2012年工作總結(jié)與2013年工作計(jì)劃

1、XXX 物業(yè)公司 2012 年工作總結(jié)和 2013 年工作計(jì)劃 2012 年，物業(yè)公司在領(lǐng)導(dǎo)的指導(dǎo)與支持下按照公司的工作要求， 本著“打基礎(chǔ)、抓基層、講實(shí)踐、看成效”的工作方針，以“提升服 務(wù)，創(chuàng)立品牌”作為公司的發(fā)展目標(biāo)，“服務(wù)第一、客戶至上”作為 每一位員工的信條。 緊跟總經(jīng)理提出的對(duì)公司管理改革要求， 以改革 的精神促進(jìn)企業(yè)的管理， 摒棄粗放式經(jīng)營(yíng)逐步到精細(xì)化管理模式。 物 業(yè)公司著力加強(qiáng)物業(yè)內(nèi)部管理、 提高物業(yè)服務(wù)， 積極轉(zhuǎn)變以往業(yè)主對(duì) 物業(yè)公司的不好的印象。 經(jīng)過(guò)物業(yè)全體員工的共同努力， 開(kāi)展了一系 列的優(yōu)質(zhì)服務(wù)工作。 我自 2012 年 11 月 1 日進(jìn)入本小區(qū)任物業(yè)公司副經(jīng)理已

2、兩個(gè)多 月的時(shí)間，通過(guò)與各部門負(fù)責(zé)人、 員工的交流對(duì)小區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)， 物業(yè)公司的管理運(yùn)作模式已有初步的了解， 各部門都在積極努力的相 互配合地完成工作， 盡力的為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)， 工作質(zhì)量有了較大 的改進(jìn)與進(jìn)步， 各項(xiàng)制度也在逐步的完善和落實(shí)。 在此回顧公司一年 來(lái)的工作，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)找出不足，為 2013 年做好服務(wù)工作打好 基礎(chǔ)?？偨Y(jié)如下： 一物業(yè)公司工作完成情況： 1）客服接待部： 客服部作為物業(yè)公司和小區(qū)業(yè)主之間的溝通橋梁，在 2012 年中 扎實(shí)工作，勤奮敬業(yè)，不卑不亢、協(xié)調(diào)各方，周到服務(wù)，完成了各級(jí) 領(lǐng)導(dǎo)交辦的工作任務(wù)。 為更好的服務(wù)于業(yè)主， 方便業(yè)主報(bào)修， 客服部實(shí)行了新

3、的報(bào)修流 程，并制定了接待管理制度，統(tǒng)一了標(biāo)準(zhǔn)接待用語(yǔ)，在前臺(tái)公示了服 務(wù)流程圖及任務(wù)欄。 給業(yè)主創(chuàng)造了快速了報(bào)修渠道， 能讓維修人員在 第一時(shí)間為業(yè)主解決報(bào)修問(wèn)題。 現(xiàn)客服前臺(tái)接到業(yè)主來(lái)電或來(lái)訪后， 先做好詳細(xì)記錄并填寫(xiě)派工 單，然后按類別放置于任務(wù)欄，相關(guān)責(zé)任人處理完成后返單，再由前 臺(tái)回訪，新報(bào)修流程實(shí)行以來(lái)，執(zhí)行力度明顯好轉(zhuǎn)，工作效率也有了 顯著提高，也便于及時(shí)督促與監(jiān)督，截止年底，接待處共下發(fā)派工單 1400 余份（其中土建維修 210 份，水電維修及其它共 1170 份）。 安保部： 安保部是物業(yè)中非常重要的部門， 肩負(fù)著小區(qū)的秩序維護(hù)、 消防、 監(jiān)控、車場(chǎng)管理等多項(xiàng)工作。 在這一

