(項(xiàng)目拓展管理流程)某地產(chǎn)集團(tuán)公司企業(yè)管理流程

1、信和集團(tuán)管理流程工程拓展管理流程1.工程拓展及論證管理流程2.市場(chǎng)研究作業(yè)指引3.工程可行性報(bào)告內(nèi)容-最新 精品 Word 歡送下載 可修改工程拓展及論證管理流程編制日期審核日期批準(zhǔn)日期修訂記錄日 期修訂狀態(tài)修改內(nèi)容修改人審核人批準(zhǔn)人1.目的為保持公司可持續(xù)性開展，尋找房地產(chǎn)新工程并在確定工程前對(duì)其可行性進(jìn)行科學(xué)論證。適用范圍適用于房地產(chǎn)新工程拓展論證管理工作，以及為之展開的相應(yīng)研究工作。3.術(shù)語(yǔ)和定義3.1. 新工程論證：包含“論和“證兩個(gè)過(guò)程，即對(duì)影響新工程的各個(gè)因素進(jìn)行充分討論和預(yù)測(cè)，最后針對(duì)預(yù)測(cè)的綜合效果進(jìn)行可行性求證。3.2. 房地產(chǎn)土地儲(chǔ)藏：為保證房地產(chǎn)公司未來(lái)工程開發(fā)的土地需求，

2、而預(yù)先進(jìn)行的以控制土地開發(fā)權(quán)為目的購(gòu)入土地的行為。3.3. 可行性研究：就是對(duì)擬購(gòu)入的土地進(jìn)行房地產(chǎn)工程技術(shù)經(jīng)濟(jì)上的論證分析，并在此基礎(chǔ)上對(duì)工程的經(jīng)濟(jì)效果進(jìn)行預(yù)測(cè)，為投資決策提供依據(jù)。4.職責(zé)4.1. 秘書處：負(fù)責(zé)組織編制公司戰(zhàn)略規(guī)劃。4.2. 工程開展部4.2.4.2.4.2.負(fù)責(zé)進(jìn)行根底研究，根據(jù)公司戰(zhàn)略規(guī)劃編制?三年土地儲(chǔ)藏方案?。信息收集、甄別階段：以根底研究為指引進(jìn)行土地信息收集，并給予篩選。開展工程確定階段：負(fù)責(zé)根據(jù)工程初步談判的結(jié)果，確定工程的運(yùn)作方式，并通過(guò) 初步市場(chǎng)資料判斷確定工程的定位，結(jié)合工程經(jīng)濟(jì)初步測(cè)算，形成工程建議書，提交公司管理層審議。4.2.可行性研究階段：負(fù)責(zé)根

3、據(jù)工程的特點(diǎn)制定可行性研究方案，進(jìn)行工程背景調(diào)研，組織各相關(guān)部門展開相應(yīng)流程工作，最終形成工程可行性報(bào)告。4.2.4.2.跟蹤。決策、評(píng)審階段：負(fù)責(zé)將可行性報(bào)告交由公司內(nèi)部評(píng)審。負(fù)責(zé)按照公司通過(guò)的工程合作條件，取得工程開發(fā)權(quán)利，并負(fù)責(zé)合作條件的實(shí)施和4.2.4.3負(fù)責(zé)辦理政府立項(xiàng)手續(xù)。風(fēng)險(xiǎn)控制部：開展工程確定階段：對(duì)擬開展工程背景資料提供法律意見。 4.4營(yíng)銷部/代理公司：在開展工程確定階段介入，負(fù)責(zé)工程所在區(qū)域的初步市場(chǎng)調(diào)查及建議。在工程可行性研究階段介入，負(fù)責(zé)工程所在區(qū)域的市場(chǎng)調(diào)研，并根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研結(jié)果提出初步產(chǎn)品定位建議。4.5在工程可行性研究階段介入，營(yíng)銷部根據(jù)初步產(chǎn)品定位建議提出營(yíng)銷初

4、步方案。設(shè)計(jì)部：開展工程確定階段：根據(jù)工程開展部的要求，根據(jù)地塊的地理位置、地形地貌、規(guī)劃設(shè)計(jì)條件等特征和要求，提供地塊初步設(shè)計(jì)分析。工程可行性研究階段：現(xiàn)場(chǎng)勘察后根據(jù)地塊的地形、地貌及周邊環(huán)境進(jìn)行工程規(guī)劃的分析，并根據(jù)產(chǎn)品定位建議，提出概念設(shè)計(jì)方案。4.6工程部在工程可行性研究階段，對(duì)現(xiàn)場(chǎng)勘察地塊的地形、地貌、周邊市政配套情況調(diào)查等進(jìn)行工程建造的分析，并根據(jù)概念設(shè)計(jì)方案審核工程技術(shù)分析。4.7本錢管理部：開展工程確定階段：參加新開發(fā)區(qū)域市場(chǎng)本錢狀況調(diào)查；根據(jù)設(shè)計(jì)部提供的工程初步設(shè)計(jì)分析進(jìn)行本錢初步測(cè)算。工程可行性研究階段：根據(jù)設(shè)計(jì)部提供的規(guī)劃草案和工程部提供的工程技術(shù)分析，進(jìn)行建安本錢估算。

5、4.8財(cái)務(wù)部：在工程可行性研究階段，根據(jù)各專業(yè)部門提供的規(guī)劃、本錢、銷售方案等信息，進(jìn)行經(jīng)濟(jì)效益預(yù)測(cè)和相關(guān)分析。4.9分管副總/總裁：在開展工程確定階段聽取工程的立項(xiàng)建議書，審核/批準(zhǔn)是否進(jìn)入可行性研究階段，指導(dǎo)工程開展方向。4.10 董事會(huì)對(duì)公司的?三年土地儲(chǔ)藏方案?進(jìn)行審議，提出相關(guān)意見；在新工程可行性研究階段，聽取工程可行性研究成果匯報(bào)，提出綜合調(diào)整意見，審議?工程可行性研究報(bào)告?。4.11 董事長(zhǎng)負(fù)責(zé)批準(zhǔn)公司?三年土地儲(chǔ)藏方案?；負(fù)責(zé)批準(zhǔn)?工程可行性研究報(bào)告?。55.1工作程序根底研究根底研究是為確定公司房地產(chǎn)土地儲(chǔ)藏動(dòng)態(tài)方案、提高房地產(chǎn)新工程可行性分析技術(shù)水平所進(jìn)行的持續(xù)性動(dòng)態(tài)研究工

