財產(chǎn)安全。為 及時向住戶提供合格生活用水和大廈消防用水， 管理好水泵房，特制定如下制度：1 0水泵房、地下 水池、 屋面水箱、消防水系 統(tǒng)、設(shè)備 等，由維 修班負責使用 管理，并指定專人負責（以下稱“水管員”）。作好日常運行的巡查、點檢、 抄表及狀態(tài)監(jiān)控，并做記錄。20水泵房內(nèi)機電設(shè)備由維修班值班人員負責操作，無關(guān)人員不得進入水泵房。 停水須經(jīng)管理處批準。3 0消防泵、生活

24、泵、穩(wěn) 壓泵、污水泵在正常 運轉(zhuǎn)下， 選擇開關(guān) 應放在自動位 置，所有操作標志簡單明確。4 0生活 水泵 每周 至少 輪換 使用 一次， 接觸器主 開關(guān)每月 檢查一次 。5 0消防泵每月進 行一次 “自動、手動”切換 操作檢查 。無條件 啟動的消防水 泵（有過壓危險或開噴系統(tǒng)），須對其進行盤車，每季度對電動機進行一次絕 緣搖測。6 0泵房每周打掃 一次， 泵及管道每月檢查、 清潔一次 ，并進行 潤滑、緊固、 調(diào)整。7 0水池人孔需有 蓋密封 并加鎖，透氣孔需用 不銹鋼窗 紗布包扎 上。鑰匙由水 管員保管。8 0水 管 員 按 規(guī) 定 定 期 取 水 送 市 防 疫 站 進 行 水 質(zhì) 檢 查

25、化 驗 ， 化 驗 結(jié) 果 交 辦 公 室 存檔。9 0各 級 水 表 須 每 月 定 時 抄 表 ， 水 管 員 須 對 抄 表 記 錄 進 行 統(tǒng) 計 分 析 ， 確 定 給 水 系統(tǒng)是否正常，并協(xié)助設(shè)備部作好水量平衡測試。100嚴禁非火災情況使用市政消防水。消 防演習用水須向用水主管部門辦理申 請手續(xù)。WI/S-10ZHPM 空調(diào)制冷設(shè)備房管理制度 A/01/1 空調(diào)設(shè)備房是樓宇中央空調(diào)系統(tǒng)的控制中心，為確?？照{(diào)設(shè)備的安全、高效運行，特作 如下規(guī)定： 10空調(diào)制冷機房的全部設(shè)備，必須由指定的專職空調(diào)操作人員管理操作，非本職人員禁止 操作。2 0無關(guān)人員必須經(jīng)管理處辦公室書面許可，方能進入

26、制冷機設(shè)備房。30室內(nèi)保持良好的清潔衛(wèi)生、照明、通風并嚴禁煙火。40做好設(shè)備運行記錄，分析機組各種壓力表、溫度計、流量計的讀數(shù)是否正常準確，發(fā)現(xiàn) 異常應及時處理并上報。 ?5 0須 每 三天 對中 央 空調(diào) 系統(tǒng) 抄一 次 電 能表 ， 并做 分析 。根 據(jù)空 調(diào) 負荷 的 變 化 調(diào)節(jié)機組，確保機組運行在節(jié)能狀態(tài)，費用不超標。60定期保養(yǎng)檢查，及時更換磨損的零件，并作好記錄。7 0定期 對冷 凍水 系統(tǒng) 、冷 卻水 系 統(tǒng)進 行清 理、 水處 理。8 0空調(diào)值班室每天清掃一次，制冷機設(shè)備房每周清掃一次，新風空調(diào)機房每月掃除一次， 制冷冷水機組每月清潔一次。WI/S-015ZHPM 材料管理制

27、度 A/01/11 0維修班下個月 的材料 計劃，應在本月 25日前報 管理處采 購主管，由 采購主 管送交管理處主任審批，確定下月需購買材料。2 0一般材料由采 購主管 與所需物資部門協(xié)同 購買；采 購時要兩 人同行采購， 報銷時附采購計劃或報告書。3 0采購材料要貨 比三家 ，認準質(zhì)量，相同質(zhì) 量下應取 最底價進 行采購，供貨 方應為合格供應商。4 0材料購回后 應由維修 班長進行驗證。發(fā) 票數(shù)量應與 貨相同， 物品及數(shù)量應 與采購記錄表上所述相同。5 0材料入庫應由 庫管員 驗收，庫管員開入庫 單，并在 發(fā)票反面 簽上名；采購 主管也應在發(fā)票反面簽上名，并在入庫單上簽名，并把入庫單其中的

