農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同效力的認(rèn)定—重慶冉繽律師文集

1、農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同效力的認(rèn)定 重慶冉繽律師文集 冉繽律師，現(xiàn)為重慶精睿律師事務(wù)所主任律師，畢業(yè)于西南政法 大學(xué)，佃97年通過(guò)全國(guó)律師資格考試，在十?dāng)?shù)年的律師生涯中，代 理訴訟及非訟作品七百余件，廣泛涉獵婚姻家庭、行政訴訟、人身?yè)p 害賠償、民商事、建筑及房地產(chǎn)、刑事辯護(hù)等各門(mén)類(lèi)法律事務(wù)后，逐 漸形成并建立起在企業(yè)法律顧問(wèn)服務(wù)、經(jīng)濟(jì)合同糾紛及刑事辯護(hù)領(lǐng)域 的優(yōu)勢(shì)化、差異化的特色辦案服務(wù)。其所代理的案件，多次被中央電 視臺(tái)經(jīng)濟(jì)與法欄目、上海東方衛(wèi)視、法制日?qǐng)?bào)、香港文 匯報(bào)、重慶晚報(bào)、重慶晨報(bào)等主流媒體報(bào)道；并就房地產(chǎn) 糾紛、勞資權(quán)益糾紛、婚姻法最新解釋等方面，分別接受上海東方衛(wèi) 視、重慶電視臺(tái)財(cái)經(jīng)頻道

2、等電視媒體的專(zhuān)題采訪。 農(nóng)村、農(nóng)民、農(nóng)業(yè)問(wèn)題是涉及我國(guó)經(jīng)濟(jì)全面穩(wěn)定發(fā)展的重大問(wèn)題， 保護(hù)農(nóng)民的合法權(quán)益，既是各級(jí)政府機(jī)關(guān)的重要工作，也是司法機(jī)關(guān) 的神圣職責(zé)。農(nóng)民利益體現(xiàn)為方方面面，其中一個(gè)重要的方面是農(nóng)民 財(cái)產(chǎn)權(quán)利的保護(hù)。而在諸多財(cái)產(chǎn)類(lèi)型中，房屋是農(nóng)民的安身立命之本。 但是，我國(guó)法律目前對(duì)于農(nóng)村房屋的規(guī)范尚比較雜亂，尤其是涉及農(nóng) 村房屋買(mǎi)賣(mài)合同效力的規(guī)范政出多門(mén)，導(dǎo)致在司法實(shí)踐中對(duì)于這一法 律問(wèn)題理解各異，處理結(jié)果千差萬(wàn)別，以下作者談下陋見(jiàn): 宅基地使用權(quán)的特點(diǎn) 宅基地使用權(quán)的特點(diǎn)主要有：一是所有權(quán)歸村集體；二是主體特 定，即限定為本村農(nóng)民；三是行使時(shí)受限制，使用權(quán)人僅享有占有和 使用的權(quán)利

3、，原則上只能建造住宅和附屬設(shè)施供其自己居住使用，不 能出賣(mài)或轉(zhuǎn)讓?zhuān)凰氖菬o(wú)償性和社會(huì)保障性，宅基地使用權(quán)作為一種用 益物權(quán)，涉及9億農(nóng)民 安身立命”目前我國(guó)農(nóng)村缺乏完善的社會(huì)保 障體系，宅基地使用權(quán)是農(nóng)民生產(chǎn)和生活的基本保障。 宅基地取得、行使、轉(zhuǎn)讓的特殊性 1、取得方式上的局限性 實(shí)踐中，農(nóng)民取得宅基地的方式主要是 以合法審批建房原始取得，另有繼承或受贈(zèng)房屋、購(gòu)買(mǎi)房屋、土地改 革分配房屋等途徑。物權(quán)法規(guī)定宅基地使用權(quán)的取得適用土地管理法 等法律和國(guó)家有關(guān)規(guī)定。土地管理法第六十二條規(guī)定：農(nóng)村村民一 戶(hù)只能擁有一處宅基地 農(nóng)村村民出賣(mài)、出租住房后，再申請(qǐng)宅基 地的，不予批準(zhǔn)。”審批取得宅基地使用權(quán)

4、，應(yīng)具備五個(gè)條件：一是 具有村民資格；二是履行規(guī)定程序，村民向本村委會(huì)申請(qǐng)同意，經(jīng)鄉(xiāng) 政府審核后報(bào)縣政府土地主管部門(mén)審批； 三是符合土地規(guī)劃；四是以 戶(hù)為單位，根據(jù)人數(shù)確定面積；五是分配的標(biāo)準(zhǔn)和面積，不得超出當(dāng) 地省政府的規(guī)定 2、行使時(shí)的排他性和規(guī)范性 法律規(guī)定，宅基地使用權(quán)只能由宅 基地使用人行使，任何組織和個(gè)人不得侵占、損毀宅基地，因此具有 排他性；同時(shí)應(yīng)依法行使，符合法律、法規(guī)和國(guó)家政策的規(guī)定，不得 違法擴(kuò)大面積，也不能以出賣(mài)、贈(zèng)與、入股經(jīng)營(yíng)等方式處分宅基地， 不得擅自改變宅基地的用途。 3、轉(zhuǎn)讓時(shí)的限制性 宅基地使用權(quán)只能在一定范圍內(nèi)有條件地轉(zhuǎn) 讓?zhuān)唇?jīng)本村委會(huì)同意，宅基地使用權(quán)可以

