青島博陽巴黎壹號項目整合營銷方案129p

1、謹(jǐn)呈：青島博陽置業(yè)有限公司謹(jǐn)呈：青島博陽置業(yè)有限公司青島世聯(lián)怡高房地產(chǎn)顧問有限公司青島世聯(lián)怡高房地產(chǎn)顧問有限公司20112011年年1 1月月為勝利而來！coming for victory！世聯(lián)怡高物業(yè)顧問有限公司 市南區(qū)南京路8號府都大廈10樓www.sz-4 41 12 23 36 67 7設(shè)定目標(biāo)設(shè)定目標(biāo)提出問題提出問題解決問題解決問題本報告大綱5 5 項目愿景和項目愿景和目標(biāo)目標(biāo)世聯(lián)怡高物業(yè)顧問有限公司 市南區(qū)南京路8號府都大廈10樓www.sz-理解項目p打造城陽中高端住宅產(chǎn)品。打造城陽中高端住宅產(chǎn)品。p在整體市場順勢的情

2、況下，快速回現(xiàn)，保證低風(fēng)險的在整體市場順勢的情況下，快速回現(xiàn)，保證低風(fēng)險的成功。成功。p為后續(xù)博陽置業(yè)中高端項目開發(fā)夯實基礎(chǔ)和打造樣板。為后續(xù)博陽置業(yè)中高端項目開發(fā)夯實基礎(chǔ)和打造樣板。本案對于企業(yè)戰(zhàn)略的意義本案對于企業(yè)戰(zhàn)略的意義世聯(lián)怡高物業(yè)顧問有限公司 市南區(qū)南京路8號府都大廈10樓www.sz-戰(zhàn)略下的營銷目標(biāo)戰(zhàn)略下的營銷目標(biāo)營銷目標(biāo)p20112011年實現(xiàn)住宅年實現(xiàn)住宅85%85%的銷售，銷售面積的銷售，銷售面積3.273.27萬，萬，342342套房源；套房源；p20112011年實現(xiàn)住宅銷售額年實現(xiàn)住宅銷售額2.72.7億。億。世聯(lián)怡高物業(yè)顧問有限公司 市

3、南區(qū)南京路8號府都大廈10樓www.sz-4 41 12 23 36 67 7設(shè)定目標(biāo)設(shè)定目標(biāo)提出問題提出問題解決問題解決問題5 5本體：我是誰世聯(lián)怡高物業(yè)顧問有限公司 市南區(qū)南京路8號府都大廈10樓www.sz-城陽中心區(qū)城陽中心區(qū)青島市區(qū)青島市區(qū)至香港中路至香港中路2525公里，開車約公里，開車約3030分鐘分鐘項目位于“大青島布局中心”城陽區(qū)的國城路與春陽路交匯處，距青島城陽區(qū)政府僅有不足兩公里距離，屬于城陽核心城區(qū)位置，距離青島市區(qū)25公里，交通便利；項目周邊配套完善，大潤發(fā)、利群、家佳源等，靠近實驗二小，屬于學(xué)區(qū)房。本案本案

4、實驗二小城陽區(qū)政府城陽區(qū)政府約約2 2公里公里正陽路大潤發(fā)青銀高速青威路農(nóng)業(yè)大學(xué)項目位于項目位于“大青島布局中心大青島布局中心”城陽區(qū)城陽區(qū)春陽路與國春陽路與國城路交匯處城路交匯處，屬于核心城區(qū)位置，區(qū)位優(yōu)勢明顯，屬于核心城區(qū)位置，區(qū)位優(yōu)勢明顯區(qū)位解讀區(qū)位解讀1世聯(lián)怡高物業(yè)顧問有限公司 市南區(qū)南京路8號府都大廈10樓www.sz-經(jīng)濟指標(biāo)經(jīng)濟指標(biāo)法式風(fēng)情社區(qū)，外立面彰顯低調(diào)的奢華，項目法式風(fēng)情社區(qū)，外立面彰顯低調(diào)的奢華，項目體量較小，具備打造低密度、精品小盤的優(yōu)勢體量較小，具備打造低密度、精品小盤的優(yōu)勢項目項目數(shù)值數(shù)值規(guī)劃總用地：規(guī)劃總用地：28745 m2874

5、5 m總建筑面積：總建筑面積：43117.5 m43117.5 m其中其中多層多層15240.68 m15240.68 m小高層小高層24194.36m24194.36m地下車庫：地下車庫：10784.82m10784.82m容積率：容積率：1.51.5建筑密度：建筑密度：22.00%22.00%綠地率：綠地率：39.8.%39.8.%停車位：停車位：402402個個其中其中地上停車位地上停車位2424個個地下停車位地下停車位382382個個2世聯(lián)怡高物業(yè)顧問有限公司 市南區(qū)南京路8號府都大廈10樓www.sz-戶型配比戶型配比全部為兩室和三室產(chǎn)品，花園洋房為項目

6、價值標(biāo)桿全部為兩室和三室產(chǎn)品，花園洋房為項目價值標(biāo)桿和盈利主體，小高層能夠?qū)崿F(xiàn)項目快銷、高利潤。和盈利主體，小高層能夠?qū)崿F(xiàn)項目快銷、高利潤。建筑建筑類型類型戶型戶型面積面積套數(shù)套數(shù)比例比例電梯電梯洋房洋房舒適兩室89-89.94811.9%三室104.1-106.9246.0%118.4-122.4246.0%126.6-130.8369.0%小高層小高層舒適兩室89-9012631.3%緊湊三室88.9-89.914435.8%合計合計402100.0%高層物業(yè)：高層物業(yè)：緊湊型小三室產(chǎn)品，以高性價比實現(xiàn)快銷； 舒適性兩房，獲得高利潤；花園洋房：花園洋房：項目的形象價值標(biāo)桿和盈利主體；物業(yè)價

7、值研判物業(yè)價值研判12345687910118.4-122.4 118.4-122.4 三室三室89-89.989-89.9兩室兩室2#2#、4#4#、6#6#、8#8#：88.9-89.988.9-89.9小三室小三室一梯兩戶一梯兩戶126.6-130.8 126.6-130.8 三室三室104.1-106.9 104.1-106.9 三室三室9#9#、10#10#：89-9089-90兩室兩室一梯兩戶一梯兩戶3世聯(lián)怡高物業(yè)顧問有限公司 市南區(qū)南京路8號府都大廈10樓www.sz-項目屬性界定項目屬性界定地段地段品牌品牌配套配套產(chǎn)品產(chǎn)品城陽核心區(qū)，國城路與春陽路

8、交界處，距區(qū)政府不到兩公里城陽核心區(qū)，國城路與春陽路交界處，距區(qū)政府不到兩公里外地企業(yè)，暫無城陽市場影響力外地企業(yè)，暫無城陽市場影響力5 5分鐘大生活圈，實驗二小，教育配套優(yōu)越分鐘大生活圈，實驗二小，教育配套優(yōu)越法式風(fēng)情，兩種物業(yè)形態(tài)，緊湊和舒適性兩房、三房，輔以法式風(fēng)情，兩種物業(yè)形態(tài)，緊湊和舒適性兩房、三房，輔以沿街商業(yè)沿街商業(yè)區(qū)域區(qū)域大青島布局中心，優(yōu)越的區(qū)位優(yōu)勢和交通優(yōu)勢大青島布局中心，優(yōu)越的區(qū)位優(yōu)勢和交通優(yōu)勢 交通交通國城路、春陽路、青威路、正陽路、青銀高速等貫通城陽與國城路、春陽路、青威路、正陽路、青銀高速等貫通城陽與大青島大青島地塊地塊中等容積率、小體量、規(guī)則地塊中等容積率、小體量