28、一聯(lián)附在 發(fā)票后作為報銷憑據(jù)。6 0應急材料可以 先口頭 報告同意購買，再補 填采購 計劃審批 表或補寫正 式報告。7 0材 料 出 庫 時 需 注 明 此 材 料 用 于 什 么 地 方 、 什 么 用 途 ， 領(lǐng) 料 人 需 在 出 庫 單 上 簽名。8 0維修人員可以 根據(jù)日 常實際情況一次性領(lǐng) 用若干材 料，領(lǐng)料 人需在出庫單 上注明所領(lǐng)用材料的品種、規(guī)格、數(shù)量、用途，并在出庫單上簽名；維修人員 在領(lǐng)用專用配件時，需拿廢舊零部件換取。90維修人員在完成維修任務(wù)后，所節(jié)余的材料應如數(shù)退庫并辦理退料手續(xù)。 100禁止維修人員利用工作之便，多領(lǐng)冒領(lǐng)材料搞關(guān)系，一經(jīng) 發(fā)現(xiàn)，從嚴處理。 11 0

29、庫 房 保管 員應 按材料 的品種、質(zhì) 量、性能不 同采取 不同 的 保管 措施 ，否 則 造成損失追究其經(jīng)濟責任。12 0發(fā) 放 材料 要堅 持憑 派工 單發(fā) 料。13 0材 料出 庫須遵 循先進先 出的原則 ，對入庫的 材料要 作好 日 期標 識， 以便 于 發(fā)放管理。14 0材 料庫 房每月 要進行一 次庫房盤 存，每季 度要 對維 修人 員 領(lǐng)用 的材 料公 布 一次。電梯公司（專業(yè)公司）在半年工作總結(jié)中，要具體分析材料使用情況， 做到降低成本、節(jié)約開支、杜絕浪費，造福業(yè)主。WI/S-015ZHPM 物品驗證制度 A/01/11 0為了確保向服 務(wù)對象 提供合格的物品，所 有用于大 廈

30、內(nèi)影響 服務(wù)質(zhì)量的進 貨物品（含維修材料、清潔用品、保安用品等物品）都必須經(jīng)過驗證。2 0所需物品部門 必須對 影響服務(wù)的進貨物品 進行驗證 ，并認真 填寫物品驗 證單，以確認物品之質(zhì)量狀態(tài)，采購主管還應在物品驗證單上簽名。3 0所需物品部門 在驗證 時依據(jù)驗證標準發(fā)現(xiàn) 不合格品 時，應即 時通知采購主 管，并會同管理處主管主任對不合格品進行確認。40對不合格品應及時處理，所需物品部門主管、采購主管、管理處主管主任， 三方應共同商討對不合格品的處理方法（ 返修、降級使用、退 貨或報廢）。 不 合格品處理單由所需物品部門主管負責填寫，由主管主任確認。50所需物品部門主管應對所有物品之質(zhì)量狀態(tài)進行

31、標識。60物品的數(shù)量及規(guī)格應和采購計劃審批表所提供的相符。WI/S-015ZHPM 計量器具定期檢定制度 A/01/11 0 凡 有 關(guān) 維 修 、 保 養(yǎng) 、 檢 測 的 計 量 器 具 ， 按 市 計 量 局 規(guī) 定 一 年 檢 定 一 次 。2 0各 管 理處 維修 班 按檢 定計 劃表 所 規(guī) 定時 間 提前 一周 將計 量器 具 送設(shè) 備 部 待 檢，由設(shè)備部專人根據(jù)基準計量器具進行自檢并作記錄，建立計量器具檢定 臺帳，然后將結(jié)果下發(fā)給各管理處?；鶞势骶甙礄z定計劃表時間提前一個月 送計量站檢定。30凡經(jīng)檢驗不合格的計量器具，經(jīng)校正后仍不合格者，則應報廢后重新購買。 40管理處新購買的

32、計量器具，須上報公司設(shè)備部建帳，并納入檢定計劃。5 0 凡 計 量 器 具 有 水 浸 等 損 壞 或 參 數(shù) 有 變 動 時 ， 應 送 設(shè) 備 部 重 新 進 行 檢 定 。 60計量器具需專人保管，專人使用，不得隨意借用。7 0 凡 基準 器具 ， 使用 者不 得隨 意自 行亂 調(diào)動 ，不 得亂 放， 應 合理 使用 ，妥 善 存放。WI/S-015ZHPM 計量器具的檢定方法 A/01/4 10目的：對計量器具進行定期檢定，確保計量器具測量的有效性。 20范圍：公司所有測量器具。30職責：各管理處維修班按檢定計劃表時間提前一周將計量器具送設(shè)備部待檢，由設(shè)備部 專人根據(jù)基準計量器具進行自

