精品深圳市萬科房地產(chǎn)有限公司計(jì)劃管理體系構(gòu)想

1、【房地產(chǎn)精品資料】【房地產(chǎn)精品資料】深圳市萬科房地產(chǎn)有限公司深圳市萬科房地產(chǎn)有限公司計(jì)劃管理體系構(gòu)想計(jì)劃管理體系構(gòu)想主講人：劉榮先主講人：劉榮先計(jì)劃管理內(nèi)容計(jì)劃管理內(nèi)容計(jì)劃管理的理由公司三年經(jīng)營(yíng)計(jì)劃項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)計(jì)劃項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)計(jì)劃專業(yè)工作計(jì)劃計(jì)劃的執(zhí)行與檢查計(jì)劃管理流程與方法公司組織運(yùn)作與經(jīng)營(yíng)管理的反思公司組織運(yùn)作與經(jīng)營(yíng)管理的反思現(xiàn)象一：茫然、盲目、忙亂現(xiàn)象一：茫然、盲目、忙亂 公司的期待：效率、品質(zhì)公司的期待：效率、品質(zhì) 職員的期待：我究竟該做什么？職員的期待：我究竟該做什么？現(xiàn)象二：計(jì)劃多、規(guī)章多、指令多現(xiàn)象二：計(jì)劃多、規(guī)章多、指令多 公司的期待：健康生存，順利發(fā)展公司的期待：健康生存，順利發(fā)展

2、職員的期待：我該聽誰的？職員的期待：我該聽誰的？結(jié)果：?jiǎn)T工滿意度不高、公司滿意度也不高結(jié)果：?jiǎn)T工滿意度不高、公司滿意度也不高問題：做正確的事？把事做正確？問題：做正確的事？把事做正確？現(xiàn)象三：績(jī)效考核憑印象現(xiàn)象三：績(jī)效考核憑印象公司運(yùn)作與經(jīng)營(yíng)管理體系基本構(gòu)架公司運(yùn)作與經(jīng)營(yíng)管理體系基本構(gòu)架計(jì)劃管理體系iso體系信息管理體系績(jī)效管理體系組織機(jī)構(gòu)和項(xiàng)目計(jì)劃管理應(yīng)當(dāng)解決的問題計(jì)劃管理應(yīng)當(dāng)解決的問題第一，公司的生存與發(fā)展的戰(zhàn)略性規(guī)劃問題。第二，當(dāng)年度公司層面的經(jīng)營(yíng)與管理安排問題。第三，各項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)營(yíng)工作計(jì)劃問題。第四，圍繞項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)的專業(yè)作業(yè)計(jì)劃問題。第五，公司、項(xiàng)目和專業(yè)計(jì)劃的協(xié)同，以及各時(shí)間段工

3、作任務(wù)的溝通落實(shí)問題。月度工作計(jì)劃任務(wù)書三級(jí)計(jì)劃體系框架三級(jí)計(jì)劃體系框架三年經(jīng)營(yíng)計(jì)劃三年經(jīng)營(yíng)計(jì)劃項(xiàng)目開發(fā)工作指導(dǎo)書人力資源工作指導(dǎo)書總經(jīng)理辦公室年度工作目標(biāo)及計(jì)劃財(cái)務(wù)管理部年度工作目標(biāo)及計(jì)劃項(xiàng)目售后服務(wù)計(jì)劃項(xiàng)目營(yíng)銷銷售計(jì)劃項(xiàng)目竣工驗(yàn)收計(jì)劃項(xiàng)目配合銷售計(jì)劃項(xiàng)目分包、材料計(jì)劃項(xiàng)目施工報(bào)建計(jì)劃項(xiàng)目工程進(jìn)度計(jì)劃項(xiàng)目報(bào)批報(bào)建計(jì)劃項(xiàng)目設(shè)計(jì)計(jì)劃人力資源部年度工作目標(biāo)及計(jì)劃其它專業(yè)部門年度職能工作目標(biāo)及計(jì)劃土地儲(chǔ)備工作指導(dǎo)書二級(jí)計(jì)劃：以管理為主線二級(jí)計(jì)劃：以業(yè)務(wù)為主線三級(jí)計(jì)劃：專業(yè)部門圍繞項(xiàng)目的作業(yè)計(jì)劃分解分解分解分解分解財(cái)務(wù)（利潤(rùn)/資金/銷售）工作指導(dǎo)書三年經(jīng)營(yíng)計(jì)劃框架三年經(jīng)營(yíng)計(jì)劃框架第一部分、公司內(nèi)外環(huán)境

4、分析第一部分、公司內(nèi)外環(huán)境分析第二部分、公司戰(zhàn)略第二部分、公司戰(zhàn)略第三部分、公司經(jīng)營(yíng)目標(biāo)第三部分、公司經(jīng)營(yíng)目標(biāo)第四部分、公司經(jīng)營(yíng)控制性計(jì)劃第四部分、公司經(jīng)營(yíng)控制性計(jì)劃1. 三年經(jīng)營(yíng)計(jì)劃三年經(jīng)營(yíng)計(jì)劃外部環(huán)境分析外部環(huán)境分析一一. 國(guó)家及當(dāng)?shù)貐^(qū)域的經(jīng)濟(jì)環(huán)境國(guó)家及當(dāng)?shù)貐^(qū)域的經(jīng)濟(jì)環(huán)境1. 國(guó)家國(guó)家及區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢(shì)及區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢(shì)a、經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)b、珠江三角洲房地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿Τ鞘泻?jiǎn)析和深圳城市定位2. 區(qū)域區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展態(tài)勢(shì)房地產(chǎn)發(fā)展態(tài)勢(shì)a、深圳市城市發(fā)展規(guī)劃b、深圳市房地產(chǎn)供需總量及趨勢(shì)c、深圳市人口現(xiàn)狀及趨勢(shì)3. 國(guó)家及當(dāng)?shù)卣康禺a(chǎn)政策國(guó)家及當(dāng)?shù)卣康禺a(chǎn)政策a、土地供應(yīng)政策b、稅收政策和金融政

5、策4. 客戶客戶需求的變化與趨勢(shì)需求的變化與趨勢(shì)深圳及珠江三角洲房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況及趨勢(shì)深圳及珠江三角洲房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況及趨勢(shì) 二二. 當(dāng)前及潛在競(jìng)爭(zhēng)當(dāng)前及潛在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手對(duì)手發(fā)展戰(zhàn)略發(fā)展戰(zhàn)略1、主要對(duì)手土地儲(chǔ)備情況和發(fā)展戰(zhàn)略、主要對(duì)手土地儲(chǔ)備情況和發(fā)展戰(zhàn)略2、潛在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手發(fā)展戰(zhàn)略、潛在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手發(fā)展戰(zhàn)略 合生創(chuàng)展。 和黃。競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手儲(chǔ)備項(xiàng)目建筑面積項(xiàng)目發(fā)展方向公司發(fā)展戰(zhàn)略陽光棕櫚270000 未開發(fā)深圳灣畔150000 未售鹽田港占地 80000育馬城占地 180000中國(guó)海外共 680000寶安沙井待查重點(diǎn)發(fā)展鹽田港后方陸域，積極和特區(qū)外村級(jí)政府洽談土地，多項(xiàng)目多區(qū)位發(fā)展。母公司繼續(xù)加大國(guó)內(nèi)業(yè)務(wù)的投入，