9、、規(guī)則地塊城市核心區(qū)、實驗二小旁，小體量、低密度、城市核心區(qū)、實驗二小旁，小體量、低密度、中高品質(zhì)物業(yè)開發(fā)中高品質(zhì)物業(yè)開發(fā)4世聯(lián)怡高物業(yè)顧問有限公司 市南區(qū)南京路8號府都大廈10樓www.sz-1 1、高速、中價銷售：、高速、中價銷售：2 2、項目中高端、項目中高端: : 基于項目屬性的思考：基于項目屬性的思考：緊湊型、舒適性產(chǎn)品的市場空間有多大？緊湊型、舒適性產(chǎn)品的市場空間有多大？城陽中高端市場狀況是怎樣的？城陽中高端市場狀況是怎樣的？ 世聯(lián)怡高物業(yè)顧問有限公司 市南區(qū)南京路8號府都大廈10樓www.sz-4 41 12 23 36

10、 67 7設(shè)定目標(biāo)設(shè)定目標(biāo)提出問題提出問題解決問題解決問題5 5大勢競爭客戶 宏觀政策與宏觀政策與經(jīng)濟經(jīng)濟世聯(lián)怡高物業(yè)顧問有限公司 市南區(qū)南京路8號府都大廈10樓www.sz-宏觀調(diào)控政策宏觀調(diào)控政策20102010年及年及20112011年初政策解讀：金融手段、年初政策解讀：金融手段、行政政策全面出擊，凸顯政府調(diào)控決心行政政策全面出擊，凸顯政府調(diào)控決心2.6萬平米萬平米,12套雙拼、套雙拼、70套聯(lián)排，純低密度社區(qū)套聯(lián)排，純低密度社區(qū)4.1574.157月底月底9.299.29以來以來國務(wù)院常務(wù)會部署遏制部分城市房價過快上漲措施4月15日 國務(wù)院關(guān)于堅決遏制部分

11、城市房價過快上漲的通知4月17日4月30日 “京十二條”（包括限購令）5月5日“深十三條”關(guān)于進(jìn)一步加強房地產(chǎn)市場監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問題的通知4月20日“浙十八條”5月17日“穗24條”5月22日關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知5月26日關(guān)于加強土地增值稅征管工作的通知6月5日關(guān)于規(guī)范商業(yè)個人住房貸款中二套住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)通知6月3日關(guān)于做好住房保障規(guī)劃編制的通知6月21日 “新國十條新國十條”出臺后，隨著時間推移，政策及相關(guān)細(xì)則不斷被市場消化，調(diào)控效果逐漸減弱出臺后，隨著時間推移，政策及相關(guān)細(xì)則不斷被市場消化，調(diào)控效果逐漸減弱 力度再次加強力度再次加強8989月月9月29日 關(guān)于進(jìn)一步

12、貫徹落實國發(fā)201010號文件的通知 調(diào)控密集期調(diào)控密集期調(diào)控淡化期調(diào)控淡化期調(diào)控強化期調(diào)控強化期調(diào)控力度關(guān)于完善差別化住房信貸政策有關(guān)問題的通知 取消7折利率10月28日 15城市限購令11月3日公積金三套房貸款停發(fā)12月26日加息1 2011年1月26日新國八條2011年1月30日青島限購令 調(diào)控仍在繼續(xù)調(diào)控仍在繼續(xù)世聯(lián)怡高物業(yè)顧問有限公司 市南區(qū)南京路8號府都大廈10樓www.sz-短期內(nèi)政府調(diào)控的政策邏輯依然是：促供給壓需求，逼迫房價下降，保障房、土地供應(yīng)等長期政策發(fā)揮作用尚待時日短期政策促供給嚴(yán)格征收土地增值稅房地產(chǎn)企業(yè)稅收稽查商品房預(yù)售資金監(jiān)管壓需求信

13、貸政策嚴(yán)格征收個人所得稅房產(chǎn)稅迫使開發(fā)商資金鏈緊張，不得不迫使開發(fā)商資金鏈緊張，不得不降低價格以求迅速出貨回款補充降低價格以求迅速出貨回款補充現(xiàn)金流現(xiàn)金流設(shè)置條件限制購房，或增大房子持有設(shè)置條件限制購房，或增大房子持有成本，阻止購房者進(jìn)入市場的同時將成本，阻止購房者進(jìn)入市場的同時將多套房持有者手中的房子擠出來增大多套房持有者手中的房子擠出來增大市場供給市場供給供給需求新政解讀新政解讀短期內(nèi)仍以遏制房價快速上漲為主，從短期內(nèi)仍以遏制房價快速上漲為主，從“促供給、抑需促供給、抑需求求”方面對已有政策進(jìn)行強化，以待政策發(fā)揮累積效力。方面對已有政策進(jìn)行強化，以待政策發(fā)揮累積效力。2世聯(lián)怡高物業(yè)顧問有限

14、公司 市南區(qū)南京路8號府都大廈10樓www.sz-20112011年年宏觀經(jīng)濟預(yù)測宏觀經(jīng)濟預(yù)測1）政府將高舉“防通脹”的大旗，“流動性回收”將成為宏觀經(jīng)濟調(diào)控的核心，并主導(dǎo)著中國宏觀經(jīng)濟的下行力量。2）房地產(chǎn)政策的持續(xù)和進(jìn)一步加碼，將使房地產(chǎn)銷售、房地產(chǎn)投資以及房地產(chǎn)價格出現(xiàn)實質(zhì)性調(diào)整，房地產(chǎn)短期“軟著陸”可能誘發(fā)中國宏觀經(jīng)濟下行力量的強化。3）發(fā)達(dá)國家經(jīng)濟復(fù)蘇動力進(jìn)一步放緩、失業(yè)率居高不下、貿(mào)易不平衡持續(xù)等原因?qū)⑹怪袊獠凯h(huán)境惡化，貿(mào)易沖突、匯率沖突以及貨幣沖突將上新臺階，進(jìn)而加劇中國經(jīng)濟下行壓力。4）2011年是“十二五”的開局之年，新規(guī)劃中所孕育的“戰(zhàn)略性新

15、興產(chǎn)業(yè)振興計劃”、“區(qū)域發(fā)展規(guī)劃”、“民生工程”、“收入倍增計劃”與新的消費刺激政策等內(nèi)容將帶來強烈的宏觀刺激效應(yīng)，有效對沖各種下行壓力。5）城市化的加速、“高鐵時代”的帶來、“收入-消費”臺階效應(yīng)等中期力量的釋放，將成為2010 年宏觀經(jīng)濟穩(wěn)定的支撐力量。同時，這些力量的釋放具有強烈的不確定性。據(jù)中國人民大學(xué)20112011年將是中國最為復(fù)雜，但總體運行卻相對平穩(wěn)的一年將是中國最為復(fù)雜，但總體運行卻相對平穩(wěn)的一年。其復(fù)雜性表現(xiàn)宏觀經(jīng)濟下行力量和上行力量同時存年。其復(fù)雜性表現(xiàn)宏觀經(jīng)濟下行力量和上行力量同時存在。在。3世聯(lián)怡高物業(yè)顧問有限公司 市南區(qū)南京路8號府都大廈10樓 0532-68619