33、檢并作記錄，建立計量器具檢定臺帳，然后將結(jié)果下發(fā)給 各管理處?；鶞势骶甙礄z定計劃表時間提前一個月送計量站檢定。40內(nèi)容：4. 1計量器具自檢環(huán)境要求：溫度：20芳C ；濕度：65為。42萬用表的檢定（每年檢定一次）。4.2.1檢視外表是否完好，附件是否齊全。4.2.2DCV檔，用DF13直流穩(wěn)壓電源作為電壓源，用經(jīng)計量所檢定合格（或準用）的基準儀表采用對比法對3.000V、24.00V、36.00V檢定誤差，并作記錄。4.2.3ACV值，交流可調(diào)調(diào)壓器作為電壓源，用經(jīng)計量所檢定合格（或準用）的基準儀表采用對比法對110.0V、220.0V、380.0V各點電壓檢定誤差，并作記錄。4.2.4DC

34、A值，用DF13（直流電源發(fā)生器帶不同的電阻負載作為電流源，用經(jīng)計量所檢定合格（或準用）的基準儀表采用對比法分別對 3.000MA 100.0MA 300.0MA 3.000A進行檢定，并作記 錄。4.2.5ACA值，用交流調(diào)壓器帶不同的電阻調(diào)壓作為電流源，用經(jīng)計量所檢定合格（或準用）的基準儀表采用對比法分別對 30.00MA 100.0MA 300.0MA 3.000A進行檢定，并作記錄。4.2.6 OHQ值：用經(jīng)計量所檢定合格（或準用）的基準儀表分別對200.0 Q、2.000KQ、20.00KQ進行測定后與被測驗的萬用表測定值對比確定誤差，并作記錄。（本法只適用于電阻值1Q以上的檢定。）

35、4. 3鉗形電流表的檢定（每年檢定一次）。4.3.1交流電流值，用自耦調(diào)壓器 小型交流電焊機作為交流大電流發(fā)生器，用經(jīng)計量所檢定合格（或準用）的基準儀表采用對比法分別對 10.0A、50.0A、100A、200A進行檢定誤差，并 作記錄。4. 4轉(zhuǎn)速表、數(shù)字歐姆表公司數(shù)量少且自檢條件不具備，每年送市計量所直接檢定一次WI/S-15ZHPM 計量器具的檢定方法 A/02/445兆歐表的檢定 （ 每年一次 ） ：用不同的高阻值電阻作被測體及經(jīng)計量所檢定合格（或準用） 的基準儀表和被檢定兆歐表對 0.10MQ、0.5MQ、5.0MQ、50MQ、100血、500MQ讀數(shù)值采 用對比法檢定誤差，并作記錄

36、。46尺類及彈簧秤的檢定、報廢。4.6.1鋼板尺、卷尺、角尺、水平尺、游標卡尺、千分尺、塞尺等使用時發(fā)現(xiàn)外觀損傷嚴重而 影響精度時可報廢處理，填寫不合格品處理單，由主管主任審批。4.6.2彈簧秤類的計量器具使用滿三年報廢。 公司內(nèi)使用儀表測量均為維修中一般性測量，精度要求不高，所以對檢定的計量器具，電壓 電流測量值的誤差在 2.5 以內(nèi)、電阻測量值的誤差在 5以內(nèi)為合格。47檢定電路原理圖4.7.1直流電壓檢定原理圖4.7.2直流電流檢定原理圖小電流檢定WI/S-015ZHPM 計量器具的檢定方法 A/03/4大電流檢定4.7.3交流電壓檢定原理圖4.7.4鉗形表檢定原理圖WI/S-015ZH

37、PM 計量器具的檢定方法 A/04/44.7.5兆歐表檢定原理圖4.7.6歐姆值檢定原理圖4.8 相關(guān)文件及記錄萬用表檢定記錄鉗形表檢定記錄兆歐表檢定記錄WI/S-16ZHPM 電氣維修規(guī)定 A/01/1 為保證樓宇電氣設(shè)備的正常運行，促進電氣設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)、維修工作正?；?、 規(guī)范化、科學化，做到安全工作、萬無一失，特制定以下規(guī)定：1 0必須嚴格遵守 執(zhí)行國 家電氣安全操作規(guī)程 ，檢修操 作人員做 到培訓后持證 上崗，以保證工作萬無一失。2 0供方（或維修 班）對 于大廈內(nèi)配置的電氣 設(shè)備，按 計劃定期 保養(yǎng)及維修。 重大電氣設(shè)備的檢修計劃，要由設(shè)備部把關(guān)審查并派專人參加。3 0維修和保養(yǎng)電 氣

