土地增值稅講義

1、土地增值稅講義江蘇省泰州地稅局土地增值稅是以納稅人轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及附著物（簡(jiǎn)稱(chēng)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）所取得的增值額為征稅對(duì)象、依規(guī)定稅率征收的一種稅，屬于行為稅類(lèi)。國(guó)務(wù)院于1993年12月13日發(fā)布了中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“條例”），并于1994年1月1日起在全國(guó)實(shí)施。中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“細(xì)則”）于1995年1月27日發(fā)布實(shí)施。一、納稅人、征稅范圍（一）土地增值稅的納稅人根據(jù)條例、細(xì)則以及國(guó)稅函發(fā)1995110號(hào)文件的規(guī)定，土地增值稅的納稅人，是有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物的單位和個(gè)人。包括：各類(lèi)企業(yè)單位、事業(yè)單位、機(jī)關(guān)

2、、團(tuán)體、個(gè)體工商戶以及其他單位和個(gè)人，也包括外商投資企業(yè)、外國(guó)企業(yè)駐華機(jī)構(gòu)、外國(guó)駐華機(jī)構(gòu)、外國(guó)公民、華僑、洪、澳臺(tái)同胞等。其內(nèi)涵為：第一，不論法人還是自然人；第二，不論經(jīng)濟(jì)性質(zhì)；第三，不論內(nèi)資與外資企業(yè)、中國(guó)公民與外籍個(gè)人；第四，不論部門(mén)。只要有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得收入，都是土地增值稅的納稅人。（二）征稅范圍1、凡轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物（包括地上地下的各種建筑及各種附屬設(shè)施）及其附著物（是指附著于該土地上的不能移動(dòng)，一經(jīng)移動(dòng)即遭損壞的物品，如花、草、樹(shù)木等）并取得收入的行為都應(yīng)當(dāng)繳納土地增值稅。國(guó)有土地，是指按國(guó)家法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的土地。（細(xì)則）這樣界定土地增值稅征稅范圍有三層含義：（

3、1）土地增值稅僅對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)征收，對(duì)非法轉(zhuǎn)讓集體土地使用權(quán)不征稅。集體土地必須依法征用成為國(guó)有土地后才能轉(zhuǎn)讓?zhuān)駝t，不能納入土地增值稅的征稅范圍。（2）土地增值稅只對(duì)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)征收，不轉(zhuǎn)讓的不征稅（例如出讓土地、房地產(chǎn)出租的行為）。出讓屬于一級(jí)市場(chǎng)，轉(zhuǎn)讓屬于二級(jí)市場(chǎng)，土地增值稅只對(duì)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為征稅。房地產(chǎn)是否轉(zhuǎn)讓要以其權(quán)屬是否發(fā)生實(shí)質(zhì)性變更為準(zhǔn)。（3）土地增值稅只對(duì)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)并取得收入的征稅，對(duì)發(fā)生轉(zhuǎn)讓行為而未取得收入的不征稅（例如繼承贈(zèng)與等方式）。（三）常見(jiàn)問(wèn)題1、對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓地上花草樹(shù)木的收入是否征收土地增值稅？中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“條例”

4、）規(guī)定：“轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人，應(yīng)當(dāng)依照本條例繳納土地增值稅。”“花草樹(shù)木”屬于土地附著物，轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓地上花草樹(shù)木并取得收入的行為屬于土地增值稅征稅范圍。需要注意的是，單純轉(zhuǎn)讓花草樹(shù)木而未同時(shí)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)的行為屬于增值稅征稅范圍，不屬于土地增值稅征稅范圍。2、轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地但尚未辦理土地使用權(quán)證是否應(yīng)當(dāng)征收土地增值稅？根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于未辦理土地使用權(quán)證轉(zhuǎn)讓土地有關(guān)稅收問(wèn)題的批復(fù)（國(guó)稅函2007645號(hào)）的規(guī)定，土地使用者轉(zhuǎn)讓或置換土地，無(wú)論其是否取得了該土地的使用權(quán)屬證書(shū)，無(wú)論其在轉(zhuǎn)讓、抵押或置換土地

5、過(guò)程中是否與對(duì)方當(dāng)事人辦理了土地使用權(quán)屬證書(shū)變更登記手續(xù)，只要土地使用者享有占有、使用、收益或處分該土地的權(quán)利，且有合同等證據(jù)表明其實(shí)質(zhì)轉(zhuǎn)讓或置換了土地并取得了相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)利益，土地使用者及其對(duì)方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依照稅法規(guī)定繳納營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅和契稅等相關(guān)稅收。3、以土地?fù)Q房屋是否需要繳納土地增值稅？根據(jù)江蘇省地方稅務(wù)局關(guān)于地方稅有關(guān)業(yè)務(wù)問(wèn)題的通知（蘇地稅發(fā)1999087號(hào)）的規(guī)定，納稅人以土地?fù)Q房屋（不含合作建房），應(yīng)對(duì)轉(zhuǎn)讓房屋和轉(zhuǎn)讓土地的雙方分別征收土地增值稅，其計(jì)征依據(jù)為房屋的交易價(jià)（或評(píng)估價(jià)）。4、對(duì)轉(zhuǎn)讓經(jīng)營(yíng)性公墓是否征收土地增值稅？轉(zhuǎn)讓經(jīng)營(yíng)性公墓一般不涉及國(guó)有土地權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，因此對(duì)轉(zhuǎn)讓經(jīng)營(yíng)

6、性公墓的行為不征收土地增值稅。5、對(duì)房地產(chǎn)抵押行為是否征收土地增值稅？房地產(chǎn)抵押的在抵押期間不征稅，抵押期滿后如房地產(chǎn)權(quán)屬未轉(zhuǎn)移的不征稅；如以房地產(chǎn)抵債而發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移的應(yīng)征稅。6、對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)以開(kāi)發(fā)產(chǎn)品對(duì)外投資是否應(yīng)當(dāng)征收土地增值稅？財(cái)稅字199548號(hào)文件規(guī)定：“對(duì)于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營(yíng)的，投資、聯(lián)營(yíng)的一方以土地（房地產(chǎn)）作價(jià)入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營(yíng)條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)中時(shí)，暫免征收土地增值稅。對(duì)投資、聯(lián)營(yíng)企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅?！钡?，根據(jù)財(cái)稅200621號(hào)文件的規(guī)定，自2006年3月2日起，對(duì)于以土地（房地產(chǎn)）作價(jià)入股進(jìn)行投資或聯(lián)營(yíng)的，凡所投資

7、、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，或者房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資和聯(lián)營(yíng)的，均不適用財(cái)稅字1995048號(hào)文件關(guān)于暫免征收土地增值稅的規(guī)定。7、對(duì)合作建房行為是否應(yīng)征收土地增值稅？合作建房的，房地產(chǎn)建成后合作各分房自用的暫免征稅，建成后轉(zhuǎn)讓的應(yīng)征稅；什么是合作建房？（參考營(yíng)業(yè)稅規(guī)定）8、對(duì)開(kāi)發(fā)公司代建的房地產(chǎn)是否應(yīng)征收土地增值稅？對(duì)開(kāi)發(fā)公司代建的房地產(chǎn)不征稅。代建房地產(chǎn)應(yīng)以委托方名義立項(xiàng)，其土地使用權(quán)和開(kāi)發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)應(yīng)歸屬于委托方。9、房地產(chǎn)企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于自營(yíng)、出租等其他用途時(shí)是否應(yīng)征收土地增值稅？房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時(shí)，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移

8、，不征收土地增值稅，在稅款清算時(shí)不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用。10、以轉(zhuǎn)讓股權(quán)名義轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)行為是否征收土地增值稅？國(guó)稅函2000687號(hào)文件規(guī)定：“鑒于深圳市能源集團(tuán)有限公司和深圳能源投資股份有限公司一次性共同轉(zhuǎn)讓深圳能源（欽州）實(shí)業(yè)有限公司100 的股權(quán)，且這些以股權(quán)形式表現(xiàn)的資產(chǎn)主要是土地使用權(quán)、地上建筑物及附著物，經(jīng)研究，對(duì)此應(yīng)按土地增值稅的規(guī)定征稅。”納稅人？納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間？計(jì)稅依據(jù)？轉(zhuǎn)讓非100 股權(quán)是否征稅？11、對(duì)企業(yè)兼并（合并）是否征收土地增值稅？財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知（財(cái)稅字199548號(hào)）規(guī)定：“在企業(yè)兼并中，對(duì)被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)

