地產(chǎn)項(xiàng)目打造豪宅之會(huì)所

1、豪宅會(huì)所研究目錄目錄會(huì)所概念形成與變遷會(huì)所概念形成與變遷5P5P國(guó)內(nèi)豪宅會(huì)所衡量劃分國(guó)內(nèi)豪宅會(huì)所衡量劃分5 5大標(biāo)準(zhǔn)大標(biāo)準(zhǔn)9P9P國(guó)內(nèi)豪宅會(huì)所成功經(jīng)營(yíng)國(guó)內(nèi)豪宅會(huì)所成功經(jīng)營(yíng)4 4大模式大模式16P16P國(guó)內(nèi)豪宅會(huì)所成功經(jīng)營(yíng)國(guó)內(nèi)豪宅會(huì)所成功經(jīng)營(yíng)3 3大原則大原則35P35P國(guó)內(nèi)著名會(huì)所運(yùn)營(yíng)商簡(jiǎn)介國(guó)內(nèi)著名會(huì)所運(yùn)營(yíng)商簡(jiǎn)介46P46P會(huì)所概念形成與變遷形成與變遷 Development pace( (一一) ) 會(huì)所的起源會(huì)所的起源會(huì)所是舶來(lái)詞，源于法文salon、即沙龍，或英文club、即俱樂(lè)部。中國(guó)最早意義上的會(huì)所始于明清時(shí)期，都是由同鄉(xiāng)或同業(yè)組成的封建性團(tuán)體，建造了有一定功能、形式模式的建筑空間場(chǎng)

2、所，稱(chēng)之為會(huì)館。迄今所知最早的會(huì)館始建于永樂(lè)年間的北京蕪湖會(huì)館。在嘉靖、萬(wàn)歷時(shí)期會(huì)館趨于興盛，清代中期最多。各會(huì)館都設(shè)有客房，承擔(dān)招待本籍來(lái)的官紳、侯差的官吏和本籍的過(guò)往客商。每逢科舉府考，會(huì)館便接待本州縣來(lái)趕考的童生，為他們安排食宿。隨著時(shí)代的發(fā)展，會(huì)所也逐漸細(xì)化。高檔樓宇里流行起了會(huì)所擁有餐廳、酒吧、臺(tái)球室、游泳館等服務(wù)設(shè)施，供業(yè)主會(huì)客與休閑，也成為家庭非常重要的外延，到上世紀(jì)90年代初才影響到內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)。( (二二) ) 會(huì)所的演變會(huì)所的演變本報(bào)告中提及的會(huì)所概念，是指位于該住區(qū)的，為住區(qū)所在物業(yè)業(yè)主或周邊區(qū)域居民提供統(tǒng)一管理的綜合服務(wù)的公共空間場(chǎng)所，包括會(huì)所建筑本身及其所處的周邊公

3、共環(huán)境。( (三三) ) 會(huì)所的定義會(huì)所的定義國(guó)內(nèi)豪宅會(huì)所衡量劃分衡量劃分5 5大標(biāo)準(zhǔn)大標(biāo)準(zhǔn) Luxury clubs success in國(guó)內(nèi)大部分的高檔樓盤(pán)會(huì)所亟待得到“質(zhì)”的飛躍：“但是為了追求銷(xiāo)售賣(mài)場(chǎng)的檔次，通常裝修得富麗堂皇，卻空洞無(wú)物，業(yè)主進(jìn)到會(huì)所，除了找張沙發(fā)坐坐，很難滿(mǎn)足他們更高的要求。尤其在一些真正的頂級(jí)豪宅社區(qū)，業(yè)主需要的，是一個(gè)真正能夠凝聚圈層的私人會(huì)所，這樣的會(huì)所必須能夠提供給它的業(yè)主更為高端的社交平臺(tái)，也必須有更為豐富的配置和更高的服務(wù)水平。拒絕豪華配置下的拒絕豪華配置下的“空洞無(wú)物空洞無(wú)物”隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，各個(gè)領(lǐng)域的成功人士都在不斷增多，越來(lái)越多的豪宅會(huì)所成為了大都

4、市高端階層的聚集地，也就產(chǎn)生了每個(gè)圈層所獨(dú)有的文化精神圖騰。從北京、上海到香港，這些國(guó)內(nèi)豪宅會(huì)所都表現(xiàn)出一個(gè)專(zhuān)屬于自己的城市圈層風(fēng)貌。( (一一) ) 頂級(jí)會(huì)所劃定圈層頂級(jí)會(huì)所劃定圈層( (二二) ) 頂級(jí)會(huì)所都是定制的頂級(jí)會(huì)所都是定制的放大生活的尺度，會(huì)所就是家庭空間的延伸 ，為城市峰層定制，這是你的一部分如成都國(guó)嘉地產(chǎn)前后歷時(shí)近2年，斥資1.8億元打造的7星級(jí)天穹會(huì)所，這個(gè)會(huì)所經(jīng)過(guò)八輪全球招標(biāo)，最后選定由國(guó)際頂尖級(jí)室內(nèi)設(shè)計(jì)大師鳳凰島七星級(jí)酒店主設(shè)計(jì)琚賓擔(dān)綱設(shè)計(jì)。北京香港馬會(huì)會(huì)所，斥資9億元人民幣打造會(huì)所硬件（相當(dāng)于用3家五星級(jí)酒店的錢(qián)）會(huì)所公共區(qū)域走廊用的大理石從土耳其專(zhuān)程空運(yùn)而來(lái)，是最好