6、近期可能在國(guó)內(nèi)上市南山科苑300000招商地產(chǎn)共 680000蛇口片區(qū)380000立足蛇口，消化科技園項(xiàng)目，謹(jǐn)慎進(jìn)入其他區(qū)域。母公司加強(qiáng)對(duì)地產(chǎn)業(yè)務(wù)的投入，租金收入豐厚翠提灣140000（在售）金地地產(chǎn)共 470000龍華330000倡導(dǎo)“精品操作” ，缺乏多項(xiàng)目操作能力；分散相當(dāng)精力在異地?cái)U(kuò)張上注意吸取同行經(jīng)驗(yàn)，以萬科為追趕目標(biāo)。華僑城華僑城約 1000000立足僑城區(qū)域。集團(tuán)對(duì)地產(chǎn)支持欠缺紅樹灣500000寶安地王200000泰華新城220000購(gòu)物公園50000龍華135000泰華地產(chǎn)共 1350000寶安其他200000奪得紅樹灣項(xiàng)目后進(jìn)入深圳主流發(fā)展商行列，土地儲(chǔ)備第一，其新項(xiàng)目發(fā)展從

7、不按理出牌，現(xiàn)在應(yīng)該是消化儲(chǔ)備項(xiàng)目的時(shí)候資金來源不詳，操作能力一般?，F(xiàn)在正大量招兵買馬。1. 三年經(jīng)營(yíng)計(jì)劃三年經(jīng)營(yíng)計(jì)劃外部環(huán)境分析外部環(huán)境分析三年經(jīng)營(yíng)計(jì)劃三年經(jīng)營(yíng)計(jì)劃內(nèi)部環(huán)境分析內(nèi)部環(huán)境分析公司內(nèi)部資源與環(huán)境分析公司內(nèi)部資源與環(huán)境分析 g經(jīng)營(yíng)能力和項(xiàng)目資源經(jīng)營(yíng)能力和項(xiàng)目資源g人力資源現(xiàn)狀人力資源現(xiàn)狀g資金狀況資金狀況g管理狀況管理狀況經(jīng)營(yíng)能力和項(xiàng)目資源：經(jīng)營(yíng)能力和項(xiàng)目資源： 經(jīng)營(yíng)能力竣工面積 銷售面積銷售收入利潤(rùn)總額（萬m2)（萬m2)億元人均（萬）億元人均（萬）19991713.58.36860.957920001822.711.97681.38420012318.911.36531.481

8、 項(xiàng)目資源：土地儲(chǔ)備 在建面積 待售面積 其中：待售現(xiàn)房（萬m2)（萬m2)（萬m2)（萬m2)2001年末43263.93.9欄目年度欄目年度三年經(jīng)營(yíng)計(jì)劃三年經(jīng)營(yíng)計(jì)劃內(nèi)部環(huán)境分析內(nèi)部環(huán)境分析人力資源現(xiàn)狀人力資源現(xiàn)狀（一） 、基本情況學(xué)歷構(gòu)成學(xué)歷構(gòu)成分類分類構(gòu)成構(gòu)成碩士及以上碩士及以上本科本科大專大專中專中專高中及以下高中及以下人數(shù)人數(shù)13139797343410101616比例比例7 76%6%57.1%57.1%20%20%5.9%5.9%9.4%9.4%性別性別司齡司齡職務(wù)職務(wù)分類分類構(gòu)成構(gòu)成男男女女133 年年部門經(jīng)理部門經(jīng)理助理以上助理以上主管主管主管主管以下以下人數(shù)人數(shù)119119

9、515146464949757531312727112112比例比例2.32.3: :1 127.1%27.1%28.8%28.8%44.1%44.1%18.2%18.2%15.915.9% %65.965.9% %（二） 、按專業(yè)部門分類情況成本管理財(cái)務(wù)管理人力資源法律行政管理銷售營(yíng)銷策劃客戶服務(wù)工程 設(shè)計(jì)報(bào)批報(bào)建市場(chǎng)研究經(jīng)營(yíng)管理合計(jì)2001年人數(shù)79321421101635153431170比例4%5%2%1%8%12%6%9%21%9%2%2%18% 100%（三） 、按專業(yè)人才級(jí)別主任專業(yè)師主任專業(yè)師專業(yè)師專業(yè)師專業(yè)職員專業(yè)職員人數(shù)人數(shù)181871715050比例比例11%11%41.

10、8%41.8%29.4%29.4%三年經(jīng)營(yíng)計(jì)劃三年經(jīng)營(yíng)計(jì)劃內(nèi)部環(huán)境分析內(nèi)部環(huán)境分析資金狀況資金狀況截至 2001 年底，主要資金來源和使用情況：資金來源資金來源金額金額（萬元）（萬元）資金使用資金使用金額金額（萬元）（萬元）1）集團(tuán)投入650001）土地儲(chǔ)備10940+41006+51552）借款533002）在建項(xiàng)目6500+6090+7000+16903）其他250003）庫(kù)存尾盤265684）會(huì)所、車位129145）其他10000小計(jì)小計(jì)資金余額（2001 年末）10951+1574合計(jì)合計(jì)合計(jì)合計(jì)2001 年資金運(yùn)營(yíng)主要方面：項(xiàng)目資金運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目資金運(yùn)營(yíng)金額金額（萬元（萬元）公司資金運(yùn)營(yíng)公

11、司資金運(yùn)營(yíng)金額金額（萬元）（萬元） 金色家園15500公司期間費(fèi)用8246 四季花城17666稅務(wù)支出11511 溫馨27108上交利潤(rùn)0 金域藍(lán)灣-19608歸還（增加）貸款+（-）-20300 大梅沙-42430 溪涌-300 老項(xiàng)目1029合計(jì)合計(jì)1035合計(jì)合計(jì)-543三年經(jīng)營(yíng)計(jì)劃三年經(jīng)營(yíng)計(jì)劃內(nèi)部環(huán)境分析內(nèi)部環(huán)境分析管理現(xiàn)狀管理現(xiàn)狀1 1、確立、確立“創(chuàng)新市場(chǎng)，跨地域發(fā)展創(chuàng)新市場(chǎng)，跨地域發(fā)展”的經(jīng)營(yíng)與發(fā)展戰(zhàn)略的經(jīng)營(yíng)與發(fā)展戰(zhàn)略2 2、開創(chuàng)企業(yè)新文化，培育人才新土壤，學(xué)習(xí)創(chuàng)新清風(fēng)撲鼻、開創(chuàng)企業(yè)新文化，培育人才新土壤，學(xué)習(xí)創(chuàng)新清風(fēng)撲鼻3 3、組織運(yùn)作基本調(diào)整完畢、組織運(yùn)作基本調(diào)整完畢4 4、

12、面對(duì)客戶權(quán)益高漲，客戶意識(shí)切實(shí)加強(qiáng)、服務(wù)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)、面對(duì)客戶權(quán)益高漲，客戶意識(shí)切實(shí)加強(qiáng)、服務(wù)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)提升起步提升起步三年經(jīng)營(yíng)計(jì)劃三年經(jīng)營(yíng)計(jì)劃內(nèi)部環(huán)境分析內(nèi)部環(huán)境分析2.三年經(jīng)營(yíng)計(jì)劃三年經(jīng)營(yíng)計(jì)劃公司戰(zhàn)略公司戰(zhàn)略創(chuàng)新市場(chǎng)，跨地域發(fā)展創(chuàng)新市場(chǎng)，跨地域發(fā)展三、創(chuàng)新經(jīng)營(yíng)管理機(jī)制與模式四、以人為本、善待職員、實(shí)施人才開發(fā)與培養(yǎng)策略一、強(qiáng)化土地儲(chǔ)備能力 實(shí)現(xiàn)績(jī)效再增長(zhǎng)二、實(shí)施品牌和客戶為中心的發(fā)展策略3.三年經(jīng)營(yíng)計(jì)劃三年經(jīng)營(yíng)計(jì)劃公司經(jīng)營(yíng)目標(biāo)公司經(jīng)營(yíng)目標(biāo)序言：企業(yè)文化建設(shè)序言：企業(yè)文化建設(shè)四個(gè)維度的協(xié)同：四個(gè)維度的協(xié)同： 土地與經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)目標(biāo)土地與經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)目標(biāo) 客戶滿意度目標(biāo)客戶滿意度目標(biāo) 經(jīng)營(yíng)管理主題與目標(biāo)經(jīng)營(yíng)

