天津萬科水晶城可行性研究報(bào)告1

1、天津萬科玻璃廠項(xiàng)目可行性研究報(bào)告天津萬科興業(yè) （集團(tuán) ）有限公司二零零壹年八月目錄第一章 項(xiàng)目決策背景1. 內(nèi)部因素2. 外部因素第二章 項(xiàng)目概述1. 項(xiàng)目區(qū)位及用地2. 項(xiàng)目宗地現(xiàn)狀3. 項(xiàng)目周邊的社區(qū)配套4. 項(xiàng)目周邊環(huán)境5. 項(xiàng)目市政配套分析6. 土地價(jià)格第三章 項(xiàng)目法律及政策性風(fēng)險(xiǎn)分析1. 項(xiàng)目用地取得土地使用權(quán)法律手續(xù)分析2. 項(xiàng)目合作方式及風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估3. 總體評(píng)價(jià)第四章 市場(chǎng)研究1. 區(qū)域市場(chǎng)成長狀況2. 區(qū)域市場(chǎng)供應(yīng)產(chǎn)品特征3. 整體市場(chǎng)對(duì)本案影響因素4. 目標(biāo)客戶、產(chǎn)品及價(jià)格定位第五章 規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)1. 初步規(guī)劃設(shè)計(jì)思路2. 規(guī)劃設(shè)計(jì)的可行性分析第六章 項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃1. 開發(fā)機(jī)遇

2、2. 開發(fā)周期安排3. 銷售周期安排第七章 投資收益分析1. 成本預(yù)測(cè)2. 稅務(wù)分析3. 經(jīng)濟(jì)效益分析4. 項(xiàng)目資金預(yù)測(cè)第八章 可行性結(jié)論1. 項(xiàng)目優(yōu)勢(shì)2. 項(xiàng)目劣勢(shì)3. 結(jié)論及建議第一章項(xiàng)目決策背景一 . 內(nèi)部因素1. 天津萬科公司項(xiàng)目布局萬科自 92 年進(jìn)入天津市場(chǎng)以來，先后開發(fā)了城市花園、萬科中心大廈、世貿(mào)廣場(chǎng)、都 市花園、萬科新城等項(xiàng)目，其中城市花園、萬科中心大廈位于城市北部的河北區(qū)， 總面積約 17 萬平方米，萬科新城位于城市北部的北辰區(qū)，面積約60 萬平方米。世貿(mào)廣場(chǎng)、都市花園雖然位于城市中心地帶， 但規(guī)模較小。 由此可看出， 天津萬科的主要項(xiàng)目集中在城市的北部。 反觀天津的總體規(guī)

3、劃和城市發(fā)展方向， 城市中心區(qū)向南部方向發(fā)展， 由城市的行政中心的南 遷和友誼路沿線的開發(fā)便可看出； 城市工業(yè)向東發(fā)展， 重點(diǎn)開發(fā)建設(shè)海河下游工業(yè)區(qū)和濱海 地區(qū)， 目前沿津塘路兩側(cè)， 新建的小區(qū)和工業(yè)區(qū)已將中心市區(qū)和塘沽區(qū)緊緊的聯(lián)在一起。 由 此看出，萬科的物業(yè)分布與天津的總體規(guī)劃和城市發(fā)展方向不盡相符。萬科自 92 年進(jìn)入天津市場(chǎng)以來，發(fā)展迅速，市場(chǎng)迅速擴(kuò)大，在操作理念和手法上，均 勝人一籌， 被公認(rèn)為天津的地產(chǎn)先鋒， 在天津人的心目中已樹立起第一品牌的形象。 萬科產(chǎn) 品應(yīng)屬于整個(gè)天津市，而不是某個(gè)區(qū)域。所以萬科有能力，也應(yīng)該去開發(fā)天津的其他市場(chǎng)， 讓萬科物業(yè)深入天津每個(gè)角落。 結(jié)合天津的總

4、體規(guī)劃和城市發(fā)展方向， 我們應(yīng)在天津的西南 部、南部、 東南部投入更多的關(guān)注。 目前我司在談的幾個(gè)重點(diǎn)項(xiàng)目有： 北部地區(qū)鐵東路住宅 項(xiàng)目， 東部地區(qū)張貴莊路住宅項(xiàng)目、 東部地區(qū)天津鋼廠住宅項(xiàng)目， 南部地區(qū)天津玻璃廠住宅 項(xiàng)目，其中玻璃廠項(xiàng)目是各方面條件都比較成熟的項(xiàng)目， 該項(xiàng)目正好填補(bǔ)了萬科在城市南部 無項(xiàng)目的空白。2. 天津萬科公司經(jīng)營現(xiàn)狀：目前天津公司在手有兩個(gè)項(xiàng)目，萬科花園新城（含原有新城項(xiàng)目和紅旗農(nóng)場(chǎng)項(xiàng)目） 、東 麗湖項(xiàng)目， 其中新城項(xiàng)目為在建銷售的項(xiàng)目， 東麗湖項(xiàng)目目前處于前期工作階段。 新城項(xiàng)目 自 98 年開盤以來熱銷天津市， 成為天津公司的主要利潤支柱， 但到 2002 年后新

5、城項(xiàng)目基本 開發(fā)完畢， 主要為資金回籠，東麗湖項(xiàng)目規(guī)模大， 是公司長遠(yuǎn)發(fā)展項(xiàng)目，由于區(qū)位和產(chǎn)品原 因，也不是一短期熱銷房產(chǎn)， 不宜作為公司近兩年的利潤支柱， 是一個(gè)追求穩(wěn)定開發(fā)有節(jié)奏 銷售為目的的項(xiàng)目。 根據(jù)集團(tuán)總部經(jīng)營計(jì)劃要求， 天津公司必須再上新項(xiàng)目， 要達(dá)到每年有 3-5 個(gè)在開發(fā)項(xiàng)目，保證天津公司經(jīng)營利潤指標(biāo)和萬科產(chǎn)品在天津的市場(chǎng)影響力。在目前市場(chǎng)呼喚萬科的大好形勢(shì)下，天津萬科應(yīng)充分利用萬科天津地產(chǎn)先鋒的社會(huì)地位和市場(chǎng)影響 力，抓住機(jī)遇，多上新項(xiàng)目，擴(kuò)大市場(chǎng)占有率，讓萬科品牌深入到每個(gè)天津人心中。玻璃廠項(xiàng)目區(qū)位好， 規(guī)模適當(dāng)，發(fā)展前景樂觀，可作為公司主要利潤來源，可以作為重點(diǎn)發(fā)展的項(xiàng)目

6、。同時(shí)我司擬在該地塊建設(shè)住宅區(qū)，消除污染源，徹底改善周邊居民的生活環(huán)境質(zhì)量，為天津城市建設(shè)做出貢獻(xiàn)。天津公司現(xiàn)狀項(xiàng)目及在談項(xiàng)目分布：花園新城新區(qū)鐵東路項(xiàng)目梅江南項(xiàng)麗苑項(xiàng)目在開發(fā)項(xiàng)目已完成項(xiàng)目 在談項(xiàng)目：二.外部因素南樓市級(jí)商業(yè)中心該項(xiàng)目具有良好的外部環(huán)境，其坐落位置處于天津市區(qū)的南部，行政區(qū)劃為河西區(qū)，該項(xiàng)目 所在區(qū)域有如下特點(diǎn)和優(yōu)勢(shì) ： 根據(jù)天津市總體規(guī)劃，西南部地區(qū)大部分用地規(guī)劃為教育科研、居住及行政辦公用地。 天津市主導(dǎo)風(fēng)向?yàn)槲髂巷L(fēng)，西南部區(qū)域正處于天津市的上風(fēng)口，遠(yuǎn)離工業(yè)區(qū)，空氣新鮮，自然條件優(yōu)越，被公認(rèn)為居住的上佳區(qū)域。 經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r來看，該項(xiàng)目所在的河西區(qū)是天津市經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)、最富裕