9、讓到兼并企業(yè)中的，暫免征收土地增值稅?！?2、企業(yè)分立房地產(chǎn)權(quán)屬變化（從分立企業(yè)到新設(shè)企業(yè)）是否視同轉(zhuǎn)讓?zhuān)渴【忠庖?jiàn)：分立后股權(quán)結(jié)構(gòu)未發(fā)生變化（投資人未變化且持股比例不變，即未增持也未減持）的不征稅，發(fā)生變化的應(yīng)征稅。13、將國(guó)有土地歸還政府是否征稅？條例規(guī)定：“因國(guó)家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，免征土地增值稅?！奔?xì)則規(guī)定：“條例所稱(chēng)的因國(guó)家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，是指因城市實(shí)施規(guī)劃、國(guó)家建設(shè)的需要而被政府批準(zhǔn)征用的房產(chǎn)或收回的土地使用權(quán)。因城市實(shí)施規(guī)劃、國(guó)家建設(shè)的需要而搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的，比照本規(guī)定免征上地增值稅?！必?cái)稅200621號(hào)文件規(guī)定：“細(xì)則所稱(chēng)：因城市實(shí)施規(guī)

10、劃而搬遷，是指因舊城改造或因企業(yè)污染、擾民（指產(chǎn)生過(guò)量廢氣、廢水、廢渣和噪音，使城市居民生活受到一定危害），而由政府或政府有關(guān)主管部門(mén)根據(jù)已審批通過(guò)的城市規(guī)劃確定進(jìn)行搬遷的情況；因國(guó)家建設(shè)的需要而搬遷，是指因?qū)嵤﹪?guó)務(wù)院、省級(jí)人民政府、國(guó)務(wù)院有關(guān)部委批準(zhǔn)的建設(shè)項(xiàng)目而進(jìn)行搬遷的情況?！备鶕?jù)現(xiàn)行政策規(guī)定，對(duì)“因城市實(shí)施規(guī)劃、國(guó)家建設(shè)的需要而被政府批準(zhǔn)征用的房產(chǎn)或收回的土地使用權(quán)”應(yīng)當(dāng)免征土地增值稅。對(duì)于非因“城市實(shí)施規(guī)劃”或者“國(guó)家建設(shè)”需要而收回土地使用權(quán)的行為，應(yīng)當(dāng)按規(guī)定征收土地增值稅?！俺鞘袑?shí)施規(guī)劃”和“國(guó)家建設(shè)”的范圍按財(cái)稅200621號(hào)文件規(guī)定執(zhí)行。14、政府的事業(yè)單位合并或劃撥房地產(chǎn)權(quán)證

11、變更是否視同轉(zhuǎn)讓?zhuān)坎粯?gòu)成有償轉(zhuǎn)讓?zhuān)ㄗh不征稅。15、國(guó)資管理部門(mén)對(duì)國(guó)有資產(chǎn)劃撥房地產(chǎn)權(quán)證變更是否視同轉(zhuǎn)讓?zhuān)繌膰?guó)資管理的角度看，不構(gòu)成有償轉(zhuǎn)讓。但是從企業(yè)的角度看，應(yīng)當(dāng)視同有償轉(zhuǎn)讓。我們建議不征稅。16、集體土地使用權(quán)上的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是否征稅？不征稅。17、轉(zhuǎn)讓別人的房地產(chǎn)是否征稅？應(yīng)當(dāng)將轉(zhuǎn)讓行為分解還原，并分別征稅。例如張三轉(zhuǎn)讓李四名下的房產(chǎn)，可以視為張三為李四代銷(xiāo)房產(chǎn)，也可視為李四先把房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給張三，張三再對(duì)外轉(zhuǎn)讓。具體認(rèn)定時(shí)應(yīng)根據(jù)具體情況確定。需要注意的是，轉(zhuǎn)讓行為被認(rèn)定為非法的，不征收土地增值稅。18、在租用的國(guó)有土地上建造房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的是否征稅？最終形成不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移的應(yīng)征稅，未構(gòu)成不動(dòng)產(chǎn)

12、權(quán)屬轉(zhuǎn)移的不征稅。(注：江蘇省城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓實(shí)施辦法(江蘇省人民政府令1995年58號(hào)令，1997年129號(hào)令)規(guī)定：出租土地使用權(quán)及地上建筑物、其他附著物的，出租人應(yīng)在簽訂租賃合同后15日內(nèi)分別向所在市、縣土地、房產(chǎn)部門(mén)辦理登記手續(xù)，并按規(guī)定繳納土地增值稅。)19、轉(zhuǎn)讓地下建筑物是否征稅？最終形成不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移的應(yīng)征稅，未構(gòu)成不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移的不征稅。20、飛機(jī)跑道、碼頭泊位轉(zhuǎn)讓征不征？最終形成不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移的應(yīng)征稅，未構(gòu)成不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移的不征稅。21、架空的管道、輸送帶轉(zhuǎn)讓征不征？如果管道、輸送帶構(gòu)成不動(dòng)產(chǎn)，且與國(guó)有土地一并轉(zhuǎn)讓的，其轉(zhuǎn)讓收入應(yīng)一并征收土地增值稅。22、銷(xiāo)售房地

13、產(chǎn)同時(shí)贈(zèng)送電視、空調(diào)等電器的，在計(jì)征土地增值稅時(shí)如何處理？電視、空調(diào)等電器屬于有形動(dòng)產(chǎn)，不屬于土地增值稅征稅范圍。在計(jì)征土地增值稅時(shí)，應(yīng)當(dāng)從轉(zhuǎn)讓收入中剔除電視、空調(diào)的價(jià)值（建議按買(mǎi)價(jià)確認(rèn)），其成本費(fèi)用中應(yīng)同時(shí)剔除電視、空調(diào)的價(jià)值。23、市民廣場(chǎng)下的地下室轉(zhuǎn)讓征不征？最終形成不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移的應(yīng)征稅，未構(gòu)成不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移的不征稅。24、開(kāi)發(fā)商超規(guī)劃多建的地下（層）或地上樓層轉(zhuǎn)讓是否征稅？最終形成不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移的應(yīng)征稅，未構(gòu)成不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移的不征稅。25、對(duì)只轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)，不轉(zhuǎn)讓土地的行為是否征收土地增值稅？土地增值稅的實(shí)質(zhì)是對(duì)土地增值征稅，對(duì)房產(chǎn)增值不征稅（新房視為無(wú)增值，舊房通過(guò)評(píng)估剔除增值），因此

14、對(duì)只轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)不轉(zhuǎn)讓土地的行為不征收土地增值稅。26、政府轉(zhuǎn)讓土地或房產(chǎn)是否征稅？理論上應(yīng)征稅。27、個(gè)體工商戶轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)是否征稅？按規(guī)定征稅。28、個(gè)體工商戶將房產(chǎn)過(guò)戶到個(gè)體工商戶負(fù)責(zé)人的名下征不征稅？屬于同一主體之間的權(quán)屬變更，建議不征稅。29、個(gè)人獨(dú)資企業(yè)將房產(chǎn)過(guò)戶到投資者個(gè)人名下或者投資者為業(yè)主的個(gè)體工商戶名下的，是否征稅？屬于同一主體之間的權(quán)屬變更，建議不征稅。30、外資企業(yè)及外藉個(gè)人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)是否征稅？按規(guī)定征稅。31、土地增值稅是否存在法定代扣代繳（代收代繳）義務(wù)？目前沒(méi)有法定代扣代繳（代收代繳）的規(guī)定。32、財(cái)稅字199548號(hào)文件規(guī)定的“經(jīng)民政部門(mén)批準(zhǔn)成立的其他非營(yíng)利的公益性組

