房地產(chǎn)專業(yè)市場調(diào)研方法

1、市場調(diào)研一：房地產(chǎn)市場調(diào)研的含義房地產(chǎn)市場調(diào)研，就是以房地產(chǎn)為特定的商品對象，對相關(guān)的市場信息進(jìn)行系統(tǒng)的收集、整理、記錄和分析，進(jìn)而對房地產(chǎn)市場進(jìn)行研究與預(yù)測，為決策者了解房地 產(chǎn)市場的變動趨勢，制定公司營業(yè)計劃，擬訂經(jīng)營策略提供參考與建議。通俗地說，房地產(chǎn)市場調(diào)查就是房地產(chǎn)經(jīng)營者的“千里眼”和“順風(fēng)耳”。調(diào)研目的a) 對房地產(chǎn)市場進(jìn)行研究與預(yù)測，把握市場方向（對公司）。b) 了解競爭對手，做到知已知彼，方能百戰(zhàn)不殆（對銷售代表）。c) 為公司擬訂經(jīng)營策略提供依據(jù)（對公司）二、房地產(chǎn)市場調(diào)研的重要性 a) 市場調(diào)研是一樓盤定位銷售正確決策的前提； b) 是銷售穩(wěn)定和提高的基礎(chǔ)； c) 是了解競

2、爭對手優(yōu)、劣勢的有力方法； d) 是樓盤本身提高經(jīng)濟(jì)效益的主要方法。三、市場調(diào)研的內(nèi)容 1地段（地點、交通、環(huán)境等） 2公司組成（發(fā)展商、設(shè)計單位、承建單位、物業(yè)公司、環(huán)境設(shè)計等） 3基本參數(shù)（占地面積、總建筑面積、容積率等） 4建筑類別（商場、住宅、商住房、別墅等） 5面積與戶型（面積與戶型配比情況）6周邊及區(qū)內(nèi)配套設(shè)施（周邊包括教育、購物、醫(yī)療、金融等；區(qū)內(nèi)包括會所、健身房 等）7價格（起價、均價、最高價）8推廣策略（現(xiàn)場促銷方式、廣告推廣方式）9銷售情況（銷售率等）10付款方式（一次性付款、銀行按揭、免息分期付款等）11客戶群體（客戶群體分布情況）12樓盤優(yōu)、劣勢等四、調(diào)研方法1網(wǎng)絡(luò)調(diào)查

3、法 通過電腦網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行一些基本資料收集，了解樓盤的概況。2電話調(diào)查法直接打電話到售樓處，電話調(diào)查時可用很客氣的語調(diào)表明自己是同行調(diào)研。3親臨現(xiàn)場調(diào)查法親臨現(xiàn)場調(diào)查法可采用以下幾種方法：1) 扮客戶買房：優(yōu)點-可以從銷售人員口中獲得有效信息；缺點-不夠詳細(xì)，只能 針 對小范圍了解數(shù)據(jù)，如問太專業(yè)太多的問題會讓售樓員察覺你是同行，反而無法獲得調(diào)研表需要填寫的內(nèi)容。2)以同行身份直接調(diào)研獲取相關(guān)數(shù)據(jù)：優(yōu)點-以同行身份可以直接請銷售人員幫助填寫調(diào)研表的所有內(nèi)容；缺點-內(nèi)容雖然詳細(xì)，但不夠真實，實質(zhì)性的數(shù)據(jù)無法獲得。3) 以同行身份去買房：同行也要買房，抱著確實要買房的心態(tài)去踩盤（切記：態(tài)度一定要好）你會

