酒店式公寓管理模式探索

1、酒店式公寓管理模式探索1、 市場上酒店式公寓類型關(guān)于公寓的管理模式，市場目前有三種模式：1、酒店托管：與酒店合作進(jìn)行全方面托管，發(fā)展商不參與經(jīng)營，酒店全面經(jīng)營管理，業(yè)主收樓后，自行裝修，達(dá)到酒店要求標(biāo)準(zhǔn)后交付給酒店，由酒店負(fù)責(zé)所有的運(yùn)營支出。業(yè)主和酒店按照營業(yè)額進(jìn)行7：3分成，簽約期約3年。引進(jìn)第三方管理模式能有效的規(guī)避一定風(fēng)險(xiǎn)，基于第三方平臺(tái)進(jìn)行返點(diǎn)或代租。2、 保點(diǎn)返租：由項(xiàng)目物業(yè)進(jìn)行管理，業(yè)主收樓后，可與其簽定一定點(diǎn)數(shù)的返租，一般3年至5年固定點(diǎn)數(shù)返還，交樓后由物業(yè)公司統(tǒng)一進(jìn)行裝修，客戶支付其費(fèi)用，交付物業(yè)公司管理經(jīng)營，自負(fù)贏虧，項(xiàng)目承擔(dān)一定風(fēng)險(xiǎn)，但客戶接受度較高，大部分客戶傾向于返點(diǎn)模

2、式。3、 物業(yè)代租：發(fā)展商物業(yè)公司進(jìn)行經(jīng)營管理，業(yè)主收樓后，不自用的情況下，可委托物業(yè)公司代為進(jìn)行放租，但必須按物業(yè)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行裝修交付。此模式無風(fēng)險(xiǎn)，但市場接受度不高。2、 市場案例研究1、島內(nèi)市場：a、案例分析：島內(nèi)純酒店式公寓多采用保點(diǎn)返租形式，一般固定回報(bào)三年，年均回報(bào)固定5%-8%，陽光水戀度假酒店引進(jìn)廣東中旅（集團(tuán)）酒店物業(yè)管理有限公司進(jìn)行第三方全面管理，并于廣東中旅（集團(tuán)）旗下旅游公司進(jìn)行深度合作，提供其客戶市場的開發(fā)，將入住率風(fēng)險(xiǎn)控制最小化，委托第三方酒店參與經(jīng)營管理模式，實(shí)行固定率回報(bào)三年，按總房價(jià)的8%進(jìn)行年均回報(bào)，返還方式可在客戶購房時(shí)一次性在總價(jià)中扣除，即客戶僅需要交付

3、總房價(jià)的66%與統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)的裝修費(fèi)用即可（由發(fā)展商統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)裝修，客戶僅需支付其費(fèi)用），三年后客戶可收回此單位。b、島內(nèi)投資回報(bào)率剖析：酒店托管模式：假如與*酒店管理簽定，7：3分成，只以510月夏季旅游旺季期間計(jì)算回報(bào)率，旺季租用率以8成檔期計(jì)算。旺季180天。其中五一、十一七天長假及每周六房租翻倍增長。除去這14+24天，正常放假計(jì)算142天。房屋總價(jià)約：63方*1萬/方=63萬。按旺季480元/天計(jì)算142天*580元/天+38天*1160元/天=126440元；按旺季8成檔期計(jì)算， 126440元*0.8=101152元；酒店分成后，客戶可得：101152*0.7=70806元，基礎(chǔ)投資回