6、作。根底研究包含土地信息研究、宏觀市場(chǎng)研究、城市規(guī)劃動(dòng)態(tài)研究、經(jīng)濟(jì)動(dòng)態(tài)研究、政策法規(guī)研究、工程風(fēng)險(xiǎn)研究、公司戰(zhàn)略研究和競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手研究等分項(xiàng)研究工作。各分項(xiàng)研究工作由工程開展部完成，工程開展專員負(fù)責(zé)，然后再充分利用內(nèi)外資源，予以功能完善和健全。工程開展專員負(fù)責(zé)整個(gè)根底研究方案的制定，及時(shí)收集、分析各項(xiàng)動(dòng)態(tài)信息，其研究成果可在即時(shí)報(bào)告中和以年度為節(jié)點(diǎn)的總結(jié)報(bào)告中表達(dá)。工程開展專員負(fù)責(zé)根底研究庫(kù)的整理，根底資料和研究成果經(jīng)整理、編號(hào)后放入各根底研究庫(kù)歸檔。5.2土地信息收集、甄別：工程開展部根據(jù)公司制定的戰(zhàn)略規(guī)劃，補(bǔ)充、修編?三年土地儲(chǔ)藏方案?，此方案須由公司董事會(huì)審批，由董事長(zhǎng)批準(zhǔn)。工程開展專員結(jié)合

7、公司土地儲(chǔ)藏方案的要求和日常工作安排，負(fù)責(zé)土地信息的匯總、整理和總結(jié)。a)b)c)土地信息的收集可通過(guò)如下幾種渠道進(jìn)行：政府公告收集類：從相關(guān)網(wǎng)站或政府部門獲得政府出讓土地信息公告、土地儲(chǔ)藏中心進(jìn)行的企業(yè)轉(zhuǎn)讓土地信息招投標(biāo)、掛牌、拍賣公告和法院拍賣土地信息公告、產(chǎn)權(quán)交易中心對(duì)擁有土地儲(chǔ)藏的企業(yè)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的掛牌公告。其他主動(dòng)收集信息類：主動(dòng)了解各區(qū)土地利用規(guī)劃，舊城改造和土地供給方案等信息；公司內(nèi)部部門及員工提供的土地信息，各類招商會(huì)與工程推介會(huì)等。其他被動(dòng)收集信息類：土地信息人來(lái)電、 、約訪、推介等。了解到有效土地信息后，工程開展專員需于當(dāng)日最遲不超過(guò)兩日內(nèi)填寫?土地信息采集表?，工程開展部不定

8、期對(duì)各土地信息進(jìn)行合議，根據(jù)公司土地儲(chǔ)藏要求對(duì)土地信息進(jìn)行初步判斷，會(huì)議由工程開展專員記錄并存檔。通過(guò)初步判斷，對(duì)符合公司土地儲(chǔ)藏方案的土地信息通過(guò)?土地信息采集表?的形式將土地情況向公司分管副總匯報(bào)，經(jīng)審核通過(guò)后進(jìn)入開展工程確定階段；如未通過(guò)，那么由工程開展專員存入土地信息庫(kù)。此后由工程開展專員對(duì)該項(xiàng)土地的后續(xù)成交情況或條件變化情況加以跟蹤記錄。5.3開展工程確定對(duì)分管副總審核通過(guò)的擬開發(fā)目標(biāo)工程，工程開展專員按統(tǒng)一格式及時(shí)填制每周的?新工程開展進(jìn)度通報(bào)?，匯總上報(bào)部門負(fù)責(zé)人和公司分管副總。工程開展專員根據(jù)工程情況，可通過(guò)咨詢等了解該工程的背景資料，初步判斷工程的操作方式，資料匯總后提請(qǐng)風(fēng)險(xiǎn)

9、控制部法務(wù)專員提供意見，最終做出工程用地法律風(fēng)險(xiǎn)的判斷。工程開展專員對(duì)工程實(shí)地勘察和周邊市場(chǎng)的簡(jiǎn)易調(diào)查，形成相應(yīng)報(bào)告。工程開展部根據(jù)調(diào)查報(bào)告提供的市場(chǎng)情況和工程特點(diǎn)做出初步工程定位必要時(shí)可由營(yíng)銷部營(yíng)銷籌劃主管配合進(jìn)行初步工程定位工作，初步工程定位至少需包含以下內(nèi)容：a 工程的檔次、主要客戶群。b 工程在公司工程組合中的地位和大致開發(fā)周期。c 工程中不同建筑產(chǎn)品的種類和各自面積份額、售價(jià)。a)b)工程開展專員可根據(jù)工程的特殊性與否，進(jìn)行后續(xù)處理：常規(guī)工程，易于規(guī)劃的：可與設(shè)計(jì)部、營(yíng)銷部口頭溝通后確定各種形式產(chǎn)品的面積組合，必要時(shí)由本錢管理部提交各種形式產(chǎn)品含根本配套的本錢數(shù)據(jù)，作為初步經(jīng)濟(jì)測(cè)算的

