黃陂區(qū)舊城改造項目立項申報建議書

1、黃陂區(qū)舊城改造項目立項申報建議書 第一章 總 論 一.項目背景1.項目名稱 舊城改造項目是對納入黃陂區(qū)政府前川舊城改造指揮部統(tǒng)籌規(guī)劃組織實施的一系列項目的總稱。具體包括的項目如下: 舊城改造a地塊項目 舊城改造b地塊項目 舊城改造c地塊項目 舊城改造d地塊項目 舊城改造e地塊項目 舊城改造一期還建和經(jīng)濟適用房項目 舊城改造二期還建項目 舊城改造改制企業(yè)用地項目 舊城改造工業(yè)還建用地項目 舊城改造道路基礎(chǔ)設(shè)施配套項目 以上項目尚未命名,暫以開發(fā)和用地地塊的劃分加以區(qū)別。需要視項目具體的開發(fā)運作方案和根據(jù)市場策劃擬定合適的項目名稱。2.承辦單位概況 項目承辦單位:武漢市黃陂區(qū)城建投資開發(fā)有限公司

2、公司住所:湖北省武漢市黃陂區(qū)前川街黃陂大道建設(shè)大廈 法定代表人:吳繼紅 注冊資本:人民幣捌億叁仟陸佰萬元整3.可行性研究報告編制依據(jù) (1)國家建設(shè)部及湖北省、武漢市及黃陂區(qū)頒布的相關(guān)法律、法規(guī)與政策; (2)武漢市及黃陂區(qū)國民經(jīng)濟和社會發(fā)展“十五”計劃、“十一五”計劃草案和遠景目標綱要; (3)武漢市及黃陂區(qū)2003、2004、2005年國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報; (4)武漢市及黃陂城市總體規(guī)劃大綱(2000年-2020年); (5)武漢市、黃陂區(qū)和市政府相關(guān)部門關(guān)于舊城改造工作的有關(guān)文件精神; (6)國家計委、建設(shè)部建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)第二版1993年; (7)建設(shè)部房地產(chǎn)開發(fā)項目

3、經(jīng)濟評價方法建標2000205號; (8)國家發(fā)展與改革委員會投資項目可行性研究指南計辦投資200215號; (9)城市房屋拆遷管理條例; (10)城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程; (11)武漢市及黃陂區(qū)以及項目周邊地區(qū)市場調(diào)研和現(xiàn)場勘察資料; (12)黃陂區(qū)規(guī)劃勘測設(shè)計院的地籍勘測資料。4.項目提出的理由和過程 舊城改造區(qū)地處 老城區(qū)西部,東至民安街,西至石陽街,南至人民大道,北至接駕湖,占地面積407畝。其間有“二程”(宋代理學(xué)家程頤、程顥)遺址,建筑以民宅為主。該區(qū)域俗稱“老三街”,房屋密集,絕大部分年久失修,破爛不堪,存在極大的消防安全隱患,市政基礎(chǔ)設(shè)施配套嚴重不足,居民生活環(huán)境極為惡劣,嚴重影響居

4、民生活和城市形象。 由于該區(qū)域人居環(huán)境惡劣,安全隱患較多,長期以來,居民多有反映要求改造。黃陂區(qū)人大、政協(xié)也多次提出改造的議案、提案。近年來黃陂區(qū)政府雖然進行了一些局部整治,但沒有、也不可能解決根本問題。 2005年年中,黃陂區(qū)領(lǐng)導(dǎo)和有關(guān)部門通過深入調(diào)研前川舊城改造中的項目運作、規(guī)劃編制、開發(fā)模式和經(jīng)濟適用房建設(shè)等問題,初步確定整體改造這一區(qū)域,以徹底解決老百姓生活環(huán)境質(zhì)量問題,改善城市面貌。 舊城改造指揮部隨之成立,由黃陂區(qū)區(qū)長任指揮長,區(qū)主管領(lǐng)導(dǎo)任副指揮長,各相關(guān)部門負責(zé)人為成員。指揮部下設(shè)辦公室,從相關(guān)部門抽調(diào)人員組成工作專班,全面啟動和推進前川的舊城改造工作。二. 舊城改造項目的必要性

5、與重要性1. 舊城改造項目的經(jīng)濟社會意義和重要性 舊城改造項目已經(jīng)納入黃陂區(qū)“十一五”規(guī)劃。是黃陂區(qū)城市化進程中具有里程碑意義的重點實施項目。通過項目的實施推進, 的城市面貌和城市功能將得以根本改觀。 (1) 舊城改造項目是帶動城區(qū)經(jīng)濟特別是商品經(jīng)濟發(fā)展的龍頭項目。前川作為黃陂區(qū)的區(qū)域中心,作為一個人口過百萬的大區(qū)的政治文化和地理中心,城區(qū)的商業(yè)業(yè)態(tài)散亂、無序、規(guī)模偏小偏弱,一個重要原因就在于前川的城市風(fēng)格和特性不明顯,被類同于一般鄉(xiāng)鎮(zhèn)街的地域?qū)傩浴Ｍㄟ^項目的實施推進,作為承載平臺,可以實現(xiàn)對商品經(jīng)濟的業(yè)態(tài)集合,發(fā)展壯大專業(yè)市場和特色市場,借助地理中心的位置和正在實施并已見成效的區(qū)?鄉(xiāng)街鎮(zhèn)路網(wǎng)

6、建設(shè)的中心結(jié)點位置,實現(xiàn)前川商品經(jīng)濟本應(yīng)具有的對周邊區(qū)域的輻射力和穿透力,使城區(qū)的商品經(jīng)濟質(zhì)量和規(guī)模獲得應(yīng)有的發(fā)展。 (2) 舊城改造項目的實施推進,將使黃陂城關(guān)能夠更好的建設(shè)成為黃陂區(qū)發(fā)展現(xiàn)代工業(yè)產(chǎn)業(yè)的生活服務(wù)基地,為工業(yè)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造良好的生活物質(zhì)條件。前川不僅是黃陂區(qū)的行政中心,而且是今后的商業(yè)服務(wù)業(yè)中心,現(xiàn)代工業(yè)產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的支持服務(wù)基地。圍繞舊城改造項目,將陸續(xù)在前川周圍形成和舉辦一系列的產(chǎn)業(yè)園區(qū),不斷壯大黃陂的產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟規(guī)模,提升黃陂區(qū)的工業(yè)產(chǎn)業(yè)的質(zhì)量和對產(chǎn)業(yè)的吸引力。黃陂區(qū)從武漢市的經(jīng)濟地理區(qū)位上來講,已經(jīng)不單純是武漢市特別是漢口城區(qū)的后花園,城市居住區(qū)的擴散地,其逐步完善的基礎(chǔ)設(shè)施