4、收到意想不到的效果，而且可以間隔性地去調(diào)研。優(yōu)點-可 以用專業(yè)的語言去問對方樓盤的詳細(xì)情況，讓售樓員感覺你是準(zhǔn)客戶時，你會得到樓盤的真實有效的信息五、房地產(chǎn)市調(diào)方法細(xì)分由于土地和房屋的“不動性”，房地產(chǎn)市場調(diào)查也烙有很深的地域特征，我們對房地產(chǎn)市場的切入，也習(xí)慣于依據(jù)地域形態(tài)，先由點（單個樓盤）到線、面（區(qū)域市場）再由線、面（區(qū)域市場）到體（宏觀環(huán)境），然后再從體回復(fù)到面，從面回復(fù)到點和線，不斷循環(huán)往復(fù)，融會貫通，才可真正把握，這點、線、面、體也構(gòu)成了房地產(chǎn)市場調(diào)查的基本內(nèi)容。下面，我們就房地產(chǎn)市場調(diào)查的點、線、面、體的三個層次分別加以介紹和說明。（一）點單個樓盤對單個樓盤進(jìn)行市場調(diào)查，它不但

5、是新進(jìn)員工接觸房地產(chǎn)知識的第一課，而且也是資深人員對房地產(chǎn)市場即時了解最為具體最為直接的途徑。單個樓盤的市場調(diào)查包括六大項：第一項：是了解公司的組成，即知道樓盤的投資、設(shè)計、建設(shè)。監(jiān)理和物業(yè)管理等主要事項的承擔(dān)公司是誰？他們的資質(zhì)如何？彼此間是如何合作的。建設(shè)：魯班獎、資金實力，技術(shù)水平監(jiān)理：甲級資從而評估樓盤的資信度和品質(zhì)目的，因為房地產(chǎn)投資建設(shè)是資金大，周期長的一項工程沒有足夠?qū)嵙Φ墓就顿Y于房地產(chǎn)項目，往往隱藏著較大的風(fēng)險。第二項：是分析樓盤的地理位置。大的方向講，就是分析（1）樓盤的區(qū)域歷史沿席（2）區(qū)域特性（商業(yè)中心、工業(yè)中心、學(xué)院社區(qū)等）（3）了解區(qū)域交通狀況（公交、地鐵、高架、省

6、市級公路、區(qū)縣級公路等）（4）區(qū)域公共配套設(shè)施（水、電、煤等市政配套；公園、學(xué)校醫(yī)院、影劇院商業(yè)中心、超市、賓館、圖書館、體育場館，集貿(mào)市場，著名餐館等生活配套）和人文環(huán)境等。小的方向講，就是樓盤地塊的大小形狀，是臨街地、角地還是袋地所處位置，它的東西南北鄰居是誰？進(jìn)出道路如何？目的：和其它商品不一樣，樓盤的地理位置是樓盤不可分離的關(guān)鍵因素，它的優(yōu)劣與否，往往決定了樓盤的大部分價值。第三項：是分析產(chǎn)品：這是樓盤市調(diào)的主體部分，重點在于了解樓盤的土地、總建面積、產(chǎn)品類別與規(guī)劃、建筑設(shè)計與外觀，總建套數(shù)與房型、面積、格局配比、建筑用材、公共設(shè)施和施工進(jìn)度目的：分析產(chǎn)品是理解樓盤的基礎(chǔ)，只有認(rèn)真分析

7、產(chǎn)品，才能正確把握因此而產(chǎn)生的種種變化。第四項：是剖析價格組合即產(chǎn)品的單價、總價和付款方式。市場中，往往有許多價格方面的促銷活動，但萬變不離其宗，其最終依舊歸結(jié)于價格組合的三方面。剖析價格組合并了解其運(yùn)用策略是市場調(diào)查最吸引人的地方。單價：最低單價最高單價平均單價主力單價：是指所占建筑面積比例最高的單元，所標(biāo)定的銷售單價，是我們判斷樓盤客戶定位的關(guān)鍵。單價基本上是地段遠(yuǎn)近、產(chǎn)品品質(zhì)等各種因素的綜合反映，是衡量比較一個產(chǎn)品的重要指標(biāo)。通常，我們可以通過對起售單價（往往也是最低單價）和最高單價的了解而對整個大樓盤單價體系略知一二。然而，因為促銷的各種人為因素，起售單價，最低單價和最高單價往往有戲劇