10、依據(jù)。特殊地形或包含特殊配套的工程：可將工程資料和初步產(chǎn)品定位交由設(shè)計(jì)部做出規(guī)劃設(shè)計(jì)草案，交本錢管理部做出建安本錢的粗略測(cè)算，作為初步經(jīng)濟(jì)測(cè)算的依據(jù)。工程開展專員根據(jù)工程情況，做出初步經(jīng)濟(jì)測(cè)算結(jié)果。工程開展專員綜合初步接觸土地工程后確定的土地獲取操作方式，形成簡(jiǎn)易的?新工程開展報(bào)告?，經(jīng)部門內(nèi)部評(píng)審后，申請(qǐng)召開公司專項(xiàng)匯報(bào)會(huì)。專項(xiàng)匯報(bào)會(huì)是由公司管理層參加，判斷工程能否確定并進(jìn)入可行性研究程序的評(píng)審會(huì)議，根據(jù)需要也可參加公司其他專業(yè)部門人員參加。會(huì)議事項(xiàng)包括：a) 準(zhǔn)備?新工程開展報(bào)告?：包括工程簡(jiǎn)介、周邊環(huán)境和市場(chǎng)介紹、未來(lái)開展趨勢(shì)和市場(chǎng)定位、合作方式及風(fēng)險(xiǎn)分析、設(shè)計(jì)要點(diǎn)和相應(yīng)本錢分析、公司策

11、略和開發(fā)周期、經(jīng)濟(jì)效益測(cè)算等。b) 工程開展專員需提前將?新工程開展報(bào)告?發(fā)給與會(huì)人員，為保密起見，土地情況和重要談判條件可以不涉及。c) 工程開展專員根據(jù)工程情況，可確定參加會(huì)議各專業(yè)部門的人員，須提前通知。d) 會(huì)議首先由工程開展專員做介紹，并確定主題由各專業(yè)部門進(jìn)行討論和論證，最后綜合各部門意見。e) 公司總裁最終決定工程是否進(jìn)入可行性研究階段，并根據(jù)各方面意見指導(dǎo)工程發(fā)展方向。工程經(jīng)評(píng)審確定后，進(jìn)入可行性研究階段；未通過(guò)那么根據(jù)會(huì)議意見進(jìn)行調(diào)整或放棄。會(huì)議內(nèi)容根據(jù)會(huì)議記錄形成會(huì)議紀(jì)要。對(duì)于評(píng)審?fù)ㄟ^(guò)的工程中，如果需要先到政府立項(xiàng)的，由工程開展部報(bào)批報(bào)建專員負(fù)責(zé)辦理政府立項(xiàng)手續(xù)。待立項(xiàng)手續(xù)

12、辦妥，再進(jìn)入可行性研究階段。對(duì)于需要在獲取土地之后辦理政府立項(xiàng)手續(xù)的，同樣由報(bào)批報(bào)建專員在獲取土地之后負(fù)責(zé)辦理。5.4工程可行性研究工程可行性研究是對(duì)前期工程初步預(yù)測(cè)的論證，最終形成?工程可行性研究報(bào)告?。工程開展專員首先將專項(xiàng)匯報(bào)會(huì)上的意見匯總，根據(jù)工程情況，對(duì)于新開發(fā)大型項(xiàng)目，可向公司申請(qǐng)成立工程可研小組，并制訂?可行性研究方案?，該方案需包含各相應(yīng)工作的責(zé)任部門責(zé)任人、到達(dá)效果和時(shí)間要求，并根據(jù)時(shí)間節(jié)點(diǎn)列出甘特圖，發(fā)相關(guān)部門。工程開展專員根據(jù)可行性研究方案，組織完成如下工作：a組織公司各相關(guān)部門對(duì)工程進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘察；b工程開展部進(jìn)一步完善工程背景調(diào)研，包括：工程獲得方式的流程、土地方資信情

13、況、工程所在區(qū)域的環(huán)境和配套、區(qū)域規(guī)劃和未來(lái)開展趨勢(shì)等；c營(yíng)銷部/代理公司對(duì)工程周邊市場(chǎng)進(jìn)行詳細(xì)調(diào)研，制訂工程初步定位建議；d營(yíng)銷部根據(jù)初步定位建議確定后形成?新工程初步市場(chǎng)定位建議?，交由公司設(shè)計(jì)部進(jìn)行概念設(shè)計(jì)；e設(shè)計(jì)部根據(jù)先期對(duì)現(xiàn)場(chǎng)勘察地塊的地形、地貌及周邊環(huán)境進(jìn)行工程規(guī)劃的分析，組織概念設(shè)計(jì)，形成概念設(shè)計(jì)方案，結(jié)合?新工程初步市場(chǎng)定位建議?，形成?新項(xiàng)目可行性論證規(guī)劃草案指標(biāo)說(shuō)明?；f 工程部進(jìn)行工程技術(shù)分析；g本錢管理部根據(jù)審核后的規(guī)劃草案、?新工程可行性論證規(guī)劃草案指標(biāo)說(shuō)明?和工程技術(shù)分析，進(jìn)行建安本錢測(cè)算；h同時(shí)營(yíng)銷部制訂銷售初步方案；i 財(cái)務(wù)部根據(jù)規(guī)劃、本錢、銷售方案等信息，完成

14、經(jīng)濟(jì)效益預(yù)測(cè)分析，進(jìn)行新工程經(jīng)濟(jì)指標(biāo)測(cè)算。工程開展部最終組織各方面材料，形成?工程可行性報(bào)告?，申請(qǐng)召開公司新工程可行性論證決策評(píng)審會(huì)。對(duì)于小型工程，可由工程開展部完成上述可研過(guò)程活動(dòng)，包括調(diào)研、產(chǎn)品定位、各項(xiàng)分析和測(cè)算，形成?工程可行性報(bào)告?，申請(qǐng)召開公司新工程可行性論證決策評(píng)審會(huì)。5.5決策評(píng)審公司新工程聽證會(huì)由工程開展部組織，公司董事會(huì)成員參加，聽取工程開展專員對(duì)工程可行性研究的匯報(bào)并進(jìn)行討論。假設(shè)工程未獲評(píng)審?fù)ㄟ^(guò)，工程開展專員那么需要根據(jù)會(huì)議意見對(duì)可行性研究進(jìn)行綜合調(diào)整或放棄該工程，并由工程開展專員將全部資料收集歸檔，納入信息庫(kù)。蹤。5.6a)b)假設(shè)工程獲評(píng)審?fù)ㄟ^(guò)，那么需上報(bào)公司董事