7、條件,必將成為武漢市北部的產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟區(qū)。特別是在漢口主城區(qū)產(chǎn)業(yè)功能布局不斷弱化的時期,黃陂的產(chǎn)業(yè)化發(fā)展已經(jīng)具備了得天獨厚的地理優(yōu)勢和絕佳的發(fā)展機遇。而當(dāng)代產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展離不開現(xiàn)代化的城市功能的支撐。 (3) 舊城改造項目是形成黃陂現(xiàn)代城市功能,實現(xiàn)武漢市衛(wèi)星城快速發(fā)展,改善武漢市城市發(fā)展形態(tài)的重要步驟。武漢市的城市發(fā)展一直呈現(xiàn)為軸射狀圈層式的發(fā)展形態(tài),以這種模式發(fā)展下去,給城市帶來的問題會越來越多。根據(jù)國外的城市發(fā)展經(jīng)驗,特大城市一定階段圈層式擴展之后,都會明顯減緩這種擴充的態(tài)勢,轉(zhuǎn)而注重周邊衛(wèi)星城的建設(shè)和發(fā)展,以強化和完善城市發(fā)展格局,既體現(xiàn)特大城市的城市競爭力,又能有效緩解特大城市的城市弊端。

8、 具備這種衛(wèi)星城的發(fā)展條件和發(fā)展能力。相應(yīng)的決定 發(fā)展的不主要取決于武漢市主城區(qū)的圈層式擴展的發(fā)展節(jié)奏,主要在于衛(wèi)星城地域自身的經(jīng)濟與社會發(fā)展,與主城區(qū)在功能與定位上的互補和相互支撐關(guān)系。通過本項目的實施推進,將有利于形成這樣的城市格局,并切實提升與其他衛(wèi)星城鎮(zhèn)的競爭能力,獲取更多的發(fā)展機遇。 (4) 舊城改造項目不單純是個房地產(chǎn)開發(fā)項目或城市建設(shè)的一個簡單個例,要通過項目的實施推進,改變目前散亂缺乏有效控制的城市建設(shè)格局,為規(guī)范土地和房產(chǎn)市場,特別是政府的調(diào)控機制的形成提供契機,全面提升黃陂城區(qū)的發(fā)展質(zhì)量和發(fā)展水平,實現(xiàn)城區(qū)的跨越式發(fā)展,將成為黃陂城區(qū)城市建設(shè)和城市發(fā)展的重要模式。2. 舊城

9、改造項目的經(jīng)濟社會發(fā)展條件 舊城改造項目的經(jīng)濟社會發(fā)展條件可以歸納為以下幾點: (1)經(jīng)過這些年經(jīng)濟與社會的快速發(fā)展,黃陂區(qū)已經(jīng)在各方面積累了相應(yīng)的實力,有能力對前川的城市道路基礎(chǔ)設(shè)施和條件進行改造和進行城市創(chuàng)新。 (2)通過近年來房地產(chǎn)市場的培育和發(fā)展壯大,特別是商品房開發(fā)已經(jīng)成為解決住房問題的主體路徑,著手解決舊城區(qū)的居住狀況、改善舊城區(qū)居民的生活質(zhì)量和水準,提高城市的現(xiàn)代功能和城市吸引力,已經(jīng)具備了相應(yīng)的條件。 (3)圍繞項目發(fā)展建設(shè)的經(jīng)濟社會重要意義和必要性全區(qū)上下已經(jīng)形成了高度的一致,已經(jīng)明確列入黃陂區(qū)“十一五”規(guī)劃,具備了促成項目盡快實施的強烈意愿。三. 舊城改造的目標和總體規(guī)劃1

10、. 舊城改造的規(guī)劃定位 按照武漢市政府2004年批準實施的前川城區(qū)總體規(guī)劃,本改造區(qū)域確定為區(qū)級商業(yè)中心、文化娛樂中心和部分生活居住區(qū)。 按照此地塊新近編制的控制性詳細規(guī)劃,此區(qū)域規(guī)劃定位為:融商業(yè)、文化、娛樂、居住為一體,凸顯黃陂人文風(fēng)情,服務(wù)配套設(shè)施完善的21世紀“新前川城市生活”示范區(qū)。 融商業(yè)、文化、娛樂、居住為一體:現(xiàn)代城市生活的魅力之一就在于城市的積聚性和包容性,本項目地處前川老城區(qū)中心地帶,是傳統(tǒng)的舊城居住和商業(yè)區(qū)。規(guī)劃考慮在此地區(qū)重點提供商業(yè)、文化、娛樂、居住的活動和空間,四大主題呼應(yīng)互動,充分展示該地區(qū)的城市復(fù)合魅力; 凸顯黃陂人文風(fēng)情:該地區(qū)要繼承黃陂歷史、前川風(fēng)情、“二程

11、”文化,推陳出新,通過物化的城市與建筑空間,以用相應(yīng)的活動,凸顯其別具“黃陂”特色的人文風(fēng)情; 服務(wù)配套設(shè)施完善:按照現(xiàn)代化、小康標準,提升和完善該地區(qū)的服務(wù)和配套設(shè)施,建立高水平的支撐體系,也確保高質(zhì)量的工作和生活; 21世紀“新前川城市生活”示范區(qū):我們試圖引導(dǎo)和倡導(dǎo)一種具有濃郁地方人文特色的現(xiàn)代健康生活,它構(gòu)成城市亮麗的風(fēng)景線,它給予市民舒適感、自豪感和歸屬感,它必將成為奠定21世紀前川新城市生活的基石而具有示范意義。2. 舊城改造的規(guī)劃目標 基于以上定位,我們希望此項城市改造達致以下目標: 新前川、新城市、新街道、新生活3. 舊城改造的總體規(guī)劃 從規(guī)劃結(jié)構(gòu)上,用地布局突顯前川城市新生活