15、織”如何認(rèn)定？（贈(zèng)與不征稅問(wèn)題）稅法無(wú)明文規(guī)定的，請(qǐng)示省局后確定。（建議比照企業(yè)所得稅的規(guī)定執(zhí)行。）33、非直系親屬繼承能否不征稅？細(xì)則在規(guī)定繼承不征稅時(shí)，未對(duì)法定繼承和遺囑繼承進(jìn)行區(qū)分。但是根據(jù)繼承法等相關(guān)規(guī)定，對(duì)非法定繼承人繼承房產(chǎn)土地的，除指定的贍養(yǎng)義務(wù)人外，均應(yīng)按贈(zèng)與處理，即應(yīng)當(dāng)按規(guī)定征收土地增值稅。二、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入（一）基本規(guī)定房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入是指房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)所有人、土地使用權(quán)人將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移給他人而取得的貨幣形態(tài)（如現(xiàn)金，銀行存款，支票、銀行本票、匯票等各種信用票據(jù)和國(guó)庫(kù)券、金融債券、企業(yè)債券等有價(jià)證券）、實(shí)物形態(tài)（如鋼材、水泥等建材，房屋、土地等不動(dòng)產(chǎn)）、其他形態(tài)（主

16、要指無(wú)形資產(chǎn)收入或具有財(cái)產(chǎn)價(jià)值的權(quán)利，如專(zhuān)利權(quán)、商標(biāo)權(quán)、著作權(quán)、專(zhuān)有技術(shù)使用權(quán)等）等的全部?jī)r(jià)款及有關(guān)經(jīng)濟(jì)收益。（二）常見(jiàn)問(wèn)題1、房地產(chǎn)企業(yè)在土地增值稅清算時(shí)，如何確認(rèn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品銷(xiāo)售收入？國(guó)稅函2010220號(hào)文件規(guī)定：“土地增值稅清算時(shí)，已全額開(kāi)具商品房銷(xiāo)售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認(rèn)收入；未開(kāi)具發(fā)票或未全額開(kāi)具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷(xiāo)售合同所載的售房金額及其他收益確認(rèn)收入。銷(xiāo)售合同所載商品房面積與有關(guān)部門(mén)實(shí)際測(cè)量面積不一致，在清算前已發(fā)生補(bǔ)、退房款的，應(yīng)在計(jì)算土地增值稅時(shí)予以調(diào)整?！备鶕?jù)上述規(guī)定，在計(jì)算土地增值稅時(shí)，稅法有可能比會(huì)計(jì)提前確認(rèn)收入，即需要調(diào)增應(yīng)納稅收入。需要注意的是，在調(diào)增收入

17、的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)允許配比扣除與收入相對(duì)應(yīng)的成本。如果調(diào)增的收入和成本與此后實(shí)際發(fā)生的收入和成本存在差異的，應(yīng)當(dāng)相應(yīng)補(bǔ)征（退還）少征（多征）的土地增值稅。2、房地產(chǎn)企業(yè)代收費(fèi)用是否應(yīng)確認(rèn)為收入？對(duì)于縣級(jí)及縣級(jí)以上人民政府要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用，如果代收費(fèi)用是計(jì)入房?jī)r(jià)中向購(gòu)買(mǎi)方一并收取的，可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計(jì)稅；如果代收費(fèi)用未計(jì)入房?jī)r(jià)中，而是在房?jī)r(jià)之外單獨(dú)收取的，可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。對(duì)于代收費(fèi)用作為轉(zhuǎn)讓收入計(jì)稅的，在計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，可予以扣除，但不允許作為加計(jì)20扣除的基數(shù)；對(duì)于代收費(fèi)用未作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入計(jì)稅的，在計(jì)算增值額時(shí)不允許扣除代收費(fèi)用。3、房地產(chǎn)企

18、業(yè)以開(kāi)發(fā)產(chǎn)品安置回遷戶（拆一還一）應(yīng)如何進(jìn)行土地增值稅處理？根據(jù)國(guó)稅函2010220號(hào)文件以及國(guó)稅發(fā)2006187號(hào)文件的規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項(xiàng)目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房應(yīng)當(dāng)視同銷(xiāo)售確認(rèn)收入，其銷(xiāo)售價(jià)格按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷(xiāo)售的同類(lèi)房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定，或者由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類(lèi)房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)將視同銷(xiāo)售的金額確認(rèn)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補(bǔ)差價(jià)款，計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)；回遷戶支付給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的補(bǔ)差價(jià)款，應(yīng)抵減本項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償費(fèi)。房地產(chǎn)企業(yè)采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開(kāi)發(fā)建造的，房屋價(jià)值按上述規(guī)定

19、計(jì)算，計(jì)入本項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)；異地安置的房屋屬于購(gòu)入的，以實(shí)際支付的購(gòu)房支出計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。4、對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)向購(gòu)房者收取的違約金是否征收土地增值稅？對(duì)完成購(gòu)房的購(gòu)房者，因未按規(guī)定的期限付款等原因向房地產(chǎn)企業(yè)支付的違約金，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)確認(rèn)為轉(zhuǎn)讓開(kāi)發(fā)產(chǎn)品收入，計(jì)算繳納土地增值稅。對(duì)未完成購(gòu)房的購(gòu)房者，因退房等原因向房地產(chǎn)企業(yè)支付的違約金，不屬于房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓開(kāi)發(fā)產(chǎn)品收入，不征收土地增值稅。房地產(chǎn)企業(yè)因銷(xiāo)售房地產(chǎn)收取的分期付款（延期付款）利息、滯納金、賠償金以及其他各種性質(zhì)的經(jīng)濟(jì)利益，比照上述原則進(jìn)行處理。5、稅法規(guī)定的視同銷(xiāo)售情形有哪些？視同銷(xiāo)售收入應(yīng)如何確定？稅法規(guī)定的視同銷(xiāo)售情形主要有：第一

20、，根據(jù)細(xì)則 以及財(cái)稅字199548號(hào)文件的規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)以開(kāi)發(fā)產(chǎn)品對(duì)外捐贈(zèng)，除明文規(guī)定的公益性捐贈(zèng)以外，應(yīng)當(dāng)視同銷(xiāo)售征收土地增值稅；第二，根據(jù)國(guó)稅發(fā)200991號(hào)文件的規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷(xiāo)售房地產(chǎn)；第三，根據(jù)國(guó)稅函2010220號(hào)文件的規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于安置回遷戶的，安置用房應(yīng)當(dāng)視同銷(xiāo)售處理。需要說(shuō)明的是，執(zhí)行企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的房地產(chǎn)企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于債務(wù)重組、具有商業(yè)實(shí)質(zhì)的非貨幣性資產(chǎn)交換（且交換資產(chǎn)公允價(jià)值能夠可靠計(jì)量）等項(xiàng)目的，會(huì)計(jì)處理時(shí)應(yīng)當(dāng)確認(rèn)銷(xiāo)售

21、收入，即稅法與會(huì)計(jì)不存在差異。對(duì)于上述視同銷(xiāo)售項(xiàng)目，在計(jì)算土地增值稅時(shí)應(yīng)按公允價(jià)值計(jì)量原則確定相關(guān)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品銷(xiāo)售收入，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)做相應(yīng)的納稅調(diào)整。根據(jù)國(guó)稅發(fā)200991號(hào)文件的規(guī)定，視同銷(xiāo)售收入按下列方法和順序確認(rèn)：按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷(xiāo)售的同類(lèi)房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定；由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類(lèi)房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定?！?、房地產(chǎn)企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于出租取得的租金收入是否征收土地增值稅？房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)的部分房地產(chǎn)用于對(duì)外出租，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時(shí)不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用。7、哪些情況下應(yīng)對(duì)轉(zhuǎn)讓價(jià)格進(jìn)行評(píng)估？條例規(guī)定，對(duì)于納稅人隱瞞、

22、虛報(bào)房地產(chǎn)成效價(jià)格的或轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)成效價(jià)格低于房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格又無(wú)正當(dāng)理由的，按照房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格計(jì)算征收。細(xì)則規(guī)定：房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格，是指由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)根據(jù)相同地段、同類(lèi)房地產(chǎn)進(jìn)行綜合評(píng)定的價(jià)格。評(píng)估價(jià)格須經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)。隱瞞，虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格，是指納稅人不報(bào)或有意低報(bào)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物價(jià)款的行為。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格，又無(wú)正當(dāng)理由的，是指納稅人申報(bào)的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的實(shí)際成交價(jià)低于房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的交易價(jià)，納稅人又不能提供憑據(jù)或無(wú)正當(dāng)理由的行為。隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格，應(yīng)由評(píng)估機(jī)構(gòu)參照同類(lèi)房地產(chǎn)的市場(chǎng)交易價(jià)格進(jìn)行評(píng)估。稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)評(píng)估價(jià)格確定