13、管理主題與目標(biāo) 人才培養(yǎng)與發(fā)展目標(biāo)人才培養(yǎng)與發(fā)展目標(biāo)3.三年經(jīng)營(yíng)計(jì)劃三年經(jīng)營(yíng)計(jì)劃公司經(jīng)營(yíng)目標(biāo)公司經(jīng)營(yíng)目標(biāo)萬科萬科2002 年年2003 年年2004 年年1. 當(dāng)年土地儲(chǔ)備（萬平米建筑面積）4550602. 當(dāng)年竣工建筑面積（萬平米）2738403. 當(dāng)年工程在建面積（萬平米）3229324. 當(dāng)年銷售面積（萬平米）4136505. 當(dāng)年銷售收入（億元）2524306. 庫(kù)存可售面積控制（萬平米）2227. 當(dāng)年實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)（萬元）1500020000230008. 人均凈利潤(rùn)（萬元）93.7518750212909. 總部資金回報(bào)率17%10. 市場(chǎng)占有率4%4%4.5%11. 集團(tuán)內(nèi)利潤(rùn)排名

14、績(jī)效目標(biāo)績(jī)效目標(biāo)3.三年經(jīng)營(yíng)計(jì)劃三年經(jīng)營(yíng)計(jì)劃公司經(jīng)營(yíng)目標(biāo)公司經(jīng)營(yíng)目標(biāo)客戶滿意度目標(biāo)客戶滿意度目標(biāo)萬萬科科2001200220032004服務(wù)滿意度a80%a2a3a4產(chǎn)品滿意度b70%b2b3b4二次購(gòu)買率c10%c2c3c4推薦成交率d40%d2d3d4客客戶戶滿滿意意度度x83.5%-3.三年經(jīng)營(yíng)計(jì)劃三年經(jīng)營(yíng)計(jì)劃公司經(jīng)營(yíng)目標(biāo)公司經(jīng)營(yíng)目標(biāo)經(jīng)營(yíng)管理目標(biāo)經(jīng)營(yíng)管理目標(biāo)創(chuàng)新項(xiàng)目運(yùn)作機(jī)制：完善、規(guī)范“大公司、小項(xiàng)目”的項(xiàng)目操作模式人力資源部統(tǒng)籌實(shí)現(xiàn)創(chuàng)新項(xiàng)目設(shè)計(jì)前期階段管理：協(xié)同營(yíng)銷、設(shè)計(jì)、成本關(guān)系萬創(chuàng)、營(yíng)銷中心、成本管理協(xié)同完成創(chuàng)新前期設(shè)計(jì)階段成本控制，逐步實(shí)現(xiàn)全程的目標(biāo)成本管理成本管理部牽頭推進(jìn)創(chuàng)新

15、計(jì)劃管理體系：規(guī)范公司計(jì)劃體系，維護(hù)計(jì)劃嚴(yán)肅性，提高內(nèi)部協(xié)作效率計(jì)劃管理工作組創(chuàng)新信息資源管理：加強(qiáng)內(nèi)部溝通平臺(tái)知本家建設(shè)，提升信息轉(zhuǎn)播的信度與效率，為決策質(zhì)量與速度的提升提供支持總經(jīng)理辦公室統(tǒng)籌推進(jìn)創(chuàng)新 iso9000 質(zhì)量管理體系：促進(jìn)業(yè)務(wù)流程規(guī)范化與持續(xù)改進(jìn)iso9000 領(lǐng)導(dǎo)小組及項(xiàng)目小組推動(dòng)、全體參與創(chuàng)新戰(zhàn)略采購(gòu)管理：建立長(zhǎng)期可信賴的合作伙伴，整合利用社會(huì)資源工程管理部統(tǒng)籌實(shí)現(xiàn)創(chuàng)新公共關(guān)系管理：增強(qiáng)公關(guān)能力，增強(qiáng)危機(jī)處理能力（危機(jī)處理工作組）統(tǒng)籌實(shí)現(xiàn)創(chuàng)新財(cái)務(wù)在銷售管理中的項(xiàng)目負(fù)責(zé)制，加強(qiáng)公司資金管理財(cái)務(wù)管理部統(tǒng)籌實(shí)現(xiàn)創(chuàng)新工作效率基礎(chǔ)工程：實(shí)施“業(yè)務(wù)基礎(chǔ)信息”溝通制度；實(shí)施工作項(xiàng)目“限

16、時(shí)”和“日清月結(jié)”制度；總經(jīng)理辦公室統(tǒng)籌推進(jìn)3.三年經(jīng)營(yíng)計(jì)劃三年經(jīng)營(yíng)計(jì)劃公司經(jīng)營(yíng)目標(biāo)公司經(jīng)營(yíng)目標(biāo)人才培養(yǎng)與發(fā)展目標(biāo)人才培養(yǎng)與發(fā)展目標(biāo)明確公司的員工理念人力資源部調(diào)查、明確以人才為公司的最大資本，改善職員生活素質(zhì)，提高員工滿意度人力資源部牽頭進(jìn)行建立中青結(jié)合、人才比例適當(dāng)和跨地域發(fā)展的專業(yè)人才結(jié)構(gòu)；實(shí)施、完善新的考核機(jī)制人力資源部推進(jìn)加強(qiáng)公司培訓(xùn)工作組織、提高內(nèi)訓(xùn)、外訓(xùn)質(zhì)與量人力資源部統(tǒng)籌實(shí)現(xiàn)為職員提供同行業(yè)優(yōu)勢(shì)薪酬福利，總體水平隨人均利潤(rùn)正相關(guān)增長(zhǎng)人力資源部、財(cái)務(wù)管理部統(tǒng)籌推進(jìn)深化、強(qiáng)化企業(yè)文化建設(shè)人力資源部、總經(jīng)理辦公室推進(jìn)組織、鼓勵(lì)創(chuàng)新活動(dòng)，提高創(chuàng)新成果應(yīng)用比率總經(jīng)理辦公室推進(jìn)4.三年經(jīng)營(yíng)

17、計(jì)劃三年經(jīng)營(yíng)計(jì)劃公司經(jīng)營(yíng)控制性計(jì)劃公司經(jīng)營(yíng)控制性計(jì)劃n利潤(rùn)利潤(rùn)控制性計(jì)劃控制性計(jì)劃n銷售銷售控制性計(jì)劃控制性計(jì)劃n資金資金控制性計(jì)劃控制性計(jì)劃n土地土地儲(chǔ)備控制性計(jì)劃儲(chǔ)備控制性計(jì)劃n人力人力資源控制性計(jì)劃資源控制性計(jì)劃n各各項(xiàng)目項(xiàng)目開發(fā)控制性計(jì)劃開發(fā)控制性計(jì)劃公司利潤(rùn)控制性計(jì)劃公司利潤(rùn)控制性計(jì)劃（數(shù)據(jù)待修正）（數(shù)據(jù)待修正）單位：萬元序號(hào)項(xiàng)項(xiàng) 目目2002年年2003年年2004年年1項(xiàng)目利潤(rùn)275003200035600其中：花城5-7期22500-金色家園三期3300-溫馨等老項(xiàng)目1700-金域藍(lán)灣-1800018500大梅沙-68009100溪涌-72005000華宇威宏30002減：期間

