謹(jǐn)防房地產(chǎn)泡沫釀致金融風(fēng)險

1、_謹(jǐn)防房地產(chǎn)泡沫釀致金融風(fēng)險 摘要：世界多國經(jīng)驗表明，房地產(chǎn)泡沫易導(dǎo)致金融風(fēng)險，從而對經(jīng)濟產(chǎn)生致命的打擊。房地產(chǎn)資產(chǎn)價值的預(yù)期性及土地資源供給的有限性是導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫的兩個根本性原因。該經(jīng)濟規(guī)律也適用于我國。最近幾年，我國房地產(chǎn)發(fā)展勢頭過猛，與之相伴的是金融風(fēng)險隱患。具體體現(xiàn)為：房價過高，且一路攀升，局部地區(qū)出現(xiàn)泡沫；房地產(chǎn)業(yè)貸款過度依賴銀行及假按揭導(dǎo)致大量不良貸款等。我們要認(rèn)真汲取國際經(jīng)驗，嚴(yán)把信貸閘門，謹(jǐn)防房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險。 關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)泡沫；股市泡沫；金融風(fēng)險；房地產(chǎn)市場機制；假按揭 中共中央關(guān)于構(gòu)建社會主義和諧社會若干重大問題的決定中特別關(guān)注我國房地產(chǎn)引發(fā)的社會矛盾，對于影響社會和諧的

2、房地產(chǎn)的發(fā)展作出原則規(guī)定。中央經(jīng)濟工作會議進一步提出：“要注意加強對房地產(chǎn)市場的合理引導(dǎo)和有效控制?！边@表明，目前我國已經(jīng)十分嚴(yán)重的房地產(chǎn)失控已成為危及經(jīng)濟社會安全的突出問題，實際上，它對金融安全的危害最為直接，應(yīng)當(dāng)及早察識和防范。 一、國際警示：認(rèn)真汲取國外房地產(chǎn)泡沫的教訓(xùn) 因房地產(chǎn)市場失控導(dǎo)致經(jīng)濟泡沫，然后釀致金融危機，最終形成泡沫經(jīng)濟，這種現(xiàn)象在20世紀(jì)后半期屢屢發(fā)生。美國、泰國、香港、日本等國家和地區(qū)都曾因此造成金融風(fēng)險，有的至今陰影未消，其中日本尤甚。1985年9月，美國、聯(lián)邦德國、日本、法國、英國等五國財長簽訂了廣場協(xié)議，決定同意美元貶值。結(jié)果降低了日本的海外市場競爭力，為此，為了

3、刺激經(jīng)濟增長，中央銀行采取了非常寬松的金融政策，導(dǎo)致大量資金流向股市和房地產(chǎn)，造成股價與房價飛速上漲。作為泡沫經(jīng)濟的主要載體的房地產(chǎn)，增長迅速，住宅開發(fā)、飯店、高爾夫球場、大型觀光設(shè)施、度假旅游場所、娛樂場所、滑）場等投資項目眾多，資金需求旺盛。在巨大泡沫的光環(huán)下，銀行竟像瘋子一樣向房地產(chǎn)融資。投機商們從銀行貸款購買土地，然后又以土地作為擔(dān)保從銀行再次獲得貸款，又用該貸款去購買土地。如此循環(huán)反復(fù)，貸款規(guī)模不斷擴大，地價越來越高。過高的房地產(chǎn)價格使得城市住宅成為只有少數(shù)人才能擁有的“奢侈品”。大量的資金集中于房地產(chǎn)，擠壓與限制了其他行業(yè)的發(fā)展，為此，日本政府進行宏觀調(diào)控決定提高銀行利率。提高的銀

4、行利率刺破了日本的泡沫經(jīng)濟。泡沫破滅后的結(jié)果是土地和房屋根本賣不出去、竣工的樓房沒有住戶、空房到處都是。房地產(chǎn)價格狂跌導(dǎo)致大量不動產(chǎn)企業(yè)及關(guān)聯(lián)企業(yè)破產(chǎn)，使得銀行擁有了巨額的不良債權(quán)。這次房地產(chǎn)泡沫不但沉重打擊了房地產(chǎn)業(yè)，還引發(fā)了嚴(yán)重的金融危機。受此影響，日本迎來了歷史上最為漫長的經(jīng)濟衰退，陷入了長達15年的蕭條和低迷。即使到今天，日本經(jīng)濟也未能徹底走出陰影。 國際歷史經(jīng)驗告訴我們，房地產(chǎn)業(yè)由于其不同于一般產(chǎn)業(yè)的性質(zhì)，其發(fā)展與金融業(yè)休戚相關(guān)。在經(jīng)濟發(fā)展到特定階段時，房地產(chǎn)業(yè)必定成為支柱產(chǎn)業(yè)，此時一定要保證房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，謹(jǐn)防房地產(chǎn)泡沫所導(dǎo)致的金融危機。 為何房地產(chǎn)市場混亂往往會導(dǎo)致金融風(fēng)險呢