5、在本村內(nèi)隨住房的轉(zhuǎn)讓而 有條件轉(zhuǎn)讓。 宅基地與住房所有權(quán)關(guān)系 我國(guó)農(nóng)村的宅基地所有權(quán)屬村集體，其使用權(quán)由集體按法律規(guī)定 的條件和程序劃撥給村民使用。建房后，房屋所有權(quán)的完整權(quán)屬于宅 基地使用權(quán)人，此時(shí)房屋的所有權(quán)與土地的所有權(quán)分屬不同的主體， 雙方在處分時(shí)必然沖突。房屋與土地緊密結(jié)合的特點(diǎn)又決定了要么 房隨地走”要么地隨房走”如房隨地走，村民因不享有土地所有權(quán) 而限制其對(duì)房屋所有權(quán)的行使，只能對(duì)房屋享有占有、使用、收益的 權(quán)利，而無(wú)處分權(quán)，則不能物盡其用。如地隨房走，村民不僅獲得了 房屋收益，也從中獲得宅基地收益，與宅基地?zé)o償劃撥的福利性又相 悖，妨礙了村集體對(duì)宅基地享有的所有權(quán)。如放開(kāi)其轉(zhuǎn)讓

6、和抵押，任 憑地隨房走”新取得宅基地使用權(quán)的人可能不是本村成員，不符合 現(xiàn)行的村民自治的農(nóng)村管理體制，更不符合土地管理法的規(guī)定，故現(xiàn) 行法律和國(guó)家政策作了原則禁止的規(guī)定。 擔(dān)保法第三十條規(guī)定，宅基 地的使用權(quán)不得抵押。國(guó)務(wù)院辦公廳 1999年5月6日發(fā)布的關(guān)于 加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣(mài)土地的通知和 2004年12月24日國(guó)務(wù) 院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定均規(guī)定：禁止城鎮(zhèn)居民購(gòu)買(mǎi) 宅基地和農(nóng)村住宅。 但一戶(hù)一宅”的法律規(guī)定在實(shí)踐中并未有效執(zhí)行，現(xiàn)實(shí)是因繼承、 分家而出現(xiàn)一戶(hù)多宅”因婚嫁、生育等擴(kuò)大宅基地，導(dǎo)致部分村內(nèi) 基本無(wú)空地可作宅基地， 分配宅基地”只能是占用承包地和自留地， 故可允許在

7、本村內(nèi)轉(zhuǎn)讓宅基地，以解決宅基地總量不足和一戶(hù)多宅的 窘境。法律上，土地管理法第六十二條第四款關(guān)于 農(nóng)村村民出賣(mài)、 出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)”的規(guī)定表明農(nóng)民出賣(mài)、出 租宅基地上所建住房，法律并未予禁止，也未對(duì)該出賣(mài)行為設(shè)置任何 限制，只不過(guò)地隨房走”后售房的農(nóng)民不能再申請(qǐng)宅基地。 物權(quán)法第155條規(guī)定：已經(jīng)登記的宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或者消 滅的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)辦理變更登記或者注銷(xiāo)登記 ”表明宅基地使用權(quán)可 以轉(zhuǎn)讓。因此有條件地允許宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓符合我國(guó)宅基地使用 現(xiàn)狀，也不為法律所禁止。 農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同效力的認(rèn)定 城鎮(zhèn)居民到農(nóng)村購(gòu)買(mǎi)宅基地、農(nóng)民住宅或村集體建設(shè)的房屋，拿 不到國(guó)家發(fā)的產(chǎn)權(quán)證

8、，所以被稱(chēng)為 小產(chǎn)權(quán)房”根據(jù)我國(guó)土地管理 法規(guī)定：我國(guó)實(shí)行土地的社會(huì)主義公有制，即全民所有制和勞動(dòng)群 眾集體所有制。城市里的土地屬于全民所有，農(nóng)村的土地屬于村集體 經(jīng)濟(jì)組織或村民委員會(huì)所有。農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)，不得出 讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。 這部法律讓城市居民去農(nóng)村買(mǎi)房 成了奢望。然而，高價(jià)的城市房和低廉的農(nóng)民房之間的價(jià)格落差，使 很多城市居民冒著政策風(fēng)險(xiǎn)在農(nóng)村購(gòu)置了房產(chǎn)。 很多村民賣(mài)房時(shí)的信 誓旦旦也在巨大的經(jīng)濟(jì)利益面前淪陷。 筆者認(rèn)為，農(nóng)村宅基地使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓?zhuān)仨毦邆湟韵聴l件： 一是經(jīng)本村委會(huì)同意；二是轉(zhuǎn)讓人與受讓人為同村人；三是轉(zhuǎn)讓人戶(hù) 口已遷出本村或 一戶(hù)多宅或多