15、長(zhǎng)批準(zhǔn)。審批通過(guò)后，即可進(jìn)入開發(fā)階段。工程開展部負(fù)責(zé)按照工程評(píng)審會(huì)通過(guò)的工程合作條件，進(jìn)行工程獲取的實(shí)施和跟工程獲取工程獲取的方式，通常有兩種：政府招拍掛，按政府相關(guān)規(guī)定辦理各項(xiàng)手續(xù)；二級(jí)市場(chǎng)，包括直接土地轉(zhuǎn)讓、股權(quán)轉(zhuǎn)讓、樓花轉(zhuǎn)讓三種。無(wú)論通過(guò)何種方式，公司合法地獲得工程土地的開發(fā)權(quán)力后，秘書處立即根據(jù)可行性研究的情況，按照?方案管理流程?的要求，組織制定?工程開發(fā)總體控制方案?，上報(bào)公司管理層審批。6工程開展部組織將工程拓展相關(guān)資料整理后移交至秘書處存檔。支持性文件6.16.26.377.17.27.37.47.5?市場(chǎng)研究作業(yè)指引?工程可行性研究報(bào)告模板?方案管理流程?相關(guān)記錄?土地儲(chǔ)藏方

16、案表?土地信息采集表?新工程開展進(jìn)度通報(bào)?新工程初步市場(chǎng)定位建議?新工程可行性論證規(guī)劃草案指標(biāo)說(shuō)明?附?建造標(biāo)準(zhǔn)?XINHE-YG-WI-TZ-001XINHE-YG-WI-TZ-002XINHE-YG-WI-TZ-002XINHE-QR-TZ-01XINHE-QR-TZ-02XINHE-QR-TZ-03XINHE-QR-TZ-04XINHE-QR-TZ-0土地儲(chǔ)藏方案表XINHE-QR-TZ-01 2022年 2022年 2022年1、當(dāng)年新儲(chǔ)藏總規(guī)模建筑面積2、目標(biāo)開展方向A、目標(biāo)一1區(qū)域位置要求2規(guī)模建筑面積3樓面地價(jià)水平4銷售凈利潤(rùn)水平5最遲簽約時(shí)間6最早表達(dá)利潤(rùn)時(shí)間7備選工程B、目標(biāo)

17、二1區(qū)域位置要求2規(guī)模建筑面積3樓面地價(jià)水平4利潤(rùn)水平5最遲簽約時(shí)間6最早表達(dá)利潤(rùn)時(shí)間7備選工程C、目標(biāo)三內(nèi)容同上3、關(guān)注開展方向4、預(yù)計(jì)地價(jià)支付最大需求5、年末土地儲(chǔ)藏預(yù)計(jì)6、預(yù)計(jì)土地經(jīng)營(yíng)成果表達(dá)A、增加凈利潤(rùn)預(yù)計(jì)B、增加銷售面積預(yù)計(jì)C、增加銷售額預(yù)計(jì)D、增加剩余資金預(yù)計(jì)E、增加新開工面積預(yù)計(jì)F、增加在建面積預(yù)計(jì)G、增加竣工面積預(yù)計(jì)7、2022 年土地儲(chǔ)藏方向與目標(biāo)設(shè)想備注：本表根據(jù)公司確定的戰(zhàn)略規(guī)劃大綱分解編制；設(shè)置的年度可根據(jù)實(shí)際年份調(diào)整；土地信息采集表XINHE-QR-TZ-02信息來(lái)源：工程聯(lián)系人：實(shí)地考察日期：一、宗地根本情況概要宗地名稱區(qū)域位置填報(bào)日期：土地編號(hào)位置四至范圍東西南

18、北地段土地所有權(quán)歸屬土地方交易方土地使用權(quán)歸屬土地使用年期土地規(guī)劃用途技術(shù)指標(biāo) ( 根據(jù)對(duì)方闡占地面積平米建筑面積平米容積率.建筑覆蓋率其中：住宅商業(yè)%機(jī)動(dòng)車位述)公建配套公廁垃圾站土地淵源土地現(xiàn)狀周邊環(huán)境周邊樓盤銷售情況合作方式及條件合作方式土地價(jià)格周邊可拓展土地付款條件 交地標(biāo)準(zhǔn)經(jīng)濟(jì)測(cè)算工程判斷意見分管領(lǐng)導(dǎo)意見后續(xù)跟進(jìn)情況記錄最終成交情況附：1.2.3.4.工程本錢簡(jiǎn)單測(cè)算：工程利潤(rùn)簡(jiǎn)單測(cè)算：工程位置圖：工程宗地圖：備注：1.2.3.本表由工程開展部工程開展專員組織填寫，并根據(jù)內(nèi)部會(huì)議記錄初步判斷意見，經(jīng)分管副總審核后存入公司土地信息資料庫(kù)；本表可根據(jù)工程實(shí)際情況，增加表格匯報(bào)工程；后附圖

19、片可根據(jù)資料掌握的實(shí)際情況附上；新工程開展進(jìn)度通報(bào) XINHEQRTZ03 填報(bào)單位： 填報(bào)日期：一、工程進(jìn)展?fàn)顩r及工作方案詳細(xì)內(nèi)容項(xiàng)目進(jìn)展?fàn)顩r接觸程度說(shuō)明與土地方接觸程度，初步接觸、深入了解、有合作意向、準(zhǔn)備上會(huì)還是準(zhǔn)備簽約。談判情況談判進(jìn)展情況，談判條件等發(fā)生重大變化。法律手續(xù)法律手續(xù)辦理程度，如：已取得的政府、法律文件依據(jù)等。焦點(diǎn)難點(diǎn)工程進(jìn)展的主要難點(diǎn)和焦點(diǎn)。項(xiàng)目發(fā)展環(huán)境變化競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手參加或退出，對(duì)手提出條件發(fā)生變化等，以及主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手在整個(gè)城市重大土地購(gòu)置或其他投資。競(jìng)爭(zhēng)樓盤對(duì)工程開展有影響的樓盤推出與封盤等。政府政策主要政府政策公布或變動(dòng)及對(duì)工程開展的影響，政府倡導(dǎo)重點(diǎn)開發(fā)區(qū)域