5、？有它內(nèi)在的機理。大家知道，所謂泡沫經(jīng)濟就是虛擬資本過度增長與相關(guān)交易持續(xù)膨脹日益脫離實物資本的增長和實業(yè)部門的成長，金融證券、房地產(chǎn)價格飛漲，投機交易極為活躍的經(jīng)濟現(xiàn)象。其特定含義在于市場價格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于實際價值，與經(jīng)濟基礎(chǔ)條件相背離的資產(chǎn)價格膨脹，或者說是出售價格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于商品價值的經(jīng)濟現(xiàn)象。泡沫經(jīng)濟本質(zhì)上是一種資產(chǎn)價格的運動現(xiàn)象，是投機所導(dǎo)致的資產(chǎn)價格脫離市場基礎(chǔ)持續(xù)上漲。根本問題在于資產(chǎn)價格高于其真實價值使得資產(chǎn)價格處于持續(xù)增長的狀態(tài)中。常見的資產(chǎn)有債券、股票等可以提供利息、股利等長期現(xiàn)金流，而房產(chǎn)也可以提供租金這一長期現(xiàn)金流入。那么在決定資產(chǎn)的真實價格時，應(yīng)當(dāng)根據(jù)這些現(xiàn)金流入以及最終出售時

6、售價的折現(xiàn)值來確定，可是折現(xiàn)值受到了許多對市場的預(yù)期的影響：第一，人們對未來現(xiàn)金流入的預(yù)期；第二，人們對折現(xiàn)率的預(yù)期；第三，人們對終值的預(yù)期。在實際經(jīng)濟活動中，導(dǎo)致泡沫的原因是復(fù)雜的，凡是與預(yù)期相關(guān)聯(lián)的過度投機行為、規(guī)范失靈、詐騙行為和道德風(fēng)險等都可能成為導(dǎo)致泡沫產(chǎn)生的原因。這是由于人們的預(yù)期由于受到市場不確定性以及信息的不對稱性等影響，做出的預(yù)期往往互不相同。當(dāng)然，不同的預(yù)期對社會有一定的促進作用，這樣才有交易的可能，但是，這也使得價格有可能嚴(yán)重偏離其資產(chǎn)的真實價值，從而產(chǎn)生泡沫經(jīng)濟。房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟是泡沫經(jīng)濟中最常見的一種，是以房地產(chǎn)為載體的泡沫經(jīng)濟。即由房地產(chǎn)投機所導(dǎo)致的經(jīng)濟狀態(tài)，表現(xiàn)為房

7、價飆升到遠(yuǎn)遠(yuǎn)脫離其內(nèi)在價值的程度，而其中隱藏著房價狂跌并引起市場崩潰進而引發(fā)經(jīng)濟蕭條甚至經(jīng)濟危機的可能性，它是房地產(chǎn)市場上虛假繁榮的反映。 在正常的市場經(jīng)濟體系下，價格由供給與需求共同決定，當(dāng)供給過大時，產(chǎn)品互相競爭，供給曲線右移，使得價格下降，在新的均衡點形成均衡價格。而當(dāng)需求過大時，需求曲線右移，使得價格上升，形成一個較高的均衡價格。故在市場機制下，供給過大則導(dǎo)致價格下跌，從而抑制供給。需求過大則導(dǎo)致價格上升，從而抑制需求。而房地產(chǎn)市場是一個壟斷競爭市場，從長期來看，由于土地資源的有限性，房地產(chǎn)商品的供給是具有十分強的剛性的。這樣在市場的供需關(guān)系中，本來由供給和需求共同決定的價格，由于剛性