18、費(fèi)用5500590065003 減：消化遺留問題等4200260020004利潤(rùn)總額1780023500271005 減：15%所得稅2670350041006 稅后利潤(rùn)稅后利潤(rùn)1.5億元億元2億元億元2.3億元億元4.三年經(jīng)營(yíng)計(jì)劃三年經(jīng)營(yíng)計(jì)劃公司經(jīng)營(yíng)控制性計(jì)劃公司經(jīng)營(yíng)控制性計(jì)劃公司銷售控制性計(jì)劃公司銷售控制性計(jì)劃一、 銷售面積計(jì)劃（單位：萬平米）銷售面積銷售面積項(xiàng)目項(xiàng)目三年合計(jì)三年合計(jì)200220032004花城 5-7 期18.318.3金色家園 3 期4.04.0溫馨等尾盤2.92.9金域藍(lán)灣2.47.410.05.0大梅沙18.62.010.06.6溪沖4.90.62.02.3威宏10

19、.010.0-華宇4.03.011.0合計(jì)合計(jì)95135.2 35.0 24.94.三年經(jīng)營(yíng)計(jì)劃三年經(jīng)營(yíng)計(jì)劃公司經(jīng)營(yíng)控制性計(jì)劃公司經(jīng)營(yíng)控制性計(jì)劃一、 銷售收入計(jì)劃(億元)銷售收入項(xiàng)目平均單價(jià)2002年2003年2004年花城5-7期-金色家園3期-溫馨家園等尾盤-金域藍(lán)灣8500 - 8.50 4.25大梅沙7500 - 7.90 5.21溪沖10500 - 2.10 2.42華宇4000 - 4.00 -威宏4000 - 1.20 4.40合計(jì)22.623.723.04.三年經(jīng)營(yíng)計(jì)劃三年經(jīng)營(yíng)計(jì)劃公司經(jīng)營(yíng)控制性計(jì)劃公司經(jīng)營(yíng)控制性計(jì)劃公公司司資資金金控控制制性性計(jì)計(jì)劃劃一、資金計(jì)劃（億元）項(xiàng)項(xiàng)目

20、目合合計(jì)計(jì)2002年年（萬萬元元）2003年年（萬萬元元）2004年年（萬萬元元）1、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)凈流入其中： 花城5-7期4.2-0.2,113-金色3期0.50.2,382-金域藍(lán)灣169383936315262大梅沙0.32050933753溪涌11老項(xiàng)目0.6-2、流出045000500005500公司期間費(fèi)用052000590006500所得稅023000450006000上交利潤(rùn)1.23、剩 余 資 金（ 項(xiàng) 目?jī)?chǔ)備資金來源之一）4、預(yù)計(jì)購(gòu)買土地5、增 加 借 款或 還 貸（ “-”為歸還）4.三年經(jīng)營(yíng)計(jì)劃三年經(jīng)營(yíng)計(jì)劃公司經(jīng)營(yíng)控制性計(jì)劃公司經(jīng)營(yíng)控制性計(jì)劃土土地地儲(chǔ)儲(chǔ)備備控控制制性性計(jì)計(jì)

21、劃劃一、 土土地地儲(chǔ)儲(chǔ)備備控控制制性性計(jì)計(jì)劃劃2002 年年2003 年年2004 年年年儲(chǔ)備總?cè)蝿?wù)（萬平米建筑面積）4550601、已明確項(xiàng)目（發(fā)展方向） ：a、華宇威宏1）地理位置坂田鵬基華為地塊2）建筑面積21 萬平米11 萬3）最遲簽約時(shí)間2002 年 3 月2003 年 3 月4）最早體現(xiàn)利潤(rùn)時(shí)間2003 年 12 月2005 年 12 月2、目標(biāo)項(xiàng)目：a、首要選擇目標(biāo)廣州項(xiàng)目來利項(xiàng)目大鵬下沙項(xiàng)目1）地理位置廣州龍華拓關(guān)區(qū)大鵬2）建筑面積45 萬50 萬平方米20 萬3）最遲簽約時(shí)間2002 年 6 月2003 年 9 月2004 年 12 月4）最早體現(xiàn)利潤(rùn)時(shí)間2003 年 12

22、月2005 年 12 月2007 年 6 月b、次要選擇目標(biāo)華為中山項(xiàng)目福永項(xiàng)目1）地理位置坂雪崗中山市福永鎮(zhèn)2）建筑面積4520403）最遲簽約時(shí)間2002 年 5 月2003 年 12 月2004 年 12 月4）最早體現(xiàn)利潤(rùn)時(shí)間2003 年 12 月2006 年 6 月2007 年 6 月c、其他選擇目標(biāo)略略略1）最遲簽約時(shí)間2002 年 12 月2003 年 12 月2004 年 12 月2）最早體現(xiàn)利潤(rùn)時(shí)間2005 年上半年2006 上半年2007 年上半年當(dāng)年地價(jià)款控制額度6 億7 億8 億以上發(fā)展方向?qū)㈦S機(jī)和交叉進(jìn)行，根據(jù)公司需要，以迅速取得有市場(chǎng)價(jià)值的大面積住宅開發(fā)用地為原則。

23、4.三年經(jīng)營(yíng)計(jì)劃三年經(jīng)營(yíng)計(jì)劃公司經(jīng)營(yíng)控制性計(jì)劃公司經(jīng)營(yíng)控制性計(jì)劃人人 力力 資資 源源 控控 制制 性性 計(jì)計(jì) 劃劃項(xiàng)項(xiàng) 目目2001年年2002年年2003年年2004年年平 均 在 冊(cè) 人 員 （ 人 ）171160155150 不 同 專 業(yè) 構(gòu) 成 計(jì) 劃2001 年2002 年2003 年2004 年比 例專 業(yè) 構(gòu) 成人數(shù)占 總 人 數(shù)比 例人數(shù)占 總 人數(shù) 比 例人 數(shù)占 總 人數(shù) 比 例人數(shù)占 總 人數(shù) 比 例成 本 管 理銷 售 合合 計(jì)計(jì)170100%160100%155100%150100% 專 業(yè) 級(jí) 別 規(guī) 劃主主 任任 專專 業(yè)業(yè) 師師專專 業(yè)業(yè) 師師專專 業(yè)業(yè) 職

24、職 員員人人 數(shù)數(shù)1 18 87 71 15 50 02 20 00 01 1 年年比比 例例1 11 1% %4 41 1. .8 8% %2 29 9. .4 4% %高高 級(jí)級(jí) 專專 業(yè)業(yè) 師師 級(jí)級(jí)主主 任任 專專 業(yè)業(yè) 師師 級(jí)級(jí)專專 業(yè)業(yè) 師師 級(jí)級(jí)助助 理理 專專 業(yè)業(yè) 師師 級(jí)級(jí)人人 數(shù)數(shù)2 28 83 35 58 86 6比比 例例1 1. .3 3% %5 5% %2 22 2% %5 53 3. .8 8% %2 20 00 02 2 年年增增 減減 % %+ +1 11 1% %- -1 17 7. .4 4% % 4.三年經(jīng)營(yíng)計(jì)劃三年經(jīng)營(yíng)計(jì)劃公司經(jīng)營(yíng)控制性計(jì)劃公司經(jīng)營(yíng)