7、的城區(qū)之一，該區(qū)的房地產(chǎn)起點(diǎn)一直很高，集中了全市大部分的中高檔樓盤。商品房銷售均價(jià)明顯高 于除和平區(qū)以外的其他各區(qū)。 規(guī)劃在河西區(qū)天津賓館地區(qū)（友誼路兩側(cè)）建設(shè)新的市級(jí)行政中心，現(xiàn)有市級(jí)行政 中心南遷，南部土地升值潛力大。 沿解放南路可方便直達(dá)南樓市級(jí)商業(yè)中心，這里有十八街麻花、鴻起順飯莊、家樂大 型超市等全國聞名的商業(yè)設(shè)施。 項(xiàng)目距離規(guī)劃的東南半環(huán)黑牛城道段不足 3 公里，東南半環(huán)是天津市中心市區(qū)規(guī)劃路 網(wǎng)中的兩個(gè)半環(huán)之一，是天津市規(guī)劃路網(wǎng)骨架中快速交通體系的重要組成部分，東南 半環(huán)的修建對(duì)該項(xiàng)目的業(yè)主出行將會(huì)帶來很大的方便。 項(xiàng)目西北側(cè)為梅江居住區(qū)， 是由市政府統(tǒng)一組織建設(shè)的大型安居居住區(qū)

8、， 占地面積 192 公頃 ,將建設(shè)成為以水景和生態(tài)環(huán)保為主題的高檔居住區(qū)，大大改善了該區(qū)域居住環(huán) 境，使得該區(qū)域住宅市場(chǎng)檔次和品位急劇上升。所有以上各種因素，為萬科在此地塊建設(shè)一個(gè)高檔居住社區(qū)提供一個(gè)良好外部環(huán)境。項(xiàng)目概述一.宗地區(qū)位及用地1.項(xiàng)目區(qū)位該宗地位于天津市區(qū)南部，北側(cè)緊臨正在建設(shè)中的梅江居住區(qū)，行政區(qū)劃屬于河西區(qū)，距離中環(huán)線圍堤道段 5公里,距離正在建設(shè)的東南半環(huán)線約3公里,距離南樓市級(jí)商業(yè)中心約6公里，距離規(guī)劃友誼路市級(jí)行政中心約5公里?；▓@新城新區(qū)城市花園項(xiàng)目區(qū)位圖2.項(xiàng)目用地該項(xiàng)目宗地為國有土地， 毛地面積約525畝，目前為天津市玻璃廠廠區(qū)用地。該宗地?cái)M規(guī)劃為居住用地，規(guī)劃

9、用地內(nèi)均為玻璃廠廠區(qū)用地，土地權(quán)屬明確。按照市規(guī)劃院編制的控規(guī)要求，用地分析見下表：名稱面積（萬平米）折算成畝數(shù)毛地面積35.02525其中市政代征地（含退解放南路道路及綠化帶、退衛(wèi)津河道路及綠化帶、退北側(cè)道路及綠化帶、退南側(cè)道路用地）6.2794可建設(shè)用地面積28.75431其中區(qū)內(nèi)配套用地（含小學(xué)及幼兒園、配套公共服務(wù)設(shè)施用地）2.7041凈住宅用地面積26.05391可建設(shè)用地用地率82%凈住宅用地率74%住宅地塊2教育用地住宅地塊33.項(xiàng)目地塊內(nèi)各種用地政府控制性規(guī)劃指標(biāo)序號(hào)用地性質(zhì)用地面積(萬平米)容積率建筑密度(%)建筑限高(M)綠地率(%)1住宅地塊19.891.43050402

10、住宅地塊23.172.03080403住宅地塊37.41.63050404住宅地塊44.541.0303040524班小學(xué)及15班幼兒園用地1.790.82525406儲(chǔ)蓄所、物業(yè)管理等公共服務(wù)設(shè)施用地0.911.8505020. 宗地現(xiàn)狀1. 四至范圍 :東至解放南路，南至規(guī)劃路，西至衛(wèi)津河，北至規(guī)劃路。2. 地勢(shì)狀況 項(xiàng)目用地主要為天津玻璃廠的廠區(qū) , 地勢(shì)平坦 , 場(chǎng)地標(biāo)高與解放南路標(biāo)高基本相一致。3. 地上物現(xiàn)狀地上物主要為玻璃廠的生產(chǎn)廠房和辦公區(qū)，另有很少量職工住宅和單身宿舍 （ 約 36 戶 42 間房 ）。廠區(qū)內(nèi)綠化樹木較多（為工廠自己種植，在園林局未登記 , 可根據(jù)規(guī)劃要求進(jìn)行

11、拆 除或保留）。4. 空中線路、地下管線、人防、構(gòu)筑物等情況（有無變電站、換熱站等設(shè)施？）（1）項(xiàng)目用地內(nèi)地下管線較多，但均為玻璃廠自用管線，沒有橫穿廠區(qū)市政的管線。（2）項(xiàng)目用地內(nèi)沒有需要保留的文物等設(shè)施。（3）項(xiàng)目用地內(nèi)的鐵路為玻璃廠自用的鐵路專用線，可根據(jù)規(guī)劃要求拆除。（4）項(xiàng)目用地西側(cè)有一個(gè) 40 平方米的人防設(shè)施，處于規(guī)劃的衛(wèi)津河綠化帶內(nèi)，對(duì)項(xiàng) 目建設(shè)無影響。（5）項(xiàng)目用地內(nèi)有玻璃廠自己打的2 口熱水井（在地?zé)徂k有登記），出水溫度50C左右,可根據(jù)規(guī)劃予以保留 ,可為項(xiàng)目提供一部分熱水。5. 地質(zhì)情況場(chǎng)地原為農(nóng)田，廠區(qū)已有 50 年歷史，無不良工程地質(zhì)條件。廠內(nèi)植被玻璃廠正門廠區(qū)正門

12、 廠區(qū)植被 廠區(qū)車間廠區(qū)鐵路衛(wèi)津河和南部水面照片？三. 項(xiàng)目周邊的社區(qū)配套1.周邊3000米范圍內(nèi)的社區(qū)配套配套設(shè)施分類名稱教育設(shè)施電子儀表技術(shù)學(xué)校水滸武術(shù)學(xué)校醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施無商業(yè)設(shè)施勸業(yè)超市、津洋賓館、津洋酒店、太平洋酒店金融設(shè)施無市場(chǎng)珠江裝飾城、環(huán)渤海裝飾城、梅江裝飾城天津汽配城交通設(shè)施門前有去大港區(qū) 628、659公交線路，距項(xiàng)目 1公里處有96、954路終點(diǎn)站文化設(shè)施無體育設(shè)施無總的來說，玻璃廠周邊原為工廠區(qū)，基本社區(qū)配套比較少，不足以為項(xiàng)目提供服務(wù)，該項(xiàng)目在規(guī)劃實(shí)施時(shí)應(yīng)考慮布置相應(yīng)數(shù)量的生活配套設(shè)施。2. 宗地周邊3000米外可輻射到的主要公共設(shè)施如下（主要指南樓商業(yè)片區(qū)和友誼路沿線）

13、:公用設(shè)施種類公用設(shè)施名稱教育設(shè)施大學(xué)：天津財(cái)經(jīng)學(xué)院、輕工業(yè)學(xué)院、職業(yè)技術(shù)師范學(xué)院咼中校：北師大天津附中（市重點(diǎn)）、第四中學(xué)（市重點(diǎn)）、 南樓中學(xué)（區(qū)重點(diǎn)）醫(yī)療設(shè)施天津醫(yī)院，河西醫(yī)院，天津醫(yī)大第二醫(yī)院（三級(jí)甲等）大型商業(yè)設(shè)施津華五金商場(chǎng)、南樓商場(chǎng)、南樓豕樂購物中心一店及一店、河西商場(chǎng)、登發(fā)裝飾基地、十八街麻花總店文化設(shè)施天津日?qǐng)?bào)大廈、河西圖書大廈、天津科學(xué)技術(shù)館、天津國展中心、天津 禮堂體育設(shè)施河西體育場(chǎng)大型公園天津樂園大型賓館天津賓館（三星）、迎賓館、樂園賓館（三星）、津利華大酒店（四星）、 水晶宮飯店（四星）、天津鋼管賓館（二星）、長青溫泉賓館、大型商住樓鋼管大廈、萬順大廈、澳東大廈、天津