8、的供給而使得其最終由需求單方來決定，如下圖所示。 由此，需求一旦增加，則必然導(dǎo)致價格直接上升。同時，房地產(chǎn)需求中既有消費性需求，也有投資性需求，甚或投機性需求，人們對房產(chǎn)的長期預(yù)期是上升的，如果在某個節(jié)點上，股票等其他資產(chǎn)效益不好而房產(chǎn)被大多數(shù)人追捧時，在消費性固定，投資性暴增的情況下，商品房又不可在短期內(nèi)增加，房產(chǎn)價格就會上升。本來在價格上升時，應(yīng)當(dāng)對需求有很大的抑制作用。但是由于投資性及投機性需求的存在，價格的上升使得房產(chǎn)增值，投資者和投機者獲利，促使他們對市場的預(yù)期進一步看好，或是使得更多的人對房地產(chǎn)市場預(yù)期看好，從而吸引更多的資金進入房地產(chǎn)市場，需求進一步上升，價格就進一步上升。這樣就

9、進入一個房價節(jié)節(jié)攀升的循環(huán)當(dāng)中，這就是房地產(chǎn)市場中，投資或投機導(dǎo)致的奇怪的市場機制。 房地產(chǎn)作為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)之一，其迅速發(fā)展的背后，必然有銀行信貸的全面介入和大幅擴張，這也使得房地產(chǎn)業(yè)成為泡沫經(jīng)濟的主要載體，泡沫破裂后，房地產(chǎn)市場跳水會造成銀行的呆賬、壞賬，從而使得銀行資金斷鏈，進而變?yōu)榻鹑谖C，對國民經(jīng)濟造成嚴(yán)重的破壞。 二、我國房地產(chǎn)失控導(dǎo)致金融隱患 中國的房地產(chǎn)市場起步雖晚，但發(fā)展勢頭過猛。經(jīng)濟本來脆弱，加之市場混亂，帶有畸形的特征，它所掩蓋的金融風(fēng)險會更大。大體上說，我國房地產(chǎn)業(yè)是經(jīng)歷了一個由20世紀(jì)80年代起步、90年代漸進、進入21世紀(jì)后突進的過程。頭十幾年基本上是平穩(wěn)的，近

10、五六年，簡直就像洪水漫灘，大大超過預(yù)想的速度。近年來，各相關(guān)主管部門對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控就一直接連不斷。但是房產(chǎn)市場的走向總是與宏觀調(diào)控的目的背道而馳。如2003年的12號文件、2005年的“國八條”以及2006年的“國六條”。一些房地產(chǎn)開發(fā)商漠視政府法規(guī)，公開發(fā)表與政府對抗的言論，拒絕公布建房成本。在有些地方結(jié)成壟斷價格聯(lián)盟，聯(lián)合抬高房價，使許多地方的房價不降反升，兩個70得不到執(zhí)行，并用其他手法繼續(xù)圈占土地。 如上所述，房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)休戚相關(guān)。伴隨著房地產(chǎn)失控的是金融隱患。當(dāng)前房地產(chǎn)金融風(fēng)險集中表現(xiàn)為： 一是房價過高，且一路攀升，局部地區(qū)出現(xiàn)泡沫。200年到2005年住宅房價增長了322，

11、2004年高達94、2005年高達84。由于土地資源具有耗竭性的特點，人口的增長和社會經(jīng)濟的發(fā)展使人們對房地產(chǎn)的需求也會不斷增加，房地產(chǎn)的價格在長期內(nèi)具有上升的趨勢。但是房地產(chǎn)的價格應(yīng)該與消費者當(dāng)時的收入相一致。房價收入比（即一套住宅的總價格與家庭年收入的比例）是世界廣泛使用的判斷房地產(chǎn)價格合理與否的重要指標(biāo)。世界銀行的標(biāo)準(zhǔn)是51，聯(lián)合國的標(biāo)準(zhǔn)是3，美國的比例是3，日本是41。而在中國，這一比例大約在10151。按照法國標(biāo)準(zhǔn)推算，北京的最低工資是580元/月，其房產(chǎn)價格最高應(yīng)為2134元/平方米。事實上，北京的商品房房價遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過這個數(shù)字，普通商品房的價格都達每平方米80多元，高者遠(yuǎn)逾萬元。即使

12、在中央出臺了“國六條”及配套細(xì)則“國十五條”，從土地供應(yīng)、銀行信貸等方面對房地產(chǎn)進行調(diào)控，不少地方的房價不僅沒有能應(yīng)聲回落，反而呈現(xiàn)出“逆調(diào)整”持續(xù)上漲的態(tài)勢。房價的逆向表現(xiàn)，導(dǎo)致消費者產(chǎn)生房價還要上漲的預(yù)期心態(tài)，增加了市場的恐慌心理，從而進一步推動了房價的上漲。目前我國已有明顯的泡沫經(jīng)濟的某些征兆，空置率達408，而局部地區(qū)（如上海、北京、廣州、天津、深圳等地）房價卻繼續(xù)上漲，已顯示出經(jīng)濟泡沫的癥候，并往中西部蔓延。 二是房地產(chǎn)業(yè)貸款過度依賴銀行。據(jù)資料顯示，1998年全國銀行發(fā)放房貸426億元，2005年房貸總額為491萬億元，7年間升115倍。而2006年上半年，全國的房貸總額已達34萬