23、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格，又無(wú)正當(dāng)理由的，由稅務(wù)機(jī)關(guān)參照房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。國(guó)稅函發(fā)1995110號(hào)文件規(guī)定：對(duì)評(píng)估價(jià)與市場(chǎng)交易價(jià)差距較大的轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目，稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)不予確認(rèn)，要求其重新評(píng)估。8、對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)向購(gòu)房者收取的分期付款利息應(yīng)如何進(jìn)行土地增值稅處理？房地產(chǎn)企業(yè)向購(gòu)房者收取的分期付款利息應(yīng)并入轉(zhuǎn)讓開(kāi)發(fā)產(chǎn)品收入計(jì)算繳納土地增值稅。如果房地產(chǎn)企業(yè)將分期付款利息沖減財(cái)務(wù)費(fèi)用，在計(jì)算繳納土地增值稅時(shí)應(yīng)當(dāng)相應(yīng)調(diào)增收入。9、車(chē)庫(kù)或車(chē)位以租代售收入是否要計(jì)入房地產(chǎn)銷(xiāo)售收入計(jì)征土地增值稅？不涉及權(quán)屬轉(zhuǎn)移的應(yīng)認(rèn)定為租賃，其收入不征收土地增值稅，同時(shí)相應(yīng)的成本費(fèi)

24、用不予扣除。10、如以租代售車(chē)位開(kāi)具的銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票，是否計(jì)入房地產(chǎn)銷(xiāo)售收入計(jì)征土地增值稅？錯(cuò)開(kāi)發(fā)票的應(yīng)予糾正。11、“售后返租”應(yīng)如何確認(rèn)收入？我省規(guī)定：?jiǎn)挝缓蛡€(gè)人采取優(yōu)惠方式銷(xiāo)售房地產(chǎn)，同時(shí)采取優(yōu)惠方式要求購(gòu)房者將所購(gòu)房地產(chǎn)無(wú)償或低價(jià)交給其（或者其關(guān)聯(lián)方）使用一段時(shí)間,其實(shí)質(zhì)是銷(xiāo)售方獲取了與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益。對(duì)以此方式銷(xiāo)售房地產(chǎn)的行為，應(yīng)按照中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第五條規(guī)定,以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部?jī)r(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益作為轉(zhuǎn)讓收入，依法計(jì)征土地增值稅。如轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)價(jià)款以外的有關(guān)經(jīng)濟(jì)利益無(wú)法確認(rèn)的，應(yīng)根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)的通知（國(guó)稅發(fā)200991號(hào)）第三十四條第五款規(guī)

25、定判斷其轉(zhuǎn)讓收入是否明顯偏低，對(duì)價(jià)格明顯偏低且無(wú)正當(dāng)理由的，實(shí)行核定征收。12、如何確認(rèn)房地產(chǎn)銷(xiāo)售價(jià)格明顯偏低？“轉(zhuǎn)讓價(jià)格明顯偏低”是指申報(bào)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格低于當(dāng)月相鄰相近同類(lèi)房地產(chǎn)平均銷(xiāo)售價(jià)格的10%。如當(dāng)月無(wú)銷(xiāo)售價(jià)格的應(yīng)按照上月同類(lèi)房地產(chǎn)平均銷(xiāo)售價(jià)格計(jì)算；無(wú)上月平均銷(xiāo)售價(jià)格的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可按評(píng)估價(jià)格判定其轉(zhuǎn)讓價(jià)格是否明顯偏低。對(duì)以下情形的價(jià)格應(yīng)視為公允價(jià)值，而不視為明顯偏低：法院判定的轉(zhuǎn)讓價(jià)格；以公開(kāi)拍賣(mài)方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的價(jià)格；政府物價(jià)部門(mén)確定的轉(zhuǎn)讓價(jià)格；經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)定的其他合理情形。13、在計(jì)算土地增值稅時(shí)，對(duì)關(guān)聯(lián)交易是否應(yīng)進(jìn)行調(diào)整？稅收征收管理法規(guī)定：“企業(yè)或者外國(guó)企業(yè)在中國(guó)境內(nèi)設(shè)立的

26、從事生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)的機(jī)構(gòu)、場(chǎng)所與其關(guān)聯(lián)企業(yè)之間的業(yè)務(wù)往來(lái)，應(yīng)當(dāng)按照獨(dú)立企業(yè)之間的業(yè)務(wù)往來(lái)收取或者支付價(jià)款、費(fèi)用；不按照獨(dú)立企業(yè)之間的業(yè)務(wù)往來(lái)收取或者支付價(jià)款、費(fèi)用，而減少其應(yīng)納稅的收入或者所得額的，稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)進(jìn)行合理調(diào)整?！眹?guó)稅發(fā)200991號(hào)文件規(guī)定：“在審核收入和扣除項(xiàng)目時(shí)，應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注關(guān)聯(lián)企業(yè)交易是否按照公允價(jià)值和營(yíng)業(yè)常規(guī)進(jìn)行業(yè)務(wù)往來(lái)?！备鶕?jù)上述規(guī)定，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)因關(guān)聯(lián)交易多確認(rèn)或者少確認(rèn)收入和扣除項(xiàng)目的，應(yīng)當(dāng)相應(yīng)予以調(diào)增或調(diào)減。14、分期收款的外幣收入如何折合人民幣？依照細(xì)則規(guī)定，對(duì)于取得的收入為外國(guó)貨幣的，以取得收入當(dāng)天或當(dāng)月一日國(guó)家公布的市場(chǎng)匯價(jià)折合人民幣，據(jù)以計(jì)算土地增值稅稅額。對(duì)于

27、以分期收款形式取得的外幣收入，也應(yīng)按實(shí)際收款日或收款當(dāng)月一日國(guó)家公布的市場(chǎng)匯價(jià)折合人民幣。三、扣除項(xiàng)目之一：取得土地使用權(quán)所支付的金額（一）基本規(guī)定取得土地使用權(quán)所支付的金額包括納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。取得土地使用權(quán)支付的地價(jià)款具體為：以出讓方式（協(xié)議、招標(biāo)、拍賣(mài)等方式）取得土地使用權(quán)的，為支付的土地出讓金；以行政劃撥方式取得土地使用權(quán)的，為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時(shí)按規(guī)定補(bǔ)交的出讓金；以轉(zhuǎn)讓方式得到土地使用權(quán)的，為支付的地價(jià)款。按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用，是在取得土地使用權(quán)過(guò)程中辦理有關(guān)手續(xù)，按規(guī)定繳納的有關(guān)登記、過(guò)戶手續(xù)費(fèi)。（二）常見(jiàn)問(wèn)題1、房地產(chǎn)企業(yè)取

28、得土地使用權(quán)環(huán)節(jié)支付的契稅能否加計(jì)扣除？根據(jù)國(guó)稅函2010220號(hào)文件的規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為取得土地使用權(quán)所支付的契稅，應(yīng)視同“按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用”，計(jì)入“取得土地使用權(quán)所支付的金額”中扣除，即允許作為加計(jì)扣除的計(jì)算。2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)逾期開(kāi)發(fā)繳納的土地閑置費(fèi)能否計(jì)入地價(jià)扣除？根據(jù)國(guó)稅函2010220號(hào)文件的規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)逾期開(kāi)發(fā)繳納的土地閑置費(fèi)不得扣除。3、成片受讓、分期開(kāi)發(fā)的土地如何分?jǐn)偟貎r(jià)？細(xì)則規(guī)定：納稅人成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開(kāi)發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，其扣除項(xiàng)目金額的確定可按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例計(jì)算分?jǐn)?，或按建筑面積計(jì)算分?jǐn)?，也可按稅?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的其他方