8、性的夸張，作為替代，平均單價，主力單價便成為判斷一個大樓盤真正價值的重要指標(biāo)。但歸根結(jié)底，對單價的最終把握，依舊是房屋的實際成交單價?？們r最低總價最高總價總價范圍主力總價總價配比：指依總價范圍不同，各個范圍的總價及其所對應(yīng)的單元數(shù)量在總銷金額中所占的不同比率。相對于房屋單價給人的直觀印象是樓盤的地點和品質(zhì)的高低，房屋總價所分析出來的更多信息是目標(biāo)客源層的區(qū)隔，對總價的仔細(xì)調(diào)研，對總價配比的切實把握，會很容易掌握住產(chǎn)品的客源定位，市場定位，因為事實上，總金額是購買客戶的最直接、最明顯的分水嶺。付款方式：作為一個隱蔽的價格調(diào)整手段，一個有力的促銷工具，付款方式是房地產(chǎn)營銷策略中最為變化多端的一個方

9、面，也是房地產(chǎn)市場的一個晴雨表，它反映了發(fā)展商、購房者、競爭者三者之間利益的沖突，交織和平衡。第五項：了解廣告策略和業(yè)務(wù)組織廣告策略是指廣告的主要訴求點，媒體選擇（大眾媒體、自身媒體、戶外媒體、直接銷售、自創(chuàng)媒體、人際傳播），廣告密度和實施效果等。業(yè)務(wù)組織則是指銷售點的選擇，人員的配置、業(yè)務(wù)執(zhí)行。第六項：是銷售狀況對樓盤的各種因素的評判，最后還是歸結(jié)到具體的銷售結(jié)果上，而且具體的銷售結(jié)果還不單是一個銷售率的問題。雖然正確詳盡的銷售結(jié)果的獲得是最為艱難的，但它無疑是最關(guān)鍵的地方，什么樣的房型最好賣？什么樣的總價最為市場所接受？吸引客戶最主要的地方是什么？吸引客戶最主要的地方是什么？購房客戶群有什

10、么特征？所有這一切，都是市場調(diào)查應(yīng)該了解的。應(yīng)該講銷售狀況是個果，其他幾個方面都是因，了解因果，分析其中的緣由，是單個樓盤，也是整個市調(diào)工作的全部內(nèi)涵。一般情況下，總價順序，格局順序和面積順序可能是一致的，但有的時候，它們會相差很大，而這樣差別，往往就是市場的轉(zhuǎn)機(jī)所在。售出戶數(shù)是從一個局部分析出近期市場接納量大小的主要數(shù)據(jù)，銷售率則是判斷一個樓盤為市場接納程度的重要指標(biāo)。而銷售順序更加準(zhǔn)確地反映出一棟大樓為市場接納的細(xì)部緣由和需求市場的某種技術(shù)結(jié)構(gòu)狀況。這些資料都是最難獲得的商業(yè)機(jī)密，也是市場調(diào)研的關(guān)鍵所在。（二）線和面區(qū)域市場對單個樓盤的詳盡了解之后，我們可以著手區(qū)域市場的調(diào)查與分析，一般包

11、括三方面內(nèi)容：1. 區(qū)域分析。是指在特定區(qū)域中對影響房地產(chǎn)市場的交通動線、區(qū)域特征和發(fā)展規(guī)劃三方面因素的綜合分析，區(qū)別于單個樓盤的地理位置分析 。在具體分析中，區(qū)域分析要側(cè)重于整體的分析和宏觀評估，如：107國道，變?yōu)閮?nèi)環(huán)，帶動鄭東新區(qū)的發(fā)展，與鄭東新區(qū)的發(fā)展規(guī)劃密不可分。2. 區(qū)域產(chǎn)品：主要包括了解和分析在某個特定的區(qū)域范圍內(nèi)，樓盤的總量、類別、位置分布，單價分布、總價結(jié)構(gòu)。各類營銷手法的市場反映和市場空白的捕捉等分析區(qū)域產(chǎn)品關(guān)鍵在于認(rèn)真研究區(qū)域產(chǎn)品的共同性與特異點。以及它們市場反映強(qiáng)弱的緣由。如某區(qū)域的樓盤，在大部分住宅，都是一樣的價格，都是一樣的品質(zhì)情況下，其中的一個賣得相當(dāng)好，這就是區(qū)