4、年中，安保員工本著 “安全第一” 的理念作好每一件事， 站好每一班崗， 確保了小區(qū)秩序穩(wěn)定并通過(guò)日 常的服務(wù)獲得廣大業(yè)主的一致好評(píng)。 車輛管理： 維護(hù)值勤區(qū)域內(nèi)的正常秩序， 疏導(dǎo)小區(qū)內(nèi)車輛， 加強(qiáng)安保隊(duì)伍的 紀(jì)律工作。在立體車庫(kù)南一共規(guī)劃了 24 個(gè)車位，使車輛得到了有序 的停放。通過(guò)認(rèn)真管理已經(jīng)逐步使伴云居車位費(fèi)上交率逐步提高。 消防監(jiān)控工作： 消防工作是日常安保部工作的重點(diǎn)， 每月都會(huì)針對(duì)小區(qū)樓層進(jìn)行 檢查，與設(shè)備部配合每月對(duì)消防設(shè)備進(jìn)行測(cè)試、保養(yǎng)、維護(hù)，達(dá)到了 消防設(shè)備完好率100 %，另外對(duì)監(jiān)控室設(shè)備的維修保養(yǎng)工作， 確保了 設(shè)備的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。規(guī)劃了消防通道的行車線， 禁止在消防通道上停

5、車， 保障了業(yè)主的行車順暢及消防安全要求。 由于小區(qū)入住的人數(shù)逐步增 多，物業(yè)公司增加了十幾個(gè)監(jiān)控探頭，提高了監(jiān)控區(qū)域的清晰度，加 大了監(jiān)控區(qū)域的力度。 安保秩序維護(hù)工作： 安保部加強(qiáng)小區(qū)管理， 確保了本小區(qū)無(wú)治安、 刑事案件和火災(zāi)事 故的發(fā)生。對(duì)新招聘的安保工作人員進(jìn)行上崗前基本知識(shí)和操作技能 培訓(xùn)，加大對(duì)在職安保工作人員的培訓(xùn)力度，注重崗位形象、禮節(jié)禮 貌與應(yīng)急處理能力等多項(xiàng)培訓(xùn)， 從而增強(qiáng)安保員的工作責(zé)任心和整體 素質(zhì)。 3）工程、設(shè)備維修及水電暖 1 、供水管道的維修 自今年 4 月份以來(lái)小區(qū)的供水管道相繼出現(xiàn)了 4 處大的漏水事 故，最大的一起是合歡路主供水管線， 其他小的管道維修也

6、有 7 處之 多，在查明情況后物業(yè)公司第一時(shí)間成立維修組對(duì)供水管道進(jìn)行搶 修，保障小區(qū)居民能盡快恢復(fù)供水，減少公司的損失，所有維修人員 經(jīng)常加班到深夜甚至是第二天早上， 工作人員的努力也得到了公司領(lǐng) 導(dǎo)和業(yè)主的理解。 尤其是合歡路供水管道漏水事件， 給了我們一次沉 痛的教訓(xùn)：一定要規(guī)范施工，決不能馬虎了事，只顧眼下，不想未來(lái) 發(fā)展。 2、基礎(chǔ)配套設(shè)施設(shè)備的維修與完善 今年 2 月份在小區(qū)電梯維保檢查時(shí)，發(fā)現(xiàn) 1#、2#、5#、6#樓 電梯鋼絲繩，由于使用時(shí)間較長(zhǎng)出現(xiàn)了裂紋、起毛現(xiàn)象。為了確保廣 大業(yè)主的人身安全， 也為避免發(fā)生電梯運(yùn)行事故， 對(duì)各樓的電梯鋼絲 繩進(jìn)行了統(tǒng)一更換。 為了給業(yè)主創(chuàng)造

7、一個(gè)安全和諧的居住環(huán)境， 從今年 4月份開(kāi)始對(duì) 伴云居和 7# 樓的單元樓宇對(duì)講系統(tǒng)進(jìn)行了維修。通過(guò)這次維修改變 了原來(lái)的安裝模式，嚴(yán)格按規(guī)范施工安裝，目前已都能正常使用。 因伴云居和 B 區(qū)一直存非機(jī)動(dòng)車輛在樓道內(nèi)亂停亂放現(xiàn)象。為 此物業(yè)公司在10#樓南側(cè)和B區(qū)4#樓南側(cè)新建2處自行車棚，共285 平方米，為業(yè)主提供了方便也改善了非機(jī)動(dòng)車亂停亂放問(wèn)題。 3、供暖辦 今年供暖工作也在有條不紊的進(jìn)行，鍋爐供暖充值 160 多戶， 10#樓中央空調(diào)已開(kāi)通58戶，開(kāi)戶率已達(dá)到了 53 %。并且在夏季供 涼期間首次實(shí)現(xiàn)了扭虧為盈，雖然只盈利 3000 多元，但這是供暖以 來(lái)首次出現(xiàn)的盈利，今年供暖辦會(huì)

