重慶北碚208公館項(xiàng)目價(jià)格建議報(bào)告

1、北碚208公館項(xiàng)目價(jià)格建議報(bào)告 前期工作目前208公館已完成內(nèi)部認(rèn)購:71套辦理vip卡:167張一、北碚市場(chǎng)情況一、北碚市場(chǎng)情況一、北碚市場(chǎng)情況一、北碚市場(chǎng)情況一、市場(chǎng)部分一、市場(chǎng)部分 房價(jià)逐步上漲房價(jià)逐步上漲 在從年初的試探性增長，到后期的穩(wěn)步上揚(yáng)。重慶市場(chǎng)在從年初的試探性增長，到后期的穩(wěn)步上揚(yáng)。重慶市場(chǎng)今年的房價(jià)比在大市環(huán)境回暖的基礎(chǔ)呈現(xiàn)增長態(tài)勢(shì)。今年的房價(jià)比在大市環(huán)境回暖的基礎(chǔ)呈現(xiàn)增長態(tài)勢(shì)。 各方支持市場(chǎng)景氣各方支持市場(chǎng)景氣 政策支持、舊城改造、消費(fèi)信心建立等多方面配合刺激政策支持、舊城改造、消費(fèi)信心建立等多方面配合刺激了今年重慶樓市的繁榮局面。了今年重慶樓市的繁榮局面。一、一、200

2、9年以來重慶房地產(chǎn)行業(yè)整體運(yùn)行情況年以來重慶房地產(chǎn)行業(yè)整體運(yùn)行情況市場(chǎng)回暖，企業(yè)信心恢復(fù)市場(chǎng)回暖，企業(yè)信心恢復(fù) 總體來看，全市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售市場(chǎng)率先回暖的總體來看，全市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售市場(chǎng)率先回暖的情況下，開發(fā)信心逐漸恢復(fù)，開發(fā)企業(yè)加大土地儲(chǔ)備。情況下，開發(fā)信心逐漸恢復(fù)，開發(fā)企業(yè)加大土地儲(chǔ)備。 初現(xiàn)調(diào)控跡象初現(xiàn)調(diào)控跡象 2009年下半年，隨著市場(chǎng)逐漸回暖，國家對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)年下半年，隨著市場(chǎng)逐漸回暖，國家對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控又開始注重控制房地產(chǎn)投資規(guī)模，防范房地產(chǎn)泡沫。信貸政控又開始注重控制房地產(chǎn)投資規(guī)模，防范房地產(chǎn)泡沫。信貸政策調(diào)整初現(xiàn)調(diào)控的痕跡。策調(diào)整初現(xiàn)調(diào)控的痕跡。一、一、2009年以

3、來重慶房地產(chǎn)行業(yè)整體運(yùn)行情況年以來重慶房地產(chǎn)行業(yè)整體運(yùn)行情況二、二、2012年北碚房地產(chǎn)市場(chǎng)分析年北碚房地產(chǎn)市場(chǎng)分析1北碚概況：北碚概況： 北碚被稱作重慶的后花，是一個(gè)自然人文環(huán)境優(yōu)北碚被稱作重慶的后花，是一個(gè)自然人文環(huán)境優(yōu)良的居家型城鎮(zhèn)。作為重慶的主城良的居家型城鎮(zhèn)。作為重慶的主城9區(qū)之一，它的優(yōu)區(qū)之一，它的優(yōu)勢(shì)在于其良好城市環(huán)境、濃厚的文化積淀和完善的教勢(shì)在于其良好城市環(huán)境、濃厚的文化積淀和完善的教育體系和醫(yī)療保障。北碚的房地產(chǎn)開發(fā)略遲于主城的育體系和醫(yī)療保障。北碚的房地產(chǎn)開發(fā)略遲于主城的步伐，從步伐，從2002年開始才進(jìn)入了一個(gè)開發(fā)的上升期。年開始才進(jìn)入了一個(gè)開發(fā)的上升期。北碚現(xiàn)有的房地

4、產(chǎn)開發(fā)可以分為三個(gè)區(qū)域：老城區(qū)、北碚現(xiàn)有的房地產(chǎn)開發(fā)可以分為三個(gè)區(qū)域：老城區(qū)、城南新區(qū)、城北新區(qū)。城南新區(qū)、城北新區(qū)。二、二、2012年北碚房地產(chǎn)市場(chǎng)分析年北碚房地產(chǎn)市場(chǎng)分析2老城區(qū)市場(chǎng)分析：老城區(qū)市場(chǎng)分析： 老城區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)速度緩慢，舊城改造拆老城區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)速度緩慢，舊城改造拆遷難度大，可供開發(fā)的原始土地極少，除龍鳳橋附近遷難度大，可供開發(fā)的原始土地極少，除龍鳳橋附近在售的在售的“香洲新城香洲新城”和西南大學(xué)后門在建的和西南大學(xué)后門在建的“旺德旺旺德旺城城”外，目前老城區(qū)內(nèi)無新開工的商品房。未來在濱外，目前老城區(qū)內(nèi)無新開工的商品房。未來在濱江路即將修建江路即將修建“泰吉濱江泰吉

5、濱江”會(huì)是老城區(qū)近期內(nèi)值得關(guān)會(huì)是老城區(qū)近期內(nèi)值得關(guān)注的項(xiàng)目。老城擁有最完善的市政配套，得天獨(dú)厚的注的項(xiàng)目。老城擁有最完善的市政配套，得天獨(dú)厚的自然、人文資源，成為了大部分北碚市民購房的首選自然、人文資源，成為了大部分北碚市民購房的首選之地，因此區(qū)域內(nèi)的二手房交易較為活躍。之地，因此區(qū)域內(nèi)的二手房交易較為活躍。二、二、2012年北碚房地產(chǎn)市場(chǎng)分析年北碚房地產(chǎn)市場(chǎng)分析樓盤地址樓盤地址北碚區(qū)文星灣北碚區(qū)文星灣售樓電話售樓電話6812222268122222 開發(fā)商開發(fā)商 樓盤形態(tài)樓盤形態(tài)高層高層 開發(fā)狀況及工開發(fā)狀況及工程進(jìn)度程進(jìn)度已經(jīng)全部封頂明年中期交房已經(jīng)全部封頂明年中期交房總建筑面積總建筑面積

