湖南衡陽商業(yè)執(zhí)行方案(修訂版)范文

1、項目商業(yè)執(zhí)行方案一、項目商業(yè)定位社區(qū)配套商業(yè)，以滿足項目業(yè)主與周邊居民吃、喝、玩、購等一站式消費為己任。二、區(qū)域客戶分析項目商業(yè)以周邊居民為主力消費人群，伴隨政府對來雁新城整體規(guī)劃的實施，項目周邊的人居環(huán)境將得到進一步改善，外來人口消費比例也將不斷提升，項目商業(yè)未來前景較好， 但當前市場有待培育。三、區(qū)域市場分析1、項目地處來雁新城核心區(qū)域，但由于政府對來雁新城整體規(guī)劃還未實施，項目周邊 商業(yè)環(huán)境目前較差， 且商業(yè)氛圍嚴重不足， 區(qū)域商業(yè)市場有待培養(yǎng)， 本項目商業(yè)環(huán)境有待升 級。2、伴隨項目住宅持續(xù)銷售與新業(yè)主入住，以及外來人口的不斷遷入，項目業(yè)主及周邊 居民對商業(yè)配套的需求日益強烈，本項目商

2、業(yè)價值提升存在一定的利好空間。3、由于項目商業(yè)定位為社區(qū)配套商業(yè)，加上受物業(yè)條件限制，通過招商的品牌能級較 弱，故項目商業(yè)應以銷售為主，招商輔助銷售，開發(fā)商自持價值不高。4、項目商業(yè)盡管存在一定的利好條件，但由于項目商業(yè)物業(yè)條件及項目商業(yè)形象包裝 嚴重不足，這將不利于后期項目商業(yè)的招商與銷售工作開展，更不利于商業(yè)價值提升。四、項目推廣思路 A目標任務內容目標商鋪招商爭取截止至2014年10月1日前完成階段招商目標的80%銷售均價1F: 11500 元/ 譏 2F: 4500 元/ m2銷售面積5000 m銷售金額40, 000, 000 元注：銷售任務考評周期設定為6個月，即2014年10月1

3、日-2015年3月31日。B商鋪分割詳見鋪位劃分調整1、2，請工程部結合建議對規(guī)劃設計圖紙、商鋪號與相應面積進 行調整，并安排專人到房管局進行溝通與意見確認，待正式確認后由營銷部制定商鋪銷售最低價格表與商鋪銷售對外價格表，建議在2014年9月15日完成上述工作。C目標分解月份商鋪銷售面積完成比例101000 m220%11750 m15%12750 m15%1750 m15%21000 m220%3750 m15%D重點配合見配套商業(yè)租售重點急需配合事宜五、項目價格策略時間節(jié)點銷售均價10-12月份1F： 10000 元/ m、2F： 4000 元/ m1-3月份1F: 12000 元/ m、

4、2F: 4500 元/ m六、后期運營模式A運營管理：租約管理、商戶統(tǒng)一管理、VIP會員系統(tǒng)、公共區(qū)域租賃、運營管理體系建立等；B市場推廣：品牌推廣、廣告宣傳、活動營銷、視覺形象、客服管理；C經營環(huán)境：標示導視系統(tǒng)、客服服務中心、便利服務系統(tǒng)、運營設施設備、停車場及交通組織、內部動線優(yōu)化；D管理架構：運營管理部客服管理：接管、交鋪、二裝跟進、景觀、裝飾、標識、其他設施布置到位、廣播、迎賓安排、開荒工程管理：設備安裝調試、接管驗收、審批和監(jiān)督驗收二裝工程、設備運行維護、開業(yè)活動配合安全管理：接管、交鋪協(xié)助、二次裝修安全風險管理、成品保護外保布崗、車場監(jiān)管、開業(yè)配合方案、開閉店行政人事部人事管理：

5、招聘人員培訓人事監(jiān)督、員工制度手冊、人員儲備、勞動關系行政管理：公司管理制度與管理手冊、物品采買、工服制作、政府部門手續(xù)財務部財務管理：收銀和催收所有收入、各類雜項收入、財務系統(tǒng)建立、P0系統(tǒng)調試、庫房管理 預算管理：預算控制、預測、宣傳與影響預算和報告市場部租賃管理：空房報告/行動計劃情況、租賃計劃更新、租賃準備與財務準備廣告宣傳/促銷：開業(yè)前推廣方案、開業(yè)活動方案監(jiān)督年度營銷、廣告及宣傳業(yè)務計劃、會公共關系：開展和諧、增進了解的公關活動七、業(yè)態(tài)定位區(qū)域落位業(yè)態(tài)備注待定餐飲、足療、咖啡、便利超市、煙酒 副食店、自動銀行、兒童零售、兒童 教育、文體用品店、 茶葉店、水果店、 醫(yī)藥店或診所、美容