20、和領(lǐng)域的提出或形成。城市規(guī)劃城市規(guī)劃發(fā)生重大變動(dòng)或即將實(shí)施，重大城市規(guī)劃調(diào)整。市政配套整個(gè)城市重大市政建設(shè)如交通捷運(yùn)系統(tǒng)規(guī)劃和建立，主要道路的開工或通車，以及工程周邊市政配套的改變。其他因素如：房地產(chǎn)熱點(diǎn)開展區(qū)域的形成和改變等。下一步方案說(shuō)明該工程下一步工作方案繼續(xù)跟進(jìn)還是暫緩、終止、工作重點(diǎn)、采取的策略、突破點(diǎn)、是否需要工程開展工作小組介入、什么時(shí)間召開聽證會(huì)等。備注：本表由工程開展部工程開展專員每周填報(bào)，經(jīng)部門審核后匯總匯報(bào)分管副總。新工程初步市場(chǎng)定位建議 XINHE-QR-TZ-04工程編號(hào)填寫日期工程名稱一、規(guī)劃要點(diǎn)指標(biāo)指標(biāo)類型指標(biāo)單位比擬建議數(shù)值備注用地平衡總用地面積平方米計(jì)容積率凈

21、用地面積平方米規(guī)劃容積率總建筑面積計(jì)容積率平方米其中：商業(yè)面積平方米住宅面積平方米其他配套面積平方米根本指標(biāo)覆蓋率%綠化率%總戶數(shù)個(gè)二、可售建筑類型分布住宅分類建筑面積范圍戶型大小范圍客戶定位景觀要求內(nèi)外部裝修標(biāo)準(zhǔn)、廚衛(wèi)設(shè)置別墅住宅聯(lián)排住宅多層住宅小高層住宅高層住宅超高層住宅合計(jì)總體說(shuō)明備注：屬于同種建筑類型但層數(shù)差異較大時(shí)，或有重大影響本錢情況時(shí)可單列其他可售物業(yè)建筑面積范圍分層考慮客戶定位備注(含經(jīng)營(yíng)模式考慮)類型一類型二合計(jì)總體說(shuō)明三、其他配套設(shè)施說(shuō)明計(jì)算容積率局部占地面積范圍單位比擬建筑面積建議數(shù)值備注(含經(jīng)營(yíng)模式考慮)會(huì)所平方米幼兒園平方米小學(xué)平方米其他平方米合計(jì)平方米總體說(shuō)明不計(jì)容

22、積率局部指標(biāo)單位比擬建議數(shù)值備注(含經(jīng)營(yíng)模式考慮)車位個(gè)數(shù)個(gè)室外體育設(shè)施建筑面積平方米總體說(shuō)明四、其他說(shuō)明：總體市場(chǎng)定位總體裝修標(biāo)準(zhǔn)四、簽 字 欄要求完成時(shí)間填表校對(duì)審核簽 收備注：本表可根據(jù)工程實(shí)際情況進(jìn)行調(diào)整，但需作說(shuō)明本表由營(yíng)銷部提出此表由營(yíng)銷部填寫新工程可行性論證規(guī)劃草案指標(biāo)說(shuō)明含建造標(biāo)準(zhǔn)XINHE-QR-TZ-05工程編號(hào)填寫日期工程名稱一、指標(biāo)統(tǒng)計(jì)指標(biāo)類型指標(biāo)單位定位建議數(shù)值實(shí)際數(shù)值備注用地平衡總用地面積平方米建筑用地面積平方米總建筑面積計(jì)容積率平方米其他不計(jì)容積率建筑面積平方米用地構(gòu)成小區(qū)道路平方米消防道路平方米人行道平方米廣場(chǎng)平方米綠化平方米水景平方米室外體育設(shè)施平方米室外泳池

23、平方米注明個(gè)數(shù)根本指標(biāo)規(guī)劃容積率覆蓋率%綠化率%總戶數(shù)個(gè)車位數(shù)其中地面停車個(gè)二、建筑細(xì)部面積指標(biāo)可售住宅分類占地面積建筑面積層高層數(shù)結(jié)構(gòu)類型電梯個(gè)數(shù)戶數(shù)內(nèi)外部裝修標(biāo)準(zhǔn)、廚衛(wèi)設(shè)置別墅住宅聯(lián)排住宅多層住宅小高層住宅高層住宅超高層住宅合計(jì)備注：屬于同種建筑類型但層數(shù)差異較大時(shí)，或有重大影響本錢情況時(shí)可單列計(jì)容積率配套占地面積建筑面積層高層數(shù)結(jié)構(gòu)類型內(nèi)外部裝修標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)施設(shè)置商業(yè)會(huì)所幼兒園小學(xué)物業(yè)用房其它不計(jì)容積率配套占地面積建筑面積層高層數(shù)結(jié)構(gòu)類型裝修標(biāo)準(zhǔn)架空花園架空車庫(kù)地面停車地下商業(yè)街地下室面積三、其他說(shuō)明：建筑概況1、 設(shè)計(jì)概念：產(chǎn)品表達(dá)的主題思想，主要設(shè)計(jì)風(fēng)格、設(shè)計(jì)特點(diǎn)；2、 主要產(chǎn)品類型分布