6、 約約110000110000 主力戶型配比主力戶型配比兩房兩房60% 60% 三房三房30% 30% 一房一房10% 10% 主力戶型面積主力戶型面積4211042110 （一房（一房4242，兩房，兩房73827382，三房，三房102113102113） 銷售均價(jià)銷售均價(jià) 3500 3500元元/ / 優(yōu)惠折扣優(yōu)惠折扣 一次性付款一次性付款9.89.8折，按揭付款折，按揭付款9.99.9折，折， 區(qū)域內(nèi)在銷個(gè)案分析：旺德旺城區(qū)域內(nèi)在銷個(gè)案分析：旺德旺城二、二、2012年北碚房地產(chǎn)市場(chǎng)分析年北碚房地產(chǎn)市場(chǎng)分析樓盤地址樓盤地址北碚區(qū)龍鳳橋一村北碚區(qū)龍鳳橋一村120號(hào)號(hào)售樓電話售樓電話6826

7、166668261666 開發(fā)商開發(fā)商重慶大豪房地產(chǎn)有限公司重慶大豪房地產(chǎn)有限公司 樓盤形態(tài)樓盤形態(tài) 20 20棟多層、小高層棟多層、小高層 開發(fā)狀況及工開發(fā)狀況及工程進(jìn)度程進(jìn)度總建筑面積總建筑面積 約約100000100000 主力戶型配比主力戶型配比 兩房占兩房占40%40%三房所占三房所占55% 55% 一房占有一房占有5% 5% 主力戶型面積主力戶型面積4912549125 （一房（一房4949，兩房，兩房8710287102，三房，三房106125106125） 銷售均價(jià)銷售均價(jià) 3100 3100元元/ / 優(yōu)惠折扣優(yōu)惠折扣 一次性付款一次性付款9.89.8折，按揭付款折，按揭付款

8、9.99.9折，折， 區(qū)域內(nèi)在銷個(gè)案分析：香洲新城區(qū)域內(nèi)在銷個(gè)案分析：香洲新城二、二、2012年北碚房地產(chǎn)市場(chǎng)分析年北碚房地產(chǎn)市場(chǎng)分析3城南市場(chǎng)分析：城南市場(chǎng)分析： 城南新區(qū)板塊作為北碚城區(qū)未來的經(jīng)濟(jì)、政治文城南新區(qū)板塊作為北碚城區(qū)未來的經(jīng)濟(jì)、政治文化中心，發(fā)展速度較快，總體開發(fā)面積大，是北碚區(qū)化中心，發(fā)展速度較快，總體開發(fā)面積大，是北碚區(qū)政府重點(diǎn)開發(fā)打造的城市發(fā)展區(qū)域。政府重點(diǎn)開發(fā)打造的城市發(fā)展區(qū)域。 城南新區(qū)項(xiàng)目個(gè)體樓盤體量不大，絕大多數(shù)都城南新區(qū)項(xiàng)目個(gè)體樓盤體量不大，絕大多數(shù)都在在510萬平方米之間，樓盤形態(tài)主要以小高層為主，萬平方米之間，樓盤形態(tài)主要以小高層為主，項(xiàng)目戶型大多以項(xiàng)目戶型

9、大多以90平方米以下的中小戶型為主。區(qū)域平方米以下的中小戶型為主。區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的檔次差距較大，房地產(chǎn)市場(chǎng)情況內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的檔次差距較大，房地產(chǎn)市場(chǎng)情況較為復(fù)雜，市場(chǎng)競爭日益激烈。較為復(fù)雜，市場(chǎng)競爭日益激烈。二、二、2012年北碚房地產(chǎn)市場(chǎng)分析年北碚房地產(chǎn)市場(chǎng)分析區(qū)域內(nèi)在銷個(gè)案分析：區(qū)域內(nèi)在銷個(gè)案分析：海宇海宇嘉茵苑嘉茵苑 樓盤地址樓盤地址北碚城南行政中心旁北碚城南行政中心旁 售樓電話售樓電話6835799968357999 開發(fā)商開發(fā)商重慶海宇置業(yè)（集團(tuán)）有限公司重慶海宇置業(yè)（集團(tuán)）有限公司 樓盤形態(tài)樓盤形態(tài) 多層、小高層多層、小高層 開發(fā)狀況及工開發(fā)狀況及工程進(jìn)度程進(jìn)度 分三期開

10、發(fā)，一期已開發(fā)完畢并交付使用，二期主體建筑已全面封頂，分三期開發(fā)，一期已開發(fā)完畢并交付使用，二期主體建筑已全面封頂，即將交房，三期預(yù)計(jì)近期開盤即將交房，三期預(yù)計(jì)近期開盤總建筑面積總建筑面積 約約130000130000 主力戶型配比主力戶型配比 兩房、三房所占比重相當(dāng)兩房、三房所占比重相當(dāng) 主力戶型面積主力戶型面積7011070110 （兩房（兩房75867586，三房，三房107123107123） 銷售均價(jià)銷售均價(jià) 3800 3800元元/ / 優(yōu)惠折扣優(yōu)惠折扣 一次性付款一次性付款9.79.7折，按揭付款折，按揭付款9.89.8折，有高級(jí)職稱者可再減折，有高級(jí)職稱者可再減2020元元/

11、/ 二、二、2012年北碚房地產(chǎn)市場(chǎng)分析年北碚房地產(chǎn)市場(chǎng)分析區(qū)域內(nèi)在銷個(gè)案分析：區(qū)域內(nèi)在銷個(gè)案分析：海宇海宇逸景苑逸景苑 樓盤地址樓盤地址北碚城南新區(qū)盧作孚路北碚城南新區(qū)盧作孚路222222號(hào)號(hào) 售樓電話售樓電話6828000068280000 開發(fā)商開發(fā)商重慶海宇置業(yè)（集團(tuán)）有限公司重慶海宇置業(yè)（集團(tuán)）有限公司 樓盤形態(tài)樓盤形態(tài)花園洋房、小高層花園洋房、小高層 開發(fā)狀況及工開發(fā)狀況及工程進(jìn)度程進(jìn)度 一期洋房已開發(fā)完畢并交付使用，二期小高層主體即將封頂一期洋房已開發(fā)完畢并交付使用，二期小高層主體即將封頂 總建筑面積總建筑面積約約6600066000 主力戶型配比主力戶型配比以兩室為主約占以兩室

