常州新北區(qū)別墅市場專題報告2011-35頁

1、新北區(qū)別墅市場專題報告新北區(qū)別墅市場專題報告2011年年3月月30日日point 1秀江南競爭項目分布圖秀江南競爭項目分布圖point 2新北區(qū)已推別墅余量統(tǒng)計新北區(qū)已推別墅余量統(tǒng)計（包括江陰部分樓盤）（包括江陰部分樓盤）項目項目名稱名稱已推總量已推總量（）（）已售量已售量（）（）余量余量（）（）已推總套已推總套數(shù)（套）數(shù)（套） 已售套數(shù)已售套數(shù)（套）（套） 余量套數(shù)余量套數(shù)（套）（套） 龍湖原山龍湖原山108827 6254446283261150111龍湖香醍漫步龍湖香醍漫步107982 10622917533083035九龍倉別墅（二期）九龍倉別墅（二期）14208 1269615125

2、2475香樹灣合院二期香樹灣合院二期45549 38031751820617234紫陽美地紫陽美地12417 64575960502624龍城福第龍城福第36227 3095852691109416秀江南秀江南3596821019149491478562總計總計361178277934832441134877257point 3新北區(qū)未上市別墅量統(tǒng)計新北區(qū)未上市別墅量統(tǒng)計項目名稱項目名稱項目總量項目總量（）（）項目總套數(shù)項目總套數(shù)（套）（套）預(yù)計上市時間預(yù)計上市時間金橋項目金橋項目800002002011年下半年天譽悅墅天譽悅墅267201222011年下半年龍湖原山龍湖原山（二期）（二期）1

3、320003182011年年底龍湖香醍漫步（龍湖香醍漫步（疊加別墅）疊加別墅）480002042011年5月總計總計286720844point 4目前城北在售別墅余量統(tǒng)計目前城北在售別墅余量統(tǒng)計別墅別墅類型類型總量總量（）（）已備案量已備案量（）（）余量余量（）（）總套數(shù)總套數(shù)（套）（套）已備案套已備案套數(shù)（套）數(shù)（套）余量套數(shù)余量套數(shù)（套）（套）聯(lián)排別墅聯(lián)排別墅21288918194530944755627128雙拼別墅雙拼別墅32352487748862獨棟別墅獨棟別墅362273095852691109416圍合式別墅圍合式別墅1088276254446283261150111總計總計

4、361178277934832441134877257point 520112011年城北即將上市別墅量統(tǒng)計年城北即將上市別墅量統(tǒng)計別墅類型別墅類型總量（）總量（）總套數(shù)（套）總套數(shù)（套）疊加別墅疊加別墅48000204聯(lián)排別墅聯(lián)排別墅106720322圍合式別墅圍合式別墅132000318總計總計286720844point 6代表樓盤近期動態(tài)代表樓盤近期動態(tài)龍湖原山龍湖原山17#17#18#18#19#19#25#25#26#26#20#20#21#21#22#22#27#27#28#28#23#23#24#24#29#29#30#30#31#31#32#32#33#33#34#34#一期

5、推出一期推出房源房源2.12.1期推出期推出房源房源2.22.2期推出期推出房源房源point 7龍湖原山龍湖原山基本信息基本信息開盤優(yōu)惠：開盤優(yōu)惠：繳納足額誠意金客戶，且一次性付款享受95折優(yōu)惠； 排號前200位之前享受98折優(yōu)惠；若是貸款無優(yōu)惠。目前優(yōu)惠：目前優(yōu)惠：總價減10萬，交誠意金即享受98折優(yōu)惠，全款95折優(yōu)惠； 貸款首付50%以上99折優(yōu)惠項目位置項目位置東經(jīng)120路以東，河海東路以南，太湖東路以北，東支河以西占地面積占地面積311579建筑面積建筑面積502703容積率容積率0.8綠化率綠化率65%別墅總戶數(shù)別墅總戶數(shù)579戶面積區(qū)間面積區(qū)間386-450交付日期交付日期201