9、房”。如系一戶(hù)一宅，須明確表示不再 申請(qǐng)宅基地，且有證據(jù)表明其已有住房保障，如與其他近親屬合戶(hù)居 ??；四是受讓人無(wú)宅基地；五是宅基地使用權(quán)不能單獨(dú)轉(zhuǎn)讓?zhuān)毰c住 房一并轉(zhuǎn)讓。符合上述條件，則可認(rèn)定農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同有效。 農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同的下列情形應(yīng)認(rèn)定無(wú)效：一是向村外的人出售 農(nóng)村住房，因違反集體成員權(quán)屬性而無(wú)效；但在一審法庭辯論終結(jié)前 購(gòu)房人取得了賣(mài)房人的在村集體成員資格而可認(rèn)定有效。二是擅自出 售農(nóng)村住房，未經(jīng)本村委會(huì)批準(zhǔn)的無(wú)效；三是購(gòu)房人已有農(nóng)村住房的， 因不符合一戶(hù)一宅”的法律規(guī)定而無(wú)效；四是城鎮(zhèn)居民購(gòu)買(mǎi)農(nóng)村住房 的，因違反國(guó)務(wù)院的政策規(guī)定而無(wú)效；五是非自然人（法人或其他組 織）購(gòu)買(mǎi)農(nóng)村

10、住房的，因其不具有宅基地使用權(quán)人的主體資格而無(wú)效。 沁園春雪 北國(guó)風(fēng)光， 千里冰封， 萬(wàn)里雪飄。 望長(zhǎng)城內(nèi)外，惟余莽莽; 下，頓失滔滔。 大河上 山舞銀蛇, 比高。 原馳蠟象， 欲與天公試 須晴日， 看紅裝素裹， 分外妖嬈。 江山如此多嬌，引無(wú)數(shù)英雄競(jìng)折腰。 惜秦皇漢武，略輸文采；唐宗宋 祖，稍遜風(fēng)騷。 一代天驕，成吉思汗，只識(shí)彎弓射 大雕。 俱往矣，數(shù)風(fēng)流人物， 還看今朝。 1 克 出師表 先帝創(chuàng)業(yè)未半而中道崩殂， 今天下三分，益州疲弊，此誠(chéng)危急存亡之秋也。然侍衛(wèi)之臣 不懈于內(nèi)，忠志之士忘身于外者，蓋追先帝之殊遇，欲報(bào)之于陛下也。誠(chéng)宜開(kāi)張圣聽(tīng)，以光 先帝遺德，恢弘志士之氣，不宜妄自菲薄，引喻

11、失義，以塞忠諫之路也。 宮中府中，俱為一體；陟罰臧否，不宜異同。若有作奸犯科及為忠善者，宜付有司論其 刑賞，以昭陛下平明之理；不宜偏私，使內(nèi)外異法也。 侍中、侍郎郭攸之、費(fèi)祎、董允等，此皆良實(shí)，志慮忠純，是以先帝簡(jiǎn)拔以遺陛下：愚 以為宮中之事，事無(wú)大小，悉以咨之，然后施行，必能裨補(bǔ)闕漏，有所廣益。 將軍向?qū)櫍孕惺缇?，曉暢軍事，試用于昔日，先帝稱(chēng)之曰能”，是以眾議舉寵為督： 愚以為營(yíng)中之事，悉以咨之，必能使行陣和睦，優(yōu)劣得所。 親賢臣，遠(yuǎn)小人，此先漢所以興隆也； 親小人，遠(yuǎn)賢臣，此后漢所以?xún)A頹也。 先帝在時(shí), 每與臣論此事，未嘗不嘆息痛恨于桓、 靈也。侍中、尚書(shū)、長(zhǎng)史、參軍，此悉貞良死節(jié)之臣， 愿陛下親之、信之，則漢室之隆，可計(jì)日而待也 F 臣本布衣，躬耕于南陽(yáng)，茍全性命于亂世，不求聞達(dá)于諸侯。先帝不以臣卑鄙，猥自枉 屈，三顧臣于草廬之中，咨臣以當(dāng)世之事，由是感激，遂許先帝以驅(qū)馳。后值傾覆，受任于 敗軍之際，奉命于危難之間，爾來(lái)二十有一年矣。 先帝知臣謹(jǐn)慎，故臨崩寄臣以大事也。受命以來(lái)，夙夜憂(yōu)嘆，恐托付不效，以傷先帝之 明；故五月渡瀘，深入不毛。今南方已定