2016年營改增后房地產(chǎn)增值稅計算案例

1、.某市區(qū)的甲房地產(chǎn)開發(fā)公司（以下簡稱甲公司）為增值稅一般納稅人，銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目， 2016 年 7 月發(fā)生如下經(jīng)營業(yè)務(wù)：（ 1）甲公司將一套自行開發(fā)的房屋無償贈送給新星公司， 這套房屋成本價為 90 萬元，按照甲公司最近時期銷售同類不動產(chǎn)的平均價格確定價值為111 萬元（包括銷項稅額）。（ 2）采用直接現(xiàn)款交易方式銷售已辦理入住的銷售房款 39100 萬元，已開具增值稅專用發(fā)票，銷售建筑面積為 49000 平方米；該項目可供銷售建筑面積為 70000 平方米，該項目取得土地支付土地出讓金 40000萬元，已取得土地出讓金符合規(guī)定的有效憑證。（ 3）采取預(yù)收款方式銷售房屋，收到預(yù)收賬款

2、 3330 萬元。（ 4）銷售建筑工程施工許可證日期在 2016 年 4 月 30 日之前的住宅，辦理入住并收款 4200 萬元。（ 5）甲公司購買一臺機械設(shè)備，增值稅專用發(fā)票注明的價款為 100 萬元，增值稅稅額為 17 萬元。（6）甲公司購入一處不動產(chǎn)，增值稅專用發(fā)票注明的價款為2000 萬元，增值稅稅額為 220 萬元。（7）甲公司支付房地產(chǎn)開發(fā)項目設(shè)計費 636 萬元，增值稅專用發(fā)票注明的價款為 600 萬元，增值稅稅額為 36 萬元。（ 8）甲公司以包工包料方式將鴻達建筑工程項目通過公開招標(biāo)，騰飛建筑公司中標(biāo)承建該工程項目，工程結(jié)算價款為 8325 萬元，取得增值稅專用發(fā)票注明的價款

3、為 7500萬元，增值稅稅額為825 萬元。要求：1. 作出業(yè)務(wù)（ 1）- 業(yè)務(wù)（ 8）的會計分錄。2. 計算甲公司 2016 年 7 月份應(yīng)納的增值稅。.下載可編輯 .二、案例解析1. 要想正確作出每筆業(yè)務(wù)的會計分錄，就要計算出每筆業(yè)務(wù)的銷項稅額、進項稅額。本案例既考核了營改增相關(guān)知識，又考核了會計基本功。業(yè)務(wù)（ 1）：要按照視同銷售處理。根據(jù)財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知（財稅 201636 號）附件 1營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法（以下簡稱實施辦法）第十四條第（二）款規(guī)定，下列情形視同銷售不動產(chǎn)：單位向其他單位無償轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)， 但用于公益事業(yè)或者以社會公眾為對

4、象的除外。實施辦法第四十四條規(guī)定， 納稅人發(fā)生本辦法第十四條所列行為而無銷售額的，主管稅務(wù)機關(guān)有權(quán)按照納稅人最近時期銷售同類不動產(chǎn)的平均價格確定。 實施辦法）第十五條第（ 2）款規(guī)定，提供銷售不動產(chǎn)，稅率為 11%；實施辦法第二十三條規(guī)定，一般計稅方法的銷售額不包括銷項稅額，納稅人采用銷售額和銷項稅額合并定價方法的，按照下列公式計算銷售額：銷售額含稅銷售額（ 1+稅率）；實施辦法第二十二條規(guī)定，銷項稅額 =銷售額稅率。業(yè)務(wù)（ 1）銷項稅額 =111（ 111%） 11%=11萬元 , 會計分錄為：借：營業(yè)外支出 101貸：開發(fā)產(chǎn)品 90應(yīng)交稅費應(yīng)交增值稅( 銷項稅額 ) 11業(yè)務(wù)（ 2）：根據(jù)

5、國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布的公告( 國家稅務(wù)總局公告2016 年第 18 號) 第四條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，適用一般計稅方法計稅，.下載可編輯 .按照取得的全部價款和價外費用，扣除當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項目對應(yīng)的土地價款后的余額計算銷售額。 銷售額的計算公式如下：銷售額=（全部價款和價外費用 - 當(dāng)期允許扣除的土地價款）（ 1+11%）。國家稅務(wù)總局第18 號公告第五條規(guī)定，當(dāng)期允許扣除的土地價款按照以下公式計算：當(dāng)期允許扣除的土地價款=（當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項目建筑面積房地產(chǎn)項目可供銷售建筑面積）支付的土地價款?！痉科筘敹愇⑿牛?fdccspx 】業(yè)務(wù)（ 2）銷項稅額 =（