5、的貨色，光是等著這批上乘的大理石地面，就等了3個(gè)月。客房里的辦公椅，看似普通，卻是最符合人體工程學(xué)的設(shè)計(jì)，一把要2000美元。還有會(huì)所商務(wù)中心獨(dú)有的書(shū)房，是會(huì)所專(zhuān)門(mén)邀請(qǐng)書(shū)籍顧問(wèn)精心設(shè)計(jì)的，選擇了2000多本好書(shū)，既有剛出版的暢銷(xiāo)文學(xué)，也有早已絕版的線裝古書(shū)，可以讓香港會(huì)員迅速而全面地了解北京的過(guò)去與現(xiàn)在，僅購(gòu)書(shū)費(fèi)用就是20多萬(wàn)元人民幣。( (三三) ) 頂級(jí)會(huì)所都是極致、精粹的頂級(jí)會(huì)所都是極致、精粹的每一種服務(wù)，都與需求絲絲入扣，每一種禮儀，都與高貴的品味輝映，每一處設(shè)施，都為頂級(jí)圈層量身打造。如客戶(hù)專(zhuān)屬檔案、專(zhuān)屬服務(wù)定制、五星級(jí)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等等，都不再成為高級(jí)酒店的專(zhuān)利( (四四) ) 頂級(jí)會(huì)所

6、具備星級(jí)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)頂級(jí)會(huì)所具備星級(jí)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)這是一個(gè)高端人士私享的天堂，不僅讓我們逃離了紛繁嘈雜的城市生活，擁有一個(gè)專(zhuān)屬的靜謐空間，還實(shí)現(xiàn)了我們每一個(gè)人心中渴望被人尊崇的夢(mèng)( (五五) ) 頂級(jí)會(huì)所都為您提供了一個(gè)專(zhuān)屬私密空間頂級(jí)會(huì)所都為您提供了一個(gè)專(zhuān)屬私密空間國(guó)內(nèi)豪宅會(huì)所成功經(jīng)營(yíng)成功經(jīng)營(yíng)4 4大模式大模式 Luxury clubs success in國(guó)內(nèi)豪宅會(huì)所成功經(jīng)營(yíng)國(guó)內(nèi)豪宅會(huì)所成功經(jīng)營(yíng)4 4大模式大模式酒店式的開(kāi)酒店式的開(kāi)放經(jīng)營(yíng)模式放經(jīng)營(yíng)模式大而精的俱大而精的俱樂(lè)部模式樂(lè)部模式廣州珠江帝景廣州珠江帝景北京棕櫚泉國(guó)際公寓北京棕櫚泉國(guó)際公寓大而專(zhuān)的封大而專(zhuān)的封閉經(jīng)營(yíng)模式閉經(jīng)營(yíng)模式深圳招商海月花

7、園深圳招商海月花園小而精的半小而精的半封閉經(jīng)營(yíng)模式封閉經(jīng)營(yíng)模式成都金林半島成都金林半島特殊模式特殊模式常規(guī)模式常規(guī)模式成功會(huì)所特征成功會(huì)所特征大而精的大而精的俱樂(lè)部模式俱樂(lè)部模式北京棕櫚泉國(guó)際公寓北京棕櫚泉國(guó)際公寓會(huì)所功能檔次定位集餐飲與健身為一體的高級(jí)私人俱樂(lè)部。會(huì)所對(duì)外經(jīng)營(yíng)許多國(guó)內(nèi)外知名企業(yè)家和各界精英都欣然加入棕櫚泉國(guó)際俱樂(lè)部，并將其作為宴請(qǐng)賓朋、商務(wù)酬酢的最佳選擇。入會(huì)方式面對(duì)社會(huì)高層個(gè)人、公司，以經(jīng)濟(jì)實(shí)力為門(mén)檻，棕櫚泉國(guó)際公寓業(yè)主可享受相應(yīng)折扣，個(gè)人入會(huì)費(fèi)USD12,000。1.3萬(wàn)五星級(jí)豪華俱樂(lè)部式會(huì)所。會(huì)所主要功能設(shè)施會(huì)所主要功能設(shè)施集中于高規(guī)格的健身保健和餐飲會(huì)議集中于高規(guī)格的

8、健身保健和餐飲會(huì)議俱樂(lè)部有七個(gè)不同大小的貴賓廳房及會(huì)議室以及一個(gè)擁有全部先進(jìn)設(shè)備的宴會(huì)廳俱樂(lè)部可承接從兩個(gè)人到多至200人的活動(dòng)。 正宗的港式粵菜由香港名廚施輝先生主理，搜羅世界美食、西餐及東南亞特色佳肴。健身休閑設(shè)施健身休閑設(shè)施提供私人健身教練及保健顧問(wèn)服務(wù)55米長(zhǎng)，700多平方米的全天候陽(yáng)光天然溫泉游泳池。全套美國(guó)名牌健身器材Nautilus，裝備精良的器械房，健身操室，乒乓球，臺(tái)球、按摩池，桑拿，蒸汽浴，會(huì)員活動(dòng)室。3,000平方米的溫泉水療纖體美容SPA。 餐飲會(huì)議設(shè)施餐飲會(huì)議設(shè)施提供宴會(huì)訂制和私房菜上門(mén)服務(wù)其它設(shè)施其它設(shè)施紅酒雪茄吧大堂吧臺(tái)經(jīng)營(yíng)狀況及啟示經(jīng)營(yíng)狀況及啟示專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)管理棕櫚