29、式計(jì)算分?jǐn)?。?guó)稅函1999112號(hào)文件規(guī)定：根據(jù)土地增值稅立法精神，細(xì)則第九條的“總面積”是指可轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的土地總面積。在土地開(kāi)發(fā)中，因道路、綠化等公共設(shè)施用地是不能轉(zhuǎn)讓的，按細(xì)則第七條規(guī)定，這些不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施的費(fèi)用是計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目。因此，在計(jì)算轉(zhuǎn)讓土地的增值額時(shí)，按實(shí)際轉(zhuǎn)讓土地的面積占可轉(zhuǎn)讓土地總面積來(lái)計(jì)算分?jǐn)偅矗嚎赊D(zhuǎn)讓土地面積為開(kāi)發(fā)土地總面積減除不能轉(zhuǎn)讓的公共設(shè)施用地面積后的剩余面積。（注：可轉(zhuǎn)讓土地總面積的規(guī)定有問(wèn)題，應(yīng)去掉“可轉(zhuǎn)讓”，參見(jiàn)公共配套設(shè)施費(fèi)的處理。）4、不同類(lèi)型房地產(chǎn)（指不同類(lèi)型開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，下同）如何分?jǐn)偟貎r(jià)？同一房地產(chǎn)項(xiàng)目中建設(shè)不同類(lèi)型房地產(chǎn)的，按該

30、類(lèi)型房地產(chǎn)建筑面積占全部建筑面積的比例分?jǐn)側(cè)〉猛恋厥褂脵?quán)所支付的金額和土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“土地成本”）。但是對(duì)占地相對(duì)獨(dú)立的不同類(lèi)型房地產(chǎn)，應(yīng)按該類(lèi)型房地產(chǎn)實(shí)際占地面積占該項(xiàng)目全部占地面積的比例計(jì)算分?jǐn)偼恋爻杀?。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按銷(xiāo)售收入配比扣除地價(jià)或者將同一地塊人為劃分為不同價(jià)格計(jì)算扣除地價(jià)的，在計(jì)算土地增值稅時(shí)應(yīng)按上述規(guī)定予以調(diào)整。5、對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)接受投資的土地如何確定取得土地使用權(quán)所支付的金額？根據(jù)財(cái)稅200621號(hào)文件的規(guī)定，對(duì)納稅人將土地投資于房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)按規(guī)定征收土地增值稅，因此，房地產(chǎn)企業(yè)可按投資環(huán)節(jié)的評(píng)估價(jià)（計(jì)征土地增值稅時(shí)確認(rèn)的公允價(jià)值）確定取得土地使用權(quán)所支付的金

31、額。財(cái)稅2002191號(hào)文件規(guī)定：“以無(wú)形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤(rùn)分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征收營(yíng)業(yè)稅?！币虼?，納稅人接受土地投資時(shí)是不能取得正式發(fā)票的。在申報(bào)扣除時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)可將土地評(píng)估報(bào)告和投資協(xié)議等文件作為合法有效憑證。6、對(duì)非房地產(chǎn)企業(yè)接受投資的土地如何確定取得土地使用權(quán)所支付的金額？財(cái)稅199548號(hào)文件規(guī)定：“對(duì)于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營(yíng)的，投資、聯(lián)營(yíng)的一方以土地（房地產(chǎn)）作價(jià)入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營(yíng)條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)中時(shí)，暫免征收土地增值稅。對(duì)投資、聯(lián)營(yíng)企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。”對(duì)于接受投資方如何確定取得土地使用權(quán)所支付

32、的金額，存在三種不同的觀點(diǎn)：第一種觀點(diǎn)：條例規(guī)定，計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目包括取得土地使用權(quán)所“支付”的金額。因?yàn)榻邮芡顿Y方未“支付”，因此，取得土地使用權(quán)所支付的金額應(yīng)確認(rèn)為0。第二種觀點(diǎn)：如果投資環(huán)節(jié)免稅，那么土地的計(jì)稅成本應(yīng)當(dāng)延續(xù)，即接受投資方應(yīng)當(dāng)以前手（投資方）取得土地使用權(quán)時(shí)所“支付”的金額作為本方取得土地使用權(quán)所支付的金額。第三種觀點(diǎn)：對(duì)于投資環(huán)節(jié)的土地增值，稅法規(guī)定是免稅的，如果此后再對(duì)這部分增值征稅，免稅規(guī)定將失去意義。因此，接受投資方應(yīng)按投資環(huán)節(jié)的評(píng)估價(jià)（計(jì)征土地增值稅時(shí)確認(rèn)的公允價(jià)值）確定土地使用權(quán)所支付的金額。我們認(rèn)為，第一種觀點(diǎn)極不合理，會(huì)造成接受投資方稅負(fù)畸高，因此不予考

33、慮。第二種意見(jiàn)相對(duì)中庸，但也會(huì)讓接受投資方為投資方享受的“免稅”買(mǎi)單，使“免稅”等同于“不征稅”，造成稅負(fù)的不合理轉(zhuǎn)移。第三種意見(jiàn)符合稅法原理且有利于納稅人，但也可能造成土地增值稅大量流失。第二種意見(jiàn)和第三種意見(jiàn)各有利弊，綜合各種因素考慮，建議主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)采用第二種意見(jiàn)。7、對(duì)因企業(yè)合并、分立等資產(chǎn)重組活動(dòng)取得的土地，應(yīng)如何確定取得土地使用權(quán)所支付的金額？對(duì)于在企業(yè)合并、分立等資產(chǎn)重組活動(dòng)中發(fā)生的土地權(quán)屬轉(zhuǎn)移，如果前手已按規(guī)定繳納土地增值稅，那么后手可按取得土地時(shí)的評(píng)估價(jià)（計(jì)征土地增值稅時(shí)確認(rèn)的公允價(jià)值）確定取得土地使用權(quán)所支付的金額；如果前手免稅或不征稅，那么土地的計(jì)稅成本應(yīng)當(dāng)延續(xù)，即接受

34、土地方應(yīng)當(dāng)以前手取得土地使用權(quán)時(shí)所支付的金額作為本方取得土地使用權(quán)所支付的金額。8、對(duì)納稅人從政府取得的土地返還款在計(jì)算繳納土地增值稅時(shí)，是否應(yīng)當(dāng)從“取得土地使用權(quán)所支付的金額”中扣除？取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。在計(jì)算土地增值稅時(shí)，取得土地使用權(quán)支付的地價(jià)款，應(yīng)以納稅人實(shí)際支付的土地出讓金，減去因受讓該宗土地政府以財(cái)政返還、獎(jiǎng)勵(lì)等形式支付給納稅人的經(jīng)濟(jì)利益后的余額予以確認(rèn)。四、扣除項(xiàng)目之二：開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本（一）基本規(guī)定細(xì)則規(guī)定：開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“開(kāi)發(fā)成本”）包括：1、土地征用及

35、拆遷補(bǔ)償費(fèi)：含土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動(dòng)力安置費(fèi)及有關(guān)地上地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С觥仓脛?dòng)遷用房支出等）2、前期工程費(fèi)（包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測(cè)繪、“三通一平”通水、通電、通路、平整地面等支出。3、建筑安裝工程費(fèi)：是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi)，納稅人自己建房所發(fā)生列入開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程施工圖預(yù)算內(nèi)的各種建筑安裝工程費(fèi)用。4、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)：包括開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。5、公共設(shè)施配套費(fèi)：包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)公共設(shè)施發(fā)生的支出，如建造開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)的居委會(huì)、派出所、幼兒園、學(xué)校、公共廁所等設(shè)施

36、的支出。6、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用：是指納稅人內(nèi)部獨(dú)立核算單位直接組織管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤消等）。（二）常見(jiàn)問(wèn)題1、土地征用和拆遷補(bǔ)償費(fèi)在計(jì)算土地增值稅時(shí)如何計(jì)算分?jǐn)傊敛煌?lèi)型房地產(chǎn)？細(xì)則規(guī)定，土地征用和拆遷補(bǔ)償費(fèi)屬于開(kāi)發(fā)成本。但是我們認(rèn)為，土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)是為取得土地使用權(quán)而付出的代價(jià)。在土地征用和拆遷階段，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行為尚未開(kāi)始，因此不應(yīng)當(dāng)將土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)直接歸屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本，而應(yīng)當(dāng)先在取得土地使用權(quán)所支付的金額中歸集，然后根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目占用土地情況，分?jǐn)傊练康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，并進(jìn)一步分?jǐn)傊敛煌?lèi)型房地產(chǎn)。對(duì)