16、001 www.sz-l調(diào)控新政充分說明：政府在犧牲預(yù)期經(jīng)濟增長的情況下，繼續(xù)對房地產(chǎn)進(jìn)行嚴(yán)調(diào)控新政充分說明：政府在犧牲預(yù)期經(jīng)濟增長的情況下，繼續(xù)對房地產(chǎn)進(jìn)行嚴(yán)厲調(diào)控，兌現(xiàn)政府的承諾，充分凸顯政府對房地產(chǎn)調(diào)控的決心；厲調(diào)控，兌現(xiàn)政府的承諾，充分凸顯政府對房地產(chǎn)調(diào)控的決心；l在短期在短期“疾風(fēng)暴雨式疾風(fēng)暴雨式”的調(diào)控下，政府仍繼續(xù)加強推進(jìn)房地產(chǎn)市場制度化改革的調(diào)控下，政府仍繼續(xù)加強推進(jìn)房地產(chǎn)市場制度化改革的措施，后續(xù)保障房、土地供應(yīng)等長期政策將發(fā)揮效力。的措施，后續(xù)保障房、土地供應(yīng)等長期政策將發(fā)揮效力。l限購政策的出臺是地方政府實施的防御性政策，不在于遏制已經(jīng)過快上漲的房限購政策的出臺是地方政府

17、實施的防御性政策，不在于遏制已經(jīng)過快上漲的房價，而在于防御未來房價的過快上漲，在一段時間內(nèi)成交量或?qū)霈F(xiàn)下跌；價，而在于防御未來房價的過快上漲，在一段時間內(nèi)成交量或?qū)霈F(xiàn)下跌；l20112011年將是中國最為復(fù)雜，但總體運行卻相對平穩(wěn)的一年，年將是中國最為復(fù)雜，但總體運行卻相對平穩(wěn)的一年，“控物價、啟規(guī)劃、控物價、啟規(guī)劃、穩(wěn)復(fù)蘇穩(wěn)復(fù)蘇”是是20112011年宏觀經(jīng)濟調(diào)控的核心，調(diào)控還在繼續(xù)，出臺金融方面政策的可年宏觀經(jīng)濟調(diào)控的核心，調(diào)控還在繼續(xù)，出臺金融方面政策的可能性更大，通脹壓力依舊，加息通道的形成將對房地產(chǎn)市場構(gòu)成影響，能性更大，通脹壓力依舊，加息通道的形成將對房地產(chǎn)市場構(gòu)成影響，政

18、府調(diào)控決心堅定，乃長期過程，政府調(diào)控決心堅定，乃長期過程，地方政府執(zhí)行力度深化意味著地方政府執(zhí)行力度深化意味著11年樓市調(diào)控難年樓市調(diào)控難言放松！言放松！世聯(lián)觀點：世聯(lián)觀點：4 房地產(chǎn)市場房地產(chǎn)市場世聯(lián)怡高物業(yè)顧問有限公司 市南區(qū)南京路8號府都大廈10樓www.sz-市南板塊市南板塊市北板塊市北板塊嶗山新區(qū)板塊嶗山新區(qū)板塊嶗山濱海板塊嶗山濱海板塊李滄李滄cldcld板塊板塊四方板塊四方板塊城陽板塊城陽板塊市南板塊市南板塊開發(fā)成熟，土地供應(yīng)稀缺開發(fā)成熟，土地供應(yīng)稀缺價格在價格在14000140002500025000元元/ /平米平米市北老城板塊市北老城板塊開發(fā)成熟

19、，土地供應(yīng)少，開發(fā)成熟，土地供應(yīng)少，以舊城改造為主以舊城改造為主價格價格11000110001600016000元元/ /平平米米四方區(qū)板塊四方區(qū)板塊開發(fā)成熟，存在一定土地開發(fā)成熟，存在一定土地供應(yīng)，供應(yīng)，以舊城改造為主以舊城改造為主價格價格900090001200012000元元/ /平米平米李滄李滄cldcld版塊版塊大量供應(yīng)大量供應(yīng)價格價格800080001200012000元元/ /平米平米浮山后板塊浮山后板塊存在一定供應(yīng)存在一定供應(yīng)價格價格950095001350013500元元/ /平米平米嶗山濱海板塊嶗山濱海板塊開發(fā)成熟，土地供應(yīng)稀缺開發(fā)成熟，土地供應(yīng)稀缺價格在價格在200002

20、00002800028000元元/ /平平米米嶗山新區(qū)板塊嶗山新區(qū)板塊存在大量供應(yīng)存在大量供應(yīng)價格價格12000120001800018000元元/ /平米平米城陽區(qū)板塊城陽區(qū)板塊城陽地緣性客戶；城陽地緣性客戶；獨立房地產(chǎn)市場獨立房地產(chǎn)市場5000500085008500元元/ /平米平米浮山后板塊浮山后板塊溢出方向溢出方向溢出方向溢出方向溢出方向溢出方向青島樓市格局青島樓市格局及演變趨勢及演變趨勢城市各板塊未來的市場地位，決定了置業(yè)客戶流向。城陽區(qū)客城市各板塊未來的市場地位，決定了置業(yè)客戶流向。城陽區(qū)客戶多為地緣性客戶和主動郊區(qū)化的泛中產(chǎn)階層和城市白領(lǐng)階層戶多為地緣性客戶和主動郊區(qū)化的泛中產(chǎn)

21、階層和城市白領(lǐng)階層1世聯(lián)怡高物業(yè)顧問有限公司 市南區(qū)南京路8號府都大廈10樓www.sz-流亭街道板塊：中高端居住區(qū)，洋房、多層、小高層產(chǎn)品為主，小高層平均價格8300元/，洋房12000元/ ，普通住宅項目月均銷售速度40-50套/月城陽街道板塊：城陽街道板塊：中高端居住社區(qū)中高端居住社區(qū)，小高層、多層產(chǎn)品為主，平均價格：多層850010000元/，高層：6500-8500元/；花園洋房850011000元/：普通住宅項目正常銷售期銷售速度4050套/月，花園洋房為20-30套/月。惜福鎮(zhèn)街道板塊：惜福鎮(zhèn)街道板塊：高端旅游度假物業(yè)，別墅、花園洋房、多層、公寓產(chǎn)品

22、為主，普通住宅價格為4500-6500元/，別墅價格為7000-10000元/，別墅項目月均銷售速度2-4套/月，普通住宅項目月均銷售30套/月左右夏莊街道板塊：夏莊街道板塊：高端居住區(qū)，別墅、多層產(chǎn)品為主，別墅價格10000元/以上，普通住宅價格在5500-7500元/。別墅項目月均銷售速度3套/月，普通住宅35套/月左右城陽房地產(chǎn)共分為四大板塊，即城陽街道板塊、惜福鎮(zhèn)街道板城陽房地產(chǎn)共分為四大板塊，即城陽街道板塊、惜福鎮(zhèn)街道板塊、流亭街道板塊、夏莊街道板塊，本案位于城陽街道板塊塊、流亭街道板塊、夏莊街道板塊，本案位于城陽街道板塊城陽住宅板塊城陽住宅板塊分析分析本項目本項目2世聯(lián)怡高物業(yè)顧問