12、為主約占50%50%比重，三房約占比重，三房約占35%35%，一房約占，一房約占15% 15% 主力戶型面積主力戶型面積55125 55125 ( (一房一房5555，兩房，兩房89788978，三房，三房118125118125) ) 銷售均價(jià)銷售均價(jià) 3600 3600元元/ / 二、二、2012年北碚房地產(chǎn)市場(chǎng)分析年北碚房地產(chǎn)市場(chǎng)分析區(qū)域內(nèi)在銷個(gè)案分析：區(qū)域內(nèi)在銷個(gè)案分析：海宇海宇新城國際新城國際樓盤地址樓盤地址北碚區(qū)縉云廣場(chǎng)西側(cè)北碚區(qū)縉云廣場(chǎng)西側(cè) 售樓電話售樓電話6831799968317999 開發(fā)商開發(fā)商重慶海宇置業(yè)（集團(tuán)）有限公司重慶海宇置業(yè)（集團(tuán)）有限公司 樓盤形態(tài)樓盤形態(tài)4

13、4棟小高層棟小高層 開發(fā)狀況及工開發(fā)狀況及工程進(jìn)度程進(jìn)度 一期項(xiàng)目目前主體工程進(jìn)度已達(dá)到預(yù)售條件一期項(xiàng)目目前主體工程進(jìn)度已達(dá)到預(yù)售條件總建筑面積總建筑面積約約120000120000 主力戶型配比主力戶型配比以兩室、三房為主以兩室、三房為主 主力戶型面積主力戶型面積87128 87128 （兩房（兩房84978497，三房，三房121128121128） 銷售均價(jià)銷售均價(jià)預(yù)計(jì)開盤價(jià)格預(yù)計(jì)開盤價(jià)格40004000元元/ / 二、二、2012年北碚房地產(chǎn)市場(chǎng)分析年北碚房地產(chǎn)市場(chǎng)分析4城南市場(chǎng)分析：城南市場(chǎng)分析： 城北新區(qū)板塊作為北碚城區(qū)中高端物業(yè)較為集中城北新區(qū)板塊作為北碚城區(qū)中高端物業(yè)較為集中的

14、區(qū)域，總體開發(fā)面積較少，但個(gè)體樓盤開發(fā)體量較的區(qū)域，總體開發(fā)面積較少，但個(gè)體樓盤開發(fā)體量較大，北碚城的別墅項(xiàng)目大，北碚城的別墅項(xiàng)目“北溫泉北溫泉9號(hào)號(hào)”和第一大盤和第一大盤“華立北泉花園華立北泉花園”就位于該板塊。該板塊是沿就位于該板塊。該板塊是沿“縉云縉云大道大道”橫向開發(fā)，縱向開發(fā)深度較淺，人氣不夠集中。橫向開發(fā)，縱向開發(fā)深度較淺，人氣不夠集中。目前主要在銷項(xiàng)目有北溫泉目前主要在銷項(xiàng)目有北溫泉9號(hào)三期，渝復(fù)竹蕓山水，號(hào)三期，渝復(fù)竹蕓山水，縉云華府，金鼎龍泉。其他項(xiàng)目基本已售完入住。縉云華府，金鼎龍泉。其他項(xiàng)目基本已售完入住。二、二、2012年北碚房地產(chǎn)市場(chǎng)分析年北碚房地產(chǎn)市場(chǎng)分析區(qū)域內(nèi)在銷

15、個(gè)案分析：區(qū)域內(nèi)在銷個(gè)案分析：北溫泉北溫泉9號(hào)號(hào)樓盤地址樓盤地址城北新區(qū)縉云大道上城北新區(qū)縉云大道上 售樓電話售樓電話6836009968360099 開發(fā)商開發(fā)商眾長房地產(chǎn)眾長房地產(chǎn) 樓盤形態(tài)樓盤形態(tài)別墅、多層、小高層別墅、多層、小高層 開發(fā)狀況及工程開發(fā)狀況及工程進(jìn)度進(jìn)度項(xiàng)目分三期開發(fā)，一、二期已開發(fā)完畢并交付使用，三期已于項(xiàng)目分三期開發(fā)，一、二期已開發(fā)完畢并交付使用，三期已于20092009年年8 8月開始動(dòng)工。月開始動(dòng)工?？偨ㄖ娣e總建筑面積約約240000240000 主力戶型配比主力戶型配比以聯(lián)排、疊加別墅為主。多層、小高層，兩房與三房的比例相當(dāng)以聯(lián)排、疊加別墅為主。多層、小高層，

16、兩房與三房的比例相當(dāng) 主力戶型面積主力戶型面積一期一期145280145280的聯(lián)排、疊加別墅，二期一房的聯(lián)排、疊加別墅，二期一房6060，兩房，兩房79-8379-83，三，三房房113-117113-117 三期主要以花園洋房和高層為住，走高端路線。三期主要以花園洋房和高層為住，走高端路線。 銷售均價(jià)銷售均價(jià) 預(yù)計(jì)洋房售價(jià)預(yù)計(jì)洋房售價(jià)5500/5500/ ，高層售價(jià)，高層售價(jià)4500/ 優(yōu)惠折扣優(yōu)惠折扣目前正在辦理目前正在辦理vipvip卡中?？ㄖ小?銷售率銷售率未銷未銷二、二、2012年北碚房地產(chǎn)市場(chǎng)分析年北碚房地產(chǎn)市場(chǎng)分析區(qū)域內(nèi)在銷個(gè)案分析：區(qū)域內(nèi)在銷個(gè)案分析： 縉云華府縉云華府樓盤地