13、億元。2006年1月至10月，全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資14611億元，其中商品住宅投資10268億元，占總投資的70，同比增長284。在這同一時期，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)共到位資金20592億元，同比增長292。據(jù)業(yè)內(nèi)人士估計，目前銀行資金至少占房地產(chǎn)公司資產(chǎn)總額的70。 三是假按揭已成為個人住房貸款最主要的風(fēng)險源頭。“假按揭”不以真實購買住房為目的，開發(fā)商以本單位職工或其他關(guān)系人冒充客戶和購房人，通過虛假銷售（購買）方式，套取銀行貸款。據(jù)工商銀行消費信貸部門估計，該行個人住房貸款中的不良資產(chǎn)，有80是因假按揭造成的。開發(fā)商把假按揭作為一種融資渠道。205年3月17日以前，個人住房貸款利率低于房地產(chǎn)

14、開發(fā)貸款利率，審批也比較容易，開發(fā)商便將按揭貸款作為另一項融資渠道，既可降低財務(wù)成本，又可緩解資金周轉(zhuǎn)困難。有的開發(fā)商在出售房屋獲得資金后償還銀行貸款，也有開發(fā)商因無法將房屋全部賣出而攜款潛逃。假按揭發(fā)生的原因有的是由于不法房地產(chǎn)商利用銀行掌握的信息有限而進行騙貸，有的則是銀行工作人員與開發(fā)商勾結(jié)，共同騙貸。 四是房市股市泡沫聯(lián)動加劇金融隱患。房地產(chǎn)市場與股票市場都容易滋生泡沫，而且二者具有一定的關(guān)聯(lián)性，房地產(chǎn)泡沫的破滅往往會導(dǎo)致股市泡沫的相繼產(chǎn)生。當(dāng)前，我國房價一路飆升，引起中央政府極大的重視。近幾年來，政府不斷推出房地產(chǎn)調(diào)控政策，以抑制房地產(chǎn)投機活動。在某些地區(qū)宏觀調(diào)控已開始顯示效果。在這

15、個時候，會導(dǎo)致那些敏感的投機資金迅速拋售手中的房地產(chǎn)并獲得暴利，安全撤出房市，轉(zhuǎn)身投入股市進行炒作。非常巧合的是，我國股市在長期低迷的徘徊后，自2006年以來股票指數(shù)一路高漲，不斷更新歷史紀(jì)錄。2006年12月20日，滬綜指、深成指分別突破2440點、6440點；滬深股票的總市值首次突破8萬億元大關(guān)，比上一個月增長23。目前，兩市總市值與的比例達到40，而205年底該比例還不足18。股市的暴漲讓我們不得不警惕股市泡沫存在與否。由國家宏觀調(diào)控所至的可能的房價下跌與相應(yīng)的可能的股市泡沫聯(lián)動加劇當(dāng)前的金融隱患。 三、把握信貸閘門，謹(jǐn)防泡沫風(fēng)險 凡事預(yù)則立，不預(yù)則廢。我們應(yīng)當(dāng)汲取國際教訓(xùn)，正視我國房地

16、產(chǎn)失控的隱患，采取積極的措施，謹(jǐn)防金融風(fēng)險。應(yīng)當(dāng)說這是一個系統(tǒng)工程。需要各方努力，金融機構(gòu)則應(yīng)當(dāng)沖先鋒。 （一）落實科學(xué)發(fā)展觀，嚴(yán)格執(zhí)行宏觀政策 當(dāng)前要堅決貫徹“國六條”的精神，堅持不懈地對房地產(chǎn)進行調(diào)控。加強對當(dāng)前阻礙房產(chǎn)調(diào)控的主要力量（金融機構(gòu)、地方政府及投機資金）的監(jiān)管。這三者與房地產(chǎn)業(yè)的命運在許多方面息息相關(guān)。金融機構(gòu)由于巨大的存貸差，有著很強的投資沖動?？焖侔l(fā)展的房地產(chǎn)業(yè)被它當(dāng)作最佳的投資對象。當(dāng)國家提高貸款利率以控制購房需求時，金融機構(gòu)卻更樂意發(fā)放住房貸款。因為利率高了，他們的收益就會更高。所以這種“反向操作”削弱了我們的調(diào)控力度。鑒于此，必須要求金融機構(gòu)嚴(yán)格遵守對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的