24、：多層、高層，還是聯(lián)排別墅，及各種產(chǎn)品的樓棟數(shù)，各個(gè)樓棟大堂及電梯專修標(biāo)準(zhǔn)；3、 各種占地的配比是否恰當(dāng)，車位布置是否合理；4、 商業(yè)物業(yè)獨(dú)立布置還是沿裙樓布置，商業(yè)人流入場(chǎng)考慮，是否布置扶梯、中央空調(diào)；園林小品標(biāo)準(zhǔn)其他配套設(shè)施內(nèi)容及規(guī)模單獨(dú)占地體育設(shè)施規(guī)模和標(biāo)準(zhǔn)說(shuō)明總體裝修標(biāo)準(zhǔn)包含內(nèi)墻裝飾、外墻裝飾、廚衛(wèi)裝飾的標(biāo)準(zhǔn)；節(jié)能和環(huán)保型建筑材料選用的考慮；其他必要文字說(shuō)明四、簽 字 欄填 表設(shè)計(jì)部設(shè)計(jì)管理人員審 核設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)人簽 收工程部簽 收本錢管理部備注：1、本表含附表?建造標(biāo)準(zhǔn)?由設(shè)計(jì)部設(shè)計(jì)管理人員根據(jù)?新工程初步市場(chǎng)定位建議?編制，經(jīng)設(shè)計(jì)部?jī)?nèi)部校對(duì)審核后，作為進(jìn)行工程技術(shù)分析和進(jìn)行建安本錢測(cè)

25、算的依據(jù)。2、本表可根據(jù)工程實(shí)際情況進(jìn)行調(diào)整，但需作說(shuō)明。1. 目的建立信息資源平臺(tái)，制定土地儲(chǔ)藏方案，篩選甄別工程，提供評(píng)審工程的相關(guān)依據(jù)，同時(shí)為工程開發(fā)前期論證過(guò)程打下根底。2. 適用范圍適用于公司日常信息收集、區(qū)域市場(chǎng)研究、工程地塊研究等前期的工程論證過(guò)程。3. 術(shù)語(yǔ)和定義3.1. 日常信息收集：對(duì)各地房地產(chǎn)工程及相關(guān)信息進(jìn)行收集和整理，建立根底信息庫(kù)資源平臺(tái)。3.2. 區(qū)域市場(chǎng)研究：針對(duì)某一區(qū)域的經(jīng)濟(jì)開展、產(chǎn)品現(xiàn)狀、開發(fā)動(dòng)態(tài)、價(jià)格分布、營(yíng)銷水平等方面，由工程開展部進(jìn)行調(diào)研分析，初步判斷和預(yù)測(cè)區(qū)域市場(chǎng)。編制日期審核日期批準(zhǔn)日期修訂記錄日 期修訂狀態(tài)修改內(nèi)容修改人審核人批準(zhǔn)人3.3. 工程

26、地塊研究：針對(duì)具體工程或地塊所進(jìn)行的信息收集、資料分析和研究，作為工程論證的依據(jù)。4. 職責(zé)4.1. 工程開展部. 負(fù)責(zé)日常信息收集工作；. 負(fù)責(zé)區(qū)域市場(chǎng)研究工作；. 負(fù)責(zé)工程地塊分析工作。4.2. 公司管理層. 確定工程重點(diǎn)開發(fā)區(qū)域。5. 作業(yè)內(nèi)容5.1. 日常根底研究. 產(chǎn)品研究：工程開展部對(duì)各地市場(chǎng)上出現(xiàn)的具有參考價(jià)值和代表性的產(chǎn)品，通過(guò)實(shí)地考察、參觀房展、 咨詢、網(wǎng)上搜索等方式，進(jìn)行產(chǎn)品資料整理、分析，形成?樓盤調(diào)研表?，納入產(chǎn)品信息資料庫(kù)。. 土地信息收集：工程開展部對(duì)各地市場(chǎng)上出現(xiàn)的有代表性的開發(fā)土地，包括二級(jí)市場(chǎng)上的土地，進(jìn)行整理、分析，形成土地信息資料庫(kù)。定期每月或每季度向分管

27、副總/總經(jīng)理上報(bào)，對(duì)公司開發(fā)工程有影響的重要的土地信息須及時(shí)上報(bào)。. 行業(yè)信息收集：工程開展部對(duì)國(guó)家、地方相關(guān)政策、開展商動(dòng)態(tài)、專業(yè)論壇、主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手等信息進(jìn)行整理、分析，形成行業(yè)信息資料，向根底信息庫(kù)歸檔。5.2. 區(qū)域市場(chǎng)研究. 確定區(qū)域的方式包括：. 公司管理層根據(jù)公司開展戰(zhàn)略和資源配置情況，確定重點(diǎn)開發(fā)區(qū)域。.1. 工程開展部根據(jù)有利于公司開發(fā)的原那么，選擇房地產(chǎn)開展區(qū)域，如具有區(qū)域中心價(jià)值的二線城市，具有旅游商業(yè)價(jià)值的地區(qū)，經(jīng)管理層審批后，確定為市場(chǎng)研究的對(duì)象。.2. 工程開展部選擇具有房地產(chǎn)開展示范意義的地區(qū)或城市，經(jīng)管理層審批后，確定為市場(chǎng)研究的對(duì)象。. 工程開展部按要求定期上報(bào)

28、?區(qū)域市場(chǎng)研究報(bào)告?，其內(nèi)容包括：a) 區(qū)域的宏觀環(huán)境，包括區(qū)域開展戰(zhàn)略、區(qū)域宏觀經(jīng)濟(jì)和宏觀政策。b) 區(qū)域市政總體規(guī)劃，包括城市開展規(guī)劃、交通開展規(guī)劃和其他根底設(shè)施現(xiàn)狀及開展規(guī)劃。c) 對(duì)房地產(chǎn)投資開發(fā)工程，調(diào)查和研究區(qū)域房地產(chǎn)相關(guān)政策判斷房地產(chǎn)走勢(shì)，包括供應(yīng)量、需求量、價(jià)格走勢(shì)、房地產(chǎn)開展方向和趨勢(shì)等。d) 區(qū)域環(huán)境條件和自然地理特征，包括區(qū)域自然地理概況、歷史背景和固定及流動(dòng)人口等研究。e) 區(qū)域工程市場(chǎng)需求研究，包括住宅、商業(yè)、效勞式公寓、酒店、辦公樓以及其他業(yè)態(tài)的歷史供給情況，目前庫(kù)存情況、吸納和市場(chǎng)消化率、空置率、未來(lái)供給量、價(jià)格走勢(shì)等，根據(jù)這些市場(chǎng)分析條件，預(yù)測(cè)未來(lái)市場(chǎng)開展趨勢(shì)和