17、址樓盤地址 北碚縉云大道北碚縉云大道308308車站對(duì)面車站對(duì)面 售樓電話售樓電話6828922268289222 開發(fā)商開發(fā)商重慶市合川區(qū)家盛物業(yè)發(fā)展有限公司重慶市合川區(qū)家盛物業(yè)發(fā)展有限公司 樓盤形態(tài)樓盤形態(tài) 小高層小高層 開發(fā)狀況及工開發(fā)狀況及工程進(jìn)度程進(jìn)度小區(qū)內(nèi)建筑主體工程已主體封頂，預(yù)計(jì)今年年底交房。小區(qū)內(nèi)建筑主體工程已主體封頂，預(yù)計(jì)今年年底交房。 總建筑面積總建筑面積 約約4500045000 主力戶型配比主力戶型配比 兩房、三房所占比重相當(dāng)，兩房約占兩房、三房所占比重相當(dāng)，兩房約占55%55%，三房約占，三房約占45% 45% 主力戶型面積主力戶型面積 82 121 82 121

18、（兩房（兩房82918291，三房，三房111121111121） 銷售均價(jià)銷售均價(jià)34003400元元/ / 優(yōu)惠折扣優(yōu)惠折扣一次性一次性9797折、按揭折、按揭9999折。折。 二、二、2012年北碚房地產(chǎn)市場(chǎng)分析年北碚房地產(chǎn)市場(chǎng)分析區(qū)域內(nèi)在銷個(gè)案分析：區(qū)域內(nèi)在銷個(gè)案分析：竹云山水竹云山水樓盤地址樓盤地址北碚新城縉云大道（北碚新城縉云大道（308308廠家屬區(qū)旁）廠家屬區(qū)旁） 售樓電話售樓電話6828622268286222 開發(fā)商開發(fā)商重慶渝復(fù)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司重慶渝復(fù)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 樓盤形態(tài)樓盤形態(tài) 小高層小高層 開發(fā)狀況及工開發(fā)狀況及工程進(jìn)度程進(jìn)度 項(xiàng)目分兩期開發(fā)，一期項(xiàng)目分兩期

19、開發(fā)，一期7700077000已外裝結(jié)束，開始安裝內(nèi)部管網(wǎng)，二期已外裝結(jié)束，開始安裝內(nèi)部管網(wǎng)，二期8600086000預(yù)計(jì)預(yù)計(jì)0909年年底動(dòng)工修建年年底動(dòng)工修建 總建筑面積總建筑面積 約約160000160000 主力戶型配比主力戶型配比主要以兩房為主，兩房約占主要以兩房為主，兩房約占60%60%，一房約占，一房約占15%15%，三房約占，三房約占25% 25% 主力戶型面積主力戶型面積48 12048 120 （一房（一房4848，兩房，兩房77897789，三房，三房120120） 銷售均價(jià)銷售均價(jià)3200/3200/ 優(yōu)惠折扣優(yōu)惠折扣無折扣無折扣 一口價(jià)一口價(jià) 二、二、2012年北碚房

20、地產(chǎn)市場(chǎng)分析年北碚房地產(chǎn)市場(chǎng)分析區(qū)域內(nèi)在銷個(gè)案分析：區(qū)域內(nèi)在銷個(gè)案分析：金鼎龍泉金鼎龍泉樓盤地址樓盤地址 北碚區(qū)縉云大道上（北溫泉街道云開路北碚區(qū)縉云大道上（北溫泉街道云開路1 1號(hào)）號(hào)） 售樓電話售樓電話8602799986027999 開發(fā)商開發(fā)商重慶興現(xiàn)置業(yè)有限公司重慶興現(xiàn)置業(yè)有限公司 樓盤形態(tài)樓盤形態(tài) 花園洋房，小高層花園洋房，小高層 開發(fā)狀況及工開發(fā)狀況及工程進(jìn)度程進(jìn)度分分a a、b b兩區(qū)，工程同時(shí)動(dòng)工，目前已全面主體封頂，處于主體外裝階段兩區(qū)，工程同時(shí)動(dòng)工，目前已全面主體封頂，處于主體外裝階段 總建筑面積總建筑面積 約約130000130000 主力戶型配比主力戶型配比a a區(qū)為

21、花園洋房為主兩房約占區(qū)為花園洋房為主兩房約占40%40%，三房約占，三房約占60%60%，b b區(qū)為小高層兩房、三區(qū)為小高層兩房、三房所占比例相當(dāng)房所占比例相當(dāng) 主力戶型面積主力戶型面積65 13865 138 （兩房（兩房65886588，三房，三房107138107138） 銷售均價(jià)銷售均價(jià)洋房洋房38003800元元/ / 高層高層2900/2900/ 優(yōu)惠折扣優(yōu)惠折扣一次性付款一次性付款9.89.8折折 銷售率銷售率30 % 30 % 綜合評(píng)述綜合評(píng)述樓盤定位較高，景觀打造粗糙，地理位置不理想樓盤定位較高，景觀打造粗糙，地理位置不理想二、項(xiàng)目分析二、項(xiàng)目分析一、項(xiàng)目現(xiàn)狀規(guī)劃基本指標(biāo)：一

22、、項(xiàng)目現(xiàn)狀規(guī)劃基本指標(biāo)：主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（d e棟）棟）模建建筑面積（二期）：模建建筑面積（二期）： 28340.83其中其中 住宅：住宅： 16425.75 商業(yè)建筑：商業(yè)建筑： 1377.53 辦公建筑：辦公建筑： 4259.86 地下車庫及設(shè)備用房：地下車庫及設(shè)備用房： 6277.69總戶數(shù)：總戶數(shù)： 189戶戶 建筑面積建筑面積90m 以下以下144戶戶76%建筑面積建筑面積90m 以上以上45戶戶24%停車泊位：停車泊位： 91個(gè)（地下）個(gè)（地下）項(xiàng)目概括項(xiàng)目概括 swot分析分析 賣點(diǎn)提煉賣點(diǎn)提煉 項(xiàng)目定價(jià)項(xiàng)目定價(jià) 客戶群定位客戶群定位二、二、swot分析分析優(yōu)勢(shì)