9、泉國(guó)際俱樂(lè)部由香港裕匯國(guó)際集團(tuán)管理。香港裕匯國(guó)際集團(tuán)是中國(guó)最大的，具有豐富經(jīng)驗(yàn)的以開(kāi)發(fā)和管理高檔房地產(chǎn)、寫(xiě)字樓以及俱樂(lè)部的國(guó)際集團(tuán)之一。專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)管理，俱樂(lè)部會(huì)員制獨(dú)立經(jīng)營(yíng)，特色收費(fèi)類(lèi)項(xiàng)目為盈利主體。俱樂(lè)部式經(jīng)營(yíng)俱樂(lè)部式經(jīng)營(yíng)擴(kuò)大社會(huì)高端客戶(hù)群體，提供最佳的私人化服務(wù)和社交聯(lián)誼環(huán)境。擴(kuò)大社會(huì)高端客戶(hù)群體，提供最佳的私人化服務(wù)和社交聯(lián)誼環(huán)境。經(jīng)營(yíng)方式經(jīng)營(yíng)方式獨(dú)立核算，經(jīng)營(yíng)成本不攤?cè)胛锕苜M(fèi)用獨(dú)立核算，經(jīng)營(yíng)成本不攤?cè)胛锕苜M(fèi)用會(huì)員入會(huì)需繳納一定數(shù)量年費(fèi)作為進(jìn)入性門(mén)檻進(jìn)入性門(mén)檻，同時(shí)享受部分免費(fèi)項(xiàng)目和折扣優(yōu)惠日常重點(diǎn)特色活動(dòng)以收費(fèi)的形式經(jīng)營(yíng)，為主要盈利方式主要盈利方式定期舉辦特色活動(dòng)，并通知會(huì)員自行選擇，免

10、費(fèi)或收費(fèi)活免費(fèi)或收費(fèi)活動(dòng)均有，階段性增加消費(fèi)頻次動(dòng)均有，階段性增加消費(fèi)頻次收費(fèi)項(xiàng)目收費(fèi)項(xiàng)目特色特色活動(dòng)活動(dòng)年費(fèi)年費(fèi)基礎(chǔ)類(lèi)收入基礎(chǔ)類(lèi)收入主體類(lèi)收入主體類(lèi)收入刺激類(lèi)收入刺激類(lèi)收入酒店式的酒店式的開(kāi)放經(jīng)營(yíng)模式開(kāi)放經(jīng)營(yíng)模式投資逾2億、占地超3萬(wàn)平方米的超大型酒店式會(huì)所。功能檔次定位廣州首個(gè)超大型酒店式豪華會(huì)所。獨(dú)立酒店式經(jīng)營(yíng)完全酒店式經(jīng)營(yíng)，提供國(guó)際化商務(wù)、餐飲、住宿、康體全線尊貴服務(wù)。管理方式由合生國(guó)際酒店管理有限公司管理，完全獨(dú)立酒店式經(jīng)營(yíng)。廣州珠江帝景廣州珠江帝景酒店由專(zhuān)業(yè)公司獨(dú)立經(jīng)營(yíng)，會(huì)所運(yùn)營(yíng)依托酒店。酒店由專(zhuān)業(yè)公司獨(dú)立經(jīng)營(yíng)，會(huì)所運(yùn)營(yíng)依托酒店。合生國(guó)際酒店管理（集團(tuán)）有限公司旗下管理客房及配套設(shè)

11、施100間/套豪華客房，均擁有獨(dú)立陽(yáng)臺(tái)、豪華衛(wèi)生間和全知智能化的房間控制系統(tǒng)。餐飲中西式餐飲、商旅吧、富豪會(huì)雪茄紅酒吧，歐陸式閑雅情調(diào)及特色商務(wù)套餐、為商務(wù)洽淡、會(huì)議聚餐的客人提供小時(shí)送餐服務(wù)。會(huì)議能容納近230人的多功能會(huì)議中心，擁有先進(jìn)的智能化會(huì)議系統(tǒng)，以相配合你的各種需要?？禈?lè)中心大型SPA水療中心、設(shè)施齊全的康樂(lè)中心、大型的室內(nèi)恒溫泳池、國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)的室內(nèi)多功能球場(chǎng)、羽毛球館、壁球館、乒乓球館、桌球館和棋牌室。其他開(kāi)放式商務(wù)中心、名店廊、精品店、書(shū)店、花店、禮賓車(chē)隊(duì)、室內(nèi)過(guò)百車(chē)位停車(chē)場(chǎng)、衣物洗燙、美容美發(fā)、旅游配備票務(wù)等一應(yīng)俱全。大而專(zhuān)的大而專(zhuān)的封閉經(jīng)營(yíng)模式封閉經(jīng)營(yíng)模式深圳招商海月花園深圳

12、招商海月花園功能檔次定位高檔社區(qū)會(huì)所。半封閉式經(jīng)營(yíng)服務(wù)社區(qū)，針對(duì)海月業(yè)主開(kāi)放，業(yè)主可攜友同往，外來(lái)人員不能自行進(jìn)入。管理方式部分成本攤?cè)胛锕苜M(fèi)用，大部分以收費(fèi)形式經(jīng)營(yíng)。7000平方米社區(qū)會(huì)所，深圳成功經(jīng)營(yíng)典范。會(huì)所功能設(shè)施以滿(mǎn)足社區(qū)居民基本需求為主，內(nèi)容逐漸聚焦內(nèi)容逐漸聚焦健身房、舞蹈教室、桑拿、保健室、兒童閱覽室、西餐廳、棋牌室，室外泳池。健身房、室內(nèi)籃球場(chǎng)、羽毛球場(chǎng)地等運(yùn)動(dòng)類(lèi)為主，項(xiàng)目最多，面積較大。 一期會(huì)所設(shè)施一期會(huì)所設(shè)施二期會(huì)所設(shè)施二期會(huì)所設(shè)施三期會(huì)所設(shè)施三期會(huì)所設(shè)施一期會(huì)所大而一期會(huì)所大而全，全，經(jīng)營(yíng)不十經(jīng)營(yíng)不十分成功分成功二期集中于體二期集中于體育設(shè)施，為育設(shè)施，為業(yè)業(yè)主喜好項(xiàng)目