6、39100-400004900070000）（ 1+11%） 11%=1100萬元。會計分錄為：借：現(xiàn)金或銀行存款39100貸：主營業(yè)務(wù)收入38000應(yīng)交稅費應(yīng)交增值稅( 銷項稅額 ) 1100業(yè)務(wù)（ 3）：根據(jù)國家稅務(wù)總局第18 號公告第十條規(guī)定， 一般納稅人采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，應(yīng)在收到預(yù)收款時按照 3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。 第十一條規(guī)定， 應(yīng)預(yù)繳稅款按照以下公式計算： 應(yīng)預(yù)繳稅款 =預(yù)收款 （1+適用稅率） 3%，適用一般計稅方法計稅的，按照 11%的適用稅率計算。預(yù)收賬款 3330 萬元應(yīng)預(yù)繳增值稅=3330（ 1+11%） 3%=90萬元。會計分錄為：借：應(yīng)交稅費未

7、交增值稅一般計稅方法90 貸：銀行存款 90業(yè)務(wù)（ 4）：根據(jù)國家稅務(wù)總局第 18 號公告第八條規(guī)定， 建筑工程施工許可證注明的合同開工日期在 2016 年 4 月 30 日前的房地產(chǎn)項目是房地產(chǎn)老項目。一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項目，可以選擇適用簡易計稅方法按照 5%的征收率計稅。 甲公司可以選擇簡易計稅辦法計稅。業(yè)務(wù)（ 4）應(yīng)計提增值稅額 =4200（ 15%） 5%=200萬元。會計分錄為：.下載可編輯 .借：現(xiàn)金或銀行存款4200貸：主營業(yè)務(wù)收入4000應(yīng)交稅費未交增值稅簡易計稅方法200業(yè)務(wù)（ 5）：進項稅額 =17 萬元。會計分錄為：借：固定資產(chǎn) 100應(yīng)交稅費應(yīng)交增值稅(

8、進項稅額 ) 17貸：銀行存款 117業(yè)務(wù)（6）：根據(jù)國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布 的公告（國家稅務(wù)總局公告 2016 年第 15 號）第二條規(guī)定， 增值稅一般納稅人 2016 年 5 月 1 日后取得并在會計制度上按固定資產(chǎn)核算的不動產(chǎn)，其進項稅額應(yīng)按照本辦法有關(guān)規(guī)定分 2 年從銷項稅額中抵扣，第一年抵扣比例為 60%，第二年抵扣比例為 40%。取得的不動產(chǎn)包括以直接購買形式取得的不動產(chǎn)。第四條規(guī)定，納稅人按照本辦法規(guī)定從銷項稅額中抵扣進項稅額，應(yīng)取得 2016 年 5 月 1 日后開具的合法有效的增值稅扣稅憑證。上述進項稅額中， 60%的部分于取得扣稅憑證的當(dāng)期從銷項稅額中抵扣；40%的部分為待抵

9、扣進項稅額，于取得扣稅憑證的當(dāng)月起第13 個月從銷項稅額中抵扣。業(yè)務(wù)（6）確定的 2016 年 7 月進項稅額 =22060%=132萬元，待抵扣進項稅額為 =220 40%=88萬元。會計分錄為：借：固定資產(chǎn) 2000應(yīng)交稅費應(yīng)交增值稅( 進項稅額 ) 132應(yīng)交稅費待抵扣進項稅額88貸：銀行存款 22202017 年 7 月會計處理如下：借：應(yīng)交稅費應(yīng)交增值稅( 進項稅額 ) 88.下載可編輯 .貸：應(yīng)交稅費待抵扣進項稅額88業(yè)務(wù)（ 7）：進項稅額 =36 萬元，會計處理如下：借：開發(fā)成本前期工程費600應(yīng)交稅費應(yīng)交增值稅( 進項稅額 ) 36貸：銀行存款 636業(yè)務(wù)（ 8）：進項稅額 =825 萬元，會計處理如下：借：開發(fā)成本建筑安裝工程（鴻達項目）7500應(yīng)交稅費應(yīng)交增值稅( 進項稅額 ) 825貸：應(yīng)付賬款騰飛建筑公司83252. 計算應(yīng)納增值稅（1）一般計稅方法銷項稅額 =11+1100=1111萬元進項稅額 =17+132+36+825=1010萬元應(yīng)納增值稅 =銷項稅額 - 進項稅額 =1111-1010=101 萬元（2）簡易計稅方法應(yīng)納增值稅 =200 萬元（3）根據(jù)國家稅務(wù)總局第 18 號公告