38、設(shè)備 時，維修人員要采取 相應的安 全技術(shù)措 施，機電公司 （或管理處）對作業(yè)人員必須進行安全生產(chǎn)交底和技術(shù)交底，防止觸電及設(shè)備 事故的發(fā)生。40在電源干線、低壓配電盤及配電箱等設(shè)備上進行工作時，必須有專人監(jiān)護， 至少由兩人互相配合進行。操作前必須摘掉檢修設(shè)備的電源保險后驗電，并懸 掛標識牌，操作人員必須使用絕緣工具，并站在絕緣墊上作業(yè)。5 0對于高壓設(shè)備 的檢修 和維修，經(jīng)停電、驗 電后，必 須裝設(shè)接 地線，在醒目 處懸掛標志牌，必要時加裝遮欄。6 0維修后的電氣 設(shè)備及 線路，要經(jīng)專職人員 檢查無誤 并拆除所 有的安全措施 后，方可投入運行。嚴禁在處于工作狀態(tài)的電動機及其附屬裝置回路上進行

39、工 作。7 0本規(guī) 定與 “配 電房 管理 制度 ”同時 執(zhí)行，互 為補充。WI/G-017ZHPM大廈臨時用電管理規(guī)定A/01/1為了加強樓宇修繕和業(yè)主裝修工程的臨時施工用電管理，確保大廈電源線路安 全和電氣設(shè)施設(shè)備安全運行，維護大廈住戶正常的工作秩序和生活秩序，特制 訂本規(guī)定。1 0管理處對樓宇 進行重 大修繕工程使用施工 電動設(shè)備 和電動工 具的用電量， 必須限度在不影響大廈正常運作和在大廈供電負荷量允許范圍內(nèi)。維修班在報 修繕計劃時，必須同時上報用電設(shè)備，經(jīng)管理處批準后，才能組織施工。 20臨時用電必須符合消防和安全用電要求。3 0用戶在進行房 屋裝修 時使用電動工具的名 稱、數(shù)量 和

40、規(guī)格， 必須在裝 修 登記表中寫明，同時管理處要派專業(yè)人員對其電動工具進行檢查核實。 40凡進入大廈內(nèi)進行施工的單位和個人使用電動設(shè)備、工 具及電源線等器材， 必須符合國家有關(guān)產(chǎn)品質(zhì)量規(guī)定和安全要求，并安裝漏電保護開關(guān)，配備分線 電閘箱和安裝電表，電動工具、臨時照明線路應有合格插頭插座，并在管理處 專業(yè)人員指定地點接線，禁止亂拉亂接電線。5 0進入大廈的臨 時施工 人員使用的電動設(shè)備 和工具， 必須在管 理處規(guī)定時間 內(nèi)使用，禁止在其它時間內(nèi)使用，以防發(fā)出各種噪音影響住戶和鄰居的正常休 息。6 0管理處專業(yè)人 員有權(quán) 對違章操作的人員和 電動設(shè)備 工具 進行檢查，有權(quán) 制 止違章電動設(shè)備及工具

41、的使用。對不聽勸阻者，應立即報告管理處，停止施工。7 0本規(guī) 定與 “裝 修管 理規(guī) 定” 同時執(zhí) 行，互為 補充。WI/S-18ZHPM 用水、供水管理規(guī)定 A/01/1 為保證向住戶供應符合衛(wèi)生標準的生活用水，加強供水管理，達到節(jié)約用水、 滿足用戶需要之目的，特規(guī)定如下：1 0由 管 理處 指派 一 名責 任心 強、 作 風 正派 、 身體 健康 的水 管員 負 責對 樓 宇 水 池、水箱鑰匙的保管和水池、水箱的清洗工作。20在非限水季節(jié)（以市政府通知為準），管理處應盡力保證隨時向住戶供水。 在確實需要臨時停水時，應先通知住戶；停水后必須采取臨時供水辦法，向住 戶供水。3 0地 下 貯水

42、池、 天 面水 箱每 年應 徹 底 清洗 兩 次（ 特殊 情況 由水 管 員向 管 理 處 建議增加清洗次數(shù)），并送水質(zhì)樣品（或由水務(wù)局取樣）到市政府有關(guān)部門檢 驗，水質(zhì)必須合格。水箱人孔應加蓋、加不銹鋼紗網(wǎng)密封并加鎖。4 0水 管 員在 巡查 中 發(fā)現(xiàn) 跑、 冒、 滴 、 漏現(xiàn) 象 ，應 立即 向管 理處 報 告， 由 管 理 處組織人員進行搶修，杜絕浪費。5 0抄 表 員每 月要 對 每戶 用水 量進 行 分 析， 發(fā) 現(xiàn)用 水異 常應 進戶 查 詢 ， 幫助 解 決用水浪費現(xiàn)象。6 0隨 時 向住 戶進 行 節(jié)約 用水 、計 劃 用 水宣 傳 教育 ，提 高全 體用 戶 節(jié)約 用 水 意