8、繼續(xù)努力，爭(zhēng)取降低運(yùn)行成本，為 公司的供暖工作盡快走出虧損期。 4、工程維修 土建類的施工、維修工作主要集中在 7# 、 8#和伴云居的前期施 工遺留問(wèn)題，業(yè)主報(bào)修所反映的問(wèn)題主要是：窗口處外墻滲水、室內(nèi) 墻皮脫落、衛(wèi)生間倒坡、地埋水管漏水、室內(nèi)門及影視墻開(kāi)裂、煙道 反味等。截止 2012 年年底已維修完成，內(nèi)墻脫皮裂縫及漏水問(wèn)題 153 戶、裝飾類維修 19 戶、按裝紗窗及更換玻璃 16 戶，外墻滲水 69 戶。在部門配合和施工方的共同努力下及時(shí)的完成了業(yè)主的報(bào)修， 也避免了業(yè)主因房屋問(wèn)題與物業(yè)公司產(chǎn)生糾紛。 4）、物業(yè)辦公室工作 1 、檔案整理：為了在突發(fā)事件發(fā)生時(shí)能在第一時(shí)間通知到業(yè)主，

9、 對(duì)小區(qū)所有業(yè)主檔案資料進(jìn)行了重新整理與完善，目前已完成 1#-6#樓、B區(qū)1#-8#樓的書(shū)面和電子版檔案的整理。 2 、 外包項(xiàng)目監(jiān)管管理 我公司外包項(xiàng)目包括保潔、綠化和部分停車管理， 2012 年為配 合催費(fèi)，對(duì)外包部分加大了配合要求： 外部環(huán)境的好壞是業(yè)主最能直觀感受物業(yè)管理的重要因素， 今年 尤其加大了對(duì)保潔的管理， 嚴(yán)格執(zhí)行 3 星級(jí)的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定， 做好小 區(qū)保潔工作；為方便業(yè)主步行出入方便，對(duì)合歡路兩側(cè)人行道加寬， 協(xié)調(diào)綠化部門將兩側(cè)綠化帶內(nèi)的綠植重新整齊栽種。 二財(cái)務(wù)物業(yè)費(fèi)收費(fèi)情況 自 2011 年 12 月份新班子組建穩(wěn)定后， 面對(duì)物業(yè)公司常年欠費(fèi) 高達(dá) 100 萬(wàn)余元的局面

10、，開(kāi)始著手準(zhǔn)備和制定方案，為下一步的催 費(fèi)清欠工作做好前期實(shí)質(zhì)性的準(zhǔn)備。 2012 年3 月份，物業(yè)公司管理 人員多次開(kāi)會(huì)協(xié)商落實(shí)催費(fèi)工作， 各部門的全體員工相互配合， 同時(shí) 在領(lǐng)導(dǎo)的大力支持下，催繳欠費(fèi)效果明顯。 從 2012 年前開(kāi)始多次張貼“催費(fèi)通知” ，并且挨家挨戶的給業(yè) 7 主打電話提醒補(bǔ)交物業(yè)費(fèi)， 物業(yè)收費(fèi)工作力度加大了， 但是催費(fèi)效果 并不佳。在這樣被動(dòng)的情況下，公司分組針對(duì)欠費(fèi)高的伴云居和 號(hào)樓進(jìn)行強(qiáng)制停電措施， 每晚安排多名人員值班。 同時(shí)公司制定優(yōu)惠 政策，比如優(yōu)質(zhì)業(yè)主預(yù)交一年物業(yè)費(fèi)可贈(zèng)兩個(gè)月， 欠費(fèi)業(yè)主補(bǔ)齊所欠 費(fèi)用再預(yù)交一年可贈(zèng) 1 個(gè)月，對(duì)催費(fèi)工作也起到很好的作用。