14、科技大廈、新安大廈、深圳發(fā)展銀行大廈、環(huán)渤海中心大廈、天津日?qǐng)?bào)大廈綜合分析，從該項(xiàng)目沿主干路網(wǎng)乘車20分鐘內(nèi)可方便到達(dá)以下二個(gè)中心，一是南樓市級(jí)商業(yè)中心，二是規(guī)劃的友誼路市級(jí)行政中心，這些中心的設(shè)施能輻射為該項(xiàng)目服務(wù)。四. 項(xiàng)目周邊環(huán)境1. 現(xiàn)狀項(xiàng)目所在區(qū)域環(huán)境由于歷史原因，解放南路兩側(cè)原為工廠區(qū)，公路兩側(cè)工廠林立，90年代后期，隨著城市房地產(chǎn)的發(fā)展，原來的部分工廠企業(yè)，由于工業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的原因，大多已搬遷改造，象天津市構(gòu)件廠等企業(yè)；建成了如今的順馳名都、名都新園、摩托羅拉住宅小區(qū)等新型住宅小區(qū)，逐步帶動(dòng)了該區(qū)域的住宅市場(chǎng)；市級(jí)迎賓線友誼南路的建成通車和梅江居住區(qū)的開發(fā)建設(shè)，拆遷了原來的許多工廠

15、和破舊房屋，建設(shè)了以水景和生態(tài)環(huán)保為主題的高檔居住區(qū)，大大改善了該區(qū)域居住環(huán)境，使得該區(qū)域住宅市場(chǎng)檔次和品位急劇上升，已成為天津市區(qū)上佳居住區(qū)位。但就本項(xiàng)目目前主要出行方向解放南路兩側(cè)來看，仍有天津油氈廠、天津無縫鋼管廠等工廠企業(yè)，同時(shí)道路兩側(cè)房屋均較破舊，同友誼路沿線景觀相比，有一定差距，這是弱勢(shì)所在，但可隨著政府十六條重點(diǎn)道路景觀改造城市建設(shè)的發(fā)展很快得到解決。尖山住宅片區(qū)項(xiàng)目所在地2. 項(xiàng)目宗地周邊情況該項(xiàng)目宗地南側(cè)為天津津洋置業(yè)公司的養(yǎng)殖場(chǎng)，有大量的水面，擬規(guī)劃為保留水域，對(duì)該項(xiàng)目的環(huán)境有一定的積極影響。項(xiàng)目宗地北面現(xiàn)狀為天津津洋置業(yè)公司的養(yǎng)殖場(chǎng)，規(guī)劃為居住用地，順馳集團(tuán)已與其簽定土地

16、開發(fā)協(xié)議。項(xiàng)目宗地西北側(cè)和西側(cè)原為罐頭廠倉庫和天津津洋置業(yè)公司的養(yǎng)殖場(chǎng)部分用地，現(xiàn)已轉(zhuǎn)讓給松江置業(yè)公司用于房地產(chǎn)開發(fā)，屬于梅江南居住區(qū)的一部分，該項(xiàng)目與梅江南居住區(qū)僅一河之隔-衛(wèi)津河，基本上形成一個(gè)大的居住片區(qū)。衛(wèi)津河已由原來的臭水河改造為環(huán)境幽雅的景觀河道，使得該項(xiàng)目周邊 環(huán)境有了根本性的改善。項(xiàng)目宗地東面現(xiàn)狀為一片空地，原為天津玻璃廠用地，后被附 近村民占用，現(xiàn)以被天津玻璃廠收回，面積約127畝，規(guī)劃用途為水面。西側(cè)衛(wèi)津河北側(cè)順馳開發(fā)地塊南側(cè)在建道路梅江南開發(fā)用地3. 周邊近期及遠(yuǎn)期規(guī)劃對(duì)周邊環(huán)境的主要影響（1 ）該項(xiàng)目距離規(guī)劃的東南半環(huán)黑牛城道段不足3公里，東南半環(huán)的修建對(duì)該項(xiàng)目的出行將

17、會(huì)帶來很大的方便，東南半環(huán)是天津市中心市區(qū)規(guī)劃路網(wǎng)中的兩個(gè)半環(huán)之一，是天 津市規(guī)劃路網(wǎng)骨架中快速交通體系的重要組成部分，其功能是完善天津市東南半部路網(wǎng)，聯(lián)系海河?xùn)|西兩岸的交通，同時(shí)起分流中環(huán)線和外環(huán)線客貨交通流的作用，東南半環(huán)的 建設(shè)已列入“十五”規(guī)劃中，目前黑牛城道段擴(kuò)寬改造工程即將完成，跨海河大橋計(jì)劃 2001年開始修建，2002年年底通車。（2） 解放南路規(guī)劃為 60米寬城市主干道，兩邊綠化帶寬30米，到外環(huán)線區(qū)段，兩邊綠化帶寬50米，并保留現(xiàn)狀水面，在項(xiàng)目周邊有大量的綠地和水面，形成一道生態(tài)景觀，既調(diào)節(jié)了空氣，又避免了噪音，對(duì)項(xiàng)目帶來的好處可謂多多。（3）本項(xiàng)目西北側(cè)為梅江居住區(qū)，將建

18、設(shè)成為以水景和生態(tài)環(huán)保為主題的高檔居住區(qū)， 大大改善了該區(qū)域居住環(huán)境，使得該區(qū)域住宅市場(chǎng)檔次和品位急劇上升，為該項(xiàng)目的定 位和提升檔次會(huì)有非常積極的意義。（4） 目前項(xiàng)目門前有去大港區(qū)628、659公交線路，距項(xiàng)目1公里處有96、954路終點(diǎn)站，項(xiàng)目開發(fā)后，該2路公交線會(huì)很方便延伸到項(xiàng)目門前設(shè)置站點(diǎn)，并可引進(jìn)其他線路，方便項(xiàng)目業(yè)主出行。五. 市政配套1. 道路情況現(xiàn)狀情況：目前本項(xiàng)目周邊的現(xiàn)狀市政道路只有一條-解放南路，為天津市區(qū)一條重要出入市干道，向北直達(dá)市中心區(qū)， 向南與津港公路連接直通大港區(qū)， 其現(xiàn)狀路寬30米。 項(xiàng)目南側(cè)的40米寬的浯水道正在修建， 聯(lián)接梅江和小海地片區(qū)，使項(xiàng)目又多了一

19、條出行路線。規(guī)劃情況：解放南路規(guī)劃為 60米寬城市主干道，兩邊綠化帶寬 30米，到外環(huán)線區(qū)段， 兩邊綠化帶寬50米。項(xiàng)目用地北側(cè)譚江道為規(guī)劃 30米道路，通過譚江道將該項(xiàng)目與梅江居住區(qū)聯(lián)結(jié)在一起。2. 市政管線配套情況 總體上講，該區(qū)域原為工廠區(qū)，具備基本的市政配套條件，具體分析如下： 給水：在解放南路有0800的輸水管，可從中引出配水管為該項(xiàng)目提供水源。排水： 在該項(xiàng)目用地南側(cè)規(guī)劃有一雨水泵站，小區(qū)內(nèi)雨水通過該雨水泵站排入衛(wèi)津河， 污水近期通過廠區(qū)內(nèi)現(xiàn)有的 DN500 入珠江道干管 ,遠(yuǎn)期在項(xiàng)目用地南側(cè)規(guī)劃有一污水泵 站，小區(qū)內(nèi)污水通過污水泵站排入解放南路規(guī)劃DN800污水管，由此進(jìn)入紀(jì)莊子