37、于房地產(chǎn)企業(yè)以貨幣形式支付的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)可直接確認(rèn)為取得土地使用權(quán)所支付的金額，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)以開(kāi)發(fā)產(chǎn)品形式（拆一還一）支付的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)，可先預(yù)估價(jià)值計(jì)入土地使用權(quán)所支付的金額，待開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的公允價(jià)值確定后再對(duì)前期計(jì)入土地使用權(quán)所支付的金額進(jìn)行調(diào)整。2、房地產(chǎn)企業(yè)支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)是否應(yīng)取得發(fā)票？如果拆遷行為屬于政府收回土地使用權(quán)行為（縣級(jí)以上地方人民政府出具收回土地使用權(quán)文件或者土地管理部門(mén)報(bào)經(jīng)縣級(jí)以上地方人民政府同意后由該土地管理部門(mén)出具收回土地使用權(quán)文件），那么對(duì)被拆遷方取得的補(bǔ)償收入應(yīng)當(dāng)不征收營(yíng)業(yè)稅。對(duì)不屬于營(yíng)業(yè)稅征稅范圍的不需要取得發(fā)票，房地產(chǎn)企業(yè)以拆遷協(xié)議和相關(guān)自制原始

38、憑證入賬即可。如果拆遷行為屬于非政府行為（或者不能按規(guī)定提供前述文件），那么對(duì)被拆遷方取得的補(bǔ)償收入應(yīng)當(dāng)征收營(yíng)業(yè)稅，房地產(chǎn)企業(yè)在支付拆遷補(bǔ)償款的同時(shí)應(yīng)取得正式發(fā)票。3、開(kāi)發(fā)成本（剔除土地征用和拆遷補(bǔ)償費(fèi)）應(yīng)如何計(jì)算分?jǐn)傊敛煌?xiàng)目（或分期項(xiàng)目）？國(guó)稅發(fā)2006187號(hào)文件規(guī)定：屬于多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目共同的成本費(fèi)用，應(yīng)按清算項(xiàng)目可售建筑面積占多個(gè)項(xiàng)目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計(jì)算確定清算項(xiàng)目的扣除金額。4、開(kāi)發(fā)成本（剔除土地征用和拆遷補(bǔ)償費(fèi)）應(yīng)如何計(jì)算分?jǐn)傊敛煌?lèi)型房地產(chǎn)？同一房地產(chǎn)項(xiàng)目中建設(shè)的不同類(lèi)型房地產(chǎn)應(yīng)分?jǐn)偟那捌诠こ藤M(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用，應(yīng)按

39、以下原則處理：第一，房地產(chǎn)企業(yè)能夠準(zhǔn)確核算的不同類(lèi)型房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)成本應(yīng)當(dāng)直接歸集至不同類(lèi)型房地產(chǎn)；第二，納稅人未分開(kāi)核算不能直接歸集至不同類(lèi)型房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)成本，原則上按照不同類(lèi)型房地產(chǎn)的建筑面積占總建筑面積比例分?jǐn)偅{稅人因特殊情況（如某種類(lèi)型的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品樓層較高、裝修費(fèi)用較大等原因）提出其他合理分配方案的，經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)核實(shí)后，可予以采納。屬于多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目共同的成本費(fèi)用，應(yīng)按清算項(xiàng)目建筑面積占多個(gè)項(xiàng)目總建筑面積的比例或其他合理的方法，計(jì)算確定清算項(xiàng)目的扣除金額。5、開(kāi)發(fā)成本應(yīng)避免“重復(fù)扣除”的情形有哪些？如果土地的征用和拆遷補(bǔ)償是由政府或他人承擔(dān)的，納稅人是在已征用和拆遷好的土地上進(jìn)行開(kāi)發(fā)的

40、，則這部分支出已體現(xiàn)在納稅人取得土地使用權(quán)所支付的金額中，不允許再列入開(kāi)發(fā)成本重復(fù)計(jì)算扣除。如果納稅人取得的是已經(jīng)進(jìn)行了土地開(kāi)發(fā)的“熟地”，即已搞好“三通一平”，則前期工程費(fèi)已體現(xiàn)在納稅人取得土地使用權(quán)所支付的金額中，這部分的前期工程費(fèi)在納稅人的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本中就不允許扣除。如公共配套設(shè)施項(xiàng)目是由政府投資完成的，則納稅人在計(jì)算開(kāi)發(fā)成本時(shí)不得扣除這一塊支出。如果納稅人的行政管理部門(mén)（總部）為管理和組織經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的管理費(fèi)用，應(yīng)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用中扣除，不應(yīng)計(jì)入“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用”在此扣除。6、納稅人申報(bào)扣除項(xiàng)目時(shí)，對(duì)扣除憑證有什么具體要求？參照營(yíng)業(yè)稅細(xì)則規(guī)定：支付給境內(nèi)單位或者個(gè)人的款項(xiàng)，且該單位或

41、者個(gè)人發(fā)生的行為屬于營(yíng)業(yè)稅或者增值稅征收范圍的，以該單位或者個(gè)人開(kāi)具的發(fā)票為合法有效憑證；支付的行政事業(yè)性收費(fèi)或者政府性基金，以開(kāi)具的財(cái)政票據(jù)為合法有效憑證；支付給境外單位或者個(gè)人的款項(xiàng)，以該單位或者個(gè)人的簽收單據(jù)為合法有效憑證，稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)簽收單據(jù)有疑義的，可以要求其提供境外公證機(jī)構(gòu)的確認(rèn)證明；不屬于上述三種情形的，應(yīng)提供合同、協(xié)議和其他自制原始憑證。7、房地產(chǎn)企業(yè)申報(bào)的開(kāi)發(fā)成本不實(shí)的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)如何處理？細(xì)則規(guī)定：提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)，是指納稅人在納稅申報(bào)時(shí)不據(jù)實(shí)提供扣除項(xiàng)目金額的行為。提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)的，應(yīng)由評(píng)估機(jī)構(gòu)按照房屋重置成本價(jià)乘以成新度折扣率計(jì)算的房屋成本價(jià)和取得土地使用權(quán)

42、時(shí)的基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行評(píng)估。稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)評(píng)估價(jià)格確定扣除項(xiàng)目金額。國(guó)稅發(fā)200991號(hào)文件規(guī)定，納稅人“申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低，又無(wú)正當(dāng)理由的”可實(shí)行核定征收土地增值稅。土地增值稅的計(jì)稅依據(jù)稅為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額，如果納稅人申報(bào)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本明顯偏高，則必然造成其申報(bào)的增值額明顯偏低，即計(jì)稅依據(jù)明顯偏低。因此，對(duì)納稅人申報(bào)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本明顯偏高且無(wú)正當(dāng)理由的，應(yīng)當(dāng)納入土地增值稅核定征收范圍。國(guó)稅發(fā)2006187號(hào)文件規(guī)定：“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用的憑證或資料不符合清算要求或不實(shí)的，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可參照當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)工程造價(jià)管

43、理部門(mén)公布的建安造價(jià)定額資料，結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素，核定上述四項(xiàng)開(kāi)發(fā)成本的單位面積金額標(biāo)準(zhǔn)，并據(jù)以計(jì)算扣除。具體核定方法由省稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。”蘇地稅發(fā)201153號(hào)文件進(jìn)一步明確：“各市縣地稅局應(yīng)參照當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)工程造價(jià)管理部門(mén)公布的建筑安裝和建筑材料市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)格，制定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本參考標(biāo)準(zhǔn)，并根據(jù)市場(chǎng)變化情況適時(shí)進(jìn)行調(diào)整。對(duì)納稅人申報(bào)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本明顯偏高的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人報(bào)送該項(xiàng)目工程決算審計(jì)報(bào)告或工程結(jié)算審核報(bào)告；對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本明顯偏高且無(wú)正當(dāng)理由的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)依據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本參考標(biāo)準(zhǔn)核定扣除，情節(jié)嚴(yán)重的，按規(guī)定移交稅務(wù)稽查部門(mén)處理。對(duì)扣除憑證及資料不完整、不規(guī)范、不

44、真實(shí)的，比照上述辦法處理?！?、公共設(shè)施配套費(fèi)如何計(jì)算扣除？根據(jù)國(guó)稅發(fā)2006187號(hào)文件的規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)建造的與清算項(xiàng)目配套的居委會(huì)和派出所用房、會(huì)所、停車(chē)場(chǎng)（庫(kù)）、物業(yè)管理場(chǎng)所、變電站、熱力站、水廠、文體場(chǎng)館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施，按以下原則處理：建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費(fèi)用可以扣除；建成后無(wú)償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營(yíng)利性社會(huì)公共事業(yè)的，其成本、費(fèi)用可以扣除；建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計(jì)算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用。細(xì)則規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本包括公共配套設(shè)施費(fèi)，根據(jù)上述規(guī)定，建造公共配套設(shè)施發(fā)生的費(fèi)用應(yīng)當(dāng)直接歸集至房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本并分?jǐn)傊敛煌?/p>