11、對(duì)于業(yè) 主過(guò)激的行為， 物業(yè)公司聯(lián)合談判組、 工程組人員一起有針對(duì)性的記 錄并盡快給住戶處理問(wèn)題。據(jù)統(tǒng)計(jì)共經(jīng)手協(xié)調(diào)處理 170 余戶，其中 包括因房屋維修、 不認(rèn)同物業(yè)服務(wù)、 無(wú)理跟風(fēng)等等問(wèn)題長(zhǎng)期拖欠物業(yè) 管理費(fèi)的，年度總清欠 10 萬(wàn)余元（包括協(xié)調(diào)業(yè)主預(yù)交） ，經(jīng)過(guò)全體 物業(yè)人員的共同努力，物業(yè)收費(fèi)率基本能保持在 80 以上。 三動(dòng)用維修資金，節(jié)約成本 1 為控制物業(yè)公司對(duì)公共區(qū)域的維修成本，物業(yè)公司開(kāi)始著 手探索維修資金這條路。 2011 年 11 月份物業(yè)公司向房管局維修資 金管理組咨詢相關(guān)程序，并開(kāi)始作動(dòng)用維修資金前的備案工作，于 2012 年 2 月份嘗試性的進(jìn)行網(wǎng)上申報(bào)， 3 月

12、15 日上交書(shū)面材料， 21 日首批維修資金通過(guò)房管局審批， 4 月 19 日完成第一筆維修資金 的轉(zhuǎn)賬手續(xù)。 2012 年公司設(shè)備組對(duì)整個(gè)小區(qū)的電梯進(jìn)行了全面巡檢，發(fā)現(xiàn)多 部電梯因?yàn)殚L(zhǎng)年運(yùn)作，鋼絲繩磨損、起毛現(xiàn)象嚴(yán)重，存在有嚴(yán)重的安 全隱患。 為防止業(yè)主發(fā)生安全事故， 經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)決定要求立即對(duì)有安全隱 患的電梯進(jìn)行維修， 經(jīng)向有關(guān)部門了解到對(duì)這部分的維修可以申請(qǐng)維 修資金。經(jīng)過(guò)各部門的配合順利完成，于 4月19 日拿到第一筆維修 資金 34307.28 元（總維修費(fèi) 68584.28 元，因前期將近一半的業(yè)主 把維修資金交到公司，未轉(zhuǎn)到房管局，公司本次墊付 34277 元）。 22012 年5月

13、到 10月份之間先后利用維修資金完成 1號(hào)樓、 6 號(hào)樓 46 單元、 5 號(hào)樓 2 單元（主控板）的電梯維修，以及 2 號(hào)、 5 號(hào)樓 1 單元、 6 號(hào)樓 46 單元、 8 號(hào)樓 2 單元的樓頂防水維修， 共申請(qǐng)維修資金 168041.72 元。 2012 年動(dòng)用維修資金共完成 12 個(gè)項(xiàng)目的維修， 維修共計(jì)費(fèi)用 達(dá) 403226 元，其中房管局撥付 203029 元（近一半的業(yè)主將維修資 金交到公司，未轉(zhuǎn)到房管局） ，為公司減少了一半的資金投入。 總結(jié)經(jīng)驗(yàn)、牢記歷史、錯(cuò)誤不在從犯，物業(yè)工作更是細(xì)節(jié)決定 成敗，雖然 2012 年工作有所進(jìn)展， 但仍然有較多工作可以做到更好， 還有許多需要改

14、進(jìn)的地方。 在 2013 年的工作將計(jì)劃從以下問(wèn)題開(kāi)始： 一）物業(yè)管理方面： 1、物業(yè)從業(yè)人員著裝不統(tǒng)一，沒(méi)有完善的員工守則制度，不利 于公司形象的樹(shù)立和品牌的塑造。 整改措施：制定、培訓(xùn)并實(shí)施物業(yè)行為規(guī)范，禮節(jié)禮儀制度，上班 時(shí)間均須著工裝，戴領(lǐng)帶，配胸卡。 完善勞動(dòng)制度， 使工裝管理形成良性循環(huán)。 新員工入職 7 日后須著 工裝上崗，或要求自備統(tǒng)一服裝。 2、培訓(xùn)機(jī)制差。物業(yè)人員行業(yè)禮節(jié)禮儀欠佳，服務(wù)意識(shí)薄弱、 責(zé)任心未到位。 整改措施：根據(jù)行業(yè)規(guī)范制定培訓(xùn)方案，有計(jì)劃、有目的對(duì)員工進(jìn)行 系統(tǒng)培訓(xùn)， 從而逐漸提升員工自身素質(zhì)與服務(wù)水平， 顯示出一個(gè)大公 司的管理規(guī)范。 3、工作中執(zhí)行力欠缺