12、的“交融”特征,形成“一軸交五帶,一園融四區(qū)”的空間結(jié)構(gòu)。具體地: 一軸:以拓寬改造后的前川大道為整個項目用地的主軸線,具有功能和空間意義上的維系和引導(dǎo)作用; 五帶:規(guī)劃考慮與前川大道垂直的街道為主要的商業(yè)、文化、娛樂服務(wù)帶;民安街金融服務(wù)帶,文教巷人文風(fēng)情帶,共和巷民俗商業(yè)帶,(規(guī)劃小區(qū)內(nèi)道路)居住服務(wù)帶,石陽街商業(yè)帶; 一園:在民安街至文教巷之間、前川大道南側(cè)用地規(guī)劃“前川新天地”,依托文教巷的文化主題和前川大道的商業(yè)主題打造成“block”形式的文化商業(yè)主題園,這里將是“前川新的天地,前川新天地”; 四區(qū):城市空間是居民生活的舞臺和載體,結(jié)合用地布置四個居住小區(qū);湖畔休閑居住區(qū),路北宜居

13、生活小區(qū),路南康居生活小區(qū),石陽西生活小區(qū)。四.項目概況1.項目區(qū)位 舊城改造所包含的各個項目均位于黃陂區(qū)前川街的城區(qū)。項目具體的區(qū)位描述如下: (1) 舊城改造a地塊項目: 舊城改造規(guī)劃控制紅線內(nèi),前川大道以北,石陽街和模具小區(qū)之間。規(guī)劃總用地面積:39700平方米(59.55畝),規(guī)劃凈用地面積:32845平方米(49.3畝)。 (2) 舊城改造b地塊項目: 舊城改造規(guī)劃控制紅線內(nèi),前川大道以北,民安街和模具小區(qū)之間。規(guī)劃總用地面積:38110平方米(57.165畝),規(guī)劃凈用地面積:33920平方米(50.9畝)。 (3) 舊城改造c地塊項目: 舊城改造規(guī)劃控制紅線內(nèi),前川大道以南,民安

14、街和共和巷之間,人民道以北。規(guī)劃總用地面積:87020平方米(130.53畝),規(guī)劃凈用地面積:56150平方米(84.3畝)。 (4) 舊城改造d地塊項目: 舊城改造規(guī)劃控制紅線內(nèi),前川大道以南,石陽街和共和巷之間,人民道以北。規(guī)劃總用地面積:87900平方米(131.85畝),規(guī)劃凈用地面積:73752平方米(110.7畝)。 (5) 舊城改造e地塊項目: 舊城改造規(guī)劃控制紅線內(nèi),石陽街以西,前川大道和人民道之間。規(guī)劃總用地面積:18080平方米(27.12畝),規(guī)劃凈用地面積:14320平方米(21.5畝)。 (6) 舊城改造一期還建和經(jīng)濟適用房項目: 舊城改造規(guī)劃控制紅線外,向陽大道西

15、側(cè),區(qū)教育局西南方。規(guī)劃總用地面積:54畝。 (7) 舊城改造二期還建項目: 舊城改造規(guī)劃控制紅線外,林蔭大街以西,前川大道和黃陂公園之間。規(guī)劃總用地面積:62624.58平方米(93.94畝),無代征和保留,規(guī)劃凈用地面積:62624.58平方米(93.94畝)。 (8) 舊城改造改制企業(yè)用地項目: 舊城改造規(guī)劃控制紅線外, 舊城改造指揮部已收購?fù)瓿傻那按ń指闹破髽I(yè)玻璃廠的土地。土地的主要用途用于前川舊城改造的房屋還建,也可視舊城改造的具體運作方案轉(zhuǎn)為市場開發(fā)用地。規(guī)劃總用地面積:15畝。 (9) 舊城改造還建工業(yè)用地項目: 舊城改造規(guī)劃控制紅線外,林蔭大街以西,分兩個獨立地塊,前川大道北側(cè)

16、地塊和前川大道南側(cè)地塊。前川大道北側(cè)地塊規(guī)劃總用地面積:7823.65平方米(11.74畝),規(guī)劃凈用地面積:5586.06平方米(8.38畝)。主要用于物流企業(yè)的還建安置。前川大道南側(cè)地塊規(guī)劃總用地面積:18804.61平方米(28.21畝),無代征和保留,規(guī)劃凈用地面積:18804.61平方米(28.21畝)。主要用于工業(yè)企業(yè)的還建安置。合計:規(guī)劃總用地面積26628.26平方米(39.94畝),規(guī)劃凈用地面積24390.67平方米(36.586畝)。 (10) 舊城改造道路基礎(chǔ)設(shè)施配套項目: 舊城改造規(guī)劃控制紅線內(nèi),由政府負責(zé)投資建設(shè)的現(xiàn)有道路及基礎(chǔ)設(shè)施改造和規(guī)劃新建道路及基礎(chǔ)設(shè)施的建造

17、。 項目用地在 的地理位置情況參見附圖項目用地范圍示意圖。2.主要開發(fā)建設(shè)條件 (1) 舊城改造項目已經(jīng)列入黃陂區(qū)“十一五”規(guī)劃的重點項目。 (2)已完成 舊城改造項目的規(guī)劃編制工作。 (3)已開始進行項目前期的論證分析及立項工作。并已取得城市規(guī)劃行政主管部門出具的規(guī)劃選址意見,國土資源行政主管部門出具的項目用地預(yù)審意見,環(huán)境保護行政主管部門出具的環(huán)境影響評價文件的審批意見。 (4)為配合舊城改造的拆遷工作,已凍結(jié)相關(guān)證件的辦理。 (5)已完成拆遷的入戶調(diào)查工作。 (6)項目市場調(diào)查和營銷策劃工作已經(jīng)在進行并已取得階段性成果。 (7)項目建設(shè)資金已經(jīng)開始籌備。 (8) 舊城改造項目的開發(fā)方案和