12、域產(chǎn)品應(yīng)該著力分析的地方。3. 需求特征：是指區(qū)域人口數(shù)量和密度，人口結(jié)構(gòu)和家庭規(guī)模，購買力水平、客戶的需求結(jié)構(gòu)與特征，人口素質(zhì)和習(xí)慣嗜好。需求特征是我們從客戶的角度對產(chǎn)品的一種審視，把握需求特征是我們不斷創(chuàng)新的動力與源泉。（三）體宏觀環(huán)境觀點：線面的把握是市場調(diào)查的主體，但不是全部，只有對宏觀環(huán)境的深刻理解，才可能將房地產(chǎn)的市場調(diào)查作得更深入。包括四個：1. 政治社會：是指國家運(yùn)作體制、政治安定狀況，社會治安程序、房地產(chǎn)投機(jī)和城市化進(jìn)程等方方面面的情況，政治穩(wěn)定是社會發(fā)展的基石，目前運(yùn)作體制的民主發(fā)展則是政治穩(wěn)定的長久保證。剖析房地產(chǎn)市場，政治社會并不是一個可有可無的因素。2. 經(jīng)濟(jì)因素。是

13、所有房地產(chǎn)宏觀因素中，對公司和個人最為明顯，最為直接的因素，它包括國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r，財政收支與物價，人口質(zhì)量與消費(fèi)，居民收入與儲蓄等各種因素。3. 行政法規(guī)：主要包含土地制度、住房制度、稅收制度，城市發(fā)展戰(zhàn)略，城市規(guī)劃和特殊政策等各項內(nèi)容。土地增值稅，它的貫徹實施也是把雙刃的劍，限制過多，投資資金就不太愿意進(jìn)來，經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度就相對緩慢一點，限制過小，投機(jī)暴利的行為就接踵而至，對國民經(jīng)濟(jì)的損害也不可低估，利息稅的增收，福利分房的取消2001年實施新的商品房管理辦法等規(guī)范市場。4. 國際狀況：現(xiàn)代社會國際交流頻繁，使得一國經(jīng)濟(jì)、政治、文化常常影響與其有聯(lián)系的國家和地區(qū)。國際間經(jīng)濟(jì)、軍事、政治等環(huán)境

14、如何，對房地產(chǎn)的影響不容忽視。六、調(diào)查方法1. 實地調(diào)查法 詢問法+觀察法2. 電話調(diào)查法 建立起檔案后3. 案頭調(diào)查法 （二手資料）七、調(diào)查技巧1. 調(diào)查前的準(zhǔn)備技巧：儀容儀表準(zhǔn)備；交通工具準(zhǔn)備；調(diào)查角色的準(zhǔn)備；（公司人員、替家人看房、跟朋友一塊看）2. 若對身份產(chǎn)生懷疑時，應(yīng)對技巧（1） 小聲、拉一邊告訴他：有無回扣。（2） 手機(jī)或通訊工具的運(yùn)用（事先告之客戶）（3） 不停地暗示銷代。你要買（在別的樓盤看過已下定或退定）3. 在售房部停留時間，盡量要短暫。（讓銷售代表領(lǐng)你去看房）好處：去工地現(xiàn)場，隨著體力的消失，而減少警惕性，另一方面現(xiàn)場是銷售代表的陣地，而且容易碰到熟人。4. 詢問方式技