4、報(bào)率：70806元/630000元=11.2%。以上計(jì)算僅為旺季期間所計(jì)算的投資回報(bào)率，仍有185天放租期，保守估計(jì)投資回報(bào)率更高。保點(diǎn)返租模式：假如與*管理公司簽定，按一年8個(gè)點(diǎn)返租，固定三年。房屋總價(jià)約：63方*8000元/方=504000元。年度總返還租金：504000元*8%=40320元；最終客戶支付購房總價(jià)：504000元-40320元*3=383040元c、小結(jié)：客戶受大部分島內(nèi)項(xiàng)目返租影響，比較青睞返租模式，大部分投資客戶因地區(qū)較遠(yuǎn)無暇經(jīng)營管理，返租的固定回報(bào)率是島內(nèi)客戶關(guān)心的因素之一。2、 全國市場：a、海南酒店式公寓管理主要采取以下三種：返租：不同時(shí)間長度年固定6%的回報(bào)；

5、酒店托管：客房收入35%-45%由業(yè)主分配；代租：對(duì)經(jīng)營利潤進(jìn)行分配，一般為三七分成；b、海南度假投資型模式中回報(bào)率的分析：項(xiàng)目名稱可免費(fèi)度假居住天/分?jǐn)?shù)回報(bào)方式合同年限愛琴海岸21天客房收入45%6年天域酒店21天客房收入40%3年亞龍灣5號(hào)45分酒店利潤的95%8年惠普登21分6%/年（固定）最少6年嘉賓國際21天1-5年6%/年（固定），6-10年客房收入40%，10-20年業(yè)主享受酒店利潤的100%20年天福源21天6%/年（固定）且業(yè)主享受酒店利潤的60%20年海悅灣30分6%/年（固定）3年國光濱海35分客房收入35%6年天澤海韻30分酒店利潤的42%6年返租固定6%返點(diǎn)：一般5年

6、30%，同樣為房價(jià)一次性折返，相當(dāng)于7折出售，在三亞專業(yè)投資客已對(duì)此做法不感冒，項(xiàng)目因返租影響總價(jià)過高，銷售受阻；酒店托管利潤分配：目前亞龍灣5號(hào)一家，管理公司不承擔(dān)任何風(fēng)險(xiǎn)，業(yè)主分析大，銷售賣點(diǎn)支撐失分多；代租客房收入分成：三亞項(xiàng)目主流做法，實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)，管理公司較為靈活，管理公司與業(yè)主簽署委托經(jīng)營合同c、客戶免費(fèi)天數(shù)的獲得：海南度假投資型模式中，無論客戶選擇哪種管理模式，客戶可在委托管理同時(shí)，每年均可享受一定數(shù)量的免費(fèi)入住天數(shù)。項(xiàng)目名稱可免費(fèi)度假居住天（分）數(shù)具體使用制度所屬區(qū)域愛琴海岸21天4-9月淡季（除法定假日）為21天，旺季（除法定假日）14天亞龍灣天域酒店21天4-9月淡季（除法

7、定假日）為21天亞龍灣5號(hào)45分4-9月平日1分/天，旺季1.5分/天；十一、五一、元旦3分/天，春節(jié)5分分/天惠普登21分十一、五一、元旦2分/天，春節(jié)5分/天大東灣嘉賓國際21天第一個(gè)5年內(nèi)，業(yè)主每年可以免費(fèi)享有和購買客房同等級(jí)的40天免費(fèi)入住權(quán)，其中旺季7天，淡季33天；以后每年4-9月14天，旺季7天天福源21天4-9月淡季（除法定假日）為21天；假日期間按房價(jià)與7800分具體折算三亞灣海悅灣30分平日1分/天；周末1.2分/天；五一、十一2.5分/天；春節(jié)5分/天國光濱海35分4-9月（除法定假日）1分/天，旺季1.25分/天，元旦2分/天，五一、十一2.5分/天；春節(jié)5分/天天澤海