43、 識。70執(zhí)行市政府分段收費規(guī)定，用經(jīng)濟手段管理，加強節(jié)約用水。 80本規(guī)定與“水泵房管理制度”同時執(zhí)行，互為補充。WI/S-19ZHPM 供方選擇評定規(guī)定 A/01/21 0供方 分類A類提供成套設(shè)備及設(shè)備配件的廠商、銷售商B類提供設(shè)備維修保養(yǎng)服務(wù)的承包商C類提供設(shè)備大中修、更新改造工程承包商2 0新供 方評 價當 發(fā) 生設(shè) 備 維 修 保 養(yǎng) 、 設(shè) 備 中 修大 修 、 設(shè)備 更 新改 造、 設(shè)備 缺陷 整 改 、 貴 重 設(shè) 備及配件采購等項目或維修保養(yǎng)合同到期，應由設(shè)備管理部組織公開招標或議 標 。 除邀 請 合 格的 供 方參 加 投 標外 ， 還 應邀 請 新供 方參 加。 設(shè)備

44、 部 組織 有 關(guān) 專 家組 成 評 標小 組， 負責 開標 、 評 標 。凡 符合 供 方初 審記 錄 初審內(nèi)容 要求者， 擬 定 為合 格 的 供 方 ， 填寫 供 方 初審 記 錄 ，由 主 管副 總經(jīng) 理審 批通 過 后， 列 入 合 格供 方名 單。 評標 小組 打分 確定 一 、 二 名預 中 標 單位 報主 管領(lǐng) 導做 最后 確 定。 3 0供 方 選 擇工 程 / 采 購價 款 在 2000 元 以上 20000 元以 下 的 由 設(shè)備 部專 業(yè) 工 程 師從 合格 供 方中 初選 3家符 合條 件 者 報設(shè) 備部 經(jīng)理 審核 ，經(jīng) 理審 核后 確定 一 家報 主管 領(lǐng)導 批

45、準 并 辦理 合 同 會簽 手 續(xù)， 簽訂 合同 。 工 程 / 采 購價 款在 20000 元以 上 的 ， 由設(shè) 備 部組 織公 開招 標， 由專 家組 評標 ，選 定 2名 擬中 標單 位 報主 管領(lǐng) 導決 策，確定 中 標單 位， 辦理 合同 會簽 手續(xù) ，簽 訂合 同 。工 程/ 采購 價 款在 2000 元以 下的 ，由 管 理處選定。4 0供 方 的 評 價A類供方按供方評價表B類供方評價：按B類供方評價表由管理處主任組織技術(shù)人員、公司設(shè)備部組織有關(guān)工程師進行兩級評定，合同期內(nèi)最少作一次。每條內(nèi)容，若管理處、設(shè)備部均有評分，則按管理處權(quán)數(shù)0.6，設(shè)備部權(quán)數(shù) 0.4作計權(quán)平均，若只

46、有一家評分，權(quán)數(shù)取 1。未發(fā)生的條款，不評分，最后計算 得分率（即折算到百分制）。得分率 85%為合格。合格供方經(jīng)主管副總經(jīng)理批準后列入合 格供方名單，以備再選用。評 審 結(jié)果 為不 合格 的 分 包 商 ，經(jīng) 主管 副總 經(jīng)理 簽字 后 ，WI/S-019ZHPM 供方選擇評定規(guī)定 A/02/2 將從合格供應商名單上去掉。C類供方評價：設(shè)備中修、大修、更新改造，設(shè)備小改造供方按C類供方評價表進行評價。 未發(fā)生的條款，不評分，最后計算得分率（即折算到百分制）。得分率 85%為合格。合格供 方經(jīng)主管副總經(jīng)理批準后列入合格供方名單，以備再選用。評 審 結(jié)果 為不 合 格的 分 包商， 經(jīng)主管副總經(jīng)

47、理簽字后， 將從合格供應商名單上去掉。5 0供 方 檔 案設(shè)備部應建立并保存合格供方檔案，檔 案內(nèi)容包括：評 審記錄、資質(zhì)證書或 營業(yè)執(zhí)照復印件及合格供方名單，合 格供 方名單應送交主管副總經(jīng)理一份備查。 合格分包商名單應規(guī)定有版號及修改狀態(tài)， 如名單發(fā)生變化， 應更換版號或修 改狀態(tài)， 舊有的名單作廢或銷毀。WI/S-20ZHPM 工程質(zhì)量的驗收規(guī)定 A/01/1 為了保證設(shè)備大中修、更新改造工程的質(zhì)量符合國家規(guī)范及使用需要，加 強對工程質(zhì)量的管理，特制定如下工程驗收規(guī)定：1 0驗收組由供方 、管理 處，設(shè)備部共同組成 。驗收合 格后，由 三方簽字蓋章 方有效。（若由發(fā)展商投資建設(shè)，發(fā)展商也