23、：優(yōu)勢(shì)：1、地處老新核心地段，屬稀缺資源。、地處老新核心地段，屬稀缺資源。2、交通便利，地理位置優(yōu)越。、交通便利，地理位置優(yōu)越。3、區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，升值潛力巨大。、區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，升值潛力巨大。4、戶型面積較小，總價(jià)低，市場(chǎng)接受、戶型面積較小，總價(jià)低，市場(chǎng)接受度高。度高。劣勢(shì)：劣勢(shì)：1、位于老居民區(qū)內(nèi)，周邊環(huán)境較差。、位于老居民區(qū)內(nèi)，周邊環(huán)境較差。2、項(xiàng)目體量較小，難以形成較高檔次的、項(xiàng)目體量較小，難以形成較高檔次的規(guī)?；^(qū)。規(guī)?；^(qū)。3、戶型及外立面設(shè)計(jì)無特點(diǎn)，僅能滿足、戶型及外立面設(shè)計(jì)無特點(diǎn)，僅能滿足基本使用功能?；臼褂霉δ?。機(jī)會(huì)：機(jī)會(huì)：1、北碚老城區(qū)內(nèi)尚未有類似項(xiàng)目。、北碚老城區(qū)內(nèi)尚未

24、有類似項(xiàng)目。2、靠近交通樞紐，自住、投資價(jià)值均、靠近交通樞紐，自住、投資價(jià)值均可以得到滿足?？梢缘玫綕M足。3、周邊已經(jīng)形成居住規(guī)模，項(xiàng)目能得、周邊已經(jīng)形成居住規(guī)模，項(xiàng)目能得到良好的口碑宣傳效果。到良好的口碑宣傳效果。4、北碚周邊區(qū)縣的拆遷和老城區(qū)即將、北碚周邊區(qū)縣的拆遷和老城區(qū)即將面臨的舊城改造會(huì)制造很多剛性需求。面臨的舊城改造會(huì)制造很多剛性需求。威脅：威脅：1、老城已經(jīng)啟動(dòng)的泰極濱江項(xiàng)目將會(huì)成、老城已經(jīng)啟動(dòng)的泰極濱江項(xiàng)目將會(huì)成為老城區(qū)內(nèi)最具吸引力項(xiàng)目。同時(shí)在老為老城區(qū)內(nèi)最具吸引力項(xiàng)目。同時(shí)在老城區(qū)內(nèi)還會(huì)有多個(gè)舊城改造項(xiàng)目即將啟城區(qū)內(nèi)還會(huì)有多個(gè)舊城改造項(xiàng)目即將啟動(dòng)，市場(chǎng)潛在威脅巨大。動(dòng)，市場(chǎng)潛

25、在威脅巨大。2、未來房地產(chǎn)行業(yè)可能會(huì)受到政策性調(diào)、未來房地產(chǎn)行業(yè)可能會(huì)受到政策性調(diào)控的影響?？氐挠绊憽?、城南、城北的持續(xù)發(fā)展將消費(fèi)潛力逐、城南、城北的持續(xù)發(fā)展將消費(fèi)潛力逐漸轉(zhuǎn)向新區(qū)。漸轉(zhuǎn)向新區(qū)。4、銀行房貸利率優(yōu)惠逐漸取消，一定程、銀行房貸利率優(yōu)惠逐漸取消，一定程度上抑制購房需求。度上抑制購房需求。項(xiàng)目概括項(xiàng)目概括 swot分析分析 賣點(diǎn)提煉賣點(diǎn)提煉 項(xiàng)目定價(jià)項(xiàng)目定價(jià) 客戶群定位客戶群定位二、二、swot分析分析我們的觀點(diǎn)：我們的觀點(diǎn)： 項(xiàng)目所在地理位置，周邊交通，周邊配套的完善是項(xiàng)目最大的優(yōu)勢(shì)； 戶型設(shè)計(jì)無突出特點(diǎn)，雖然通過戶型優(yōu)化得到了一定的提升，但產(chǎn)品的戶型設(shè)計(jì)在市場(chǎng)上還是缺乏較強(qiáng)競爭

26、力。 由于設(shè)計(jì)時(shí)間較早，外立面無明顯特點(diǎn)。使得項(xiàng)目在整體形象包裝上缺乏亮點(diǎn)。 市場(chǎng)存在不可預(yù)見性因素過多，應(yīng)當(dāng)考慮快速銷售以達(dá)到降低市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的目的。 老城區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)出現(xiàn)斷檔，暫無同類型項(xiàng)目的推出，是項(xiàng)目推出市場(chǎng)的良好時(shí)機(jī)。項(xiàng)目概括項(xiàng)目概括 swot分析分析 賣點(diǎn)提煉賣點(diǎn)提煉 項(xiàng)目定價(jià)項(xiàng)目定價(jià) 客戶群定位客戶群定位哪些因素將左右消費(fèi)者作出購買決定？哪些因素將左右消費(fèi)者作出購買決定？l 價(jià)格l 位置l 交通l 配套l 戶型間隔l 外部環(huán)境l 樓盤內(nèi)部環(huán)境l 朝向項(xiàng)目概括項(xiàng)目概括 swot分析分析 賣點(diǎn)提煉賣點(diǎn)提煉 項(xiàng)目定價(jià)項(xiàng)目定價(jià) 客戶群定位客戶群定位三、賣點(diǎn)提煉三、賣點(diǎn)提煉選取什么因素作為本

27、項(xiàng)目的賣點(diǎn)最吸引選取什么因素作為本項(xiàng)目的賣點(diǎn)最吸引？1.地段 北碚市中心，黃金地段；2.價(jià)格 戶型設(shè)計(jì)偏小，具備低總價(jià)的優(yōu)勢(shì)，能充分吸引市場(chǎng)關(guān)注。3.稀缺 本項(xiàng)僅210套住宅，數(shù)量有限，使得本項(xiàng)目市場(chǎng)基數(shù)小。能形成較大比例的消費(fèi)勢(shì)能。4.配套 靠近核心商圈，消費(fèi)購物便捷?？拷饕粯屑~，交通配套十分便利，這是其他樓盤無可比擬的優(yōu)勢(shì)； 三、賣點(diǎn)提煉三、賣點(diǎn)提煉項(xiàng)目概括項(xiàng)目概括 swot分析分析 賣點(diǎn)提煉賣點(diǎn)提煉 項(xiàng)目定價(jià)項(xiàng)目定價(jià) 客戶群定位客戶群定位項(xiàng)目概括項(xiàng)目概括 swot分析分析 賣點(diǎn)提煉賣點(diǎn)提煉 項(xiàng)目定價(jià)項(xiàng)目定價(jià) 客戶群定位客戶群定位四、客戶群定位四、客戶群定位針對(duì)本項(xiàng)目我們無需做客戶群