20、污水處理廠。電力： 按照規(guī)劃， 該控規(guī)單元的電力由區(qū)外變電站解決， 原玻璃廠的兩路 10千伏電力就 分別由黑牛城道 35千伏和小海地35千伏電站提供，容量為 1800KVA現(xiàn)有容量不足以 滿足項(xiàng)目需要 , 還需通過上述電站提供增容。通訊： 該項(xiàng)目為梅江電話局的服務(wù)范圍，解放南路現(xiàn)狀有 12 孔電信電纜。 燃?xì)猓?氣源為天然氣，在解放南路有0 600 的中壓天然氣管道，為項(xiàng)目氣源源頭。供熱： 為供熱空白區(qū)，按照規(guī)劃由陳塘莊熱電廠提供集中供熱 , 近期在集中供熱不到位 時(shí)由政府供熱部門提供臨時(shí)鍋爐房供熱。六 . 土地價(jià)格1. 補(bǔ)償費(fèi)用 : 與土地方的補(bǔ)償價(jià)格按總規(guī)劃占地面積計(jì)算，市政代征地與可建設(shè)

21、用地價(jià)格相同。可建設(shè)用地中 ,住宅用地與配套公建用地補(bǔ)償價(jià)格相同 ,即總占地面積為 525畝，土地補(bǔ)償費(fèi) 總額約為 22470 萬元（以 42.8 萬元/ 畝的價(jià)格計(jì)算，最終以實(shí)際測(cè)量面積為準(zhǔn)，每畝單 價(jià)不變， 補(bǔ)償數(shù)額多退少補(bǔ)） ，土地補(bǔ)償費(fèi)包括土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓及地上、 地下建、 構(gòu)筑物、 各種管線、設(shè)備、設(shè)施等的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。 另補(bǔ)償原開發(fā)商 1000 萬元作為退出的補(bǔ)償。 合計(jì)毛地補(bǔ)償費(fèi)用為 23470萬元，即 45萬元/畝，折到住宅用地為 60萬元/畝。2. 土地出讓金 : 出讓面積界定：理論上按住宅用地面積出讓 ，即25萬M2出讓面積，實(shí)際成本測(cè)算時(shí)按總規(guī) 劃用地面積出讓，即35萬M2出

22、讓面積（含學(xué)校等非營業(yè)性公建用地面積 ）。兩者相差10 萬 M2。 出讓金總額 ： 污染企業(yè)外遷項(xiàng)目可享受按土地評(píng)估值7%收取出讓金，本項(xiàng)目成本測(cè)算時(shí)按總規(guī)劃用地面積計(jì)算約為 1960萬元，如果按凈住宅用地面積出讓 ，約為 1400萬元，可節(jié)省560萬元。（列表說明上述問題）3. 周邊地價(jià)的比較： 與梅江地價(jià)的比較：梅江拍賣價(jià)為1248元/平方米（樓面地價(jià)），該地價(jià)中為含市政配套的熟地價(jià)，容積率在0.93左右，推算其可用地地價(jià)為89.51萬元/畝。玻璃廠項(xiàng)目可用地地價(jià)（含大配套、出讓金、契稅等費(fèi)用）為 72.86萬元/畝。兩者同比，梅江高出16.65萬元/畝，同時(shí)，梅江為安居項(xiàng)目，地價(jià)中不含出

23、讓金、契稅等費(fèi)用，且為招標(biāo)拍賣項(xiàng)目，地價(jià)支付時(shí)間急促。 與項(xiàng)目用地北側(cè)順馳地塊比較：據(jù)初步調(diào)查順馳地塊的毛地 每畝補(bǔ)償價(jià)為53萬元，折到住宅用地為66萬元/畝，玻璃廠項(xiàng)目毛地每畝補(bǔ)償價(jià)為45萬元，折到住宅用地為60萬元/畝。綜合分析該項(xiàng)目地價(jià)比較接近市場(chǎng)價(jià)位，能為我方接受。第三章法律及政策性風(fēng)險(xiǎn)分析一.項(xiàng)目用地取得土地使用權(quán)的法律手續(xù)現(xiàn)狀描述1. 項(xiàng)目用地現(xiàn)狀 土地所有權(quán)歸屬：國有用地 土地使用權(quán)歸屬：天津遠(yuǎn)洋玻璃工業(yè)有限公司 土地的他項(xiàng)權(quán)益:沒有 土地的用途：工業(yè)用地 項(xiàng)目用地現(xiàn)狀的文件：天津市津南區(qū)核發(fā)的津南國用 （97更1）字第101號(hào)國有土地使用證2. 項(xiàng)目用地規(guī)劃 項(xiàng)目用地規(guī)劃用途：

24、擬規(guī)劃為居住用地 規(guī)劃批文：市規(guī)劃院編制的（10-01-01 ）控制性詳細(xì)規(guī)劃3. 已取得的政府文件：目前尚未辦理項(xiàng)目的任何手續(xù)。3. 項(xiàng)目用地取得土地使用權(quán)程序評(píng)估（1）取得土地使用權(quán)程序 萬科與天津遠(yuǎn)洋玻璃工業(yè)有限公司簽定土地開發(fā)補(bǔ)償協(xié)議。 去市工業(yè)調(diào)整辦公室辦理工業(yè)用地調(diào)整為居住用地的批文。 去市土地局辦理土地出讓手續(xù)，與市土地局簽定土地出讓合同交納土地出讓金，辦理 國有土地使用證。（ 2）取得土地使用權(quán)需要的工作日一般向市土地局報(bào)土地出讓文件后 60 個(gè)工作日左右即能與市土地局簽定國有土地出讓 合同，在交納全部土地出讓金后可辦理國有土地使用證。 詳細(xì)說明（ 3）取得土地使用權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)及控

25、制 土地方新廠址剛選定，還未開工建設(shè)，其能否按時(shí)搬遷，起決于新廠的建設(shè)進(jìn)度，這 是風(fēng)險(xiǎn)所在。風(fēng)險(xiǎn)控制：土地方保證按時(shí)交地，同時(shí)在合同中約定每筆付款與立項(xiàng)、拆遷等工作進(jìn) 度相結(jié)合，同時(shí)約定如果工作延遲，我方可從其補(bǔ)償款中扣除我方的損失。4. 政策性風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估（1） 項(xiàng)目周邊的梅江居住區(qū)剛開始啟動(dòng)，新開工面積在30 萬平米左右，是由政府組織實(shí)施的項(xiàng)目， 該項(xiàng)目上馬一定會(huì)對(duì)梅江居住區(qū)造成很大的壓力， 政府出于地方保護(hù)的原 因，會(huì)控制該區(qū)域的商品房上市量，這樣該項(xiàng)目會(huì)被推遲立項(xiàng)，不能馬上開發(fā)，由于 政府政策的原因，該項(xiàng)目立項(xiàng)會(huì)遇到較大的阻力，但我們分析，根據(jù)天津公司與當(dāng)?shù)?政府的良好的關(guān)系，通過多方工作

26、，應(yīng)能解決立項(xiàng)問題。（ 2） 政府對(duì)污染企業(yè)外遷和東移有許多優(yōu)惠政策，如對(duì)利用污染企業(yè)原土地進(jìn)行商品房 開發(fā)，土地出讓金可按土地評(píng)估值的5-7%收取，但該項(xiàng)目能否順利按 7%執(zhí)行，是一個(gè)待定因素。我們分析，如果沒有大的政策變化，應(yīng)能實(shí)施，同時(shí)在與土地方的合同 中約定，土地方必須保證土地出讓金降到7%以下，否則，我方可從其土地款扣除出讓金超出 7%的部分費(fèi)用。二. 項(xiàng)目合作方式及風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估1. 合作方介紹： 土地方為天津遠(yuǎn)洋玻璃工業(yè)有限公司，為天津市國營企業(yè)，以生產(chǎn)銷售玻璃為主營業(yè) 務(wù)，全廠職工 3000 余人。合作方為香港富聯(lián)集團(tuán)國際投資有限公司，為一家合資企業(yè)，其退出該項(xiàng)目后必須協(xié) 助萬科公司