13、主喜好項(xiàng)目三期增加業(yè)主三期增加業(yè)主需求旺盛的需求旺盛的棋棋牌室牌室以恒溫泳池為主，直徑25平米半圓形池，水深1.1-2平米。增加棋牌室，全部更換為自動(dòng)麻將桌。經(jīng)營(yíng)狀況經(jīng)營(yíng)狀況外包為主，結(jié)合自營(yíng)，深入挖掘居民日常需求外包外包經(jīng)營(yíng)策經(jīng)營(yíng)策略靈活略靈活自營(yíng)自營(yíng)音樂(lè)教室音樂(lè)教室2層整層包給李云迪的老師“但昭義”，設(shè)鋼琴中心，招商收取租金、管理費(fèi)，業(yè)主反響較好。其它課程班其它課程班舞蹈室，開(kāi)寒假、暑假班，經(jīng)營(yíng)情況良好。麻將房麻將房生意非?；鸨?，每晚盈利5000元，后來(lái)物業(yè)增加房間，并更換為自動(dòng)麻將，既可以?shī)蕵?lè)，又不影響他人，較受業(yè)主歡迎。健身房健身房如設(shè)置羽毛球、籃球場(chǎng)等深圳人喜愛(ài)的運(yùn)動(dòng)項(xiàng)目，使用頻率高

14、。主要主要盈利項(xiàng)目盈利項(xiàng)目針對(duì)少年兒童教育需求針對(duì)少年兒童教育需求針對(duì)成人文化娛樂(lè)需求針對(duì)成人文化娛樂(lè)需求小而精的小而精的半封閉經(jīng)營(yíng)模式半封閉經(jīng)營(yíng)模式3000平方米成都頂級(jí)純別墅社區(qū)會(huì)所。功能檔次定位高檔別墅社區(qū)會(huì)所匹配成都最貴樓盤(pán)。半封閉式經(jīng)營(yíng)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所對(duì)外開(kāi)放，但采用辦卡的形式設(shè)置門(mén)檻，最高白金卡年費(fèi)10萬(wàn)。管理方式與物管完全獨(dú)立分開(kāi)經(jīng)營(yíng)管理。成都金林半島成都金林半島后期調(diào)整以女人為主題的精準(zhǔn)設(shè)施定位，同時(shí)提升項(xiàng)目的整體檔次和盈利能力。前期定位較亂，做成小而全的會(huì)所，投入巨大但經(jīng)營(yíng)情況不理想。前期定位較亂，做成小而全的會(huì)所，投入巨大但經(jīng)營(yíng)情況不理想。調(diào)調(diào)整整調(diào)整后會(huì)所功能聚焦調(diào)整后會(huì)所功能聚

15、焦以服務(wù)女人為主，引進(jìn)法國(guó)高以服務(wù)女人為主，引進(jìn)法國(guó)高端品牌端品牌spaspa，2 23 3層作為層作為SPASPA房，大受女性客戶(hù)歡迎。房，大受女性客戶(hù)歡迎。4 4大模式大模式適應(yīng)性適應(yīng)性KPIKPI會(huì)所模式會(huì)所模式檔次定位檔次定位運(yùn)營(yíng)方式運(yùn)營(yíng)方式盈利模式盈利模式適應(yīng)性條件適應(yīng)性條件案例案例大而精的俱大而精的俱樂(lè)部模式樂(lè)部模式集餐飲與健身為一體的高級(jí)私人俱樂(lè)部俱樂(lè)部式經(jīng)營(yíng)俱樂(lè)部式經(jīng)營(yíng)獨(dú)立核算，經(jīng)營(yíng)成本不攤?cè)胛锕苜M(fèi)用年費(fèi)年費(fèi)作為進(jìn)入性門(mén)檻，同時(shí)享受部分免費(fèi)項(xiàng)目重點(diǎn)項(xiàng)目重點(diǎn)項(xiàng)目為主要盈利點(diǎn)，定期舉辦特色活特色活動(dòng)動(dòng)，階段性增加消費(fèi)頻次城市圈層文化成熟城市圈層文化成熟，甚至有獨(dú)立俱樂(lè)部形式出現(xiàn)，上

16、流社會(huì)有上流社會(huì)有聚集活動(dòng)的傾向聚集活動(dòng)的傾向具有特殊資源的項(xiàng)目具有特殊資源的項(xiàng)目，如高爾夫等北京棕櫚泉國(guó)際公寓酒店式的開(kāi)酒店式的開(kāi)放經(jīng)營(yíng)模式放經(jīng)營(yíng)模式大型酒店式豪華會(huì)所，提供國(guó)際化商務(wù)、餐飲、住宿、康體全線尊貴服務(wù)完全酒店式經(jīng)完全酒店式經(jīng)營(yíng)營(yíng)，對(duì)管理方提對(duì)管理方提出較高要求出較高要求酒店由專(zhuān)業(yè)公司獨(dú)立經(jīng)營(yíng)，會(huì)所運(yùn)營(yíng)依托酒店項(xiàng)目所在地適于休閑項(xiàng)目所在地適于休閑度假或商務(wù)中心區(qū)，度假或商務(wù)中心區(qū)，有酒店需求有酒店需求；企業(yè)集團(tuán)有實(shí)力和能企業(yè)集團(tuán)有實(shí)力和能力運(yùn)作力運(yùn)作廣州珠江帝景大而專(zhuān)的封大而專(zhuān)的封閉經(jīng)營(yíng)模式閉經(jīng)營(yíng)模式大型高檔社區(qū)會(huì)所半封閉式運(yùn)營(yíng)半封閉式運(yùn)營(yíng)部分成本攤?cè)胛锕苜M(fèi)用，大部分以收費(fèi)形式經(jīng)