18、拆遷補償安置方案已取得黃陂區(qū)政府和相關(guān)部門的肯定。 (9) 舊城改造項目的道路基礎(chǔ)設(shè)施及公益性項目已經(jīng)分批納入黃陂區(qū)的城建計劃。 (10)一期的還建房和廉租房項目已經(jīng)啟動,正在全力興建當(dāng)中。預(yù)計年底可為舊城改造項目提供還建房面積5.8萬平方米。3.項目開發(fā)建設(shè)方案 根據(jù) 舊城改造項目總體規(guī)劃和地塊劃分情況,5個市場運作項目的規(guī)劃技術(shù)經(jīng)濟指標和整體的規(guī)劃技術(shù)經(jīng)濟指標情況見下表所示。 表6-1 規(guī)劃技術(shù)經(jīng)濟指標表類別合計a地塊b地塊c地塊d地塊e地塊規(guī)劃總用地面積公頃)27.083.973.818.708.791.81其中可開發(fā)建設(shè)總用地20.833.193.195.717.331.41規(guī)劃道路代

19、征地4.070.690.471.191.320.40保留改造建筑占地2.180.080.151.800.150規(guī)劃建設(shè)總建筑面積?394800498006540010910014120029300其中商業(yè)建筑大型商業(yè)42300850078001780082000小型店鋪32800480042008500114403860商務(wù)辦公25900044001600055000文化建筑11500001150000居住建筑高檔住宅42000450028000950000中檔住宅237500320002100045000115700238000其它建筑公共設(shè)施20000003601640其它80000800

20、00建筑基底面積?8781015370684032620262106770建筑密度(%)354319413344容積率1.8951.562.051.9111.9262.078綠化用地面積 ?5875089001534011580184304500綠化率0.2820.280.480.200.250.32道路用地面積 ?76650143101164018770257206210道路占地率0.3680.440.360.330.350.44建筑層數(shù)平均層數(shù)4.53 9.53.35.54.3最高層數(shù)156151266地面停車位(個)180225024768 市場運作項目建設(shè)開發(fā)周期確定為4年。自2006

21、年5月始,至2010年5月止。項目的工程建設(shè)和市場銷售重疊進行。項目的建設(shè)期為3年,其中籌建期為1年;營銷期為2年,其中預(yù)售期為1年。 主要的里程碑事件的相應(yīng)時間為:2006年12月31日前出讓人正式將出讓宗地交付給受讓方;2007年4月30日之前正式動工建設(shè);2009年4月30日之前竣工交付使用;2010年4月底前銷售完畢。 五.項目主要研究結(jié)論和技術(shù)經(jīng)濟指標1.項目市場研究的定位 (1)物業(yè)定位 項目所需發(fā)展的物業(yè)類型及結(jié)構(gòu)如下表所示。規(guī)劃建設(shè)總建筑面積?394800其中商業(yè)建筑大型商業(yè)42300小型店鋪32800商務(wù)辦公25900文化建筑11500居住建筑高檔住宅42000中檔住宅237

22、500其它建筑公共設(shè)施2000其它800 (2)項目命名 本案項目命名的總體思路建議簡潔直接,切中項目舊城改造的社會主題,在樸實中折射強烈的地理文化信息,貼合項目業(yè)主的品位,以寧靜致遠的手法展現(xiàn)物業(yè)永恒的品質(zhì)。 (3)項目目標顧客群定位 1)住宅的目標顧客群 項目的目標顧客群主要鎖定為:拆遷后回購的原住戶,企業(yè)管理者、小企業(yè)主、經(jīng)商一族,機關(guān)、事業(yè)單位的公務(wù)員和職員,戶籍仍在前川但在外從業(yè)有一定收入水平的人員,周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府及工商業(yè)人士,外地購房人群,投資客/其他人士。 2)商業(yè)物業(yè)的目標顧客群 項目的目標顧客群主要鎖定為:大型連鎖商業(yè)發(fā)展商,專業(yè)化商品市場運營商,品牌專營店投資者,娛樂餐飲經(jīng)營

23、企業(yè),社區(qū)服務(wù)型的西餐廳、咖啡屋、茶室、美容美發(fā)店和便利店的企業(yè)和個體經(jīng)營者。 3)商務(wù)文化場所的目標顧客群 項目的目標顧客群主要鎖定為:黃陂區(qū)區(qū)域金融、證券、保險業(yè)機構(gòu),周邊產(chǎn)業(yè)地帶企業(yè)運營總部,集團企業(yè)黃陂代表處或辦事處,咨詢服務(wù)業(yè)機構(gòu),商貿(mào)公司,醫(yī)療、社會教育、文化企業(yè)等。 (4)項目價格定位 項目當(dāng)前的價格定位結(jié)論如下: 中檔住宅:1600元/平方米 高檔住宅:2080元/平方米 商業(yè)建筑:3840元/平方米; 辦公樓:2560元/平方米。 項目在計算期內(nèi)的價格上漲率確定為:7.44%。這一上漲率為不考慮價格絕對上漲因素的上漲率,即實價上漲率。2.項目投入總資金和主要技術(shù)經(jīng)濟指標 表1

24、-2 市場運作項目投入總資金和主要技術(shù)經(jīng)濟指標表序號項目單位數(shù)量備注主要經(jīng)濟結(jié)果和數(shù)據(jù)一 項目投入總資金萬元68152.75 1 建設(shè)投資(不含建設(shè)期利息)萬元64286.96 2 建設(shè)期利息萬元3865.79 其中自有資金萬元8438.98 二 銷售收入萬元100994.91 項目總銷售收入三 銷售成本萬元5049.75 項目總銷售成本四 銷售稅金萬元5908.20 項目總銷售稅金五 銷售利潤萬元90036.96 項目總銷售利潤 開發(fā)利潤萬元21884.22 項目總利潤六 所得稅萬元6565.27 七 稅后利潤萬元15318.95 經(jīng) 濟 評 價 指 標一 項目財務(wù)內(nèi)部收益率% 26.39%

25、 基準收益率ic10% 稅后項目財務(wù)內(nèi)部收益率% 20.83% 基準收益率ic10%二 資本金收益率 29.94% 稅前資本金收益率 42.41% 三 財務(wù)凈現(xiàn)值(稅后)萬元7511.06 財務(wù)凈現(xiàn)值(稅前)萬元11995.23 五 稅后投資回收期年3.39 稅前投資回收期年3.32 四 稅前投資回報率 32.11% 稅后投資回報率 22.48% 六 稅前自有資金投資回報率 259.32% 稅后自有資金投資回報率 181.53% 七 借款償還期年3.24 表1-3分地塊項目主要經(jīng)濟評價指標匯總表序號項目單位地塊a地塊b地塊c地塊d地塊e主要經(jīng)濟結(jié)果和數(shù)據(jù)一 項目投入總資金萬元10186.941