6、美發(fā)、通訊、家具、床上用品等按先到先選/合理布局的原 貝y,且需保證租金回報率八、商鋪招商1招商傭金標準：2個月租金，即5000怦X 80%X 30元/ m2X 2個月=24萬元2、招商傭金分配：A招商經理獨立完成招商職務傭金獲取比例備注分管副總20%配合做好項目招商與銷售的宏觀管控招商/銷售經理50%主要負責業(yè)態(tài)定位、招商政策 制定、商家談判、合同起草與 簽訂招商主管20%協(xié)助招商完成銷售主管10%協(xié)助招商完成B置業(yè)顧問協(xié)助完成招商職務傭金獲取比例備注銷售副總20%配合做好項目招商與銷售的宏觀管控招商/銷售經理30%主要負責業(yè)態(tài)定位、招商政策 制定、商家談判、合同起草與 簽訂招商主管20%協(xié)

7、助招商完成銷售主管10%協(xié)助招商完成置業(yè)顧問20%負責商戶接待與前期溝通，收 集客戶資料，配合招商經理完成招商C招商傭金結算職務招商完成階段傭金結算標準各參與人員正式合同簽訂、租賃押金與首期租金到賬100%D租賃期限設定租賃面積租賃期限備注300 m以內（含）3年300 m以上（含）3-5年E、租金標準設定租賃面積租金標準備注200 m以內（含）1F: 50元/ m 2F: 40元 / m /1-2F : 40前三年每年遞增9%200 m以上500 m以內（含）1F: 40元/ m 2F: 30元 / m /1-2F : 30前三年每年遞增8%500 m以上1F: 35元/ m 2F: 25元

8、 / m /1-2F : 25前三年每年遞增7%注：若簽訂五年租賃合同，前三年按上述租金標準與遞增比例執(zhí)行，后二年另行約定。 九、財務分析（第一年）銷售面積銷售收入按5%回報率進行 費用返還租賃面積（按銷售面積的80%）租金收入（按30元/ m）基本利潤5000 m4000萬元200力兀4000 m2144萬元3944萬元注：按以上概算數(shù)據(jù)分析， 即項目租賃至第五年時當年租金將與業(yè)主回報率持平，開發(fā)商前五年需從4000萬元銷售收入中共計拿出168萬元進行回報率貼補，故開發(fā)商銷售5000怦商鋪實際獲得收入為3832萬元，實際成交均價為 7664元/ m2o3、招商部人員配置岡位崗位工資配備名額基

9、本工資考評工資招商/銷售經理500010001名招商主管350010001名招商文員20005001名注：由分管副總根據(jù)公司制定的年度招商目標設計目標分解任務，公司將依據(jù)任務完成狀況、工作態(tài)度、業(yè)務能力等因素進行考評，每個月考評一次。十、營銷思路與廣告推廣1營銷思路：持續(xù)整合項目形象，分步推售，相互借力，有序提價，保量保價。2、推售策略：6-9為前期準備與商業(yè)啟動階段t 10-12月份商鋪整體低價入市，快速實現(xiàn)資 金回籠t 1-3月份借勢提高價格銷售，實現(xiàn)項目商業(yè)利潤。4、廣告推廣1）團隊建設與加強管理線：持續(xù)完善管理制度，優(yōu)化人力資源結構，提升人力綜合素養(yǎng)與 業(yè)務水平，提高銷售與招商接待水平

10、，營造案場銷售與招商氛圍，并加強售后維護；2）銷售線：通過價格策略、人脈營銷策略、全員營銷策略、異業(yè)結盟策略實現(xiàn)項目銷售與招商業(yè)績突破；3）包裝展示線：通過對售樓部改造，物料設計與制作升級、項目出入口形象包裝、街區(qū)景 觀與亮化工程改造、兒童游樂設施開放、樣板鋪裝修與示范鋪招商等實現(xiàn)項目銷售與招商業(yè) 績突破；4）客戶維護線：通過客戶答謝活動、節(jié)日祝福、老帶新獎勵等手段樹立良好的項目口碑， 借此實現(xiàn)項目銷售與招商業(yè)績突破；5）策劃活動線：公關活動的成功舉辦和大力炒作，可以有效吸引客戶對本項目的關注和興趣，進而提升項目知名度與美譽度；6）推廣線：項目形象廣告：項目周邊區(qū)域戶外廣告（2-3塊）、公交車

