典型合院產(chǎn)品

1、1I. 市場(chǎng)背景：高容積率別墅的涌現(xiàn)II. 合院式建筑起源III.合院別墅優(yōu)缺點(diǎn)IV.合院別墅類型及案例2高容積率別墅的涌現(xiàn)p市場(chǎng)背景：獨(dú)棟別墅禁批催生高容積率別墅產(chǎn)品對(duì)于目前別墅用地禁批，別墅居住需求卻有增無(wú)減，別墅禁令成為別墅價(jià)格上漲令，而關(guān)于別墅的容積率及密度，對(duì)于目前的市場(chǎng)而言，高密度別墅似乎已占有市場(chǎng)大部分供應(yīng)份額，從容積率0.8的類獨(dú)棟至1.0容積率的純別墅項(xiàng)目，面對(duì)同等容積率下能產(chǎn)生高溢價(jià)的機(jī)會(huì)，高容積率別墅已成為目前開(kāi)發(fā)商著力探究的課題。l邊界產(chǎn)品涌現(xiàn)邊界產(chǎn)品涌現(xiàn) 和院別墅復(fù)興和院別墅復(fù)興 高容積率別墅能帶來(lái)高容積率及覆蓋率地塊經(jīng)濟(jì)價(jià)值的提升，盡可能多的實(shí)現(xiàn)更多別墅面積，方能使

2、土地價(jià)值最大化。由于獨(dú)棟別墅目前報(bào)批已被禁止，結(jié)果更多的關(guān)注點(diǎn)則從雙拼、聯(lián)排、疊加中尋找平衡，創(chuàng)新型組合方式的邊界產(chǎn)品不斷涌現(xiàn)，其中便包括合院別墅。3p院墅起源：l從規(guī)劃設(shè)計(jì)角度看，中國(guó)自古以來(lái)都是最善于設(shè)計(jì)高密度高品質(zhì)居住產(chǎn)品的國(guó)家，從江南古鎮(zhèn)院落到北京的四合院，均有密度高，空間感大于實(shí)際的特性，此類設(shè)計(jì)手法很顯然是值得今人借鑒的。l傳統(tǒng)合院式住宅空間層次豐富，從街坊至里巷、至院落，再至居住空間、空間由開(kāi)發(fā)逐漸趨于封閉。傳統(tǒng)院落式中國(guó)傳統(tǒng)家居中的生活空間，是居住活動(dòng)的中心場(chǎng)所，有很強(qiáng)的歸屬感和聚合力。在北方地區(qū)多采用此建筑形式，如傳統(tǒng)的北京四合院等。l而如今的院墅住宅，其產(chǎn)品屬性介于獨(dú)棟和聯(lián)

3、排之間的物業(yè)形態(tài)，市場(chǎng)常見(jiàn)的院墅產(chǎn)品多以四聯(lián)、六聯(lián)或多聯(lián)的形式為一體形成組團(tuán)，排布成全圍合或半公共交流空間的院落。產(chǎn)品組合方式思考合院別墅4合院別墅優(yōu)缺點(diǎn)p優(yōu)點(diǎn)：優(yōu)點(diǎn)：l圍合形成的院落空間為鄰里交流創(chuàng)造條件。l封閉的外觀保持了必要的私密性。l院落內(nèi)部可做景觀設(shè)計(jì)，成為休閑場(chǎng)所，營(yíng)造高品質(zhì)居住環(huán)境。l在北方圍合式建筑可以阻擋寒風(fēng)入侵，有利于保溫防寒。p缺點(diǎn)：缺點(diǎn)：l圍合陰角處相鄰的住戶有嚴(yán)重的視線干擾。l圍合陽(yáng)角處的住戶看不到優(yōu)雅的庭院景觀。l院落內(nèi)部可做景觀設(shè)計(jì)，成為休閑場(chǎng)所，營(yíng)造高品質(zhì)居住環(huán)境。l在南方炎熱地區(qū)圍合建筑阻擋風(fēng)的通路，削弱了自然通風(fēng)的效果。5合院別墅類型及案例p合院-聯(lián)排別墅

4、l 泰盈九如溪谷p合院-類獨(dú)棟別墅l麗山國(guó)際l龍湖藍(lán)湖郡p合院-獨(dú)棟別墅 l龍湖悠山郡l納帕爾灣美式獨(dú)棟四合院6p 合院聯(lián)排別墅l 聯(lián)排的聯(lián)結(jié)及設(shè)計(jì)形式，私家庭院面積舒適。院落錯(cuò)落，且多為私密性院落。l 建筑東西面相接，多呈L型或U型，面寬尺度舒適。l 0.8-0.9的理想容積率，比普通聯(lián)排具有更多的景觀性及舒適性。合院-聯(lián)排別墅7p沈陽(yáng) 泰盈九如溪谷 占地面積：45萬(wàn)建筑面積：44萬(wàn)戶均建筑面積：129 （聯(lián)排160-230）容積率：0.9綠化率：60%l園區(qū)規(guī)劃中運(yùn)用了九宮格布局，九組圍合成一個(gè)合院，九個(gè)合院為一個(gè)整園，并形成了一個(gè)個(gè)小單元的“四合院”式聯(lián)排，使交流需求和公共綠化空間得到保