8、韻30分4-9月（除法定假日）1分/天，旺季1.5分/天，五一、十一、元旦2分/天；春節(jié)4分/天分析：三亞典型酒店式公寓提供免費(fèi)度假居住天數(shù)情況，在對(duì)免費(fèi)入住天數(shù)的確定方面，表中各酒店項(xiàng)目表現(xiàn)各異，但仍有50%的項(xiàng)目采用了國際通行的21天制。小結(jié)：1、具體細(xì)則均經(jīng)過專業(yè)酒店管理公司的細(xì)致測(cè)算；2、盡量避免客戶在旺季、黃金假日使用權(quán)利，個(gè)別酒店明令禁止在以上期間使用的權(quán)利；3、客戶如在春節(jié)7天入住，會(huì)將所有免費(fèi)分?jǐn)?shù)耗盡；其他重要黃金時(shí)段也會(huì)消耗免費(fèi)居住權(quán)益，管理公司以此保證在全年旺季和黃金時(shí)段中擁有充足的份額開展有償經(jīng)營；免費(fèi)天數(shù)建議：處理好酒店管理公司與客戶的關(guān)系，避免管理公司為了對(duì)經(jīng)營利潤的

9、極端追求，使投資成為唯一目的，卻動(dòng)搖客戶購買物業(yè)度假兼投資的目的，投資回報(bào)雖有保障，但黃金假期度假權(quán)利卻成了雞肋3、 回報(bào)方式小結(jié)：a、 綜合市場的酒店式公寓表現(xiàn)形式，市場上大部分客戶的接受度，因a區(qū)已有部分樓棟已成功認(rèn)購，現(xiàn)無法在購房總價(jià)上一次性減免，無法實(shí)現(xiàn)返租模式，所以建議本項(xiàng)目a區(qū)統(tǒng)一實(shí)行代租管理模式，統(tǒng)一進(jìn)行管理，與業(yè)主風(fēng)險(xiǎn)共同承擔(dān)，n區(qū)作為純投資性質(zhì)的產(chǎn)權(quán)式酒店式公寓，建議采用酒店托管模式，交樓即收益，區(qū)別于其余住宅組團(tuán)；b、 a區(qū)交樓后按照發(fā)展商統(tǒng)一裝修標(biāo)準(zhǔn)，如客戶委托其代租，需統(tǒng)一裝修標(biāo)準(zhǔn)，由發(fā)展商統(tǒng)一裝修，業(yè)主需支付裝修費(fèi)用即可；c、三、代租服務(wù)協(xié)議擬定參考：甲方：保利銀灘乙

10、方：業(yè)主一、 委托事項(xiàng)：1、委托物業(yè)概況：面積（下稱“委托物業(yè)”）2、委托期限：從年月日至年月日二、委托條件：乙方了解并同意，當(dāng)乙方房屋滿足下列條件時(shí)，方可委托甲方代租管房屋：a. 按甲方提供的房間裝修及配置標(biāo)準(zhǔn)，自行裝修房屋，或甲方進(jìn)行統(tǒng)一裝修，乙方須支付其費(fèi)用b. 裝修完成后需經(jīng)甲方驗(yàn)收合格（公寓裝修及配置標(biāo)準(zhǔn)說明）三、委托物業(yè)內(nèi)設(shè)施設(shè)備、物品清單：1.甲方提供：床上用品、浴室布草、一次性低值消耗品、宣傳品2. 乙方提供（或委托甲方購置）：房間（含浴室）的裝修、雙層窗簾、照明燈具、浴室排氣扇、電視機(jī)（25寸純平、三洋ck25f27）、空調(diào)（1。5匹、lg ls-l3611ct）、電話機(jī)（高

11、新奇、ha39951p/td）、電熱水壺（龍的、nk-715）。乙方自行裝修和購買電器設(shè)備，如無統(tǒng)一型號(hào)，必須用同一品牌的產(chǎn)品。3. 本協(xié)議終止后，甲方有權(quán)取回其置于委托物業(yè)內(nèi)的一切設(shè)施設(shè)備和物品。4. 乙方確認(rèn)除上述列明的設(shè)施設(shè)備、物品外，乙方未放置任何其他物品，亦不會(huì)增放其他物品，甲方對(duì)上述清單未列明的設(shè)施設(shè)備和物品不承擔(dān)任何責(zé)任。5. 未經(jīng)甲方事前書面同意，乙方不得擅自更改房屋裝修、配置標(biāo)準(zhǔn)，否則甲方有權(quán)單方終止本協(xié)議。二、雙方的權(quán)利與義務(wù)：（一）甲方的權(quán)利與義務(wù)1、在委托物業(yè)符合委托條件的情況下，甲方可接受乙方委托。甲方對(duì)委托物業(yè)享有獨(dú)立的日常經(jīng)營管理權(quán)。2、 按協(xié)議約定比例提取傭金及