45、類(lèi)型房地產(chǎn)，而不需要作為獨(dú)立開(kāi)發(fā)產(chǎn)品核算歸集成本、費(fèi)用（包括占用的土地成本以及相關(guān)開(kāi)發(fā)成本和費(fèi)用等，下同）。但是我們認(rèn)為，根據(jù)國(guó)稅發(fā)2006187號(hào)文件的規(guī)定，公共配套設(shè)施建成后，產(chǎn)權(quán)不屬于全體業(yè)主，也未無(wú)償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營(yíng)利性社會(huì)公共事業(yè)，也未有償轉(zhuǎn)讓的，建造公共配套設(shè)施發(fā)生的成本、費(fèi)用在計(jì)算土地增值稅時(shí)不得扣除。如果納稅人存在不得扣除的公共配套設(shè)施費(fèi)，但未將公共配套設(shè)施作為獨(dú)立的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品核算歸集成本、費(fèi)用，那么在計(jì)算土地增值稅時(shí)將無(wú)法確定不得扣除的金額。因此，對(duì)于公共配套設(shè)施，應(yīng)當(dāng)先作為獨(dú)立開(kāi)發(fā)產(chǎn)品核算歸集成本、費(fèi)用，然后在計(jì)算繳納土地增值稅時(shí)分從兩步進(jìn)行處理：第一，先剔除

46、按規(guī)定不得扣除的公共配套設(shè)施費(fèi)；第二，將剩余可扣除的公共配套設(shè)施費(fèi)中的不可售部分的成本、費(fèi)用，用合理的方法分?jǐn)傊敛煌?lèi)型房地產(chǎn)（分?jǐn)倢?duì)象包括可售的公共配套設(shè)施）。項(xiàng)目規(guī)劃范圍之外的公共配套設(shè)施，除合同明確約定以項(xiàng)目換土地的以外，其開(kāi)發(fā)成本、費(fèi)用一律不予扣除。9、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建造的人防工程能否計(jì)入開(kāi)發(fā)成本予以扣除？人防工程的使用權(quán)和收益權(quán)無(wú)償移交給業(yè)主的，按照公共配套設(shè)施費(fèi)的規(guī)定扣除。人防工程的使用權(quán)和收益權(quán)未無(wú)償移交給業(yè)主的，其相關(guān)成本、費(fèi)用不予扣除。房地產(chǎn)企業(yè)繳納的人防工程易地建設(shè)費(fèi)準(zhǔn)予扣除（不得加計(jì)扣除）。無(wú)償移交給業(yè)主的要求：在相關(guān)主流媒體上公示；有無(wú)償移交的協(xié)議。10、房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生

47、的售樓處和樣板房裝修費(fèi)用能否計(jì)入開(kāi)發(fā)成本？對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)售樓處等營(yíng)銷(xiāo)設(shè)施和樣板房的裝修費(fèi)用，應(yīng)計(jì)入銷(xiāo)售費(fèi)用，不得計(jì)入開(kāi)發(fā)成本。11、房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售裝修后的房屋（不含樣板房），其裝修費(fèi)用是否允許扣除？根據(jù)國(guó)稅發(fā)2006187號(hào)文件的規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售已裝修的房屋（不含樣板房），其裝修費(fèi)用可以計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本。凡以建筑物或構(gòu)筑物為載體，移動(dòng)后會(huì)引起性質(zhì)、形狀改變或者功能受損的裝修裝飾物支出（即裝飾后構(gòu)成不動(dòng)產(chǎn)的部分），可以作為開(kāi)發(fā)成本計(jì)算扣除。上述之外的其他裝飾裝修支出，一律不得作為開(kāi)發(fā)成本計(jì)算扣除。12、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)生的預(yù)提費(fèi)用，能否計(jì)算扣除？根據(jù)國(guó)稅發(fā)2006187號(hào)文件的規(guī)定，

48、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)生的預(yù)提費(fèi)用不予扣除。根據(jù)國(guó)稅發(fā)200991號(hào)文件規(guī)定，在土地增值稅清算中，計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，其實(shí)際發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法憑據(jù)的不得扣除?？鄢?xiàng)目金額中所歸集的各項(xiàng)成本和費(fèi)用，必須是實(shí)際發(fā)生的。需要注意的是，預(yù)提費(fèi)用實(shí)際發(fā)生且取得合法有效憑證后，可根據(jù)支出項(xiàng)目按規(guī)定計(jì)入相關(guān)成本費(fèi)用，并計(jì)算扣除。房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生的其他具有不確定性的支出，或者尚未實(shí)際發(fā)生的支出，或者尚未取得合法有效憑證的支出，按照上述原則處理。13、房地產(chǎn)企業(yè)扣留的質(zhì)量保證金能否計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本？國(guó)稅函2010220號(hào)文件規(guī)定：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在工程竣工驗(yàn)收后，根據(jù)合同約定，扣留一定比例的工程款，作為開(kāi)發(fā)

49、項(xiàng)目的質(zhì)量保證金，該質(zhì)量保證金應(yīng)在一定時(shí)間內(nèi)支付。因此，在計(jì)算土地增值稅時(shí)，對(duì)竣工結(jié)算后，甲方扣款，但乙方對(duì)該部分扣款已開(kāi)具發(fā)票的，按扣留的質(zhì)保金全額扣除；未開(kāi)具發(fā)票的，扣留的質(zhì)保金不得計(jì)算扣除。五、扣除項(xiàng)目之三：開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用（一）基本規(guī)定開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用（以下簡(jiǎn)稱(chēng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用）包括銷(xiāo)售費(fèi)用、管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用。根據(jù)現(xiàn)行財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度的規(guī)定，三項(xiàng)費(fèi)用作為期間費(fèi)用，直接計(jì)入當(dāng)期損益，不按成本核算對(duì)象進(jìn)行分?jǐn)?。故作為土地增值稅扣除?xiàng)目的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用，不按納稅人房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用進(jìn)行扣除，而是按下列標(biāo)準(zhǔn)扣除：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用之一的財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡

50、能夠按轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偅⒛芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過(guò)商業(yè)銀行同類(lèi)同期貸款利率計(jì)算的金額。除利息支出以外的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用按取得土地使用權(quán)支付的金額及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本之和的5%以內(nèi)（注：我省規(guī)定為5%）予以扣除。凡利息支出不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偦虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，所有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用的扣除按取得土地使用權(quán)支付的金額及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的10%以內(nèi)（注：我省規(guī)定為10%）計(jì)算扣除。（二）常見(jiàn)問(wèn)題1、據(jù)實(shí)扣除利息需要具備哪些條件？據(jù)實(shí)扣除利息支出應(yīng)當(dāng)同時(shí)符合以下條件：能提供金融機(jī)構(gòu)證明（金融機(jī)構(gòu)出具的利息支出憑證）；房地產(chǎn)企業(yè)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)又兼營(yíng)其他生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的，能夠準(zhǔn)確計(jì)

51、算分?jǐn)偢黝?lèi)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的利息支出的；房地產(chǎn)企業(yè)同時(shí)開(kāi)發(fā)兩個(gè)或兩個(gè)以上項(xiàng)目的，能夠按項(xiàng)目準(zhǔn)確計(jì)算分?jǐn)偫⒅С?。?duì)通過(guò)金融機(jī)構(gòu)以外的其它融資渠道借款（譬如向單位拆借資金或向個(gè)人集資等）有利息支出的，視為無(wú)法提供金融機(jī)構(gòu)證明處理。2、房地產(chǎn)企業(yè)全部使用自有資金，沒(méi)有利息支出的，開(kāi)發(fā)費(fèi)用能否按土地成本與開(kāi)發(fā)成本之和的10%計(jì)算扣除？根據(jù)國(guó)稅函2010220號(hào)文件的規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)全部使用自有資金，沒(méi)有利息支出的，開(kāi)發(fā)費(fèi)用可以按土地成本與開(kāi)發(fā)成本之和的10%計(jì)算扣除。3、房地產(chǎn)企業(yè)既有金融機(jī)構(gòu)借款又有其他渠道借款，但其金融機(jī)構(gòu)借款利息支出大于土地成本與開(kāi)發(fā)成本之和的5%的，利息支出能否選擇據(jù)實(shí)扣除？根據(jù)細(xì)則