48、應派代表參加驗收。） 20核對實物工程量與設(shè)計圖紙相比較，應能達到實際使用需要。3 0對工 程量 進行 實測 實量 。 40分部、分項、分專業(yè)按國家規(guī)范進行質(zhì)量檢查對照驗收。 50按實際需要及有關(guān)規(guī)范交接竣工圖及使用說明書。 60對驗收中發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量缺陷按議定時限整改后進行復驗。7 0驗收 合格 后才 能結(jié) 清工 程款 。附: 工 程 竣工 驗收 證書 工程結(jié)算協(xié)議書WI/S-21ZHPM 設(shè)備管理規(guī)程 A/01/1410目的 保證所有為業(yè)主（住、用戶）提供各種服務(wù)的公共設(shè)備滿足服務(wù)要求。20適用范圍公司管轄的電力 （ 油 ） 拖動設(shè)備、電機、電氣設(shè)備（含強電主線路）、電子設(shè)備（含弱電 線路）、

49、管道、風道、閥門及其它房屋附屬裝置。30定義31日常維護保養(yǎng) 指經(jīng)常性的保養(yǎng)工作。包括定期檢查、清潔、防腐、緊固和潤滑，對不經(jīng)常運行的機械進行 盤車、試車（正壓風機、消防水泵、發(fā)電機），發(fā)現(xiàn)小故障及時排除，作好記錄。 32一級保養(yǎng) 對機械設(shè)備進行檢查、檢測，根據(jù)實際需要局部解體，進行清洗、調(diào)整、維修更換；對電機 進行絕緣搖測；對電氣設(shè)備清掃，檢查儀表、電器（斷路器等）；對電子設(shè)備除塵、觸頭研 磨、更換，功能檢查、軟件檢查；對管道、風道局部除繡防腐、刷漆；對各種主要閥門（含 風閥、防火閥）滲漏、故障進行處理。33二級保養(yǎng) 對機械設(shè)備進行全面清洗、調(diào)整，部分解體檢查和局部修理，更換易損件，噪聲、振

50、動、泄 漏檢測，發(fā)電機帶負荷試車；對電機進行絕緣搖測，抽芯檢查，清掃、軸承上油；對電氣設(shè) 備全面清掃，母線、導線、電器端子壓接面除氧化，電器參數(shù)整定，耐壓絕緣測試；對電子 設(shè)備除塵、插接件接口清洗，系統(tǒng)功能、參數(shù)測試，工作點調(diào)整，軟件維護；對管道、風道 部分除繡、防腐、刷漆；對各種主要閥門（含風閥、防火閥）滲漏、故障處理或更換。34中修工程 中修工程是指對設(shè)備進行正常的和定期的全面檢修，對設(shè)備部分解體修理和更 換少量磨損零部件，保證設(shè)備能恢復和達到應有的標準和技術(shù)要求，使設(shè)備能正常運轉(zhuǎn)到下 一次修理。更換率一般在 10%-30%，周期 3-5年。35大修工程 大修工程是指對設(shè)備進行定期的全面檢

51、修，對設(shè)備要求全面解體、更換主要部件或修理不合 格的零部件，使設(shè)備基本恢復原有性能。更換率一般超過 30%，周期 610年。 36設(shè)備更新和技術(shù)改造WI/S-021ZHPM 設(shè)備管理規(guī)程 A/02/14設(shè)備更新和技術(shù)改造是指設(shè)備使用到一定年限后， 技術(shù)性能落后、 效率低、耗能大或污染（腐 蝕、排氣、粉塵、噪音）問題日益嚴重，須更新設(shè)備，提高和改善技術(shù)性能。37事后維修（故障維修） 設(shè)備發(fā)生故障后，對失效、損壞部分作針對性的維修。38狀態(tài)維修 通過監(jiān)測設(shè)備狀態(tài)參數(shù)的變化，出現(xiàn)明顯劣化后實施的維修。40設(shè)備分類 根據(jù)設(shè)備對業(yè)主服務(wù)的重要性將其分為三級（風機類、泵類、機組類均含相應的電機、電氣 控制