15、。管理層對(duì)員工檢查考核目前基本處于空 白狀態(tài)，對(duì)員工的工作狀況、完成情況，不能及時(shí)掌握，不能有效把 握工作進(jìn)度。 整改措施：結(jié)合公司實(shí)際情況與項(xiàng)目特點(diǎn)、 編制切實(shí)可行的規(guī)章制度， 并在工作中逐級(jí)落實(shí)。完善績(jī)效考核方案，實(shí)行逐級(jí)考核制度，設(shè)檢 查人員對(duì)布置下的工作逐項(xiàng)逐層進(jìn)行檢查追蹤落實(shí)， 確保各項(xiàng)工作按 時(shí)完成。 4 、物業(yè)下屬各部門分工看似很細(xì)致， 其實(shí)崗位職責(zé)劃分不清楚， 沒(méi)有形成系統(tǒng)的流程化管理模式。 整改措施：細(xì)化崗位職責(zé)、明確部門分工、減少部門設(shè)置，使之環(huán)環(huán) 相扣，合理銜接，減少扯皮、推諉現(xiàn)象。 5、夜間值班管理不到位。 整改措施： 安排物業(yè)各部門主管夜間輪值處理投訴及突發(fā)事件， 夜

16、間 對(duì)安保至少進(jìn)行一次檢查，減少或杜絕睡崗、違紀(jì)現(xiàn)象發(fā)生，增加業(yè) 主對(duì)物業(yè)管理的信任和滿意，增強(qiáng)業(yè)主安全感。 6、客戶服務(wù)中心：客戶服務(wù)專員沒(méi)有進(jìn)行責(zé)任區(qū)域分。分工不 明確、前期承諾的各項(xiàng)服務(wù)及管家式服務(wù)未落實(shí)。 客服專員專業(yè)知識(shí) 及法律法規(guī)知識(shí)培訓(xùn)不到位，不能有效規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。 整改措施：對(duì)客服中心現(xiàn)有員工進(jìn)行崗位分工調(diào)整。設(shè)置管家、劃分 區(qū)域、落實(shí)責(zé)任人，績(jī)效與工資掛鉤，加大培訓(xùn)力度，對(duì)員工進(jìn)行物 業(yè)服務(wù)知識(shí)與技巧的培訓(xùn)，使其掌握處理問(wèn)題的方法。 7、工程設(shè)備機(jī)電維護(hù)中心：?jiǎn)T工崗位職責(zé)不清晰，多頭管理，工作 效率低，從而導(dǎo)致客戶反映問(wèn)題未能得到及時(shí)有效解決。 整改措施：建設(shè)一站式服務(wù)平臺(tái)， 以

17、客服為中心媒介向維護(hù)中心派工。 整合成立工程設(shè)備機(jī)電維護(hù)中心， （簡(jiǎn)稱工程維護(hù)中心 ），由工程維護(hù) 中心落實(shí)責(zé)任人進(jìn)行施工。 要做到當(dāng)日問(wèn)題當(dāng)日關(guān)閉， 不能關(guān)閉的要 向客服中心反映，并通知業(yè)主?？?jī)效與工資掛鉤獎(jiǎng)勤罰懶，確?？蛻?維修及時(shí)率達(dá)到 95% 以上。 8、環(huán)境保潔、綠化與車管安保：工作標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行不到位，雖有合同約 定，但員工不歸物業(yè)支配工作，無(wú)法進(jìn)行有效管理。 在安全管理上外包工作人員對(duì)小區(qū)的安全防范意識(shí)幾乎沒(méi)有， 抱 著多一事不如少一事不會(huì)起到崗位輪動(dòng)一人多值的工作理念。 在日常 工作中安全管理漏洞及工作推諉現(xiàn)象頻繁， 比如在水景華府的進(jìn)大門 處至 8 號(hào)樓車場(chǎng)沒(méi)有物業(yè)公司管理的安保員