25、控制性計(jì)劃萬科萬科2001200220032004培訓(xùn)數(shù)量122120130140參訓(xùn)人次1631170018501900人均課時(shí)34.2303235人均積分49.1404245授課完成率85%95%100%100%4.三年經(jīng)營(yíng)計(jì)劃三年經(jīng)營(yíng)計(jì)劃公司經(jīng)營(yíng)控制性計(jì)劃公司經(jīng)營(yíng)控制性計(jì)劃培訓(xùn)控制計(jì)劃培訓(xùn)控制計(jì)劃公公 司司 各各 項(xiàng)項(xiàng) 目目 開開 發(fā)發(fā) 控控 制制 計(jì)計(jì) 劃劃一一 、 大大 梅梅 沙沙項(xiàng)項(xiàng) 目目合合 計(jì)計(jì)大大 梅梅 沙沙 1期期大大 梅梅 沙沙 2期大大 梅梅 沙沙 3期金金 域域藍(lán)藍(lán) 灣灣總 面 積 （ 萬 平 米 ）21.0866.246.34合合 計(jì)計(jì) 數(shù)數(shù) 含含 未未 確確 定定

26、 是是 否否 銷銷 售售 的的 35000m 2， 明明 細(xì)細(xì) 數(shù)數(shù) 不不 含含 ； 此此 部部 分分 按按 收收 支支 平平 衡衡 考考 慮慮1. 市 場(chǎng) 定 位2002.32002.62003.42. 設(shè) 計(jì) 方 案 確 定 時(shí) 間2002.3.312002.8.52003.6.313. 開 工 時(shí) 間2002.9.102003.2.282003.11.304. 正 式 銷 售 時(shí) 間2003.1.12003.6.302004.2.285. 竣 工 時(shí) 間2003.6.302003.11.302004.11.30進(jìn) 度控 制6. 銷 售 至 90%2003.9.302004.2.28200

27、4.12.31總 銷 售 收 入 （ 萬 元 ）143500-銷 售 毛 利 率 %20%-單 位 售 價(jià)7500-可 售 面 積 單 位 成 本5600-銷售毛 利 潤(rùn) 總 額 （ 萬 元 ）28900-2003年 3月 12月2003年 12月2004年 12月效益控制利潤(rùn)2005年 12月28900萬萬 元元4.三年經(jīng)營(yíng)計(jì)劃三年經(jīng)營(yíng)計(jì)劃公司經(jīng)營(yíng)控制性計(jì)劃公司經(jīng)營(yíng)控制性計(jì)劃項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃框架項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃框架g編制說明編制說明g項(xiàng)目章程項(xiàng)目章程g總體經(jīng)營(yíng)要求總體經(jīng)營(yíng)要求g資金資金g質(zhì)量質(zhì)量g項(xiàng)目組織架構(gòu)項(xiàng)目組織架構(gòu)g工作職責(zé)分解工作職責(zé)分解g成本控制成本控制g項(xiàng)目開發(fā)控制性里程碑項(xiàng)目開

28、發(fā)控制性里程碑g未決事項(xiàng)未決事項(xiàng)g專業(yè)計(jì)劃編制時(shí)間專業(yè)計(jì)劃編制時(shí)間n 編制說明：編制說明：1、 本計(jì)劃屬于公司二級(jí)計(jì)劃；2、 本計(jì)劃涵蓋范圍為公司業(yè)務(wù)流程中的項(xiàng)目開發(fā)階段，與計(jì)劃體系其它計(jì)劃的關(guān)系及起始點(diǎn)如下：3、 本計(jì)劃的管理部門為金色家園 項(xiàng)目經(jīng)理部；4、 本計(jì)劃的責(zé)任人為毛建平項(xiàng)目總經(jīng)理。n 本計(jì)劃與專業(yè)計(jì)劃本計(jì)劃與專業(yè)計(jì)劃1、 本計(jì)劃相關(guān)之專業(yè)計(jì)劃為公司三級(jí)計(jì)劃；專業(yè)計(jì)劃在本計(jì)劃中以里程碑點(diǎn)、起始時(shí)間段及責(zé)任人的形式表現(xiàn)，通過索引可查閱詳細(xì)內(nèi)容；土地儲(chǔ)備計(jì)劃項(xiàng)目開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃計(jì)劃人力資源計(jì)劃三年經(jīng)營(yíng)計(jì)劃項(xiàng)目工程進(jìn)度計(jì)劃施工報(bào)建計(jì)劃項(xiàng)目分包計(jì)劃項(xiàng)目材料設(shè)備計(jì)劃項(xiàng)目配合銷售計(jì)劃項(xiàng)目竣工驗(yàn)

29、收計(jì)劃報(bào)批報(bào)建計(jì)劃設(shè)計(jì)計(jì)劃營(yíng)銷銷售計(jì)劃項(xiàng)目利潤(rùn)計(jì)劃售后服務(wù)計(jì)劃項(xiàng)目資金計(jì)劃項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃1. 項(xiàng)項(xiàng) 目目 章章 程程1.1 授授 權(quán)權(quán)公 司 授 權(quán) 金 色 家 園 項(xiàng) 目 經(jīng) 理 部 對(duì) 金 色 家 園 項(xiàng) 目 建 設(shè) 進(jìn) 行 全 面 管 理 ， 項(xiàng)目 經(jīng) 理 的 定 義 為 本 項(xiàng) 目 建 設(shè) 的 協(xié) 調(diào) 中 心 及 成 本 、 工 期 、 質(zhì) 量 控 制 中 心 。1.2 項(xiàng)項(xiàng) 目目 經(jīng)經(jīng) 理理公 司 任 命 毛 建 平 為 金 色 家 園 項(xiàng) 目 經(jīng) 理 部 總 經(jīng) 理 ， 責(zé) 權(quán) 參 見 項(xiàng) 目 經(jīng) 理 部 責(zé) 權(quán) 界 定 規(guī) 范 。1.3 項(xiàng)項(xiàng) 目目 總總 體體

30、開開 發(fā)發(fā) 節(jié)節(jié) 奏奏分分 期期建建 筑筑 面面 積積開開 工工 時(shí)時(shí) 間間竣竣 工工 時(shí)時(shí) 間間三 期5.167 萬 m22001 年 8 月 5 日預(yù) 計(jì)2002年12月20日1.4 項(xiàng)項(xiàng) 目目 總總 體體 經(jīng)經(jīng) 濟(jì)濟(jì) 技技 術(shù)術(shù) 指指 標(biāo)標(biāo)（ 拿拿 地地 后后 能能 確確 定定 的的 指指 標(biāo)標(biāo) ）占占 地地 面面 積積 ： 整整 個(gè)個(gè) 項(xiàng)項(xiàng) 目目 2 2. .8 8萬萬 平平 方方 米米容容 積積 率率 ： 6 6. .4 4建建 筑筑 面面 積積 ： 5 51 16 67 71 1 m2 三三 期期金金 色色 項(xiàng)項(xiàng) 目目住 宅商 業(yè)架 空 層地 下 室一 期m2m2m2m2二 期m2

31、m2m2m2三 期3.6620萬 m20.7121萬 m2400 m20.79萬 m2項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃1. 總總 體體 經(jīng)經(jīng) 營(yíng)營(yíng) 要要 求求1.1 效效 益益分分 類類項(xiàng)項(xiàng) 目目合合 計(jì)計(jì)金金 色色 3期期 住住 宅宅金金 色色 3期期 商商 業(yè)業(yè)單 位 售 價(jià) 8,633 7,200 16,000單 位 成 本 6,427 5,803 9,618單 位 毛 利 9,273 1,030 5,574總 銷 售 收 入 （ 萬 元 ） 37,760 26,366 11,394-毛 利 潤(rùn) 總 額 （ 萬 元 ） 7,743 3,773 3,969-效 益指 標(biāo)要 求銷 售 毛 利