28、體定位！針對(duì)本項(xiàng)目我們無需做客戶群體定位！為什么？為什么？ 由于本項(xiàng)目自身?xiàng)l件的特殊性。所以在北碚市場(chǎng)由于本項(xiàng)目自身?xiàng)l件的特殊性。所以在北碚市場(chǎng)上會(huì)有大量的可接受人群，無論是低收入階層購買用上會(huì)有大量的可接受人群，無論是低收入階層購買用于自主，還是高收入群體作為投資，周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)人群移于自主，還是高收入群體作為投資，周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)人群移居，都有可能成為我們產(chǎn)品的購買者。而我們不做客居，都有可能成為我們產(chǎn)品的購買者。而我們不做客戶群體的定位就是希望我們的產(chǎn)品有更大的包容性。戶群體的定位就是希望我們的產(chǎn)品有更大的包容性。從而達(dá)到產(chǎn)品快速銷售的目的。畢竟定位是服務(wù)于產(chǎn)從而達(dá)到產(chǎn)品快速銷售的目的。畢竟定位是服務(wù)

29、于產(chǎn)品的銷售。品的銷售。項(xiàng)目概括項(xiàng)目概括 swot分析分析 賣點(diǎn)提煉賣點(diǎn)提煉 項(xiàng)目定價(jià)項(xiàng)目定價(jià) 客戶群定位客戶群定位速度速度價(jià)格價(jià)格兩者是最大的矛盾兩者是最大的矛盾 在房地產(chǎn)的營銷中，價(jià)格和銷售速度永遠(yuǎn)是最大的矛盾。是追求高價(jià)格而達(dá)到在房地產(chǎn)的營銷中，價(jià)格和銷售速度永遠(yuǎn)是最大的矛盾。是追求高價(jià)格而達(dá)到利潤的最大化，還是快速完成銷售達(dá)到資金的回籠，提高資金使用率，降低風(fēng)險(xiǎn)。利潤的最大化，還是快速完成銷售達(dá)到資金的回籠，提高資金使用率，降低風(fēng)險(xiǎn)。是項(xiàng)目在定價(jià)前需要考慮的問題。是項(xiàng)目在定價(jià)前需要考慮的問題。五、項(xiàng)目定價(jià)五、項(xiàng)目定價(jià)項(xiàng)目概括項(xiàng)目概括 swot分析分析 賣點(diǎn)提煉賣點(diǎn)提煉 項(xiàng)目定價(jià)項(xiàng)目定價(jià)

30、 客戶群定位客戶群定位本項(xiàng)目定價(jià)應(yīng)當(dāng)考慮的因素項(xiàng)目本身硬件條件北碚房地產(chǎn)價(jià)格水平項(xiàng)目未來營銷需要的價(jià)格支持五、項(xiàng)目定價(jià)五、項(xiàng)目定價(jià)項(xiàng)目概括項(xiàng)目概括 swot分析分析 賣點(diǎn)提煉賣點(diǎn)提煉 項(xiàng)目定價(jià)項(xiàng)目定價(jià) 客戶群定位客戶群定位項(xiàng)目本身硬件條件五、項(xiàng)目定價(jià)五、項(xiàng)目定價(jià) 項(xiàng)目所在地理位置，周邊交通，周邊配套的完善是項(xiàng)目最大的優(yōu)勢(shì)； 戶型設(shè)計(jì)無突出特點(diǎn)，雖然通過戶型優(yōu)化得到了一定的提升，但產(chǎn)品的戶型設(shè)計(jì)在市場(chǎng)上還是缺乏較強(qiáng)競爭力。 由于設(shè)計(jì)時(shí)間較早，外立面無明顯特點(diǎn)。使得項(xiàng)目在整體形象包裝上缺乏亮點(diǎn)。項(xiàng)目概括項(xiàng)目概括 swot分析分析 賣點(diǎn)提煉賣點(diǎn)提煉 項(xiàng)目定價(jià)項(xiàng)目定價(jià) 客戶群定位客戶群定位北碚房地產(chǎn)價(jià)

31、格水平五、項(xiàng)目定價(jià)五、項(xiàng)目定價(jià) 除個(gè)別別墅、洋房類產(chǎn)品，普遍房價(jià)低于4000元/ 。 區(qū)域性劃分明顯，區(qū)域內(nèi)價(jià)格差異較小，區(qū)域間價(jià)格差異較大。 消費(fèi)者心理價(jià)位容易受到市場(chǎng)導(dǎo)向的影響，容易形成短期的區(qū)域購買行為，從而提升該區(qū)域的房價(jià)水平。項(xiàng)目概括項(xiàng)目概括 swot分析分析 賣點(diǎn)提煉賣點(diǎn)提煉 項(xiàng)目定價(jià)項(xiàng)目定價(jià) 客戶群定位客戶群定位項(xiàng)目未來營銷需要的價(jià)格支持五、項(xiàng)目定價(jià)五、項(xiàng)目定價(jià) 價(jià)格在營銷手段中是一個(gè)有利的杠桿。如果利用得當(dāng)，可以作為很好的營銷手段來促成消費(fèi)者的快速購買。 價(jià)格和銷售節(jié)奏的配合，才能有效的解決價(jià)格和銷售速度之間的矛盾。項(xiàng)目概括項(xiàng)目概括 swot分析分析 賣點(diǎn)提煉賣點(diǎn)提煉 項(xiàng)目定價(jià)