26、2173.7520060.1122131.24795.721 建設(shè)投資(不含建設(shè)期利息)萬元9600.9111466.3619032.1120867.194516.332 建設(shè)期利息萬元586.03707.3910281264.02279.4 其中自有資金萬元1332.841654.312432.532816658.03二 銷售收入萬元14639.0617100.833098.3232312.526696.22三 銷售成本萬元731.95855.041654.921615.63334.81四 銷售稅金萬元856.391000.41936.251890.28391.73五 銷售利潤萬元13050

27、.7315245.3629507.1528806.615969.68 開發(fā)利潤萬元2863.783071.629447.046675.411173.95六 所得稅萬元859.13921.482834.112002.62352.19七 稅后利潤萬元2004.652150.136612.934672.78821.77經(jīng) 濟 評 價 指 標一 項目財務(wù)內(nèi)部收益率% 23.79%21.89%35.69%25.13%21.40% 稅后項目財務(wù)內(nèi)部收益率% 18.81%17.35%28.19%19.85%16.97%二 資本金收益率 25.14%21.61%44.28%27.62%20.68% 稅前資本金

28、收益率 36.63%32.34%59.19%39.62%31.20%三 財務(wù)凈現(xiàn)值(稅后)萬元913.23910.983714.882217.39340.32 財務(wù)凈現(xiàn)值(稅前)萬元1500.031540.375650.613585.21580.87四 稅后投資回收期年3.443.483.213.423.49 稅前投資回收期年3.383.413.163.353.42五 稅前投資回報率 28.11%25.23%47.09%30.16%24.48% 稅后投資回報率 19.68%17.66%32.97%21.11%17.14%六 稅前自有資金投資回報率 214.86%185.67%388.36%23

29、7.05%178.40% 稅后自有資金投資回報率 150.40%129.97%271.85%165.94%124.88%七 借款償還期年3.273.33.083.253.313.項目分析評價結(jié)論 1、 舊城改造項目已經(jīng)納入黃陂區(qū)“十一五”規(guī)劃。是黃陂區(qū)城市化進程中具有里程碑意義的重點建設(shè)項目。通過項目的實施推進, 的城市面貌和城市功能將得以根本改觀。 2、市場運作項目的地塊位置頗佳,市場前景看好,開發(fā)條件成熟。 3、市場運作項目不僅財務(wù)凈現(xiàn)值大于零,而且內(nèi)部收益率高于行業(yè)基準收益率,財務(wù)上是可行的。符合項目承辦方的決策要求。 4、項目沒有什么災(zāi)難性的風(fēng)險;嚴重風(fēng)險很少,且可以控制,或發(fā)生的概率

30、低;項目存在的較大風(fēng)險,只要重視采取有效的防范措施,其造成的損失項目是可以承受的。 綜上所述,該項目的建設(shè)是必要的,可行的。但是需要科學(xué)決策、精心組織、審慎運作,有效的規(guī)避風(fēng)險。六.問題與建議1.項目開發(fā)建設(shè)存在的主要問題 本項目開發(fā)建設(shè)存在的主要問題有: (1)項目前期各項審批手續(xù)尚未全部完成,項目規(guī)劃建設(shè)方案和項目動建計劃尚不能最后確定。 (2)項目建設(shè)投資總額控制有賴于項目實施過程中承辦方的具體執(zhí)行情況,不確定因素較多,須規(guī)避其風(fēng)險。 (3)項目開發(fā)總體規(guī)模較大,市場消化速度和能力會對項目構(gòu)成重大影響,存在預(yù)期利益難以兌現(xiàn)的可能。 (4)項目開發(fā)的主體是商業(yè)、辦公及相對高尚的居住區(qū),受限

31、于當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟條件和收入水平,其市場認同、市場價格的承受能力會對項目產(chǎn)生影響,存在叫好而不叫買的可能。 (5)存在一定的市場競爭壓力,項目競爭優(yōu)勢和競爭力還需要多方面培育。2.實施建議 (1)對市場運作項目項目承辦方的實施建議主要有以下幾點: 1)集中力量抓緊完成項目的規(guī)劃和立項報批工作,落實項目開工建設(shè)的各項手續(xù),確保項目能盡快開工建設(shè)。 2)及早辦理項目預(yù)售許可手續(xù)。項目營銷工作從策劃到組織落實需要周密考慮和安排,必須做詳盡的市場調(diào)查工作。 3)以客戶顯而易見的性價比優(yōu)勢進行產(chǎn)品設(shè)計和價格定位,強化成競爭優(yōu)勢。精心設(shè)計,提高建筑面積使用率,并降低建造成本。 4)既要節(jié)省建設(shè)資金,又必須切實保

32、證工程質(zhì)量,堅持以質(zhì)量領(lǐng)先的市場策略。 5)制定穩(wěn)妥積極的施工方案,保證施工安全和現(xiàn)場文明施工水平,加快工程施工進度,盡可能減少因施工對周邊居民和商貿(mào)活動產(chǎn)生的影響的持續(xù)時間。 6)運用預(yù)訂等方式,應(yīng)先期聯(lián)絡(luò)到一批目標客戶,有利于盡快形成樓盤的旺盛人氣。 7)資金運作中,可以考慮拉開開發(fā)時序,分期分批操作,加大預(yù)售款和現(xiàn)房款的使用比例,進而降低資本金需要量。 8)真正將未來業(yè)主,即客戶置于中心地位,除將此作為理念貫徹項目開發(fā)經(jīng)營始終外,可采取請意向客戶參與施工管理與監(jiān)督、參與選擇物業(yè)管理公司等事項,以保證工程質(zhì)量,并帶來良好的輿論口碑,樹立產(chǎn)品品牌。 9)雖然是舊城改造項目,但須精心于每一個細