32、 率 %20.5%14.3%34.8%-2002年 12月2002年 12月 3,773 1,403項(xiàng) 目利 潤(rùn)體 現(xiàn) 2003年 12月 5,176注 ： 商 業(yè) 按 銷 售 2517平 米 計(jì) 劃 。1.2 管管 理理 策策 略略n 本本 項(xiàng)項(xiàng) 目目 為為 公公 司司 本本 年年 度度 體體 現(xiàn)現(xiàn) 利利 潤(rùn)潤(rùn) 的的 項(xiàng)項(xiàng) 目目 之之 一一 。n 工工 程程 分分 包包 和和 材材 料料 設(shè)設(shè) 備備 供供 貨貨 采采 用用 由由 我我 方方 招招 投投 標(biāo)標(biāo) 后后 ， 給給 總總 包包 方方 限限 價(jià)價(jià) 或或 三三 方方 合合 同同 的的 方方 式式 。n 管管 理理 上上 應(yīng)應(yīng) 充充 分分

33、 發(fā)發(fā) 揮揮 監(jiān)監(jiān) 理理 和和 總總 包包 方方 的的 作作 用用 。n 公公 司司 需需 要要 金金 色色 家家 園園 項(xiàng)項(xiàng) 目目 部部 培培 養(yǎng)養(yǎng) 2 名名 項(xiàng)項(xiàng) 目目 管管 理理 人人 員員 。n 公公 司司 需需 要要 金金 色色 家家 園園 項(xiàng)項(xiàng) 目目 部部 做做 為為 計(jì)計(jì) 劃劃 管管 理理 的的 第第 一一 批批 試試 點(diǎn)點(diǎn) 項(xiàng)項(xiàng) 目目 ， 并并 為為 項(xiàng)項(xiàng) 目目 管管 理理 指指 導(dǎo)導(dǎo) 書書 的的 改改進(jìn)進(jìn) 做做 出出 貢貢 獻(xiàn)獻(xiàn) 。n 公公 司司 需需 要要 金金 色色 家家 園園 項(xiàng)項(xiàng) 目目 部部 對(duì)對(duì) 滲滲 漏漏 、 裂裂 縫縫 等等 多多 發(fā)發(fā) 質(zhì)質(zhì) 量量 問問 題題

34、進(jìn)進(jìn) 行行 研研 究究 ， 并并 于于 項(xiàng)項(xiàng) 目目 （ 三三 期期 ）結(jié)結(jié) 束束 時(shí)時(shí) 提提 交交 專專 項(xiàng)項(xiàng) 報(bào)報(bào) 告告 。n 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃1. 1.1 資金情況預(yù)測(cè)資金情況預(yù)測(cè)序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)合計(jì)2002年2003年備注1. 地價(jià)投入6,7706,7702. 建安及項(xiàng)目其他投入19,58515,8373,7483. 銷售回款30,39427,6582,7354. 現(xiàn)金流量（+為流入/-為流出）4,0395,051-1,013資金平衡點(diǎn)（收支平衡） ：2002 年 10 月1.2 該項(xiàng)目資金運(yùn)用政策方針：該項(xiàng)目資金運(yùn)用政策方針：n 金色 3 期可貢獻(xiàn)項(xiàng)目利潤(rùn)為 5176 萬元

35、（商業(yè)按銷售 2517 平米計(jì)算） ；n 由于金色地價(jià)前期支付，帶來凈現(xiàn)金流入約為 3290 萬元；n 由于 4604 平米的商業(yè)不進(jìn)行銷售，作為物業(yè)留存，占用資金 4428 萬元；n 以上 3 個(gè)因素，使得金色 3 期凈現(xiàn)金流為 4039 萬元；總結(jié)以上，金色 3 期的經(jīng)營(yíng)成果為現(xiàn)金流入 4039 萬元，留存 4604 平米的商業(yè)面積的物業(yè)。項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃1. 質(zhì)量質(zhì)量（工程部確定衡量標(biāo)準(zhǔn)）1.1 產(chǎn)品質(zhì)量要求產(chǎn)品質(zhì)量要求金色金色1期期金色金色2期金色金色3期返修率返修率10%5%3%滲漏水滲漏水1.2 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃1 1. . 項(xiàng)項(xiàng) 目目 組組 織織

36、結(jié)結(jié) 構(gòu)構(gòu)1.1 項(xiàng)項(xiàng) 目目 經(jīng)經(jīng) 理理 部部 組組 織織 架架 構(gòu)構(gòu)n 注 ： 建 筑 工 程 師 、 審 算 師 等 專 業(yè) 職 能 部 門 的 項(xiàng) 目 管 理 人 員 應(yīng) 派 駐 現(xiàn) 場(chǎng) 工 作 ，受 所 在 專 業(yè) 職 能 部 門 領(lǐng) 導(dǎo) ， 密 切 配 合 項(xiàng) 目 經(jīng) 理 部 工 作 。1.2 人人 力力 資資 源源1.2.1 項(xiàng) 目 不 同 階 段 的 人 力 資 源 安 排 （ 暫 缺 ， 人 力 資 源 部 補(bǔ) 充 ）1.3 工工 作作 范范 圍圍n 全 面 管 理 本 項(xiàng) 目 建 設(shè) ， 按 照 計(jì) 劃 時(shí) 間 、 目 標(biāo) 成 本 和 質(zhì) 量 優(yōu) 良 的 要 求 完 成 。n

37、 項(xiàng) 目 經(jīng) 理 部 第 一 負(fù) 責(zé) 人 牽 頭 ， 在 保 證 公 司 開 發(fā) 經(jīng) 營(yíng) 意 圖 與 目 標(biāo) 要 求 的 前 提 下 ， 與 公 司領(lǐng) 導(dǎo) 、 銷 售 經(jīng) 營(yíng) 部 、 萬 創(chuàng) 、 項(xiàng) 目 事 務(wù) 部 、 工 程 管 理 部 、 成 本 管 理 部 、 總 經(jīng) 理 辦 公 室 、財(cái) 務(wù) 部 、 人 力 資 源 部 等 部 門 全 面 協(xié) 調(diào) 與 本 項(xiàng) 目 有 關(guān) 的 營(yíng) 銷 、 決 策 、設(shè) 計(jì) 、 報(bào) 建 、工 程 、成 本 、 進(jìn) 度 、 質(zhì) 量 等 所 有 事 項(xiàng) 。n 同 物 業(yè) 公 司 全 面 協(xié) 調(diào) 金 色 家 園 所 有 銷 售 使 用 區(qū) 域 、 在 建 區(qū) 域

38、 、 已 交 付 入 伙 區(qū) 域 及 項(xiàng) 目經(jīng) 理 部 辦 公 區(qū) 域 的 管 理 、 維 修 等 事 項(xiàng) 。n 與 計(jì) 劃 管 理 工 作 組 一 起 維 護(hù) 項(xiàng) 目 開 發(fā) 計(jì) 劃 及 其 變 更 的 嚴(yán) 肅 性 。未 經(jīng) 公 司 明 確 的 事 項(xiàng) ， 項(xiàng) 目 經(jīng) 理 部 第 一 負(fù) 責(zé) 人 應(yīng) 事 先 請(qǐng) 示 公 司 決 策 層 領(lǐng) 導(dǎo) 后 組 織 實(shí) 施 ?？?經(jīng) 理 （ 毛 建 平 ）總 經(jīng) 理 助 理 （ 陸 榮 秀 ）土建工程師3人電氣工程師1人給排水工程師1人萬 創(chuàng) 駐 現(xiàn) 場(chǎng) 建 筑 工 程 師 1 人成 本 管 理 部 駐 現(xiàn) 場(chǎng) 審 算 師 2 人x x x x 部 駐