5、證。 合院-聯(lián)排別墅8l整體規(guī)劃呈現(xiàn)出六維格局，宅、院、弄、園、庭、街六度空間層層展現(xiàn)，在突出私密性同時(shí)，又使園區(qū)富于韻律變化 l泰盈九如溪谷成功回歸中華院落精神，使其具有傳統(tǒng)別墅不可比擬的向心力與凝聚力。十余人家圍合出的歸屬感與領(lǐng)域感，終結(jié)了別墅“別處生活”的孤獨(dú)感。 l以23層的現(xiàn)代風(fēng)格聯(lián)排別墅建筑滿足現(xiàn)代人的居住要求，以開(kāi)放式的圍合院落闡釋四合院式聯(lián)排的友居情意。 合院-聯(lián)排別墅9合院-類獨(dú)棟別墅p 合院-類獨(dú)棟別墅l 類獨(dú)棟別墅的聯(lián)結(jié)及設(shè)計(jì)形式，中央大庭院近600平米，且私家庭院面積舒適，院落錯(cuò)落，且多為私密性院落。l 建筑構(gòu)建局部相接，露臺(tái)面積及尺度舒適，建筑自身設(shè)計(jì)錯(cuò)落有致。10合

6、院-類獨(dú)棟別墅p青島即墨 麗山國(guó)際項(xiàng)目（七合院美墅）建筑設(shè)計(jì)：上海筑合建筑設(shè)計(jì)事務(wù)所組團(tuán)占地面積：2700組團(tuán)建筑面積：1690戶均建筑面積：240容積率：0.63綠化率：30%11合院-類獨(dú)棟別墅l地下層12合院-類獨(dú)棟別墅l一層13合院-類獨(dú)棟別墅l二層14合院-類獨(dú)棟別墅l三層p 十二合院l 上海龍湖藍(lán)湖郡 龍湖的創(chuàng)新十二合院一經(jīng)推出，市場(chǎng)反應(yīng)良好，相對(duì)同區(qū)域產(chǎn)品，具有較高的溢價(jià)能力，其合院組團(tuán)利用了堆土抬高地勢(shì)，這樣其地下室的實(shí)際高度仍在地面之上，避免了傳統(tǒng)地下室潮濕、采光通風(fēng)差的問(wèn)題；并且，可由下沉式庭院直接入戶，從而實(shí)現(xiàn)雙首層、雙入戶。 建筑設(shè)計(jì)：美國(guó) Bassenian/Lago

7、ni Architects 組團(tuán)占地面積：34.7萬(wàn)組團(tuán)建筑面積：50萬(wàn)戶均建筑面積：250容積率：1.44綠化率：35%CCDDEEFFGGHH合院-類獨(dú)棟別墅16l缺點(diǎn)：院落間整體建筑間距較?。?2米），私密性受到一定影響，并且由于建筑的圍合，導(dǎo)致部分戶型以東西朝向?yàn)橹鳎‵型），南面采光口較小，觀景面較小，在銷售過(guò)程中，客戶產(chǎn)生抗性較多。合院-類獨(dú)棟別墅17合院-獨(dú)棟別墅p 合院-獨(dú)棟別墅l 準(zhǔn)類獨(dú)棟別墅的存在模式，如無(wú)建筑規(guī)范要求或報(bào)批限制，去掉建筑構(gòu)件，則為實(shí)際型獨(dú)立別墅l 建筑東西面均不相接，建筑連接尺度理想18p重慶龍湖悠山郡建筑設(shè)計(jì)：美國(guó) Made& Make Architect

8、s 深圳華匯設(shè)計(jì)有限公司組團(tuán)占地面積：2800組團(tuán)建筑面積：1960戶均建筑面積：280容積率：0.67綠化率：33%悠山郡的七合院有7個(gè)獨(dú)棟別墅組成，不但給人7個(gè)獨(dú)棟（并非7個(gè)聯(lián)排）別墅的印象，而且各獨(dú)棟別墅之間的間隙客觀上相對(duì)封閉的內(nèi)部公共院落預(yù)留下與外部空間聯(lián)系的視覺(jué)走廊，達(dá)成“內(nèi)”與“外”的溝通。合院-獨(dú)棟別墅19p每個(gè)合院別墅由7棟獨(dú)立別墅組成，采用了子母樓的設(shè)計(jì)方式，其中母樓為每棟別墅的生活主體，共為3層，子樓則承載分立于主體之外的生活空間，為12層。別墅之間子樓相連，而母樓分開(kāi)，這樣可使每棟別墅從外觀上看更近似獨(dú)立，而實(shí)際上卻獲得了聯(lián)排別墅的容積率。p每個(gè)合院中包含7棟別墅，其中又含有3種不同的戶型，戶型的不同使得外立面的處理不會(huì)千篇一律。當(dāng)合院別墅無(wú)間距地旋轉(zhuǎn)或?qū)ΨQ地拼接生長(zhǎng)形成，那么總體上就獲得了空間及外形各異、獨(dú)特和統(tǒng)一兼容的歐洲鎮(zhèn)落形態(tài)。合院-獨(dú)棟別墅20合院-獨(dú)棟別墅21p 美式獨(dú)棟四合院 每戶