27、與土地方的合作并保證萬科按其原有合作條件與土地方合作。2. 合作方式（1）合作方式萬科一次性買斷土地使用權(quán)，單獨(dú)開發(fā)。（2 ）操作方式萬科與土地方天津遠(yuǎn)洋玻璃工業(yè)有限公司簽定土地開發(fā)補(bǔ)償協(xié)議，然后在市土地局辦理土地出讓手續(xù)，與市土地局簽定土地出讓合同交納土地出讓金，辦理國有土地使用證。萬科公司與香港富聯(lián)集團(tuán)國際投資有限公司簽定退出補(bǔ)償協(xié)議。3. 主要合作條件（1）與土地方天津遠(yuǎn)洋玻璃工業(yè)有限公司的土地價(jià)款及付款進(jìn)度 土地價(jià)款：總占地面積為525畝，土地補(bǔ)償費(fèi)總額約為 22470萬元（以42.8萬元/畝的價(jià)格計(jì)算，最終以實(shí)際測(cè)量面積為準(zhǔn)，每畝單價(jià)不變，補(bǔ)償數(shù)額多退少補(bǔ)），土地補(bǔ)償費(fèi)包括土地使用權(quán)

28、轉(zhuǎn)讓及地上、地下建、構(gòu)筑物、各種管線、設(shè)備、設(shè)施等的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。 付款計(jì)劃：a. 雙方簽訂協(xié)議后一周內(nèi)萬科公司支付給土地方5000萬元，并打入雙方共同指定的公證處帳戶。然后萬科公司去辦理項(xiàng)目立項(xiàng) ，如果該項(xiàng)目立項(xiàng)不成，該筆款如數(shù)退回給萬科 公司。b. 萬科公司與市土地局簽定國有土地出讓合同后，由公證處將5000萬元存入土地方指定的帳戶，如果此時(shí)一期約300畝開發(fā)用地還未提供給萬科使用，該筆款延遲到一期用地交地后一周內(nèi)支付。c. 在萬科公司與市土地局簽定國有土地出讓合同后一年內(nèi)分四次支付10000萬元補(bǔ)償費(fèi)，每3個(gè)月付四分之一（即 2500萬元）。d. 在土地方將全部開發(fā)用地按要求交給萬科公司后

29、一年內(nèi)分兩次付清余款，每6個(gè)月付余款的50%萬元。 土地方的主要工作a. 負(fù)責(zé)在項(xiàng)目立項(xiàng)后 90日內(nèi)提供沿解放南路拆遷完畢后約300畝開發(fā)用地，其余用地在2003年6月底前提供給萬科公司使用。b. 拆遷內(nèi)容包括：負(fù)責(zé)拆遷地上房屋與構(gòu)筑物及其基礎(chǔ)，架空的線路、管線拆除，硬化路面及鐵路線拆除、地下構(gòu)筑物及各種管線拆除等影響項(xiàng)目開發(fā)的因素，辦理有關(guān)手續(xù)交納有關(guān)全部稅費(fèi)，交地時(shí)保證現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)地平整。c. 負(fù)責(zé)出具辦理項(xiàng)目手續(xù)的全部文件、資料、證明等，并負(fù)責(zé)提供人員配合。d. 負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)提供該項(xiàng)目臨時(shí)用水、臨時(shí)用電。e. 配合萬科公司辦理該地塊從項(xiàng)目立項(xiàng)、簽訂土地出讓合同、取得國有土地使用證的所有事宜。f.

30、負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)處理有關(guān)該地塊遺留問題，在保證萬科公司合法開發(fā)、建設(shè)、銷售、使用項(xiàng) 目的整個(gè)過程中不受因土地方的責(zé)任干擾。g. 積極協(xié)助萬科公司辦理各種有關(guān)稅費(fèi)的減免， 協(xié)助萬科公司享受企業(yè)外遷的優(yōu)惠出讓 金政策，（將出讓金總額降低到宗地評(píng)估值的7%以下，低于 7%的節(jié)約部分由雙方三七分成，土地方拿七成 , 萬科拿三成）（2）與合作方香港富聯(lián)集團(tuán)國際投資有限公司補(bǔ)償價(jià)款和付款計(jì)劃 補(bǔ)償價(jià)款：總額為 1000萬元，補(bǔ)償價(jià)款包括合作方前期運(yùn)作費(fèi)用、退出開發(fā)的損失補(bǔ) 償及其協(xié)調(diào)拆遷等事宜的補(bǔ)償。 付款計(jì)劃：a. 在項(xiàng)目立項(xiàng)后同時(shí)土地方將首期約300畝地按要求拆遷完成交給萬科公司使用后一周內(nèi)，萬科公司支付 3

31、00 萬元補(bǔ)償費(fèi)。b. 在萬科公司與市土地局簽訂國有土地出讓合同及同時(shí)土地出讓金總額降到宗地評(píng)估值的 7%以下后一周內(nèi)，萬科公司支付300 萬元。c. 在土地方將其余剩余土地全部按要求拆遷完后交給萬科公司使用后一周內(nèi)支付200萬元。d. 余額 200 萬元在上述第三次付款后 1 年內(nèi)分兩次付清。 合作方的主要工作：a. 負(fù)責(zé)與土地方簽訂一份解除雙方合同的協(xié)議， 并保證萬科公司與土地方按照其原來與 土地方簽定的條款順利簽定土地開發(fā)協(xié)議。b. 負(fù)責(zé)要求和協(xié)助土地方在項(xiàng)目立項(xiàng)后 90 日內(nèi)提供沿解放南路拆遷完畢后約 300 畝開 發(fā)用地，其余用地在 2003 年 6月底前提供給萬科公司使用。c. 負(fù)

32、責(zé)協(xié)調(diào)萬科公司辦理該地塊從項(xiàng)目立項(xiàng)、簽訂土地出讓合同、取得國有土地使用證 的所有事宜。d. 負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)處理有關(guān)該地塊遺留問題，在保證萬科公司合法開發(fā)、建設(shè)、銷售、使用項(xiàng) 目的整個(gè)過程中不受干擾。e. 積極協(xié)助萬科公司辦理各種有關(guān)稅費(fèi)的減免， 負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)萬科公司享受企業(yè)外遷的優(yōu)惠出讓金政策，保證將土地出讓金總額降低到宗地評(píng)估值的7%以下。4. 合作風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估（1 ） 合作背景：天津遠(yuǎn)洋玻璃工業(yè)有限公司為污染企業(yè), 其用地及周邊用地規(guī)劃為居住用地 , 其不適合在該區(qū)域繼續(xù)生產(chǎn) ,同時(shí)該公司也想通過建設(shè)新廠擴(kuò)大規(guī)模和 進(jìn)行技術(shù)改造 , 增加企業(yè)競(jìng)爭力 , 該公司與香港富聯(lián)集團(tuán)國際投資有限公司簽定 了土地開

33、發(fā)意向書 , 通過談判 , 香港富聯(lián)集團(tuán)國際投資有限公司同意退出該項(xiàng)目 前提是我司承諾 1000 萬元補(bǔ)償費(fèi) , 在此情況下 , 萬科直接與土地方進(jìn)行合作。（2） 土地使用年限：原為行政劃撥土地，無使用年限限制，出讓為商品房用地后，出 讓年限為 70 年。（3）土地權(quán)屬情況：根據(jù)土地方提供的土地證件，土地權(quán)屬明確，無法律糾紛。（ 4） 土地方的信任情況：土地方為經(jīng)營良好的國營企業(yè)，信任等級(jí)較高，我方直接與 土地方簽訂協(xié)議，最大限度避免土地風(fēng)險(xiǎn)。（5） 付款進(jìn)度與土地手續(xù)的配合： 從前面與合作方的付款計(jì)劃可看出，基本每筆付款 都對(duì)應(yīng)合作方相應(yīng)工作的完成，最大限度避免合作風(fēng)險(xiǎn)。（ 6） 其他與土地