23、有限公司 市南區(qū)南京路8號府都大廈10樓www.sz-整體市場表現(xiàn)整體市場表現(xiàn)2010年1-12月城陽區(qū)住宅總成交量為140萬、1.3萬套，月均成交11.7萬平米，月均成交套數(shù)1084套，市場表現(xiàn)總體良好；415新政出臺后，市場觀望態(tài)度濃厚，成交量出現(xiàn)下降的趨勢。從8月份開始，城陽區(qū)住宅成交呈逐步上揚趨勢，主要原因為在政策限制一段時間后，表現(xiàn)出來的剛性需求較為旺盛。415新政415新政20102010年城陽區(qū)住宅總成交年城陽區(qū)住宅總成交140140萬、萬、1.31.3萬套，月均成交萬套，月均成交11.711.7萬、萬、10841084套，市場總體表現(xiàn)良好，下半年成

24、交逐步上揚，套，市場總體表現(xiàn)良好，下半年成交逐步上揚，原因為政策限制下的剛性需求較為旺盛原因為政策限制下的剛性需求較為旺盛4世聯(lián)怡高物業(yè)顧問有限公司 市南區(qū)南京路8號府都大廈10樓www.sz-2010年，城陽區(qū)住宅成交均價呈曲折上升態(tài)勢；2010年11月份城陽區(qū)住宅成交均價達(dá)到7172元/。20102010年城陽住宅市場整體成交均價呈曲折上升年城陽住宅市場整體成交均價呈曲折上升態(tài)勢，最高成交均價達(dá)到態(tài)勢，最高成交均價達(dá)到71727172元元/ /城陽區(qū)住宅市場城陽區(qū)住宅市場住宅成交價格住宅成交價格5世聯(lián)怡高物業(yè)顧問有限公司 市南區(qū)南京路8號府都大廈10樓 053

25、2-68619001 www.sz-城陽區(qū)2010前11月60-90中小戶型銷售最好，月均成交416套；其次是90120戶型，月均成交312套；再次為120144戶型，月均成交119套左右；180以上戶型月均銷售102套；60以下月均銷售61套；144180以上戶型銷售較差，月均成交37套左右。城陽區(qū)城陽區(qū)20102010年年60-9060-90中小戶型銷售最好，月均成交中小戶型銷售最好，月均成交416416套；其套；其次是次是9012090120戶型，月均成交戶型，月均成交312312套；套；6060以下、以下、144180144180以上戶型銷售較差，月均以上戶型銷售較差，月均3737套左

26、右套左右成交情況成交情況6世聯(lián)怡高物業(yè)顧問有限公司 市南區(qū)南京路8號府都大廈10樓www.sz-目前城陽區(qū)可售房源最多的為90120的兩室和三室產(chǎn)品和60-90的中小戶型產(chǎn)品；其次為120-144的三居產(chǎn)品；再次為60以下、144-180的大戶型產(chǎn)品；180以上的多為別墅，目前存量約有461套。截止到截止到20112011年年1 1月初，城陽區(qū)存量房源以月初，城陽區(qū)存量房源以9012090120的的兩室和三室產(chǎn)品和兩室和三室產(chǎn)品和60-9060-90的中小戶型產(chǎn)品為主，其次的中小戶型產(chǎn)品為主，其次為為120144120144的三室的三室城陽區(qū)住宅市場城陽區(qū)住宅市場

27、可售住宅情況可售住宅情況7世聯(lián)怡高物業(yè)顧問有限公司 市南區(qū)南京路8號府都大廈10樓www.sz-項目名稱項目名稱萬科城市花園萬科城市花園中冶圣喬維斯中冶圣喬維斯萬科魅力之城萬科魅力之城金日紫都金日紫都星光之城星光之城水榭花都水榭花都 陽光公園陽光公園1 1號號區(qū)位區(qū)位青威路東，文陽路北青威路與崇陽路交匯處 （家佳源南側(cè)）興陽路417號(世紀(jì)公園北門對面)中城路北段，墨水河以南正陽路與泰城路交匯處 興陽路與春城路交匯處 308國道與長城路交匯處規(guī)模規(guī)?？偨?3萬總建面20萬總建面38萬總建面 30萬26萬5.2萬總建面13.82萬平米物業(yè)類型物業(yè)類型高層、小高層花

28、園洋房、小高層高層、花園洋房多層、高層、小高層 高層小高層、花園洋房小高層、多層、高層 供應(yīng)產(chǎn)品供應(yīng)產(chǎn)品套二：87套三：98/126/140套一：60套二：80-90套三：100-120復(fù)式：130-180套二：88套三：120-140套一：68套二：8692套三：100 133套二:6687套三：118套二：82-98套三：103-135套四：143套二：70-90套三：90-130復(fù)式：140-150開盤價格開盤價格高層高層85008500元元/ /平米平米（含（含10001000元元/ /平米平米精裝修）精裝修）花園洋房花園洋房90009000元元/ /平米平米小高層小高層6600660

29、0元元/ /平平米米小高層小高層85008500元元/ /平米平米63006300元元/ /平米平米73007300元元/ /平米平米花園洋房花園洋房75007500元元/ /平米平米小高層小高層61006100元元/ /平平米米花園洋房均價花園洋房均價1000010000元元/ /平米平米小高層均價小高層均價80008000元元/ /平米；平米；目前均價目前均價高層高層85008500元元/ /平米平米（含（含10001000元元/ /平米平米精裝修）精裝修）花園洋房花園洋房1200012000元元/ /平米平米小高層小高層69006900元元/ /平平米米小高層小高層90009000元元/

30、 /平米平米68006800元元/ /平米平米78007800元元/ /平米平米花園洋房花園洋房85008500元元/ /平米平米小高層小高層68006800元元/ /平平米米花園洋房均價花園洋房均價1100011000元元/ /平米平米小高層預(yù)計小高層預(yù)計80008000元元/ /平米；平米；銷售情況銷售情況已開盤共845套，已售826套，銷售率97.75%。82套二、88套三戶型最受歡迎。已開盤共703套，已售693套，銷售率為98.58%。60-120的戶型暢銷。2010年共525套，已售498套，銷售率為94.86%。85、88套二戶型銷售較好。2010年共696套房源，已銷售315套

31、，銷售率達(dá)45.26%。67-88套二銷售較好。已開盤共556套，已售515套，銷售率達(dá)92.62%，以6090兩居、90130三居銷售較好已開盤共284套，已售238套，銷售率達(dá)83.9%，80-107的兩居三居銷售較好已開盤共324套，已售116套，0.99萬，銷售率35.8% 典型項目分析典型項目分析城陽市場在售小高層產(chǎn)品以城陽市場在售小高層產(chǎn)品以8010080100兩居和兩居和100120100120緊湊三居為緊湊三居為主，花園洋房產(chǎn)品以主，花園洋房產(chǎn)品以125125以上的三居為主；花園洋房價格平臺為以上的三居為主；花園洋房價格平臺為8500-110008500-11000元元/ /，