18、， 有的只是外包的 4 至 5 名的車管員只對(duì)車輛收費(fèi)進(jìn)行管理， 那么外來(lái)人員進(jìn)入及安全巡視就 不會(huì)去做，安全管理漏洞明顯，物業(yè)做了要求也不會(huì)得到具體落實(shí)。 在比如落葉問(wèn)題， 落葉在綠化帶里的歸綠化、 落葉在路面的歸保 潔，那么在綠化干活時(shí)散落在路上的不管、 保潔在清理路面時(shí)在掃進(jìn) 綠化帶又不管，沒(méi)風(fēng)還好，如果大風(fēng)吹落葉就漫天飛，又落到綠化帶 內(nèi)或路面又形成一個(gè)循環(huán)， 不清理干凈就不會(huì)徹底解決問(wèn)題。 但是由 于是兩家外包的原因執(zhí)行的效果顯然是不徹底的。 整改措施：嚴(yán)格執(zhí)行合同約定、達(dá)到合同要求。對(duì)檢查未達(dá)到標(biāo)準(zhǔn) 的進(jìn)行經(jīng)濟(jì)處罰 （合同額的 10%） 。物業(yè)公司將設(shè)置專人進(jìn)行每日工作 標(biāo)準(zhǔn)檢查與

19、質(zhì)量跟蹤，做到日日有檢查、周周有考核、處罰有依據(jù)、 對(duì)事不對(duì)人，爭(zhēng)取領(lǐng)導(dǎo)的支持，不怕得罪人，必須把基礎(chǔ)服務(wù)工作干 好，必須提高小區(qū)安全整潔美化度。 9、小區(qū)規(guī)劃及配套方面：區(qū)域內(nèi)未充分考慮非機(jī)動(dòng)車停車位，導(dǎo)致 自行車、電動(dòng)車在單元門口、道路隨意停放，影響業(yè)主出行，也影響 小區(qū)整體環(huán)境，感覺(jué)小區(qū)管理混亂。 整改措施： 在開(kāi)闊處選址搭建非機(jī)動(dòng)車棚， 建議可與電動(dòng)車智能充電 設(shè)備的廠家合作，由廠家出資建棚（已做了初步溝通） ，物業(yè)公司買 充電設(shè)備為業(yè)主有償充電收回投資， 既規(guī)范了非機(jī)動(dòng)車停放， 方便了 業(yè)主充電方便了出行，還可以增加一定的收入，一舉多得。 二）物業(yè)運(yùn)營(yíng)方面： 1、物業(yè)公司的各項(xiàng)收費(fèi)還

20、沒(méi)有得到有關(guān)部門的備案、批準(zhǔn)，小 區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一， 一旦懂行業(yè)主投訴或物價(jià)部門介入， 會(huì) 使公司很被動(dòng)，也帶來(lái)很多不必要的麻煩。 整改措施： 1）為了公司長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，必須對(duì)物業(yè)各項(xiàng)收費(fèi)考慮辦理相關(guān)證照、 完善各項(xiàng)收費(fèi)手續(xù)、備案，使公司規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。 2）對(duì)于小區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一，我們計(jì)劃將先提高目前的 物業(yè)管理水平提升物業(yè)服務(wù)獲得廣大業(yè)主的認(rèn)可， 同時(shí)進(jìn)行相應(yīng)服務(wù) 費(fèi)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的申報(bào)及價(jià)格備案， 待時(shí)機(jī)成熟后將按照政府批準(zhǔn)的物業(yè) 服務(wù)費(fèi)進(jìn)行公示調(diào)整。 （3）物業(yè)服務(wù)費(fèi)調(diào)整的想法: 因物價(jià)部門下發(fā)的整改相關(guān)規(guī)定，同一物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)服務(wù)費(fèi) 需統(tǒng)一。結(jié)合本小區(qū)實(shí)際的情況不可能實(shí)現(xiàn)完全統(tǒng)一，