34、政策相關(guān)規(guī)定：a. 工業(yè)東移企業(yè)及污染企業(yè)搬遷征用農(nóng)田，免征耕地占用稅、契稅；轉(zhuǎn)讓原有土地 的收入，采取即征即返的形式，免征營業(yè)稅和所得稅，作為國有資本金投入。b. 是為支持污染企業(yè)工業(yè)東移，加快企業(yè)建設(shè)和搬遷，盡快啟動(dòng)生產(chǎn)，對(duì)企業(yè)土地 變現(xiàn)有特殊困難的，經(jīng)市政府批準(zhǔn)，可根據(jù)企業(yè)具體情況，以其土地使用權(quán)、有價(jià) 證券等資產(chǎn)作抵押，按照評(píng)估價(jià)格或約定價(jià)格，由市財(cái)政局給予資金墊付支持，待 企業(yè)土地變現(xiàn)后再予歸還。c. 利用原污染企業(yè)用地進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，土地出讓金可按土地評(píng)估值的5-7%收取。三 . 總體評(píng)價(jià) 該項(xiàng)目總體講法律手續(xù)比較簡單，我司與土地方直接簽訂土地開發(fā)協(xié)議，然后在市土地 局辦理協(xié)議出讓

35、， 合作風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較低。 宗地?cái)M規(guī)劃為居住用地， 土地使用性質(zhì)基本明確。第四章 市場(chǎng)研究. 區(qū)域市場(chǎng)成長狀況：1. 區(qū)域市場(chǎng)簡述：該項(xiàng)目行政隸屬河西區(qū)，位于解放南路和友誼南路之間，距離外環(huán)線 1.2 公里。 區(qū)域市場(chǎng)范圍界定在整個(gè)河西區(qū)（如圖所示） ，河西區(qū)是危改實(shí)施較早的地區(qū)，市政建 設(shè)和各項(xiàng)功能、環(huán)境都較完善，故此吸引大量區(qū)外人口涌入，目前人口總數(shù)為 79.14 萬人，比 90 年增加了 13.14 萬人。 2000 年該區(qū)域市場(chǎng)住宅累計(jì)供應(yīng)量為 113.87 萬平 米，當(dāng)年銷量 92.76 萬平米，市場(chǎng)基本處于平衡狀態(tài)。圖一：區(qū)域市場(chǎng)范圍界定 （紫色板塊 ）河西區(qū)該區(qū)域市場(chǎng)的基本特征表現(xiàn)如

36、下：1）由于政府的大力支持，該區(qū)域市場(chǎng)目前正處于快速增長時(shí)期，區(qū)內(nèi)整體生活環(huán)境和配套條件得到明顯的提升。2）從產(chǎn)品供應(yīng)和客戶購買力可以看出，該區(qū)域已經(jīng)成為天津市中高檔物業(yè)的集中區(qū) 域，中高檔市場(chǎng)發(fā)展的較為成熟且市場(chǎng)容量相對(duì)較大。3）區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品趨同性強(qiáng)，規(guī)劃水平差異性較強(qiáng)，具備先進(jìn)規(guī)劃的物業(yè)一般都為全市 性定位，市場(chǎng)空間較為廣闊。4）開發(fā)時(shí)間較早的區(qū)域市場(chǎng)，整體呈現(xiàn)購買力強(qiáng)，改善的需求愿望強(qiáng)，對(duì)于區(qū)外市場(chǎng) 的輻射力強(qiáng)。5）梅江生態(tài)小區(qū)成為今年整個(gè)天津地產(chǎn)市場(chǎng)的開發(fā)熱點(diǎn)，同時(shí)也促進(jìn)了該區(qū)域市場(chǎng)整 體價(jià)位提升。2. 區(qū)域市場(chǎng)在市內(nèi)各項(xiàng)指標(biāo)成長狀況銷售量:該區(qū)域市場(chǎng)的銷售量一直穩(wěn)銷售量與上市量的比較:

37、目前河西區(qū)區(qū)域市場(chǎng)基本處于供 銷平衡狀態(tài)。平均單價(jià)走勢(shì):河西區(qū)的平均單價(jià)一 直在3200元/平米到 3300元/平米之間， 平均價(jià)位僅次于和平 區(qū)，是中高檔物業(yè)的 集中區(qū)域。.區(qū)域市場(chǎng)供應(yīng)產(chǎn)品特征:區(qū)域市場(chǎng)各檔次產(chǎn)品供應(yīng)狀況:價(jià)格空間主要產(chǎn)品類型供應(yīng)比例2500以下多層25%25003500多層、小高層50%35004000多層、小高層15%4000以上多層、小高層、別墅10%各檔次產(chǎn)品2001年上半年需求狀況:由上述可見，如忽略統(tǒng)計(jì)誤差，河西市場(chǎng)基本呈現(xiàn)各檔次產(chǎn)品供需的差量空間基本相近，即各檔次產(chǎn)品皆未出現(xiàn)明顯的供求懸殊、供應(yīng)量遠(yuǎn)小于需求量的良好投資空間。區(qū)域市場(chǎng)各檔次產(chǎn)品的集合特征：河西市

38、場(chǎng)產(chǎn)品幾乎匯集了整體市場(chǎng)內(nèi)各檔次的產(chǎn)品，產(chǎn)品類型豐富，各檔次產(chǎn)品交叉分布，幾乎無明顯的檔次分布區(qū)域。依據(jù)產(chǎn)品單價(jià)可將該市場(chǎng)產(chǎn)品分為以下幾類：（1）低于2500元/平方米：該檔次產(chǎn)品多分布于遠(yuǎn)離城市中心的位置，地域分布較差，多為開發(fā)形式單一，配套、設(shè)計(jì)上僅顧及區(qū)內(nèi)基本的環(huán)境、配套要求。借助地理位置及產(chǎn)品投入等全方面的降低成本，以迎合該區(qū)域拆遷戶和實(shí)力較弱的外遷戶的需求。建筑形式基本為多層。 具有代表性的項(xiàng)目有：項(xiàng)目名稱規(guī)模（mf）建筑形式綠化率均價(jià)2 （兀 /m ）主力產(chǎn)品（m）瑞江花園（一期）整體40萬多層35%240070-90 （兩室）金海灣20萬多層30%248090-100 （兩室）榮

39、華園3萬多層36%230080-90 （兩室）2500 3500元/平米:該檔次產(chǎn)品在該區(qū)域需求中處于絕對(duì)主力產(chǎn)品地位。此類產(chǎn)品也多數(shù)分布城市中心外 的位置，但此類物業(yè)對(duì)產(chǎn)品以外附加值的設(shè)計(jì)已較為注重，從景觀設(shè)計(jì)、戶型選型、高科技 材料運(yùn)用等方面做得較細(xì)，以此彌補(bǔ)地域優(yōu)勢(shì)不足。且該類物業(yè)多為大、中型規(guī)模的開發(fā)，產(chǎn)品主要以多層開發(fā)為主，輔以部分小高層。具有代表性的項(xiàng)目有：項(xiàng)目名稱規(guī)模2 （m）發(fā)售資源建筑形式容積率均價(jià)2 （元 /m ）主力產(chǎn)品2（m）消化率順馳15萬15萬多層1.32800100-120基本名都小高層售磬名都10萬10萬多層1.2250090-100 （兩室）75%新園120-