32、小高層價格平臺為，小高層價格平臺為6000-85006000-8500元元/ /3世聯(lián)怡高物業(yè)顧問有限公司 市南區(qū)南京路8號府都大廈10樓www.sz-城陽區(qū)可見潛在供應(yīng)量為355萬平米，其中市區(qū)范圍內(nèi)住宅供應(yīng)約132萬，按照2010年成交1.3萬套，140萬平米，平均每月成交11.7萬平米，目前供應(yīng)量需2.5年的時間可消化完畢；未來市場競爭較為激烈。城陽區(qū)住宅可見潛在供應(yīng)量超過城陽區(qū)住宅可見潛在供應(yīng)量超過355355萬萬, ,其中城區(qū)范圍其中城區(qū)范圍內(nèi)可見住宅供應(yīng)約內(nèi)可見住宅供應(yīng)約132132萬，未來市場競爭較為激烈萬，未來市場競爭較為激烈區(qū)域潛在區(qū)域潛在供應(yīng)量

33、供應(yīng)量8世聯(lián)怡高物業(yè)顧問有限公司 市南區(qū)南京路8號府都大廈10樓www.sz-市場小結(jié)市場小結(jié)銷售情況小結(jié)銷售情況小結(jié)1 1、城陽區(qū)市場、城陽區(qū)市場60906090中小戶型、中小戶型、9012090120戶型銷售較好戶型銷售較好，對本項目產(chǎn)品開發(fā)是利好因素；對本項目產(chǎn)品開發(fā)是利好因素；2 2、城陽區(qū)住宅目前可見潛在供應(yīng)量超過、城陽區(qū)住宅目前可見潛在供應(yīng)量超過355355萬萬, ,其中城區(qū)范其中城區(qū)范圍內(nèi)可見住宅供應(yīng)約圍內(nèi)可見住宅供應(yīng)約132132萬萬，未來市場競爭較為激烈。，未來市場競爭較為激烈。3 3、供應(yīng)產(chǎn)品小高層以、供應(yīng)產(chǎn)品小高層以8010080100兩居和

34、兩居和100120100120緊湊三居緊湊三居為主，花園洋房以為主，花園洋房以125125以上的三居為主，產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重。以上的三居為主，產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重。壓力壓力利好利好威脅威脅 典型競爭項典型競爭項目分析目分析世聯(lián)怡高物業(yè)顧問有限公司 市南區(qū)南京路8號府都大廈10樓www.sz-本案本案茵悅小城茵悅小城那拉提那拉提萬科城市花園中冶圣喬維斯萬科魅力之城明輝星光之城競品分析競品分析直接競品選取標(biāo)準(zhǔn)：1、同一時期同一區(qū)域內(nèi)；2、項目產(chǎn)品在形式、戶型、面積等方面類似。分流競品選取標(biāo)準(zhǔn)：1、同一時期；2、項目產(chǎn)品在類型方面類似，但在產(chǎn)品特性、項目定位等方面不盡相同；世聯(lián)怡

35、高物業(yè)顧問有限公司 市南區(qū)南京路8號府都大廈10樓www.sz-競爭對手均先于本案入市，屆時將會分流本競爭對手均先于本案入市，屆時將會分流本案大量客戶，本項目需盡早啟動入市案大量客戶，本項目需盡早啟動入市20112011上半年上半年-2011-2011下半年，可見主流競爭來自于下半年，可見主流競爭來自于茵悅小城茵悅小城 那拉提那拉提 圣喬維斯等項目圣喬維斯等項目總建面總建面5.2萬，萬，別墅、花園洋房、小高層，預(yù)計別墅、花園洋房、小高層，預(yù)計1111年年5 5、6 6月份推出月份推出2 2萬，別墅、花園洋房、高層，預(yù)計萬，別墅、花園洋房、高層，預(yù)計1111年上半年

36、推出，目前已蓄客年上半年推出，目前已蓄客8 8個月個月明輝明輝星光之城星光之城1717棟住宅、棟住宅、2 2棟公寓，涵蓋小高層、多層、洋房產(chǎn)品，棟公寓，涵蓋小高層、多層、洋房產(chǎn)品，已開已開6 6棟，剩余棟，剩余12.812.8萬萬萬科萬科城市花園城市花園目前剩余目前剩余9 9棟，主力戶型棟，主力戶型85-8885-88套二套二陽光陽光公園公園1 1號號高層，二期高層，二期8 8棟，預(yù)計棟，預(yù)計20112011年年7 7月左右開盤銷售，戶型面積在月左右開盤銷售，戶型面積在60-10060-100左右左右 二級競爭二級競爭分流競爭分流競爭4 4萬萬mm2 2，小高層、花園洋房，小高層、花園洋房，1

37、111年下半年開盤年下半年開盤201120113 3月月4 4月月5 5月月6 6月月7 7月月8 8月月萬科萬科魅力之城魅力之城水榭花都水榭花都4 4棟小高層、棟小高層、6 6棟花園洋房棟花園洋房 ，80-14080-140平方米，剩余平方米，剩余4 4棟高層、棟高層、2 2棟洋房棟洋房本案本案茵悅小城茵悅小城直接競爭直接競爭弘通弘通那拉提那拉提花園洋房、小高層，花園洋房、小高層，2020萬，后期產(chǎn)品為萬，后期產(chǎn)品為7 7棟小高層、棟小高層、4 4棟花園洋房棟花園洋房中冶中冶圣喬維斯圣喬維斯1 1月月2 2月月小高層、高層，小高層、高層，2020萬，戶型面積萬，戶型面積80-20080-20

38、0平米平米 ，8888精裝套二，東區(qū)剩精裝套二，東區(qū)剩6 6棟，年后推套三戶棟，年后推套三戶型型9 9月月1010月月集中上市時間競品分析競品分析世聯(lián)怡高物業(yè)顧問有限公司 市南區(qū)南京路8號府都大廈10樓www.sz-建筑風(fēng)格占地面積開盤時間工程進(jìn)度項目配套景觀設(shè)計托斯卡納3萬 預(yù)計11年5月份2010年12月1日動工，售樓處3月份開放，預(yù)計5、6月份開盤城陽二實小對面、綠地公園恒濕恒氧新風(fēng)系統(tǒng)、品牌太陽能等配套 msp美國銘聿 建筑面積入住時間5.2萬12年上半年本項目緊鄰本案，小高層與多層戶型與本案類似，預(yù)計本項目緊鄰本案，小高層與多層戶型與本案類似，預(yù)計5 5

39、月份上市，屆時將會搶占本項目大量客戶月份上市，屆時將會搶占本項目大量客戶茵悅小城戶型配比與經(jīng)濟指標(biāo)茵悅小城戶型配比與經(jīng)濟指標(biāo)小高層：小高層：4 4棟棟戶型面積（）套數(shù)占比兩室一衛(wèi)803521.0%兩室兩衛(wèi)853521.0%三室一衛(wèi)893521.0%三室兩衛(wèi)1103521.0%1151810.8%四室兩衛(wèi)13095.4%多層：多層：8 8棟棟兩室804622.0%三室兩廳一衛(wèi)895626.8%三室兩廳兩衛(wèi)1106028.7%1203014.4%四室兩衛(wèi)140178.1%疊拼別墅：疊拼別墅：3 3棟：棟：180，36套與本案競爭戶型：與本案競爭戶型：小高層：85兩室兩衛(wèi)、89三室一衛(wèi)多層產(chǎn)品：89