39、 現(xiàn) 場(chǎng) x x 師 x 人項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃1 1 . . 工工 作作 責(zé)責(zé) 任任 分分 解解 表表x -履行工作；d - 獨(dú)立做出決定；d -共同做出決定；p - 管理和控制進(jìn)度；t -提供指導(dǎo)；c -總協(xié)調(diào)；i -總管理和控制；a - 提 供 配 合 ；s & j 1 - 進(jìn) 度 監(jiān) 督 評(píng) 價(jià) 。s & j 2 - 效 益 監(jiān) 督 評(píng) 價(jià) 。s & j 3 - 質(zhì) 量 監(jiān) 督 評(píng) 價(jià) 。編 號(hào)工 作 內(nèi) 容公司總經(jīng)理、副總經(jīng)理金色家園項(xiàng)目經(jīng)理部萬創(chuàng)項(xiàng)目事務(wù)部營(yíng)銷中心工程管理部成本管理部物業(yè)管理處總經(jīng)理辦公室財(cái)務(wù)管理部人力資源部客戶服務(wù)中心s c市 場(chǎng) 定 位p /tap

40、/xas & j 1s & j 2l z方案經(jīng)濟(jì)性論證txp /xs & j 1xf a確 定 方 案p /tp /xaas & j 1as j設(shè) 計(jì) 出 圖tcp /xas & j 1s & j 2axb j 1國(guó) 土 局 報(bào) 建cap /xs & j 1s & j 2axb j 2建 設(shè) 局 報(bào) 建c / ap /xs & j 1s & j 2axg c 1地 質(zhì) 勘 測(cè)p /xs & j 3s & j 1s & j 2axg c 2基 坑 護(hù) 壁p /xs & j 3s & j 1s & j 2axg c 3樁 基 礎(chǔ)p /xs & j 3s & j 1s & j 2axg c 4地 下

41、 室 封 頂p /xs & j 3s & j 1s & j 2axg c 5裙 樓 封 頂p /xs & j 3s & j 1s & j 2axg c 6主 體 封 頂p /xs & j 3s & j 1s & j 2axg c 8裝 修 及 安 裝p /xs & j 3s & j 1s & j 2axg c 7工 程 驗(yàn) 收p /xxx /s & j 3s & j 1s & j 2axz g內(nèi)部驗(yàn)收及整改p /xs & j 1s & j 2p /xw y入 伙c /xxp /xs & j 1s & j 2axc b結(jié) 算c / ap /xs & j 1s & j 2axx s 1銷 售 準(zhǔn)

42、備ti /xxxi /xxs & j 1s & j 2axx s 2現(xiàn) 場(chǎng) 銷 售ap /xs & j 1s & j 2axx s 3辦 理 房 產(chǎn) 證cp /xxs & j 1s & j 2ax項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃1 1 . . 成成 本本 控控 制制1 .1 總總 體體 控控 制制 目目 標(biāo)標(biāo)三三 期期項(xiàng)項(xiàng) 目目住住 宅宅商商 業(yè)業(yè)總 成 本 （ 萬 元 ）2 8 1 0 0可 售 面 積 （ 萬 m2）3 . 6 6 2 00 . 7 1 2 1單 位 成 本 (項(xiàng) 目 成 本 ） 5 ,8 0 3 9 ,6 1 8其 中 ： 地 價(jià) 成 本 2 ,3 9 1 4 ,4 6

43、1建 安 成 本 ( 元 / m2) 2 ,7 8 6 4 ,3 8 7項(xiàng) 目 管 理 費(fèi) 1 9 3 2 3 7營(yíng) 銷 費(fèi) 用 1 3 2 1 6 3單 位 物 業(yè) 基 金 6 3 7 7利 息 2 3 8 2 9 2注注 ： 此此 處處 建建 安安 成成 本本 為為 財(cái)財(cái) 務(wù)務(wù) 分分 攤攤 后后 的的 數(shù)數(shù) 據(jù)據(jù) ， 成成 本本 部部 數(shù)數(shù) 據(jù)據(jù) 為為 住住 宅宅 2 2 5 5 1 1 2 2 元元 / / m m2 2、 商商 業(yè)業(yè) 3 3 4 4 1 1 5 5 元元 / / m m2 21 .2 建建 安安 成成 本本 分分 項(xiàng)項(xiàng) 控控 制制 目目 標(biāo)標(biāo) （ 金 色 三 期 ）序序

44、 號(hào)號(hào)項(xiàng)項(xiàng) 目目 名名 稱稱總總 成成 本本三三 期期 住住 宅宅三三 期期 裙裙 樓樓三三 期期 地地 下下 室室建建 筑筑 面面 積積 （ 平平 方方 米米 ）2 2 0 6 8 13 4 9 6 28 7 4 27 6 5 31勘 察 及 設(shè) 計(jì) 費(fèi)2 9 72 0 05 0 2報(bào) 建 費(fèi)2 1 41 3 64 63 03臨 時(shí) 設(shè) 施9 87 81 94基 礎(chǔ) 造 價(jià)8 2 43 7 01 3 93 0 95結(jié) 構(gòu) 造 價(jià)4 4 7 42 4 1 31 0 4 99 5 76建 筑 造 價(jià)4 8 0 63 0 8 61 2 5 32 6 87水 電 管 線 安 裝 費(fèi)1 0 6 27

45、1 61 5 01 9 68公 共 管 網(wǎng) 設(shè) 施 費(fèi)5 5 05 0 34 79設(shè) 備 及 安 裝 費(fèi)9 9 77 6 31 5 18 21 0室 外 環(huán) 境 費(fèi)2 5 41 1公 共 配 套3 8 5 1 2工 程 管 理 費(fèi)4 0 42 7 36 86 0一一 、建建 安安 成成 本本 合合 計(jì)計(jì)1 4 3 6 68 7 3 82 9 7 31 9 4 51 .3 成成 本本 控控 制制 原原 則則n 建 安 成 本 、 營(yíng) 銷 費(fèi) 用 實(shí) 行 目 標(biāo) 管 理 ， 項(xiàng) 目 總 經(jīng) 理 和 營(yíng) 銷 中 心 負(fù) 責(zé) 人 分 別 歸 口 負(fù)責(zé) ， 不 得 突 破 ；n 財(cái) 務(wù) 部 負(fù) 責(zé) 合

46、理 運(yùn) 作 資 金 ， 充 分 發(fā) 揮 公 司 多 項(xiàng) 目 操 作 的 優(yōu) 勢(shì) ， 通 過 資 金 的 相 互項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃金金 色色 三三 期期 風(fēng)風(fēng) 險(xiǎn)險(xiǎn) 管管 理理 計(jì)計(jì) 劃劃序序號(hào)號(hào)風(fēng)風(fēng) 險(xiǎn)險(xiǎn) 內(nèi)內(nèi) 容容可可 能能 后后 果果風(fēng)風(fēng) 險(xiǎn)險(xiǎn)系系 數(shù)數(shù)解解 決決 方方 案案1因 三 期 東 邊 緊 靠 農(nóng) 民 房 ， 如采 用 人 工 挖 孔 樁 ， 如 降 水 及護(hù) 壁 方 案 不 周 ， 則 存 在 因 深層 降 水 或 塌 方 造 成 農(nóng) 民 房 可能 沉 降 不 均 勻 、 開 裂 等 風(fēng) 險(xiǎn) ，由 此 會(huì) 帶 來 大 量 投 訴 、