33、節(jié),作為樹立企業(yè)品牌的良好開端。 10)項目開發(fā)的各個階段要注意邀請既有實力又能切實認真地投入的合作伙伴,以增強承辦方自身在項目開發(fā)上的綜合業(yè)務(wù)能力。 (2)對項目發(fā)起人的實施建議主要有以下幾點: 1)黃陂不論是南部、中部還是北部都具有較為廣闊的發(fā)展空間和較多的發(fā)展機會,黃陂區(qū)政府應(yīng)與舊城改造項目投資方建立強有力的長期戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系,從而實現(xiàn)雙方長期共贏目標。 2)嚴控拆遷成本,保證供地價格。 舊城改造項目的拆遷補償費用將通過政府出面組織進行的方式,嚴格控制在預(yù)定的標準以內(nèi),進而保證對開發(fā)商的供地價格落實在約定的價格以內(nèi)。 3)政府補貼、個人比例負擔(dān),實現(xiàn)拆遷戶的就地安置。根據(jù)自愿原則,除政

34、府另行安排還建房之外,對愿意回購住房的,按照政府與開發(fā)商事先達成的價格,由政府補貼一部分,拆遷補償費抵充一部分,個人負擔(dān)增加一部分的方式,解決這部分拆遷戶資金和購買能力上的不足。政府補貼的數(shù)額與個人增加負擔(dān)的數(shù)額大體相當(dāng)。并在訂立拆遷安置補償協(xié)議時予以明確。政府補償資金主要來源于用于修建安置房的土地轉(zhuǎn)用于市場出讓的土地收益。 4)以優(yōu)惠政策,集合各類商品市場,做大做強。對于能夠影響和輻射整個黃陂地區(qū)的商品市場優(yōu)惠政策主要體現(xiàn)為減免稅費,通過城市規(guī)劃和城市管理等手段對市場進行培育和有效保護。 5)盡快落實前川周邊各類產(chǎn)業(yè)園區(qū)的規(guī)劃,加強招商引資工作。除工業(yè)園區(qū)之外,重點發(fā)展物流園區(qū)、現(xiàn)代生態(tài)農(nóng)業(yè)

35、產(chǎn)業(yè)園區(qū)。如農(nóng)產(chǎn)品交易園區(qū),改變目前農(nóng)產(chǎn)品運進城后再行交易的物流態(tài)勢,以更靠近和貼合產(chǎn)地的交易園區(qū),實現(xiàn)交易和物流配送,先交易后進城,并實現(xiàn)門對門的農(nóng)產(chǎn)品供應(yīng)物流鏈。以更具效應(yīng)、更低成本提高本地農(nóng)產(chǎn)品的競爭力和市場份額。同時將貿(mào)易活動的外部擴散效應(yīng)惠及當(dāng)?shù)亍?6)制定 舊城改造項目所需的城市道路和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)方案,盡快納入城市建設(shè)重點項目計劃,并保證所需資金的落實,如期開工建設(shè)。 7)圍繞項目規(guī)劃的實施,公益性項目如學(xué)校、醫(yī)院等,調(diào)集政府資源,優(yōu)先投入、優(yōu)先解決。 8)作為區(qū)里“十一五”規(guī)劃的重點項目,項目相關(guān)的各行政機關(guān)必須在項目指揮部的統(tǒng)一協(xié)調(diào)下,全力支持配合,做到特事特辦,并加強與市相關(guān)

36、部門的協(xié)調(diào)和溝通。 9)全區(qū)土地開發(fā)工作要形成大局觀,要為本項目的實施創(chuàng)造條件,要對市場進行有效的調(diào)控,對房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模合理設(shè)限,以利市場需求的有效轉(zhuǎn)化。包括盤龍城和灄口等地,在土地價格上要與全區(qū)的土地價格形成有效的梯級控制。 10)將前川舊城改造視作宏觀統(tǒng)領(lǐng)新前川發(fā)展的重要一環(huán),整體部署、整體推進、聯(lián)動互促,走活前川經(jīng)濟與社會發(fā)展的全局。 第二章 市場分析一.我國房地產(chǎn)市場態(tài)勢分析1.房地產(chǎn)市場發(fā)展及當(dāng)前主要問題? 1998年以來,城鎮(zhèn)住房制度改革取得重大進展,房地產(chǎn)市場體系基本建立,房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)快速發(fā)展,對拉動經(jīng)濟增長、推進城鎮(zhèn)化、改善人民生活等,都發(fā)揮了重要作用。 近兩年來,國家把房地產(chǎn)

37、市場調(diào)控作為加強和改善宏觀調(diào)控的重要內(nèi)容,采取了一系列措施。嚴格房地產(chǎn)開發(fā)信貸和土地管理,提高房地產(chǎn)開發(fā)項目資本金比例,控制城市拆遷規(guī)模,前不久還取消了個人住房貸款優(yōu)惠利率的政策。房地產(chǎn)市場調(diào)控取得了積極成效,房地產(chǎn)開發(fā)投資、信貸和土地供應(yīng)過快增長的勢頭得到有效控制。但是當(dāng)前房地產(chǎn)市場區(qū)域性、結(jié)構(gòu)性問題還十分突出。主要表現(xiàn)是: (1)房價上漲過快。當(dāng)前房價上漲的主要特點:一是房價漲幅為2000年以來最高,商品房和商品住宅平均銷售價格漲幅突破兩位數(shù),2004年分別上漲14.4%和15.2%,今年一季度比去年同期又分別上漲12.5%和13.5%;二是東部地區(qū)房價漲幅最高,且有進一步上升趨勢;三是部

38、分大中城市房價上漲過快,有的平均房價漲幅已連續(xù)二、三年在15%以上。據(jù)國家統(tǒng)計局城調(diào)隊對35個大中城市的抽樣調(diào)查,一季度商品住宅價格比去年第四季度環(huán)比增長2.8%;四是房價上漲過快現(xiàn)象呈蔓延態(tài)勢,由上海、浙江、江蘇等東部沿海地區(qū)向中、西部地區(qū)擴展;五是商品房銷售價格上漲帶動二手房交易價格上漲,2005年一季度35個大中城市二手住宅銷售價格上漲11.4%。房價過快上漲,已成為社會關(guān)注的熱點問題。如任其發(fā)展,將影響房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展,影響宏觀經(jīng)濟和社會穩(wěn)定。 (2)市場需求偏大,供求矛盾突出。房地產(chǎn)市場的供求狀況,已由前些年的需求不足,轉(zhuǎn)變?yōu)殡A段性、結(jié)構(gòu)性需求過度擴張。2000年以來,全國商品