40、三室兩廳、110-120三室兩廳兩衛(wèi)茵悅小城茵悅小城a小高層與本案競爭戶型小高層與本案競爭戶型多層與本案競爭戶型多層與本案競爭戶型世聯(lián)怡高物業(yè)顧問有限公司 市南區(qū)南京路8號府都大廈10樓www.sz-茵悅小城茵悅小城b項目圍擋宣傳主要賣點為：地段城區(qū)核心；風(fēng)格托斯卡納風(fēng)情；景觀中心花園、屋頂花園、綠地公園；配套恒濕恒氧新風(fēng)系統(tǒng)、品牌太陽能、家佳源、利群商圈；教育城陽實驗二小。目前現(xiàn)場包裝為圍擋，主打賣點為地段、托斯卡納風(fēng)格、目前現(xiàn)場包裝為圍擋，主打賣點為地段、托斯卡納風(fēng)格、景觀、配套、教育等，中高端形象已初步建立景觀、配套、教育等，中高端形象已初步建立世聯(lián)怡高物業(yè)

41、顧問有限公司 市南區(qū)南京路8號府都大廈10樓www.sz-占地面積開盤時間工程進(jìn)度項目配套營銷推廣動作2萬 預(yù)計11年5月份目前別墅、多層已封頂；2棟高層已建設(shè)到10層左右。城陽二實小主要以項目圍擋做宣傳，主打教育和項目園林綠化。主要以項目圍擋做宣傳，主打教育和項目園林綠化。建筑面積入住時間2萬12年上半年與本案隔路相對，預(yù)計與本案隔路相對，預(yù)計5 5月份開盤，高層、洋月份開盤，高層、洋房產(chǎn)品部分戶型與本案形成競爭房產(chǎn)品部分戶型與本案形成競爭弘通弘通那拉提那拉提那拉提戶型配比：共155戶高層：2棟兩室兩廳一衛(wèi)兩室兩廳一衛(wèi)8888三室兩廳一衛(wèi)100、110三室兩廳兩

42、衛(wèi)118花園洋房：2棟兩室兩廳一衛(wèi)兩室兩廳一衛(wèi)8686三室兩廳一衛(wèi)三室兩廳一衛(wèi)9393五室兩廳兩衛(wèi)143別墅：4棟四室兩廳三衛(wèi)190與本案競爭戶型：與本案競爭戶型：高層：88兩室、100三室兩廳一衛(wèi)多層產(chǎn)品：86兩室兩廳一衛(wèi)、93三室兩廳一衛(wèi)a世聯(lián)怡高物業(yè)顧問有限公司 市南區(qū)南京路8號府都大廈10樓www.sz-該項目除項目圍擋外，無其他營銷推廣動作。主要宣傳賣點為教育配套和項目較高的綠化率。弘通弘通那拉提那拉提該項目主要宣傳賣點為教育配套、較高的綠化該項目主要宣傳賣點為教育配套、較高的綠化率和低容積率率和低容積率b世聯(lián)怡高物業(yè)顧問有限公司 市南區(qū)南京路8號府都大

43、廈10樓www.sz-建筑形式建筑形式占地面積占地面積戶型戶型價格價格優(yōu)惠政策優(yōu)惠政策花園洋房、小高層88000二期洋房140平三居室為主，小高層以65-80平為主洋房9200元/平，小高層6900元/平；層差100元，東西景觀差200-400元。3萬抵5萬，交一次性付款9.8折；首付50%，9.9折建筑風(fēng)格建筑風(fēng)格建筑面積建筑面積花園洋房200000 目前已推出：5棟花園洋房、6棟小高層后期產(chǎn)品：7棟小高層、4棟花園洋房中冶圣喬維中冶圣喬維斯斯次臥連露臺次臥連露臺兩室兩廳一衛(wèi)兩室兩廳一衛(wèi)86.25m286.25m2入戶花園入戶花園陽臺陽臺景觀露臺景觀露臺3 3室

44、室2 2廳廳2 2衛(wèi)衛(wèi)1 1廚廚123.32123.32產(chǎn)品解析：產(chǎn)品解析：圣喬維斯洋房戶型以120套二為主，該戶型消化較快；入戶花園、景觀露臺為產(chǎn)品注入高性價比；小高層戶型65-110中小戶型，面向年輕人首次置業(yè)客戶。月均走量月均走量7777套、套、0.730.73萬，其中洋房月均萬，其中洋房月均1111套，小高層套，小高層月均月均6565套，入戶花園、景觀露臺等為本項目產(chǎn)品注入了套，入戶花園、景觀露臺等為本項目產(chǎn)品注入了高附加值高附加值a世聯(lián)怡高物業(yè)顧問有限公司 市南區(qū)南京路8號府都大廈10樓www.sz-4月5月2010年6月7月8月9月11月10月4月18

45、日售樓處正式開放，暨vip會員公開招募4月25日舉辦意大利美食節(jié)5.28開盤銷售，推出3棟洋房、2棟小高層，200多套6月14/15日舉行業(yè)主“粽子diy活動”7.30二期開盤，推出2棟小高層、2棟洋房推新房源，辦理vip卡可享受2萬元優(yōu)惠12月底樣板間開放12月媒體媒體時間時間主題主題半島、早報20100128責(zé)任央企責(zé)任央企 筑夢青島半島、早報2010040820100409沉香佳釀四月迷醉，圣喬維斯售樓處溫暖艷放，邀您體驗托斯卡納風(fēng)情托斯卡納風(fēng)情原味半島、早報2010041520100416距離遙遠(yuǎn)的生活 只是一秒的決定半島20100513燦爛5月，百分百托斯卡納庭院風(fēng)情托斯卡納庭院風(fēng)情

46、呈現(xiàn)島城，盛邀您親身來體驗半島20100603責(zé)任央企責(zé)任央企 溫暖筑作半島20100610一期售罄 加推在即，敬請期待！半島、早報20100617責(zé)任央企 實力敬獻(xiàn)項目營銷推售小結(jié)：項目營銷推售小結(jié)：1、推廣：中冶品牌；托斯卡納風(fēng)情；產(chǎn)品；2、推售：有節(jié)奏的洋房+小高層組合批次推盤營銷推廣項目主打中冶品牌、托斯卡納風(fēng)格和戶型產(chǎn)品，項目主打中冶品牌、托斯卡納風(fēng)格和戶型產(chǎn)品，洋房洋房+ +小高層組合批次推售小高層組合批次推售中冶圣喬維中冶圣喬維斯斯b世聯(lián)怡高物業(yè)顧問有限公司 市南區(qū)南京路8號府都大廈10樓www.sz-1、部分實景展示，使客戶現(xiàn)場體驗，凸顯項目高品質(zhì)