32、項(xiàng)目定價(jià) 客戶群定位客戶群定位五、項(xiàng)目定價(jià)五、項(xiàng)目定價(jià) 綜合上述三點(diǎn)的考慮，我們建議項(xiàng)目定價(jià)時(shí)應(yīng)當(dāng)遵循以銷售速度為主，利潤追求為輔的原則。同時(shí)在銷售過程中，嚴(yán)格控制銷售節(jié)奏，頻繁的逐步提升售價(jià)，完成利潤最大化。項(xiàng)目概括項(xiàng)目概括 swot分析分析 賣點(diǎn)提煉賣點(diǎn)提煉 項(xiàng)目定價(jià)項(xiàng)目定價(jià) 客戶群定位客戶群定位慢銷慢銷快銷快銷競爭矩陣競爭矩陣( (高端高端) )( (低端低端) )北溫泉九北溫泉九號(hào)二期號(hào)二期云山原筑云山原筑新城國際新城國際嘉茵苑嘉茵苑竹韻山水竹韻山水香洲新城香洲新城40004000以上以上350040003500400030003000以下以下本案本案旺德旺城旺德旺城300035003

33、0003500天賜苑天賜苑金鼎龍泉金鼎龍泉五、項(xiàng)目定價(jià)五、項(xiàng)目定價(jià)項(xiàng)目概括項(xiàng)目概括 swot分析分析 賣點(diǎn)提煉賣點(diǎn)提煉 項(xiàng)目定價(jià)項(xiàng)目定價(jià) 客戶群定位客戶群定位 我們建議本項(xiàng)目入市價(jià)格為：3800元/平方米，以30%的銷售節(jié)點(diǎn)控制價(jià)格上浮，最終實(shí)現(xiàn)4200/平方米或以上均價(jià)的銷售均價(jià)。五、項(xiàng)目定價(jià)五、項(xiàng)目定價(jià)三、營銷策略三、營銷策略營銷主線營銷主線 營銷策略營銷策略 營銷節(jié)奏營銷節(jié)奏 工作安排工作安排我們需要怎么樣的營銷主線：一、營銷主線一、營銷主線眼眼球球人人氣氣搶搶購購+營銷主線營銷主線 營銷策略營銷策略 營銷節(jié)奏營銷節(jié)奏 工作安排工作安排二、營銷策略二、營銷策略眼球策略：眼球策略：利用產(chǎn)品

34、自身的地段優(yōu)勢(shì)和對(duì)外包裝宣傳的獨(dú)特性吸引市場(chǎng)利用產(chǎn)品自身的地段優(yōu)勢(shì)和對(duì)外包裝宣傳的獨(dú)特性吸引市場(chǎng)關(guān)注。關(guān)注。策略一：選取人流量大、策略一：選取人流量大、靠近項(xiàng)目地的優(yōu)質(zhì)地段設(shè)靠近項(xiàng)目地的優(yōu)質(zhì)地段設(shè)置銷售中心。建議在重百置銷售中心。建議在重百超市對(duì)面或者附近租用銷超市對(duì)面或者附近租用銷售中心。售中心。營銷主線營銷主線 營銷策略營銷策略 營銷節(jié)奏營銷節(jié)奏 工作安排工作安排二、營銷策略二、營銷策略策略二：利用圍墻廣策略二：利用圍墻廣告，制造口碑傳播。告，制造口碑傳播。由于考慮本項(xiàng)目不采由于考慮本項(xiàng)目不采用戶外廣告媒體，所用戶外廣告媒體，所以圍墻廣告的設(shè)置應(yīng)以圍墻廣告的設(shè)置應(yīng)當(dāng)具備項(xiàng)目展示和戶當(dāng)具備項(xiàng)

35、目展示和戶外廣告的雙重作用。外廣告的雙重作用。適當(dāng)?shù)募痈邍鷫Ω叨冗m當(dāng)?shù)募痈邍鷫Ω叨仍黾訌V告的視覺沖擊增加廣告的視覺沖擊力。力。營銷主線營銷主線 營銷策略營銷策略 營銷節(jié)奏營銷節(jié)奏 工作安排工作安排二、營銷策略二、營銷策略策略三：大范圍覆蓋廣告。本項(xiàng)目不需要樹立形象、打策略三：大范圍覆蓋廣告。本項(xiàng)目不需要樹立形象、打造品牌。所以在廣告宣傳上主要目的是發(fā)布項(xiàng)目信息和造品牌。所以在廣告宣傳上主要目的是發(fā)布項(xiàng)目信息和活動(dòng)信息。一般選擇短信，活動(dòng)信息。一般選擇短信，dm夾報(bào)、直投、街頭派單夾報(bào)、直投、街頭派單等方式達(dá)到將項(xiàng)目信息覆蓋北碚及其周邊的目的。此類等方式達(dá)到將項(xiàng)目信息覆蓋北碚及其周邊的目的。此類

36、媒體的廣告投入不會(huì)過高，只要廣告內(nèi)容具有吸引力，媒體的廣告投入不會(huì)過高，只要廣告內(nèi)容具有吸引力，相信能快速的集中市場(chǎng)的關(guān)注度。相信能快速的集中市場(chǎng)的關(guān)注度。營銷主線營銷主線 營銷策略營銷策略 營銷節(jié)奏營銷節(jié)奏 工作安排工作安排二、營銷策略二、營銷策略人氣策略：人氣策略：利用各種優(yōu)惠和活動(dòng)把市場(chǎng)關(guān)注轉(zhuǎn)化為實(shí)際的客戶積累。同利用各種優(yōu)惠和活動(dòng)把市場(chǎng)關(guān)注轉(zhuǎn)化為實(shí)際的客戶積累。同時(shí)為開盤時(shí)的搶購奠定基礎(chǔ)。時(shí)為開盤時(shí)的搶購奠定基礎(chǔ)。策略一：辦理一定數(shù)量的策略一：辦理一定數(shù)量的vip卡，提供特別卡，提供特別優(yōu)惠和開盤抽獎(jiǎng)活動(dòng)。（可設(shè)置一個(gè)特別大優(yōu)惠和開盤抽獎(jiǎng)活動(dòng)。（可設(shè)置一個(gè)特別大獎(jiǎng)獎(jiǎng)f0汽車，對(duì)制造市場(chǎng)