17、營(yíng)外包為主，結(jié)合自營(yíng)，基本對(duì)內(nèi)經(jīng)營(yíng)即可滿(mǎn)足盈利需求社區(qū)規(guī)模大社區(qū)規(guī)模大，自有常住人口多，客戶(hù)基數(shù)大，基本對(duì)內(nèi)經(jīng)營(yíng)即基本對(duì)內(nèi)經(jīng)營(yíng)即可滿(mǎn)足盈利需求可滿(mǎn)足盈利需求深圳海月花園小而精的半小而精的半封閉經(jīng)營(yíng)模封閉經(jīng)營(yíng)模式式以集中滿(mǎn)足核心群體需求為主的小型高檔社區(qū)會(huì)所半封閉式運(yùn)營(yíng)半封閉式運(yùn)營(yíng)與物管完全獨(dú)立分開(kāi)經(jīng)營(yíng)管理外包為主，結(jié)合自營(yíng)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所對(duì)外開(kāi)放，但采用辦卡的形式設(shè)置門(mén)檻適應(yīng)性強(qiáng)適應(yīng)性強(qiáng)，一般豪宅均可采用，體現(xiàn)檔次的同時(shí)，降低運(yùn)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)成都金林半島國(guó)內(nèi)豪宅會(huì)所成功經(jīng)營(yíng)成功經(jīng)營(yíng)3 3大原則大原則 Luxury clubs success in曾經(jīng)會(huì)所作為豪宅的一個(gè)重要賣(mài)點(diǎn)，而今早已成為燙手的山芋使其欲罷

18、不能。在投入運(yùn)營(yíng)后會(huì)所卻并未如開(kāi)發(fā)商所愿成為后期穩(wěn)定收益的經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目，相反長(zhǎng)期的虧損使得開(kāi)發(fā)企業(yè)叫苦不迭。如果直接出售給商業(yè)機(jī)構(gòu)，很有可能因?yàn)闊o(wú)法控制其引進(jìn)的業(yè)態(tài)而造成經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目與豪宅身份不匹配，導(dǎo)致業(yè)主不滿(mǎn)。如果堅(jiān)持繼續(xù)經(jīng)營(yíng)，這個(gè)“黑洞”也可能因?yàn)椴煌５耐度刖S護(hù)費(fèi)用而變成“無(wú)底洞”。也有一些開(kāi)發(fā)企業(yè)希望能夠聘請(qǐng)到成功的專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)代為經(jīng)營(yíng)，但紛亂的市場(chǎng)環(huán)境使其無(wú)法確定應(yīng)該向哪家會(huì)所管理公司拋出橄欖枝。 京城的豪宅會(huì)所，如果按照目前的經(jīng)營(yíng)情況估算，應(yīng)該有90%是在生存線邊緣徘徊，真正能實(shí)現(xiàn)盈利的不足10%。世聯(lián)地產(chǎn)北京公司策劃總監(jiān)譚雙江國(guó)內(nèi)豪宅會(huì)所的現(xiàn)狀國(guó)內(nèi)豪宅會(huì)所的現(xiàn)狀豪宅會(huì)所必須對(duì)外經(jīng)營(yíng)豪宅會(huì)所必

19、須對(duì)外經(jīng)營(yíng)但要堅(jiān)持內(nèi)外有別但要堅(jiān)持內(nèi)外有別1 1、茂華集團(tuán)廣華軒會(huì)所、茂華集團(tuán)廣華軒會(huì)所（老小區(qū)會(huì)所的代表），盡管身在小區(qū)內(nèi)部，但以其教育和健康主題形成輻射周邊地區(qū)的能力。2 2、棕櫚泉會(huì)所、棕櫚泉會(huì)所（俱樂(lè)部社區(qū)會(huì)所代表），盡管身在中高檔小區(qū)的內(nèi)部，但以自組團(tuán)隊(duì)自營(yíng)而成功，也成為北京會(huì)所典范之一。3 3、亮馬橋外交公寓會(huì)所、亮馬橋外交公寓會(huì)所（開(kāi)放性會(huì)所代表，又名“官舍”），將封閉性社區(qū)會(huì)所打開(kāi)，是成功將社區(qū)公益需求與商業(yè)經(jīng)營(yíng)要求良好結(jié)合的榜樣之一。其實(shí)，上述會(huì)所涵蓋的是京城目前經(jīng)營(yíng)比較成功的會(huì)所，但無(wú)論任何一家，都不排斥對(duì)外經(jīng)營(yíng)。因?yàn)闀?huì)所尤其是會(huì)員制的豪宅會(huì)所想要盈利，外界收入是不可或缺的