47、形象，使項目形象得到高口碑傳播；2、注重小品細(xì)節(jié)和良好的現(xiàn)場包裝居住氛圍營造。如：綠植、鋪裝、陶罐，出細(xì)節(jié)充分展示項目的高檔品質(zhì)，形成視覺沖擊。包裝展示營造托斯卡納風(fēng)情特色，實景展示先行，注重營造托斯卡納風(fēng)情特色，實景展示先行，注重現(xiàn)場包裝和小品細(xì)節(jié)現(xiàn)場包裝和小品細(xì)節(jié)中冶圣喬維中冶圣喬維斯斯c世聯(lián)怡高物業(yè)顧問有限公司 市南區(qū)南京路8號府都大廈10樓www.sz-建筑形式建筑形式占地面積占地面積戶型戶型價格價格優(yōu)惠政策優(yōu)惠政策小高層130873在售戶型有81二居，88小三居，118三室兩廳和140四種戶型，幾乎均為全明戶型。其中118小三居最暢銷。目前均價8500，

48、開盤銷售178套“萬科會”藍(lán)卡會員0.2折優(yōu)惠；綠卡會員總房款最多優(yōu)惠5000元建筑風(fēng)格建筑風(fēng)格建筑面積建筑面積230000 一期共22幢，目前推出16幢。萬科城市花萬科城市花園園產(chǎn)品解析：產(chǎn)品解析：戶型以118緊湊三房最暢銷。全明戶型、南北通透；17%19%的低公攤面積；帶8001000元的c標(biāo)裝修；符合城陽當(dāng)?shù)乜蛻舻男枨?。全明戶型二室兩廳一衛(wèi)全明戶型二室兩廳一衛(wèi)81三室兩廳一衛(wèi)三室兩廳一衛(wèi)88月均銷售月均銷售8181套、套、0.830.83萬，主打首次置業(yè)、初級改善戶萬，主打首次置業(yè)、初級改善戶型，萬科成品住宅開發(fā)的裝修體系深得市場認(rèn)可型，萬科成品住宅開發(fā)的裝修體系深得市場認(rèn)可a世聯(lián)怡高物

49、業(yè)顧問有限公司 市南區(qū)南京路8號府都大廈10樓www.sz-4月5月2010年6月7月8月9月11月10月樣板間5月1日對外開放 5.28開盤，精裝起價6500/6月25日加推，80140，有98小套三7月25日推出9#樓，面積87-187 1.2期10.27日推出，面積有82套二、88平和120平套三，精裝修 12月23日新開盤，主推88精裝小套三，均價8500元/ 12月媒體媒體時間時間主題主題半島20100422賴特建筑 仿生華宅 鉅獻(xiàn)青島半島20100429藏于城市的叢林上院半島20100525萬科巨筑 近日可待半島20100528萬科城市花園 公開發(fā)售項

50、目營銷推售小結(jié)：項目營銷推售小結(jié)：1、推廣：強調(diào)項目的園林式生活氛圍和組團綠化的親切化 ；深化開發(fā)商品牌；2、推售：短期快速的蓄客，密集的推盤次數(shù)營銷推廣平價開盤，逐步上漲，短期內(nèi)快速蓄客，密集平價開盤，逐步上漲，短期內(nèi)快速蓄客，密集推盤推盤萬科城市花萬科城市花園園5.2客戶意向登記b世聯(lián)怡高物業(yè)顧問有限公司 市南區(qū)南京路8號府都大廈10樓www.sz-包裝展示萬科城市花萬科城市花園園1、社區(qū)圍墻先行建立，營造成品小區(qū)氛圍與私密性；2、強調(diào)萬科社區(qū)標(biāo)簽與社區(qū)屬性：道路展示、社區(qū)名稱標(biāo)識等3、園林展示與物業(yè)服務(wù)先行，凸顯本項目園林生活場景。營造成品小區(qū)氛圍與私密性，

51、強調(diào)萬科社區(qū)標(biāo)簽與社區(qū)屬營造成品小區(qū)氛圍與私密性，強調(diào)萬科社區(qū)標(biāo)簽與社區(qū)屬性，園林展示與物業(yè)服務(wù)先行，凸顯本項目園林生活場景性，園林展示與物業(yè)服務(wù)先行，凸顯本項目園林生活場景c世聯(lián)怡高物業(yè)顧問有限公司 市南區(qū)南京路8號府都大廈10樓www.sz-典型項目競爭亮點總結(jié)典型項目競爭亮點總結(jié)快速的啟動機制，主打托斯卡納特色，優(yōu)質(zhì)的景觀設(shè)計，科技配套實景展示先行，現(xiàn)場包裝和小品細(xì)節(jié)的氛圍營造，有節(jié)奏的洋房+小高層組合批次推盤中冶圣中冶圣喬維斯喬維斯茵悅小城茵悅小城短期內(nèi)快速蓄客，密集的推盤次數(shù)；營造成品小區(qū)氛圍與私密性，強調(diào)社區(qū)標(biāo)簽與屬性，園林展示與物業(yè)服務(wù)先行萬科萬科城

52、市花園城市花園競爭項目競爭項目影響力構(gòu)成因素影響力構(gòu)成因素本案在營銷宣傳階段可在本案在營銷宣傳階段可在建筑風(fēng)情、景觀園林、戶型設(shè)計、包裝建筑風(fēng)情、景觀園林、戶型設(shè)計、包裝推廣、物業(yè)服務(wù)推廣、物業(yè)服務(wù)等方面等方面尋求突破。等方面等方面尋求突破。世聯(lián)怡高物業(yè)顧問有限公司 市南區(qū)南京路8號府都大廈10樓www.sz-配套產(chǎn)品地段形象景觀發(fā)展商品牌茵悅小城那拉提中冶圣喬維斯萬科城市花園本案產(chǎn)品屬于城市核心區(qū)中高端物業(yè)，法式洋房與小高層，優(yōu)勢較為明顯項目處于城市中心區(qū)域，城陽傳統(tǒng)中高端居住區(qū)，學(xué)區(qū)房自身商業(yè)配套，大潤發(fā)與利群商圈輻射區(qū)項目品質(zhì)形象已初步建立,因此項目有望傳承

53、延續(xù)中高端形象.外地開發(fā)商城陽首個項目，品牌號召力較弱城市景觀優(yōu)勢突出，無自然資源景觀本案優(yōu)勢：地段、學(xué)區(qū)房、優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品；形象、品牌，具提升空間；優(yōu)勢：地段、學(xué)區(qū)房、優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品；形象、品牌，具提升空間；項目競爭力分析項目競爭力分析世聯(lián)怡高物業(yè)顧問有限公司 市南區(qū)南京路8號府都大廈10樓www.sz-競爭分析小結(jié)競爭分析小結(jié)通過競爭因素分析，本案在地段、產(chǎn)品、配套上具備一定優(yōu)勢，發(fā)展商通過競爭因素分析，本案在地段、產(chǎn)品、配套上具備一定優(yōu)勢，發(fā)展商無當(dāng)?shù)厥袌鲇绊懥?，在形象上需要進(jìn)一步提升；無當(dāng)?shù)厥袌鲇绊懥?，在形象上需要進(jìn)一步提升；20112011年，城陽市場競爭激烈，競爭