47、停 工 、 賠 償 等 一 系 列 問題 ； 工 期 及 成 本 影 響 只能 根 據(jù) 現(xiàn) 場(chǎng) 情 況 確 定 ，無 法 預(yù) 計(jì) 。0 .3 9基 坑 做 止 水 圍 幕 ， 回 灌井 ， 觀 測(cè) 周 期 縮 短 。 通過 乙 方 與 建 設(shè) 局 、 質(zhì) 監(jiān)站 密 切 溝 通 ， 使 官 方 無意 見 ， 減 小 影 響 。2工 程 驗(yàn) 收 三 期 工 程 工 期 緊 ，分 項(xiàng) 驗(yàn) 收 多 個(gè) 人 防 ， 要 在 規(guī)定 的 時(shí) 間 內(nèi) 將 所 有 的 分 項(xiàng) 驗(yàn)收 完 ， 存 在 風(fēng) 險(xiǎn) 。如 其 中 一 項(xiàng) 未 完 成 ， 將影 響 主 體 竣 工 驗(yàn) 收 ， 導(dǎo)致 年 終 利 潤(rùn) 無 法

48、體 現(xiàn) 。0 .1 41 . 憑 借 一 、 二 期 的 經(jīng) 驗(yàn) ；2 . 與人防辦提前預(yù)約驗(yàn)收 ；3 . 施 工 中 考 慮 周 全 。3招 投 標(biāo) 方 面 風(fēng) 險(xiǎn) 較 大 。 項(xiàng) 目公 開 招 標(biāo) ， 只 要 有 資 格 的 施工 單 位 都 可 以 參 加 投 標(biāo) ， 要想 選 中 我 們 想 要 的 施 工 隊(duì)伍 ， 困 難 很 大 。五 處 未 中 標(biāo) ， 影 響 進(jìn) 度 。0 .11 . 招 標(biāo) 條 款 上 做 文 章 ；2 . 開 標(biāo) 前 ， 要 求 五 處 做 好應(yīng) 急 方 案 。4無 證 開 工 ， 尤 其 是 主 體 招 標(biāo)進(jìn) 行 時(shí) ， 地 下 室 已 開 始 施 工 ，

49、有 被 勒 令 停 工 和 懲 罰 的 風(fēng)險(xiǎn) 。導(dǎo) 致 年 底 才 能 開 始 主 體施 工 ， 晚 了1 .5個(gè) 月 ； 被罰 幾 百 萬 元 。0 .7 5開 工 前 ， 通 過 五 處 做 好預(yù) 防 和 應(yīng) 急 措 施 。5在 報(bào) 建 上 存 在 政 策 變 化 的 風(fēng)險(xiǎn) ， 如 一 期 需 要 工 程 環(huán) 保 驗(yàn)收 ， 二 期 煤 氣 施 工 必 須 有 開工 許 可 證 ， 三 期 會(huì) 有 何 政 策變 化 不 得 而 知 。弱 電 綜 合 布 線 列 入 驗(yàn) 收 項(xiàng) 目或 其 他 項(xiàng) 目 增 加 手 續(xù) ，對(duì) 工 期 的 影 響 二 到 三周 ， 可 能 更 多 。0 .2 1煤

50、氣 放 在 總 包 里 面 一 起報(bào) 建 ； 在 煤 氣 隊(duì) 伍 上 考慮 找 個(gè) 關(guān) 系 強(qiáng) 點(diǎn) 的 （ 與政 府 ）。6第 一 階 段 樁 基 施 工 適 逢 雨季 ， 臺(tái) 風(fēng) 影 響 也 大 ， 會(huì) 對(duì) 工期 造 成 影 響 。延 遲1 - 2周0 .4 1與 施 工 單 位 協(xié) 調(diào) ， 做 好排 水 準(zhǔn) 備 ； 天 氣 好 時(shí) 搶工 期 。7三 期 的 東 部 環(huán) 境 會(huì) 影 響 銷售 。0 .2 4明 年 一 季 度 ， 拆 圍 墻 ，修 路 ， 路 上 派 人 管 理 ；與 村 里 接 觸 、 協(xié) 商 。8施 工 過 程 中 如 戶 型 變 化 、 外立 面 做 法 變 化 及 追

51、 求 一 些 流行 做 法 等 不 定 因 素 會(huì) 形 成 一些 成 本 風(fēng) 險(xiǎn) 。0 .5在 成 本 目 標(biāo) 里 面 改 ； 所有 變 更 在 發(fā) 前 應(yīng) 估 算 成本 。9如 有 人 員 變 動(dòng) ， 新 來 的 員 工能 否 立 即 適 應(yīng) 并 保 質(zhì) 保 量 的完 成 原 先 人 員 的 工 作 ；影 響 有 關(guān) 的 工 作 質(zhì) 量0 .5公 司 有 措 施 ， 如 案 例 庫(kù) ；項(xiàng) 目 部 本 身 盡 量 減 少 人員 流 動(dòng) ； 進(jìn) 人 上 把 關(guān) ；老 職 員 帶 動(dòng) 新 職 員 。1 0供 貨 風(fēng) 險(xiǎn) 如i c i 涂 料 ， 供 貨商 只 供 料 ， 不 負(fù) 責(zé) 施 工 ， 質(zhì)

52、影 響 外 墻 進(jìn) 度 、 質(zhì) 量 、成 本0 .4 3應(yīng) 由 總 包 施 工 ， 在 談 總包 合 同 時(shí) 加 進(jìn) 涂 料 施 工項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃懸而未決事項(xiàng)懸而未決事項(xiàng)一期業(yè)主起訴三期規(guī)劃設(shè)計(jì)問題項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃1. 專業(yè)計(jì)劃編制時(shí)間表專業(yè)計(jì)劃編制時(shí)間表具體專業(yè)計(jì)劃及管理部門、責(zé)任人序序號(hào)號(hào)專業(yè)計(jì)劃專業(yè)計(jì)劃管理部門管理部門責(zé)任人責(zé)任人要求完成時(shí)間要求完成時(shí)間現(xiàn)狀現(xiàn)狀1. 項(xiàng)目設(shè)計(jì)作業(yè)計(jì)劃萬創(chuàng)劉軍2. 項(xiàng)目報(bào)批報(bào)建計(jì)劃項(xiàng)目事務(wù)部陳德才未完3. 項(xiàng)目工程計(jì)劃項(xiàng)目經(jīng)理部陸榮秀01/12/15 編制完成已完成4. 項(xiàng)目工程報(bào)建計(jì)劃工程管理部王衛(wèi)峰02/01/20 編制完成未完5. 項(xiàng)目分包計(jì)劃工程管理部涂征已完成6. 項(xiàng)目材料設(shè)備計(jì)劃工程管理部李勇已完成7. 項(xiàng)目配合銷售計(jì)劃項(xiàng)目經(jīng)理部毛建平已完成8. 項(xiàng)目竣工驗(yàn)收計(jì)劃項(xiàng)目經(jīng)理部毛建平已完成9. 項(xiàng)目入伙及房產(chǎn)證計(jì)劃營(yíng)銷中心項(xiàng)目事務(wù)部練志軍陳德才10. 項(xiàng)目銷售計(jì)劃營(yíng)銷中心張海民項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃深 圳 市紅 嶺 中 路荔 景 大 廈 九樓郵 政 編 碼 :518008tel:(0755)5568039 5561744 fax:(0755)5567747金金 域域 藍(lán)藍(lán) 灣灣 二二 期期 項(xiàng)項(xiàng) 目目 設(shè)設(shè) 計(jì)計(jì) 計(jì)計(jì) 劃劃 表表編 號(hào) ：