20、重要組成部分。分析北京豪宅會(huì)所成功案例分析北京豪宅會(huì)所成功案例我們發(fā)現(xiàn)：住區(qū)業(yè)主的穩(wěn)定消費(fèi)是會(huì)所收支平衡的保障，作為加分項(xiàng)的“非住區(qū)會(huì)員”收入則是從平衡成功過(guò)渡到盈利的強(qiáng)勁推動(dòng)力。不僅在會(huì)籍管理上做到了內(nèi)外有別，還在定期舉辦的會(huì)所活動(dòng)中也堅(jiān)持了這一原則。比如在7月28日到8月28日，針對(duì)非會(huì)員策劃了“暢享夏日 優(yōu)惠無(wú)極限”的活動(dòng)，只要在百仁府消費(fèi)滿(mǎn)500元即可獲得100元代金券；而針對(duì)會(huì)員，則組織了養(yǎng)生講座、交友活動(dòng)和藝術(shù)展等。既讓會(huì)員感到高出一籌的服務(wù)水準(zhǔn)，從而獲得精神上的愉悅和滿(mǎn)足，也讓非會(huì)員人士得以享受豪宅會(huì)所的優(yōu)質(zhì)服務(wù)，并為后期經(jīng)營(yíng)積累了潛在客戶(hù)。因此，開(kāi)發(fā)企業(yè)在規(guī)劃會(huì)所經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)及方式

21、時(shí)，萬(wàn)不可憑空臆斷，為了實(shí)現(xiàn)“封閉小區(qū)”的“高端理想”而屏蔽掉擁有巨大消費(fèi)潛力的住區(qū)外人士。至于對(duì)外界會(huì)員的身份把控、格調(diào)定位，則可以參考星河灣四季會(huì)和棕櫚泉國(guó)際俱樂(lè)部的方式，以“高收費(fèi)門(mén)檻”進(jìn)行初步篩選。如果這樣還不放心，加入“學(xué)歷驗(yàn)證”也不乏是一種好方法。 豪宅會(huì)所中內(nèi)外兼修代表豪宅會(huì)所中內(nèi)外兼修代表Naga上院會(huì)所百仁府豪宅會(huì)所萬(wàn)不可交與豪宅會(huì)所萬(wàn)不可交與物業(yè)公司托管物業(yè)公司托管在會(huì)所經(jīng)營(yíng)方面，大多數(shù)開(kāi)發(fā)商將會(huì)所交給物業(yè)公司管理，這無(wú)疑會(huì)加大會(huì)所后期收益的風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)此譚雙江認(rèn)為，“對(duì)于豪宅來(lái)說(shuō)，再好、再專(zhuān)業(yè)的物業(yè)管理公司也只是在收取固定的管理費(fèi)用后，為住區(qū)業(yè)主提供管家式服務(wù)的。好一點(diǎn)的物業(yè)

22、公司可以通過(guò)服務(wù)實(shí)現(xiàn)盈利，稍差一點(diǎn)的甚至連收支都無(wú)法達(dá)到平衡。讓這樣的服務(wù)性公司來(lái)實(shí)現(xiàn)會(huì)所的經(jīng)營(yíng)收益，顯然是不現(xiàn)實(shí)和不科學(xué)的?！笨v觀國(guó)內(nèi)豪宅會(huì)所的成功經(jīng)營(yíng)者，大多是由專(zhuān)業(yè)會(huì)所機(jī)構(gòu)或酒店管理公司進(jìn)行統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)管理的。但也并不是說(shuō)一定要聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)，只要有專(zhuān)業(yè)人員搭建經(jīng)營(yíng)班底，這樣的效果也是可以實(shí)現(xiàn)的。 縱觀北京豪宅會(huì)所后期運(yùn)營(yíng)縱觀北京豪宅會(huì)所后期運(yùn)營(yíng)我們發(fā)現(xiàn)：由于高端會(huì)所的客群都是各界翹楚，可謂見(jiàn)多識(shí)廣，讓物業(yè)這樣的服務(wù)性公司來(lái)實(shí)現(xiàn)豪宅會(huì)所的經(jīng)營(yíng)收益，顯然是不現(xiàn)實(shí)和不科學(xué)的。如果開(kāi)發(fā)企業(yè)想要扭轉(zhuǎn)目前會(huì)所的虧損現(xiàn)狀，聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)化運(yùn)營(yíng)公司或精英人士無(wú)疑是短期實(shí)現(xiàn)收支平衡甚至獲益的捷徑。 由開(kāi)發(fā)企業(yè)單獨(dú)成

23、立了相關(guān)管理公司，并聘請(qǐng)了畢業(yè)于法國(guó)浦瓦提耶大學(xué)的MBA隋九昂先生出任總經(jīng)理，作為豪宅會(huì)所的設(shè)計(jì)、定位、策劃等方面的主要負(fù)責(zé)人，他具有豐富的企業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)和市場(chǎng)策劃能力，擁有豐富的會(huì)所管理經(jīng)驗(yàn)。只有這樣的專(zhuān)業(yè)人士，才能為會(huì)所帶來(lái)開(kāi)發(fā)企業(yè)理想中的長(zhǎng)期收益。 京城豪宅會(huì)所經(jīng)營(yíng)成功案例京城豪宅會(huì)所經(jīng)營(yíng)成功案例 榮尊堡國(guó)際公寓峰會(huì)國(guó)際俱樂(lè)部豪宅會(huì)所要重視豪宅會(huì)所要重視主婦和孩子的需求主婦和孩子的需求縱觀成功的會(huì)所案例，都是將孩子和女人作為重點(diǎn)滿(mǎn)足的核心消費(fèi)群體。小孩花錢(qián)是當(dāng)今家庭的最大支出，而女人則有閑、重保養(yǎng)，經(jīng)常性支出巨大。如果能將這兩個(gè)群體把握住，那么會(huì)所經(jīng)營(yíng)方面就將增加一大筆收入掃描北京豪宅會(huì)所