52、柜）：I級設(shè)備：電梯、發(fā)電機、生活水泵、消防泵、噴淋泵、穩(wěn)壓泵、低壓配電柜、火災中央報警控制柜、消防聯(lián)動柜、冷水機組、B/中央管理計算機。U級設(shè)備：正壓風機、空氣處理器、冷卻塔、公用天線系統(tǒng)、對講報警系統(tǒng)、防盜監(jiān)視系統(tǒng)、 氣體自動滅火設(shè)施、高壓開關(guān)柜、變壓器、交通道閘、車場自動收費裝置、泳池水處理裝置、 DD現(xiàn)場控制器。川級設(shè)備：除I、U級以外的所有設(shè)備。如：區(qū)域火災報警控制箱、小型控制箱（配電 箱）、排風機、風機盤管、集中抄表裝置、維修機具以及辦公室、食堂、清潔、保安通訊設(shè) 備等。50設(shè)備管理模式采用計劃預修制（三級保養(yǎng) - 日常維護保養(yǎng)、一級保養(yǎng)、二級保養(yǎng)、小修、中修、大修、 設(shè)備更新和技

53、術(shù)改造）與狀態(tài)維修、事后維修相結(jié)合的管理模式。5.1對于符合磨損規(guī)律的I、U級設(shè)備（電梯、水泵、正壓風機、電動機、柴油發(fā)電機、冷 水機組、道閘等），定期做三級保養(yǎng)，定期進行小修、中修、大修。小修包含在三級養(yǎng)護中。 中修、大修周期見附表設(shè)備保養(yǎng)、中修、大修周期。5.2對于I、U級電氣設(shè)備（高壓柜、變壓器、低壓柜、控制柜等）、電子設(shè)備（火災報警控制柜、放大器、計算機等）進行三級保養(yǎng)、探測性維修（功能檢查）、狀態(tài)維修。5.3對于川級設(shè)備，采取事后維修，每年一次保養(yǎng)。6.0職責6.1設(shè)備管理部負責設(shè)備接管驗收，中修、大修及設(shè)備更新改造計劃制定、方案審批、工WI/S-021ZHPM 設(shè)備管理規(guī)程 A/0

54、3/14 程監(jiān)督、組織驗收，保養(yǎng)計劃審批，設(shè)備（器具）申購、報廢審批，組織招投標，選擇、評 價設(shè)備維修養(yǎng)護供方，負責公共機電設(shè)備維修保養(yǎng)合同、電梯維修保養(yǎng)合同、設(shè)備 缺陷整改、中修、大修、更新改造委托合同的審核，辦理合同會簽手續(xù)，定期組織專家對重 要設(shè)備進行診斷，確定狀態(tài)維修時機。62質(zhì)量管理部負責機電設(shè)備維修保養(yǎng)情況及設(shè)備技術(shù)狀態(tài)的月檢查。63管理處負責機電設(shè)備日常操作、運行、巡查、點檢及公共機電設(shè)備維修保養(yǎng)合同委 托范圍外的一切保養(yǎng)、維修工作，填寫相關(guān)記錄，編制保養(yǎng)計劃，與供方根據(jù)公共機電設(shè) 備維修保養(yǎng)合同確定分包內(nèi)容。維修養(yǎng)護合同簽訂后，按合同監(jiān)督檢查、評定供方。 70設(shè)備前期管理71前

55、期介入設(shè)備選型、安裝要求等由設(shè)備管理部對有關(guān)物業(yè)考察后，向發(fā)展商提出。政府有關(guān)部門 的驗收，管理處應參與。72設(shè)備的接管驗收 驗收依據(jù)為設(shè)備出廠說明書及國家有關(guān)規(guī)范、標準。確實達不到上述條件的應在驗收單中寫明實際情況及原因，并限期整改，進行復驗。設(shè)備的接管憑證由公司設(shè)備管理 部對地產(chǎn)商辦理（驗收單接收人處簽字蓋設(shè)備管理部公章）。I、u級設(shè)備由設(shè)備管理部組 織專家及管理處人員一同檢驗，川級設(shè)備由管理處檢驗，填寫驗收單（公用機電設(shè)備驗收 單）報設(shè)備管理部復核蓋章。驗收單蓋章后，原件發(fā)展商、設(shè)備管理部各留一份作為交接 憑證，管理處留復印件。設(shè)備技術(shù)資料在設(shè)備交接驗收時，由設(shè)備管理部向發(fā)展商收取并辦理

56、接收手續(xù)。對于發(fā)展商 尚未移交的資料，由管理處代表公司跟蹤收取并填寫樓宇接管驗收移交工程資料清單， 全部資料收齊后，在設(shè)備管理部辦理清單簽字、蓋章手續(xù)。未通過國家優(yōu)秀小區(qū)考評的管理 處，資料由管理處專人保管，通過考評后，資料移交設(shè)備管理部統(tǒng)一管理。WI/S-021ZHPM 設(shè)備管理規(guī)程 A/04/14設(shè)備管理部審核。審核通過后，由管理處具體辦理過戶、抄表到戶事宜，設(shè)備管理部負責辦 理供用電合同、供水合同、委托銀行代收水電費協(xié)議書等對外合同會簽手續(xù)。 73設(shè)備的編號設(shè)備編號由以下四部分組成：第一部分表示設(shè)備的類別：用數(shù)字0 1 99表示；第二部分表示單位的名稱：用字母A Z表示；（按接管入伙的時