12、其他收益。3、為委托物業(yè)提供日常衛(wèi)生清潔，保安樓層巡邏服務(wù)。4、提供委托物業(yè)及室內(nèi)設(shè)施、設(shè)備的日常維修、養(yǎng)護(hù)服務(wù)。（二）乙方的權(quán)利與義務(wù)：1、 有權(quán)按合同約定和甲方公寓租用規(guī)定預(yù)訂自住委托物業(yè)。2、按協(xié)議約定比例分享收益。3、須按時(shí)交納水、電、管理費(fèi)、本體維修金、有線電視等費(fèi)用，如乙方怠于履行此項(xiàng)義務(wù)對(duì)甲方經(jīng)營產(chǎn)生影響，須向甲方承擔(dān)違約責(zé)任。4、 持委托物業(yè)處于符合委托條件和能夠正常經(jīng)營的狀態(tài)，若委托物業(yè)出現(xiàn)不能滿足委托條件或其它影響正常經(jīng)營的情形，乙方應(yīng)負(fù)責(zé)解決。5、有權(quán)對(duì)委托物業(yè)的經(jīng)營情況進(jìn)行查核。三、運(yùn)作管理方式：1、 甲方以代租管的形式接受乙方的委托，即聘請(qǐng)專職、專業(yè)的酒店管理人員對(duì)委

13、托物業(yè)進(jìn)行統(tǒng)一的租賃經(jīng)營管理。2、 房屋出租標(biāo)準(zhǔn)價(jià)格（下稱“房價(jià)”）：現(xiàn)行房價(jià)為：單房xxx元/天一房一廳xxx元/天1、 甲方可根據(jù)經(jīng)營和市場的情況用折扣來調(diào)整房價(jià)，房價(jià)不另加收服務(wù)費(fèi)。甲方同訂房中心和旅行社簽訂的代理協(xié)議的價(jià)格由甲方自行控制。.2、 甲方按照市場需求，按照不同戶型，對(duì)房間進(jìn)行統(tǒng)一科學(xué)的管理，使用前臺(tái)電腦管理軟件，按戶型分類排號(hào)出租。對(duì)乙方自住房和代訂房要注明。3、 乙方代訂房不視為乙方自住，甲方同樣收取傭金和服務(wù)費(fèi)。4、 對(duì)團(tuán)體客（一次性開房3間以上），甲方可根據(jù)客人的要求和當(dāng)日的房間情況安排入住，并在入住單上注明，因此導(dǎo)致未能排號(hào)出租的，乙方不得異議。6、甲方根據(jù)戶型的不

14、同來劃分房型和定價(jià)，對(duì)于委托物業(yè)的不同面積、不同樓層、不 同朝向、不同裝修費(fèi)等因素均不考慮。四、乙方（業(yè)主）自住管理：1、每間公寓配發(fā)2張有編號(hào)的業(yè)主磁卡，兩卡享有同等權(quán)益，甲方憑卡為持卡人辦理入住手續(xù)。2、乙方業(yè)主卡如有遺失，需立即向甲方報(bào)失，如因乙方未有及時(shí)報(bào)失所產(chǎn)生的損失由乙方承擔(dān)，補(bǔ)卡費(fèi)用乙方自行承擔(dān)，補(bǔ)卡費(fèi)為元/張.3、 乙方（業(yè)主）應(yīng)于簽署本協(xié)議之時(shí)按甲方要求提供個(gè)人資料給甲方統(tǒng)計(jì)存檔，乙方個(gè)人資料若發(fā)生變化，須即時(shí)通知甲方更改相關(guān)資料，如因乙方怠于通知而受有任何損失，甲方概不負(fù)責(zé).4、 乙方自住需提前2天向甲方預(yù)定，甲方根據(jù)乙方預(yù)定當(dāng)時(shí)住房租賃情形安排乙方自住，乙方預(yù)定當(dāng)時(shí)沒有空