11、身、主流網(wǎng)站、微信微博等；項目時效廣告：短信、三折頁、小海報、夾報、派單、DM直投、售樓部節(jié)日布置、購房小禮品等；7）項目專題活動：老業(yè)主答謝暨商鋪招商（銷售）啟動慶典活動、夏日露天電影節(jié)、商鋪投資說明會、全城路演與產品直銷會、蜘蛛俠/變形金剛裝扮外出派單等；十一、全民營銷方案（住宅與商鋪銷售均適用）全員營銷活動方案A活動目的鑒于當前行業(yè)市場競爭因素及各項目實際銷售狀況，開展全員營銷意義重大， 充分發(fā)動一切社會人力資源關系，借此提高市場關注度，增加意向客戶來訪量，提升項目銷售業(yè)績。B活動對象老業(yè)主、來訪客戶、企業(yè)內部員工、同行業(yè)營銷人員、公司各合作單位人員、教育行業(yè) 人員、周邊鄉(xiāng)村領導等；注：

12、項目營銷部人員不參與本活動，凡出現(xiàn)違規(guī)操作將視情節(jié)追究相應過失責任。C活動形式提前填寫推薦卡T帶客戶現(xiàn)場看房并登記客戶資料T配合簽訂購房協(xié)議T配合客戶在規(guī)定時間內簽署正式購房合同T核實推薦人信息并發(fā)放相應獎勵。D活動日期2014 年10月1日-2015年3月31日E獎勵政策產品面積獎勵標準商鋪100怦以內（含）3000元/套100怦以上5000元/套F推介流程1 ）除本項目老業(yè)主之外的其他推薦購房客戶者，需提前到項目財務部填寫購房客戶推 薦卡，以此做為后期核對的依據(jù)；2）首次到現(xiàn)場看房必須詳細登記推薦人及購房客戶信息，并交財務部存檔備查，否則不予發(fā)放相應獎勵；3）推薦購房客戶者獎勵以所推薦客戶

13、的最終成交面積為準，且須保證成交價格不低于 公司所規(guī)定的的最低成交價，否則不予發(fā)放相應獎勵；4）推薦購房客戶者在成功推薦客戶認購后，必須由本人憑購房推薦卡并持有本人身份 證到財務部領取相應獎勵；5 ）每名推薦購房客戶只可有一名推薦人，如有多名推薦人，以填寫購房推薦卡的登記 時間靠前者為準。G購房推薦卡購房推薦卡（樣表）編號：日期： 年 月 日推薦者姓名性別工作單位家庭住址:身份證號聯(lián)系電話擬推存購房客戶名單客戶姓名一：客戶電話：客戶姓名二：客戶電話：客戶姓名三：客戶電話：有限公司（蓋章）年月日編號.日期：年月日推薦者姓名性別工作單位家庭住址P身份證號聯(lián)系電話擬推存購房客 戶名單客戶姓名一：客戶

14、電話：客戶姓名二：客戶電話：客戶姓名三：客戶電話：有限公司（蓋章）年 月 日十二、商鋪租售合作模式為確保本項目租售工作順利推進，建議租售團隊及相關費用實行整體外包，開發(fā)商依據(jù)目標完成節(jié)點支付相關費用，預算如下：1計劃完成租賃面積及收益：4000 m2X 30元/ m2X 12個月=約144萬元/年，目標保底不少于130萬元/年，物業(yè)管理成本由開發(fā)商自行承擔；2、 計劃完成銷售面積及收益：5000 m2X 8000元/ m =4000萬元，減去返祖成本，目標保底 不少于3900萬元；3、 廣告費用外包：按照銷售額1%的費用管控標準實行外包，開發(fā)商監(jiān)督廣告執(zhí)行情況，最 低費用40萬元，同時住宅銷售

15、廣告應給予足夠支持與配合；4、人力費用（含銷售傭金、辦公費用）外包：按照銷售額的1%的費用管控標準實行外包，開發(fā)商監(jiān)督租售團隊完成的工作績效，最低費用為 40 萬元；3、招商傭金費用外包：2個月租金，即5000 m2X 80% 30元/ m2X 2個月=24萬元；5、 前期街區(qū)整體包裝設計、招商中心包裝設計、樣板鋪裝修、街區(qū)公共景觀、VI 識別系統(tǒng) 設計與制作、雨棚、花池、兒童游樂設施采購安裝、值班崗亭制作費用外包：最低費用約50 萬元；6、請開發(fā)商工程部安排一名專職負責人配合落實綠化帶改造、一期廣場出入口打通工程、 廣告位安裝、亮化工程、商鋪玻璃門安裝等工作，該項費用由開發(fā)商另行承擔；7、費用支付：目標完成總費用： 104 萬元（含廣告費用、人力工資、傭金、招商中心辦公設施設備）+50萬元（街區(qū)整體軟包裝）目標完成總收益： 4030 萬元第一階段（ 6-9 月份）支付： 32萬元+50萬元第二階段（ 10-12 月份）支付： 40萬元