15、巧不要直接詢問；如：開間，樓間距不要太專業(yè)5. 如何判斷銷售率技巧 4個關(guān)鍵渠道：（1） 銷售現(xiàn)場：來人量；來電量；銷售代表狀態(tài)（2） 工地現(xiàn)場：施工場面；場料堆放；工人狀況（3） 客戶（4） 戶外廣告：圍護(hù)工作6. 留真電話，而且第一次呼一定要回，并表示強(qiáng)烈的購買欲望，借機(jī)再了解不知道的東西和試探最底價。（獲取之后，不再回電）7. 最好分工，每天匯總。八、房地產(chǎn)市調(diào)人員的基本要求1. 必須是有誠懇的態(tài)度及良好的人際關(guān)系，房地產(chǎn)市調(diào)的相當(dāng)一部分工作內(nèi)容是到各工地了解情況，因為同行相忌，如果不能得到該工地現(xiàn)場銷售人員的好感，必然一問三不知，甚至還會帶許多假情報回來。如果改變一種方式，以交朋友的態(tài)

16、度來相互交信息，那么容易獲取情報，而做到這一點，則必須以誠懇的態(tài)度，謙虛的精神來一點一滴培養(yǎng)人際關(guān)系。人際關(guān)系好時，若因時間急促，則一通電話也能等到豐富的情報。2. 必須具有敏銳的觀察力和嫻熟的言語技巧，在房地產(chǎn)的市場調(diào)查，最常用的是“詢問法”和“觀察法”。3. 必須不斷學(xué)習(xí)各種房地產(chǎn)知識，善于融會貫通各種資料和信息。房地產(chǎn)專業(yè)涉及面廣，各種信息環(huán)環(huán)相連，一個小的信息，在你看來可能僅此而已，在資深的市調(diào)人員那里可能就是一大片，而要想在原有的基礎(chǔ)上獲得長足的發(fā)展，學(xué)習(xí)是最基本的。邊學(xué)邊分析，因為市調(diào)資料的獲取只是第一步，善用資料才能夠真正地充實自己，才能讓有限的資料和住處發(fā)揮最大的潛能。4. 還

17、需具有大肚量和力爭上游的精神。資深市調(diào)人員受冷遇大肚量是你突破第一道防線的重要法寶站穩(wěn)腳跟融入技巧。本次調(diào)研重點：了解唐河在售樓盤賣點，尋找缺點了解各個在售樓盤的實際銷售價，基本參數(shù)學(xué)習(xí)在售樓盤銷售人員的接待禮儀，銷售技巧。尚品國際市場調(diào)查表2009年 月 日項目名稱項目位置售房位置開發(fā)商銷售代理售房電話建筑商規(guī)劃設(shè)計景觀設(shè)計占地面積建筑面積開發(fā)情況綠化率容積率總戶/棟數(shù)客戶來源主力戶型開工日期戶型配比受歡迎戶型工程進(jìn)度樓間距均價交房日期主力面積 、 面積區(qū)間 價位區(qū)間地下車位售_ 租地上車位售_ 租車位比例得房率（得房率在80%左右比較合適）開盤日期銷售率物業(yè)公司物業(yè)費(fèi)優(yōu)惠方式生活配套 無

18、單氣 雙氣 會所賓館商業(yè)交通情況教育 醫(yī)療優(yōu)勢分析（賣點）劣勢分析應(yīng)對策略接待人員姓名及評價戶型簡介戶型，是在現(xiàn)代建筑業(yè)發(fā)展過程中出現(xiàn)的一種對房屋住宅類型的新的簡稱。在中國古代漢語詞典里是沒有的。戶型又叫房型，就是指房屋的類型。常見的戶型有平層戶型、躍層戶型、錯層戶型、復(fù)式戶型。而按照面積又可分為小戶型和大戶型。編輯本段戶型分類平層戶型戶型的一種，一般是指一套房屋的廳、臥、衛(wèi)、廚等所有房間均處于同一層面上。平層戶型躍層戶型所謂躍層就是指住宅占有上下兩層樓面，臥室、客廳、衛(wèi)生間、廚房及其他輔助用房可以分層布置，上下層之間的交通不通過公共樓梯而采用戶內(nèi)獨(dú)用小樓梯連接。躍層住宅是一套住宅占兩個樓層，