39、房銷售面積增幅連續(xù)5年大于竣工面積增幅,其中2004年銷售面積增幅高出竣工面積增幅11.6個百分點。這幾年商品住房供求差距逐步縮小,去年以來局部地區(qū)出現(xiàn)了供求緊張的狀況。今年一季度,全國商品住宅竣工面積只有銷售面積的73%。東部地區(qū)和部分中心城市尤為突出。上海市商品住宅銷售面積已經(jīng)連續(xù)4年大于竣工面積。商品房供不應(yīng)求,導(dǎo)致價格不斷攀升,并帶動二手房價格上漲。一些地方拆遷規(guī)模反彈,帶來被動性住房需求上升,加劇了供求矛盾。 (3)部分地區(qū)房地產(chǎn)投資增長仍然偏快。2004年房地產(chǎn)開發(fā)投資增長28.1%,今年一季度在去年同期較高增幅的基礎(chǔ)上又增長26.7%,高于全社會固定資產(chǎn)投資增幅。有13個省區(qū)市房

40、地產(chǎn)開發(fā)投資增幅超過30%,其中6個地區(qū)超過50%,最高的達到115%。 (4)市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理。商品房市場中,非住宅開發(fā)比例偏大,空置面積上升。商品住宅中,中低價位、中小套型住宅供應(yīng)比例偏低。今年一季度,部分城市商品住宅供應(yīng)中,100平方米/套以上的占總量的60%?70%,有的城市高達87%。2004年全國經(jīng)濟適用住房開發(fā)投資出現(xiàn)負增長,占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重由上年的6.1%下降到4.6%,有的地區(qū)甚至停止了經(jīng)濟適用住房建設(shè)。2.存在問題的原因分析? 產(chǎn)生這些問題的原因是多方面的,有些是合理因素,如城鎮(zhèn)人口增長較快,居民生活水平不斷提高,對住房需求迅速增加;土地價格上升,建筑材料價格上漲,

41、加之商品房品質(zhì)提高,配套設(shè)施和環(huán)境改善,商品房開發(fā)建設(shè)成本增加。但是,也有許多不合理因素,最主要的是各種投資、投機需求大量增加,部分地區(qū)市場總需求偏大,導(dǎo)致價格上漲過快,擴大了房地產(chǎn)開發(fā)的利潤空間,吸引了各類資金參與房地產(chǎn)開發(fā)投資和購房投資,從而使房價進一步上漲。 (1)大量資金涌入房地產(chǎn)市場。近年來,銀行存款利率較低,股票低迷,債市盤子小,鋼鐵、水泥、電解鋁等熱點行業(yè)也開始降溫,社會資金缺乏其他投資渠道。在這種情況下,大量社會資金,如上市公司募集的資金、民間拆借資金、典當(dāng)行資金,紛紛擠向房地產(chǎn)市場。特別是在負利率的情況下,居民個人住房貸款成本低,銀行大量資金通過住房消費信貸轉(zhuǎn)化為房地產(chǎn)開發(fā)資

42、金,成為開發(fā)企業(yè)最主要的資金來源。 (2)國內(nèi)投資性購房和投機性炒房抬頭。一些城市房價較快上漲,社會各方面對市場產(chǎn)生較高預(yù)期,使得局部地區(qū)投資性需求迅速擴大,投機炒作現(xiàn)象嚴重。如曾經(jīng)活躍一時的“溫州炒房團”、“山西炒房團”,聚集資金在一些城市進行期房的買賣。城鎮(zhèn)不少居民基于較高的房價上漲預(yù)期,也參與購房投資。投資性購房已由原來的非住宅為主擴展到住宅,進一步加劇了房價過快上漲的態(tài)勢。 (3)境外資金參與國內(nèi)房地產(chǎn)市場開發(fā)和炒作。一段時期以來,外資為賺取外匯人民幣利差、預(yù)期匯差、房價差,紛紛進入國內(nèi)房地產(chǎn)市場。2004年,房地產(chǎn)開發(fā)全部利用外資超過實際使用外資的1/3,增幅達到34.2%,高于整個

43、利用外資增幅20.9個百分點。今年1-2月,江蘇、上海、廣東房地產(chǎn)開發(fā)投資中利用外資分別是去年同期的6.6、2.6、2.5倍。 (4)一些地方政府行為不規(guī)范。前幾年部分城市盲目大拆大建,帶來大量被動性住房需求,至今尚未消化。去年一些城市拆遷安置需求一度占市場商品住宅需求的一半,有的甚至達到60%。在經(jīng)營城市、經(jīng)營土地的理念指導(dǎo)下,一些地方政府從土地收益中籌集大量城市建設(shè)資金,抬高了土地和房地產(chǎn)市場的價格。一些地方政府還在搞不切實際的形象工程、政績工程。 (5)市場秩序比較混亂。一些開發(fā)商利用政策、市場信息不對稱與不透明,通過虛假交易、虛假宣傳等不正當(dāng)手段,謊報商品房銷售進度,發(fā)布不實價格信息,

44、哄抬房價,誤導(dǎo)市場預(yù)期。有的放慢開發(fā)和銷售進度,囤積土地、囤積房源,人為造成市場緊張,帶來房價短期內(nèi)非正常上漲。 (6)不同利益主體相互影響,共同推動了房價上漲。隨著房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展,部分城市政府片面強調(diào)“以地生財”、“經(jīng)營城市”,一些商業(yè)銀行以及企業(yè)過度依賴房地產(chǎn)獲取利潤,有房者追求房產(chǎn)升值,無房者擔(dān)心房價上漲提前入市。在多重因素的作用下,不同利益主體相互影響,共同推動了房價非理性上漲。3.穩(wěn)定房價的主要政策措施? 2005年以來,針對房地產(chǎn)投資規(guī)模和房價上升幅度過快的問題,國務(wù)院領(lǐng)導(dǎo)多次作出重要批示,溫家寶總理在十屆人大三次會議政府工作報告中指出:“要抑制房價過快上漲勢頭”,并將此作為