29、研究確定投資目標(biāo)。5.3. 工程地塊研究針對(duì)管理層批示的具有開發(fā)可能性的工程或土地，工程開展部進(jìn)行專項(xiàng)的調(diào)研，除記錄土地信息外，填寫?樓盤調(diào)研表?或?工程競(jìng)爭(zhēng)樓盤跟蹤表?，并向部門負(fù)責(zé)人和公司分管副總以及管理層匯報(bào)工程開展進(jìn)度及變化情況。6. 支持性文件 (無(wú))7. 相關(guān)表格及記錄7.1. ?樓盤調(diào)研表?7.2. ?工程競(jìng)爭(zhēng)樓盤跟蹤表?XINHE-QR-TZ-06XINHE-QR-TZ-07樓 盤 調(diào) 研 表XINHE-QR-TZ-06調(diào)研員姓名：樓盤名稱 開展商代理商環(huán)境設(shè)計(jì)建筑設(shè)計(jì)物業(yè)管理物管費(fèi)內(nèi)部認(rèn)購(gòu)時(shí)間公開出售時(shí)間入伙時(shí)間地理位置車位數(shù)價(jià)格租售占地面積建筑面積容積率戶數(shù)樓層與棟數(shù)綠化率

30、實(shí)用率規(guī)劃/建筑/園林主要特點(diǎn)戶型及面積配比小區(qū)及周邊配套設(shè)施付款方式折扣及價(jià)格策略樓盤均價(jià)銷售情況總體銷售情況及不同戶型銷售期情況樓盤定位情況客戶定位特點(diǎn)工程主要推廣宣傳方式及賣點(diǎn)優(yōu)劣勢(shì)評(píng)價(jià)優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)工程建設(shè)，建材情況開工時(shí)間：調(diào)研時(shí)間：20年 月 工程競(jìng)爭(zhēng)樓盤跟蹤表調(diào)研內(nèi)容競(jìng)爭(zhēng)樓盤階段性策略競(jìng)爭(zhēng)能力分析對(duì)公司工程影響可借鑒策略主推產(chǎn)品價(jià)格策略推廣主題廣告策略活動(dòng)營(yíng)銷效果評(píng)估主要賣點(diǎn)市場(chǎng)影響XINHE-QR-TZ-07可行性研究報(bào)告內(nèi)容模板編制日期審核日期批準(zhǔn)日期修訂記錄日 期修訂狀態(tài)修改內(nèi)容修改人審核人批準(zhǔn)人目錄目錄 -2工程決策背景及摘要： . 3第一局部：工程概況 . 4第二局部：法律及

31、政策性風(fēng)險(xiǎn)分析 . 7第三局部：市場(chǎng)分析 . 9第四局部：規(guī)劃設(shè)計(jì)分析 . 11第五局部：工程開發(fā) . 13第六局部：投資收益分析 . 14第七局部：管理資源配置 . 17第八局部：綜合分析與建議 . 18第九局部：竟拍和投標(biāo)方式取得土地需要注意的問(wèn)題. 19第十局部：在新城市開發(fā)需要補(bǔ)充的內(nèi)容 . 21附件： . 2工程決策背景及摘要：一、外部環(huán)境1、 城市開展規(guī)劃與宗地的關(guān)系及對(duì)工程開發(fā)的影響，如：交通捷運(yùn)系統(tǒng)的規(guī)劃與建設(shè)、城市功能規(guī)劃與布局、局部區(qū)域開發(fā)重點(diǎn)、政府重大政策即將公布等；2、 宗地所屬地域在該城市的歷史、經(jīng)濟(jì)、文化、戰(zhàn)略開展等方面的地位。例如，工程處在龍崗，要說(shuō)明龍崗在深圳的

32、地位及作為深圳重點(diǎn)開發(fā)區(qū)位的情況。3、 工程淵源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技術(shù)區(qū)生活住宅配套、文化園、政府重點(diǎn)工程等；二、內(nèi)部因素1、 工程啟動(dòng)對(duì)公司未來(lái)幾年開展戰(zhàn)略、開展規(guī)劃的意義一般 3 5 年，在公司開展中的地位是否核心工程；2、 公司進(jìn)入重點(diǎn)區(qū)域市場(chǎng)、工程合理布局，對(duì)公司提高市場(chǎng)覆蓋率、提升品牌形象、降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、擴(kuò)大社會(huì)影響力的作用；3、 從公司未來(lái)的利潤(rùn)需求、可持續(xù)經(jīng)營(yíng)等角度描述立項(xiàng)的意義。第一局部：工程概況一、 宗地位置宗地所處城市、行政區(qū)域、非行政區(qū)域經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、商貿(mào)金融區(qū)等的地理位置。附圖：工程在該城市的區(qū)位圖，標(biāo)記出宗地區(qū)域位置，與標(biāo)志性市政設(shè)施、建筑物如市

33、中心商圈、機(jī)場(chǎng)等的相對(duì)位置和距離、地段的定性描述與主要中心區(qū)域辦公/商務(wù)/政府的關(guān)系。二、宗地現(xiàn)狀1、四至范圍；2、地勢(shì)平坦?fàn)顩r，自然標(biāo)高，與周邊地勢(shì)比擬；3、地面現(xiàn)狀，包括宗地內(nèi)是否有水渠、較深的溝壑小峽谷、池塘及高壓線等對(duì)開發(fā)有較大影響的因素，并計(jì)算因此而損失的實(shí)際用地面積；4、地面現(xiàn)有居民情況，包括具體居住人數(shù)、戶數(shù)，工廠數(shù)量、規(guī)模、產(chǎn)品性質(zhì)、開工狀況等，并說(shuō)明對(duì)拆遷及工程開發(fā)進(jìn)度的影響；5、地下情況，包括管線、地下電纜、暗渠、地上建筑物原有樁基及地下建筑/結(jié)構(gòu)等，地上地下都要注意有沒(méi)有受保護(hù)的歷史文物古跡、可利用的構(gòu)建；6、土地的完整性，是否有市政代征地、市政綠化帶、市政道路、名勝古跡