19、有內(nèi)部樓梯聯(lián)系上下層；一般在首層安排起居、廚房、餐廳、衛(wèi)生間，最好有一間臥室，二層安排臥室、書房、衛(wèi)生間等。復(fù)式戶型錯層戶型所謂錯層式住宅主要指的是一套房子不處于同一平面，即房內(nèi)的廳、臥、衛(wèi)、廚、陽臺處于幾個高度不同的平面上。錯層戶型復(fù)式戶型復(fù)式戶型在概念上是一層，并不具備完整的兩層空間，但層高較普通住宅(通常層高2.8米)高，可在局部拘出夾層，安排臥室或書房等用樓梯聯(lián)系上下，其目的是在有限的空間里增加使用面積，提高住宅的空間利用率。躍層戶型躍層和復(fù)式、錯層躍層和復(fù)式、錯層的區(qū)別？通常情況，躍層房屋是一套房屋占兩個樓層，有內(nèi)部樓梯聯(lián)系上下層。一般在首層安排起居、廚房、餐廳、衛(wèi)生間，最好有一間臥

20、室；二層安排臥室、書房、衛(wèi)生間等。復(fù)式房屋在概念上是一層，但層高較普通的房屋（通常是2.7米）高，可在局部掏出夾層，安排臥室或書房等內(nèi)容，用樓梯聯(lián)系上下。其目的是在有限的空間里增加使用面積，提高房屋的空間利用率。這種做法是為適應(yīng)其用地、空間極其缺乏的情況而產(chǎn)生的。復(fù)式房屋實際上并不具備完整的兩層空間，夾層在底層的投影面積只占底層面積的一部分。夾層可以做成房間，也可以做成跑馬廊形式（夾層懸空的一側(cè)不做墻壁或墻面后退，在平面的外邊緣有欄桿或欄板，上面的人可以看見下面，下面的人也可以看見上面，形成一種不完全的空間，一般稱其為“排空”），與底層之間有視線上的交流和空間上的流通。而躍層房屋的上下兩層之間

21、完全由樓板分隔，只通過樓梯聯(lián)系，和復(fù)式房屋的空間是兩種不同的類型。1一般標(biāo)準(zhǔn)采光要好，通風(fēng)流暢，最好能有穿堂風(fēng)，朝向的選擇通常以朝南最佳，朝東西次之，朝北最次，除了朝向，窗景也非常重要在選擇住房時要盡可能重視臥室的采光效果。起居室、廚房、衛(wèi)生間的采光效果依次類推?？蛷d臥室分離，廚房餐廳分離，但要相互挨著，戶門不宜直接對著客廳客廳中的門盡可能減少，盡量減少不能利用的通道走廊，還應(yīng)寬敞、明亮、通風(fēng)、有較好的朝向和視野臥室應(yīng)當(dāng)安靜、舒適、私密、安全，主次臥區(qū)分嚴(yán)格，主臥室最好有好的朝向，窗戶朝陽，采光通風(fēng)要好衛(wèi)生間干濕分離，與主臥室的位置要近，不宜正對客廳和餐廳，不宜與廚房緊連廚房直接對外采光、通風(fēng)

22、陽臺最好與客廳相連，如果條件允許，陽臺應(yīng)大一些，能有兩個就更好了面積較大的套型應(yīng)設(shè)有儲藏空間，儲藏室可不采光通風(fēng)原來，我國古代把木、火、金、水、土稱為“五行”，分別代表東、南、西、北、中，把甲、乙、丙、丁、戊、己、庚、辛、壬、癸稱為“天干”，又把“五行”、“天干”對應(yīng)起來，組成“五方”，即東方甲乙木，南方丙丁火，西方庚辛金，北方壬癸水，中央戊己土。得房率百科名片得房率：是指可供住戶支配的面積（也就是套內(nèi)建筑面積）與每戶建筑面積（也就是銷售面積）之比。目錄計算方法影響得房率的幾大因素編輯本段計算方法套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽臺建筑面積。銷售面積（也稱套型建筑面積）=套內(nèi)建筑面積