24、客群需求掃描北京豪宅會(huì)所客群需求我們發(fā)現(xiàn)：很多豪宅會(huì)所設(shè)計(jì)的過(guò)程中，過(guò)分重視商務(wù)功能而忽略了家庭重要成員主婦和孩子的需求。香港柏景灣香港柏景灣開(kāi)設(shè)了兒童游泳班，會(huì)定期為父母介紹國(guó)外先進(jìn)的育兒知識(shí)，口碑極佳，參加的家庭常年需要排隊(duì)。香港碧緹半島香港碧緹半島開(kāi)設(shè)了親子少年宮和兒童影院，一個(gè)社區(qū)里的小朋友可以通過(guò)定期的兒童影片播放等活動(dòng)提升社交能力。成都金林半島成都金林半島針對(duì)女性會(huì)員引進(jìn)了法國(guó)主題的養(yǎng)生SPA。對(duì)于客群細(xì)分需求方面的研究，使得這些項(xiàng)目的會(huì)所不僅提升了豪宅的居住品質(zhì)和生活品味，更保證了開(kāi)發(fā)企業(yè)擁有長(zhǎng)久的品牌影響力和夢(mèng)寐以求的后期收益。 豪宅會(huì)所專(zhuān)項(xiàng)成功案例豪宅會(huì)所專(zhuān)項(xiàng)成功案例 香港柏

25、景灣、香港碧緹半島、成都金林半島國(guó)內(nèi)著名會(huì)所運(yùn)營(yíng)商簡(jiǎn)介會(huì)所運(yùn)營(yíng)商簡(jiǎn)介 Luxury clubs success in名流會(huì)名流會(huì)名流會(huì)名流會(huì)概況：名流會(huì)成立于2002年1月1日，是中國(guó)第一家通過(guò)ISO9001：2000國(guó)際管理質(zhì)量體系認(rèn)證的專(zhuān)業(yè)級(jí)會(huì)所管理公司。名流會(huì)提供前期規(guī)劃、項(xiàng)目可行性分析、委托管理、協(xié)助管理、顧問(wèn)咨詢(xún)、活動(dòng)策劃、專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)等服務(wù)，現(xiàn)已形成了全國(guó)范圍的會(huì)所聯(lián)盟，走上品牌化，集團(tuán)化經(jīng)營(yíng)之路，在會(huì)所管理行業(yè)中，打造了眾多經(jīng)典案例。會(huì)所概念Noble Club會(huì)所理念人無(wú)我有，人有我精，人精我奇會(huì)所主旨財(cái)富、健康、文化、慈善Meeting Room Meeting Room 運(yùn)營(yíng)運(yùn)

26、營(yíng)一卡聯(lián)盟名流會(huì)擁有完善的會(huì)所品牌體系與產(chǎn)品體系。針對(duì)不同消費(fèi)群體精心打造不同品牌，會(huì)員可在名流會(huì)任何城市同一品牌的俱樂(lè)部享受預(yù)約服務(wù)，完全打破地域界限。會(huì)所的整體設(shè)計(jì)理念以圈層審美和溝通方式為總理念，并依據(jù)會(huì)所特點(diǎn)不同進(jìn)行定位。旗下包括：尊爵會(huì)尊爵會(huì)高貴豪華且服務(wù)功能豐富的私人頂級(jí)會(huì)所品牌百富會(huì)百富會(huì)專(zhuān)業(yè)商務(wù)社交平臺(tái)、適合財(cái)智精英的純會(huì)員俱樂(lè)部名仕會(huì)名仕會(huì)康體設(shè)施齊備、規(guī)模龐大、適合城市高收入群體的純會(huì)員制俱樂(lè)部城市精英會(huì)城市精英會(huì)康體設(shè)施豐富、時(shí)尚動(dòng)感、適合城市中等收入群體的大眾化健身俱樂(lè)部翡翠會(huì)翡翠會(huì)都會(huì)新知識(shí)女性專(zhuān)屬俱樂(lè)部5 5大會(huì)所品牌大會(huì)所品牌目前服務(wù)對(duì)象有目前服務(wù)對(duì)象有世茂集團(tuán)、

27、萬(wàn)科集團(tuán)、國(guó)興嘉業(yè)、金地集團(tuán)、濱江集團(tuán)、華遠(yuǎn)集團(tuán)、陽(yáng)光100集團(tuán)等。品牌珍視品牌珍視每年只有5到6個(gè)會(huì)所被貫以名流會(huì)商標(biāo)，均由總部直接輸送管理團(tuán)隊(duì)，保證服務(wù)質(zhì)量。六大會(huì)所運(yùn)營(yíng)中心六大會(huì)所運(yùn)營(yíng)中心服務(wù)細(xì)分配有房地產(chǎn)及商業(yè)地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)團(tuán)隊(duì)，酒店管理及經(jīng)營(yíng)專(zhuān)業(yè)團(tuán)隊(duì)、電子商務(wù)及廣告專(zhuān)業(yè)團(tuán)隊(duì)，設(shè)施管理和物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)團(tuán)隊(duì)。針對(duì)不同品牌的會(huì)所開(kāi)展有針對(duì)性的專(zhuān)業(yè)管理。為不同種類(lèi)的會(huì)員群體（如兒童、女性等）提供細(xì)分的、周到的服務(wù)。會(huì)所管理會(huì)所管理配套機(jī)構(gòu)會(huì)所配套機(jī)構(gòu)如印度尼西亞岜厘SPA、特色西餐廳FOCUS CAF、民族特色中餐廳晶園美食坊、室內(nèi)高爾夫中心NOBLE GOLF、卓越泳池管理NOBLE SWIMMI