6、3年4月已推總套數(shù)已推總套數(shù)261套備案余量備案余量111套已推去化率已推去化率57%（按套）point 8龍湖原山龍湖原山成交走勢成交走勢（成交數(shù)據(jù)截止到（成交數(shù)據(jù)截止到20112011年年3 3月月2727日）日）point 9龍湖原山龍湖原山成交走勢成交走勢（成交數(shù)據(jù)截止到（成交數(shù)據(jù)截止到20112011年年3 3月月2727日）日）point 10龍湖原山龍湖原山成交走勢成交走勢（成交數(shù)據(jù)截止到（成交數(shù)據(jù)截止到20112011年年3 3月月2727日）日）point 11龍湖原山龍湖原山整版硬廣整版硬廣point 12龍湖原山龍湖原山半版軟文半版軟文文案標(biāo)題：文案標(biāo)題：一枝獨秀，龍湖原

7、山冠龍城一枝獨秀，龍湖原山冠龍城文案內(nèi)容：文案內(nèi)容：“城市不缺豪宅，但缺少一片綠意；遠(yuǎn)郊不缺自然，城市不缺豪宅，但缺少一片綠意；遠(yuǎn)郊不缺自然，但缺少一份便捷。城市豪宅不乏高度，但缺少低密的風(fēng)度；頂級但缺少一份便捷。城市豪宅不乏高度，但缺少低密的風(fēng)度；頂級別墅不乏低密的風(fēng)度，但缺少一份可以承受的價值標(biāo)簽。有沒有別墅不乏低密的風(fēng)度，但缺少一份可以承受的價值標(biāo)簽。有沒有一片天空，兼得城市與自然？有沒有一種建筑，兼得獨棟別墅的一片天空，兼得城市與自然？有沒有一種建筑，兼得獨棟別墅的頂級居住形態(tài)與自然環(huán)境，又不高出城市豪宅的價值標(biāo)簽？頂級居住形態(tài)與自然環(huán)境，又不高出城市豪宅的價值標(biāo)簽？” ” 龍湖原山做

8、到了！龍湖原山做到了！ point 13龍湖原山龍湖原山戶外廣告戶外廣告文案：文案：地王到傳奇的完美的蛻 2010歲末最值得期待 文案：文案：超越香醍漫步的別墅傳奇 常州正式進(jìn)入原山 point 14龍湖原山龍湖原山網(wǎng)絡(luò)廣告網(wǎng)絡(luò)廣告文案：文案：十年常州 一日原山 文案：文案：龍騰常州 龍湖贏戰(zhàn)江湖！ point 15龍湖原山龍湖原山網(wǎng)絡(luò)廣告網(wǎng)絡(luò)廣告短信一：短信一：春到原山風(fēng)光好，梅花櫻花次第開！龍湖原山實景樣板區(qū)全面蘇醒，再一次驚艷常州！每一次重新裝扮，都只是為了能讓您體驗真正的龍湖生活。龍湖原山樣板區(qū)3月12日（本周六）重新絢爛登場，期待您的蒞臨鑒賞。point 16龍湖原山龍湖原山短信宣傳

9、短信宣傳短信二：短信二：有錢不能買房！更別提再多一套常州唯一山地獨棟別墅！新政帶來投資困境，樓市冠軍龍湖地產(chǎn)告急：搶在風(fēng)暴前囤最好的別墅！原山搶購81663333。point 17龍湖原山龍湖原山短信宣傳短信宣傳短信三：短信三：限購引發(fā)搶樓狂潮！龍湖原山常州唯一山地獨棟，春節(jié)熱賣脫銷，榮膺1、2月常州樓市冠軍壓軸66席傳世別墅，3月新鮮上市！原山81663333。point 18龍湖原山龍湖原山短信宣傳短信宣傳 龍湖原山在開盤價格上用的是典型的高開低走高開低走的策略的策略，預(yù)約期間的對外報價為20000元左右，實際開盤的成交價卻僅在18000元左右，這樣的價格策略極大的刺激了客戶的購買欲望，故