23、 +分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e（俗說“公攤面積”）。得房率是買房比較重要的一個指標(biāo)。計算房屋面積時，計算的是建筑面積，所以得房率太低，不實惠；太高，不方便。因為得房率越高，公共部分的面積就越少，住戶也會感到壓抑。一般，得房率在80%左右比較合適，公共部分既寬敞氣派，分?jǐn)偟拿娣e也不會太多，比較實惠。一般多層的建筑物得房率為88%，高層的建筑物得房率為72%，而辦公樓為55%。編輯本段影響得房率的幾大因素影響得房率的最直接原因就是公攤面積的大小。公攤面積包括兩部分，其一是電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室以及其他功能上為整棟建筑服務(wù)的公用用房和管理用房建筑面積。其二是套（單元）與公用建筑空間之間的分隔墻以及外

24、墻（包括山墻）墻體水平投影面積的一半。 具體說來主要體現(xiàn)在幾個方面： 、房型結(jié)構(gòu)（幾梯幾戶）。例如一梯多戶可能與一梯二戶需要分?jǐn)偟墓妹娣e相差無幾，可戶數(shù)增加了，總套內(nèi)建筑面積增加了，則每戶需要分?jǐn)偟墓妹娣e就會減小。 、樓盤形態(tài)。一般來說高層得房率最低，小高層次之，多層則得房率較高。 、物業(yè)類型。一般來說板式得房率最高，疊式次之，點式則較低。 、公共活動區(qū)域大小。一般來說，高品質(zhì)的物業(yè)多建有高挑大堂，寬敞電梯、室內(nèi)車庫，這些都會占用到大量公攤面積，故得房率相對較低。 、何種面積不算做公攤面積？ 車庫、會所等具備獨(dú)立使用功能的空間；售樓單位自營、自用的房屋；為多棟房屋服務(wù)的警衛(wèi)室、管理用房、設(shè)

25、備房等。板式樓與點式樓的區(qū)別我國高層建筑樓房一般分為“板式樓”和“點式樓”兩種。點式樓一般是高層，以電梯為中心，圍繞著很多戶型，朝北、朝南、朝東、朝西的都有，所以有部分戶型終年不見太陽，俗稱桶子樓，也稱塔樓。點式樓一般一個單元有三到四戶，呈圓周狀分布，所以每戶都不會是正南正北，而且房間朝向一般都不會太好，房子前后也不通透，空氣流通不好，一般高層樓房都是這樣的。而與之相對應(yīng)的板式樓一般是多層和小高層，每戶的朝向都一樣，有很多單元組成，每個單元有單獨(dú)的樓梯，每戶都并列排列的，戶型通透，通風(fēng)采光好，得房率也較高，俗稱條形樓。點式樓優(yōu)點 1節(jié)約土地資源，房價較低。 2.空間結(jié)構(gòu)靈活，宜于改造。 多采用

26、大框架結(jié)構(gòu)，除少數(shù)承重梁之外，戶內(nèi)分隔墻基本都可以拆改。 3.結(jié)構(gòu)強(qiáng)度高，抗震性好。 高聳的點式樓由于采用了框架結(jié)構(gòu)，現(xiàn)場澆筑樓板，因而其結(jié)構(gòu)強(qiáng)度比板樓高，抗震性與安全性很好。 4.居高望遠(yuǎn)，視野開闊。點式樓缺點 1.居住密度高 每層的住戶多為6戶以上，甚至高達(dá)12戶。居住環(huán)境當(dāng)然不如板樓優(yōu)越。每層都有部分住戶的采光、通風(fēng)、景觀等條件比較落后，且不可改變。 2.面積使用率不高，存在灰色空間 點式樓戶型的使用率普遍低于板樓10個百分點左右，而且戶型內(nèi)部的廚房、餐廳與洗手間往往不可直接采光、通風(fēng)，這樣的地方被稱為“灰色空間”。 板式樓點式樓對比 板樓的樓層不是很高，一般都是6層，均攤面積?。]有電