21、 但我覺(jué)得可根 據(jù)房屋的類型與進(jìn)行片區(qū)局部統(tǒng)一，充分利用現(xiàn)行的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行管 理。分析如下: 目前實(shí)行的濟(jì)南市普通住宅物業(yè)服務(wù)費(fèi)基準(zhǔn)價(jià)格為 （見(jiàn)表格） 普通住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)基準(zhǔn)價(jià)格 （單位：元/平方米月） 、項(xiàng) 格 等級(jí) 公共性物業(yè)服 *務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 一星級(jí) 0.50 二星級(jí) 0.75 三星級(jí) 1.00 四星級(jí) 1.30 五星級(jí) 1.60 特種設(shè)施設(shè)備維護(hù)運(yùn)行服務(wù)收費(fèi) 標(biāo)準(zhǔn) 電梯維護(hù)運(yùn)行 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 自動(dòng)消防控制 設(shè)施維護(hù)運(yùn)行 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 0.35 0.20 注：一、物業(yè)服務(wù)費(fèi)按法定房屋產(chǎn)權(quán)面積（不含與住宅配套的 儲(chǔ)藏室面積）計(jì)收。二、獨(dú)立專有車庫(kù)，按照房屋權(quán)屬證書(shū)或購(gòu)房合 同載明的建筑面積交納物業(yè)

22、服務(wù)費(fèi)。 結(jié)合目前XXX物業(yè)物業(yè)服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)對(duì)比現(xiàn)行的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi) 標(biāo)準(zhǔn)，各項(xiàng)服務(wù)可達(dá)到二星級(jí)以上的標(biāo)準(zhǔn)。那么擬對(duì)A區(qū)和B區(qū)采 取二星級(jí)的物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)及收費(fèi)，調(diào)整為 A區(qū)物業(yè)服務(wù)費(fèi)0.75元; B區(qū)（除7號(hào)樓）物業(yè)服務(wù)費(fèi)為0.75元加電梯0.35元加消防0.20 元，共計(jì)1.30元；7號(hào)樓、9號(hào)樓、10號(hào)樓，設(shè)置管家服務(wù)、安全 巡邏服務(wù)等基礎(chǔ)服務(wù)與增值服務(wù)達(dá)到三星級(jí)物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)， 另加電梯 及消防費(fèi)用，物業(yè)費(fèi)為1.55元。 如此調(diào)整思路與報(bào)批計(jì)劃獲得大部分業(yè)主的支持和相關(guān)主管政 府的審批通過(guò)，將大大有益于物業(yè)的運(yùn)營(yíng)管理，同時(shí)在收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)上將 是有合法依據(jù)的，通過(guò)向業(yè)主公示可避免業(yè)主無(wú)理投訴及糾紛

23、。在物 業(yè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行指標(biāo)上物業(yè)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入將大大提高，XXX物業(yè)企業(yè)將 步入正軌并可快速開(kāi)啟盈利的局面。 2、收費(fèi)率偏低，大量的房修遺留問(wèn)題及前期承諾服務(wù)問(wèn)題未解 決影響到物業(yè)費(fèi)收取。太多的投訴與相關(guān)部門的檢查與員工的工作心 態(tài)，這些都直接影響物業(yè)今后的經(jīng)營(yíng)， 還會(huì)讓業(yè)主養(yǎng)成不繳費(fèi)的壞習(xí) 慣，以后很難糾正過(guò)來(lái)。 整改措施：統(tǒng)一思想編制年度預(yù)算，制定各項(xiàng)年度經(jīng)營(yíng)指標(biāo)。落實(shí)相 關(guān)責(zé)任人，嚴(yán)格執(zhí)行。業(yè)績(jī)完成情況與個(gè)人薪酬掛鉤，有獎(jiǎng)劣罰。明 確物業(yè)的責(zé)任與義務(wù)、 該花的錢一定要花， 不屬于物業(yè)公司支出的范 疇不能支出。物業(yè)公司設(shè)備部將做好全年各項(xiàng)維修計(jì)劃按輕重緩急合 理有效的安排各項(xiàng)施工為業(yè)主解決前期遺留問(wèn)題獲得業(yè)主的理解促 進(jìn)物業(yè)費(fèi)繳費(fèi)率， 同時(shí)物業(yè)財(cái)務(wù)做好費(fèi)用分類， 即哪些是物業(yè)正常維 修支出，哪些是維修房產(chǎn)遺留問(wèn)題支出，分清項(xiàng)目，做到每一筆支出 都有其明確價(jià)值。 以上存在問(wèn)題及整改措施， 是我初步的一些工作想法和思路， 在 2013 年的工作中與領(lǐng)導(dǎo)和同事們積極溝通逐步落實(shí)