10、開盤取得了83套的佳績。point 19龍湖原山龍湖原山價格策略價格策略 國八條出臺以后國八條出臺以后，市場觀望氣氛濃郁，原山及時調(diào)整了價格策略，加大了促銷力度（總價減10萬再打98折，一次性付款再享95折優(yōu)惠），所有的折扣計算下來，最大有近最大有近9 9折的優(yōu)惠折的優(yōu)惠，在周邊項目成交普遍低迷的情況下，原山靠著大力度的折扣，仍能維持相對平穩(wěn)的銷售。 point 20龍湖原山龍湖原山價格策略價格策略l目前原山將一期剩余房源加大了打折力度，同時將“大好河山”作為主推產(chǎn)品，“大好河山”面積386，總價約550萬，與龍湖原山其他產(chǎn)品動輒600萬以上的總價相比，價格上很有優(yōu)勢。l置業(yè)顧問在計算該戶型的

11、單價時往往會將約100夾層面積一并計算，如此計算單價僅在11000元左右，若將80的花園面積和46的露臺面積計入使用面積，使用面積的單價只有9000元左右，如此誘人的銷售說辭，極大的刺激了客戶的購買欲望。 point 21龍湖原山龍湖原山推售策略推售策略 龍湖原山在原有的貸款及一次性付款的基礎(chǔ)上，還提供更為靈活的分期付款的付款方式，讓客戶在付款上有了更多的選擇。 分期付款的付款方式：首付分期付款的付款方式：首付30%30%，5 5月底付款月底付款40%40%，9 9月底付款月底付款30%30%。 point 22龍湖原山龍湖原山付款靈活付款靈活point 23代表樓盤近期動態(tài)代表樓盤近期動態(tài)龍

12、湖香醍漫步龍湖香醍漫步首次開盤優(yōu)惠：首次開盤優(yōu)惠：繳納足額誠意金客戶，享受龍湖開盤特別優(yōu)惠， 每套最高總價優(yōu)惠30萬元（以誠意金繳納先后順 序為準(zhǔn)）；一次性付款享受總價97折優(yōu)惠。占地面積占地面積30.8萬方總建面積總建面積68萬方小區(qū)總戶數(shù)小區(qū)總戶數(shù)4192容積率容積率2.02別墅面積別墅面積12.75萬小高層面積小高層面積2.13萬高層面積高層面積39萬商業(yè)面積商業(yè)面積8.16萬別墅總套數(shù)別墅總套數(shù)308套備案余量備案余量5套point 24龍湖香醍漫步龍湖香醍漫步基本信息基本信息龍湖香醍漫步預(yù)計在5月份推出其疊加別墅共204套，在3月19日已經(jīng)可以辦卡預(yù)約，辦卡方式為交100萬存款證明（

13、具體開盤優(yōu)惠未定）。本次推出疊上疊下兩種戶型。u疊加別墅產(chǎn)品基本數(shù)據(jù)疊加別墅產(chǎn)品基本數(shù)據(jù)地下室面積地下室面積（算產(chǎn)權(quán)）（算產(chǎn)權(quán)）地下室層高地下室層高（米）（米）標(biāo)準(zhǔn)層高標(biāo)準(zhǔn)層高（米）（米）開間開間（米）（米）庭院面積庭院面積（）（）露臺面積露臺面積（）（）605.53.47.47015-20point 25龍湖香醍漫步龍湖香醍漫步疊加別墅基本信息疊加別墅基本信息別墅別墅類型類型面積面積區(qū)間區(qū)間（) )地下室地下室面積面積（）（）地下室地下室層高層高（米）（米）總價區(qū)總價區(qū)間（萬間（萬元）元）產(chǎn)權(quán)單價產(chǎn)權(quán)單價區(qū)間（元區(qū)間（元/ /）使用面積使用面積單價區(qū)間單價區(qū)間（元（元/ /）庭院面庭院面積積