27、梯），南北通透，空氣流通和采光比較不錯。塔樓樓層一般都在20多層，均攤面積比較多（有電梯），采光什么的就要看你選什么方向的房子了。 外形上的區(qū)別:板樓也叫板式樓,因其建筑物南北方向比較薄,東西方向比較寬,外形類似一塊巨大的板而得名.這是九十年代中后期才有的房型. 塔樓也叫點式樓,也是因其外形而得名.這是比較老的房型. 戶型的比較: 板式樓一般是一梯兩戶,戶型建筑面積較大,每戶都同時擁有南北兩個方向的窗戶和陽臺. 點式樓一般是一梯多戶,按照東西南北不同方向布置,戶型較小. 優(yōu)缺點比較: 板式樓的優(yōu)點:充分考慮了日照,通風(fēng),采光,是非常人性化的居住環(huán)境.缺點是整個小區(qū)一大片的像屏風(fēng)一樣,天際線不美

28、觀. 點式樓的優(yōu)點:房屋在冬季的保暖性較好,節(jié)約能源.缺點是日照,通風(fēng),采光都不理想.尤其非朝南的戶型,非常缺乏人性化. 板樓，顧名思義，從外形上象看是平板式，一般多矮層結(jié)構(gòu)，一梯兩戶或三戶，也有四戶的，但為少數(shù)。南北通透，通風(fēng)較好，日照較均衡。外立面不是很美觀。公攤面積較少。 塔樓，從外形上看，有點像古建筑的塔，一梯多戶，住戶較密集，高層結(jié)構(gòu)，通風(fēng)不好，日照不均衡，南向日照太多，北向日照太少。樓的橫切面成蝶形、器形或環(huán)形排列。共攤面積較多。板樓的定義： 板樓是對建筑結(jié)構(gòu)的構(gòu)筑物的稱呼，和塔樓相對應(yīng)。板樓一般建筑層數(shù)不會超過12層。 板樓的平面圖上，長度明顯大于寬度，板樓有兩種類型，一種是長走

29、廊式的，各住戶靠長走廊連在一起；第二種是單元式拼接，若干個單元連在一起就拼成一個板樓。 高品質(zhì)的板樓全部采用板式結(jié)構(gòu)，讓電梯與樓道位于后立面，將朝陽面讓位于居室。比較典型的是一梯兩戶式設(shè)計，南北朝向時，位于前面的客廳、主臥等有充足的朝陽面；東西朝向時，前后居室各有半天的朝陽面。在房型的組織上，盡量有利于風(fēng)的直線流動，常保空氣新鮮。同時還強(qiáng)調(diào)戶與戶的獨(dú)立性，避免因凹凸過多、戶與戶之間窗戶過近而導(dǎo)致互視，很好地保證了私密性。 板樓的品質(zhì)： （1）控制面寬和進(jìn)深的比例。 板樓的發(fā)展在經(jīng)歷了八十年代長板樓之后，近年逐步過渡到舒適度較高的純板樓。前者因電梯少而隔幾層設(shè)置長通道有顯而易見弊端，后者則是一梯兩戶，并保證一定的面寬，使日照充分，同時將各種功能區(qū)配置得更完善。隨著住宅的發(fā)展，一種只有兩三個門洞的短板樓也開始出現(xiàn)，它不僅保持了純板樓的優(yōu)勢，還克服了園林規(guī)劃單調(diào)、布局呈兵營式排列等弊端，并在樓體上增加了開槽，形成明衛(wèi)生間、明餐廳，有效地提高了舒適度。 因此，要盡可能選擇進(jìn)深短、面寬寬的戶型。一般來說，低層板數(shù)進(jìn)深控制在14米以內(nèi)，高層板樓進(jìn)深則在18米以內(nèi)，有些超過20米的戶型。如果不是靠板樓兩側(cè)在面采光，盡量慎選，因為過大的進(jìn)深會使戶內(nèi)灰色空間增多