52、以及國(guó)稅函2010220號(hào)文件的規(guī)定，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除。但其他渠道借款發(fā)生的不能提供金融機(jī)構(gòu)證明的利息支出不得扣除。4、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)既向金融機(jī)構(gòu)借款，又有其他借款的，其房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用能否同時(shí)適用利息支出據(jù)實(shí)扣除和按10%的比例計(jì)算扣除？根據(jù)國(guó)稅函2010220號(hào)文件的規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)既向金融機(jī)構(gòu)借款，又有其他借款的，其房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用不能同時(shí)適用利息支出據(jù)實(shí)扣除和按10%的比例計(jì)算扣除。即選擇利息支出據(jù)實(shí)扣除的，其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用只能按土地成本及開(kāi)發(fā)成本的5%計(jì)算扣除。5、對(duì)計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的利息支出在計(jì)算土地增值稅時(shí)是否允許加計(jì)扣除？國(guó)稅

53、函2010220號(hào)文件規(guī)定：“土地增值稅清算時(shí)，已經(jīng)計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的利息支出，應(yīng)調(diào)整至財(cái)務(wù)費(fèi)用中計(jì)算扣除?！币虼?，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生的利息支出無(wú)論會(huì)計(jì)上如何進(jìn)行處理，在計(jì)算土地增值稅時(shí)都應(yīng)當(dāng)按照利息支出的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理，其計(jì)入開(kāi)發(fā)成本的利息支出應(yīng)當(dāng)從開(kāi)發(fā)成本中調(diào)減，不得列入開(kāi)發(fā)成本加計(jì)扣除。6、向金融機(jī)構(gòu)借款發(fā)生的超標(biāo)準(zhǔn)利息支出能否據(jù)實(shí)扣除？根據(jù)財(cái)稅199548號(hào)文件的規(guī)定，利息的上浮幅度按國(guó)家的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，超過(guò)上浮幅度的部分不允許扣除。對(duì)于超過(guò)貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除。7、利用閑置專(zhuān)項(xiàng)借款對(duì)外投資取得收益應(yīng)如何進(jìn)行處理？根據(jù)國(guó)稅發(fā)200991號(hào)文件的規(guī)定，利用閑置專(zhuān)項(xiàng)借款

54、對(duì)外投資取得收益，其收益應(yīng)當(dāng)沖減利息支出。8、據(jù)實(shí)扣除的利息支出如何計(jì)算分?jǐn)傊敛煌?lèi)型房地產(chǎn)？按規(guī)定允許據(jù)實(shí)扣除的利息支出，應(yīng)當(dāng)計(jì)算分?jǐn)傊敛煌?lèi)型房地產(chǎn)。納稅人利息支出全部計(jì)入財(cái)務(wù)費(fèi)用的，應(yīng)按某一類(lèi)型房地產(chǎn)土地成本與開(kāi)發(fā)成本之和占該房地產(chǎn)項(xiàng)目總土地成本與總開(kāi)發(fā)成本之和的比例計(jì)算該類(lèi)型房地產(chǎn)應(yīng)分?jǐn)偟睦⒅С?。納稅人利息支出部分計(jì)入財(cái)務(wù)費(fèi)用，部分計(jì)入開(kāi)發(fā)成本的，其計(jì)入財(cái)務(wù)費(fèi)用的部分仍按上述方法計(jì)算分?jǐn)傊敛煌?lèi)型房地產(chǎn)，其計(jì)入開(kāi)發(fā)成本的部分可按會(huì)計(jì)核算的金額歸集至不同類(lèi)型房地產(chǎn)，但是納稅人未按企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定準(zhǔn)確計(jì)算計(jì)入開(kāi)發(fā)成本的利息支出的，應(yīng)將計(jì)入開(kāi)發(fā)成本的利息支出調(diào)整至財(cái)務(wù)費(fèi)用中按上述方法一并

55、計(jì)算分?jǐn)傊敛煌?lèi)型房地產(chǎn)。六、扣除項(xiàng)目之四：舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格。（一）基本規(guī)定1、財(cái)稅字199548號(hào)文件規(guī)定：“轉(zhuǎn)讓舊房的，應(yīng)按房屋及建筑物的評(píng)估價(jià)格、取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金作為扣除項(xiàng)目金額計(jì)征土地增值稅?！?、細(xì)則規(guī)定：“舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時(shí)，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的重置成本價(jià)乘以成新度折扣率后的價(jià)格。評(píng)估價(jià)格須經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)。”（重置成本法）（二）常見(jiàn)問(wèn)題1、重置成本價(jià)的具體含義是什么？重置成本價(jià)的含義是，對(duì)舊房及建筑物按轉(zhuǎn)讓時(shí)的建材價(jià)格和人工費(fèi)用計(jì)算，建造同樣面積、同樣層次、

56、同樣結(jié)構(gòu)、同樣建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)的新房及建筑物所需花費(fèi)的成本費(fèi)用，減除折舊后的金額。2、轉(zhuǎn)讓舊房為什么要對(duì)房屋及建筑物進(jìn)行評(píng)估？土地增值稅的實(shí)質(zhì)是對(duì)土地增值征稅，而對(duì)房產(chǎn)增值不征稅。對(duì)轉(zhuǎn)讓舊房征收土地增值稅時(shí)，要求對(duì)房屋建筑物（不含土地）通過(guò)評(píng)估計(jì)算重置成本，是為了剔除房屋建筑物（不含土地）發(fā)生的增值或減值。3、如何區(qū)分新建房和舊房？財(cái)稅字199548號(hào)文件規(guī)定：“新建房是指建成后未使用的房產(chǎn)。凡是已使用一定時(shí)間或達(dá)到一定磨損程度的房產(chǎn)均屬舊房。使用時(shí)間和磨損程度標(biāo)準(zhǔn)可由各省、自治區(qū)、直轄市財(cái)政廳（局）和地方稅務(wù)局具體規(guī)定?！碧K地稅發(fā)（1995）143號(hào)文件規(guī)定：“舊房，是指建成后已交付使用了一定時(shí)間的

57、房產(chǎn)，其使用時(shí)間可掌握在一年以上?！碧K財(cái)稅200745號(hào)文件規(guī)定：“土地增值稅中的舊房，是指已建成并辦理房屋產(chǎn)權(quán)證或取得購(gòu)房發(fā)票的房產(chǎn)以及雖未辦理房屋產(chǎn)權(quán)證但已建成并交付使用的房產(chǎn)。”4、轉(zhuǎn)讓舊房能夠提供評(píng)估價(jià)的，是否需要同時(shí)提供地價(jià)？財(cái)稅字199548號(hào)文件規(guī)定：“轉(zhuǎn)讓舊房的，應(yīng)按房屋及建筑物的評(píng)估價(jià)格、取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金作為扣除項(xiàng)目金額計(jì)征土地增值稅。對(duì)取得土地使用權(quán)時(shí)未支付地價(jià)款或不能提供已支付的地價(jià)款憑據(jù)的，不允許扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額?！?、轉(zhuǎn)讓舊房時(shí)已繳納的契稅可否在計(jì)稅時(shí)扣除的問(wèn)題財(cái)稅字199548號(hào)文件規(guī)定：“對(duì)于個(gè)人購(gòu)入房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，其在購(gòu)入時(shí)已繳納的契稅，在舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)中已包括了此項(xiàng)因素，在計(jì)征土地增值稅時(shí)，不另作為與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金予以扣除?！?、轉(zhuǎn)讓舊房不能提供評(píng)估價(jià)格的，應(yīng)如何計(jì)征土地增值稅？根據(jù)財(cái)稅200621號(hào)文件的規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評(píng)估價(jià)格，但能提供購(gòu)房發(fā)票的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門(mén)確認(rèn)，取得土地使用權(quán)支付的金額和房屋及建筑物的評(píng)估價(jià)格，可按發(fā)票所載金額并從購(gòu)買(mǎi)年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%計(jì)算。對(duì)納稅人購(gòu)房時(shí)繳納的契稅，