15、房的，甲方可不予以安排乙方自住。在乙方預(yù)定自住或入住時(shí)甲方有權(quán)核對(duì)業(yè)主預(yù)留的有關(guān)資料。乙方安排自住的需支付30元/天的服務(wù)洗滌費(fèi)用，如需換洗布草、添加一次性消耗品，每次支付30元。為保證房屋委托期間經(jīng)營的統(tǒng)一和連續(xù)性，乙方在周末（星期五、星期六）及五一假期、十一假期以及其他法定節(jié)假日自住或授權(quán)他人入住的，需額外支付當(dāng)時(shí)房價(jià)10%的傭金給甲方。5、 乙方授權(quán)他人入住，須憑業(yè)主卡提前兩天辦理預(yù)訂，甲方有權(quán)向乙方核實(shí)入住人的身份。乙方授權(quán)他人入住，視為乙方自?。晃衅趦?nèi)乙方不能以授權(quán)他人入住的方式向被授權(quán)人收取房租或其它費(fèi)用，由此產(chǎn)生的一切后果由乙方承擔(dān)，并且甲方有權(quán)收取傭金和/或隨時(shí)終止本協(xié)議。6

16、、 乙方（業(yè)主）需小心處理燃燒中的香煙、煙蒂及火柴等，留意火種是否完全熄滅.7、 不可存放政府明令禁止的易燃易爆物品.8、 除標(biāo)準(zhǔn)配備的電器外，嚴(yán)禁在房內(nèi)使用煮食爐等其它大功率電器.9、 發(fā)生火警時(shí)，應(yīng)保冷靜，撥打“0”通知總機(jī)，切勿使用電梯，應(yīng)走防火通道疏散.10、 業(yè)主退房時(shí)，個(gè)人物品不能繼續(xù)在房內(nèi)存放，另不可任意搬動(dòng)房內(nèi)的家具和設(shè)備，并要在前臺(tái)辦理退房手續(xù)。11、乙方自住房屋應(yīng)遵守甲方當(dāng)時(shí)有效的住宿等相關(guān)管理規(guī)定。五、傭金、費(fèi)用、收益及結(jié)算方式：1. 甲方收支1) 甲方收取的傭金以委托物業(yè)實(shí)際收取的房價(jià)計(jì)算，不發(fā)生收益不提取傭金。甲方收取實(shí)際房價(jià)的10%作為傭金。2) 甲方在經(jīng)營委托物業(yè)

17、時(shí)，有權(quán)收取住客入住房屋的服務(wù)費(fèi)，按50元/天/間計(jì)算，乙方不參與分成。3) 甲方有權(quán)按照稅收法規(guī)代扣代繳乙方應(yīng)繳的稅費(fèi)：%的稅金4) 甲方代收、代支付住客的電話費(fèi)。5) 甲方有權(quán)收取乙方在節(jié)假日期間入住時(shí)房價(jià)10%的傭金。2. 乙方收支：1) 乙方收益以委托物業(yè)實(shí)際收取的房價(jià)計(jì)算，不發(fā)生收益乙方不結(jié)算利潤。乙方收益應(yīng)為房價(jià)扣除傭金和其他甲方應(yīng)收取費(fèi)用的部分2) 每月按規(guī)定支付水、電費(fèi)、有線電視費(fèi)3) 按規(guī)定支付物業(yè)管理費(fèi)、本體維修金4) 每個(gè)委托物業(yè)每月支付50元的清潔維修費(fèi)基金5) 乙方自住需支付30元/次服務(wù)費(fèi)，如需換洗布草、添加一次性消耗品，每次支付30元。3結(jié)算a) 甲方在每月的10