14、（）（）露臺面積露臺面積（）（）疊下別墅（地下室+地上兩層）256-275605.5300-35011700127009500105007015(中間戶）20（邊戶）point 26龍湖香醍漫步龍湖香醍漫步疊加別墅基本信息疊加別墅基本信息別墅別墅類型類型面積區(qū)間面積區(qū)間（）（）總價區(qū)間總價區(qū)間（萬元）（萬元）單價區(qū)間單價區(qū)間（元（元/ /）露臺面積露臺面積（）（）疊上別墅疊上別墅（地上三層）（地上三層）190-212250-3001315714150 15(中間戶）、20（邊戶）point 27龍湖香醍漫步龍湖香醍漫步疊加別墅基本信息疊加別墅基本信息文案：文案：190-270原創(chuàng)手工疊墅 首發(fā)

15、常州 point 28龍湖香醍漫步龍湖香醍漫步整版報廣整版報廣短信一：短信一：中國四大發(fā)明，讓世界進(jìn)入文明社會！別墅四大發(fā)明，讓龍湖成為別墅專家！龍湖香醍漫步，190-270原創(chuàng)城市疊墅，珍罕預(yù)約89893311point 29龍湖香醍漫步龍湖香醍漫步短信宣傳短信宣傳point 30龍湖香醍漫步產(chǎn)品龍湖香醍漫步產(chǎn)品優(yōu)劣勢分析優(yōu)劣勢分析優(yōu)勢：l總價優(yōu)勢：總價在250萬350萬之間，總價更有競爭力。l景觀優(yōu)勢：龍湖的景觀植被豐富，喬木與灌木搭配協(xié)調(diào)，疊加別墅掩映在高大植被中可以有效降低疊加別墅由于樓層較高給客戶造成的壓迫感。l地下室層高優(yōu)勢：疊加別墅的地下室層高與其合院別墅一樣，達(dá)到了5.5米的層

16、高，大大的提高了地下室的利用率。l電梯：疊加別墅安裝的公用電梯，避免了傳統(tǒng)疊加別墅由于沒用安裝電梯，客戶需要攀爬樓梯的煩惱。 point 31龍湖香醍漫步產(chǎn)品龍湖香醍漫步產(chǎn)品優(yōu)劣勢分析優(yōu)劣勢分析劣勢：l非正統(tǒng)別墅：疊加別墅嚴(yán)格意義上不應(yīng)該歸類為別墅，只能算多層，無法做到傳統(tǒng)別墅有天有地的境界，缺乏傳統(tǒng)別墅的尊貴感。l戶型缺陷：僅有疊下別墅有地下室，疊上別墅無地下室，無法達(dá)到傳統(tǒng)別墅的使用功能。l近期預(yù)約政策：3.19開始辦卡，交100萬存款證明即可辦卡。樣板房預(yù)計4月中下旬可對外開放。l銷售時間：預(yù)計5月開始銷售。由于香堤漫步疊加產(chǎn)品的總價在250萬350萬之間，與秀江南目前在售別墅的總價相近

17、，目標(biāo)客戶群會有重疊，該產(chǎn)品依靠其景觀優(yōu)勢及樣板房的感染力，再加上其慣用的高開低走的價格策略，會對秀江南產(chǎn)品未來的去化來帶一定的阻力。point 32目前新北區(qū)別墅市場小結(jié)目前新北區(qū)別墅市場小結(jié)l別墅供應(yīng)量大。目前新北區(qū)主要在售別墅余量有257套，在目前的市場形勢下銷售壓力已經(jīng)不小。下半年更有844套的別墅供應(yīng)量，是目前別墅存量的3倍有余，下半年新北區(qū)別墅市場的競爭壓力可見一斑。l別墅產(chǎn)品的選擇面廣：2011年新北區(qū)別墅市場的別墅種類繁多，有疊加別墅，聯(lián)排別墅，合院別墅，雙拼別墅，類獨棟別墅,獨棟別墅等多種別墅產(chǎn)品可供選擇。價格從200萬800萬之間的各檔次別墅都有供應(yīng)，客戶的選擇面廣。開發(fā)商想憑借單一產(chǎn)品的優(yōu)勢占領(lǐng)市場的可能性顯得微乎其微。point 33目前新北區(qū)別墅市場小結(jié)目前新北區(qū)別墅市場小結(jié)l促銷政策的入市時機顯得至關(guān)重要：目前已有龍湖原山，香樹灣別墅兩個樓盤開始加大促銷力度，