54、項目先期入市將會造成本項目的客年，城陽市場競爭激烈，競爭項目先期入市將會造成本項目的客戶分流，本案需盡早啟動宣傳，提前蓄客，并借勢造勢，營銷操作階段戶分流，本案需盡早啟動宣傳，提前蓄客，并借勢造勢，營銷操作階段不斷強化項目核心價值。不斷強化項目核心價值。世聯(lián)怡高物業(yè)顧問有限公司 市南區(qū)南京路8號府都大廈10樓www.sz-競爭策略競爭策略最先進(jìn)入市場壟斷價格產(chǎn)品有不可重復(fù)性領(lǐng)導(dǎo)者領(lǐng)導(dǎo)者行業(yè)老大行業(yè)老大第二個進(jìn)入市場改變游戲規(guī)則強調(diào)新的評估標(biāo)準(zhǔn)強調(diào)產(chǎn)品的特色和價值挑戰(zhàn)者挑戰(zhàn)者較晚進(jìn)入市場搭便車，借勢以小博大，殺傷戰(zhàn)術(shù)價格戰(zhàn)的制造者追隨者追隨者非行業(yè)老大，中大規(guī)模市場

55、非行業(yè)老大，中大規(guī)模市場次次/ /非主流市場非主流市場敏銳的機會主義者敏銳的機會主義者較晚進(jìn)入市場細(xì)分市場，瞄準(zhǔn)縫隙目標(biāo)明確，挖掘客戶創(chuàng)新產(chǎn)品和需求點補缺者補缺者城陽區(qū)開發(fā)項目較多，產(chǎn)品類型覆蓋較齊全，難以成為市場補缺者；項目體量較小，進(jìn)入市場較晚，無法改變游戲規(guī)則，難以成為挑戰(zhàn)者；區(qū)域內(nèi)品牌大型項目林立，本項目無規(guī)模優(yōu)勢，無法確立項目領(lǐng)導(dǎo)者的角色；市場追隨者市場追隨者的市場競爭戰(zhàn)略定位最符合本項目。追隨市場品牌項目，強調(diào)項目的高性價比、建追隨市場品牌項目，強調(diào)項目的高性價比、建立差異化吸引區(qū)域內(nèi)客戶立差異化吸引區(qū)域內(nèi)客戶 客戶分析客戶分析世聯(lián)怡高物業(yè)顧問有限公司 市南區(qū)南京路8號府都大廈10

56、樓www.sz-競品項目競品項目中冶中冶圣喬維斯圣喬維斯萬科萬科魅力之城魅力之城萬科萬科城市花園城市花園水榭花都水榭花都弘通弘通那拉提那拉提客戶來自區(qū)客戶來自區(qū)域域85%城陽本地人，10%青島市區(qū)客戶，5%外地人和鮮族客戶70%城陽本地人，20%市區(qū)客戶，10%左右的東北人、鮮族人80%城陽本地人，10%左右青島市區(qū)客戶，其余為外地客戶95%城陽本地客戶，項目周邊人群目前積累的客戶95%以上為本地客戶年齡結(jié)構(gòu)年齡結(jié)構(gòu)年齡跨度較大，集中在2540歲之間30歲以上客戶為主30歲左右客戶為主3540歲40歲左右職業(yè)職業(yè)在城陽居住工作的年輕人，私營業(yè)主等城陽私營業(yè)主、公務(wù)

57、員、企事業(yè)單位中高層管理者等范公務(wù)員群體、私營業(yè)主、企業(yè)中高層等私營業(yè)主為主，在城陽做生意的客戶公務(wù)員、企事業(yè)單位領(lǐng)導(dǎo)等置業(yè)目的置業(yè)目的50%的客戶為自住，30%的客戶為改善性需求，20%的客戶為投資+自住70%的客戶為改善性需求，20%的客戶為首次置業(yè)，10%的客戶為投資60%以上的客戶為改善性需求，25%的客戶為首次置業(yè)，15%的客戶為投資90%以上客戶為自住90%以上客戶為改善性需求，主要以自住+投資為主競品項目客群競品項目客群掃描掃描客戶客戶80%80%城陽本地人為主，少量市區(qū)和外地客戶，涵蓋城陽本地人為主，少量市區(qū)和外地客戶，涵蓋泛公務(wù)員群體和私營業(yè)主，以改善性自住為主，對小區(qū)泛公務(wù)

58、員群體和私營業(yè)主，以改善性自住為主，對小區(qū)居住品質(zhì)要求較高居住品質(zhì)要求較高世聯(lián)怡高物業(yè)顧問有限公司 市南區(qū)南京路8號府都大廈10樓www.sz-“剛性需求剛性需求”客戶客戶“初級改善型初級改善型”客戶客戶從購置物業(yè)主要動機，可將城陽區(qū)小高層客戶從購置物業(yè)主要動機，可將城陽區(qū)小高層客戶分為：剛性需求客戶和初級改善型客戶分為：剛性需求客戶和初級改善型客戶解讀購房解決生活需求，居住是置業(yè)的終端目的；解讀作為升級居所使用，居住是置業(yè)的終端目的；本項目客群判定本項目客群判定小高層客戶小高層客戶a世聯(lián)怡高物業(yè)顧問有限公司 市南區(qū)南京路8號府都大廈10樓 0532-686190

59、01 www.sz-城陽區(qū)小高層客戶通常是這樣的城陽區(qū)小高層客戶通常是這樣的城陽區(qū)小高層戶型客戶描述為：城陽區(qū)小高層戶型客戶描述為：他們他們年齡在年齡在25-3025-30歲，屬于城市白領(lǐng)和周邊居民，置業(yè)能力一般；歲，屬于城市白領(lǐng)和周邊居民，置業(yè)能力一般；他們他們有自己穩(wěn)定的工作或者是個體經(jīng)營者，大部分是上班族和個體戶；有自己穩(wěn)定的工作或者是個體經(jīng)營者，大部分是上班族和個體戶；他們他們通常都處于事業(yè)的上升期，消遣也基本都在城陽；通常都處于事業(yè)的上升期，消遣也基本都在城陽；他們他們主要集中在商貿(mào)、貿(mào)易、物流等行業(yè)；主要集中在商貿(mào)、貿(mào)易、物流等行業(yè)；他們他們以本地收入一般家庭、留青工作的大學(xué)生和外

60、地來青工作人員為主，對城陽以本地收入一般家庭、留青工作的大學(xué)生和外地來青工作人員為主，對城陽認(rèn)知度一般；認(rèn)知度一般；他們他們置業(yè)對他們來說是人生的一項大事，至少是本階段的大事；置業(yè)對他們來說是人生的一項大事，至少是本階段的大事；他們他們大多沒有置業(yè)經(jīng)驗大多沒有置業(yè)經(jīng)驗從特征分析來看，項目小高層與中冶圣喬維斯（高層）、明輝從特征分析來看，項目小高層與中冶圣喬維斯（高層）、明輝星光之城、萬科星光之城、萬科城城市花園為同一群體客戶。市花園為同一群體客戶。本項目客群判定本項目客群判定小高層客戶小高層客戶b世聯(lián)怡高物業(yè)顧問有限公司 市南區(qū)南京路8號府都大廈10樓www.sz