40、125 （三室）3500 4000元/平米該檔次產(chǎn)品的開發(fā)基本分為兩大類，一類為：產(chǎn)品多為小高層，產(chǎn)品自身優(yōu)勢(shì)較少，依仗地理優(yōu)勢(shì)躋身于該空間市場(chǎng)；另一類為：跳出局部區(qū)域市場(chǎng)的產(chǎn)品，極其強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品外的環(huán)境、文化、配套等優(yōu)勢(shì)，主動(dòng)拉升區(qū)位，從而大幅度提高物業(yè)檔次。項(xiàng)目名稱規(guī)模（韋）發(fā)售資源（品建筑形式容積率均價(jià)2 （兀 /m ）主力產(chǎn)品（mf）消化率世紀(jì)22萬20萬多層1 . 293600100 （兩室）70%城小高層140 （三室）芳水11.9 萬約2萬多層0.93800120-15015%園小高層藍(lán)水12.8 萬內(nèi)認(rèn)期多層0. 93900140-16020%假期12.8 萬小高層（4）4000元

41、/平米此類產(chǎn)品基本集中在市中心區(qū)域，地理位置優(yōu)勢(shì)是絕對(duì)的， 同時(shí)，產(chǎn)品開發(fā)上追求深度,比較注重對(duì)文化、環(huán)境、產(chǎn)品等方面雕琢。但該類產(chǎn)品由于受地域限制，產(chǎn)品開發(fā)趨同，且 多為小高層，小區(qū)環(huán)境條件多不如遠(yuǎn)離市中心區(qū)域的中高檔項(xiàng)目。項(xiàng)目名稱規(guī)模（mf）發(fā)售資源（m）產(chǎn)品形式均價(jià)2 （兀 /m ）主力產(chǎn)品（斥）消化率泰達(dá)園9萬9萬多層420011075%高層120-130羅馬花園5萬2萬多小高層5300150（兩室）70%高層3. 區(qū)域內(nèi)個(gè)案狀況:個(gè)案分布與宗地位置關(guān)系圖:宗地云水園Z3. 1世紀(jì)城：該項(xiàng)目由多層、小高層組成，產(chǎn)品形式單一，主力戶型集中在100平方米（兩室）以及140 （平米）三室。（

42、詳細(xì)技術(shù)指標(biāo)請(qǐng)參看第四頁對(duì)應(yīng)表格內(nèi)容）該項(xiàng)目一直極其注重產(chǎn)品的宣傳，在宣傳力度、空間利用度以及持久性和高密度性方面，處處都要體現(xiàn)出實(shí)力公司的手筆。該項(xiàng)目一直以高科技的“H概念社區(qū)”為宣傳主題，目標(biāo)客群直指“高學(xué)歷、高智商、高層次、高收入、高需求的H族”?？偨Y(jié)：該項(xiàng)目產(chǎn)品單一，項(xiàng)目主要依靠科技運(yùn)用后的“八大優(yōu)勢(shì)”為主要競(jìng)爭點(diǎn)， 同時(shí)，今年6月，美國易道打造的社區(qū)環(huán)境的落成，又新添了賣點(diǎn)，促進(jìn)了銷售。3. 2梅江-藍(lán)水假期：藍(lán)水假期以小高層（9-12層）、多層（4-5層）、別墅的建筑形式構(gòu)成，小高層與多 層棟數(shù)為1:1,各樓體呈曲線型、圍合式分布，在保證采光、通風(fēng)的舒適性同時(shí)，最大 限度的利用了景

43、觀資源的觀賞價(jià)值。該項(xiàng)目70%的住戶可看到水景，且每戶窗外都有綠色，景觀均好性發(fā)揮到極至。產(chǎn)品面積偏大，主力戶型在 140-160之間，戶型并無創(chuàng)新，同市場(chǎng)有很大趨同性。產(chǎn)品推廣方面，以“親水住宅”為主題，運(yùn)用友誼商場(chǎng)門前的形象推廣、發(fā)售享 受特惠的認(rèn)購卡、以及高密度的立體宣傳，推出休閑生活概念，運(yùn)用概念引領(lǐng)客戶的消 費(fèi)趨向?？偨Y(jié)：該項(xiàng)目產(chǎn)品方面不具備競(jìng)爭優(yōu)勢(shì)，主要依靠生態(tài)、科技的運(yùn)用為主要競(jìng)爭 點(diǎn)，最市場(chǎng)炒做的很熱，但項(xiàng)目開發(fā)、策劃方面并無突破性的拓展。3 3 云水園： 該項(xiàng)目由多層及少部分小高層、別墅構(gòu)成，區(qū)內(nèi)規(guī)劃除建設(shè)了“國際老人村”外，環(huán) 境建造上并不具備優(yōu)勢(shì)，尤其是別墅區(qū)的環(huán)境，更是

44、與高檔的建筑形式不相稱。別墅分 為 240、280平方米兩種，均價(jià)約在 5300 元/平米左右。（詳細(xì)技術(shù)指標(biāo)請(qǐng)參看第四頁對(duì) 應(yīng)表格內(nèi)容）該項(xiàng)目于 99年 11月即開盤發(fā)售，宣傳上一直不溫不火， 雖該項(xiàng)目不隸屬于梅江小區(qū)， 但廣告中打出“梅江第一片風(fēng)景”的廣告語吸引客戶，但其銷售業(yè)績不佳，經(jīng)過1 年多的推廣周期， 80 套別墅剛售出過半，公寓的銷售更是僅售出60%。總結(jié)： 該項(xiàng)目地理位置上緊鄰梅江， 故一直以購房升值為主導(dǎo)賣點(diǎn)， 并期望借助梅江 的建設(shè)來完善區(qū)域功能，運(yùn)用了借大勢(shì)推小勢(shì)的做法。34 明都新園：該項(xiàng)目以多層為主構(gòu)成， 產(chǎn)品以 90 平米兩室為主力。 在同檔次產(chǎn)品中， 該項(xiàng)目區(qū)內(nèi)環(huán)

45、境 規(guī)劃及配套設(shè)計(jì)還是相當(dāng)?shù)轿坏?，?xiàng)目性能比達(dá)到了較佳的效果，重點(diǎn)吸引了本區(qū)安居 以及部分改善型需求客戶。 （詳細(xì)技術(shù)指標(biāo)請(qǐng)參看第四頁對(duì)應(yīng)表格內(nèi)容） 總結(jié)：該項(xiàng)目注重了附加值的提高，在同檔次產(chǎn)品中拉升了住宅品質(zhì)，助推了產(chǎn)品從同等競(jìng)爭中脫穎而出。三、整體市場(chǎng)對(duì)本案有重大影響的因素： 受政府啟動(dòng)“梅江”生態(tài)居住區(qū)的刺激，現(xiàn)黑牛城道以南的廣大區(qū)域已經(jīng)形成一個(gè)大片 的熱點(diǎn)開發(fā)區(qū)域，包括：梅江南、凌莊子區(qū)域，其中尤以梅江及梅江南的規(guī)模、規(guī)劃最具影 響力和帶動(dòng)力， 在該區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)將起到不可替代的主導(dǎo)作用， 天玻緊臨梅江及梅江南， 屬于 該熱點(diǎn)商圈的輻射范圍內(nèi)， 故此， 上述兩個(gè)區(qū)域?qū)⒊蔀樘觳ｍ?xiàng)目的主要競(jìng)爭

46、對(duì)手， 梅江及梅 江南的發(fā)展對(duì)天玻項(xiàng)目的影響將是至關(guān)重要和不容忽視的。梅江生態(tài)居住區(qū)一）梅江總體狀況分析：1、總體規(guī)劃：該居住區(qū)整體規(guī)劃占地 191.98 公頃，總建筑面積 178.24 萬平方米，其中住宅建筑面積15612 萬平方米，公建 22.12 萬平方米。整個(gè)居住區(qū)共劃分為 15 個(gè)居住小區(qū)和 2 個(gè)公建區(qū)。 總?cè)莘e率為 0.928，綠化綠 35%，區(qū)內(nèi)規(guī)劃水面 23 公頃，占總用地的 11%，有水面的小區(qū) 湖景綠化率達(dá)到 40%以上。2、開發(fā)節(jié)奏及上市安排：該生態(tài)居住區(qū)分兩步建設(shè)，正在建設(shè)的為1# 6#地，規(guī)劃占地 78.3 公頃，總建筑面積 71.1萬平方米，其中住宅 61.32萬