17、貸款程序；規(guī)避房貸操作風(fēng)險；防范“假按揭”風(fēng)險，完善懲戒機制；加強利率風(fēng)險管理。對于有些地方政府來說，房地產(chǎn)是其“搖錢樹”，他們總是想盡辦法去松動中央的政策。所以對于地方政府，不能僅以作為考核其政績的依據(jù)，同時從源頭上預(yù)防和懲治行賄受賄行為，措施應(yīng)當(dāng)嚴(yán)厲。為了控制投機資金，應(yīng)當(dāng)在房地產(chǎn)市場最容易漲價的地區(qū)設(shè)為重點監(jiān)控區(qū)，加大對境內(nèi)外炒房資金流動的監(jiān)測。完善房價統(tǒng)計體系和市場信息披露制度，及時披露準(zhǔn)確的房價統(tǒng)計信息，引導(dǎo)市場行為。 （二）嚴(yán)把信貸閘門，提高風(fēng)險意識 中國的住房金融體系是以銀行信貸為主的住房金融體系，近幾年來，這個體系越來越顯現(xiàn)出不能適應(yīng)形勢的跡象，房地產(chǎn)金融在金融總量中所占的比例

18、越來越高。近幾年，部分地區(qū)出現(xiàn)房地產(chǎn)投資增幅過高、商品房空置面積增加、房價上漲過快及低價位住房供不應(yīng)求、高檔住宅空置較多等結(jié)構(gòu)性問題。部分地區(qū)的商業(yè)銀行違反有關(guān)規(guī)定，放松信貸條件，在一定程度上助長了部分地區(qū)房地產(chǎn)投資的過熱傾向。所以說，管不住銀行信貸，就管不住投資過熱，也就不可能管住房價的過快上漲。各銀行信貸部門必須按照建設(shè)部九部委關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見，進一步發(fā)揮信貸調(diào)控的作用，嚴(yán)格房地產(chǎn)信貸開發(fā)條件。（三）防范和治理內(nèi)外腐敗行為 大量事實表明，土地批租是房地產(chǎn)開發(fā)的源頭，由于土地市場管理中的種種不規(guī)范，每年國有土地收益流失至少在百億元以上；銀行資金是房地產(chǎn)企業(yè)的血液，建筑成

19、本和樓盤風(fēng)險卻由銀行承擔(dān)，房地產(chǎn)建設(shè)自始至終只能靠權(quán)力、關(guān)系等腐敗方式來維系，而這些用于維護關(guān)系的支出都會加到房產(chǎn)的成本內(nèi)，這也是房價上漲的一個隱性因素。當(dāng)前，中央政府在對房地產(chǎn)行業(yè)進行調(diào)整的同時，掀起了“反腐風(fēng)暴”，席卷那些與房地產(chǎn)圈保持著某種曖昧關(guān)系的權(quán)力角落。越來越多與房地產(chǎn)有關(guān)的腐敗事件敗露，使很多手握重權(quán)的地方高官接二連三落馬。這對維護房產(chǎn)秩序，防止房產(chǎn)泡沫至關(guān)重要。對于金融機構(gòu)來說，反腐倡廉、嚴(yán)懲內(nèi)部蛀蟲尤為重要，對此決不手軟。 （四）沖破地方保護的羈絆 對于有些地方政府及其官員來說，一方面，房地產(chǎn)成為地方財政和各種城市經(jīng)營運作的“搖錢樹”，推動地價上漲，帶動房價上漲，則不僅可以提高當(dāng)?shù)刂担铱梢允沟胤秸玫礁嗟耐恋爻鲎尳?，搞更多的城市建設(shè)，使地方官員的升遷機會增加。另一方面，由于地方政府相關(guān)部門自由裁量權(quán)力過大，導(dǎo)致了許多地方開發(fā)商與審批部門之間的灰色、甚至是黑色交易。正是在這種錯誤的政績觀與利益觀的主導(dǎo)下，一些地方政府積極主動地成為房地產(chǎn)公司的庇護傘。對偷稅漏稅的房地產(chǎn)公司進行遮掩與開脫。這應(yīng)當(dāng)成