28、NG、貴族瑜伽NOBLE YOGA、名流會(huì)健身NOBLE GYM、紅酒品鑒坊NOBLE VIN、百安居等，與名流會(huì)形成直接聯(lián)盟管理機(jī)制，名流會(huì)統(tǒng)一負(fù)責(zé)管理。合作方式戰(zhàn)略合作戰(zhàn)略合作發(fā)展商旗下的所有會(huì)所，不論地域、環(huán)境、設(shè)施等條件如何，均按照雙方商定的商務(wù)條件合作，由名流會(huì)管理和經(jīng)營(yíng)，形成品牌的戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系。單項(xiàng)合作單項(xiàng)合作發(fā)展商就某一會(huì)所的實(shí)際情況與名流會(huì)達(dá)成單項(xiàng)目合作，將會(huì)所予以名流會(huì)托管。品牌合作品牌合作發(fā)展商運(yùn)用名流會(huì)的會(huì)所品牌影響力和美譽(yù)度，來(lái)增加房地產(chǎn)項(xiàng)目的附加值和賣(mài)點(diǎn)，為項(xiàng)目銷(xiāo)售提供品牌支持，為其物業(yè)公司提供顧問(wèn)服務(wù)。合作模式全權(quán)經(jīng)營(yíng)管理模式全權(quán)經(jīng)營(yíng)管理模式受托全權(quán)經(jīng)營(yíng)管理會(huì)所

29、模式；商業(yè)地產(chǎn)的代理、運(yùn)行模式；星級(jí)酒店的受托管理和經(jīng)營(yíng)模式；協(xié)助管理模式協(xié)助管理模式向會(huì)所經(jīng)營(yíng)單位提供會(huì)所診斷的模式；顧問(wèn)管理模式顧問(wèn)管理模式向會(huì)所產(chǎn)權(quán)單位提供會(huì)所經(jīng)營(yíng)顧問(wèn)的模式；向會(huì)所產(chǎn)權(quán)單位提供前期顧問(wèn)咨詢(xún)的模式；特許經(jīng)營(yíng)特許經(jīng)營(yíng)聯(lián)盟加盟經(jīng)營(yíng)模式。合作合作上海諾寶中心上海世茂湖濱花園會(huì)所北京裘馬都國(guó)際會(huì)所北京觀湖國(guó)際會(huì)所北京玫瑰園國(guó)際會(huì)所北京樂(lè)成國(guó)際會(huì)所南京萬(wàn)科光明城市花園杭州濱江集團(tuán)金色海岸頂級(jí)社區(qū)會(huì)所連云港華航名仕會(huì)所武漢世茂錦繡長(zhǎng)江大型會(huì)所廈門(mén)奧林匹克體育中心會(huì)所等。在營(yíng)會(huì)所明細(xì)在營(yíng)會(huì)所明細(xì)BusinessBusiness鴻藝會(huì)鴻藝會(huì)鴻藝會(huì)鴻藝會(huì)概況：上海鴻藝會(huì)由澳門(mén)著名商業(yè)娛樂(lè)巨

30、頭何鴻燊于2002 年創(chuàng)辦，專(zhuān)門(mén)從事開(kāi)發(fā)、營(yíng)銷(xiāo)和管理高尚的私人會(huì)所。目前擁有1500名會(huì)員，會(huì)員主要由各國(guó)外交官、外籍商務(wù)人士構(gòu)成。服務(wù)宗旨打造頂級(jí)精品、環(huán)球標(biāo)準(zhǔn)、勇于創(chuàng)新；服務(wù)理念超越會(huì)員期望、以人為本。Ambassy Club Ambassy Club 收費(fèi)模式屬輸出型會(huì)所管理顧問(wèn)模式，包括開(kāi)業(yè)管理、會(huì)籍管理、餐飲管理、康體管理、公關(guān)及推廣、財(cái)務(wù)管理、人力資源管理、管家等管理和會(huì)所管理。運(yùn)營(yíng)運(yùn)營(yíng)會(huì)所定位會(huì)所定位增值服務(wù)增值服務(wù)會(huì)所管理會(huì)所管理配套機(jī)構(gòu)會(huì)所專(zhuān)屬服務(wù)品牌上海嘉信健康銀行、語(yǔ)言培訓(xùn)機(jī)構(gòu)歡樂(lè)中國(guó)語(yǔ)、悠庭保健會(huì)所、悅椿莊水療館、鄭明明精致女人生活館、東瀛料理、樂(lè)郡咖啡廳、鴻苑等。合作合作合作企業(yè)上海華天房地產(chǎn)發(fā)展有限公司、上海萬(wàn)科房地產(chǎn)有限公司、蘇州和濟(jì)置業(yè)有限公司、杭州欣盛房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司、上海安順?lè)康禺a(chǎn)發(fā)展有限公司、青島中天嘉合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司。合作模式輸出管理型輸出管理型為開(kāi)發(fā)商提供全方位的會(huì)所管理顧問(wèn)和咨詢(xún)服務(wù)，以高品質(zhì)、高效率的會(huì)所管理模式進(jìn)行會(huì)所的開(kāi)發(fā)、管理及市場(chǎng)推廣。運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目康體設(shè)施康體設(shè)施健身房、室外/內(nèi)游泳池、跳操房、壁球房、乒乓、籃球場(chǎng)（半場(chǎng)）、室外攀巖、兒童游戲室、棋牌室、SPA 水療中心、美發(fā)沙龍。餐廳設(shè)施餐廳設(shè)施東瀛料理、鴻苑、宴會(huì)廳、池畔酒吧、咖啡廳、鋼琴酒吧。其他設(shè)施其他設(shè)施閱覽