45、2005年宏觀調(diào)控的一項重要任務(wù)。3月27日,國務(wù)院辦公廳下發(fā)了關(guān)于切實穩(wěn)定住房價格的通知(國辦發(fā)明電20058號),就加強和改善房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控,解決市場運行中的突出矛盾,特別是房價上漲過快問題,提出了八項措施。 2005年5月9日,國務(wù)院辦公廳又轉(zhuǎn)發(fā)了建設(shè)部、發(fā)展改革委、財政部、國土資源部、人民銀行、稅務(wù)總局、銀監(jiān)會關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見(國辦發(fā)200526號)。對穩(wěn)定房價采取了以下主要措施: (1)強化城市規(guī)劃調(diào)控,改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。要求各地盡快明確今明兩年普通商品住房和經(jīng)濟適用住房建設(shè)規(guī)模、項目布局以及進度安排。住房價格上漲過快、中低價位普通商品住房和經(jīng)濟適用住房供應(yīng)不足的地

46、區(qū),住宅建設(shè)要以此類項目為主,并在有關(guān)計劃中明確開工、竣工面積和占住宅建設(shè)總量的比例,盡快向社會公布,穩(wěn)定市場預(yù)期。城市規(guī)劃主管部門要根據(jù)中低價位普通商品住房和經(jīng)濟適用住房的建設(shè)需求,加快工作進度,要優(yōu)先審查規(guī)劃項目,在項目選址上予以保證。對中低價普通商品住房建設(shè)項目,在供應(yīng)土地前,由城市規(guī)劃主管部門提出規(guī)劃設(shè)計條件,房地產(chǎn)主管部門會同有關(guān)部門提出住房銷售價位、套型面積等控制性要求,并作為土地出讓的前置條件。同時,要求加強對房地產(chǎn)開發(fā)項目的規(guī)劃許可監(jiān)管。 (2)加大土地供應(yīng)調(diào)控力度,嚴格土地管理。要求各地在嚴格執(zhí)行土地利用總體規(guī)劃和土地利用計劃的前提下,對居住用地土地價格、住房價格上漲過快的城

47、市,適當(dāng)提高居住用地在土地供應(yīng)中的比例,著重增加中低價位普通商品住房和經(jīng)濟適用住房建設(shè)用地供應(yīng)量。在土地出讓公告和合同中,要明確開工與竣工的條件和時間要求、違約責(zé)任。嚴格土地轉(zhuǎn)讓管理,依法制止炒買炒賣土地行為。要加大對閑置土地的清理力度,切實制止囤積土地行為。 (3)調(diào)整住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅政策,嚴格稅收征管。運用稅收等經(jīng)濟手段,加大對投機性、投資性購房等房地產(chǎn)交易行為的調(diào)節(jié)力度。對個人購買普通住房不足兩年的,銷售時按銷售額恢復(fù)征收營業(yè)稅;個人購買普通住房超過兩年(含兩年)的,銷售時繼續(xù)免征營業(yè)稅。同時要嚴格界定現(xiàn)行有關(guān)住房稅收優(yōu)惠政策的適用范圍,加強稅收征收管理。 (4)加強房地產(chǎn)信貸管理,防

48、范金融風(fēng)險。人民銀行各分支機構(gòu)要加大“窗口指導(dǎo)”力度,商業(yè)銀行要加強對房地產(chǎn)開發(fā)貸款和個人住房抵押貸款的信貸管理,銀監(jiān)局要加大對國有商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款的檢查力度,加強風(fēng)險提示,嚴格控制不合理的房地產(chǎn)貸款需求,防范貸款風(fēng)險。 (5)明確享受優(yōu)惠政策的普通住房標準,合理引導(dǎo)住房建設(shè)與消費。對中小套型、中低價位普通住房,在規(guī)劃審批、土地供應(yīng)、信貸審核、稅收征管等環(huán)節(jié),給予優(yōu)惠政策支持。對享受優(yōu)惠政策普通住房的認定,要從嚴掌握,原則上應(yīng)同時滿足以下標準:住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上的住房、單套建筑面積在120平方米以下的住房、實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下的住房。各地可根據(jù)

49、實際情況,制定本地區(qū)享受優(yōu)惠政策普通住房的具體標準,具體標準可在上述標準基礎(chǔ)上適當(dāng)浮動,但向上浮動的比例不得超過20%,并報建設(shè)部等部門備案。 (6)加強經(jīng)濟適用住房建設(shè),完善城鎮(zhèn)廉租住房制度。要求各地按經(jīng)濟適用住房管理辦法和當(dāng)?shù)卣囊?guī)定,落實經(jīng)濟適用住房項目招投標制度,嚴格實行政府指導(dǎo)價,控制套型面積和銷售對象,切實降低成本、控制開發(fā)利潤。要求把城鎮(zhèn)廉租住房制度建設(shè)情況,納入省級政府對市(區(qū))、縣政府工作的目標責(zé)任制管理。各地要抓緊開展城鎮(zhèn)最低收入家庭住房困難情況的調(diào)查,建立保障對象檔案;切實落實以財政預(yù)算安排為主、多渠道籌措廉租住房資金的規(guī)定,著力擴大廉租住房制度覆蓋面。 (7)切實整頓

50、和規(guī)范市場秩序,嚴肅查處違法違規(guī)銷售行為。根據(jù)中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法有關(guān)規(guī)定,國務(wù)院決定,禁止商品房預(yù)購人將購買的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓。實行實名制購房,推行商品房預(yù)銷售合同網(wǎng)上即時備案,防范私下交易行為。嚴肅查處和嚴厲打擊房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、中介機構(gòu)違法違規(guī)銷售以及不履行開工與竣工時間、銷售價格與套型面積控制等項目建設(shè)要求的行為。對各類違法違規(guī)行為,房地產(chǎn)主管部門要將其作為不良記錄,納入房地產(chǎn)企業(yè)信用檔案,并公開曝光。 (8)加強市場監(jiān)測,完善市場信息披露制度。要求各地加快建立健全市場信息系統(tǒng),加強對市場運行情況的動態(tài)監(jiān)測,準確判斷建設(shè)用地供應(yīng)、土地價格和房價變動趨勢。要求各有關(guān)部門加強信息溝通與整合,適時披露土地供應(yīng)情況、房地產(chǎn)市場供求及房價、地價變動等信息。同時加強輿論引導(dǎo),促進市場理性發(fā)展。 以上八條內(nèi)容也被房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士稱為“國八條”。除“國八條”,近些年國家一直在推出很多針對房地產(chǎn)市場的政策和措施。比如“新國八點”、討論物業(yè)稅開征相關(guān)問題、央行調(diào)整房貸利率等。 除以上主要以穩(wěn)定房