47、平方米，公建9.8萬平方米，水面7.3公頃。今年起步建設(shè)70.12萬建筑平方米，年底竣工 30萬建筑平方米，預(yù)計(jì)明年下半年該區(qū) 域?qū)⒔ǔ蛇M(jìn)住，到 2005年，整個(gè)梅江生態(tài)區(qū)的起步區(qū)和二期工程將全部建成竣工。3、配套：?智能化：1）專用10兆寬帶網(wǎng)線入戶。2）6表（電表、煤氣表、熱力表、純凈水表、中水表、自來水表）遠(yuǎn)傳抄表，再通過梅 江卡自動(dòng)收繳費(fèi)用。3）通過梅江局域網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)提供全方面的信息服務(wù)。4） 安防系統(tǒng)包括社區(qū)安防、家庭安防，其中家庭安防運(yùn)用智能家庭終端控制器通過門磁、 窗磁、紅外、煙感、煤氣探頭與煤氣鎖閉連動(dòng)和緊急按鈕等與物業(yè)中心相連，實(shí)現(xiàn)安全報(bào)警。?高新建材：運(yùn)用了環(huán)保型、節(jié)能型建筑

48、材料?新技術(shù)：中水、直飲水、自來水三水直接入戶，垃圾無害化處理，遠(yuǎn)傳技術(shù)換熱。（二）重點(diǎn)項(xiàng)目對(duì)比分析：1、梅江項(xiàng)目與天波項(xiàng)目優(yōu)劣勢(shì)對(duì)比：優(yōu)劣勢(shì)對(duì)比項(xiàng)藍(lán)水假期芳水園天玻規(guī)劃用地213. 6 萬 m212. 53 萬 m235. 02 萬 m總建筑面積212. 9 萬 m211. 9 萬 m225. 01 萬 m樓面地價(jià)1248 元 /m2一 21248 兀 /m地點(diǎn)友誼路延長線友誼路延長線解放南路開發(fā)商順馳投資華夏經(jīng)濟(jì)房萬科計(jì)劃投資父通路況好，出行便利路況好，出行便利配套公建小學(xué)、派出所-小學(xué)配套設(shè)施三水入戶、遠(yuǎn)程抄表三水入戶、遠(yuǎn)程抄表安防系統(tǒng)、10兆寬帶安防系統(tǒng)、10兆寬帶梅江卡、梅江局域網(wǎng)梅

49、江卡、梅江局域網(wǎng)容積率0. 9 （含水面）0. 95 （含水面）0.96水面2.85公頃2.65公頃綠化率58. 5湖景綠化率31. 55%53%湖景綠化率工程進(jìn)度2002年10月底交工2002年8月底交工可售面積279-205 m270-240m主力面積2130-160 m2120-150 m主力總價(jià)50-62力兀45-57力兀熱銷面積130 （小三室）120-產(chǎn)品對(duì)比:優(yōu)劣勢(shì)對(duì)比項(xiàng)藍(lán)水假期芳水園天玻平均單價(jià)23900 元 /m23800 元/m元/m2戶型配比多層（4層半）：65%多層；70%多層：高層（9-12 層）:30%咼層：30%小高層：別墅（未開發(fā)）：5%聯(lián)排別墅：面積配比多層（

50、4層半）：多層多層：咼層（9-12層）：小高層小高層：別墅（未開發(fā)）：高層聯(lián)排別墅：價(jià)格多層：起價(jià)3400多層多層：小高層、高層：起價(jià) 3300小高層小高層：別墅：10000元/平方米左右高層聯(lián)排別墅：連體別墅：5000兀/平方米左右主力戶型130-160120-1502、梅江南:梅江南規(guī)劃可用地是 215.6公頃，規(guī)劃保留水面 60公頃，居住區(qū)建筑密度不大于22% ,其中建筑面積約在 130萬平方米，4層左右的多層住宅將占總住宅規(guī)劃的75%左右，每戶平均面積約為120平方米。（以上數(shù)據(jù)摘自天津日?qǐng)?bào)）規(guī)劃部門對(duì)梅江南小區(qū)的發(fā)展定位是面向中高收入家庭的中高檔商品房開發(fā)的一個(gè)生態(tài)、超前型和智能化的

51、 21世紀(jì)康居社區(qū)。現(xiàn)階段梅江南地域內(nèi)僅有一個(gè)開盤項(xiàng)目即云水園，國際老人村就坐落于該項(xiàng)目。優(yōu)劣勢(shì)對(duì)比項(xiàng)云水園天玻規(guī)劃用地,. 28.1 萬 m,. 235. 02 萬 m總建筑面積25.8 萬 m225. 01萬 m樓面地價(jià)地點(diǎn)友誼南路與潭江道交口解放南路開發(fā)商津興地產(chǎn)父通距離外環(huán)線不足1公里,有上外環(huán)的出入口配套公建國際康體中心（國際老人村）小學(xué)配套設(shè)施地?zé)釡厝?、三水入戶、安防系統(tǒng)容積率1綠化率38%工程進(jìn)度2001年12月底交工可售面積2118-280 m主力面積2118 m主力總價(jià)41萬元（公寓）110萬元（別墅）熱銷面積2118 m-產(chǎn)品對(duì)比:優(yōu)劣勢(shì)對(duì)比項(xiàng)云水園天玻平均單價(jià)一 2245

52、0 兀 /m一 22950 兀 /m元/m2戶型配比多層（4層半）：70%多層：咼層（9層）：20%小高層：別墅（2.5層）：10%聯(lián)排別墅：20%面積配比2多層（4層半）：118 m多層：2高層（9-12 層）：160 m小高層：2別墅（未開發(fā)）：220 m聯(lián)排別墅：價(jià)格多層：起價(jià)3120多層：3800起價(jià)小高層：起價(jià)3400小高層：3300起價(jià)別墅：起價(jià)5000元/平方米聯(lián)排別墅：4800起價(jià)主力戶型2118 m3、梅江、梅江南總體特點(diǎn)分析（1）上述居住區(qū)位于友誼路延長線上，臨近市內(nèi)繁華區(qū)，且該線路相對(duì)天玻項(xiàng)目所在的解 放南路要熱的多，更容易吸引有效客群。（2）梅江小區(qū)整體規(guī)模大，政府極其

53、重視和支持，在政府和商家的雙向宣傳導(dǎo)向下，該區(qū) 域已經(jīng)形成了消費(fèi)者關(guān)注的熱點(diǎn)和商家開發(fā)的熱點(diǎn)，致使項(xiàng)目的價(jià)格已經(jīng)跳出了區(qū)域 市場(chǎng)的圈子，形成了自身的價(jià)格發(fā)展體系。（3） 生態(tài)住宅區(qū)概念的提出，引導(dǎo)市場(chǎng)消費(fèi)。梅江居住區(qū)作為第一個(gè)大型的生態(tài)居住區(qū), 倡導(dǎo)環(huán)保、節(jié)能，注重配套、高科技的運(yùn)用，使得購房者的觀念進(jìn)一步更新，產(chǎn)品的 更新?lián)Q代又促使市場(chǎng)培養(yǎng)了一批追求高品質(zhì)生活的實(shí)力客群，同時(shí)，大戶型產(chǎn)品的集 中開發(fā)，又形成了改善型消費(fèi)較為集中的市場(chǎng)特征。（4） 加劇了該區(qū)域的市場(chǎng)競(jìng)爭。在沒有強(qiáng)大外因刺激的情況下，市場(chǎng)各檔次的需求量基本 是相對(duì)恒定的，而占地 192公頃的梅江居住區(qū)的陸續(xù)開發(fā)，將搶占大量中高檔消費(fèi)個(gè) 體。四.區(qū)