34、、江河湖泊等因素分割土地；7、地質(zhì)情況，包括土地結(jié)構(gòu)、承載力、地下水位和抗震性要求。附圖：平面地形圖，標(biāo)記四至范圍及相關(guān)數(shù)據(jù)；地形地貌圖，主要反映宗地地面建筑、河流、溝壑、高壓線等內(nèi)容；地下狀況圖，包括地下管線、暗渠、電纜等。三、工程周邊的社區(qū)配套一周邊 3000 米范圍內(nèi)的社區(qū)配套1、交通狀況1 公交系統(tǒng)情況，包括主要線路、行車區(qū)間等；2 宗地出行主要依靠的交通方式，是否需要開展商自己解決；3 現(xiàn)有交通捷運(yùn)系統(tǒng)，近期或規(guī)劃中是否有地鐵、輕軌等對(duì)交通狀況有重大影響的工程。附圖：交通狀況示意圖，包括現(xiàn)有和未來(lái)規(guī)劃的城市公共交通和快速捷運(yùn)系統(tǒng)；2、教育：大中小學(xué)及教育質(zhì)量情況。3、醫(yī)院等級(jí)和醫(yī)療水

35、平4、大型購(gòu)物中心、主要商業(yè)和菜市場(chǎng)5、文化、體育、娛樂(lè)設(shè)施6、公園7、銀行8、郵局9、其他附圖：生活設(shè)施分布圖，具體位置、距離。二宗地周邊 3000 米外但可輻射范圍內(nèi)主要社區(qū)配套現(xiàn)狀四、工程周邊環(huán)境根據(jù)個(gè)案特性描述，沒(méi)有的可以不寫1、治安情況2、空氣狀況3、噪聲情況4、污染情況化工廠、河流湖泊污染等5、危險(xiǎn)源情況如高壓線、放射性、易燃易爆物品生產(chǎn)或倉(cāng)儲(chǔ)基地等6、周邊景觀7、風(fēng)水情況8、近期或規(guī)劃中周邊環(huán)境的主要變化，如道路的拓寬、工廠的搬遷、大型醫(yī)院、學(xué)校、購(gòu)物中心/超市的建設(shè)等。9、其他五、大市政配套都要說(shuō)明距宗地距離、本錢、接入的可能性1、道路現(xiàn)狀及規(guī)劃開展包括現(xiàn)有路幅、規(guī)劃路幅，規(guī)劃

36、實(shí)施的時(shí)間，與宗地的關(guān)系影響。2、供水狀況：現(xiàn)有管線、管徑及未來(lái)規(guī)劃和實(shí)施時(shí)間。3、污水、雨水排放：現(xiàn)有管線、管徑及未來(lái)規(guī)劃和實(shí)施時(shí)間。4、通訊有線電視、 、網(wǎng)絡(luò)：現(xiàn)有管線、上源位置、距宗地距離、涉及線路本錢等。5、永久性供電和臨時(shí)施工用電：現(xiàn)有管線、上源位置、距宗地距離、涉及線路本錢等。6、燃?xì)猓含F(xiàn)有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。7、供熱及生活熱水：現(xiàn)有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。附圖：說(shuō)明上述配套設(shè)施的管線走向、容量和接口位置，及未來(lái)規(guī)劃擴(kuò)容和增加的情況。六、規(guī)劃控制要點(diǎn)1、總占地面積、代征地面積、凈用地面積、綠化面積、道路面積2、住宅建筑面積、公建建筑面積，

37、公建的內(nèi)容，并區(qū)分經(jīng)營(yíng)性和非經(jīng)營(yíng)性公建的面積3、綜合容積率、住宅容積率4、建筑密度5、控高6、綠化率7、其他七、土地價(jià)格土地價(jià)格計(jì)算的方法，假設(shè)有代征地要說(shuō)明代征地價(jià)格。根據(jù)購(gòu)置價(jià)格計(jì)算總地價(jià)、樓面地價(jià)。第二局部：法律及政策性風(fēng)險(xiǎn)分析一、合作方式及條件1、合作方根本情況：名稱，主要股東投資情況，注冊(cè)資本，成立時(shí)間、特殊背景等2、合作方式：例如：一次性買斷土地、建后分房面積、建后分銷售收入、建后分利潤(rùn)、共同設(shè)立公司等。除直接從政府批租土地外，都要明確對(duì)方一定能夠提供正規(guī)稅務(wù)發(fā)票。對(duì)分房、分收入要明確合作方是否有承當(dāng)營(yíng)業(yè)稅的義務(wù)。3、付款進(jìn)度及與拿地程序的配合4、其他合作的主要條件5、與合作方式相關(guān)的其它法律規(guī)定二、土地法律性質(zhì)評(píng)估一現(xiàn)狀1、 土地所有權(quán)歸屬2、 土地使用權(quán)歸屬3、 土地的用途二規(guī)劃1、規(guī)劃所有權(quán)歸屬2、規(guī)劃使用權(quán)歸屬3、規(guī)劃的用途三、取得土地使用權(quán)程序評(píng)估1、取得土地使用權(quán)的程序2、取得土地使用權(quán)需要的工作日3、取得商品房用地土地使用權(quán)所需條件4、取得土地使用權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)及控制取得土地使用權(quán)存在的不確定因素及解決四、土地性質(zhì)變更的評(píng)估已經(jīng)是商品房用地可以不寫1、 土地性質(zhì)變更的程序和理由2、 土地性質(zhì)變更的政策支持