57、間順序來排列，機關(guān)編號 為Z。）當管理處數(shù)目超過26個時，用雙字母表示。如：第27, 28表示為AA AB;第三部分表示單位設(shè)備序號：用數(shù)字1 .2.3 表示；第四部分表示設(shè)備的管理等級：用羅馬數(shù)字I、U、川表示；例：03 -B- 1 （ I ）電梯海麗i號梯i級管理設(shè)備7. 4設(shè)備的建帳7. 5設(shè)備質(zhì)量缺陷整改新入伙的管理處，機電設(shè)備接管后，由設(shè)備管理部委托專業(yè)公司對設(shè)備質(zhì)量缺陷進行三個月 整改，簽訂設(shè)備質(zhì)量缺陷整改委托合同，整改達到中海標準后，由設(shè)備管理部驗收，通 過后，再與供方簽訂公共機電設(shè)備維修保養(yǎng)合同。7. 6設(shè)備標識管理未隱蔽的設(shè)備須在規(guī)定位置貼設(shè)備標牌。對新入伙的物業(yè)，管理處可要

58、求進行質(zhì)量缺陷整改 的供方按機電設(shè)備統(tǒng)計表填寫設(shè)備標牌，并按有關(guān)規(guī)定要求，貼在設(shè)備上。7.6.2設(shè)備的顏色 設(shè)備一律按附表設(shè)備顏色規(guī)定的要求顏色進行刷漆。7.6.3設(shè)備狀態(tài)標識 重要危險設(shè)備的工作狀態(tài)須標識（如配電柜掛“禁止合閘”等），報廢、封存的設(shè)備WI/S-021ZHPM 設(shè)備管理規(guī)程 A/05/14須標識。8. 0設(shè)備使用管理8. 1物業(yè)公共設(shè)備的操作使用權(quán)歸管理處，供方維修保養(yǎng)時，停電梯、停電、停水、操作設(shè) 備須征得管理處同意。8. 2管理處維修人員必須按國家規(guī)范、公司有關(guān)制度、規(guī)定及作業(yè)指導書要求對本管理處管 理的設(shè)備進行操作使用，確保對業(yè)主服務(wù)質(zhì)量達標。須認真、全面、細致的作好運行

59、監(jiān)視、 檢查工作，并作記錄，記錄應保證準確性、及時性和真實性。8. 3管理處機電主管應定期分析各種設(shè)備狀態(tài)記錄（含水、電抄表記錄），確定系統(tǒng)工作是 否正常。作經(jīng)濟性分析，確保設(shè)備工作在節(jié)能狀態(tài)，及時予以控制調(diào)整。8. 4重要設(shè)備（如變壓器、中央空調(diào)等）的投入、報停須經(jīng)設(shè)備管理部批準。9. 0設(shè)備維修保養(yǎng)管理9. 1計劃9.1.2檢定計劃92實施WI/S-021ZHPM 設(shè)備管理規(guī)程 A/06/14 修、保養(yǎng)可采用供方手冊的表格作記錄，管理處維修班負責合同委托范圍外的設(shè)備維修、保 養(yǎng)工作并采用本手冊表格做記錄。關(guān)鍵設(shè)備發(fā)生故障，造成大廈 / 小區(qū)停電、停水、停梯或嚴重影響業(yè)主生活（不含重大設(shè)備事

60、 故），須按應急程序進行搶修。 管理處/ 供方首先應電話通知設(shè)備管理部門， 并立即組織搶修， 恢復設(shè)備功能。搶修所用的配件、材料標識后可按緊急放行處理。事后須按常規(guī)程序補辦審 批手續(xù)。93檢查I、U、川級設(shè)備）“日常維護保養(yǎng)”計劃執(zhí)行情況由管理處維修班班長檢查，按同類設(shè)備 的30%比例進行抽樣，并填寫保養(yǎng)檢查記錄；I、U級設(shè)備的“一級保養(yǎng)、二級保養(yǎng)”計劃 執(zhí)行情況由管理處機電設(shè)備主管檢查，按同類設(shè)備的 30比例進行抽樣，并填寫保養(yǎng)檢查記 錄。I、U級設(shè)備由設(shè)備部組織檢定并備案；屬川級設(shè)備由管理處機電主管檢定，所有設(shè)備檢定 記錄管理處都應備案。WI/S-021ZHPM 設(shè)備管理規(guī)程 A/07/1