18、號(hào)前，將乙方上個(gè)月應(yīng)得的收益匯入乙方指定的銀行帳號(hào)。b) 乙方應(yīng)按照甲方要求提供銀行資料給甲方：銀行帳號(hào)名須同乙方一致，乙方提供銀行帳號(hào)的復(fù)印件給甲方。若因乙方提供資料錯(cuò)誤導(dǎo)致款項(xiàng)不能支出或匯錯(cuò)的由乙方自行承擔(dān)責(zé)任。c) 乙方應(yīng)在甲方匯出款項(xiàng)的當(dāng)天開具合格發(fā)票或收據(jù)給甲方。乙方不提供的，甲方有權(quán)暫緩支付乙方下一月份的收益，直至乙方開具發(fā)票或收據(jù)給甲方。d) 收益時(shí)間從雙方簽署房間裝修配置驗(yàn)收?qǐng)?bào)告20天后開始計(jì)算。六、產(chǎn)權(quán)變更：1. 乙方于本協(xié)議有效期間內(nèi)若要轉(zhuǎn)賣或抵押委托物業(yè)的，應(yīng)提前30天書面通知甲方。甲方有權(quán)決定是否終止本協(xié)議。2. 甲方不終止協(xié)議的，在辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)之前，雙方及新業(yè)主應(yīng)

19、共同確認(rèn)有關(guān)的賬目，并簽署確認(rèn)書。三方就債權(quán)、債務(wù)的移轉(zhuǎn)和分擔(dān)書面確認(rèn)并執(zhí)行。七、維修與賠償：1. 委托期內(nèi)委托物業(yè)正常經(jīng)營中的維護(hù)、維修、保養(yǎng)由甲方負(fù)責(zé)，電器設(shè)備保修期內(nèi)乙方需將相關(guān)的保修單據(jù)提交給甲方。2. 若委托物業(yè)本身及裝修工程出現(xiàn)質(zhì)量問題，需由甲乙雙方共同現(xiàn)場簽證確認(rèn)，維修費(fèi)由乙方承擔(dān)。3. 如因住客人為或意外造成委托物業(yè)和乙方設(shè)施設(shè)備、物品損壞，乙方同意授權(quán)甲方全權(quán)處理索賠事宜，需要乙方配合的乙方應(yīng)予以配合。4. 委托物業(yè)設(shè)施設(shè)備或物品老化、自然損耗不能正常使用需更換的，甲方可以更換或要求乙方更換，更換費(fèi)用由乙方承擔(dān)。八、審核與監(jiān)督：1、乙方（業(yè)主）可憑業(yè)主卡，并經(jīng)甲方核對(duì)相關(guān)資料后，在辦公時(shí)間致電甲方的指定人員，查詢其房間的出租情況，也可預(yù)約后親臨現(xiàn)場，查詢其房間經(jīng)營的原始單據(jù)。2、甲方每月公布公寓總體的經(jīng)營情況，含平均房價(jià)、平均出租率等數(shù)據(jù)供乙方查詢、參考。但乙方須保守上述資料的秘密性，不經(jīng)甲方許可不得泄露給第三人。九、違約責(zé)任1、 乙方應(yīng)交付符合甲方要求的委托物業(yè)予甲方，否則甲方有權(quán)拒絕接受委托。2、 乙方應(yīng)按合同約定負(fù)擔(dān)委托物業(yè)的修復(fù)、設(shè)施設(shè)備更換所需的費(fèi)用，否則甲方有權(quán)將該費(fèi)用自乙方應(yīng)得收益中扣除。乙方拒絕修復(fù)、更換委托物業(yè)或委托物業(yè)內(nèi)設(shè)施設(shè)備、物品導(dǎo)致安全事故發(fā)生的，乙方應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任