37、關(guān)注有特別效果）汽車，對(duì)制造市場(chǎng)關(guān)注有特別效果）vip卡的辦理一定要控制數(shù)量、同時(shí)優(yōu)惠幅卡的辦理一定要控制數(shù)量、同時(shí)優(yōu)惠幅度可以適當(dāng)放寬。開盤即漲價(jià)，人為的營造度可以適當(dāng)放寬。開盤即漲價(jià)，人為的營造人氣火爆的跡象，以刺激其他消費(fèi)者的購買人氣火爆的跡象，以刺激其他消費(fèi)者的購買欲望。欲望。營銷主線營銷主線 營銷策略營銷策略 營銷節(jié)奏營銷節(jié)奏 工作安排工作安排二、營銷策略二、營銷策略人氣策略：人氣策略：策略二：修建示范層，在條件允許的情況下策略二：修建示范層，在條件允許的情況下將一層樓全部粉白，可以更好的將戶型展示將一層樓全部粉白，可以更好的將戶型展示給消費(fèi)者，同時(shí)利用視覺效果的影響，掩飾給消費(fèi)者，

38、同時(shí)利用視覺效果的影響，掩飾戶型中存在的一些問題。戶型中存在的一些問題。營銷主線營銷主線 營銷策略營銷策略 營銷節(jié)奏營銷節(jié)奏 工作安排工作安排二、營銷策略二、營銷策略搶購策略：搶購策略：在有了客戶積累和人氣的烘托下，用控制銷售節(jié)奏，調(diào)整銷在有了客戶積累和人氣的烘托下，用控制銷售節(jié)奏，調(diào)整銷售價(jià)格來制造賣場(chǎng)搶房的效果。售價(jià)格來制造賣場(chǎng)搶房的效果。策略一：放量有限。無論是辦理策略一：放量有限。無論是辦理vip卡，還卡，還是開盤放號(hào)都實(shí)行限量的策略。刻意營造一是開盤放號(hào)都實(shí)行限量的策略。刻意營造一種供不應(yīng)求的現(xiàn)象，才能激發(fā)購房者快速購種供不應(yīng)求的現(xiàn)象，才能激發(fā)購房者快速購買的決心。以人氣的旺盛制造搶

39、購的風(fēng)潮。買的決心。以人氣的旺盛制造搶購的風(fēng)潮。營銷主線營銷主線 營銷策略營銷策略 營銷節(jié)奏營銷節(jié)奏 工作安排工作安排二、營銷策略二、營銷策略搶購策略：搶購策略：策略二：頻繁漲價(jià)，增加未購房者的心理壓策略二：頻繁漲價(jià)，增加未購房者的心理壓力，滿足已購房者的心理預(yù)期。開盤后可以力，滿足已購房者的心理預(yù)期。開盤后可以多次的小幅度漲價(jià)，以此來刺激處于猶豫期多次的小幅度漲價(jià)，以此來刺激處于猶豫期的客戶。讓消費(fèi)者感覺今天不買明天又會(huì)漲的客戶。讓消費(fèi)者感覺今天不買明天又會(huì)漲價(jià)的狀態(tài)，才能達(dá)到搶購的效果。價(jià)的狀態(tài)，才能達(dá)到搶購的效果。營銷主線營銷主線 營銷策略營銷策略 營銷節(jié)奏營銷節(jié)奏 工作安排工作安排三、

40、營銷節(jié)奏三、營銷節(jié)奏銷售銷售30%銷售銷售90%銷售銷售100%預(yù)熱期預(yù)熱期3個(gè)月個(gè)月強(qiáng)銷期強(qiáng)銷期2個(gè)月個(gè)月持續(xù)期持續(xù)期3個(gè)月個(gè)月尾盤期尾盤期2個(gè)月個(gè)月開盤開盤項(xiàng)目整體運(yùn)做時(shí)間約項(xiàng)目整體運(yùn)做時(shí)間約10個(gè)月；項(xiàng)目自開盤到售完約個(gè)月；項(xiàng)目自開盤到售完約7個(gè)個(gè)月的時(shí)間！月的時(shí)間！營銷主線營銷主線 營銷策略營銷策略 營銷節(jié)奏營銷節(jié)奏 工作安排工作安排四、工作安排四、工作安排 預(yù)熱期主要工作：預(yù)熱期主要工作：現(xiàn)場(chǎng)：選擇銷售中心、現(xiàn)場(chǎng)：選擇銷售中心、組建銷售團(tuán)隊(duì)、培訓(xùn)銷售人員組建銷售團(tuán)隊(duì)、培訓(xùn)銷售人員 、銷售、銷售 現(xiàn)場(chǎng)管理制度建立、現(xiàn)場(chǎng)管理制度建立、制作沙盤、分戶模型、印刷制作沙盤、分戶模型、印刷dmd

41、m宣宣 傳資料等銷售必備道具、辦理傳資料等銷售必備道具、辦理vipvip卡卡媒體：圍墻廣告、銷售中心包裝展示、街頭派發(fā)媒體：圍墻廣告、銷售中心包裝展示、街頭派發(fā)dmdm單單 強(qiáng)銷期主要工作：強(qiáng)銷期主要工作：媒體：媒體： 主要發(fā)布開盤信息，夾報(bào)；短信廣告；覆蓋北碚城區(qū)主要發(fā)布開盤信息，夾報(bào)；短信廣告；覆蓋北碚城區(qū) 和周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的街頭派發(fā)和周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的街頭派發(fā)dm單。單?，F(xiàn)場(chǎng)：售樓中心包裝調(diào)整烘托開盤和熱銷氣氛、示范層展現(xiàn)場(chǎng)：售樓中心包裝調(diào)整烘托開盤和熱銷氣氛、示范層展 示看房、組織開盤抽獎(jiǎng)活動(dòng)、階段性封盤漲價(jià)。示看房、組織開盤抽獎(jiǎng)活動(dòng)、階段性封盤漲價(jià)。以上內(nèi)容可以根據(jù)客戶積累情況、開盤銷售情況適當(dāng)調(diào)整。以上內(nèi)容可以根據(jù)客戶積累情況、開盤銷售情況適當(dāng)調(diào)整。 持續(xù)期主要工作：持續(xù)期主要工作： 尾盤期主要工作：尾盤期主要工作：媒體：階